XXXX年上海松江漕河泾商业街区项目策划案-

临港新元社区商业策略构思漕河泾（松江）商业策划案上海德普置业有限公司2013年2月市场调研1漕河泾概况片区小区分析主要商业分布重点商业研习片区调研总结项目分析上海漕河泾开发区松江生产性服务业功能区的整体规划由国际著名的澳大利亚五合设计公司负责，占地面积约2700亩，规划建筑面积约350万平方米。园区总体上分为：生产研发、商务研发、科技绿洲、双创园、低碳展示和交易中心、创意产业园、创新商业综合体、企业总部会馆、配套商业和人才公寓等板块。目前正在开发建设的区域是位于功能区中心区域的松江高科技园，高科技园占地837亩，规划建筑面积100万方，建筑类型为科产楼、研发楼、办公楼。漕河泾（松江）概况位于松江区东北部，东连莘庄，西接泗泾、松江工业区，南临车墩，北傍九亭；东临G60（沪杭高速），南穿莘砖公路，西接九新公路，北靠姚北路，是上海至杭州方向第一站；距上海虹桥国际机场约15公里，上海浦东国际机场约45公里；距G15（嘉金高速）莘砖公路出口约1.8公里，G60（沪杭高速）莘砖公路出入口约100米，直通沪闵高架；距地铁1号线莘庄站约5公里，地铁9号线九亭站约5公里，上海南站约8公里；距虹桥综合交通枢纽约12公里，徐家汇商圈约12公里；距松江大学城约9公里，紧邻亚洲最大的别墅群—新闵别墅区。漕河泾（松江）概况截止目前为止，园区共吸引国内外企业200余家，其中约有65%左右的企业拥有自主知识产权或研发成果。漕河泾（松江）概况英郡雷丁初步统计核心商圈内，共有住宅套数约3.6万套，其中，已交付入住约2.9万套。在所有住宅里面，低密度类住宅约1.5万套，多层、小高层、高层公寓类住宅约2.1万套。核心商圈内目前人口约13万人，未来2年新建住宅全部交房后，整体人口规模可达15万人。区域内别墅类住宅物业费大多在1.8—2.8元/平米/月，高层住宅物业费在1.2—1.4元/平米/月片区小区分析本案该片区与古北、联洋并列上海三大高尚社区生活圈本项目核心商圈内住宅楼盘共计40个，其中以别墅或少量低层住宅的低密度楼盘共30个，以多层、小高层、高层公寓为主的楼盘10个。片区小区分析片区小区分析片区小区分析片区小区分析片区区小小区区分分析析区域域主主要要商商业业分分布布典型型商商业业调调研研典型型商商业业调调研研典型型商商业业调调研研典型型商商业业调调研研典型型商商业业调调研研商业业广广场场引引进进全全球球零零售售巨巨头头家家乐乐福福及及娱娱乐乐龙龙头头大大光光明明影影院院两两大大主主力力店店，，4万平平米米半半开开放放式式广广场场型型商商业业布布局局。。1——3层超超市市卖卖场场与与商商场场无无障障碍碍贯贯通通，，实实现现客客流流动动线线优优化化组组合合。。人车车分分流流，，下下设设地地下下车车库库，，为为消消费费者者提提供供最最便便捷捷的的享享受受环环境境每个个单单元元可可以以实实现现灵灵活活组组合合，，配配套套设设施施齐齐备备，，可可塑塑性性强强，，为为商商家家量量身身定定制制。。商场三个个入口，，主入口口位于新新南路，，中央广广场达2000平米，为为休闲演演示区，，也可做做商业促促销活动动重点商业业研习——绿地·金御广场场重点商业业研习——绿地·金御广场场1F美食/零零售重点商业业研习——绿地·金御广场场2F特色餐馆馆重点商业业研习——绿地·金御广场场3F娱乐/餐饮重点商业业研习——绿地·金御广场场4F影音/休闲重点商业业研习——绿地·金御广场场自持物业业统一一经营（（只租不不售）闵行中心心位置置优越周边成熟熟人口口稠密消消费力力强受地方政政府重视视坐享享充足公公共交通通资源商业面积积大业业态丰富富玻璃幕墙墙设计风风尚尚潮流超大地下下车位一一站式式购物乐天玛特特旗舰店店入驻奠奠定稳稳定客流流重点商业业研习——亚繁·亚乐城1F美食/零售重点商业业研习——亚繁·亚乐城2F数码/服饰重点商业业研习——亚繁·亚乐城3F儿童服饰饰/用品重点商业业研习——亚繁·亚乐城4F美食广场场重点商业业研习——亚繁·亚乐城5F影音/休闲重点商业业研习——亚繁·亚乐城-1—-2F超市/停车场重点商业业研习——亚繁·亚乐城亚乐城采采取只租租不售的的策略，，对入驻驻企业的的要求较较高，入入驻的商商业必须须具有一一定的品品牌知名名度周边分布布大量小小区，人人口分布布比较集集中，有有较为强强劲的消消费力；；莘松路商商业街是是周边最最繁华的的一条商商业街，，从西往往东，逐逐渐繁荣荣，且租金也逐渐上上升；目前区域内主主要商业体有有绿地金御广广场、新闵生生活广场、巴巴比伦生活广场、亚乐城城等；绿地金御广场场和亚乐城位位置优越，且且规划科学、、产品合理，，成为区域极具影响力的的商业综合体体；区域内商业趋趋于饱和，且且业态丰富，，生活配套、、餐饮、休闲闲娱乐、建材家居、花鸟鸟古玩等一应应俱全。片区调研总结结本案地处亚洲洲最大的别墅墅区之一——莘闵别墅区，地处西西南，远离市市中心，著名名高档社区林立，只是是不便于外出出消费购物。。区内消费者层层次和购买力力丝毫不亚于于古北消费，区域内主主要商业为绿绿地金御广场场、亚繁亚乐城（在在建）等较为为高档消费场场所。核心商圈12万人口消费观念成熟熟理性购买力强，追追求消费品质质与档次。项目分析项目为漕河泾泾开发区松江江高科技园配配套商业，位位于园区最东东面，与大型型居住小区群群一路之隔，，整体商业沿沿城市主干道道莘砖公路分分布，商业总总体量约2万方，为集中中型商业，，便于于产品品规划划项目分分析商业体体北面面为产产业园园区，，项目目与产产业园园区无无缝对对接项目东东面为为沪昆昆高速速，沪沪昆高高速将将本项项目和和亚洲洲最大大别墅墅区分分割开开来。。项目西西面为为景观观河，，正在在建桥桥，建建好后后的桥桥将西西部产产业园园的人人流源源源不不断导导向本本项目目项目南南面正正对面面目前前还是是一片片荒芜芜，而而在西西南侧侧则是是规划划996户的高高档别别墅群群，同同时规规划有有英伦伦风格格商业业街！！项目分分析英郡雷雷丁商商业街街分析析商业空空置率率达50%在所进进驻的的商家家中，，餐饮饮所占占比例例达65%商业街街以2层为主主，局局部3层项目1-2层租金金约为为2-2.5元/平米/天1-3层租金金约为为1.5-1.8元/平米/天项目分分析英郡雷雷丁优势（（STRENGTH）背靠漕漕河泾泾松江江高科科技园园区，，有一一定的的人气气支撑撑；产品布布局优优于对对面的的英郡郡雷丁丁商业业街；；西侧景景观河河增加加项目目附加加值；；只租不不售，，便于于统一一招商商劣势（（WEEKNESS）高架桥桥将东东部大大量人人流与与项目目阻隔隔开，，不利利于人人流导导入；；项目体体量不不是很很大，，不能能很好好地形形成规规模效效应；；周边商商业氛氛围不不是很很浓，，不利利于本本项目目的市市场培培育。。机会（（OPPORTUNITY）高科技技园规规划体体量大大，进进驻企企业多多，便便于本本项目目未来来的发发展；；临近密密集的的住宅宅小区区群；；威胁（（THREATEN）亚乐城城科学学前瞻瞻的规规划对对本项项产生生较大大的负负面影影响；；英郡雷雷丁的的大比比例餐餐饮，，将有有效分分流消消费群群体。。项目SWOT分析项目分分析项目定定位2定位方方向产品建建议业态规规划适合做做集中商商业的业态类型：：专业市市场小商品品美食休休闲购物中中心定位方方向定位方方向排除法法确定定项目目可行性性定位位方向向美食休休闲综综合体体（酒店店、餐餐饮、、休闲闲、娱娱乐））小商品品精品品馆（小商商品批批零为为主，，生活活配套套为辅辅）定位方方向地块定定位研研究方方向：：美食食休闲闲综合合体地块开开发规规划方方向讨讨论英郡雷雷丁商商业街街，十十多家家餐饮饮店，，包括括一家家中式式主力力店四楼大大型美美食广广场，，对入入驻商商家品品牌要要求较较高、、影院院、KTV一应俱俱全主力餐餐饮店店、休休闲娱娱乐主力餐餐饮店店、休休闲娱娱乐沿街配配套餐餐饮周边有有大量量的餐餐饮、、娱乐乐休闲闲生活活设施施，且且位置置明显显优于于本项项目，，本项项目在在规模模优势势、地地理位位置上上明显显处于于弱势势，不不利于于正面面竞争争美食食广广场场，，五五星星级级酒酒店店，，包包括括多多家家品品牌牌餐餐饮饮，，消消费费层层次次较较高高，，影影院院、、娱娱乐乐一一应应俱俱全全定位位方方向向招商商的的难难度度较较高高消费费可可持持续续性性较较低低主要要消消费费群群体体集集中中在在项项目目以以东东，，以以休休闲闲消消费费为为主主，，绿绿地地金金御御广广场场、、亚亚乐乐城城将将成成为为他他们们理理想想消消费费场场所所。。餐饮饮、、休休闲闲等等业业态态与与周周边边大大型型综综合合体体高高度度重重合合，，且且项项目目对对面面已已经经有有多多家家餐餐饮饮店店，，运运营营一一般般本项目目不适适宜美食休休闲广广场定位方方向上海九九洲小小商品品市场场车墩小小商品品市场场洞泾小小商品品市场场长桥街街小商商品市市场砖桥贸贸易城城小商商品市市场九洲小小商品品街亚洲最最大别墅群群本项目目松江目目前小小商品品市场场发展展较为为繁荣荣，但但是地地处松松闵交交界处处的漕漕河泾泾开发发区域域却存存在巨巨大的的市场场空白白，这这为本本项目目的定定位提提供了了强力力的支支撑。。定位方方向地块开开发规规划方方向讨讨论地块定定位研研究方方向：：小商商品精精品馆馆地块开开发规规划方方向讨讨论本案周边五五十个个小区区的强强制性性目的的性消消费，，将直直接拉拉动本本案的的持续续旺场场，随随着市市场的的成熟熟，将将进一一步拉拉动闵闵行甚甚至市市区的的目的的性客客群的的消费费定位方方向招商的的难度度较低低消费可可持续续性较较高直接可可导致致项目目西部部十多多万人人群的的刚性性导入入，与与项目目所处处产业业园区区规划划数百百家企企业员员工的的强烈烈消费费支撑撑，保保证市市场迅迅速做做旺项目的的产品品布局局、周周边强强大的的刚性性需求求、开开发商商的统统一运运营、、统一一管理理都是是保证证招商商成功功的前前提本项目目适宜宜精品小小商品品城定位方方向漕河泾泾———打造造上海海的““义乌乌”商业的的快速速增长长商品流购买载体购买力知名度美誉度精品差异化大型的功能能齐全的商业业平台人口、收入入标志性商业业大型的功能能齐全的商商业平台是是首要的，，它可以带带动全镇其其他产业的的发展定位方向定位方向差异化是项项目制胜的的关键产品——盒盒装集中商商业，有别别于传统的的商业街区区，便于形形成强大的的聚集效应应；业态——多多、全，成成为松江一一站式商品品批零的最最佳场所；；商品——走走精品批零零路线，在在层次上与与周边的传传统小商品品市场拉开开距离，也也进一步满满足周边较较高层次消消费群体的的有效需求求；运营——只只租不售，，统一规划划、统一招招商、统一一推广、统统一经营、、统一管理理，确保精精品城持续续旺场；品质属于商业市市场中脱颖颖而出的产产品，档次次高于其它它老市场很很多。建筑规划柱距：8.4m，面宽：4.2m，进深：8.4m；层高：统一一为4米；面积1层面积稍大大，开间4.2米，进深4.2米，使用面面积为17.64平米，2—3层面积较小小，开间2.1米，进深4.2米，使用面面积为8.82平米风格现代风格为为主，进一一步与其他他市场形成成视觉上的的偏差通道主通道宽度度为3.2米，次通道道宽度为2.4米12345产品建议精品小商品品城示意图图：产品建议一层三层二层二层业态规划一层：五金、电子子、首饰等等为主；二层：办公、体育育、服饰为为为主；三层：杨宝、日用用品、辅料料包装为主主；业态楼层规规划概述在小商品馆馆的基础——融入限定体体量的餐饮饮、休闲、、娱乐业态态作为本项目目的配套设设施，满足足市场内部部的消费需需求。业态规划德普置地公公司介绍及及案例展示示公司介绍主营业务商业项目案案例分析公司介绍55背景介绍上海德普置置地集团是一家从事事高档住宅地地产开发为主的综合合性房地产产开发企业业。经过10年的稳步发发展，已形形成总资产规模模25亿元，净资资产10亿元的资产产规模，公司在上海海、长沙、、重庆等地地陆续成功功开发了十十余个项目目，累积开开发量达到到120余万平方米米。代表项项目有“美洲故事事”、“托托斯卡纳””、“人文文别墅”、、“缇香小小镇”、““公园里””、“上海海连城公寓寓”、“长长沙上海城城”等。最近三年来来，公司进进入转型期期，从专一的的高端住宅宅开发转向向综合地产开开发运营（（商业地产产、文化创创意地产、、休闲旅游游地产），并并积积累累了了一一定定的的开开发发经经验验和和较较为为广广泛泛的的专专业业资资源源，，开开发发的的商商业业项项目目有有“上上海海民民生生新新元元素素””、“上上海海万万源源普普乐乐汇汇””、““上海海浦浦江江商商务务园园””、、长长沙沙““德德普普·五和和园园””、、长长沙沙洋洋湖湖垸垸项项目目等等，，文化化创创意意地地产产项项目目有有“重庆庆时光光”、旅游游休闲闲复合合地产产项目目有“重庆庆·四季田田园””、“长沙·四季田田园””等。公司培培育了了的项项目策策划、、研发发设计计、工工程营营建、、招商商运营营管理理等一一系列列复合合型资资深团团队，，在业业界享享有盛盛誉。。主营业业务57服务领领域全球视视野本本地地实践践德普置置地四大领领域住宅地地产休闲旅旅游地地产商业地地产文化旅旅游地地产服务领领域——住宅地地产58过去10年德普致致力于于高档档精品品住宅宅开发发长沙美美洲敀敀事长沙美美洲故故事占占地800亩为纯美美洲风风格的的原生生态低低密度度坡地地住宅宅，建建筑形形态丰丰富，，以独独栋、、双拼拼、联联排别别墅群群为主主，是是一个个以山山、水水、森森林、、坡地地为主主题创创造出出的稀稀有城城市别别墅区区。住宅案案例长沙托托斯卡卡纳长沙托托斯卡卡纳占占地400亩是长沙沙最具具有意意大利利味道道的城城市别别墅社社区。。它位位于长长沙新新区的的优越越位置置，近近享国国家森森林的的优美美环境境。蓬蓬勃建建筑中中的新新区规规划整整洁有有序、、便利利的交交通使使托斯斯卡纳纳享有有完美美的城城市配配套。。托斯斯卡纳纳规划划有Townhouse、多层层花园园洋房房等建建筑形形态，，提供供城市市别墅墅经典典生活活版本本。住宅案案例重庆人人文别别墅重庆人人文别别墅占占地500亩经典法法国诺诺曼邸邸风格格、新新英格格兰乡乡村风风格构构筑常常青藤藤三期期纯独独立别别墅沉沉稳优优雅的的贵族族气质质。亲亲水水坡地地别墅墅、岸岸堤的的庭院院，原原汁原原味绅绅士水水岸漫漫步生生活即即将悠悠然呈呈现。。住宅案例例重庆缇香香小镇重庆缇香香小镇占占地2000亩是重庆迄迄今为止止占地面面积最大大，建筑筑规模最最大，设设计风格格奇异的的高品质质纯田园园别墅。。它是继继人文别别墅之后后德普在在重庆打打造的又又一高端端项目，，是具有有卓越发发展潜力力是重庆庆的后花花园，适适合人居居是重庆庆未来城城市副中中心，可可远眺中中梁山，，且被蜿蜿蜒曲折折的大溪溪河所环环绕，自自然景观观丰富为为项目打打造高端端物业提提供了有有力的支支持。住宅案例缇香小镇二期期·公园里重庆缇香小镇镇占地2000是重庆迄今为止占地面积最大，建筑规模最大，设计风格奇异的高品质纯田园别墅。它是继人文别墅之后德普在重庆打造的又一高端项目，是具有卓越发展潜力是重庆的后花园，适合人居是重庆未来城市副中心。住宅案例近3年，德普业务务转型综合商业、休休闲旅游、文文化创意园开开发服务领域——商业地产商业案例民生新元素项项目（老建筑商业业改造）民生新元素项项目位于民生生路码头，改改造面积2万平米民生路码头建建于一百多年年前，为当时时的英国蓝烟烟囱公司装卸卸码头，项目目本周历史建建筑保护性开开发为理念，，改造为主题题鲜明、具有有标志性和引引领地位的滨滨水文化、商商务、休闲综综合区域。以以文化产业为为主题（大文文化概念），，致力于打造造未来上海时时尚文化商业业新地标万源普乐汇（精品社区商商业）万源普乐汇位位于金虹桥板板块，总建面面积2万平米为德普集团品品牌社区商业业产品线中的的开篇项目，，主打区域餐餐饮休闲娱乐乐中心，项目目将给与社区区商业全新诠诠释和定义，，继而打造全全新社区商业业品牌。商业案例长沙上海城（精品社区商商业）长沙上海城总总建