2022年行业分析关于住房需求与供给平衡关系的若干思考

关于住房需求与供给平衡关系的若干思考我国目前正处在城市化进程加快期，同时也是住房供求关系偏紧时期，房价的变

化成为社会关注的焦点。但住房作为不动产具有区分一般商品的独特性质，分析清其

需求与供应的特点，才能把握供求平衡的关键要点。

一、住房需求的一般特征分析

住房需求的一般特征如下：

一是住房的基本需求是刚性的。住房是人类生存和进展的必需品，满意人们基本

生活的住房需求是维持劳动力的简洁再生产的需要，是人们维持起码尊严的需要。如

果连最基本的住房需求都不能满意，社会稳定就会受到影响。因此，无力自我改善住

房条件的低收入人群的住房需求和拆迁带来的住房需求是必需优先满意的需求。

二是住房需求不仅是量的需求，更是质的需求。随着居民收入和生活水平的提高，

在住房面积的不断增加的基础上，人们对住房的装修、结构、布局、平安等本身质量

提出越来越高的要求，对居住环境也提出休闲、购物、消遣、运动等一系列更高的配

套功能要求。这种不断追求住房质量提高的需求，导致住房在供求总量不变的状况下，

价格也呈渐渐上涨趋势。从另一方面也说明住房改善是长期的过程，即使社会上不再

新增人口、住房总量已经足够，对住房的需求也是永久存在的。

三是支撑住房需求的购买力与资产状况和收入预期有关。住房有效需求并不完全

取决于当期收入水平，即期收入、储蓄、存量资产、将来收入共同构成实现住房需求

的购买力。在住房抵押贷款制度的支持下，大约有７成购房款用的是将来的收入，有

３成购房款用的是家庭历年积累的收入或资产。所以，要将购房意愿转化为现实购买

力，只需要较少的当前收入。因此，不能简洁地认为收入水平是住房需求量的惟一决

定因素。

四是住房的边际需求对房价的影响最大。一方面，交通便利、配套完善、环境优

良等宜居性好的城市或就业机会多的城市总是吸引着大量居民的进入，所以，这些城

市的住房需求始终比较旺盛。各国的实事都证明，在影响房价的供求因素中，新近进

入城市的住房边际消费者对房价影响是最大的。另一方面，由于住房价格受级差地租

影响极大，导致在同一区域，对新旧住房的需求差别很小，价格差别也很小。

五是住房需求一般是在原住房基础上追加的增量需求。住房是资产，可以变现、

可以继承。与一般消费品不同，居民对住房的新需求与原住房关联程度大。对改善性

住房需求而言，新的住房需求是在原住房基础上的追加。居民通过将原住房出售或出

租，只需添加比原来住房增加的那部分面积和功能的钱，就可以实现新的住房需求。

如卖掉５０平方米的住房在同一区域再购买８０平方米的住房，只需增加３０平方米

的资金就可以实现。

六是住房需求不仅是消费需求还可以是投资需求。住房是资产，不仅可以满意人

们的居住需求，而且可以抵挡通货膨胀，具有保值和增值的功能。当通胀发生时，货

币资产缩水，居住成本提高，实物资产增值，导致住房购买需求增加，由于住房供应

存在时滞，短期住房供应不会发生变化，因此商品住房价格上升。

二、住房供应的一般特征分析

住房供应的一般特征如下：

一是住房供应受资源条件约束大。住房建设需要土地，而一个地区可用于建设的

土地面积是有限的；住房建设需要大量资金，而资金的供应受到信贷政策、资金总量、

融资渠道和成本等多方面的约束；住房建设需要钢材、水泥、木材等建筑材料，建材

资源的充足或短缺对住房的供应速度影响较大。所以资源条件是住房供应的硬约束条

件。

二是住房供应成本和级差地租关系大。住房价格在很大程度上不取决于建筑成本，

而取决于级差地租。绝大部分土地和住房必需经过充分的反复交易，才能使级差地租

的真实水平被发觉。所以，在市中心地区、交通便利地区或具有独特资源环境条件的

地区（如靠近海滩、公园等），土地稀缺、地价昂贵、拆迁成本巨大，住房供应的成

本持续增大，导致房价不断增高。

三是住房供应的周期性明显。由于住房这种特别商品不能生产线生产，且是非标

准化生产，因此，住房供应不是均衡的供应，受建设周期影响较大，与住房需求相适

应的供应总是处于滞后状态，所以，在一个时点上，总是表现出住房的供不应求或供

过于求。

三、我国当前住房需求和供应的特点分析

当前我国正处于快速城镇化、消费结构升级和全面建设小康社会的进展阶段，住

房需求和供应有以下特点：

一是脱困性和改善性住房需求集中释放。长期福利分房体制下，城镇人均住房标

准较低。住房制度改革以来，被长期约束的住房需求得到释放，特殊是历史上积累的、

本应在３０－５０年内实现均衡的脱困性需求、改善性需求，集中在住房制度改革之

后释放。再加上，停止福利分房后增加的新职工没有享受到单位分房的福利，他们同

样存在着对住房的刚性需求，这部分人群大约占职工总数的２５％左右。

二是被动性住房需求突出。在快速城镇化的背景下，城市改造和扩张造成了大量

被动迁拆需求，如２００３年全国城镇共拆迁房屋１．６１亿平方米，相当于当年商

品住房竣工面积的４１．３％