体育地产项目前期规划报告解析

XX运动产业规划报告目录HYPERLINK\l"_Toc280985088"第一章项目简介3HYPERLINK\l"_Toc280985089"1.1项目概况3HYPERLINK\l"_Toc280985090"1.1.1项目名称3HYPERLINK\l"_Toc280985091"1.1.2项目性质3HYPERLINK\l"_Toc280985092"1.1.3项目建设位置3HYPERLINK\l"_Toc280985093"1.1.5投资规模3HYPERLINK\l"_Toc280985094"1.2项目规划内容3HYPERLINK\l"_Toc280985095"1.3项目建设背景及依据3HYPERLINK\l"_Toc280985096"项目建设背景3HYPERLINK\l"_Toc280985097"项目建设依据4HYPERLINK\l"_Toc280985098"第二章项目市场分析4HYPERLINK\l"_Toc280985099"2.1项目市场分析4HYPERLINK\l"_Toc280985100"山地高尔夫项目4HYPERLINK\l"_Toc280985101"骑士俱乐部项目18HYPERLINK\l"_Toc280985102"其他山地运动项目19HYPERLINK\l"_Toc280985103"2.2本项目与其他项目相比较优劣势分析——SWOT分析19HYPERLINK\l"_Toc280985104"2.3项目需求分析22HYPERLINK\l"_Toc280985105"2.4项目前景分析23HYPERLINK\l"_Toc280985106"第三章项目选择26HYPERLINK\l"_Toc280985107"3.1选择原则26HYPERLINK\l"_Toc280985108"3.2项目思路27HYPERLINK\l"_Toc280985109"3.3重点项目28HYPERLINK\l"_Toc280985110"山地高尔夫28HYPERLINK\l"_Toc280985111"骑士俱乐部37HYPERLINK\l"_Toc280985112"山地自行车38HYPERLINK\l"_Toc280985113"山地素质拓展俱乐部39HYPERLINK\l"_Toc280985114"其他户外运动体验40HYPERLINK\l"_Toc280985115"第四章投资与效益分析40HYPERLINK\l"_Toc280985116"4.1投资分析40HYPERLINK\l"_Toc280985117"4.1.1山地高尔夫产业投资40HYPERLINK\l"_Toc280985118"4.1.2其他运动体系投资45HYPERLINK\l"_Toc280985119"4.2效益分析45HYPERLINK\l"_Toc280985120"4.2.1经济效益分析45HYPERLINK\l"_Toc280985121"4.2.2社会效益分析49HYPERLINK\l"_Toc280985122"第五章保障体系50HYPERLINK\l"_Toc280985123"5.1组织保障50HYPERLINK\l"_Toc280985124"5.2政策保障50第一章项目简介1.1项目概况1.1.1项目名称XX运动体系（山地生态公园）规划1.1.2项目性质新建1.1.3项目建设位置XX生态公园位于上街区南部山区，距上街城区约10公里，覆盖峡窝镇西林子、东林子、营坡顶、杨家沟、老寨河等5个行政村，五云山目前是离郑州市区最近的山，五云山属于浅山，腹地11平方公里，主峰迎坡顶海拔588米，北与黄河相望，西与佛山呼应。交通十分便利，临近郑少、郑洛、绕城三条高速公路，连通G310国道、S232省道，距离巩义、登封、郑州市区及新郑机场都在一个小时车程之内。五云山常年景色秀美，群山巍峨跌宕起伏，游人至此，云彩拂面，清风拂耳，宛入仙境，是城市高端人士休闲度假的好去处。1.1.5投资规模XX生态公园项目计划总投资约1.5亿元人民币。其中包括高尔夫项目、马术俱乐部、山地自行车、素质拓展俱乐部以及其他运动项目。1.2项目规划内容借助XX生态公园优美的环境和独特的地形，XX运动产业拟规划包括山地高尔夫、骑士俱乐部、山地自行车运动、山地素质拓展、山地越野、山地滑翔、山地狩猎场、球类运动等项目，拟将五云山打造成郑州近郊山地运动体验的最佳场所，打造五云山特有的庄园运动体系。1.3项目建设背景及依据1.3.1项目建设背景（1）符合国家、河南省的产业政策山地户外运动作为一项新兴的体育运动，近年来在我国迅速发展，中国登山协会2006年1月正式宣布，山地户外运动被国家体育总局设立为正式开展的体育项目。国家体育产业发展纲要（2009年）明确提出要充分调动各方面的积极性，发展体育产业。发展体育产业应主要依靠社会各方面的力量，不能过多地依赖国家投资，要坚持“谁投资、谁所有、谁获益”的原则，打破地区、部门和所有制界限，鼓励社会各界投资兴办体育产业，有关体育行政部门要充分提供咨询、服务、优惠政策等条件。XX生态公园大力发展户外运动产业符合国家体育政策要求。（2）城市居民有强烈的户外体育需求欲望据估计，2010年我省生产总值预计达到22270亿元，年均增长12.5%，稳居全国第五位和中西部首位，人均生产总值达到23440元。2009年郑州市人均GDP为44000元，折算为6451美元。从国际标准来看，人均GDP达到4000美元为富裕。当人民的生活变得富裕以后，会更注重对健康和休闲的需求，会更加追求高品质的生活。随着城市生活愈加拥挤，城市居民更倾向于到郊外去参加体育运动，这是本项目建设的另一大背景。1.3.1项目建设依据（1）《中华人民共和国城市规划法》（2）建设部《城市规划编制办法》（）（3）建设部《城市规划编制办法实施细则》（4）《城市居住区规划设计规范》（5）《城市道路交通规划设计规范》（6）《建筑设计防火规范》（7）《城市居住区公共服务设施设置标准》（8）地方规划部门对地块设计的详细规定第二章项目市场分析2.1项目市场分析XX运动项目拟打造以山地高尔夫为主体，骑士俱乐部、山地自行车、素质拓展俱乐部为辅的山地运动体系，为游人提供最大的舒适和快乐。因此，规划报告中我们将重点分析投资最大、影响最大的高尔夫项目。2.1.1山地高尔夫项目高尔夫运动最早起源于十五世纪苏格兰，由当地牧羊人在放牧时发明的击打运动。时至今日，标准的高尔夫球场一般包括18个洞穴、TEE台、障碍物、及果岭。GOLF的每一个英文字母都代表一个含义，G代表绿色green、O代表氧气oxygen、L代表阳光light、F代表散步foot（也代表friendship）。高尔夫是一项具有特殊魅力的运动，它使人们可以在天然优雅的自然环境中，锻炼身体，陶冶情操。1755年，世界上第一家高尔夫球俱乐部在苏格兰成立，即圣安德鲁斯皇家古老俱乐部。自1860年英国举办第一届高尔夫公开赛到今天，高尔夫已有150年的历史了。1984年，高尔夫运动传入中国，在广东中山建立了全国第一家高尔夫温泉乡村俱乐部。1985年4月，中国高尔夫球协会在北京正式成立。2009年10月9日在国际奥委会第121次全会上，高尔夫球运动正式通过申请重返奥运会赛场。（1）我国高尔夫产业总体分析2009年我国营业中的高尔夫设施共有357家，共7772个球洞，折合约432个18洞标准球场，分布在国内29个省、自治区、直辖市（数据未包括我国的港澳台地区的统计数字）。我国的高尔夫设施总数占全球31548家高尔夫设施总数的1.1%，占亚洲3785个高尔夫设施的9.2%。表2-120099年中国高尔尔夫球场分布布地区数量/个占全国比重(%))地区数量/个占全国比重(%))地区数量/个占全国比重(%))广东9225.84云南92.53黑龙江20.56北京5415.17香港71.97内蒙古20.56上海246.74重庆61.69陕西20.56江苏236.46广西51.40山西20.56海南226.18湖南41.12新疆20.56山东185.06湖北51.12澳门20.56河北143.93安徽41.12贵州10.28天津143.93四川30.84西藏00浙江113.09江西30.84甘肃00辽宁113.09河南30.84宁夏00福建102.81吉林20.56青海00注：不含我国台湾湾地区2009年全国约有30万高尔夫核心人口，全年全国高尔夫球场累计产生了872万的总打球轮次，平均每一个18洞球场为20185轮次，但这数字与世界高尔夫发达地区相比还有很大的差距。当前美国拥有大约15000个18洞标准球场，1200～1300万核心高尔夫人口，年打球达到4.981亿轮次。美国2008年平均每18洞高尔夫设施的打球轮次为30000轮次，最高峰值出现在1988年，达到40400轮次。2009年的世界金融危机影响了全球的高尔夫行业，但高尔夫在中国仍然表现出了足够的发展活力。相比2008年，2009年国内球场数量的增长率为11.5%，而高尔夫核心人口的增长率则为22.7%。在我国现阶段，青少年高尔夫运动的发展还非常缓慢。年龄在18岁以下的青少年高尔夫参与者的比例甚至不到4%，据测算，这一群体的数量目前在3万人以下。而美国的青少年高尔夫运动参与者人数众多。年龄在5～11岁的儿童共有280万人，而年龄在12～17岁的青少年有330万人。虽然这些人目前对于高尔夫的经济以及打球轮次的影响相当有限，但是他们确是高尔夫产业未来发展的潜在推动力。2009年，离开奥运会一个多世纪之后，高尔夫重新成为奥运的正式比赛项目。中国高尔夫借助于奥运会的影响在中国得到发展，重新被定义为体育行业的中国高尔夫将有可能解决包括“名分”、用地、税收等历史遗留问题而被规范和发展。随着作为奥运项目的高尔夫在中国的实况转播，会让更多的人了解高尔夫、热爱高尔夫、参与高尔夫。图2-1中国各省市高尔夫设施分布情况由图2-1可以看到，高尔夫球场的数量与当地经济的发展程度有非常密切的关系，目前，球场主要集中于珠三角、长三角、京津唐三大经济圈，广东作为改革开放的前沿阵地，拥有的球场数量接近占全国总量的1/5。同时，由于海南、云南拥有非常丰富的旅游资源，加上地方政府的大力支持，目前也正酝酿或尝试高尔夫旅游的发展，球场数量也相对较多，而中西部地区目前球场数量较少。图2-2中国各省市高尔夫基本情况统计通过以上对18洞球场的分布，以及2009年度全国球场和全年打球总轮次分布的统计图表可以看出，高尔夫三分天下的基本格局没有改变。环渤海地区、长三角地区、珠三角地区的球场占全国球场总量的60%以上，打球轮次则占全国打球总轮次的80%以上。这种区域性的发展不均衡自然与地方的经济发达程度息息相关，但确实也制约了这项运动在全国范围内的均衡发展。（2）我国高尔夫行业分析——STEEP分析STEEP分析是指通过对行业所处的社会环境（Social）、技术环境(Technological)、经济环境(Economic)、生态环境（Ecological）及政治法律环境（Political-legal）五方面环境进行综合分析，判断行业所在的大环境，从这些环境的发展变化来预见和判断市场发展对行业的机会和威胁，为行业的发展提供有力的依据。自1984年，高尔夫球运动正式进入中国以来，高尔夫行业的外部环境不断发生变化，其中社会环境因素、技术环境因素、经济环境因素、生态环境因素、政治环境因素最为关键。因此，通过SPEET框架模型的构建，对高尔夫行业宏观环境进行系统和直观的分析，进而对高尔夫行业的发展前景进行预测，并寻求行业发展机会。图2-3STEEP分析模型图◆政治法律环境（Political-legal）政治法律环境是指对行业经营活动具有实际和潜在影响的政治力量或有关的政策、法律及法规等因素形成的环境。自1984年高尔夫行业进入中国以来，政府对高尔夫行业的政治态度大致可以分为两个阶段。第一阶段为1984年开始到2004年，高尔夫行业发展初期，由于高尔夫运动首次引入中国，政府在行业的监管方面缺经验，因此政府对高尔夫行业的发展采取放任的态度。监管的缺失及立法不完善，导致195家高尔夫在建球场中仅有5%经过国家国土资源部进行批准。第二阶段为2004年开始至今。2004年，国家开始加大对高尔夫球场的监管力度，对2004年之前建造的高尔夫球场进行清理和规范。在法规方面,国务院于2004年1月10日公布国办发〔2004〕1号文件《国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场通知》。通知中明确规定，暂停新建高尔夫球场的审批，清理已建、在建高尔夫球项目，规范已建高尔夫球场运营。在税收政策上，国家税务机关将高尔夫行业划分为娱乐业，收取高达23%营业税和文化事业附加。行业资料显示，国内十八洞球场的投资成本平均为1.53亿元，一家高尔夫球场一般需要购买1200亩左右的用地，加上场地建设费、会馆建设费、球场维修费等约需要3亿元。而球场维持一年的固定费用在800万至1000万元左右，加上23%的高税费，使球会资金回收速度减慢，80%的高尔夫球会现金流出现问题。◆经济环境(Economic)经济环境是指对行业外部的经济结构、产业布局、资源状况、经济发展水平以及未来经济走势等经济环境。进入21世纪以来，我国国民经济持续稳定快速的增长，人民的生活水平不断提高。据中国国家统计局的统计，2004年开始到2008年，我国国内生产总值一直保持在9%以上，居民消费水平从人均4925元上升到人均8183元，城镇居民消费水平由人均8679元提高到人均13526元。2009年，国家开始实行消费刺激政策，居民消费信心和消费能力进一步提升，家电、汽车、文化、娱乐等消费保持平稳快速增长。2010年，中国经济增长的内在动力依然较强，经济仍具备实现平稳快速增长的有利条件，消费需求将会维持强劲扩张。根据国际货币基金组织统计，我国国内生产总值2009年国内生产总值为49092.81亿美元，仅次于日本50730.45亿美元，排名世界第三。在高尔夫运动的普及率方面，我国的球场数不足500个，是日本的五分之一，美国的四十分之一。综合分析，我国高尔夫行业的发展仅处于初级阶段，高尔夫行业普及率与我国的整体实力不相匹配。图2-4我国国民生产总值（2005-2009）图2-5居民消费水平(2004-2008)表2-2各国家高尔夫行业数据统计表国家地区GDP（亿美元）球场数量（座）球场密度（平方公里/座）打球人口/总人口口（万）美国142646200004683000/250000日本4923825001511600/120000韩国9470400294500/48000中国4401650028600300/1300000◆社会环境（Social）社会环境分析是指通过对行业所在社会中成员的价值观念社会习惯、收入水平及消费结构等因素进行分析，从而了解市场需求及消费行为。随着我国经济的不断增长，人们在精神文化方面的追求也不断提高。据统计，2008年我国全年消费性支出中教育文化娱乐服务支出占总支出的12.08%，排名第三，仅次于交通通信支出。2007年我国城镇居民收入人均13786元，到2008年我国城镇居民人均收入为15781元，增长了14%。居民收入的快速增长，促进居民消费水平的提高的同时，也改变了居民的消费观念和消费结构。图2-6我国居民消费支出结构（2008年）◆技术环境(Technological)技术环境分析是通过对行业相关的技术要素、新兴技术、新工艺的进行分析，从而了解行业的发展趋势及技术的应用前景。高尔夫行业的技术核心主要运用在高尔夫场地建设的选址及水资源利用的问题。目前，我国高尔夫行业已突破在垃圾处理场或荒地上建造高尔夫球场的技术问题。例如，合肥市清溪路垃圾填埋场综合整治后，在原址新建高尔夫球场。对于水资源利用问题，高尔夫球场不但应该加大有效节水技术的开发，还应积极寻求替代水源如雨水或河水灌溉草坪，这样不仅可以保护节省水资源，还可以通过草坪草的自然过滤，减少水流中的淤泥及污染物。此外，在污水处理技术方面，用处理过的污水来灌溉草坪是当前草坪科学研究中的一个重要领域，已有草坪科研人员着手此项工作的研究。用这种处理过的污水灌溉草坪，不仅可以节省水资源，而且其中含有大量的营养物质，可以减少草坪养护中化肥的施用。研究结果表明，处理的污水能够成功地用来灌溉草坪，无疑会为高尔夫行业水资源的循环利用提供广阔的前景。◆生态环境（Ecological）生态环境分析是通过对行业活动与周边生态环境相互作用进行分析，针对行业发展的不足进行改进，使行业可以进行可持续发展。高尔夫球场在改善环境、提高空气质量方面有不可替代的作用。高尔夫球场通过合理的土地利用，可以保护森林。在敏感的自然环境、城市和工业区之间，高尔夫球场充当着缓冲器，在雨水和地表径流间起着自然过滤层的作用，通过草坪草及自然起伏的地形，将泥沙及一些污染物在进入水道前沉积下来，并进行过滤吸收，从而防止污染邻近水体。高尔夫球场的建造为受到破坏的地貌提供了可行性利用的途径，从而改善剥蚀的土壤结构并修复受到破坏的自然生态系统。综合以上五个方面的分析，可以看出，虽然在政治因素方面，高尔夫行业的发展在短期内会受到一定的制约，但从长远角度分析，政府的规范与监管会使整个行业在更高的层次上得到提升。目前，国内的经济发展迅速和人民的社会文化水平不断提高等因素都促进高尔夫行业的发展。在技术环境和生态环境方面，高尔夫球行业应化弊为利，扬长避短，真正发挥高尔夫球场保护环境、调节微气候的功能。通过SPEET模型的分析，可以看出我国高尔夫运动在未来具有很大发展空间。（3）河南省内竞争者分析目前河南省拥有标准高尔夫项目仅3家，分别是河南金沙湖国际高尔夫俱乐部、圣安德鲁斯(郑州)高尔夫俱乐以及河南思念高尔夫俱乐部，他们都同时位于河南省省会——郑州市，在河南省其他城市目前无一家正式合法的高尔夫项目。图2-7河南省现有高尔夫球场区位图表2-3郑州高尔夫俱乐部情况一览表俱乐部名称标准占地面积（亩）附近水域开业时间经营模式河南金沙湖国际高尔夫俱乐部部18洞2700金沙湖2001.062008.08一般会员制圣安德鲁斯(郑州)高尔夫俱乐部18洞4200雁鸣湖2009.05一般会员制河南思念高尔夫俱乐部18洞2000黄河2005.07一般会员制河南东方金沙湖国际高尔夫俱乐部简介河南东方金沙湖国际高尔夫俱乐部是河南省第一家高尔夫球会，占地1.8平方公里，因拥有水域面积达15万平方米的金沙湖而得名。它位于省会郑州东部国际经济技术开发区内，西临新郑国际机场高速公路，东接郑州外环道及107国道。市区多条公共汽车路线可直接抵达，交通便利，地理位置优越。俱乐部近年完善了股权变更、注册审批、土地划征等一系列手续。经过大手笔的投入，对原有球道进行了翻天覆地的重建，已于2008年6月28日全新盛大开幕。球会拥有18洞72杆国际标准高尔夫球场和五星级会所。球场占地1200亩，由国内外顶尖球场设计师和工程队伍联袂设计、建造，严格按照USGA标准。球道伴湖天成，大气磅礴，绿草如茵，景色优美，会所建筑面积达5000平方米。拥有VIP接待室、客房、会议厅、餐厅、球具专卖店、更衣室等设备设施，功能齐全，档次高雅，沿湖模拟海滨浴场，建有长达500米的沙滩游泳场，在宽阔明媚的金沙湖长可开展游泳、钓鱼、划艇等多种水上游乐项目，是高尚人士度假逍遥，放松身心的必选之地。俱乐部聘请一流的高尔夫职业经理人管理，建立现代企业的运作模式，组成高素质的员工队伍，营造良好的企业文化。以高标准的管理提供周到、细致、专业的高品质服务。俱乐部将实行受邀纯会员制，同时限额对会员嘉宾开放，在保障所有会员的权益的同时，不断提供更多更完善的各项服务。◆圣安德鲁斯(郑州)高尔夫俱乐部简介圣安德鲁斯(郑州)高尔夫俱乐部由圣安德鲁斯国际高尔夫发展(香港)有限公司投资兴建。圣安德鲁斯国际高尔夫发展(香港)有限公司代表苏格兰圣安德鲁斯皇家古典高尔夫俱乐部在中国大陆推广、普及高尔夫运动，并与苏格兰爱姆伍德高尔夫学院合作开设高尔夫教育，致力于高尔夫球场设计与建造、高尔夫球会运营管理、高尔夫运动培训、高尔夫旅游等项目。圣安德鲁斯(郑州)高尔夫俱乐部位于郑州市区以东30公里，地处风景秀丽的雁鸣湖风景区，交通便利，距郑州市区仅30分钟车程。圣安德鲁斯(郑州)高尔夫俱乐部整个项目占地4200余亩，总投资为人民币1.8亿。拥有国际标准的18洞高尔夫球场，且前九洞为灯光球场，完全具备承接高水准国际赛事的能力。球道融合山地、丘陵、林地、湖泊多种风格，球场内森林茂密、水域开阔、禽鸟和鸣，景致迷人却又充满挑战。挥杆于此，智慧闪现，纵横开阖，举手投足间，尽显繁华盛世的旷世豪情。俱乐部会所由独立轻钢别墅组成，建筑面积4000多平米，依托苏格兰圣安德鲁斯皇家古典高尔夫俱乐部的经营理念，会所从规划到软硬件落实都强调人性化的国际标准服务。会所设有中餐厅、西餐厅，五星级豪华酒店客房，品牌齐全的高尔夫专卖店，宽敞明亮的洗浴更衣间，特设桑拿可为您消除一天的疲劳。另于山林间开辟极具私密性的小型豪华酒店，可以满足各种高端会议、私人酒会等商务活动的需求。在这里，无论打球休闲，还是商务招待，或是阖家欢聚，均能各适其式，尽享个性化服务。◆河南思念高尔夫球俱乐部简介河南思念高尔夫球俱乐部位于郑州邙山西北侧，郑州黄河南岸86号黄河大观旅游度假区，距黄河游览区5公里，距市区20公里路程，距新郑机场40分钟车程，交通便捷。河南思念(国际)高尔夫俱乐部球场属于北方平原地貌中稀缺的岭川地貌，球道设计气势磅礴，宏伟流畅，具有鲜明的黄土高原风格。设计师尊重大自然，巧妙地利用了千百年来黄河冲刷而成的原始地形地貌，形成了5号道气吞云雾深邃迷人的大峡谷，从而使得JoeF.Obringer的设计理念与原始地型地貌完美结合！整个球场四周碧湖荡漾、青山环绕、绿草如茵，令人流连忘返。如实如画的自然美景和顺应天赋地貌而建成的球场，使竞技娱乐融于天地之间，美不胜收，怡情忘忧，令您在享受挥杆乐趣之时彻底隔绝了城市的喧嚣，衬托出高雅尊贵的贵族气质，宛如在世桃源。球场占地面积2000多亩，球道全长7216码，国际标准18洞72杆，集森林、湖泊和丘壑于一体，设有一条河，8个湖，69个沙坑，1个水中果岭、3个半岛果岭以及星罗棋布的树木和丘陵，环境优美，风景秀丽，险象环生。球道间最大落差近60米，高耸的山峦，让您一览众山，极目千里。碧波荡漾的小黄河，在球道间蜿蜒回转。匠心独具的8号双球道设计，使得球手必须根据自己的球技特点和心态来思考进攻策略。设计师完美的设计与布局，使球场更具战略性、挑战性和趣味性。球场在中国北方，堪称一流精品！思念高尔夫球场实行俱乐部会员制，2005年7月开业至今，就接纳会员近200名，先后举办“移动杯”、“宝马杯”等数十场比赛，在国内引起了热烈反响，已成为北部地区球会的一颗耀眼新星。球场用一句话概括就是“涓涓细流天上水，悠悠峡谷古河廊。”这样的设计，不仅使球场本身艺术性彰显无余，更为我们的地产项目带来了不可估量的经济价值，因为思念高尔夫球场的存在，使得黄河大观地产项目成为中原地产界的一棵奇葩！（4）省外竞争者分析河南素有中州之称，其所处的黄河流域，是中华民族的发源地，也是中华五千年文明历史的发源地，经确认的八大古都河南就占了三个（分别是郑州、洛阳、开封）。近年随着经济的高速发展，河南的经济水平也登上了一个新的台阶，连续三年GDP总值位居全国第五，是著名的人口大省、粮食大省。省会郑州有六百万人口，地处全国东西南北两条大动脉——京广线和陇海线交叉点，物流业、制造业发达，与其他产业一起已逐步形成庞大的经济支柱。周边旅游资源丰富，名震天下的嵩山少林寺、有天下第一刹之称的白马寺、古代艺术宝库龙门石窟、六朝古都开封等，都离郑州只有一个小时的车程。郑州星级酒店林立，各地美食汇聚，娱乐休闲去处众多，俨然一个现代化的大型都市。其经济发展水平、城市建设水平比起周边的河北省会石家庄、山东省会济南、安徽省会合肥、陕西省会西安、山西省会太原都要高出一截。表2-3统计的我国部分省份2009年高尔夫球场数量与GDP以及人均GDP的关系。从表中可看出，河南省仅有三家高尔夫球场，其中一家合法性还存在问题。GDP排名全国第五，处于全国前列，人均GDP仅排名15。表2-4各省市市高尔夫球场场与GDP一览表(2009年)省市球场数量GDP（亿元）GDP排名人均GDP（美元）人均GDP排名河南319724.73353089.9515湖北512566.055103233.0713河北1417067.99963604.5512安徽410191.488142442.5525湖南412299.855112837.9220山东1833621.32235262.968海南221585.19282750.6822辽宁1114696.23375013.669福建1011855.088124854.1810浙江1122716.98846582.884江苏2333478.76626437.915广东9237775.49915861.926上海2414344.733811320.4111吉林27072.25193798.4911山西27050.38213046.816黑龙江28257.24163166.1614从表中可以看出，湖北、河北、安徽、湖南、辽宁以及福建等省份，与我省相比，无论从GDP还是人均GDP上看都不占优势，但这些省份的高尔夫球场（会）的数量和标准都超过河南。更为明显的是，在一些经济发达或旅游大、强省，如浙江、江苏、广东、海南、辽宁以及上海等省份高尔夫球场（会）的数量都远远超过我省。我们可以看出，我省高尔夫球场（会所）的数量相对于经济发展水平还处于落后状态。因此目前在我省新增高档高尔夫球场（会所）还是很有投资价值，很有投资潜力，也能满足更多高尔夫爱好者的需求。图2-8我国高尔夫设施分布与国民经济发展状况统计图从图中我们可以更为清晰地看到，高尔夫设施与各省市的宏观经济发展状况密切相关，其基本特点是经济越发达的地区拥有的高尔夫设施越多。然而，云南和海南作为两个旅游大省，其高尔夫设施面向的人群更多地是外来旅游人员，因此尽管当地的经济发展情况一般，但拥有较大数量的高尔夫球场。河南作为一个大省，其GDP总量在全国排名第五，人均GDP在所有省市中排名第15，两项数值均远高于云南和海南，与此同时，河南也是一个旅游大省，每年接待的旅游人数上亿，因此也具备吸引外来旅游人员参与高尔夫运动的优势。表2-5中部六省高尔夫设施数量表省市高尔夫设施数量GDP排名人均GDP排名河南3515湖北51013河北14612安徽41425湖南41120山西22116从中部六省市场来看，目前中部六省总高尔夫设施数仅为22家，仅仅相当于海南省一个省拥有的数量，伴随着中部经济的迅猛发展，人们对高尔夫这种休闲运动的需求量也在逐渐增加，尤其是我省由于其特殊的地理位置和历史积淀，具有较大的发展潜力。2.1.2骑士俱乐部项目目前我省骑士俱乐部项目规模较小，知名俱乐部几乎没有，竞争力有限，主要俱乐部为大河庄园马术俱乐部和郑州富景马术俱乐部。大河庄园马术俱乐部位于郑邙公路24.5公里处路东，北临滔滔黄河，西望巍巍邙山，交通便利，是16路公交车的必经之处。四周绿林环绕，园内芳草遍地，有四时不败之奇花，终年不凋之珍木。庄园马术运动训练中心占地40余亩，投资100余万元，是省内首家标准灯光赛马场。庄园还也巨资引进了一批英纯血马和混血马，此马不仅体型高大俊美，而且速度快、灵性高，是经过精心培育的优良品种。马场将经常举办赛事，让河南人民能够了解马术、支持马术、参与马术。马术运动训练中心，已经过上级主管部门批准，专业从事马术竞技运动和马术培训，游客也可随时前来亲自乘骑，从而亲身感受骏马奔腾的飞扬和快感。郑州富景马术俱乐部成立于2003年5月，位于黄河之畔的富景生态园内，交通便利，距离郑州城区25公里。俱乐部面积8000亩，其面积在国内马术俱乐部中屈指可数。俱乐部具有专业训练场，千亩草甸；千亩野生柳林以及原生态丛林，多种野禽飞鸟遍布其中。配套有明亮的休息室，更衣室和马具超市。俱乐部现拥有近百匹优良骏马，教练20余人，并聘请专业教练为顾客进行专业，安全的马术指导。2.1.3其他山地运动项目目前，我省山地自行车、素质拓展俱乐部以及其他山地运动项目上规模、有影响力的俱乐部基本没有，相对成熟的基地较少。目前我省山地运动模式开展大多以某个景点为依托，建立运动基地或开发一些附带项目，这些运动项目俱乐部管理能力相对较差，基本无核心竞争力。如樱桃沟绿兴生态园素质拓展基地、洛阳重渡沟拓展训练基地等等。2.2本项目与其他项目相比较优劣势分析——SWOT分析（1）优势分析区位优势。XX生态公园具备良好的区位优势，位于上街南部山区，距上街城区约10公里。其中，五云山最为明显的优势是离郑州最近的山，另外五云山属于浅山，腹地11平方公里，主峰迎坡顶海拔588米，是城市高端人士休闲度假的好去处，北与黄河相望，西与佛山呼应。交通十分便利，临近郑少、郑洛、绕城三条高速公路，连通G310国道、S232省道，距离巩义、登封、郑州市区及新郑机场都在一个小时车程之内。基地地形及环境优势。XX生态公园景色优美，是“郑州市唯一自然山区”，腹地11平方公里，主峰迎坡顶海拔588米。原生树木近1000万株，树木品种繁多，各种珍稀植物300余种，稀有鸟类20余种，负氧离子达到5000个/cm3，空气湿度常年保持在55%左右，非常适合山地运动的开展。（2）劣势分析政策劣势。2004年，国务院办公厅就已下发《国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知》(国办发〔2004〕1号)。通知规定：从2004年1月10日起，地方各级人民政府、国务院各部门一律不得批准建设新的高尔夫球场项目。在此之前未按规定履行规划、立项、用地和环境影响评价等建设审批手续而擅自开工的高尔夫球场项目一律停止建设，尚未开工的项目一律不许动工建设。已按规定批准项目建议书和可行性研究报告，尚未办理用地或开工批准手续的高尔夫球场项目，一律暂停办理供地和开工批准手续；对虽已办理规划、用地和开工批准手续，但尚未动工建设的项目，一律停止开工。同时，全面检查清理已建、在建的高尔夫球场项目，规范已建高尔夫球场的运营。2005年12月，国务院下发《关于发布实施〈促进产业结构调整暂行规定〉的决定》，国家发改委则根据国务院文件精神发布了《产业结构调整指导目录(2005年本)》，分别对别墅、高尔夫球场用地发布禁令。2006年12月，国土资源部、国家发改委联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录(2006年本)〉和〈禁止用地项目目录(2006年本)〉的通知》，两目录自12月12日起实行。别墅类房地产开发、高尔夫球场、赛马场项目等六类被明确列入禁止用地项目。2007年，《2007年全国土地利用计划》，禁止高尔夫球场项目用地等等。这些政策对XX运动项目，尤其是高尔夫项目的开展是一个重大政策障碍。基础设施依旧薄弱。目前五云山上仅有一条主干道路，中原西路贯通还需时日，山上很多原有村庄村村通公路已经损坏或塌方；山上引水工程仍不到位，配套措施落后等等，这些都不利于五云山的整体开发，不利于的山地运动产业的大力发展。水资源短缺。XX生态公园由于历史原因造成水资源长期短缺，原有居民基本是靠天吃饭。没有长年地表河流湖泊，地下水是唯一的水资源。高尔夫球场的果岭、球道、发球区必须保证长有挺拔的绿草皮，要定时灌溉，耗水量巨大，这将加重上街淡水供应负担，加大高尔夫球场的运营成本。（3）机会分析政策有望松动。《国务院关于加快发展旅游业的意见》是以国发〔2009〕41号文的形式下发的。《意见》指出：“积极发展休闲度假旅游，引导城市周边休闲度假带建设。有序推进国家旅游度假区发展。规范发展高尔夫球场，大型主题公园等。继续发展红色旅游”和“大力培育发展具有自主知识产权的休闲，登山，滑雪，潜水，露营，探险，高尔夫等各类户外活动用品及宾馆饭店专用产品”。值得注意的是，对高尔夫一贯使用的“限制，遏制，禁止，严禁”等词汇已经改换为“规范发展”了，这是“入奥”以来中央政府首次正面提及高尔夫。同时，中高协历来提倡利用荒山、荒滩、荒坡、旧城区和城郊区废弃的垃圾填买场的改造绿化可兴建高尔夫球场。重返全运会、奥运正式比赛提供机遇。2010年，国家体育总局将高尔夫列入2013年第12届全运会的正式比赛项目，2009年国际奥委会第121次全会经过投票最终通过了高尔夫进入奥运会，这高尔夫项目将从2016年里约热内卢奥运会开始进入奥运大家庭。高尔夫球进入全运会、奥运会之后，国人对高尔夫球的认识将会有一个质的飞跃，会有越来越多的人拿起球杆。高尔夫球入奥毫无疑问是这个市场的催化剂，这个化学反应将非常之巨大，同时高尔夫进入奥运会，高尔夫运动将走出高端消费的误区，对高尔夫是一项健康的体育运动的理念会有深入的推动。另外，高尔夫入奥将有利于高尔夫产业的发展，比如球场建设、房地产、旅游、文化等，都会有一个比较大的促进，这对五云山高尔夫基地建设可谓是一重大机遇。税收政策有调整动向。2009年部分省市，如湖南、广东、江苏等省市，对高尔夫球场的税率相继做出了调整，由原来的20%的税率下调至10%左右。这对中国高尔夫产业来说，这无疑更是一个巨大的利好消息，这些都有利于高尔夫产业的迅猛发展。省委郭庚茂书记重要讲话凸显重大机遇。在2010世界旅游城市市长论坛中，郭庚茂指出：河南旅游将以市场需求为导向，以转型升级为主线，以中心城市为依托，加快实现旅游从点线建设向板块发展、从观光旅游为主向观光休闲度假体验互动并重、从区域布局向集聚发展、从规模扩张向质量提升、从本体产业发展向各产业融合发展“五个转变”，把旅游业培育成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，努力打造全国一流、世界知名的旅游目的地，增加建设三个高尔夫球场，加快实现由旅游大省向旅游强省跨越。（4）威胁分析竞争残酷。目前我省已有三家标准高尔夫球场，占领了省内部分市场份额，他们规模较大，各具特色，而且已经营成熟，在这种行业环境下，五云山高尔夫球场的市场面临严峻同质竞争的挑战。同时高尔夫运动在国内的地区发展极不平衡，位于广东沿海地区及京津、上海等地区开展高尔夫运动较早，环渤海地区的山东和大连、海南的发展势头无法抵挡，经济环境和地理位置环境条件决定了内地高尔夫俱乐部无法与之相比，要与其竞争，只有在差异性上做文章，所以我们认为本基地直接竞争者主要是来自于周边省市，尤其是山东和湖北等省。截止到2010年湖北省拥有标准高尔夫球场5家，山东省共有标准高尔夫球场14家，这些球场直接对该项目造成极大竞争威胁。相关替代者抢占市场。高尔夫运动与其它体育项目如马术、山地网球、斯诺克以及保龄球等可能在参与者、竞赛市场等方面存在竞争，因此会对高尔夫运动形成一定的威胁。虽然他们竞争力有限，但也会对高尔夫运动的客源形成一定的影响。2.3项目需求分析根据XX生态公园的区位、地貌以及山地优势，我们认为山地运动体系的市场需求主要来源于两方面。（1）本地消费者在经济比较发达的地区，如广州、上海等，高尔夫被认为是身份与地位的象征。高尔夫则更像一种休闲方式、一种生活态度、一个社交圈子、一个时尚话题。但是在郑州市场上，由于存在的经济和文化上的差异，对高尔夫的还没有足够的认知度。即使是一些中上阶层人士，也有许多没有接触过高尔夫球。但郑州是商业氛围非常浓厚的城市。据统计36%的人打高尔夫的目的是满足工作或商务需求。因此郑州有比较好的基础来推广和发展高尔夫球。在国外，比如韩国经常可见中上阶层的太太（她们通常也是不需要上班的）相约去打高尔夫球，而中国全职太太则把大量的时间花在打麻将上。如果把高尔夫运动推进到她们的生活当中，让那些整天赋闲在家的太太们把打高尔夫作为提升自己品味、锻炼身体的途径之一，以此来改变她们的生活观念。无论是作为商务交往还是休闲娱乐，本项目在推广时应把中高端的商务人士及全职太太做为其重要目标消费者，紧紧抓住他们的消费习惯和理念，激起这些人潜在的需求。XX生态公园规划建设设的别墅约有有3000余栋，容纳纳人口约7000余人，如果果按规划用地地7000亩考虑，可可规划建设的的别墅约有5000余栋，容纳纳人口约12000余人。在本本区域居住的的人口，基本本上是事业有有成、有一定定生活品味的的中上阶层，他他们接受高尔尔夫运动并享享受它。在家家门口打高尔尔夫对他们更更是精神上的的愉悦和满足足。另外他们们周围的社交交资源也是本本项目的潜在在客户。当有有事业伙伴需需要休闲娱乐乐时，当有朋朋友来拜访时时，家门口的的高尔夫球场场将会是他们们很大的炫耀耀的资本，这这部分人将是是本项目相对对稳固的消费费者。（2）外来消费者中原大地旅游资源源丰富，不仅仅有五千年的的文化积累，也也有独特的自自然风光。2008年接待国际际旅游人数29.2万人次，接接待国内旅游游者3511万人次。但但是来郑州打打高尔夫球的的人却寥寥无无几。一方面面是因为河南南缺乏整体的的对外宣传，很很少能引起别别人的注意和和关注，也就就不能吸引外外地人来河南南打球。另一一方面是河南南市场上的高高尔夫球场既既无区别于其其他高尔夫球球场的显著特特点以及核心心竞争力，也也无自身可依依靠的旅游资资源，因此不不具备吸引外外来消费者的的条件。但本项目则不同于于其他球场，依依托于XX生态公园，参参照云南、海海南地区高尔尔夫旅游专线线，使河南地地区的高尔夫夫不只局限在在省内发展，而而把发展的视视野拓展到国国内外。2.4项目前景分析2001年，当时时中国高尔夫夫球人口为50万，到2003年，中国高高尔夫球人口口增长到100万。到2009年，中国的的高尔夫球人人口猛增到300万，2010年将达到450万，见表2-6。尤其是高高尔夫球进入入全运会、奥奥运会之后，中国是一个有奥运情节的国家，一旦奥运会接纳了高尔夫项目，高尔夫的普及率在中国应该更高，应该会有更多的人认识高尔夫，拿起球杆，这将成为高尔夫产业在中国发展新的驱动器，也是中国高尔夫球会的福音，高尔夫球入奥毫无疑问是这个市场的催化剂，这个化学反应将非常之巨大。表2-6中国高尔尔夫人口统计计表年份2001200320092010数量（万）50100300450相比较而言，美国国有20000多座高尔夫夫球场，等于于中国的100倍，日本有有约3000座高尔夫球球场，相当于于中国的15倍。高尔夫夫在中国发展展只是短短的的20多年，虽然是存在着着一定的问题题，不过对于于已经成熟的的高尔夫产业业而言，却还还有很大的空空间。据统计，20099年我国高尔尔夫核心人口口30-40万人，其对对打球总轮次次的贡献率达达到94%，2009年国内球场数数量的增长率率为11.5%，而高尔夫夫核心人口的的增长率则为为22.7%。目前河南省省高协统计结结果表明，我我省高尔夫人人口仅为3000人左右，主主要集中在省省会郑州市。而而郑州市的城城镇居民可支支配收入在2010年将突破20000元，到2015年将达到32210元（见表2-7与图2-9），具有较较强的消费能能力。表2-7郑州市城城镇居民可支支配收入预测测年份200620072008200920152020金额（元）121871408415732171173221051874考虑到河南具实际际情况，我们们按照高尔夫夫核心人口低低于全国平均均增长速度取取值15%和20%来预测未来来高尔夫核心心人口的规模模，具体见表表2-8和图2-10。同时按照照国内外产业业发展规律，当当某个产业由由于政策或重重大事件的变变化，将会出出现井喷式的的发展。随着着经济的发展展、收入提高高、观念的变变化以及高尔尔夫球加入全全运会、亚运运会以及奥运运会等因素，我我国高尔夫球球具备井喷条条件，其增长长规模将大大大超越目前预预测增长速度度。表2-8河南高尔尔夫核心人口口预测表单位：人年份2010201520202025数量（15%）300060341213724411数量（20%）300074651857546221表2-9河南高尔尔夫球场数量量预测表年份2010201520202025数量（座）36810但是高尔夫球场由由于政策等原原因，近期内内增长有限，按按照河南省省省委以及河南南省旅游发展展规划到2015--2020年我省将新新增3-4座球场，到到时我省球场场将达到7-8家，见表2-9。表2-10河南高高尔夫核心人人口预测表单位：人年份2010201520202025数量（15%）300060341213724411数量（20%）300074651857546221场均人数（15%%）10001006.81517.12444.1场均人数（20%%）10001244.22321.94622.1通过表2-10我我们可以看出出，我省尤其其是本项目前前景十分光明明，具有稳定定的客源。按按照美国国家家高尔夫基金金2006年的统计结结果，每一个个18洞球场拥有有打球人口在在2000--2100之间，按照上上述预测，我我省高尔夫球球场在2020年将达到美美国2006年水平。更更为重要的是是，本项目拥拥有得天独厚厚的山地和近近郊优势，随随着城市的发发展，山地公公园将成为严严重稀缺的资资源，对城市市人群具有更更强的吸引力力。由此可见见，本项目前前景可观，具具有极大投资资价值和升值值空间。第三章项目选择3.1选择原则则（1）生态原则XX运动产业的选择应应该和XX生态公园的的主题一致，符合现代生态经济发展要求，能按照经济、社会、资源和生态环境协调发展的理念，促进周边地区人口、经济、资源和生态环境可持续发展。（2）关联性原则在现实支柱产业的的基础上，充充分利用现有有资源，通过过产业链条延延伸，引进产产业的协调互互动发展，促促进现有产业业链的协调延延伸、配套产产业逐步完善善，各个产业业协调发展。（3）前瞻性原则XX运动产业项目的选选择要遵循前前瞻性原则，要选择前景好好、市场广、技技术先进的产产业项目，鼓鼓励和积极引引导符合国家家产业发展政政策导向的产产业项目入驻。（4）现实性原则五云山生态产业的的选择必须立立足于当地的的实际情况，整整合当地的农农业、林业及及旅游业，使使之以更加集集约化的方式式发展。（5）品牌先导原则高尔夫作为一项绅绅士运动引入入中国，本项项运动在我国国尚属萌芽，发发展度较低，参参与人员多为为社会上流顶顶端人士，可可以称之为奢奢侈品消费。根根据奢侈品营营销规律，品品牌先导成为为首要原则。国国内外经验告告诉我们，品品牌度高的球球会无论在定定位上还是运运营上，获得得成功的几率率远大于其他他，因此，本本项目在营销销过程中应始始终贯穿品牌牌先导原则，是是确保项目成成功和持续发发展的根本。（6）适度开发原则不同的高尔夫项目目对硬件的需需求存在较大大的差异，同同时，对于软软性的服务及及圈层文化重重视度也很高高，为确保项项目的成功，必必须提供与产产品定位相符符的硬件配套套，并且为目目标客户群提提供相对应的的软性服务及及平台成为项项目持续发展展的关键。（7）市场化原则高尔夫球会及地产产均是产品，和和所有产品一一样需要通过过市场手段获获得盈利才能能保障项目运运营的投资回回报率，因此此，项目运营营和开发策略略必须围绕着着目标市场和和目标客户群群来制定和执执行。3.2项目思路路（1）与五云山优势产产业相结合，要服务于优势产业XX运动体系的发展思思路离不开五五云山的优势势产业，因此此XX运动体系的的规划思路应应紧紧围绕五五云山休闲度度假产业，山山地运动体系系的规划要服服务于高端定定制庄园，尤尤其是高尔夫夫项目要紧密密结合休闲度度假产业来规规划。（2）与体育产业相结结合，发展竞竞赛运动体育可成为促进山山地运动产业业发展的重要要催化剂，具具体体现在它它能提供参与与或者是观赏赏体育活动的的机会。现代代体育活动，特特别是体育竞竞赛活动产生生的经济效益益和对关联产产业的拉动作作用是十分明明显的。五云云山腹地11平方公里，主主峰迎坡顶海海拔588米，北与黄黄河相望，西西与佛山呼应应交通便利，景景色优美，是是“郑州市唯一一自然山区”，得天独厚的的区位和气候候优势使五云云山成为我国国开展山地运运动理想胜地地。发挥这一一优势，在五五云山举办各各种高尔夫赛赛事、建立省省队甚至国家家队高尔夫冬冬训基地以及及其他山地运运动等，不仅大大促促进XX运动产业的的发展，而且且推广五云山品牌，促进XX生态公园其其他产业的发发展，尤其是是休闲度假产产业的繁荣。（3）稳步有序、走精精品路线目前郑州已经有了了三家高尔夫夫球场，而且且经营模式成成熟，有固定定客源，同时时拥有多家马马术俱乐部、山山地车俱乐部部以及素质拓拓展基地。如果我们还还是按照他们们的传统思路路规划这些项项目，让消费费者享受大众众化、低档次次、毫无特色色的高尔夫球球场和服务的的话，我们将将注定要失败败。因此，五云云山高尔夫的的发展要稳步步有序、走精精品路线。要利用五云山山优良的生态态环境、高档档次有特色的的高尔夫球场场、俱乐部和完完善的配套服服务吸引一大大批高素质、高高收入人口来来生态公园内内打球、运动。在引引进高档消费费的同时充分分发挥高尔夫夫的商务功能能，以球会友友，通过高尔尔夫球外交拓拓展五云山知名度度，促进五云云山休闲度假假以及商业服服务业等产业业的发展，即即沿着精品路路线发展的XXX运动产业有利利于促进房地地产的投资与与消费，必然然会对包括旅旅游、会展、休休闲度假、房房地产在内的的地方经济做出贡献。3.3重点项目目3.3.1山地高高尔夫高尔夫产业是一个个庞大的综合合性产业，随着高尔夫夫运动在中国国的发展，高高尔夫相关产产业的发展具具有更好的前前景。规划区区要抓住机遇遇，积极普及及和提高高尔尔夫运动，提提升上街城市市形象，促进进当地经济发发展。（1）背景近年来，随着中国国经济快速增增长，带动了了一大批爱好好高尔夫运动动的消费人群群的出现。调调查资料表明明，目前高尔尔夫俱乐部的的入会消费人人群每年以10%的比例增长长，而国内的的高尔夫消费费人群已突破破450万人。尤尤其是高尔夫夫球重返奥运运会，高尔夫夫相关产业面面临着巨大的的发展机遇，中中国的高尔夫夫球将会蓬勃勃发展。目前河南省内现有有三家高尔夫夫俱乐部，分分别为河南思思念高尔夫、河河南金沙湖高高尔夫以及圣圣安德鲁斯高高尔夫俱乐部部，然而面对对进步社会不不断上升的人人群需求，仅仅此三家，在在数量和规模模上对于一个个人口和旅游游大省是远远远不够的。于于是，在这样样一个省内高高尔夫事业蓬蓬勃发展的关关键时期，郑郑州市五云山山高尔夫项目目应运而生。（2）意义◆改善地区休闲居住住环境，吸引引中原地区的的中高端商界界精英、富豪豪巨贾前来休休闲、度假、居居住。◆项目可成为企业对对外交流的极极佳平台和城城市名片。◆在美化城市环境的的同时为政府府创造税收。◆提升周边地区的土土地开发价值值，带动相关关产业的发展展。◆球场建设有助于创创造具有活力力的人文环境境。（3）目标该基地拟设计366洞，144杆的球球场规模将超超越现有三家家，成为省内内规模最大的的球场。所处处地理位置的的优越性以及及其良好的发发展前景为五五云山高尔夫夫项目的未来来发展奠定了了有利的基础础。同时，在在填补现在郑郑州市西部高高尔夫球场的的空白的基础础上，五云山山高尔夫项目目，也必将会会为区域内房房产、酒店、旅旅游业的发展展以及生态环环境的改善与与提高发挥出出重要的积极极作用，为业业主带来物质质和精神的双双丰收。（4）思路与重点◆打造省队或国家队队集训基地。国际奥委会在哥本哈根召开的第121次全会上宣布，高尔夫球将成为2016年奥运会的正式比赛项目。五云山高尔夫球场应以联办河南省或国家高尔夫球队为抓手，努力争创省队或国家队高尔夫球训练基地。同时，力争打造成为高尔夫球职业比赛的一个主战场，无论赛事级别、承办球场质量、参加球员、观众数目、赞助商规模等等，都要具有可观的水平。◆高尔夫旅游业。有有研究表明：：“高尔夫旅游游是一种指向向明确、具体体的特殊休闲闲旅游，无论论人们参与高高尔夫运动的的程度如何，旅旅游的目的地地就是高尔夫夫球场。”高尔夫球场场可以通过与与旅游机构的的资源合作，找找到更多的具具有高消费能能力的商务客客人，从而有效解解决客源问题题，提高球场场的使用率，增增加营业收入入，有效拉动动当地旅游、餐餐饮等周边经经济的发展。高高尔夫旅游，已已成为旅游业业一个新的经经济增长亮点点。◆高尔夫展览会。专专业高尔夫展展览会在从很很多方面反映映一个地区或或是一个国家家高尔夫的发发展状况及前前景下，也能能为高尔夫界界的商家搭建建交流舞台。比比如2004年3月4日至6日举办的中中国（广州）国际高尔夫夫球用品展览览会，在国内内率先为球场场球会、旅游游机构设立了了“高尔夫旅游游主题展区”和“中国高尔夫20年产业成果果主题展区”，为球场球球会、旅游机机构展示企业业形象，拓展展高尔夫旅游游业务搭建了了平台创造了了洽谈贸易的的条件。展览览会这一富有有特色的高尔尔夫旅游与产产业成果主题题展区，已经经引起了法国国旅游局、泰泰国旅游局、联联合国教科文文组织、广东东美国商会的的兴趣与关注注。五云山高尔夫夫球会如果利利用展览会这这一平台，在在向来自海内内外经济界的的人士传播五五云山文化的的同时，也能能刺激商界人人士对高尔夫夫运动的兴趣趣，就能够迅速速发展会员，有有效地推广高高尔夫运动发发展。◆承接高水平高尔夫夫赛事。高尔夫赛事事对当地经济济的影响起了了很多的作用用。目前大满贯赛赛事（年度四大赛赛，即美国名名人赛、美国国公开赛、PGA锦标赛、英英国公开赛等等）的收视率越越来越高已经经成为大众关关注的焦点，推推动了各种大大小赛事的发发展。世界注注明企业和公公司如宝马、帕帕萨特、奥迪迪、尊尼获佳佳等也纷纷办起自自己的高尔夫夫赛事或者冠冠名赞助赛事事。如果能吸引国国际高尔夫赛赛事到规划区区球场来举办办，不仅能有有效提高城市市知名度，还还能有效拉动动当地旅游、餐餐饮等经济的的发展。◆高尔夫教育。从11997年深圳大学学高尔夫学院院开始招收第第一批大专生生以来，目前前国内以培养养高尔夫人才才为主的学校校、培训机构构已有数百家家，但就总体体而言，因缺缺乏快速发展展壮大的“肥沃土壤”，高尔夫教教育在中国的的发展仍就处处于幼稚时期期，还存在很很多亟待正确确认识和解决决的问题。五五云山应利用用规划的高尔尔夫基地，与与高等院校合作作办学，聘请请专业人士，为来此学习的学生授课，使中国高尔夫的教育得到最规范的指导，让中国高尔夫人才更专业，让正宗高尔夫文化在中国得到推广和传播。（5）营销盈利模式和和经营方式营销及盈利模式：：国际上现有的高尔尔夫球会会员员制营销模式式按会员制管管理程度进行行划分可分为为：纯会员制制、半开放式式会员制（一一般会员制）、公公共开放型、旅旅游型。纯会会员制的会员员制管理程度度最高、其次次是半开放式式会员制、旅旅游型、公共共开放性。◆纯会员制（封闭式式）：纯会员员制球会是会会员制管理程程度最高的球球会，球场仅仅对会员进行行开放。这类类球场要求投投资商具有雄雄厚的资金实实力和充足的的现金流。纯纯会员制球会会的会员证价价格高，会员员卡升值空间间也比较大。◆半开放会员制（一一般会员制或或半开放半封封闭式）：一一般会员制球球场由纯会员员制演变而来来。球会接受受会员、嘉宾宾及访客进场场打球，并按按三种不同标标准进行收费费。一般会员员制球会提供供专项服务，但但会员与访客客整体素质良良莠不齐，不不利于搭建良良好的商务平平台。目前国国内的球会以以半开放式为为主。◆旅游型：旅游型球球会主要以满满足会员的度度假需求为主主，会员除了了有会籍卡之之外，还拥有有有限额度的的储值消费卡卡，以便于会会员在球会内内部消费。通通常这类球会会的会籍价格格不高，主要要依靠会员在在球场和相关关娱乐项目上上的消费为主主。◆公共开放型球场：：公共开放型型球场主要接接待访客，所所以球场本身身的档次和规规模有限，硬硬件设施相对对一般。目标标市场主要针针对价格敏感感度高的顾客客。会员制管理程度强弱会员制管理程度强弱图2-9高尔夫夫会员制类型型我们分别选取国内内类型的典型型球场分析本本项目。选取取以北京华彬彬高尔夫为精精神领袖私密密型（封闭式式）代表，黄黄山高尔夫为为圈层文化集集散型（半封封闭半开放式式）代表，春春城湖畔高尔尔夫（开放式式）为综合娱娱乐功能型代代表，与本项项目进行对比比甄选，以指指导和参考本本项目运营模模式及盈利模模式的确定。表3-1不同同运营类型的的高尔夫指标标体系表运营类型代表项目品牌力硬件及配套客户半径消费承接力封闭式严格遵循“ByInvittationnOnlyy”即“受邀会员制”只接受会员员预定。北京华彬高尔夫强45洞球场、亚洲最大大的会所、五五星级豪华酒酒店、马术俱俱乐部、绿色色生态基地、生生命科学健康康中心和世界界产业领袖会会邸以及北京京CBD城市会所等等世界500强企业已占占到了47%,国内大型知知名企业占到到了43%，各界社会会名流占10%。极强半封闭半开放式部分服务项目及时时段只针对会会员，其余均均可针对临时时访客。黄山高尔夫较强五星级度假酒店、商商业街、休闲闲中心、马术术场、企业会所、文文化艺术中心心、国际会展中中心及高尔夫夫球场客户区域特征明显显，企业团体体客户及商务务客户为消费费主导。较强开放式针对所有访客，会会员享受优先先及优惠服务务。春城湖畔高尔夫中山景球场、湖景球球场、度假村村、住宅区、商商业区、五星星级的酒店、高尔夫专卖卖店、桑拿按摩美容美发、水上活活动中心、迷你游泳池池、灯光网球场场、健身房、棋牌娱乐室室、迷你超市、度假村别墅墅客户区域特征不明明显，休闲、投投资兼具，旅旅游、度假客客户为主导。中从上表的对比指标标中可以明显显看到，一个个球会的运营营方式对其品品牌力、硬件件配套资源、客客户半径和消消费承接能力力的不同要求求，同理，一一个球会的品品牌力、硬件件配套资源、客客户半径和消消费承接能力力往往也决定定了一个球会会的运营方式式。因此我们们可以对XX高尔夫运营营模式进行研研判。表3-2五云山高高尔夫运营模模式研判表品牌硬件及配套客户半径预估消费承接能力预估估品牌萌芽，有一定定品牌知名度度，尚未形成成品牌影响力力。36洞144杆锦标级球球场、超6000㎡多功能豪豪华所、主题题公园、高端端定制庄园、卢卢卡小镇等客户区域特征不明明显，休闲、投投资兼具，以以高尔夫球客客为主导。现现阶段主要为为购买房产的的客户群体。中根据以上情况，我我们进行本项项目运营模式式推演：◆采用封闭式运营指标类型品牌支撑硬件配套支撑客户半径支撑消费能力支撑目标要求成熟度高、品牌知知名度、美誉誉度高，影响响力强。内部配套顶级并完完善、运转良良好、盈利势势能高。依靠单一客户来源源，针对性强强。个体消费质量和消消费频率高，完完全支撑运营营并获得盈利利。现有状况品牌萌芽，有一定定品牌知名度度，尚未形成成品牌影响力力。蓝图规划定位高端端，尚未进入入实施阶段，盈盈利能力暂时时没有体现。项目的物业业主以以高尔夫球客客为主，投资资客为辅。现阶段球场的利润润支撑是房产产收益，球场场会员为房产产的业主。指标评分（总1000分）50分评论项目现状的各项指指标和进度决决定了现阶段段项目采用封封闭式运营模模式的投资大大，风险高，市市场应变空间间较小，在初初始阶段，不不适用于本项项目。◆采用半封闭半开放放式运营指标类型品牌支撑硬件配套支撑客户半径支撑消费能力支撑目标要求建立初步品牌形象象，进入品牌牌维护和拔高高阶段。内部配套完善、有有独特亮点支支撑项目盈利利。以会员客户为主，来来访客户为辅辅作为有效补补充。重点客群以消费质质量取胜，补补充客群以消消费频次取胜胜。现有状况品牌萌芽，有一定定品牌知名度度，尚未形成成品牌影响力力。蓝图规划定位高端端，尚未进入入实施阶段，盈盈利能力暂时时没有体现。以会员客户为主。规划建6000㎡㎡多功能豪华华会所。重点点客群应以消消费质量取胜胜。指标评分（总1000分）80分评论项目前期的市场预预热使品牌有有一定知名度度，而定位上上XX公园相关配配套具备独特特的竞争优势势，同时，区区域客群的具具有不稳定性性的特点，因因此，若采用用半封闭半开开放式的运营营模式可以规规避一定的投投资风险，具具备一定的客客户选择空间间和市场迂回回的主动权，但但盈利周期较较长，属于长长线投资，在在市场初期要要承受一定的的资金压力。◆采用开放式运营指标类型品牌支撑硬件配套支撑客户半径支撑消费能力支撑目标要求建立初步品牌形象象，与区域旅旅游度假资源源的品牌联想想度高，品牌牌合力大。内外部配套完善、多多种配套项目目为盈利提供供支撑。以球会客户为核心心，建立周边边项目（如旅旅游、购物、娱娱乐等）客户户为转换客户户。重视消费频次和关关联消费贡献献，多元化消消费特征明显显。现有状况品牌萌芽，有一定定品牌知名度度，尚未形成成品牌影响力力。但五云山山在区域内有有丰富的旅游游度假资源蓝图规划定位高端端，尚未进入入实施阶段，盈盈利能力暂时时没有体现。高端定制庄园、主主题公园、温温泉酒楼、商商业街等，客客户为球会会会员为主导项目物业的价格比比较适中，客客户能接受。指标评分（总1000分）80分评论项目所在区域有丰丰富的旅游资资源和口碑，同同时项目内部部配套上有多多种可贡献盈盈利的项目设设置，同时，区区域客群的具具有不稳定性性的特点，因因此，若采用用开放式的运运营模式可以以缓解市场投投入初期的资资金压力，具具备一定的底底线增长能力力，盈利周期期较短，但对对项目高端的的定位有一定定的形象缺失失，容易造成成价值萎缩，对对后期发展造造成一定的障障碍。推演思考：◆全封闭的运营模式式与项目所处处阶段、所处处地域特征、客客户及消费特特征有一定矛矛盾，风险承承担过大，市市场迂回空间间小，建议不不采用此类运运营模式。◆半开放半封闭模式式较为符合项项目定位、所所处阶段、规规划特征、客客户及消费特特征，市场操操作空间较大大，投资风险险可控性较强强，有利于项项目形象价值值最大化，但但短期盈利能能力不强，入入市初期资金金压力大，建建议考虑此类类运营模式与与短期盈利的的结合。◆开放式模式较为符符合项目、所所处阶段、规规划特征、客客户及消费特特征，可致力力于区域旅游游度假资源，可可设置多元化化盈利项目，对对短线资金形形成有效支撑撑，但对品牌牌形象的强化化和项目价值值最大化有一一定障碍，持持续发展动力力不足，建议议考虑此类模模式与长线增增长能力的结结合。经营方式：每位高尔夫爱好者者在同一座高高尔夫球场打打球次数过多多后都会产生生厌倦情绪，而而且每位高尔尔夫爱好者都都希望通过征征服不同类型型和难度的球球场来体验高高尔夫运动的的乐趣。然而而，高尔夫球球场投资是如如此之大，一一家高尔夫球球场一旦投入入运营后就很很难改变其球球场类型和难难度，而能够够像深圳观斓斓湖高尔夫会会那样同时拥拥有五大洲不不同风格的12座18洞球场是屈屈指可数的。因因此，我们应应该采用姊妹妹球场、球场场联盟和分时时共享等不同同形式的经营营模式。◆姊妹球场姊妹球场是高尔夫夫球场之间一一种较为简单单直接的合作作形式，几乎乎每家高尔夫夫球场都与一一家或多家球球场建立了姊姊妹球场关系系。建立姊妹妹球场的常见见形式是互相相之间提供订订场预约服务务、价格优惠惠以及组织会会员之间比赛赛等，而且此此类合作往往往发生于不同同省市之间的的球场，较少少出现来自同同一地区的球球场缔结为姊姊妹球场。比比如京南乡村村俱乐部与福福建海峡奥林林匹克高尔夫夫、云南昆明明乡村俱乐部部、珠海金湾湾、广州麓湖湖高尔夫乡村村俱乐部、肇肇庆高尔夫度度假村、广州州至尊高尔夫夫乡村俱乐部部等多个外省省市球场缔结结为姊妹球场场。还有一些些高尔夫球场场与国外球场场建立姊妹球球场关系，比比如大连金石石滩高尔夫俱俱乐部与美国国、日本、新新加坡等6个球场结为为姊妹球场。本本基地可采用用此经营模式式，与省内外外高尔夫球场场进行合作经经营，结为姊姊妹球场。◆球场联盟球场联盟是一种球球场之间合作作内容更丰富富，程度更深深，影响更大大的联盟化倾倾向。这种形形式的合作往往往也出现在在不同省市球球场之间，但但随着联盟的的扩大也会出出现来自同一一地区的球场场加入联盟。比比如京南乡村村俱乐部、大大连金石高尔尔夫俱乐部、天天津国际温泉泉高尔夫俱乐乐部、杭州西西湖国际高尔尔夫乡村俱乐乐部、武汉金金银湖高尔夫夫俱乐部、内内蒙古维信高高尔夫度假村村和海南博鳌鳌亚洲论坛中中心高尔夫球球会等24家球会缔结结为联盟球场场(见表)。联盟中各各俱乐部的终终身记名会员员，前往任一一联盟球会打打球时，可享享受对方球会会一年12次会员待遇(第13次起享受会会员嘉宾待遇遇)，让会员享享受一卡多用用的联盟优势势。表2-724家家高尔夫球场场联盟名单1.北京京南乡村高尔尔夫俱乐部2.天津国际温泉高尔尔夫俱乐部3.大连金石高尔夫俱俱乐部4.内蒙古维信国际高高尔夫度假村村5.杭州西湖国际高尔尔夫乡村俱乐乐部6.上海天马乡村高尔尔夫俱乐部7.天津京津高尔夫俱俱乐部8.天津松江团泊湖高高尔夫俱乐部部9.北京东方大学城高高尔夫俱乐部部10.昆明乡村高高尔夫俱乐部部11.威海泛华高高尔夫俱乐部部12.云南大理沧沧海高尔夫度度假村13.黄山松柏高高尔夫乡村俱俱乐部14.烟台高尔夫夫俱乐部15.青竹湖国际际高尔夫球会会16.江阴龙涛国国际高尔夫俱俱乐部17.贵阳高尔夫夫度假村18.威海好当家家高尔夫俱乐乐部19.合肥元一国国际高尔夫球球会20.太原辰憬高高尔夫俱乐部部21.西安亚建国国际高尔夫俱俱乐部22.国科国际高高尔夫球场23.秦皇岛黄金金海岸海滨高高尔夫球会24.海南兴隆康康乐园高尔夫夫球会◆球场分时共享①朝向高尔夫分时互互动计划(ForwaardGoolfToourScchedulle)FGT是朝向高尔尔夫管理有限限公司策划并并实施的“朝向高尔夫夫分时互动计计划”(ForwwardGGolfTTourSScheduule简称FGT)。这一计划划将国际上流流行的分时共共享概念移植植到国内的高高尔夫市场运运作中来。目目前已经有16家球场加盟FGT，包括分布布在全国12个