某著名咨询公司-无锡商业大厦-东方物流配送中心及超市项目报告

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.第一章总论第一节概述项目名称：：无锡东东方物流流配送中中心及超超市项目目建设单位：：无锡商商业大厦厦股份有有限公司司人：潘霄霄燕人：席国国良人：张贤贤联系地址：：江苏省省无锡市市中山路路3433号电话：005100-277003313传真：005100-277001159邮编：22140001一、项目建建设单位位基本情情况无锡商业大大厦股份份有限公公司（以以下简称称股份公公司）创创立于119999年9月，由由原江苏苏无锡商商业大厦厦有限公公司整体体变更而而来，是是由江苏苏无锡商商业大厦厦集团有有限公司司(占总股股本900%)为为主发起起人联合合无锡市市商业实实业有限限公司、无无锡市商商业建设设发展公公司、无无锡商业业对外贸贸易公司司、无锡锡天鹏集集团公司司组建的的现代大大型百货货零售企企业，注注册资本本68669万元元，20000年年末总资资产2775199万元。股股份公司司拥有营营业面积积2万平方方米，员员工10050余余人，是是无锡市市名牌商商店、江江苏省文文明单位位、全国国百城万万店无假假货示范范点，220000年主营营收入88.6亿元元，利润润总额443399万元。1、经营概概况（1）经营营场所股份公司是是无锡市市最大的的商业零零售企业业，地处处无锡市市黄金地地段三阳阳广场，地地理位置置优越。股股份公司司主营场场所占地地面积11.233万平方方米，建建筑面积积4万平方方米，营营业面积积2万平方方米，拥拥有五层层营业大大楼，设设五个卖卖场。（2）经营营范围国内贸易，移移动电话话机配件件的销售售，金饰饰品的修修理改制制，摩托托车维修修，家用用电器的的安装、维维修，服服装、眼眼镜的加加工服务务，商品品包装，仓仓储服务务，汽车车货运，自自有场地地出租，电电子游艺艺，经济济信息咨咨询服务务，广告告、网络络技术转转让及咨咨询服务务，软件件开发、销销售。主主要销售售对象为为无锡市市及其周周边的城城乡居民民、企事事业单位位等。（3）销售售品种主要从事零零售兼批批发业务务，主要要销售品品种有洗洗化用品品、服装装、纺织织品、针针织品、床床上用品品、家电电、鞋帽帽、皮具具、儿童童用品、文文体用品品、黄金金珠宝首首饰、工工艺品、五五金材料料、汽车车等。（4）经营营业绩股份公司目目前与110000余家名名优产品品生产厂厂家建立立了稳定定的业务务关系，拥拥有1550多种种品牌的的总经销销、总代代理权，销销售额占占股份公公司总销销售的229%。股股份公司司20000年销销售额超超过3000万元元的品牌牌有322个，如如森达皮皮鞋、真真维斯、梦梦特娇、威威鹏服饰饰、步步步高、飞飞利浦、帅帅康家用用电器等等；超过过4000万元的的品牌有有10个个，如鄂鄂尔多斯斯羊绒制制品，西西门子、海海信电器器等；超超过8000万元元的品牌牌有4个个，超过过10000万元元的品牌牌有3个，其其中，春春兰及海海尔系列列家用电电器产品品的销售售均超过过20000万元元。股份公司在在狠抓商商品销售售的同时时，狠抓抓商品质质量管理理。股份份公司近近年还连连续获得得省“最佳形形象企业业”、全国国“计量物物价优秀秀企业”等称号号，并成成为国内内首批、无无锡第一一个获得得“全国百百城万店店无假货货活动示示范店”的企业业。近两年来，股股份公司司实现销销售总额额在江苏苏省零售售市场均均排在首首位。股股份公司司在20000年年实现主主营业务务收入8856779.22万元，占占全市批批发零售售贸易业业实现总总额的33.2%%，位居居全市商商场企业业第一位位，其中中品牌商商品的销销售总额额占无锡锡市大型型企业整整体销售售额的550%以以上，有有近500个家用用电器的的著名品品牌的销销售量位位居无锡锡市第一一位。股股份公司司近三年年的销售售总额及及税后利利润情况况详见表表1-11。表1-1股股份公司司近三年年的销售售总额及及税后利利润表目年年年率万829万2、股份公公司财务务状况近年来股份份公司经经营良性性发展，财财务状况况良好，资资金周转转正常，资资产负债债率688.9%，股股份公司司信用等等级AAA级，被被授信开开具80000万万元额度度商业承承兑汇票票的资格格，为股股份公司司进一步步发展打打下了良良好的基基础。股股份公司司近三年年财务状状况详见见表1--2。表1-2股股份公司司近三年年财务状状况表目年年年万709率272收万829利万15万益%7433、股份公公司对外外股权投投资情况况目前，股份份公司共共有133家对外外投资参参股公司司，其中中除无锡锡八佰伴伴商业大大厦超市市有限公公司、无无锡商业业大厦集集团二百百电器商商厦公司司、无锡锡东方药药业有限限公司外外，其余余10家家均为股股份公司司控股企企业。4、股份公公司发展展规划（1）发展展战略面对国内和和国际商商业行业业的日趋趋激烈的的竞争，股股份公司司将立足足主业并并致力于于传统零零售百货货业态的的提升，利利用股票票发行等等方式筹筹集发展展资金，进进行物流流中心及及其配套套的生产产基地建建设，同同时通过过建造东东方汽车车城，形形成股份份公司连连锁经营营的架构构，培育育新的利利润增长长点。与与此同时时，学习习并借鉴鉴国内外外先进的的管理经经验、营营销理念念、促销销方式，通通过提高高流通企企业的组组织化程程度，实实现集约约化经营营，使其其发展成成为无锡锡地区最最大的物物流中心心，从而而达到优优化社会会资源配配置、创创造规模模效益、推推进流通通科技进进步、实实现物流流产业化化的目的的，立足足苏南并并进而形形成辐射射整个华华东地区区的商品品流通集集散中心心。股份公司的的发展战战略是“以零售售百货为为主导，以以连锁经经营为主主体，以物流流配送为为重点，以以电子商商务为手手段，建建设现代代商业企企业”。股份份公司将将立足传传统零售售百货业业，通过过收购、兼兼并等资资本运营营的手段段，实施施低成本本扩张，建建立新型型的连锁锁经营架架构；通通过实施施现代化化的物流流配送措措施，实实现内部部交易成成本的最最低化与与市场范范围的放放大；同同时辅之之以承载载信息流流的电子子商务手手段，实实现商品品及服务务结构、物物流功能能、营销销方式等等的升级级，形成成发展“大流通通、大市市场、大大商业”的格局局，实现现股份公公司的利利润率与与市场占占有率的的同步增增长，保保证股份份公司的的可持续续性发展展努力建建成新型型的现代代化商业业企业目目标。（2）经营营目标股份公司220011-20002年年的规划划为：在在20002年使使主营业业务收入入达到111.77亿元规规模，年年利润总总额预计计达到555100万元，继继续保持持在江苏苏省百货货零售企企业的领领先地位位；股份份公司在在做大主主业的同同时，以以汽车、食食品为突突破口，在在苏南及及华东地地区初步步建设成成以股份份公司为为中心的的商业连连锁经营营网络，其其中汽车车销售达达到5亿元规规模，并并取得110-115只国国内外著著名品牌牌的地区区代理权权；股份份公司进进一步完完成内部部物流配配送体系系的建设设与加强强，尝试试开展第第三方物物流，在在20002年底底前初步步形成现现代化、科科学化的的商业企企业形态态。二、项目背背景近年来，股股份公司司已经实实现了产产权多元元化、运运作规范范化、功功能完善善化、规规模最大大化的改改制目标标并在领领导班子子基本素素质、市市场份额额、基础础管理水水平、员员工素质质、技术术装备更更新水平平、行业业影响力力以及长长期发展展能力等等多方面面有了极极大提升升，为了了应对我我国加入入WTOO以后完完全放开开的市场场和国内内外商业业行业日日趋激烈烈的竞争争，股份份公司决决定打破破传统的的商业经经营模式式，积极极探索新新的经营营业态领领域，发发展多元元化经营营，全方方位拓展展发展空空间，培培育新的的经济增增长点。股股份公司司正抓紧紧进行上上市申报报，争取取尽快上上市，以以推动股股份公司司强有力力的持久久发展。建设东方物物流配送送中心及及大型超超市是为为了实现现股份公公司发展展战略而而实施的的主要建建设项目目之一，为为此股份份公司进进行了大大量前期期准备工工作。国国家发展展计划委委员会已已以计经经贸[220000]9999号文文批复同同意“无锡东东方物流流配送中中心及超超市项目目建议书书”，并纳纳入无锡锡商业大大厦股份份有限公公司拟上上市申报报项目。三、可行性性研究报报告编制制依据1、国家经经贸易委委等六部部委国经经贸运行行（20001）1899号《关关于加快快我国现现代物流流发展的的若干意意见》;;2、国家计计委和建建设部颁颁发的《建建设项目目经济评评价方法法与参数数》（第第二版）；；3、国家发发展计划划委员会会计经贸贸[20000]]9999号《关关于无锡锡东方物物流配送送中心及及超市项项目建议议书的批批复》；；4、股份公公司与有有关方的的土地租租赁协议议与土地地及附属属建筑设设备的收收购协议议；5、专业评评估机构构的土地地评估报报告及资资产评估估报告；；6、股东大大会关于于同意募募集资金金投向的的决议；；7、国家、省省、市有有关统计计调查资资料；8、国家有有关设计计规范、标标准；9、项目单单位提供供的有关关资料；；10、研究究过程中中实际调调查及收收集的其其它资料料；11、无锡锡市商贸贸流通业业发展“十五”规划；；12、项目目单位委委托江苏苏省工程程咨询中中心编制制可行性性研究报报告的委委托合同同；四、可行性性报告主主要研究究内容本报告在调调查研究究的基础础上，以以当前无无锡商业业大厦股股份有限限公司实实际经营营及发展展需要为为基础，对对建设无无锡东方方物流配配送中心心及超市市项目进进行可行行性研究究。项目目可行性性研究的的主要内内容包括括：1、项目建建设的必必要性和和意义：：2、项目市市场分析析和预测测；3、项目主主要经营营内容和和规模；；4、项目主主要建设设规模和和功能；；5、项目投投资估算算；6、经济效效益分析析及评价价。第二节研究结结论一、主要研研究结论论1、“物流流中心”是现代代商品流流通领域域发展的的必然结结果，是是提高经经济效益益的新型型业态和和第三利利润源，符符合当前前我国重重点鼓励励发展的的产业政政策，因因此本项项目投资资方向是是正确的的，国家家发展计计划委员员会计经经贸[220000]9999号文文批复同同意建设设无锡东东方物流流配送中中心及超超市项目目。2、无锡是是江苏苏苏南地区区的经济济中心和和交通枢枢纽城市市，是商商品流通通重要的的集散地地，具有有发展商商品市场场经济的的区域优优势。建建设物流流中心及及大型超超市，将将为推动动无锡及及周边地地区经济济的发展展起到重重要作用用。3、投资建建设现代代化物流流配送中中心及超超市，将将促使无无锡商业业大厦股股份有限限公司由由大商场场经营进进一步涉涉足连锁锁经营、超超级市场场、无店店铺销售售等业态态，推动动股份公公司由传传统物流流商业企企业向现现代物流流商业企企业的发发展。优优化企业业内部资资产资源源整合，集集中采购购，集中中配送，建建立商品品供应保保障体系系，不仅仅可以大大大增加加企业进进货价格格竞争力力，还能能更有效效地降低低商品流流通总成成本，从从而使企企业的规规模经济济效益得得以大幅幅度提高高。同时时物流配配送的发发展将成成为股份份公司新新的经营营服务产产业—“第三方方物流产产业”，为股股份公司司拓展新新的业务务空间和和利润增增长点，实实现股份份公司在在降低物物质消耗耗、提高高劳动生生产率以以外的“第三利利润源”等方面面奠定基基础。4、项目方方案包括括年经营营额约66.099亿元的的大型超超市和物物流配送送中心。其其中物流流配送中中心年货货物流通通量达到到彩电110万台台、空调调10万万台，其其它家电电30万万件，其其它大宗宗商品330万件件，一般般商品880万件件。5、工程建建设内容容包括物物流配送送中心和和超市，其其主体工工程及辅辅助配套套设施工工程总建建筑面积积486620mm2，其中中：超市市卖场面面积1220000m2，仓储储及配送送面积1160000m2，其它它用房面面积2006200m2。项目目总投资资193300万万元，其其中：固固定资产产投资总总额为1176550万元元，铺底底流动资资金16650万万元。6、经综合合测算，本本项目在在投入运运营达到到预期收收支情况况下，全全部投资资财务内内部收益益率为222.000%（所所得税后后），高高于基准准收益率率，以88%为折折现率计计算的全全部投资资财务净净现值为为215551万万元（所所得税后后），大大于零。全全部投资资回收期期为5..70年年（所得得税后，含含建设期期），符符合投资资回收的的期限要要求，能能够按时时收回投投资。结结果表明明，该项项目在财财务上可可行，有有较好的的经济效效益。二、主要经经济技术术指标本项目主要要技术经经济指标标详见表表1-3。表1-3项目目主要技技术经济济指标表表注指积0积0中超楼0卖积0m储送10设房机变泵锅发房房

续上表注指资0全股市资投额0资8及用40润率6率2评标财部率税8税0内益7财现8税3税1财现0回税1税1投收1点能8三、存在的的问题及及建议1、项目的的建设投投资、运运行成本本和经营营收入对对本项目目实现预预期效果果的影响响均较大大。建议议在项目目的建设设、经营营过程中中注意加加强工程程建设管管理，制制定切实实可行的的营销策策略，控控制项目目的运行行成本，以以避免项项目的固固定资产产投资、营营业收入入和成本本支出出出现较大大的负面面波动，而而影响项项目的预预期效果果。2、物流配配送中心心建成后后，应首首先将股股份公司司现有内内部商业业储运尽尽可能统统一纳入入其中，集集中强化化内部采采购体系系，实现现购销分分离，同同时积极极开拓周周边市场场，争取取形成辐辐射江浙浙以及华华东地区区的区域域性物流流配送中中心。第二章项目建建设必要要性及意意义一、我国及及江苏省省物流事事业发展展的需要要物资流通是是由多种种要素组组成的一一大系统统，它为为适应社社会化大大生产既既深度分分工又广广泛协作作的要求求应运而而生，通通过加速速实现商商品流动动社会化化与现代代化，达达到以较较低的流流通消耗耗获取最最大限度度经济效效益的目目标，从从而在国国民经济济中占有有重要的的地位和和作用。现代物流体体系包括括把消费费品从生生产线终终点有效效地移动动到有关关消费者者手中，以以及将原原材料从从供给源源有效地地移动到到生产线线始点等等的广泛泛活动，即即生活资资料与生生产资料料的流通通两大类类。该体体系力求求在总成成本尽可可能最低低的前提提下，通通过信息息、网络络、运输输、存储储等诸多多因素的的协调以以及商品品包装等等手段实实现既定定物流目目标，从从而保证证企业实实现利润润最大化化。它通通过市场场及营销销网络有有机地衔衔接消费费、销售售、运输输、供给给、生产产、开发发等社会会化大生生产的各各个环节节，建立立合理的的供应链链，使人人才流、信信息流、商商品流、资资金流集集成一体体而促进进现代物物流产业业的形成成与发展展。现代物流产产业在国国际上已已成为商商品市场场体系中中最重要要的流通通组织形形式，也也是现代代市场营营销方式式的有效效载体。其其中，第第三方物物流业更更是得到到了迅猛猛而蓬勃勃的发展展。因此，随着着我国加加入WTTO步伐伐的不断断加快和和国内企企业对物物流成本本控制的的日益重重视，客客户对服服务需求求水平的的逐步提提高和日日趋多元元化，我我国物流流业的发发展具有有广阔空空间。在在吸收发发达国家家成功经经验的基基础上，结结合中国国国情，建建设并发发展具有有特色的的我国商商业领域域新型运运行业态态——物流流产业，达达到科学学合理地地利用经经营资源源、加快快物流周周转的目目的，从从而提高高国家整整体经济济效益。为促进我国国物流事事业发展展的需要要，国家家“十五”规划已已将物流流配送列列为重点点发展的的产业。江江苏省为为促进省省内物流流发展及及物流布布局的需需要，在在“十五”规划中中也明确确指出：：要积极极培育和和发展现现代化大大型区域域性物流流中心，推推进区域域物流中中心网络络工程，加加快南京京、无锡锡、苏州州、连云云港、徐徐州物流流中心仓仓储、货货场、电电子商务务及配套套设施建建设，以以区域性性中心城城市和交交通枢纽纽为依托托，建成成区域性性综合物物流中心心。无锡锡在商贸贸流通业业“十五”发展规规划也明明确提出出：要建建立全国国性、区区域性、地地区性的的市场，要要发展大大配送、大大卖场、大大连销，形形成立足足无锡，面面向华东东、辐射射长江三三角洲地地区的大大商圈，并并与国际际市场连连接，形形成多层层次、多多功能、通通畅、高高效、可可调控的的市场体体系。因因此，本本项目的的建设，将将是我国国、江苏苏省尤其其是无锡锡物流事事业进一一步发展展的需要要。二、我国及及无锡超超市业发发展的需需要随着我国改改革开放放进程的的不断深深入，国国内商业业流通领领域吸引引外资进进入了一一个新阶阶段。119922年7月，我我国政府府出台了了《关于于商业零零售领域域利用外外资问题题的批复复》的文文件，批批准在北北京、上上海、天天津、广广州、大大连、青青岛等66个城市市和5个经济济特区进进行中外外合资合合作零售售企业试试点。在在此之后后，国家家又采取取了一系系列新的的改革方方案：119933年3月，国国务院在在有关文文件中第第一次同同意将物物资供销销，即生生产资料料批发领领域列入入对外开开放的范范围；119955年，国国家对外外开放连连锁经营营形式，批批准荷兰兰、日本本两家外外商在北北京进行行连锁商商业试点点；19995年年6月，《外外商投资资产业指指导目录录》中，又又将商业业零售、批批发和物物资供销销从以前前的禁止止类列入入现在的的限制类类，允许许有限度度地利用用外资。因因此，越越来越多多的外国国零售企企业进入入中国零零售市场场。在进进入的外外商零售售企业中中，有大大型综合合超市（如如法国家家乐福、美美国沃尔尔玛）；；仓储式式会员店店（如德德国的麦麦德龙、荷荷兰的万万客隆）；；便利店店（如日日本的罗罗森）；；超大型型购物中中心（如如香港特特区的新新东安百百货）；；商品批批发集散散中心（如如香港特特区的利利联仓行行）；标标准化食食品超市市等。超市在世界界发达国国家问世世至今已已有几十十年的历历史。它它是一种种现代化化大型商商业形态态，具有有自选购购物、流流通成本本低、节节约购买买时间等等优点，因因而即使使在新商商业经营营形态层层出不穷穷的发达达国家，它它仍占据据着不可可替代的的地位，成成为现代代大型零零售业的的主要形形式。据据统计119911年美国国38种零零售业态态中，超超市销售售额以229.11%的比比例而高高居榜首首（百货货仅占77.255%），同同年日本本各种超超市销售售额也占占18..5%（便利利店占55%，百百货店占占8.11%）。因因此，超超市在发发达国家家的商业业发展中中占有重重要地位位。当前前，许多多著名超超市公司司（如德德国麦德德龙、美美国沃尔尔玛、法法国家乐乐福等）纷纷纷向国国外拓展展市场，进进行跨国国联营，以以寻求更更大的发发展空间间。中国国由于消消费市场场潜力较较大，投投资环境境较好，国国外大型型超市集集团纷纷纷把中国国作为拓拓宽发展展领域的的投资热热点。我国超市始始于八十十年代初初，当时时只是一一些营业业面积较较小，经经营品种种较少的的商店，虽虽曾产生生过一定定的轰动动效应，但但终因市市场问题题而导致致一度萎萎缩。九九十年代代初，随随着改革革开放的的深入、经经济发展展的加快快、居民民收入的的增加以以及先进进技术、管管理方法法的应用用，超市市这种现现代化商商业零售售形态再再度在中中国大地地兴起，并并得到迅迅猛发展展。随着改革开开放的不不断深入入和市场场经济运运行体制制的逐步步完善，无无锡的超超市业也也得到了了迅速的的发展。国际知名的连锁超市纷纷抢滩锡城，继无锡八佰伴、三阳百盛、麦德龙之后，欧尚、欧倍德、佳乐福等国际大型超市也将陆续亮相无锡。面对国外超市在国内市场的迅速发展，国内超市也必然要积极改造基础设施，扩大服务场所，引进新的经营理念、经营模式、服务形式，不断提高自身参与市场竞争的能力。因此，本项目的建设将是无锡超市业尤其是无锡国内超市业进一步发展的需要。三、无锡商商业大厦厦股份有有限公司司发展的的需要无锡商业大大厦股份份有限公公司在做做好百货货零售主主业和发发展“品牌经经营战略略”的基础础上，紧紧紧依托托主业，发发展多元元经营，成成功跻身身于全国国商业流流通领域域领先地地位，在在江苏省省同行业业综合经经济效益益排名中中位居前前列。股股份公司司注重产产业结构构升级，在在从单一一传统百百货向连连锁超市市、电子子商务等等组合业业态的转转型中已已打下一一定基础础；同时时，股份份公司积积极致力力于产业业结构延延伸，成成功开展展相关多多元经营营，并成成功开发发以进销销分离、进进价核算算、单品品管理为为基础的的计算机机商品信信息管理理系统，电电子化、网网络化、现现代化的的管理格格局已初初见雏形形。然而而，面对对即将加加入WTTO所带带来的冲冲击、挑挑战和飞飞速发展展的经济济形势，企企业的生生存压力力无疑将将日益沉沉重；面面对即将将完全开开放的市市场与机机制、规规模、技技术、管管理远胜胜于己的的外资商商业企业业，股份份公司的的竞争力力必将经经受更为为严峻的的考验。为为获得进进一步的的发展，必必须打破破传统的的供销经经营模式式，确立立大市场场、大贸贸易、大大流通的的战略思思想，不不仅要提提高主业业的综合合经营效效益，更更应寻找找契机，结结合企业业自身优优势并吸吸收先进进的科学学管理技技术，开开拓新的的利润增增长空间间。拟投资兴建建的无锡锡东方物物流配送送中心及及超市是是一个集集现代化化物流配配送中心心和仓储储式大超超卖中心心为一体体的商品品流转和和交易的的场所，它它的建成成对股份份公司的的经营发发展将产产生重要要作用：：第一、股份份公司投投资建设设现代物物流配送送中心，可可以解决决当前各各经营实实体多头头对外向向供货厂厂（商）进进货，以以及为销销售客户户、消费费者各自自上门送送货服务务所造成成的人、财财、物资资源分散散、成本本倍增的的问题。通过网络平平台和信信息技术术连接企企业各经经营网点点，优化化企业内内部资产产资源整整合，集集中采购购，集中中配送，不不仅可以以大大增增加企业业进货价价格竞争争力，更更能有效效降低商商品流通通总成本本；通过过完善的的信息处处理和交交换网络络将上游游产品制制造供货货商和下下游销售售客户连连接成一一体，将将物流与与信息流流有机结结合，可可以实现现商品流流通信息息的集中中化，同同时可利利用POOS、EECR等等手段全全面掌握握市场需需求信息息、库存存信息，建建立商品品供应保保障体系系，从而而使企业业的规模模经济效效益得以以大幅度度提高。第二、组建建现代物物流配送送中心，可可以解决决制约股股份公司司东方百百业电子子商务网网进一步步发展的的“物流瓶瓶颈”。目前，过慢慢的物流流速度、过过高的物物流成本本以及低低质量的的物流服服务，大大大削弱弱了通过过电子商商务网瞬瞬间完成成的电子子商务所所节约的的时间、费费用和顾顾客对所所提供服服务的满满意程度度。一旦旦突破了了这一“物流瓶瓶颈”，建立立高效快快速的物物流配送送体系，真真正满足足在线用用户低成成本、高高质量的的服务需需求，股股份公司司的电子子商务将将会产生生质的飞飞跃。第三、投资资兴建现现代物流流配送中中心，将将促使股股份公司司的物流流业务向向社会化化专业化化方向转转变，推推进股份份公司经经营业态态由企业业物流向向社会化化专业物物流的转转变，使使物流配配送最终终发展成成为股份份公司新新的经营营服务产产业———“第三三方物流流产业”，为股股份公司司拓展新新的业务务空间和和利润增增长点，实实现股份份公司在在降低物物质消耗耗、提高高劳动生生产率以以外的“第三利利润源”。第四、无锡锡乃江苏苏苏南地地区经济济中心与与交通枢枢纽，历历来是著著名的商商品集散散地，有有着得天天独厚的的水（大大运河、长长江）、陆陆（公路路、铁路路、车站站、码头头、港口口）、空空（机场场）立体体交通网网络和地地理位置置优势；；市区及及周边地地区经济济发达，大大众消费费水平较较高且需需求多样样化。因因此，股股份公司司投资建建设现代代物流配配送中心心具有极极大的地地域优势势。总之，顺应应市场流流通规模模不断扩扩大、流流通集约约化程度度日益提提高的趋趋势，投投资建设设现代化化物流配配送中心心，将促促使股份份公司由由大商场场经营进进一步涉涉足连锁锁经营、超超级市场场、无店店铺销售售等业态态，推动动股份公公司由传传统物流流商业企企业向现现代物流流商业企企业的发发展。未未来的物物流配送送中心不不仅可以以承担股股份公司司自身整整个营销销体系的的物流业业务，满满足内部部的物流流配送需需求，还还可以开开发社会会化物流流配送服服务，使使股份公公司既为为上游企企业提供供高效率率物流业业务，又又能满足足下游客客户日益益上升的的“多品种种、小批批量、多多次数”的物流流需求，从从而实现现发展成成为无锡锡市乃至至苏南、华华东地区区物流配配送基地地的战略略目标。

第三章投资环环境及市市场环境境分析第一节投资环环境分析析股份公司所所在地无无锡是一一座著名名的商都都，由于于地处长长江、京京杭大运运河之畔畔，历史史上自然然形成了了货物集集散、商商贾云集集的繁华华之地。明明清以来来，更以以“米市”、“布码头头”著称于于世，成成为苏南南地区重重要的商商品贸易易中心。解解放后，特特别是改改革开放放以来，贸贸易业作作为第三三产业的的支柱之之一，获获得了日日新月异异的长足足发展。古古老的商商都焕发发出青春春与现代代的气息息，步入入了全国国十五个个经济中中心城市市行列。无锡水、陆陆、空交交通便利利，太湖湖景观闻闻名，每每年吸引引众多国国内游客客。无锡锡市作为为苏南地地区重要要的商品品贸易中中心，社社会经济济文化水水平较为为发达。据据统计资资料，220000年，无无锡市经经济呈现现出快速速发展的的态势，经经济增长长速度和和经济总总量规模模跃上新新台级，运运行质量量明显提提高。全全年实现现国内生生产总值值12000.22亿元，比比上年增增长111.2%%，增幅幅比全省省平均水水平高00.6个个百分点点，比全全国平均均水平高高3.22个百分分点。人人均国内内生产总总值2776533元，比比上年增增长100.8%%。无锡锡市居民民消费购购买力十十分旺盛盛，市区区城镇居居民人均均可支配配收入886033元（全全国城镇镇居民人人均可支支配收入入则为662800元），农农民人均均纯收入入52556元，城城乡居民民储蓄存存款余额额5533.944亿元。220000年全市市人均城城乡居民民消费支支出69975元元，比上上年增长长11..3%，共共实现社社会消费费品零售售总额3351..51亿亿元，比比上年增增长9..2%。恩格尔系数由1999年的43.1%降低到2000年的41.8%，居民耐用消费品逐渐向高档化发展，轿车等高档消费品也逐渐进入高收入城镇居民家庭。无锡市国民经济主要经济指标详见表3-1。2000年无锡市财贸经济主要指标完成情况见表3-2。

表3-1无无锡市119955-20000年年主要年年份国民民经济主主要经济济指标表表标182246总100...生值125843品总(793185工元6年入人支入储款(169479表3-220000年无无锡市财财贸经济济主要指指标完成成情况收0元%方收1%系款.亿%乡储9元贷额3元%消零5元区4元%604指价数价数0集易额3元生基量4二群额1元集售8销元业业额“九五”期期间，无无锡市经经济建设设各种项项事业取取得了令令人瞩目目的成就就。国民民经济保保持了持持续快速速健康发发展的良良好势头头，国内内生产总总值由119955年的7761亿亿元增加加到20000年年的12200亿亿元，年年均增长长11..8%；；人均国国内生产产总值由由19995年的的177751元元增加到到20000年的的276653元元，社会会主义市市场经济济运行机机制初步步建立。“十五”期间无锡市经济和社会发展的总体要求地富民强市。要把实现人民富裕幸福作为现代化建设的根本出发点和立足点，把增强综合实力，提高发展水平、提升城市地位、促进社会全面进步作为加快改革和发展的着力点，把无锡经济总量较大的优势进一步发展为综合竞争力的优势，让人民从发展中得到更多的实惠。围绕富民强市的总要求，“十五”时期无锡市经济和社会发展的主要目标是：国民经济保持较快的增长，经济结构战略性调整取得重大进展，综合实力和市场竞争能力进一步增强；基本建立起比较完善的社会主义市场经济运行机制；城乡居民收入持续增加，生活质量有较大的改善，过上比较富裕的生活。“十五”期间，无锡市国内生产总值年均增长在10%以上（预期调控目标）；到2010年，无锡市国内生产总值在2000年的基础上增长1.5倍左右，经济社会发展和人民富裕程度达到或接近世界中等发达国家和地区水平，在江苏省内率先基本实现现代化。第二节市场环环境分析析一、超市市市场环境境分析随着改革开开放的不不断深入入和市场场经济运运行体制制的逐步步完善，无无锡的商商业经济济得到了了长足的的发展，经经济规模模和效益益持续快快速增长长，商业业网点建建设的速速度也越越来越快快。无锡锡已成为为苏南地地区重要要的商贸贸中心城城市。无锡的商贸贸活动十十分活跃跃，20000年年社会消消费品零零售额近近351..51亿亿元，比比上年同同期增长长9.22%，其其中，城城镇消费费品零售售额2442.118亿元元，比上上年同期期增长112.55%；农农村消费费品零售售额1009.33亿亿元，比比上年同同期增长长2.66%。批批发零售售贸易业业零售额额2655.266亿元，比比上年同同期增长长9.33%。市市场零售售物价指指数为998.6，居居民消费费价格指指数1000。目目前，无无锡市连连锁商业业蓬勃发发展，截截止20000年年末，全全市共有有连锁超超市822家、连连锁网点点2433家，连连锁商业业实现销销售额115.66亿元，比比去年增增长255.3%%。特色色商业群群体已具具规模，中中山路地地区已成成为最繁繁华的商商业集中中之地，中中山路商商业区除除股份公公司外还还有无锡锡八佰伴伴商贸中中心有限限公司、无无锡新世世界百货货有限公公司、无无锡百盛盛商贸有有限公司司、无锡锡第一百百货集团团有限公公司等大大型商业业企业，中中山路商商业区商商厦林立立，购物物设施集集中，使使得中山山路近年年来一直直成为无无锡市及及其周边边地区消消费者心心中理想想的购物物场所。2000年年无锡市市零售额额超亿元元的大中中型商场场12家家（见表表3-33），220000年无锡锡市超110亿元元商品市市场133家（见见表3--4）。无锡商业市市场建设设逐步规规范，管管理水平平不断提提高，商商业环境境极大改改善。正正在发挥挥其独特特的交通通地理优优势和历历史文化化名城地地位，对对周边地地区辐射射不断增增强，并并逐渐成成为华东东地区重重要的商商品集散散地和贸贸易中心心之一。无锡超市随随商业的的发展也也声速繁繁荣起来来，目前前无锡各各类超市市总营业业面积已已超过220万平平方米，限限额以上上超级市市场年营营业额已已达4889655万元。根据对无锡锡市区居居民的超超市型商商品性消消费支出出总量的的分析看看，无锡锡市区超超市型商商品性消消费支出出总量很很大，具具有较大大的消费费潜力。超超市型商商品性消消费支出出（超市市型商品品性消费费支出界界定为在在居民商商品性消消费支出出中可能能会在超超市中消消费并购购买商品品的支出出，具体体统计指指标包括括：部分分食品、衣衣着支出出、部分分设备用用品及服服务、部部分娱乐乐文教服服务等。220000年无锡锡市区区区居民超超市型商商品性消消费支出出为50096..29万万元，无无锡市区区人口为为1122.999万人。据据此计算算，无锡锡市区超超市型商商品性消消费支出出总容量量为577.588亿元。再再考虑到到无锡市市社会经经济的发发展及居居民消费费支出的的逐年增增长等因因素，未未来几年年无锡市市区超市市型商品品性消费费支出总总容量应应在600亿元以以上。目目前无锡锡市综合合性大型型超市不不多，在在无锡市市兴建综综合性大大型超市市具备良良好的发发展环境境。表3-320000年年无锡市市超亿元元零售企企业商厦有司5元百集有司7山5伴中限9股限2企份公4商份公2大0调界1伴大市公8百场公1配有司3

表3-420000年年无锡市市超100亿元商商品市场场物易0生料市8地易9汽城7生料市属现场4物易4城0商1副批场0商9汽易9钢批场4商装3表3-55无无锡主要要超市名名称表麦购心超得公超超家超超超超超烟市储超市公公海超伴表3-6限额额以上零零售企业业情况表表业贸餐单个贸合1159911458015494经式46店582业428057898二、物流市市场环境境分析1、我国物物流市场场总规模模分析根据国际货货币基金金组织119977年的统统计，我我国当年年物流成成本占GGDP的的比重为为16..9%，达达7188亿美元元（按汇汇率8..27元元/美元元，合人人民币559388亿元），按按照国际际上第三三方物流流在物流流市场上上所占平平均份额额计算，第第三方市市场份额额应在2200亿亿美元左左右（116544亿人民民币）。2000年我国GDP为89404亿元，如按上述比例计算，2000年我国全社会的物流成本约为15109亿元，第三方物流的市场份额在4209亿元左右。对未来10年进行预测：假设按照2000年我国物流总成本占GDP比例16.9%，每5年物流成本占GDP的比重下降2%，即2005年中国物流成本占GDP比例为14.9%，2010年中国物流成本占GDP比例为12.9%，则2001-2010这十年我国物流成本占GDP比例的算术平均值约为14.9%；我国第三方物流在物流市场上的比例前五年（2001-2005）按照国际平均数1/3左右计算，后五年按照1/2计算，则未来十年第三方物流在物流市场上的比例算术平均值为0.42。根据测算结果，到2010年，我国物流总成本将达到28000多亿元，第三方物流市场总规模将达到12000多亿元，而目前我国第三方物流业才刚刚起步，实际总规模非常微小，因此发展空间非常巨大。2、物流市市场机会会分析（1）国内内企业改改革和发发展提供供的市场场机会。由由于长期期以来重重生产、轻轻流通，加加上历史史形成的的条块分分割与“大而全全”、“小而全全”等传统统观念，我我国企业业在“物流陷陷阱”中造成成的损失失和浪费费难计其其数。例例如，根根据19998年年底国家家统计局局的统计计，188.2万万家独立立核算工工业企业业产成品品库存660944亿元人人民币，占占其全年年产品销销售收入入的9..6%，如如果加上上应收帐帐款1223155亿元，两两项资金金占用为为产品销销售收入入的299%。119988年，这这18..2万家家企业流流动资产产周转次次数为11.411次。同同年，我我国产成成品库存存时间为为42天天，而发发达国家家平均为为20天天。可见见，我国国企业物物流成本本压缩的的空间十十分可观观，随着着我国企企业对物物流成本本控制重重视程度度的不断断提高，在在这方面面挖掘潜潜力将为为现代物物流业的的发展提提供巨大大的市场场机会。（2）客户户对服务务的需求求水平逐逐步提高高和多样样化趋势势提供的的市场机机会。随随着商品品经济的的发展和和人民物物资文化化生活水水平的提提高，顾顾客对服服务质量量的期望望水平将将不断提提高并呈呈现多样样化趋势势，货物物运输中中小批量量、多品品种、高高价值的的货物越越来越多多。能否否向顾客客提供门门到门的的基本运运输服务务和其他他增值服服务，日日益成为为衡量客客户服务务的质量量标准，而而这些将将为现代代物流配配送业带带来蓬勃勃的发展展机会。（3）外资资企业大大举进入入带来的的市场机机会。由由于外资资企业较较早研究究物流，对对流通领领域的成成本控制制重视程程度较高高，与国国内企业业相比，跨跨国公司司对物流流服务的的需求要要旺盛得得多。到到20000年底底，世界界5000强企业业中，已已有3000多家家进入了了中国市市场。这这些跨国国公司的的运作，要要求一个个强大的的物流支支持系统统作保障障。随着着对外开开放的不不断深入入，进入入我国的的跨国公公司无论论数量还还是营业业额都将将大幅增增加，他他们对物物流服务务的需求求将进一一步增长长。（4）加入入WTOO带来的的市场机机会。今今年年底底或明年年初我国国极有可可能加入入WTOO，关税税的降低低和一些些非关税税壁垒的的被迫取取消，将将从出口口和进口口两个方方面大大大促进我我国对外外贸易的的增长。进进出口总总额的增增长必然然带来物物流的繁繁荣，从从而为物物流业的的发展提提供巨大大的市场场机会。可以预见，随随着进一一步深化化社会分分工和扩扩大对外外开放，我我国的物物流业尤尤其是第第三方物物流业存存在着广广阔的发发展前景景。3、本项目目物流市市场分析析及预测测本项目拟建建的物流流配送中中心的功功能主要要是一方方面为股股份公司司内部及及参股公公司等系系统内提提供配送送服务；；另一方方面为系系统外有有关公司司及单位位提供社社会化物物流配送送服务。系系统内服服务的对对象有为为商业大大厦零售售商场11家、拟拟建中的的东方大大型超市市1家、百百业网销销售客户户以及下下属子公公司、超超市连锁锁店若干干家。系系统外提提供服务务的对象象有无锡锡市第一一百货集集团、八八佰伴商商贸中心心、天惠惠超市、星星河商业业公司以以及宜兴兴、江阴阴、锡山山等市县县商业网网点。根根据对这这些服务务对象现现有的销销售能力力及发展展趋势的的分析，这这些服务务对象所所需提供供配送服服务的配配送总金金额近期期内在55亿元左左右，远远期将在在10亿亿元以上上。本项项目的配配送对象象见图33-1。

内送超网配商配一集佰贸惠公河公桥南达地都联楼购心下市图3-1配送对对象示意意图

第四章建设目目标及建建设内容容第一节建设目目标一、建设目目标的提提出无锡商业大大厦股份份有限公公司是无无锡市最最大的商商业零售售企业。股股份公司司在做好好百货零零售主业业和发展展“品牌经经营战略略”的基础础上，紧紧紧依托托主业，开开展多元元经营，取取得了良良好的经经营效益益，成功功跻身于于全国商商业流通通领域领领先地位位。面对飞速发发展的经经济形势势，特别别是我国国即将加加入WTTO，机机制、规规模、技技术、管管理远胜胜于己的的外资商商业企业业将迅速速进入和和扩大国国内市场场，国内内商业企企业竞争争力必将将经受相相当严峻峻的考验验。为此此，股份份公司提提出要打打破传统统的供销销经营模模式，确确立了大大市场、大大贸易、大大流通的的战略思思想，在在提高主主业综合合经营效效益的同同时，寻寻找契机机，结合合自身优优势并吸吸收先进进的科学学管理技技术，开开拓新的的利润增增长空间间。其中中，物流流配送中中心及超超市的建建设是股股份公司司多元发发展的重重要方面面。本项目建设设地点为为无锡，在在充分利利用无锡锡商业大大厦股份份有限公公司现有有条件的的基础上上，根据据江苏省省无锡市市及周边边地区市市场分析析与需求求预测，结结合股份份公司现现有情况况，提出出以下建建设目标标。二、建设目目标1、总体要要求★成为股份份公司未未来5——10年年连锁商商业发展展的基础础和保障障，克服服股份公公司主业业发展中中的物流流瓶颈障障碍。★具有物流流配送的的社会化化服务功功能，成成为华东东地区有有较大影影响力的的专业性性物流配配送基地地之一。★以拟建大大超市为为龙头，推推动股份份公司在在周边农农村集镇镇建设连连锁超市市销售网网络，提提升股份份公司的的规模经经营能力力，与“麦德龙龙”、“家乐福福”等洋超超市相抗抗衡。★形成独立立核算的的企业运运行机制制，降低低股份公公司商品品流通过过程中的的运营成成本。★采用现代代标准化化的物流流设施和和先进的的物流管管理技术术。★建立完善善的信息息处理和和交换系系统并可可加以扩扩展、升升级。2、目标年年限设计使用年年限155年。3、超市规规模商品经营品品种包括括生鲜食食品、副副食品、百百货、家家电等99大类2200000余种种商品，年年销售金金额超过过6亿元元。4、配送及及仓储规规模★配送能力力：日订单发生生量550000张，1120000笔包括家电类类、日用用品类、学学习办公公用品类类等总品品种数39大大类，1100000种日发生品种种数220000种进货提前期期5天天配送提前期期244小时库存量相当当于155-200天的销销售量★配送及仓仓储面积积：1660000平方米米第二节建设规规模及内内容为实现上述述建设目目标，需需新建一一定规模模的物流流配送中中心及超超市，以以及有关关配套设设施。本本项目的的建设内内容包括括主体工工程和辅辅助配套套设施工工程，详详细内容容参见本本报告第第七章“工程技技术方案案”。一、主体工工程新建物流配配送中心心及超市市大楼一一幢，共共三层，另另有半地地下室一一层，钢钢筋混凝凝土框架架结构，总总建筑面面积4779700m2，包括括仓储及及配送、超超市卖场场、办公公等用房房。其中中，超市市卖场面面积1220000m2，仓储储及配送送面积1160000m2，其它它用房面面积1999700m2。二、辅助配配套设施施工程1、辅助配配套设施施用房6650mm2，主要要为冷冻冻机房、变变电室、泵泵房、锅锅炉房、发发电机房房等用房房，均为为单层砖砖混结构构；2、多功能能广场、室室外停车车场等室室外工程程；3、给排水水、强弱弱电、暖暖通、消消防等配配套公用用工程；；4、物流配配送中心心及超市市所需的的物流设设备、信信息系统统及办公公用具等等。第五章项目场场址与建建设条件件第一节项目场场址一、无锡概概况本项目场址址所在地地无锡市市为江苏苏省省辖辖市，位位于东经经1199度311分至1120度度36分分、北纬纬31度度7分至至32度度，地处处长江三三角洲江江湖间的的走廊部部分、江江苏省的的东南部部、沪宁宁铁路中中段，东东邻苏州州，距上上海1228公里里；南濒濒太湖，与与浙江省省交界；；西接常常州，距距南京1183公公里；北北临长江江，与扬扬州市所所辖的靖靖江市隔隔江相望望。无锡市总面面积46650平平方公里里，其中中山区和和丘陵为为7822平方公公里，占占总面积积的166.8%%；水域域面积为为7699平方公公里，占占16..5%，耕耕地面积积1766.588千公顷顷；城市市建成区区面积为为97..8平方方公里。二、基地概概况项目场址位位于无锡锡市区广广瑞路114、118号，现现分别为为江苏无无锡商业业大厦集集团有限限公司的的仓储用用地与无无锡市国国贸控股股（集团团）有限限公司所所有的五五金仓库库所在地地。该地地块位于于无锡市市市区北北部偏东东，占地地面积4474000平方方米，距距无锡市市中心仅仅15000米，毗毗邻无锡锡火车站站和汽车车站，有有铁路专专用线直直通无锡锡火车站站；邻近近有3112国道道，距沪沪宁、锡锡澄高速速公路约约3~55公里，5公里里方圆内内有多个个居民新新村小区区以及广广瑞路装装修市场场，地理理位置优优越，交交通便利利，十分分适合建建设物流流配送中中心及大大型超市市。根据初步方方案，本本项目用用地—广瑞路路18号号（土地地面积221,9903..1平方方米）、广广瑞路114号（土土地面积积25,,5077.4平平方米）拟拟分别采采取收购购、租赁赁方式获获取。根根据江苏苏金宁达达土地评评估有限限公司金金地估宗宗评[220011]第0040号号、[220011]第0039号号土地评评估报告告，股份份公司拟拟收购的的广瑞路路18号号【锡崇崇国用（220000）字第第2155号】国国有出让让土地使使用权评评估价格格为11157..99万万元，拟拟租赁的的广瑞路路14号号【锡崇崇国用（119999）字第第21号号】国有有出让土土地使用用权评估估价格为为13227.443万元元。另外外，根据据江苏中中天资产产评估事事务所有有限公司司苏中资资评报字字（20001）第第53号号资产评评估报告告出具的的评估结结果，位位于广瑞瑞路188号、股股份公司司拟受让让的江苏苏无锡华华锦集团团有限公公司所有有的与拟拟收购土土地相关关的建筑筑物及设设备的评评估价值值为6661.441万元元。第二节建设条条件一、自然条条件1、地形地地貌无锡地形以以平原为为主，零零散分布布着低山山、残丘丘。东部部平原，沃沃野无边边，水网网发育，地地面高程程1—5米，地地形由中中西向东东缓缓倾倾斜。无无锡市区区的西南南部太湖湖沿岸丘丘陵起伏伏，群山山连绵，其其中惠山山三茅峰峰为最高高，海拔拔3299米，锡锡山为775米。本项目建设设场址位位于无锡锡市区，原原为仓库库，地势势平坦，适适宜建设设物流配配送中心心及大型型超市。2、河流无锡南濒太太湖，北北枕长江江，京杭杭运河穿穿城而过过，地表表水丰富富，外来来水源补补给充足足，属长长江下游游太湖水水网区。太太湖总面面积22250平平方公里里，东西西宽566公里，南南北长668公里里，平均均水深22米；京京杭运河河，全长长17994公里里，其中中老运河河12..4公里里，河床床宽300—90米米。本项目建设设场址附附近无主主要河流流。3、气象无锡属亚热热带季风风海洋性性气候，常常年主导导风为东东南风，四四季变化化分明，气气候温和和湿润，雨雨量充沛沛，无霜霜期长，热热量丰富富。温温度度： 年平均均温度 15..4℃ 最冷月月平均气气温 3.11℃ 最热月月平均气气温 27..5℃ 极端最最低气温温 -100℃ 极端最最热气温温 39℃湿湿度度： 最冷月月平均相相对湿度度 76%% 最热月月平均相相对湿度度 86%%降降雨量：： 年总降降雨 11000mmm 日最大大降雨量量 2044.2mmm气气压压： 夏季大大气压 10003.88MB冬季大气压压 10228.33MB风： 夏夏季平均均风速 3.00m/ss冬季平均风风速 2.33m/ss积雪：： 冬季最最大积雪雪深度 26ccm无霜期： 2300天二、交通条条件无锡是华东东地区主主要的交交通枢纽纽，已形形成由铁铁路、公公路、水水路、航航空配套套组成的的立体交交通网络络。7条条水运干干线沟通通相连，99条公路路干线通通向苏、浙浙、皖。江江阴黄田田港是长长江出海海口的主主要换装装港之一一，也是是连结苏苏北地区区的主要要渡口。无无锡机场场开通66条国内内航线。近近几年来来，无锡锡大交通通建设全全面展开开，建成成了沪宁宁高速公公路无锡锡段，完完成了苏苏南大运运河无锡锡段整治治，境内内将有上上海到成成都、黑黑龙江到到海南、上上海到北北京三条条高速公公路通过过，形成成了一个个高速公公路交汇汇点，无无锡作为为交通枢枢纽的地地位日益益明显。1、航空无锡市距上上海虹桥桥国际机机场1220公里里，距南南京禄口口国际机机场1880公里里，距无无锡机场场20公公里（该该机场主主要服务务于国内内航线）。2、海运无锡的海洋洋客、货货运输，主主要经由由上海港港、张家家港港、江江阴港出出海。进进出口货货物可以以十分便便利、可可靠地通通过海运运抵达世世界各地地。无锡锡市区与与这些港港口有高高速公路路和国道道相连，距距上海港港1655公里，距距江阴港港38公公里，距距张家港港港433公里。3、铁路经沪宁线可可与全国国铁路连连网直通通，正在在规划中中的京沪沪高速铁铁路将为为无锡交交通提供供更为便便捷的条条件。4、公路经沪宁高速速公路约约90分分钟可以以进入上上海市区区，3112国道道横贯无无锡全境境。经锡锡澄高速速公路，无无锡与江江阴长江江大桥（世世界第四四大斜拉拉桥）贯贯通。已已建或规规划中的的北京至至上海、同同江至三三亚、上上海至成成都的三三条高速速公路，其其交汇点点位于无无锡市。

三、项目区区基础配配套设施施条件1、道路建设地所在在区域有有交通型型主干道道广瑞路路、锡沪沪路，两两条道路路红线宽宽度均为为35m，四车车道，混混凝土路路面，质质量较高高。通过过广瑞路路可直接接与3112国道道相接，由由锡沪路路上锡沪沪公路，经经东亭立立交桥可可直通沪沪宁高速速公路。项目场址距距无锡市市汽车站站约10000mm，距无无锡火车车站约110000m。基基地以西西有铁路路专线连连接无锡锡火车站站，与沪沪宁铁路路联网，对对外交通通状况优优。2、供电建设地所处处区域由由无锡市市供电局局供电，骨骨干输电电线路335kV，除除线路检检修外一一般不停停电，供供电保证证率在998%以以上，供供电状况况较优。3、供水建设地所处处区域由由无锡市市自来水水公司供供水，主主干道两两侧主供供水管径径7000mm，供供水保证证率在998%以以上，供供水状况况较优。4、排水建设地排水水体制为为雨污分分流制，主主要道路路两侧主主排水管管径12200mmm，雨雨污水排排入市政政排水管管网。遇遇连续大大雨后，区区域内地地面仅有有少量积积水，排排水状况况较优。5、电讯建设地属无无锡电信信局四分分局市话话服务范范围，电电话交换换方式为为数字程程控式，区区域内目目前的装装机容量量完全可可以满足足正常经经营、生生活需要要。第六章项目经经营方案案及设备备系统本项目建设设内容由由物流配配送中心心和超市市两大部部分组成成，其经经营方案案及设备备系统因因功能的的不同而而有所区区别。在在本章论论述中，将将就物流流配送中中心方案案（包括括物流配配送中心心的选择择及流程程、主要要物流配配送设备备设施、信信息系统统、经营营及管理理策略等等，详见见第一节节至第四四节）和和超市方方案（包包括超市市的经营营方案、营营销策略略、技术术设备等等，详见见第五节节至第七七节）分分别进行行研究。

第一节物流配配送中心心的选择择及流程程一、物流中中心的种种类世界物流业业的发展展历程已已经走过过了厂内内物流、实实体分配配物流、综综合物流流三个阶阶段，正正迈向EEC物流流的新阶阶段，伴伴随着EEC出现现了一系系列全新新的物流流模式。现现有的配配送中心心、流通通、连锁锁企业与与EC对对接，将将传统的的物流模模式转化化为ECC下新型型物流模模式是EEC和物物流在我我国进一一步发展展的方向向。这些些新型模模式主要要有：1、物流供供应链模模式EC信息流流使股份份公司部部门之间间、内外外之间、子子公司之之间信息息交流畅畅通，客客观上要要求它们们消除各各自为政政的分割割态势，而而结成紧紧密的合合作伙伴伴，有效效抵抗市市场风险险，构建建稳定的的物流渠渠道。于于是价值值链的思思想就被被引进物物流管理理，产生生了物流流供应链链。供应应链（ssuppplychaain）就就是指产产品生产产和流通通中涉及及的供应应商、生生产商、运运输商、储储运商、批批发商、零零售商以以及最终终消费者者组成的的供需网网络；在在这个网网络中，每每个贸易易伙伴既既是其客客户的供供应商，又又是其供供应商的的客户。他他们既向向上游订订购产品品，又向向下游的的贸易伙伙伴供应应产品。而而供应链链管理是是对供应应链中的的物流、信信息流、资资金流、增增值流、业业务流以以及贸易易伙伴关关系等进进行的计计划、组组织、协协调和控控制一体体化管理理过程。2、物流一一体化物流供应链链是物流流参与各各方的协协作形式式，而物物流一体体化是在在协作基基础上的的专业化化分工，是是EC物物流向纵纵深深化化的结果果。物流流一体化化就是利利用物流流管理，使使产品在在有效的的供应链链内迅速速移动，使使参与各各方的企企业都能能获益，使使整个社社会获得得明显的的经济效效益。物物流一体体化的实实质是一一个物流流管理的的问题，即即专业化化物流管管理人员员和技术术人员，充充分利用用专业化化物流设设施、设设备，发发展专业业化的物物流管理理经验，以以求得整整体效益益最优化化的效果果。3、第三方方物流第三方物流流（ThhirddPaartyyLoogissticcs，简简称TPPL）又又称之为为物流联联盟、物物流伙伴伴、物流流社会化化或物流流市场化化，其含含义是物物流渠道道中的专专业化物物流中间间人，以以签订合合同的方方式，在在一定期期间内为为其它公公司提供供所有或或某些方方面的物物流业务务服务。TTPL提提供者是是一个为为外部客客户管理理、控制制和提供供物流服服务作业业的公司司，他们们并不在在供应链链中占有有一席之之地，仅仅是第三三方，但但通过提提供一整整套物流流活动来来服务于于供应链链。可见见，TPPL是物物流专业业化的重重要形式式，是物物流发展展到一定定阶段的的必然产产物，是是EC物物流在供供应链和和一体化化专业化化分工基基础上的的优势互互补、风风险共担担的战略略联盟。4、综合物物流配送送中心综合物流配配送中心心是将两两种以上上不同类类型的物物流中心心集约在在一起，成成为一个个有综合合职能和和高效率率的物流流设施，最最常见的的是公路路、铁路路、港口口、航空空管道运运输站相相互之间间集约在在一起形形成综合合物流配配送中心心，其主主要功能能包括运运输、仓仓储、装装卸搬运运、包装装、流通通加工、物物流信息息处理等等。物流流中心模模式是顺顺应ECC物流呈呈现出了了JITT运送普普及化，小小批量，多多品种，高高频率，短短周期、门门到门、相相互交错错的货物物运输等等特点而而发展壮壮大起来来的。5、物流中中心机能能虽然物流中中心因其其在流通通通路上上所扮演演的角色色不同，在在通路中中的地位位不同，而而具有各各种不同同的功能能，但基基本上可可将物流流中心所所具有的的各项机机能，划划分为下下列数种种：（1）商品品销售机机能（2）仓储储保管机机能（3）商品品的输配配送机能能（4）商品品的流通通加工机机能（5）资讯讯提供机机能中国目前物物流企业业在数量量上，供供大于求求；在质质量上有有所欠缺缺，满足足不了需需求的质质量；物物流网络络资源丰丰富，利利用和管管理水平平低；缺缺乏有效效的物流流管理者者。许多多专家提提出我国国物流产产业应积积极采取取代理形形式的客客户定制制物流服服务的第第三方物物流模式式。二、项目业业务定位位无锡商业大大厦股份份有限公公司作为为传统商商业企业业，积极极应对市市场的发发展和形形势的变变化，目目前正向向物流配配送中心心方向积积极努力力。根据据股份公公司现状状及无锡锡市现有有物流企企业能力力结构，本本项目拟拟采用第第三方的的物流中中心，即即以家电电、日化化等399大类产产品为服服务种类类，以超超市、专专卖店、大大百货商商店、电电子购物物网站为为服务对对象，建建成以仓仓储配送送为基础础的区域域性物流流中心。近期主要服服务对象象为股份份公司内内部，包包括商业业大厦零零售商场场1家、拟拟建中的的东方大大型超市市1家、百百业网销销售客户户以及下下属子公公司、超超市连锁锁店若干干家，同同时逐步步开展面面向股份份公司外外部的社社会化物物流配送送业务。三、配送规规模充分考虑本本项目市市场预测测、目前前物流周周转、现现代物流流仓库的的货架布布置、内内部运输输通道、作作业场地地、各类类主流商商品占用用空间等等因素，以以及我国国物流企企业的资资金、运运行成本本、物流流技术等等实际情情况，初初步确定定：本项项目配送送规模，即即年货物物流通量量达到彩彩电100万台、空空调100万台，其其它家电电30万万件，其其它大宗宗商品330万件件，一般般商品880万件件；配送送及仓储储面积为为160000mm2，其中中普通仓仓储配送送区1330000m2、自动动化立体体仓库区区30000m22（该区区主要存存放彩电电、空调调、洗衣衣机、电电脑等家家用大件件商品）。关关于自动动化立体体仓库面面积需求求测算参参见表66-1。表6-1自动化化立体仓仓库面积积需求测测算m2层面m2通台数积m20000物放面建积15空考包度1m调四、配送品品种方案案物流配送中中心的配配送品种种按大类类可分为为：家电电类、日日用品类类、学习习办公用用品类、轻轻工机械械类、纺纺织服装装类、工工艺品及及珠宝类类等，详详见表66-2。表6-2配送品品种方案案空洗电冰影热小等箱玩音品五体品类册其习等机纺装工及类五、配送流流程配送中心的的作业流流程可分分为：进进货、检检验、加加工、编编码、入入库、配配货、补补货、调调库、盘盘点、作作业计划划编制、配配载、库库管、新新品登录录与工艺艺编制。通过这一系列活动完成将商品从制造厂家分装配送到各商业网点的目的。配送的主要流程见图6-1。备货备货入库检验分拣及储存出库及检验加工或分装配送运输送达服务客户验收信息反馈图6-1配送送流程路路线示意意图第二节主要物物流配送送设备设设施物流配送中中心因现现代化程程度不同同，设备备的配置置有相应应的区别别，主要要表现在在库内外外装卸及及运输、信信息管理理软硬件件等设施施。但从从其流程程来看，设设备由四四部分组组成：一一是库区区设备、二二是库外外运输设设备、三三是信息息管理系系统设备备、四是是公用设设备。本项目拟建建物流配配送中心心及超市市大楼中中包括配配送及仓仓储面积积160000mm2，其中中普通仓仓储配送送区1330000m2、自动动化立体体仓库区区30000m22。一、物流设设备总体体构成1、配送中中心物流流设施★主存储区区：自动动化立体体仓库、重重型货架架★缓冲区：：暂存货货架和平平库★拣选：配配货区、流流动货架架、轻型型货架★出货：配配载区、轻轻型货架架★加工区：：分装、贴贴码★站台2、输送设设备以高频单件件拣选为为主的流流动货架架作业区区，输送送方式为为人车方方式；以以高频单单箱拣选选为主的的流动货货架作业业区，输输送方式式为传送送带；拣拣选过程程结束后后，形成成的指向向门店的的货箱分分流采用用自动分分拣设备备。3、条码和和电子标标签设备备高频货物采采用数字字拣选系系统（DDPS），其其余货架架和货位位，均以以条码标标识。二、普通仓仓储配送送区设备选择原原则为管管理信息息系统现现代化和和库内设设备机械械化。该该区设备备主要有有运输车车辆、高高架库货货架、夹夹包机、监监控系统统、高度度调节板板等。运输车辆主主要有箱箱式货车车、电瓶瓶搬运车车、升降降车等。电电瓶搬运运车主要要用于货货物在配配送中心心内部的的运输，箱箱式货车车主要用用于货物物的外运运，升降降车主要要用于高高架库货货架与库库房地面面之间的的货物搬搬运。根根据拟建建库区内内部运输输情况，暂暂考虑电电瓶搬运运车配置置5辆、升升降车55辆、夹夹包机22台。根根据对外外配送地地区的情情况分别别考虑箱箱式货车车的配备备，初步步确定城城区安排排2.55吨车200辆，城城外安排排10吨吨车122辆。考考虑食品品冷藏需需要，另另外购置置10吨吨和166吨进口口冷藏车车各1辆。本本项目超超市不再再另外配配置运输输车辆。库区拟选用用高架库库货架，货货架高66米，分分三层，其其单元规规格为长长1.22米、深为为1米、高高为2米，货架架面积为为1.55万平方方米。高高架库货货架包括括货架与与托盘，托托盘拟采采用木质质托盘。货货架间距距需满足足升降车车和电瓶瓶搬运车车的运输输要求。普通仓储配配送区物物流设备备配备情情况参见见表6--3。普通仓储配配送区物物流设备备配备情情况表 位元注车国人支维188166架0调民付.三、自动化化立体仓仓库区当今的流通通领域已已将物流流的高科科技（如如自动分分拣机、自自动化立立体仓库库、信息息处理及及通讯自自动化等等）广泛泛应用于于配送中中心。其其中，自自动化立立体仓库库是用高高层货架架储存货货物，以以巷道堆堆垛起重重机存取取货物，并并通过周周围的装装卸搬运运设备，自自动进行行出入库库存取作作业的仓仓库。自自动化立立体仓库库的出现现是物流流技术的的一个划划时代的的革新。它它不仅彻彻底改变变了仓储储行业劳劳动密集集、效率率低下的的落后面面貌，而而且大大大拓展了了仓库功功能，使使之从单单纯的保保管型向向综合的的流通型型方向发发展。根据拟建物物流配送送中心的的建设目目标及发发展趋势势，应该该加强学学习和采采用物流流现代化化技术。本本项目考考虑建设设30000m22自动化化立体仓仓库，主主要由货货架、巷巷道堆垛垛起重机机、周边边出入库库配套机机械设施施和仓储储管理控控制系统统等几部部分组成成。拟建自动化化立体仓仓库初步步方案为为：1、巷道堆堆垛起重重机高118.44m，巷道道长600m，采用用高性能能堆垛机机，主要要速度指指标为运运行速度度4~1220m/mmin、升降速速度4~~40m/mmin、货叉速速度4~~20//40mm/miin，闭闭环调速速，绝对对认址，拟拟购置55台；2、货架共共10排排，100层，444列，共共88000个货货位，每每层高11.7米米，根据据不同用用途采用用横梁式式货架、悬悬臂式货货架等结结构形式式；3、托盘主主要采用用木托盘盘，规格格为12200mmm×12000mmm×1500mm；4、采用自自动传送送方式，入入出库输输送机系系统包括括链条升升降台、链链条输送送机、辊辊子输送送机、空空托盘收收集机、尺尺寸检测测系统、上上箱架、自自动控制制系统等等；5、自动控控制方式式采用三三级计算算机分布布式控制制系统，由由管理级级、中间间控制级级和直接接控制级级组成，管管理级对对仓库进进行在线线和离线线管理，中中间控制制级对通通讯、流流程进行行控制，并并进行实实时图像像显示，直直接控制制级是由由PLCC（可编编程序控控制器）组组成的控控制系统统对各设设备进行行单机自自动操作作；6、该区计计算机管管理及监监控系统统包括服服务器（双双机热备备份）、磁磁带机、计计算机、入入出库工工作站、通通讯模块块、打印印机、条条码阅读读器、红红外通讯讯装置、显显示屏系系统、服服务器操操作系统统、数据据库系统统、管理理软件、监监控软件件、动画画软件等等；7、该区主主要配送送品种需需适宜自自动化立立体仓库库存储及及进出库库，初步步确定以以家电类类、轻工工机械类类为主自动化立体体仓库区区物流设设备配备备情况参参见表66-4。

自动化立体体仓库区区物流设设备配备备情况表表 位元注垛—m—m—24/n货送统升链送辊送空收尺测上自制等1台理控软件7个轨全滑电桥供等费费装费输培工理第三节配送中中心信息息系统物流配送中中心是连连接供应应方和需需求方的的桥梁。从从供应方方的角度度来看，配配送中心心从事高高效的流流通加工工、库存存管理、运运输和配配送等活活动；从从需求方方的角度度来看，配配送中心心必须以以最大的的灵活性性和及时时性满足足各类客客户的需需要。管管理信息息则为配配送中心心完成这这些功能能提供有有力的支支持和保保证。配配送中心心除了在在物流设设备、物物流技术术上提高高其自动动化、省省力化外外，管理理信息的的建设是是提高作作业效率率，提升升其现代代化程度度的重要要标志。一、信息系系统总体体设计1、信息流流商品流通过过程中存存在着三三种重要要的内容容流，即即商品流流、资金金流、信信息流。其其中，信信息流一一方面伴伴随着商商品流而而产生，另另一方面面又起着着引导物物流进行行有规律律运动的的重要作作用，它它是分析析商品流流、导向向资金流流、进行行经营决决策的重重要依据据。在物流配送送中心，如如何调度度好信息息流流向向，正确确及时地地处理每每一笔货货物的信信息是提提高效率率、节约约成本的的关键。系系统信息息流简图图见图66-2。

图6-2配送中中心信息息流简图图2、信息系系统目标标★实现仓储储配送管管理信息息的智能能化处理理，充分分发挥人人机协同同的功效效；★做好仓库库收、发发、存等等基本信信息的收收集、保保存和加加工工作作，为其其它系统统的相关关处理提提供准确确的数据据支持；；★通过批号号的管理理，提高高商品周周转的合合理性；；★最大限度度地缩短短商品出出入库的的时间，减减少无谓谓的劳动动力消耗耗；★利用盘点点作业，督督促并促促使仓库库做好盘盘点工作作，以便便系统反反映的库库存帐面面数据与与实物量量能基本本保持一一致；★改包装作作业，使使得仓库库中的商商品包装装能更好好地适应应商店和和客户的的需要，使使得仓库库不仅仅仅是一个个商品的的存放中中心，而而且是一一个商品品加工包包装配送送中心；；★通过系统统内部及及公众网网络，使使得其他他相关系系统能及及时得到到最新的的库存信信息，提提高管理理工作的的有效性性以及对对客