关于中国民生银行商户集群的调查报告

中国民生银行商户集群调查报告(商圈类2009版)项目名称：南通永兴陶瓷商城批量调查报告申报额度：15000万元销售经理：李纲产品经理：安瑞申报机构：南通分行申报日期:2010-7-2一、南通永兴陶瓷商城简介：南通永兴陶瓷商城建于一九九四年五月，位于南通市区北大门，东接南通机场、火车客运站；南依通扬运河；西临通沙汽渡、204国道，地理位置极其优越。配有南通客运站、货运停车场，交通十分便捷，是理想的商品交易集散地。商城现有总面积26.8万平方米，建筑面积20.3万平方米。商城配有工商、公安、税务、法律、银行、邮电、服务中心等办事机构，商城管委会下设：保卫科、法律服务所、现场管理科、服务中心、招商部、车辆管理科、财务科、总务科等。还成立了南通市工商联永兴商城商会、南通永兴商城工会委员会、福建泉州商会南通分会、南通温州商会、港闸区永兴商城运输协会，通过商会的组织自律，进一步规范了市场经营者的行为。市场内设置了电子安全监控系统，基本实施了办公自动化管理。商城还配有宾馆、餐厅、休闲中心、多功能厅等服务机构。商城主营建筑陶瓷及建筑装饰装璜材料，主要品种有：地砖；内、外墙砖系列；琉璃瓦系列；水暖器材、卫浴洁具系列；花岗岩、大理石、文化石系列；油漆、涂料系列、木制品系列、五金配件系列、各类管件、铸铁件系列、橱具系列、灯具灯饰系列、窗帘布艺、室内外工艺雕刻精品等数千个品种。商城云集全国14个省、市46个地区的经营户1200多家，现有从业人员8000多人。直销、代销广东、福建、浙江、上海、山东等地800多个生产厂家的产品；年进出货量400余万吨，销售辐射江苏、山东、安徽、上海等省、市，销售直径约1000公里左右。成为广东、福建一大批企业“南瓷北运”的“中转仓库”，成为南通乃至华东地区以建筑陶瓷为主的综合批发大本营和集散地。商城自建办以来，经历了艰苦创业、扩大规模、规范管理、业态提升四个阶段，整体经营呈现“大市场、大卖场、大仓储”的发展态势，已成为南通市乃至华东地区经营建筑材料的大本营和批发的集散地。自一九九四年至二○○一年，商城先后被评为省、市文明市场、省先进集体，省、市AAA级资信企业。一九九八年三月被国家国内贸易部批准为国家建材中心批发市场；一九九九年六月被国家经贸委、国内贸易局确定为全国首批重点联系市场；二○○一年三月被国家统计局评为全国百强市场；二○○二年一月被中国保护消费者基金会审查确认为“质量、服务、信誉”消费者可信单位；二OO二年十二月又被中国建材市场协会审核评定为“全国诚信建材市场”等荣誉称号。二、永兴陶瓷商城经营户的简要情况永兴陶瓷商城的经营户主要是代理广东、福建、山东等陶瓷厂家的产品，多数是苏北地区总代理或南通总代理。永兴陶瓷商城的商户全部是以个体工商户的形式在经营，经营者绝大多数是浙江人和福建人，南通本地人只占很小一部分。该商城经过了创业、扩大、规范、稳定这个四个阶段，目前大部分商户在商城经营都在十年以上，可以说是经历过了大浪淘沙，这些商户也都把南通当成了第二故乡，基本上是全家定居在南通，子女也在南通上学。永兴商城的经营户非常重视信誉，我们通过永兴商会、工商、邮政银行等了解，邮政银行在该商城发放了一部分十万元的小额信用贷款，目前没有一笔不良。三、目标市场情况（一）商户经营情况商户年销售金额：年销售金额户数占比100-500万28924%500-1000万59850%1000-2000万31126%2000-5000万152%合计1213100%商户经营年限：企业经营年限户数占比0-3年27823%3-5年40834%5年以上52744%合计1213100%家庭及企业净资产（家庭房产+汽车+金融资产+所持有企业的股权价值—负债）：净资产户数占比0-500万54846%500-1000万51643%1000万-2000万14312%2000万以上61%合计1213100%四、金融同业在永兴陶瓷商城的发展现状目前，在永兴陶瓷商城投入较多的金融机构有：信用社、交通银行、中行以及邮政银行。信用社贷款的主要形式是：担保类贷款，一家为一个借款人担保，一般额度为50万元，利率为基准上浮30%，无保证金。交行重点推出的是：联保类贷款，一般5户成立一个联保体，保证金为20%，利率为基准上浮20%。中行推出的是个人经营性贷款，以房产抵押为主，期限最长可以达二十年，利率为基准上浮10%，可以随借随还。邮政银行主推小额信用贷款，利率较高，年利率一般高达15%，但手续简便。五、我行对目标客户的定位：1、客户准入条件（1）商会会员或是驰名商标代理企业（2）经营2年以上；（3）有本地户籍或在本地购置房产的，要求净资产不低于50万元；非本地户籍且未在本地购房，要求净资产不低于100万元或由本地户籍家庭净资产不低于100万元的保证人保证；（4）无恶性不良信用记录，无不良嗜好，无刑事处罚记录，且无涉黑、涉赌、涉毒等不良行为；2、借款人企业准入条件（1）具有年检合格的营业执照；（2）企业成立2年（含）以上；（3）年销售额在200万元以上；（4）借款人控制的各企业资信情况良好，在银行无不良结算和信贷记录。（5）在南通有固定的经营场所；六、授信方案本次授信方案拟采用以下担保方式，分别为：房产抵押、共同担保、联保、自然人担保、信用，各种担保方式对应的最高额度及授信条件详见下文：1、房产抵押（1）适用于符合基本准入条件的南通永兴陶瓷商城的经营户；（2）额度确定：不占用此次授信总额；单户贷款金额不超过年销售的40%；单户贷款金额不超过1000万元；（3）抵押物及抵押率：住宅最高80%、商业用房最高60%、土地厂房最高50%。（4）利率最低上浮20%。2、共同担保（1）借款人经营企业准入条件：企业经营年限2年（含）以上，企业年销售额200万元以上。（2）额度确定：授信总额度最高7000万元，额度内单笔贷款最高1000万元且不超过年营业额30%，及不超过6个月日均金融资产的2倍+20%存货；（3）抵押物及抵押率：住宅最高100%、商业用房最高80%、土地厂房最高70%、保证金不低于比例10%；（4）利率最低上浮20%。（5）具体担保方式分为：①抵押+担保公司担保：担保公司须经满足总行规定的担保公司准入各项条件与要求。②抵押+自然人保证：此种方式仅限于南通永兴商城商会会长级或者是南通泉州商会、南通温州商会会长级（含会长、副会长、执委）以上自然人提供担保的方可操作，且净资产在200万元以上，资产负债率不超过50%；③抵押+非关联企业保证非关联企业担保为核心企业担保：大型核心企业为其上下游有长期业务往来的、经营状况较为稳定的客户担保，同时要求担保企业的年销售额在5亿元以上，上年度净利润在1000万元以上，资产负债率控制在70%以内，其中制造业企业上年度净利润在2000万元以上，资产负债率控制在60%以内。非关联企业担保为核心企业担保：大型核心企业为其上下游有长期业务往来的、经营状况较为稳定的客户担保，同时要求担保企业的年销售额在5亿元以上，上年度净利润在1000万元以上，资产负债率控制在70%以内，其中制造业企业上年度净利润在2000万元以上，资产负债率控制在60%以内。3、联保（1）借款人准入条件：在本行业经营5年以上，家庭及其控制企业的净资产300万元以上，且每个联保体成员在南通拥有房产。（2）借款人经营企业准入条件：在南通的企业成立3年（含）以上，企业年销售额500万元以上；（3）额度确定：授信总额度最高5000万元，联保体额度内单笔最高300万元，同时贷款最高应不超过年营业额30%、净资产60%，及不超过6个月日均金融资产的2倍+20%存货；（4）利率最低上浮20%。4、自然人担保（1）借款人准入条件：在本行业经营5年以上，家庭及其控制企业的净资产300万元以上。借款人或担保人必须是永兴商城商会或是温州商会或泉州商会的会员，且其中一人须担任商会执委以上职务，且担保人须在南通本地拥有房产。（2）借款人经营企业准入条件：借款人企业在南通经营年限3年（含）以上，企业年销售额600万元以上；（3）额度确定：授信总额度最高2000万元，单笔最高100万元，同时贷款最高应不超过年营业额20%、净资产50%，及不超过6个月日均金融资产的2倍+20%存货；（4）利率最低上浮20%。5、信用（1）原则上信用方式尽量与房产抵押方式组合运用。（2）借款人准入条件：在本行业经营5年以上，家庭净资产400万元以上，在南通已购置房产。（3）借款人经营企业准入条件：借款人企业在南通经营年限5年（含）以上，年销售额不低于600万元。（4）额度确定：①授信总额度最高1000万元，额度内单笔最高30万元，同时要求不超过年营业额10%、净资产10%及不超过6个月日均金融资产的2倍；②对于在我行有存量住房按揭贷款（他行存量住房按揭贷款也可转按揭至我行），且有2年以上连续还款记录、信用良好的客户，可贷额度=房屋现值*对应抵押率-剩余按揭贷款本金，同时最高单户限额30万；③对于我行金卡级以上（含）的贵宾客户，单笔授信额度最高不超过30万元。（4）利率最低上浮40%。具体授信条件如下：授信品种经营规模经营年限净资产总授信额度利率水平单户最高额度确认抵/质押率房产抵押年销售额在200万元以上；2年以上50万以上不占用本次额度基准上浮20%①≤年营业额的40%住宅80%、商用房60%、土地厂房60%单户贷款金额不超过1000万元共保年销售额在200万元以上；企业经营年限2年（含）以上。50万元以上7000万元基准上浮20%单户贷款金额不超过1000万元住宅100%、商用房80%、土地厂房70%不超过年营业额30%净资产在200万元以上，资产负债率不超过50%不超过6个月日均金融资产的2倍+20%存货联保年销售额在500万以上企业经营年限3年（含）以上。300万以上，且在本地拥有房产5000万元基准上浮20%①≤年营业额的30%保证金比例最低10%②≤净资产的60%③≤6个月日均存款的2倍+20%的存货④联保体单户最高300万元自然人担保年销售额在600万以上企业经营年限3年（含）以上。300万以上，且在本地拥有房产2000万元基准上浮20%①≤年营业额的20%单笔最高100万元②≤净资产的50%③≤6个月日均存款的2倍+20%的存货信用年销售额在600万以上企业经营年限5年（含）以上400万以上，且在南通已购置房产1000万元基准上浮40%①≤净资产的10%原则上不作为借款人在我行唯一的贷款方式，尽量与房产抵押方式组合运用。单笔最高30万元②≤6个月日均存款2倍③≤单户最高300万元④最高30万元eq\o\ac(○,5)我行存量住房按揭贷款，且有2年以上还款记录、信用良好的客户，或我行金卡级以上(含)的贵宾客户七、服务团队与风险管理1、商圈对口服务支行为南通分行，销售经理为李纲，产品经理为安瑞，分行负责人为张静；2010年目标开发150家商户，商户贷款投放量1.5亿元，通过以贷吸存、保证金开银票及信付通等结算工具，力争资金结算沉淀量3000万元。2011年拟开发150家商户，新增商户贷款投放量1亿元；总覆盖300户，商户贷款总投放量2.5亿元。2、风险管理（1）整体风险由于南通永兴商城的经营户从事行业较为集中，主要从事陶瓷、卫浴及其相关行业。由于上述行业科技含量不高，存在着一定的替代风险。（2）非系统性风险单户违约风险。商城内的商户多数财务管理不健全，无法提供正规、合法、有效的财务报表以反映其真实的经营业绩。3、风险防范措施１）系统性风险：通过对商户个体、政府公开信息、贷款还款情况等信息，对借款人所处商圈及行业经营变化进行检查，检查内容包括商圈是否出现总交易量下降、换手率提高、贷款客户是否存在集体欠款、重大负面信息，国家出台政策或所在城市建设是否对商圈发展购成重大不利影响等风险情况。对于永兴商城商会内部而言，相对集中于与民生相关的批发、零售行业，受国家宏观调控的影响较小。２）单户违约风险防范措施：A.严格准入条件：(a)、借款人年满18周岁，具有完全民事行为能力的中国公民，有良好的信用记录和社会口碑，为其经营业务的实际拥有者或控制人；(b)、借款人净资产不低于50万元整，有2年以上行业经营经验，贷款投资对象和所支持行业符合国家产业政策并具良好的发展前景；(c)、要求借款人尽量提供最近一年内不短于连续三个月的营业收入银行流水，并尽量配合提供进货、销货的合同发票和物流清单；所以对于单户违约风险，可以通过审核准入条件加以控制。B.加强贷后检查力度：(a)