天津律师办理建筑物区分所有权指引草案

精品文档精心整理精品文档可编辑精品文档天津律师办理建筑物区分所有权指引草案目录：1、天津律师办理建筑物区分所有权指引草案2、律师教您如何购房3、法规来源原有合法建筑物防火避难设施及消防设备改善办法律师办理建筑物区分所有权法律业务操作指引目录第一章总则 4第一节一般规定 41.1.1制定目的 41.1.2适用范围 41.1.3指引内容 41.1.4名词解释 41.1.5使用说明 5第二节法律依据 51.2.1概述 51.2.2法律依据 6第二章建筑物区分所有权专有部分专有权法律业务操作指引 8第一节概述 82.1.1专有部分的界定 82.1.2专有部分所有权行使的基本原则 8第二节商品房买卖合同的签订 82.2.1律师提供法律服务的原则 82.2.2律师就商品房买卖合同签订（涉及专有部分内容）为房屋买受人（业主）提供法律服务 92.2.3律师就商品房买卖合同签订（涉及专有部分内容）为建设单位提供法律服务 11第三节经营性用房问题 112.3.1经营性用房的涵义及界定 112.3.2律师就经营性用房问题（涉及专有部分内容）为业主提供法律服务 112.3.3律师就经营性用房问题（涉及专有部分内容）为建设单位提供法律服务 13第四节车库、车位的问题 132.4.1车库、车位的种类 132.4.2律师就车库、车位问题为业主提供法律服务 142.4.3律师就车库、车位问题为建设单位提供的法律服务 14第五节常见纠纷及处理机制 152.5.1建设单位与业主常见纠纷及处理机制 152.5.2.1业主与业主间因住宅改变为经营性用房的纠纷 17第三章建筑物区分所有权共有部分共有权法律业务操作指引 18第一节概述 183.1.1共有部分的界定 183.1.2共有部分共有权行使的基本原则 18第二节建筑物及建筑区划内公共设施、公共场所问题 193.2.1律师提供法律服务的基本范畴 193.2.2律师为建筑物设施内公共设施、公共场所相关问题提供法律服务 193.2.3律师为建筑物区划内的公共设施、公共场所相关问题提供法律服务 22第三节专项维修资金问题 223.3.1专项维修资金的涵义 223.3.2专项维修资金交存合法性审查 233.3.3专项维修资金使用合法性审查 243.3.4专项维修资金的监督管理 29第四节常见纠纷及处理机制 303.4.1开发商与业主常见纠纷及处理机制 313.4.2业主（业主委员会）与物业服务公司常见纠纷及处理机制 333.4.3业主与业主常见纠纷及处理机制 35第四章建筑物区分所有权共同管理权法律业务操作指引 37第一节概述 374.1.1共同管理权的含义 374.1.2共同管理权的特征 37第二节业主大会 384.2.1业主大会的概述 384.2.2律师为首次业主大会的成立提供法律服务 384.2.3律师为业主大会提供法律服务 394.2.4律师为业主大会提供法律服务的风险提示 40第三节业主委员会 414.3.1业主委员会的界定 414.3.2律师为业主委员会提供法律服务 414.3.3律师为业主委员会提供法律服务的风险提示 42第四节物业服务企业 444.4.1.1物业服务企业的概念 444.4.1.2律师认定物业服务企业能否承接某项物业管理项目应注意的法律问题 444.4.2物业管理服务 464.4.2.1律师为物业服务企业前期物业管理提供法律服务 464.4.2.2律师为物业服务公司物业管理提供法律服务 524.4.3物业服务企业提供物业服务过程中应注意的问题 534.4.3.1物业费的缴纳 534.4.3.2为业主的物业专有部分提供维修养护或特约服务的收费 534.4.3.3物业的验收与交接 534.4.3.4公共建筑和共用设施的使用与维护修理 544.4.3.5共用部位、共用设施的使用与维护修理 544.4.3.6物业管理用房的使用 554.4.3.7房屋的装饰、装修 554.4.3.8物业服务企业的安全防范义务 564.4.3.9第三人行为危及公共利益及他人合法利益，物业服务企业维护后有权收取相关费用 564.4.3.10物业服务的转委托应注意的问题 564.4.3.11物业服务合同终止应注意的问题 564.4.3.12公示义务 57第五节常见纠纷及处理机制 574.5.1物业管理自治权纠纷情形： 574.5.2业主与建设单位、前期物业服务企业之间的物业管理服务纠纷 594.5.3业主与物业服务企业之间的纠纷 604.5.4物业使用人违反法律、法规、管理规约和物业服务合同的纠纷 61第五章附则 63第一章总则第一节一般规定1.1.1制定目的为了提高律师承办建筑物区分所有权相关业务水平，提高工作效率，减少律师执业中的疏漏，降低律师业务风险，为委托人提供更优质的法律服务，指导律师办理建筑物区分所有权相关诉讼和非诉业务，特制定本操作指引。1.1.2适用范围本操作指引适用于发生在中华人民共和国领域内的、律师承办建筑物区分所有权相关业务，包括专有部分专有权、共有部分共有权、共同管理权等相关法律业务。1.1.3指引内容本指引以我国现行法律、法规、部门规章为依据，就相关业务的的操作程序、规范、注意事项及风险提示与防范等内容，按照律师服务对象及业务类型的不同进行分类，涉及民事主体间的法律关系及民事主体与政府主管部门间的法律关系处理。1.1.4名词解释本指引涉及较多专业名词，为明确各名词意义，特对如下相关名词进行解释，本指引中出现如下名词，均按本解释的内容确定，有特殊说明的除外： 业主——业主是指依法享有建筑物专有部分所有权，或者基于商品房买卖的民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。 业主大会——由一个物业管理区域内全体业主组成，以一定程序决定物业管理区域内全体业主权利义务的组织。 业主委员会——由组成业主大会的业主依照法定程序选举或者更换，执行业主大会的决定事项的组织。物业服务企业——依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的民事主体。前期物业服务企业——在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业。物业使用人——物业的承租人、借用人或者其他物业使用人前期物业服务合同——由建设单位选聘的，应当包含在房屋买卖合同中的物业服务合同物业服务合同——由业主、业主大会选聘的物业服务企业与全体业主或业主委员会签订的物业服务合同；物业资料——建设单位应向物业服务企业移交的资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。建筑物区分所有权专有部分——建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体；以及，规划上专属于特定房屋，且开发商销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，属于专有部分的组成部分。共有部分——是建筑区划内排除专有部分以外，不属于市政公用部分或其他权利人所有的，为业主共同所有的部分。经营性用房——建筑物内规划用于各类商业服务、生产经营（办公）等经营性活动的房屋。1.1.5使用说明1.1.5.1本操作指引是为律师承办相关业务提供经验和借鉴的指导性标准，不具有强制性或规范性。1.1.5.2本操作指引所陈述内容，是根据处理一般业务和经验制定，并不保证是处理任何具体业务的最佳方案，律师应根据实际情况处理具体业务。1.1.5.3因为律师承办业务受复杂的具体情况和环境影响，本操作指引不是律师承办业务避免风险的保证。第二节法律依据1.2.1概述本操作指引依据现行法律法规编写，以《中华人民共和国物权法》为核心依据，以《合同法》、《物业管理条例》等法律、法规、部门规章为辅助。此方面法规原则性较强，部分规定尚存许多需要完善之处。对于缺乏具体法律依据的，律师在承办业务时应按照法律的基本原则处理，同时应积累经验，并积极提供立法建议。在本指引列明的法律依据外，律师在承办业务时应注意地方法规、规章、行政规范性文件的规定，特别是关于程序和时限方面的规定，更应给予足够关注。本操作指引系根据现行法规编制，承办相关律师应充分注意法律法规的制订、修改、废除情况，并就相关情况进行适当调整。1.2.2法律依据1.2.2.1法律类：《中华人民共和国民法通则》1987年《中华人民共和国物权法》2007年《中华人民共和国合同法》1999年《中华人民共和国建筑法》1998年1.2.2.2行政法规类：《物业管理条例》2007年《建设工程质量管理条例》2000年《社会团体登记管理条例》1998年《地名管理条例》1986年1.2.2.3部门规章类：建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》2003年9月建设部《物业服务企业资质管理办法》2007年建设部《建设部关于印发〈前期物业服务合同（示范文本）〉的通知》2004年建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》1999年建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》2008年建设部《商品房销售管理办法》2001年建设部《房屋建筑工程质量保修办法》2000年建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》1998年建设部《房屋登记办法》2008年建设部《房屋登记薄管理试行办法》2008年建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》1995年民政部《〈地名管理条例〉实施细则》1996年国务院机关事务管理局、中央国家机关人民防空委员会《关于平时使用人防工程的暂行规定》1993年121.2.2.4司法解释类：《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》2009年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》2003年第二章建筑物区分所有权专有部分专有权法律业务操作指引第一节概述2.1.1专有部分的界定参见第一章第1.1.4条“建筑物区分所有权专有部分”的定义2.1.2专有部分所有权行使的基本原则2.1.2.12.1.2.21、不得破坏建筑物的基础、结构、承重墙体及公用设施；2、不得损害建筑物的整体外观；3、不得擅自改变建筑物的使用用途；4、不得妨害环境卫生及其他业主的安全；5、不得违反其他业主共同利益。2.1.2.32.1.2.4第二节商品房买卖合同的签订2.2.1律师提供法律服务的原则2.2.1.1明确判断属于建筑物及建筑区划内专有部分的范畴，提示业主、建设单位（开发商）等相关权利主体注意。2.2.1.2审核商品房买卖合同及其附件，确保合同内容符合以下一般性规定：1、建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房、建筑物及其附属设施的维修资金、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位等属于业主共有，但城镇公共道路、城镇公共绿地及明示属于个人的绿地除外。在法律上已经明确规定属于业主所有的公共空间，建设单位与业主在合同中不得约定其权利归属。2、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。上述车位、车库应当首先满足业主的需要。在没有满足业主需要之前，不得向业主以外的第三人销售、出租、赠与。3、建筑区划内的绿地属于个人，应予以明示。没有按法律规定明示的，属于全体业主共有。4、露台一般处于建筑物顶层屋顶，屋顶作为建筑物的基本结构属于共有部分，但如果经批准的建筑设计规划将露台专属于特定房屋，则该露台属于专有部分。2.2.2律师就商品房买卖合同签订（涉及专有部分内容）为房屋买受人（业主）提供法律服务各地房地产业管理部门为规范商品房交易，要求建设单位必须使用统一制定的商品房买卖合同范本。但建设单位往往在合同范本的基础上添加附件，约定对业主不利的内容。律师为业主审查合同时，应当对范本中需填写的内容以及附件部分进行着重审查，确认建设单位提供的合同文本是否符合法律法规的规定，是否存在不利于业主或侵犯业主利益的条款：2.2.2.1审查、确定合同约定的建筑面积是否符合规定。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》、《住宅设计规范》等规定，套内建筑面积应由房屋的套内使用面积、套内墙体面积两部分组成，具体计算方式如下：1、套内使用面积：卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和；跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均不计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。2、套内墙体面积：套内墙体分为公共墙和非公共墙两种。其中套（单元）与套（单元）、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公共墙，按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积；套（单元）内的分隔墙为非公共墙，按墙体水平面积的全部计入套内墙体面积。阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。2.2.2.2审查、确定合同中有关面积误差的处理方式是否符合业主的利益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，建设单位交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，业主因此请求解除合同的，法院将不予支持；2、面积误差比绝对值超出3%，业主有权请求解除合同、返还已付购房款及利息。如业主同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款应由业主按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款应由建设单位承担、所有权归业主；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息应由建设单位返还业主，面积误差比超过3%部分的房价款，业主有权要求建设单位双倍返还。此外，商品房买卖合同按建筑面积计价的，当事人亦可在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，如建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时约定按照上述司法解释的方式或约定其他方式处理。2.2.2.3审查、确定合同约定的绿地、车库及车位、露台等内容是否符合规划要求：1、建设单位如出售或附赠建筑规划区内部分绿地给业主，则《商品房买卖合同》的附图中应显示该部分绿地，且具有与公共空间隔离的建筑结构，建设单位应保证该等建筑结构符合建设规划要求（约定罚则）。2、建设单位如转让、附赠或出租车库、车位给业主，则应要求建设单位出示该车库、车位符合规划要求的证明，并对符合规划做出保证（约定罚则）。此外，还应查清该地下车位是否属于人防地下室。业主使用属于人防地下室改造的车库、车位时，应要求建设单位出示人防地下室平时使用审批手续，并审核建设单位准许业主使用年限有否超过人防主管部门准许建设单位使用的年限。3、如建设单位出售的房屋附带露台的，则《商品房买卖合同》中约定及（或）在的附图中应显示该露台，且具有与公共空间隔离的建筑结构，建设单位应保证该等建筑结构符合建设规划要求（约定罚则）。2.2.3律师就商品房买卖合同签订（涉及专有部分内容）为建设单位提供法律服务2.2.3.1向建设单位出具法律意见书，告知哪些空间属于业主法定共有部分，哪些空间属于业主专有部分，哪些部分可以在规划文件中事先确定为非业主共有部分。2.2.3.2审查、拟制商品房买卖合同及其补充协议、附件，确保约定内容不得违反《物权法》等法律法规的强制性规定，避免将法定属于全体业主共有的空间约定属于建设单位或个别业主所有。2.2.3.3审查建设单位提供的规划文件，确定可以通过合同约定转让权属的绿地范围，并提示建设单位：未经明示为专有部分的绿地（即，规划不属于专有部分的绿地）不得以出售、赠与等方式承诺给个别业主使用，也不得就绿地的使用向业主收取费用，否则，出售、赠与条款无效，已收取的费用应予以退还。如果收取的费用必须体现绿地价值的，可以对所售商品房按套计价，并将绿地价值体现在商品房价格中。2.2.3.4建设单位利用人防地下室改造为车库、车位出租的，应提示建设单位：在出租前办理人防工程平时使用审批手续并缴纳相关使用费，并向承租人告知人防工程的性质及使用时应遵守相关人防法律法规。2.2.3.5审查建设单位提供的规划文件，确定可以通过合同约定转让权属的车库、车位范围，拟制符合法律规定的车位转让、出租协议。根据《汽车库建筑设计规范》，汽车库室内最小净高应符合以下规定：微型车、小型车2.20米；轻型车2.80米；中、大型、绞接客车第三节经营性用房问题2.3.1经营性用房的涵义及界定具体参见第一节第1.1.4条“经营性用房”的定义。2.3.2律师就经营性用房问题（涉及专有部分内容）为业主提供法律服务2.3.2.11、注意核实经营性用房的土地使用权年限。一般情况下，商品房用地的土地使用年限为：住宅用地70年，商业用地40年，商住、酒店式公寓、办公用房、工业用房50年。2、与住宅建设用地不同（住宅建设用地使用权期满后自动续期），规划用途为经营性用房的建设用地使用权期满后，依法律规定办理。3、其他参见第2.2.22.3.2.2出租、二次转1、接受业主委托对承租人、受让人的经营资质、资信情况等进行尽职调查；2、起草、审查、修改经营性用房的租赁、转让相关合同。转让经营性用房所有权，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利义务应一并转让。此外，应注意与承租人就共有部分的权利和义务进行约定，如约定共有部分权利受到侵害时，要求承租人及时通知业主行使相关权利。另需注意约定物业管理费的缴纳义务人。3、将同一产权的经营性用房分割同时出租给数个承租人时，应注意与数个承租人明确承租经营性用房的具体位置及范围、承租方转租的限制、多个承租主体优先购买权、共有部分权利义务的安排等内容。4、协助办理租赁、转让登记手续。转让必须拟制书面合同，并到房地产管理部门办理房屋过户手续。5、注意提示业主、承租人：使用经营性用房从事经营活动时，不得影响其他业主的正常居住和生活环境的安全或安宁，否则其他业主有权请求排除妨害、赔偿损失。特别注意噪声、油烟等空气污染、污水排放、垃圾堆放等应符合小区管理规定及国家、地方标准；经营性用房装修时应事先经过有关部门的批准（包括但不限于消防、房屋安全鉴定等部门）。2.3.2.3普通住宅1、协助业主与居委会、业主委员会、有利害关系的其他业主进行协商，取得其同意，并起草有利害关系业主的同意函等文件。业主将普通住宅转变为经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，应事先取得有利害关系的其他业主同意，否则有利害关系的业主有权请求排除妨害或恢复原状，造成损害的还应承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应提供证据证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。2、协助业主或承租人办理工商登记手续。2.3.3律师就经营性用房问题（涉及专有部分内容）为建设单位提供法律服务2.3.3.11、审查、拟制经营性用房买卖合同等文件，注意提示建设单位：根据建设部《商品房销售管理办法》，销售经营性用房时，不应对预售房采取售后包租或变相售后包租的方式进行销售。2、其他参见第2.2.3条2.3.3.21、接受建设单位委托对承租人经营资质、资信情况等进行尽职调查。2、起草、审查、修改租赁合同，并注意以下问题：（1）应注意与承租人就共有部分的权利和义务，以及对物业管理费的缴纳进行约定。（2）应在协议中要求承租人使用经营性用房从事经营活动时，不得影响其他业主的正常居住和生活环境的安全或安宁，特别注意噪声、油烟等空气污染、污水排放、垃圾堆放等应符合小区管理规定及国家、地方标准；经营性用房装修时应事先经过有关部门的批准（包括但不限于消防、房屋安全鉴定等部门），如给其他业主或建设单位造成损失，承租人应承担赔偿责任。3、协助办理租赁登记手续。第四节车库、车位的问题2.4.1车库、车位的种类2.4.1.1规划用于停放汽车的车库、车位在开发房地产前期经规划主管部门批准、在建筑区划内投资建设的车库、车位，其作为建筑物区分所有权的专有部分，建设单位可以出售、附赠或者出租的方式处分，并应首先满足业主的需要。在没有首先满足业主需要之前，不得向业主以外的第三人出售、出租或赠与。2.4.1.2占用业主共有的道路或其他共有的场所停放汽车的车库、车位占用业主共有的公共场所停放汽车的车库、车位，一般兼具其他功能，归属于全体业主共有，其开发、使用、经营、管理等权利也由业主通过业主大会或业主委员会行使。本指引第三章详细论述，本节不作详细介绍。2.4.1.3利用人防地下室停放汽车的车库、车位依据《中华人民共和国人民防空法》强制建设人防地下室，其建筑面积不计入业主共有建筑面积，同时也不属于业主专有部分。建设单位向人防管理部门缴纳费用并备案后，可将人防地下室开发成用于停放汽车的车库、车位，但不应损失其功能、设施，任何单位、个人对其只有使用、经营的权利，不享有所有权。2.4.2律师就车库、车位问题为业主提供法律服务2.4.2.1对合同约定的车库、车位进行调查，如是规划用于停放汽车的车库、车位，则可签订转让、赠予、出租使用合同；如果是人防地下室改造的车库、车位，则只能签订租赁使用合同，并应要求出租方出具在人防主管部门办理的备案手续。2.4.2.2认真审查建设单位提供的格式合同文本，确认是否存在损害业主利益的内容。提出修改意见，参加业主与建设单位的签约谈判。2.4.2.3如果对预售中的车库、车位签订转让、赠予、承租合同，且无法标明具体位置的，律师可以帮助业主在合同中与建设单位约定车库、车位竣工交付时，车库、车位受让人、受赠人、承租人确定车库、车位具体位置的程序、方式。2.4.3律师就车库、车位问题为建设单位提供的法律服务2.4.2.1注意提示建设单位：转让、附赠、出租车位时应当优先满足规划区内业主的需求。2.4.2.2审查建设单位提供的规划文件，明确人防地下室改造的车库、车位范围，提示建设单位：只能就该等车位签订租赁使用合同，并应配合人防管理部门日常的维护、管理及使用人防地下室的工作。并且，协助建设单位在人防主管部门办理备案手续。2.4.2.3拟制有关车库、车位的销售、租赁等协议。地方性法规、规章规定车库、车位应当办理权属登记手续的，应提示建设单位协助业主办理车库、车位权属登记手续。2.4.2.4预售时无法确定合同约定车库、车位具体位置的，协助建设单位制定业主选取车库、车位的程序、方式。第五节常见纠纷及处理机制本节结合相关司法实践经验，对常见的涉及专有部分的纠纷及处理机制做一简要的介绍。2.5.1建设单位与业主常见纠纷及处理机制2.5.1.1建设单位交付房屋实际建筑面积与商品房买卖合同约定建筑面积存在误差的纠纷1、律师应收集的主要证据包括：（1）建设单位与业主（买受人）签署的《商品房买卖合同》；（2）房屋产权证；（3）专业测量机构的测量报告。2、律师应重点审查的内容及注意的事项包括：（1）通过《商品房买卖合同》了解建设单位交付的房屋面积应当是多少，同时审查合同是否约定了关于面积误差的解决方式。如果合同没有约定关于面积误差的解决方式，则可参照2.2.2.1的第2部分内容解决。（2）房屋产权证上记载的房屋建筑面积是经房屋测量管理部门测量后确定的，如房屋产权证上记载的建筑面积与合同约定的建筑面积存在误差，则可直接证明建设单位交付的房屋建筑面积与合同约定的建筑面积不符。（3）如果业主认为房屋产权证与交付的房屋的实际建筑面积有误差，可以自行委托或向法院申请由专业测量机构依据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》与《建筑面积计算规则》进行测量。2.5.1.2建设单位转让、附赠、出租车库、车位与业主的纠纷1、律师应收集的主要证据包括：（1）建设单位与业主（买受人）签署的车库、车位转让、附赠、出租合同；（2）车库、车位的规划文件及图纸；（3）建设单位使用人防地下室经营车库、车位的备案证明及交费凭证。2、律师应重点审查的内容及注意的事项包括：（1）通过建设单位与业主签署的车库、车位转让、附赠、出租合同，了解产生纠纷的车库、车位的具体位置，通过车库、车位的出租合同还可以了解车库、车位租赁的期限。（2）通过规划文件可以了解产生纠纷的车库、车位是否为规划用于停放汽车的车库、车位，如果车库、车位系占用共有道路或业主共有场所而建，则建设单位无权处分该车库、车位。（3）如果通过规划文件了解到产生纠纷的车库、车位系人防地下室改造而成，则应要求建设单位出具在人防主管部门备案的证明及交费凭证。同时，应注意出租车库、车位的合同期限不应长于备案使用的期限。2.5.1.3建设单位与业主约定特定绿地、露台等空间专属于特定业主的纠纷1、律师应收集的主要证据包括：（1）建设单位与业主（买受人）签署的《商品房买卖合同》；（2）绿地、露台等空间的规划证明文件；（3）交付使用时绿地、露台等空间的建筑状况。2、律师应重点审查的内容及注意的事项包括：（1）通过建设单位与业主（买受人）签署的《商品房买卖合同》了解合同中关于产生纠纷的绿地、露台等约定内容及具体位置；（2）通过规划证明文件及图纸，了解关于产生纠纷的绿地、露台等空间在规划设计时是否利用墙体、围栏等建筑与共有空间隔离开，绿地、露台等空间是否有通向公共空间的公用通道。如果产生纠纷的绿地、露台等空间与共有空间没有隔离设施，或者有公用的通道，则该绿地、露台等空间在规划上属于共有空间，建设单位不得通过合同转让、附赠给特定业主。（3）业主可以通过影像资料和证人证言证明产生纠纷的绿地、露台等空间交付时的状况，如果交付时存在的墙体、围栏等隔离设施与规划图纸不一致，说明建设单位擅自更改了规划文件，交付时绿地、露台等空间的“明示”设施也不符合规划文件。2.5.2.1业主与业主间因住宅改变为经营性用房的纠纷1、律师应收集的主要证据包括：（1）房屋产权证；（2）业主同意住宅改变为经营性用房的证明；（3）工商登记部门关于经营性用房业主或使用者的登记信息；（4）房屋价值或生活质量受到或可能受到经营活动影响的证明。2、律师应重点审查的内容及注意的事项包括：（1）通过房屋产权证记载的房屋坐落位置可以证明相关业主是否为法律规定的“有利害关系的业主”。同一栋的业主为当然的“有利害关系的业主”，同一规划区内的业主为则需举证证明其房屋价值或生活质量受到或可能受到经营活动影响后，才具备“有利害关系的业主”的资格。（2）业主同意住宅改变为经营性用房的证明，是住宅改变为经营性用房的前提。如果没有全部“有利害关系的业主”的书面同意，则相关业主或物业的使用者将住宅改变为经营性用房则当然不合法。（3）将住宅改变为经营性用房的经营者登记的经营信息或营业范围，可以直接证明住宅被改变为经营性用房的事实。（4）房屋价值或生活质量受到或可能受到经营活动影响的证明，是同一建筑区划，但不在同一栋且受经营活动影响的业主，作为“有利害关系业主”行使权利的前提条件。第三章建筑物区分所有权共有部分共有权法律业务操作指引第一节概述3.1.1共有部分的界定3.1.1.1建筑物区分所有中共有部分又称共用部分，是建筑区划内排除专有部分以外，不属于市政公用部分或其他权利人所有的，为业主共同所有的部分。3.1.1.2共有部分具体包括以下内容：1、建筑物设施中排除专有部分以外的共有部分，包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分；2、建筑物区划内排除业主专有部分、市政公用部分或者其他权利人所有的场所、设施等，包括建筑物化内的道路、绿地、物业服务用房以及其他公共场所、公用设施；3、建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外；4、建筑物及其附属设施的维修基金，属于业主共有。3.1.2共有部分共有权行使的基本原则3.1.2.1业主对共有部分既享有占有、使用、收益、处分等共有权，同时又共同承担相应的义务，不得以放弃权利为由，不履行义务。3.1.2.2业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，可以无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分，但不得违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益。3.1.2.3业主不得单独处分其对共有部分的共有权，对共有部分权利的转让要附随于业主转让建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分一并转让。3.1.2.4有关共有权行使的重大事项要经由业主共同决定。3.1.2.5侵害共有部分权益的，业主可以以当事人身份提出请求权。3.1.2.6建筑物及其附属设施的维修资金经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。第二节建筑物及建筑区划内公共设施、公共场所问题3.2.1律师提供法律服务的基本范畴3.2.1.1明确判断属于建筑物及建筑区划内公共设施、公共场所等共有部分的范畴，提示业主、开发商等相关权利主体注意。3.2.1.2协助业主建立共有部分权利行使的秩序，对建筑物及其附属设施等共有部分的费用分摊、收益分配等事项达成约定。3.2.1.3协助业主行使对共有部分的权利。1、协调构建业主对共有部分的占有、使用、收益、处分秩序。改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分的，应当有业主共同决定，相关内容可以参考本指引共同管理权相关内容。2、协助业主主张对共有部分的收益。共有部分取得的收益属于业主共有，开发商、物业服务企业等无权处分该收益，业主之间对收益分配有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定分配。3、协助业主、业主大会向某些业主提出对共有部分费用分摊的请求。业主之间对共有部分费用分摊有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。4、协助业主行使共有部分物上请求权，维护合法权益。eq\o\ac(○,1)建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主等擅自占用建筑区划内属于业主共有的绿地、道路、其他公共场所、公用设施、物业服务用房或者改变其使用功能，律师可以协助当事人提出排除妨害、恢复原状或者赔偿损失的请求权；eq\o\ac(○,2)建设单位、物业服务企业等利用建筑区划内业主共有部分从事盈利性活动，律师可以协助当事人提出返还扣除相应成本之后收益的请求权。5、提示物业服务公司不得擅自利用和改变建筑区划范围内的公共建设和共用设施、物业用房等，确有必要时，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。3.2.2律师为建筑物设施内公共设施、公共场所相关问题提供法律服务3.2.2.1建筑物设施内有关公共设施、公共场所判定标准1、外墙：包围专有部分所形成的外部房屋基本结构，包括外墙结构体和外墙面。2、顶及楼顶：屋顶是指连接上下层房屋之间的建筑基本结构；楼顶是指顶层房屋之上与建筑物上层空间隔离的建筑结构。3、楼顶平台：楼顶平台不同于楼顶，是指楼顶上的一定空间。楼顶平台并不当然属于业主共有，应区分来判断：（1）当楼顶平台符合以下条件时，应当认定为楼顶业主专有部分组成部分：eq\o\ac(○,1)符合规划；eq\o\ac(○,2)具备构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；eq\o\ac(○,3)建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同。（2）当楼顶平台为建筑物之基本构造，具有共用性质；且楼顶平台在设计上具有防火避难功能时应认定为共有。4、承重结构：直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。简单的判断标准是看拆除该部分对房屋主体结构是否会有不利影响。5、避难层：建筑高度超过100m的公共建筑内发生火灾时供人员临时避难使用的楼层。6、设备层：专用于布置机电设备等的楼层。7、设备间：每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所。3.2.2.2建筑物共有部分发生自然损坏所需费用的处理原则：1、建筑物共有部分发生自然损坏所需费用的分摊，共有业主之间有约定的按照约定处理；没有约定或约定不明确的按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。2、《城市异产毗连房屋管理规定》中有关共有部分自然损坏费用分摊的规定如下：（1）共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有业主按份额比例分担；（2）共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后，再由每侧业主负责；（3）楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层业主负责；其结构部位，由毗连层上下业主按份额比例分担；（4）房盖的修缮：eq\o\ac(○,1)不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的业主按份额比例分担；eq\o\ac(○,2)可上人房盖（包括屋面和周边护栏），如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的业主按比例分担；如仅为若干层共用，使用层的业主分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下业主按比例分担；（5）楼梯及楼梯间（包括出层面部分）的修缮：eq\o\ac(○,1)各层公用楼梯，由业主按份额比例分担；eq\o\ac(○,2)为某些层所专用的楼梯，由其专用的业主按份额比例分担；（6）房屋共用部位必要的装饰，由受益的业主按份额比例分担；（7）房屋共有、共用的设备和附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）的修缮，由业主按份额比例分担。3.2.2.3对共有部分的利用1、单个业主有权合理利用共有部分（1）业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，有权无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分；但不得以盈利为目的；不得违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益。比如放置空调外机占用外墙面，安装遮阳蓬占用外墙面，放置太阳能热水器占用屋顶等。（2）当某些业主对共有部分的利用超出了合理的限度，侵害了其他业主的合法权益，律师可以协助受损害业主提出损害赔偿请求。2、对共有部分做收益性利用（1）律师应提示对共有部分做收益性利用应首先征得业主大会的同意。（2）律师应提示业主、开发商、物业服务公司注意，法律规定为业主共有的部分，所产生的收益应当归业主共有。比如利用外墙面做广告、利用电梯做广告、出租规划之外修建的车位获得的收益等，都应当属于业主共有。（3）律师应提示开发商、物业服务公司及业主注意，其无权处分建筑物之共有部分，无权处分所获得的收益也应当返还业主共有。（4）律师可以协助业主主张其对共有部分所产生的收益。3.2.3律师为建筑物区划内的公共设施、公共场所相关问题提供法律服务3.2.3.1建筑区划内的道路1、建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。判断是否为城镇公共道路可参照各个地方规定的标准。2、占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的车位，属于业主共有，具体内容参见本指引第二章第四节相关内容。3.2.3.2建筑区划内的绿地1、建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。2、明示属于个人的标准：eq\o\ac(○,1)规划确定为个人所有；eq\o\ac(○,2)合同确定为个人所有。但规划确定为业主共有的，合同约定为个人所有的无效。3、规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同的绿地，应认定为该特定房屋的组成部分，非业主共有。3.2.3.3物业服务用房1、物业服务用房属于业主共有。2、律师应提示开发商物业服务用房的归属为法律强制规定，不得违背，也不取决于其建造房屋时成本分摊的情况。3、律师应提示小区的物业服务公司在未经业主允许的情况下，无权擅自利用和改变物业服务用房。3.2.3.4小区的会所小区内的会所除非开发商通过合同的形式将其作为小区的共有部分外，属于开发商所有。第三节专项维修资金问题3.3.1专项维修资金的涵义3.3.1.1定义“专项维修资金”（以下简称“维修资金”）的定义，是指属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。本节所述的“专项维修资金”即为以往实践中的“专项维修基金”，二者在功能上并无本质区别，为相互承接关系。3.3.2专项维修资金交存合法性审查3.3.2.1首期住宅小区内物业专项维修资金交存审查1、专项维修资金交存主体资格的审查下列物业的业主应当交存住宅专项维修资金：（1）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（2）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。上述所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当交存住宅专项维修资金。2、首期专项维修资金交存标准的审查首期专项维修资金的交存标准的问题，分为商品性质的物业和公有住房性质的物业两种不同的标准：（1）商品性质的物业交存标准：按照业主所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。具体交存标准应符合直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门公布的有关规定执行。（2）公有住房性质的物业交存标准：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。3、首期专项维修资金交存程序的审查依据我国《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，维修资金的交存实行专户存储的基本原则，具体交存的方式因物业的性质不同而有所差异。（1）商品住宅及毗连非住宅维修资金的交存①直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门委托所在地一家商业银行，专户设立住宅专项维修资金帐户；②维修资金专户开立后，以物业管理区域或幢为单位设账，按房屋门号设立分账；③业主应在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入维修资金专户。（2）公有住房专项维修资金的交存①负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门委托所在地一家商业银行，专户设立公有住房专项维修资金帐户；②维修资金专户开立后，以售房单位为单位设账，按幢设分账，其中公有住房业主交存的维修资金应按房屋门号设立分户账；③公有住房业主应在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入维修资金专户或交由售房单位代为交存。售房单位应在收到售房款之日起30日内，将提取的专项维修资金存入维修资金专户。另外需要说明的是，交存维修资金是业主办理入户手续的必备程序，如开发商或公有住房售房单位违法为业主办理入住手续，将面临责令改正或罚款3万元以下等处罚。3.3.2.2交存非住宅小区内物业专项维修资金审查所谓“非住宅小区内物业”，指的是不包括住宅小区内的非住宅物业或住宅小区外与住宅物业结构相连的非住宅物业在内的其他非住宅物业项目。从目前来看，我国建设部及财政部尚未出台“非住宅小区内物业”维修资金交纳及管理使用的相关规定。但是，从各地实践来看，有些地方政府已经出台了相关的政策法规，如《天津市非住宅物业交存专项维修资金的意见》【天津市人民政府办公厅（2008年12月31日）】，律师可依据办理案件所处地域的地方性规范性文件执行。3.3.2.3专项维修资金续交审查《住宅专项维修资金管理办法》的规定，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。因此，律师应提示业主或业主委员会随时关注维修资金余额情况，如维修资金余额不足法定比例时，提示其及时交存。续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。3.3.3专项维修资金使用合法性审查3.3.3.1专项维修资金的归属业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。3.3.3.2保修期的审查界定律师可以从以下几方面对“保修期”进行审查：1、在保修期内，开发商应当对所售商品房（住宅或非住宅）承担质量保修责任，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者业主及他人使用不当造成的损坏，开发商不承担责任。2、保修范围、保修期限、保修责任等内容由开发商及购房人（业主）在合同中进行约定。保修期从交付之日起计算。保修期限不得低于如下标准：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由开发商及购房人（业主）自行约定。3、保修期限亦不得低于建设工程承包单位向开发商出具的质量保修书中约定的保修时间，该保修期自工程竣工验收合格之日起计算，且不得低于如下标准：地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。其他项目的保修期限由开发商和施工单位约定。4、施工单位向开发商承诺的保修期限与开发商向业主承诺的保修期限不一致的，以承诺保修期限长的为标准。另外，需要说明的是，对于公有住房的保修问题并不适用上述规定，由国家及各地方政府出台的有关公有住房售后维修的办法或细则进行调整。3.3.3.3专项维修资金使用程序合法性审查1、基本原则住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。2、基本流程审查（1）维修方案的审查有物业服务公司的，依据业主、业主委员会或者居民委员会的意见及查勘结果，物业服务公司提出维修计划建议，制定《维修和更新、改造方案》；没有物业服务企业的，业主、业主委员会或者居民委员会提出使用建议，并在区县房地产管理局指导下，委托相关单位制定《维修和更新、改造方案》。《维修和更新、改造方案》包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等。（2）业主确认程序的审查业主委员会、物业服务公司或其他部分业主召开业主大会，对《维修和更新、改造方案》进行讨论、决议并公示。（3）办理备案审查物业服务企业或者业主到项目所在地的区县房地产管理局办理专项维修资金使用备案，并提交下列文件：①专项维修资金账面余额证明；②《维修和更新、改造方案》；③《业主大会或者相关业主书面确认证明》及《维修和更新、改造方案公示证明》。区县房地产管理局受理专项维修资金使用备案时，要件齐全的，应当在接件后规定的工作日内出具《专项维修资金使用备案证明》。如需动用公有住房住宅专项维修资金的，物业服务企业或者业主向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。（4）开户划款审查物业服务企业或者相关单位持区县房地产管理局或公有住房住宅专项维修资金的审核部门开具的《专项维修资金使用备案证明》，到专户管理银行开立专项维修资金使用专户。开户银行应当出具《专项维修资金使用专户开户证明》。专户管理银行或房屋维修资金管理中心等主管部门自接到《专项维修资金使用备案证明》、《专项维修资金使用专户开户证明》、《工程招投标证明》及工程施工合同后，将维修和更新、改造工程预算资金划拨到专项维修资金使用专户。（5）竣工验收审查工程竣工后，物业服务企业或者相关单位组织业主、业主委员会或者居民委员会、施工企业及工程监理单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收报告》。（6）决算审查物业服务企业或者相关单位按照决算费用填写《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》，并进行公示。决算费用未超过工程预算金额或者在约定范围内的，物业服务企业或者相关单位到所在市房屋维修资金管理中心办理维修和更新、改造工程决算核减手续，并提交下列文件：①《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》及《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册公示证明》；②工程决算书及发票（查验原件留存复印件）；③《维修和更新、改造工程验收报告》。专户管理银行或房屋维修资金管理中心受理后，按照分摊清册从相关业主个人账户中核减。3、特殊情况的处理基于社会公共利益及公民重大人身、财产权益保护的需要，我国《住宅专项维修资金管理办法》第二十四条特别规定，发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，物业服务企业或相关业主不需要履行制定方案、业主确认等步骤，可以直接向主管部门备案并申请开户划款，并及时进行维修、改造、更新。发生前述情况后，物业服务企业或相关业主如未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。3.3.3.4专项维修资金费用分摊审查1、不得予以列支的费用下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：（1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（3）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。除上述费用外，在保修期满后，因对共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造所产生的费用应当都属于可以列支的范畴。从各地实践来看，有些地方政府已经出台了相关的政策法规，律师可依据办理案件所处地域的地方性规范性文件执行。2、费用的分摊住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：（1）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（2）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（3）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。3.3.3.5专项维修资金的滚存审查1、下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（1）住宅专项维修资金的存储利息；（2）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；利用住宅专项维修资金购买国债必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，并且只能用于购买新发行的国债，并持有到期，不得利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。（3）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；（4）住宅共用设施设备报废后回收的残值。3.3.3.6专项维修资金的转让及返还1、专项维修资金的转让我国《物权法》第七十二条第二款规定，“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理权利一并转让”。因此，作为业主共有权重要组成部分的维修资金所有权，房屋所有权发生转移时，亦应予以转移。转移程序：房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。2、专项维修资金的返还房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：（1）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；（2）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。3.3.4专项维修资金的监督管理3.3.4.1业主（业主委员会）、公有住房售房单位的监督业主（业主委员会）、公有住房售房单位有权行使如下监督制度：1、对账制度：专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目。2、公示公告制度：负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会应向业主、公有住房售房单位公布维修资金账目的下列情况：（1）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；（2）发生列支的项目、费用和分摊情况；（3）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；（4）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。3、复核制度：业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核；负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。4、公开查询制度：专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。3.3.4.2政府行政部门的监督管理1、建设（房地产）主管部门的监管：建设（房地产）主管部门应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，如对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。2、财政部门的监管：住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。3、审计部门的监管：住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。第四节常见纠纷及处理机制近年来，由于市场监管还不够健全，法制建设还不够完善，以及个别业主、开发商、物业服务公司各自利益的冲突，导致共用部位、共用设施设备纠纷呈现增多的趋势。而此类纠纷亦逐渐成为许多业主、开发商及物业服务公司的大难题。在这种诉讼需求下，律师结合相关司法实践经验，对常见的共用部位、共用设施设备等纠纷及相关处理机制做一简要的介绍。3.4.1开发商与业主常见纠纷及处理机制3.4.1.1开发商擅自向个别业主销售楼顶、平台等公共场所、公用设施等纠纷1、律师应收集的主要证据包括：（1）开发商的销售广告及宣传资料；（2）开发商与业主（买受人）签署的《商品房买卖合同》；（3）建筑区划文件；（4）房屋初始登记申请材料；（5）房屋初始登记凭证。2、律师应重点审查的内容及注意的事项包括：（1）从法律上或其使用功能上推定涉诉物业是否为共用部位；（2）审查销售广告、宣传资料及《商品房买卖合同》中关于商品房面积及设计图纸等，是否包含涉诉物业归属约定；（3）审查建筑区划文件，确认涉诉物业的性质属于业主共有还是专有；（4）通过房屋初始登记申请材料及房屋初始登记凭证，审查业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房登记状况，进一步确认涉诉物业的性质属于业主共有还是专有。通过上述证据材料的审查，如能够确定开发商出售的涉诉物业属于公共场所、公用设施或物业服务用房，则开发商不得对外单独销售，否则应承担相应的违约责任。3.4.1.2保修期内开发商的保修责任纠纷1、律师应收集的主要证据包括：（1）开发商与业主（买受人）签署的《商品房买卖合同》及《住宅质量保证书》；（2）开发商与施工单位签署的《质量保修书》；（3）开发商向业主出示的商品房入住文件；（4）开发商维修记录；（5）涉诉物业质量鉴定报告；（6）业主损失证明材料。2、律师应重点审查的内容及注意的事项包括：（1）通过《商品房买卖合同》、《质量保修书》以及商品房入住等文件资料，了解并掌握涉讼物业是否已经超过开发商承诺的及法定的维修期限。如已超过保修期，律师一般应建议业主或业主委员会通过动用维修资金或其他途径予以解决。另外，在司法实践中还存在房屋共用部位、共用设施设备在开发商承诺的保修期内就已经存在质量瑕疵，但是业主或业主委员会直至保修期满后才提起诉讼，对于此类情况，开发商是否应承担保修责任？律师应通过收集审查相关证据，判断业主或业主委员会在保修期内是否曾经向开发商主张维修权利以及是否超过诉讼时效。对此，律师应提示业主或业主委员会及时向开发商或物业服务公司反映，并保存好相应的书面凭证。（2）通过开发商维修记录，初步确认及核实涉诉物业质量瑕疵出现的时间、部位等。（3）关于涉诉物业质量瑕疵问题，往往需要当事人提出申请或法院依职权委托质量鉴定部门对物业的质量进行鉴定，以确定责任的归属。（4）关于业主损失问题。在司法实践中，由于物业共用部位质量瑕疵问题往往导致业主发生其他损害，如由于屋顶漏水导致业主地板、家具家电受潮而发生损坏，对于这部分的损失，依据我国法律的相关规定，开发商亦应承担。但是，律师在提出此项诉讼请求中应重点把握三方面因素：①业主所发生的损失与涉诉物业质量瑕疵之间是否存在因果关系？②业主损失的具体数额？对于举证问题，律师可以申请法院对业主所发生的损失进行鉴定。③涉诉物业质量出现瑕疵后，业主是否采取了合理的补救措施？3.4.1.3专项维修资金的缴纳与入住手续纠纷1、律师应收集的主要证据包括：（1）开发商与业主（买受人）签署的《商品房买卖合同》；（2）业主交存专项维修资金的凭证；（3）开发商向业主出示的商品房入住文件。2、律师应重点审查的内容及注意的事项包括：（1）通过《商品房买卖合同》，重点审查开发商承诺的入住时间。（2）通过商品房入住文件，结合业主交存专项维修资金的凭证，审查业主是否在入住之前按照法律规定的标准及时间交存专项维修资金。如前所述，依据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，是否缴纳维修资金不再是办理产权登记的前置条件，而转变为业主办理入住手续的前提。因此，在司法实践中，如业主拒绝缴纳或不按规定的标准缴纳维修资金，开发商有权拒绝交房，且不承担相应的违约责任。此外，需要说明的是，上述规定仅限于住宅类或与住宅毗连的非住宅物业的情形，对于不符合上述情形的非住宅物业，有些省市仍规定开发商及业主应在办理产权登记之前缴纳，否则不予登记。3.4.2业主（业主委员会）与物业服务公司常见纠纷及处理机制3.4.2.1保修期满后的维修纠纷1、律师应收集的主要证据包括：（1）开发商与业主（买受人）签署的《商品房买卖合同》及《住宅质量保证书》；（2）开发商与施工单位签署的《质量保修书》；（3）开发商或业主委员会与物业服务公司签署的《物业服务管理合同》；（4）物业服务公司维修全部文件,包括《维修和更新、改造方案》、《业主大会或者相关业主书面确认证明》、《维修和更新、改造方案公示证明》、《专项维修资金使用备案证明》、《专项维修资金使用专户开户证明》、《专项维修资金使用专户开户证明》、《工程招投标证明》、《工程施工合同》、《维修和更新、改造工程验收报告》、《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》等；（5）业主损失证明材料。2、律师应重点审查的内容及注意的事项包括：（1）通过《商品房买卖合同》、《质量保修书》以及商品房入住等文件资料，了解并掌握涉讼物业是否已经超过开发商承诺的及法定的维修期限。如已超过保修期，业主或业主委员会则可以通过动用专项维修资金予以解决。（2）仔细审查《物业服务管理合同》，把握物业服务公司的权利及义务，特别是物业服务公司对于维修方面的权利及义务。（3）对专项维修资金的申请、使用、结算程序等内容及相关文件的合法性进行审查，具体详见第3.3.3.3中论述。（4）关于业主损失问题。具体详见第3.4.1.2条第2款第（4）项论述。3.4.2.2共用部位、公用设施设备收益的处分纠纷1、律师应收集的主要证据包括：（1）开发商的销售广告及宣传资料；（2）开发商与业主（买受人）签署的《商品房买卖合同》；（3）建筑区划文件；（4）房屋初始登记申请材料；（5）房屋初始登记凭证；（6）业主委员会与商户签署的《租赁合同》或其他经营合同；（7）商户汇款记录或支付凭证；（8）业主大会关于利用共用部位、公用设施设备所得经营性收益的处分决议；（9）物业服务公司占有或挪用经营性收益相关证据，如发票、收据、银行资金流动记录等。2、律师应重点审查的内容及注意的事项包括：（1）通过审查销售广告、宣传资料、《商品房买卖合同》、建筑区划文件房屋初始登记申请材料、房屋初始登记凭证等证据材料，确认涉诉物业是否为共用部位，具体详见第3.4.1.1条第2款论述。（2）业主委员会诉讼主体资格。关于这个问题，司法实践中存在不同的观点，第一种观点认为，经主管部门审查同意并依照《社会团体登记管理条例》进行登记的业主委员会为合法的社团法人，代表住宅小区全体业主的合法权益，具有诉讼主体资格。第二种观点认为，业主委员会符合“其他组织”条件，就房地产开发企业未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、共用部位维护及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼，即业主委员会对某些业主权利享有诉权。第三种观点认为，业主委员会不具有诉讼主体资格，不能以自己的名义提起诉讼。我国《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》第十三条曾经规定：“业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：（一）已经选举出业主委员会的，为业主委员会……”。但是，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》最终没有采纳此项意见。因此，关于业主委员会的诉讼主体资格目前仍没有明确的规定，但从司法实践来看，出现此类纠纷一般可依照我国《民事诉讼法》第五十四条关于共同诉讼的规定执行。（3）通过审查《租赁合同》或其他经营合同、商户汇款记录或支付凭证、业主大会的处分决议以及发票、收据、银行资金流动记录等文件，确定物业服务公司占有或挪用业主经营收益的事实以及业主损失的数额。此外，除前述提到的两种常见纠纷外，业主（业主委员会）与物业服务公司常见的纠纷还包括物业服务公司对小区内共用部位、共用设施设备管理不当导致他人人身损害纠纷；因小区内发生财产被盗、被抢、人身伤亡等安全管理纠纷；因物业服务公司挪用维修资金、拒不公开账目等纠纷，鉴于上述纠纷与本操作指引第四章共同管理权等内容息息相关，在此就不再一一列举。3.4.3业主与业主常见纠纷及处理机制3.4.3.1业主与业主相邻权纠纷1、律师应收集的主要证据包括：（1）证实属于业主共用部位相关证据，具体详见第3.4.1.1.1论述；（2）业主权属证明，如房屋所有权或《商品房买卖合同》等；（3）城市规划部门批复文件；（4）有利害关系业主书面同意文件；（5）人实施行为相关证据，如经过公证的照片等；（6）被人损失证明材料。2、律师应重点审查的内容及注意的事项包括：（1）通过第3.4.1.1条第1款所述相关证据，律师应重点把握业主所侵害的部位是否为业主共用部分，如为专有部分，则可参照本操作指引第二章执行，不属于本章节讨论的范围。（2）通过业主的权属证明，审查业主是否属于法律规定的有利害关系业主。如权属证明无法证实，则需要提供对有利害关系业主通风、采光、通行、排水、环境等造成影响的其他证据。（3）关于的事实界定问题。律师应重点审查涉嫌的业主所实施的行为是否属于合理利用共用部分，如为合理利用则不应构成；（4）关于救济问题。如业主所实施的行为符合我国《民法通则》、《物权法》关于的界定，确实侵害业主共用部位合法权利，则有利害关系的业主有权要求排除妨害、恢复原状、消除影响。其他业主因此而遭受其他损害的，其他业主有权要求赔偿，具体详见第3.4.1.2条第2款中第（4）项论述。此外，需要说明的是，律师在处理此类纠纷的过程中，应本着相互协商、维护和谐的邻里关系原则，力争此类纠纷妥善处理。如，律师应提示业主可以在其他业主实施行为之时善意的提醒并予以制止，以避免其他业主实施行为完毕后又要重新拆除以及影响双方邻里关系等问题的出现。如果业主善意的提醒及制止不能发挥很好的作用，律师还可以提示业主通过业主委员会、居民委员会甚至规划部门的协调予以解决。如上述救济途径仍无法解决，律师再建议业主向法院提起诉讼似乎更为妥当。第四章建筑物区分所有权共同管理权法律业务操作指引第一节概述4.1.1共同管理权的含义 根据《物权法》第七十条，共同管理权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分享有的共同管理的权利。4.1.2共同管理权的特征4.1.2.1 共同管理权是业主基于对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分的所有权，而享有的专属于业主的权利。任何人通过取得房屋所有权就自然取得共同管理权，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。共同管理权是所有权的延伸，是确保专属所有权和共有权实现的手段。不论管理形式是自主进行，还是委托他人，真正的管理主体都应当是业主本身。4.1.2.2 业主通过成立业主大会、业主委员会，由其代表全体业主实现和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。《中华人民共和国物权法》第七十六条，规定了共同管理权所包含的各项基本内容，同时由业主大会制定的管理规约可以更详细的约定在每个特定物业管理区域内共同管理权的所含内容、行使方式、处理机制等事项。 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，则由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。4.1.2.3 业主委员会召集业主召开业主大会会议，以集体讨论或书面征求意见的形式作出合法有效的业主大会会议决定，该决定对业主具有约束力。因此，共同管理权是一种成员权，具体表现为表决权、选举权、监督权、请求权等权利。第二节业主大会4.2.1业主大会的概述4.2.1.1业主，是指房屋的所有权人，主要包括以下两种：第一，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人；第二，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。4.2.1.2业主大会，是由同一个物业管理区域内的全体业主组成的，是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的自治性组织。一个物业管理区域成立一个业主大会。如果只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。4.2.2律师为首次业主大会的成立提供法律服务4.2.2.14.2.2.2律师应提示业主，筹备组成员名单、筹备组的职责应在首次业主大会召开前一定期限内，以书面形式在物业管理区域内公示；同时建设单位和前期物业服务企业应为筹备组开展工作提供条件；律师应提示业主，筹备组履行职责的的期限，应当到首次业主大会会议选举业主委员会之日终止。4.2.2.3律师应提示首次业主大会应当讨论（1）业主大会议事规则，是业主大会和业主委员会活动的基本准则，主要内容包括：业主大会名称，物业项目地址、四至范围；业主大会权利；业主委员会职责；业主大会的议事方式及表决程序；业主大会定期会议的时间和形式；业主代表的产生方式；业主委员会委员的组成和任期；业主投票权确定办法；活动经费的使用；印章的使用和管理；其他关于业主大会的重大事项等事项。（2）管理规约，主要约定：有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应承担的责任等事项。律师应提示合法通过的管理规约，对全体业主具有约束力。（3）选举业主委员会；（4）物业管理服务内容和服务标准；（5）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。4.2.3律师为业主大会提供法律服务4.2.3.1（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。4.2.3.21、业主大会会议分为定期会议（应当按照业主大会议事规则的规定召开）和临时会议（经20%以上的业主提议召开）。 2、