XXXX年月日兴义市幸福里尾盘推广思路及价格策略

幸福里尾盘推广思路2011年6月30日及价格策略

论“市”

立“势”

造“势”

领“市”相识相依出产品相知相恋打招呼展实力树信任目录

论“市”相识------打招呼

城市发展现状和现有项目分析城市发展现状：兴义市位于贵州的最南边、位置优越，交通比较便利.改革开放以来,兴义市的经济在飞速发展，但是在很长一段时间里，贵州各地级城市各种大型综合购物中心平地而起，而兴义市在商业地产运营这方面却差强人意，迄今为止依然呈现典型的“马路经济”特征，无街不铺。近年来，在政府、发展商、商家三方共同努力下，兴义市的商业开始出现转变，大型的超市应运而生。因此本项目也是在这样的环境下扬帆起航。

项目名称莱蒙蒂景开发商景地地产代理公司广州旺地顾问房屋类型占地面积25万m²建筑面积总栋数总套数1750户容积率绿化率停车位个住宅价格2800商业层数独立门面地址下五屯商业价格16000备注周边项目分析：

项目名称九华苑开发商贵州醇代理公司广州顾问房屋类型占地面积50万m²建筑面积总栋数总套数2000户容积率绿化率停车位个住宅价格2700商业层数地址下五屯商业价格备注周边项目分析：

项目名称佰路·鑫吉园开发商华兴地产香港佰路代理公司贵州正奇方中地产房屋类型占地面积10666m²建筑面积73621.88m²总栋数总套数450户容积率6．9绿化率停车位230个住宅价格2900商业层数地址桔园路口对面商业价格备注项目商业共五层，商业定位为超市儿童乐园，商场，负一层为地下车库，现已开盘，且已经全封顶，交房时间为明年3和9月。周边项目分析：

项目名称铭都公寓开发商升华房地产开发有限公司房屋类型公寓式写字楼住宅价格占地面积4700m²建筑面积36521m²总户数总栋数3栋商业层数2层住宅价格地址桔山瑞金路电话备注：住宅现已开盘，商业还未销售，共ABC三栋，其中A栋为公寓式办公楼B栋为商务公寓，可商住两用，C栋为宜居公寓周边项目分析：

项目名称澳城开发商双峰房地产有限公司代理公司贵州正奇方中地产房屋类型高层商住占地面积12666.70m²建筑面积109985.74m²总栋数4栋总套数585户绿化率41%容积率5．6停车位591个住宅价格2900左右商业层数3层商业价格2.6万/平米商业面积12000m²住宅面积73000m²地址桔山广场往北120米电话3330777备注现已开盘，但是项目现在是停工状态。

项目名称金钻豪城开发商贵州大中房地产开发有限公司代理公司贵阳基点策划房屋类型商住楼盘占地面积2．6m²建筑面积14m²总栋数13栋总套数1000容积率5绿化率40%公摊率20%建筑密度25%商业层数1层面积3500m²价格均价1万停车数1:1地址桔梗大道西侧新州政府斜对面备注一期已经售完，二期还没有建设项目名称金地首座开发商贵州美福房地产有限公司代理公司深圳左右房地产房屋类型占地面积4366m²建筑面积61368m²总栋数容积率14绿化率30%住宅总套数车位数200多商业层数2层商业价格商业面积6000m²地址瑞金北路侧备注开盘时间为2008年4月，2009年9月已交房，现已售完，中间一栋为写字楼，总共32层，物业费住宅1.2元/m²，写字楼、商铺2元/m²。项目名称御景园开发商亿美嘉、美福地产联合开发房屋类型高层住宅层数32层面积230-310m²价格均价2700元/m²地址黔山酒店下200米备注现已是尾盘销售小结：兴义市商业地地产基本上都都处在交通便便利、商业氛氛围浓厚的地地段，就刚开开业及正在开开发中的一些些楼盘来看，，兴义市商业业地产存在以以下共性：1、

项目前前期炒作理念念缺乏前卫，，配套设施不不完善，缺乏乏专业的地产产营销策划团团队，在宣传传上做过大手手笔的动作,但未达到代代理公司及开开发商的期望望值；2、

楼盘的的销售滞后，，由于前期缺缺乏开发理念念，楼盘销售售基本达不到到预期效果；；3、大型主力力店的招商及及其它商家的的入驻存在很很大难度主要要因素是项目目规模和规划划设计定位没没有达到、缺缺乏商业地产产运营销售经经验；4、后期运营营将是所有项项目面临的最最大困绕，由由于缺乏品牌牌连锁等现代代商业运营模模式的支配和和专业的管理理队伍，商场场的运营难以以得到有效、、长远的规划划及控制；5、商业现状状结构比例不不合理，不能能满足人们的的消费需求。。1、销售相对对较好的豪宅宅项目：中海·城南1号、麓山··因特拉肯、、鹭岛·原石石滩公寓特点：1、在成都三年以上的品品牌积淀，已经树立了了自己的品牌牌影响力2、在成都开开发过高端物物业项目，有一定的高端端客户积累3、主要突出出产品价值、地段价值、品牌价值、资源价值。4、主要依靠靠前期积累客客户实现销售售成都目前的电电梯豪宅还停停留在地段、产品、资源等物质层面的的价值比拼，，没有一个项项目从精神层面上塑造电梯豪豪宅居住价值值。300万，意意味着可以在在成都拥有一一栋资源绝佳佳的独栋别墅墅。以成都人的置置业理念，同同样的总价，，他们“理所所当然”选择择别墅。这是一场战争争，一场高层层豪宅与别墅墅的“客户争争夺战”，是是一场“居住住价值的颠覆覆战”谁?在颠覆成都财财富阶层的居居住价值观无法颠覆成都都财富阶层的的居住价值观观，高层豪宅宅在成都将完完全没有市场场可言！成都现有的电电梯豪宅对““誉峰”没有有任何借鉴意意义！“誉峰”是绝绝对空前的，，“誉峰”之之前，成都不不言豪宅！“誉峰”就是是要树标杆，，改写成都豪豪宅概念！具体难题是不是暂时不不动，等一等等行情？是不是要降价价才能拉动销销售？二期是不是如如期启动？包装是不是要要整改？。。。未来应该怎么么做？项目的问题在在哪里？市场将会怎样样？解决核心问题题开发商困惑思考路径图———重要的的事市场供应情况客户需求心理开发商心理趋势研判市场等待？调价出货？兴义市场有问题？战略选择市场吸纳量检验上门客户检验自身定位有问题？产品定位问题？性价比问题？产品结论及建议形象定位检讨价格定位检讨形象调整建议价格调整建议策略定位新性价比体系自身执行有问题？上门量少？成单率少？客户渠道问题宣传渠道问题房号安排问题吸引客户手段保全系统问题逼定支持系统执行体系压力一：资金金缺口，等不不了了压力二：融资资成本，越等等成本越大压力三：快成成现楼了，还还没卖多少压力四：后期期推出量大，，竞争持续存存在压力五：有人人协议拿地，，成本更低开发商困惑：：紧箍咒越念念越紧三方博弈供给开发商需求三方博弈供给开发商需求成交萎缩值得等待吗？？速谋出路？竞争减弱？新需求产生？？目前现状短期内兴义市市场不会产生生新的置业需需求，未来仍仍以桔山片区区需求为主等待吗？新需求产生？竞争减弱？新兴市场成长长周期图以政府规划为为核心推动力力吸引看好市场场预期的首批批客户以周边地区刚刚性需求为核心推动力力吸引周边地区以自住住为目的的客户置业.我们所处的阶阶段区域内部形成成产业，以产业支撑为为核心推动力.内部产业人群群形成主要客户群纳入全市价格格体系规划推动期周边需求推动期内部产业推动期成熟期CBD核心区区内原规划的的商务功能现现多表现为住住宅功能，写写字楼少、机机关单位少、、公寓多，因因此短期内不不会产生产业业需求支撑桔山片区------兴义城市之窗窗未来竞争更加加激烈————待上市量大大等待吗？新需求产生？竞争减弱？已上市量100万方待上市量300多万方大量待开发地地块目前每月成交交量3.8万平米米立“势”——树“誉峰峰”气质，立立成都豪宅标标杆“誉峰峰”颠颠覆成都豪豪宅价值观的的跨界之作我们需要颠覆覆的对象：“金字塔尖””人群“金字塔尖”人群无非是是私企老板、、企业CEO、外商、华华侨、政府高高官等城市的的财富阶层。。我们的客户群群很单一，就就是别墅客户，就是以CEO圈层为核核心的城市财财富圈层。CEO是一个个圈子，CEO是一种种共识在塔尖客群中中再细分客户户对“誉峰””没有任何意意义，我们要要做的是引领领塔尖人群的的生活方式。。目录No.1顶顶级私人俱乐乐部No.2挑挑战极限的的奢侈运动No3博博客秀No.4公公益慈善No.5艺艺术品收藏No.6时时尚派对No.7奢奢华旅游No.8奢奢侈品No.9顶顶级豪车No.10高高尔夫顶级私人俱乐乐部，顶级豪豪车，……是是他们圈层身身份的象征奢华旅游，时时尚派对，极极限运动，高高尔夫……是是他们对时尚尚元素的追求求艺术品收藏，，奢侈品………体现他们对对稀缺事物的的偏好关键词：身份Status时尚Fashion稀缺Rare决定豪宅级别别的不是“卖卖点”，而是是“符号”颠覆成都财富富阶层的居住住价值观，就就需要寻找——迎合客户生活活方式的价值值“符号”营造身份感稀缺感时尚感价值原点：国国际城南+城城市新中心+高起点规划划+高端商业业配套+高端端市政配套+高端商务区区+富人聚集集区……价值联想：巴黎·拉德方方斯HOPSCAHOTELOFFICEPARKSHOPPINGMALLAPARTMENTConventionHOPSCA是指在城市中中的居住、商务办办公、购物、、文化娱乐、、社交、休憩憩等各类功能复复合、相互作作用、互为价价值链的高度度集约的街区区建筑群体。。目录地段价值区域配套价值服务价值品牌价值项目配套价值产品价值高端商业、甲甲级写字楼、、公园、海洋洋馆、歌剧院院……合景泰富上市市公司品牌、、“誉峰”品品牌……顶级豪宅专属属服务豪华装修天际泳池地热系统………8万平米商业业、2个五星星级酒店、会会所……国际城南核心心区域高尚居住中心心项目印象总规划用地面积：8040.50㎡总建筑面积35475.78㎡计入容积率建筑面积32186.89㎡住宅建筑面积29853.12㎡商业建筑面积2138.73㎡地下室建筑面积3288.98㎡容积率4绿地率36.82%绿地面积2860.49商业配套建筑面积195.04㎡停车位144个项目位于深圳圳的中部，五五和大道边，，交通便捷，，自身资源丰丰富，容积率为4.0价值认知规划价值配套价值资源价值居住价值项目价值产品价值深圳中部组团定位山水生态景观资源大开发商，大盘带动居住氛围提升项目商业配套可依客户需求定制，业态，档次项目地块高差明显，溪，山以及生态规划脉络高低错落，远视距，宽开间，均好性3、项目SWOT分析析根据以上市场场信息、经济济等分析以及及所处的环境境和时代特点点中，我们可可以发现兴义义商城存在以以下优势和劣劣势，机会点点和威胁点。。S优势分析1)整个经济济业态多元化化，贸易频繁繁，经济繁荣荣稳定，经济济发展的大环境整整体局势良好好；促进了企企业的商贸频频繁，大型商商业综合体、一一站式购物中中心的需求在在不断上升；；2)本项目的的周边环境和和周边设施完完备，土地价价值高，是高高端产品的基础保保障；3)交通枢纽纽城市，经济济持续性强，，城市进入快快速发展期，，商业、服务业和和贸易的快速速增长带动兴兴义商城的（（住宅、商铺））整体需求。。4)兴义市城城市发展的趋趋向是旅游城城市定位，为为高端投资产产品－兴义商城（（大型商业综综合体）提供供了长期发展展的土壤。5)兴义市现现在的大环境境除了重视经经济的发展还还注重文化的的发展，为企业提提供良好的经经济环境的同同时，提供了了人才和社会会氛围资源，促促进商贸的活活跃，企业商商贸的活跃，，也就影响着着对大型商业综综合体需求的的增加；6)发展商强强大的经济实实力，和先进进的策划和经经营管理公司司作为支撑。W劣势分析1、市场竞争争激烈目前，兴义市市大大小小的的项目近30个，待开发发的项目比比比皆是，已经经开工建设超超过20万平平米的楼盘近近十个。因此此本项目要脱脱颖而出、加加快资金回笼笼和提高利润润，就必须独独树一帜，挖挖掘自己的客客户群体和特特性优势。2、项目土地地成本高、周周边商业档次次低目前兴义的核核心商圈主要要集中在街心心花园片区，，本项目周边边经营种类繁繁杂，经营业业态零散，就就使得商业价价值受到影响响。但本项目目受高地价成成本影响，住住宅部分在目目前价格行情情下几乎无利利润可言，因因此商业的售售价就成为项项目利润支撑撑点。3、项目商业业规划的问题题根据这几天都都项目本身设设计的消化，，在商铺划分分上面，我们们得出的结论论是：如果根据现有有的商业布局局作规划设计计的话，公司司持有的商业业物业占总体体比例的80℅，可出售售的商业物业业仅占不到20℅；原原因：可出售售的商业物业业主要是在内内区占的比例例较大，在销销售价格上面面没有太大的的优势。建议：根据我我们多年做商商业地产的经经验及可行性性分析（包括括人流动向、、划铺原则）），得出结论论：根据我们们的经营业态态定位，避免免产生太多的的死角物业，，把可出售的的物业配比增增加，主要出出售的物业尽尽量放在外区区两侧，这样样的话我们可可以更好的把把控销售价格格。所以，在在商业总平布布局上面要做做较大的调整整，尽量避免免死角物业。O机会分析经济持续发展展，市场对大大型综合类地地产项目需求求增加，给兴兴义商城这种种大型商业综综合体一个长长足的发展空空间周边街心花园园,目前商业业步行街的日日益成熟，带带动兴义市当当地消费群体体的投资意识识和消费意识识兴义市最近几几年改革的势势头良好，促促进了经济大大环境的稳步步发展，有利利于房地产产产业的发展，，桔山片区的的快速发展也也有利于兴义义商城朝着更更好的方向发发展，因为随随着市场的成成熟大型零售售商欲以进入入T威胁分析目前项目周边边的商业地产产产品销售价价格略低,对对兴义商城产产品推出后,在价格定位位上有一定的的影响因素国内房产大势势的影响是否否辐射到兴义义市的商业投投资产品，影影响程度如何何等等都需考考虑。2）项目整体体定位：繁华从此被被定义3）商业功能能定位大型商业综合合体、一站式式购物中心为兴义市商务务人士、公务务员、学生、、外来投资精精英以及本地地市民打造，，集住宅、购购物（餐饮、、休闲、娱乐乐、商务、服服务）、多功功能为一体的的商业综合体体。把兴义商商城打造成一一个一站式购购物天堂方便便市民购物消消费和聚集人人流。竞争认知一缺乏政府规划划引导的区域域炒作，只会会付出更多的的财务成本二线拓展区功能定位及建建设目标为：：“福田中心心区二十一世世纪高尚生活活居住服务基基地和部分文文化体育教育育设施配套区区”，是体现现深圳二十一一世纪居住文文明和城市建建设质量水平平的现代化、、生态型的综综合居住区。。本片区无政府整体规规划。竞争认知二缺乏唯一性或或可覆盖性的的产品价值诉诉求或概念炒炒作就能成就就营销的时代代已经一去不不服还了，客客户已经对这这种方式已经经开始钝化目录竞争认知三“投资性产品品隐性供给””竞争在投资性产品品仍然有获利利空间的时候候，价格永远远能保持该类类产品持久的的竞争力竞争比对发现现“溪山美地””在一些“先先天性”基础础能力方面并并不具备“不可替代性性”或“覆盖性”优势市场不可改变变产品不可改变变营销可以改变变造“势”正如一位希腊腊哲人所说的的那样，决定定一切的只是是姿态。一切还取决于于我们将把它它塑造成什么么誉峰峰——定位——中国CEO首首席官邸——高度———国际鉴赏级豪豪宅炒作、震撼、轰动、、惊喜非凡不可言传传，惟有亲历历，方能领悟悟——兴义“誉誉峰”经典CEO殿堂之之旅炒作、震撼、轰动、惊喜喜“誉峰”带来来的不是产品品，而是作品品炒作、震撼、轰动、惊喜让资本折服的的豪门资质全球共享享炒作、震撼、、轰动、惊喜立最“贵”形象－2600美元/平平米2100美元元/平米惊喜喜入市，顺““市”而上誉峰既然有““豪”华地段段、“豪””华配套、““豪”华产品品、理所当然然应该有“豪豪”气的价格格。但“誉峰”首首期入市时区区域成熟度及及项目配套不不完善，开盘盘卖预期，卖卖未来，收益益需放在长远远来看首期通过炒作作立最“贵””形象，但必必须顺应当前前豪宅市场价价格特征，低低价惊喜入市市，给客户以以惊喜，通过过后期项目影影响力的建立立顺“市”提提价。领“市”定义范围———什么是销控控策略销控策略优惠策略定价策略价格策略的3个构成部分分中，销控策策略是实操性性最强策略通过销控我们们可以调整产产品主观价值值与客户价值值的差距销控的目的控局控价控利润量价关系博弈弈——销控的的本质控局——好赖赖房子都能卖卖在一个楼盘的的产品当中，，由于位置、、户型等方面面因素的不同同，自然有优优劣好坏之分分，通行的情情况是优先出出售户型或者者位置等条件件不是很好的的产品，而把把好位置、好好户型的产品品留到价格可可能达到更高高水平的时候候进行销售。。如果先把有有可能滞销的的产品先卖掉掉，就规避了了这些户型无无法销售的风风险，也有利利于好的产品品在后期卖出出更高的价钱钱。控价——保证证价格稳步爬爬升对于绝大多数数期房项目的的销售来说，，越是接近现现房价格就越越高。在项目目认购和开盘盘阶段，价格格都是最低的的，如果这个个时候就把大大部分房子都都卖掉，开发发商无疑不能能达到预期的的利润率，对对于大部分楼楼盘来说，开开盘时销售的的仅仅是一小小部分，有相相当大比例的的房子，尤其其是好户型将将留到现房或或接近现房时时销售，来通通过涨价获取取更多的利润润。控利利润润————加加速速销销售售，，降降低低滚滚动动开开发发成成本本，，增增加加利利润润空空间间销售售的的回回款款速速度度将将直直接接影影响响到到房房地地产产项项目目的的开开发发成成本本，，回回款款的的速速度度越越快快，，开开发发的的资资金金成成本本也也就就越越低低，，利利润润空空间间就就会会加加大大，，反反之之亦亦然然。。因因此此，，通通过过销销控控手手段段，，制制造造热热销销，，加加速速销销售售将将能能够够降降低低滚滚动动开开发发成成本本，，增增加加利利润润空空间间。。量价价关关系系博博弈弈————销销控控的的本本质质公式式：：利利润润额额＝＝利利润润率率（（价价格格））××销销量量作为为开开发发商商，，最最终终追追求求的的是是绝绝对对利利润润额额，，但但在在上上面面这这个个公公式式中中，，价价格格和和销销量量在在市市场场理理论论中中往往往往又又是是相相背背离离的的薄利利才才能能多多销销，，是是以以销销量量为为主主导导的的日日用用消消费费品品中中溢价价原原则则则则多多出出现现于于追追求求品品牌牌附附加加值值的的高高端端奢奢侈侈品品消消费费对于于房房地地产产这这个个关关系系到到国国体体民民生生的的特特殊殊行行业业，，价价格格和和销销量量实实际际就就如如同同““鱼鱼与与熊熊掌掌””都都难难以以舍舍弃弃销控控策策略略研研究究的的实实际际就就是是如如何何在在价价格格销销量量这这组组跷跷跷跷板板中中保保持持平平衡衡，，实实现现最最终终的的利利润润最最大大化化控制制销销量量————快快速速销销售售不不再再是是唯唯一一的的目目标标快速速销销售售的的得得与与失失什么么时时期期需需要要快快速速销销售售？？哪部部分分销销量量是是需需要要控控制制的的？？如何何做做好好销销控控？？快速速销销售售的的得得与与失失得现金金流流快速速扩扩张张规模模效效应应失利润润率率费用用财务务成成本本快速速扩扩张张时时期期，，我我们们曾曾经经经经历历过过现现金金流流挂挂帅帅的的销销售售模模式式单纯纯的的对对快快速速销销售售的的追追求求，，让让我我们们失失去去了了利利润润率率，，浪浪费费了了费费用用与与财财务务成成本本在企企业业转转型型为为利利润润率率战战略略的的今今天天，，价价格格不不再再是是我我们们唯唯一一的的追追求求区位位比比较较40%片区区形形象象15%项目目市市场场比比较较权权重重的的确确定定与市市中中心心的的距距离离13%道路路交交通通状状况况12%周边边自自然然环环境境10%周边边人人文文环环境境10%周边边配配套套20%治安安状状况况8%片区区提提升升空空间间12%项目目比比较较60%总体体规规划划6%社区区规规模模6%物业业类类型型10%园林林环环境境12%建筑筑外外观观8%户型型设设计计15%100%规划划设设计计57%社区区配配套套21%社区区商商业业10%学校校5%会所所6%其他他10%开发发商商品品牌牌12%工程程进进度度5%物业业管管理理5%100%价格格表表形形成成|入入市市均均价价制制定定市场场比比较较打打分分法法说说明明打分分取取值值区区间间：：0～～10打分分方方式式：：根根据据各各因因素素的的好好坏坏，，在在取取值值区区间间内内打打本本项项目目得得分分总评评分分：：将将各各打打分分因因素素按按权权重重进进行行累累加加分值值还还原原：：最最终终得得分分需需要要进进行行还还原原，，以以本本项项目目区区位位价价值值和和产产品品价价值值的的总总评评分分除除以以各各比比较较项项目目的的总总评评分分再再乘乘以以各各项项目目即即期期的的市市场场价价格格，，再再乘乘以以各各项项目目的的权权重重，，得得出出本本项项目目的的分分值值还还原原价价格格综合合比比准准价价格格：：区区位位价价值值与与产产品品价价值值进进行行累累加加即期市场价格×本项目总评分分值还原价格=竞品项目总评分综合合比比准准价价格格=区区位位价价值值+产产品品价价值值价格格表表形形成成|入入市市均均价价制制定定市场场比比对对价价格格判判断断————区区位位打打分分40%价格格表表形形成成|入入市市均均价价制制定定参照项目莱蒙帝景九华苑

备注评分指标权重评分加权分评分加权分区位片区形象15%81.281.2与市中心的距离15%101.5101.5道路/交通状况10%10190.9周边自然环境10%80.880.8周边人文环境10%70.770.7周边配套20%71.481.6治安状况8%60.4870.56片区提升空间12%70.84111.1总评分

7.92

8.36各项目售价（元）

28002700相对价格（元）

2217.62257.2参照权重（%）

65%35%加权后价格（元）

1441.5790本项目参照价格2231市场场比比对对价价格格判判断断————项项目目本本体体打打分分60%价格格表表形形成成|入入市市均均价价制制定定参照项目莱蒙帝景九华苑备注评分指标权重评分加权分评分加权分规划设计总体规划6%60.3660.36社区规模6%60.3680.48物业类型10%10190.9园林环境12%70.8470.84建筑外观8%120.96110.88户型设计15%91.3591.35社区配套社区商业10%80.890.9学校5%100.5110.55会所6%60.3660.36其他工程进度5%100.5100.5物业管理5%90.4590.45开发商品牌12%80.9680.96总评分

8.34

8.53各项目售价（元）

28002700相对价格（元）

2335.22303参照权重（%）

65%35%加权后价格（元）

1518806本项目参照价格2324通过过市市场场两两部部分分比比较较法法，，得得出出本本项项目目目目前前平平层层入入市市均均价价为为：：2231元元/平平米米ⅹ40%+2324元元/平平米米ⅹ60%=2286元/平平米米专业业代代理理公公司司的的佣佣金金暂暂定定为为总总房房价价的的8%(包包含含策策划划、、代代理理和和广广告告推推广广)，，尾尾盘盘加加大大推推广广力力度度广广告告暂暂定定为为总房房价价的的5%(包包含含VI印印刷刷、、户户外外广广告告发发布布、、媒媒体体）），，公公关关活活动动暂暂定定为为总总房房价价的的2%(包包含含活活动动请请相相关关领领导导的的费费用用、、活活动动礼礼品品的的费费用用））。。所以以包包盘盘价价格格为为：：2286元元/平平米米ⅹⅹ（（1-8%-5%-2%））=1943元/平平米米价格格表表形形成成|入入市市均均价价制制定定一楼楼独独立立商商业业地地产产市市场场比比对对价价格格判判断断价格格表表形形成成|入入市市均均价价制制定定参照项目莱蒙帝景

备注评分指标权重评分加权分政府总体规划6%100.6交通状况6%100.6沿街独立门面10%90.9业态配比12%60.72娱乐配套设施8%60.48人流量15%81.2社区商业10%60.6开间与进深之比5%100.5会所6%60.36规模5%60.3物业管理5%80.4开发商品牌12%80.96总评分1001007.65各项目售价（元）

16000相对价格（元）

12240本项目参照价格12240通过过市市场场两两部部分分比比较较法法，，得得出出本本项项目目目目前前一一楼楼独独立立门门面面市市均均价价为为：：12240元/平平米米根据据这这个个对对比比依依据据可可以以粗粗略略得得出出一一楼楼B区区门门价价格格为为：：12240X0.6=7343。。C、D区为为12240X0.4=4896地下层层门面面：12240X0.35=42847.1项目目客户户储备备方案案7.1.1储客客模式式储客计计划时间储客阶阶段储客方方式储客手手段推广阶阶段开盘期期12年年2月月12年年1月月12月月11月月10月月9月7、8月项目形形象建立期期关键节节点原始客客户的的积累累90天客户筛筛选30天天办理VIP升级级从产品品层面面吸引引客户户VIP会员员跟踪踪新客户户挖掘掘行销升升级团队建建设，，销售售人员员培训训户外形形象广广告出出街整合价价值传播期期10月月幸福福里发布会会，新新售楼部的的建设设尾盘期期形象出出街引起关关注项目第第一批批次房源源认购购年底回回馈活活动幸福会会员外展场场开放放持续热热销SP.公关关营销销活动动开盘热热销理论值值参考考销售售模型型及销销售计计划基基础20亿亿9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。00:18:5500:18:5500:181/5/202312:18:55AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2300:18:5500:18Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。00:18:5500:18:5600:18Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2300:18:5600:18:56January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月202312:18:56上上午00:18:561月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月2312:18上上午1月-2300:18January5,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/50:18:5600:18:5605Janu