第6讲-房地产项目用地的获取

第四章房地产项目用地的获取第一节土地使用权划拨第二节土地使用权出让第三节土地使用权转让房地产项目用地获取的方式土地使用权划拨的特点、范围土地使用权出让的方式及各自含义、特点土地使用权转让的类型及其特点、要求土地使用权出让与转让的区别重点问题土地使用权划拨的含义划拨土地使用权的基本特征划拨土地使用权获取过程中的主要成本第一节土地使用权划拨一、土地使用权划拨的含义

土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。二、划拨土地使用权的基本特征基本特征行政性无偿性无期限性流转限制性划拨土地使用权包括两种形式：土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式下土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。强制性国家无须征询或考虑被征地的土地所有者是否愿意。特定性征地方只能是国家,被征地方只能是集体土地所有者。转移性集体土地所有权转为国有土地所有权。

补偿性征地补偿费——土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等，并妥善安排好被征地单位所在农民的生产和生活。

征地补偿费与土地所有权买卖转移是完全不同的：补偿费远低于土地价格，土地征用不是一种等价有偿的民事法律行为，而是不平等主体之间的行政行为；有关土地征用三、划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费其他费用安置补助费主要成本和税费土地补偿费地上附着物及青苗补偿费拆迁补偿费第二节土地使用权出让一、土地使用权出让的概念是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地出让的主体：出让方—国家（各级土地管理局）受让方—境内外企业、其他组织和个人土地出让的客体：城镇国有土地土地出让的内容：出让方——出让一定年限的国有土地使用权受让方——支付出让金以产业结构为依据分类工业用地商业用地公用事业用地居住用地道路用地绿化用地军事用地其他用地空地对出让土地使用权的土地性质上的限制：《城市房地产管理法》第八条：”城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后该幅国有土地的使用权方可有偿出让。“——限制了农业集体经济组织或村民委员会随意将耕地改为房地产开发用地的行为。出让土地使用权是一种物权出让土地使用权是有偿的出让土地使用权有一定期限二、出让土地使用权的基本特征⑴出让土地使用权——是物权不是债权，是一种独立民事权利，可控制与支配国有土地，在受让期内拥有占有、使用、收益或转让、抵押等权力；⑵而债权性土地使用权应是对所有权人的请求权，不可转让。向国家缴纳土地使用权出让金——地租性质土地使用权出让最高年限按用途分别为：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育科技、文化、卫生、体育50年；④商业、旅游娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。三、土地使用权出让的最高年限四、土地使用权出让的四种方式挂牌拍卖招标协议

（一）协议出让协议出让是指土地所有者即出让方与土地使用者即有意受让方在没有第三者参与竞争的情况下，通过谈判、协商，达成出让土地使用权一致意见的一种方式。

2003年8月1日起实施的我国国土资源部《协议出让土地使用权规定》（第21号令），对协议出让国有土地使用权作出了详细规定：市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果，与意向用地者签订《国有土地使用权出让意向书》，并进行公示。公示期满无异议则签订《国有土地使用权出让合同》，并公布协议出让结果，接受社会监督。在规定时间内，同一地块只有一个意向用地者的，市、县国土资源管理部门方可采取协议方式出让，但属于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。

以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。特点：非市场出让，没有竞争者；政府对地价较易控制，灵活性较大；价格和使用范围受到限制。适用：公益、福利事业用地。程序：⒈出让方向受让方提供地块有关资料；⒉申请用地；⒊答复；⒋签定协议出让合同；⒌办理土地使用权登记。特点：必须有两个以上的买主、公开竞价、“价高者得”。程序：市、县国土资源管理部门公告拍卖活动的时间、地点举行拍卖会签订《成交确认书》

（二）拍卖出让

拍卖出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果，按“价高者得”的原则，确定土地使用者的行为。特点：程序规范；交易双方一次成交。程序：⒈发出招标公告或通知；⒉资格预审；⒊提供招标文件；⒋投标；⒌评标、定标；⒍签定合同，支付出让金；⒎领取土地使用证。——决标成交阶段——招标准备阶段——招标阶段

（三）招标出让

招标出让是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

招标出让方式下投标报价决策方法用预期利润作为比较依据：E（I）=P×I例1开发商对某块土地投标，估价为A=500,000元，开发商拟用四个不同的标价进行分析选择，每个标价得标概率如下。问：如何决策？报价B得标概率p直接利润I=Ai-Bi预期利润E（I）=p×IB1=550,0001－50,000－50,000B2=500,0000.900B3=480,0000.820,00016,000B4=450,0000.250,00010,000报价B得标概率pB1=550,0001B2=500,0000.9B3=480,0000.8B4=450,0000.2（四）挂牌出让挂牌出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。特点：土地最低交易价透明容许思考，竞争平和有助于稳定地价程序：公告认价公示变换价格继续公示成交一是适用范围不同。这也是两者最重要的区别。二是土地使用权出让金形成方式不同。三是最低价确定的原则不同。共同点：四种出让方式的比较区别：协议出让与招标拍卖挂牌出让方式的比较都是政府有偿供应土地使用权的重要方式都要编制并公布出让计划,都要签定出让合同《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第

21号令）第5条规定：协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关费用之和，有基准地价的，不得低于基准地价的70%;《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第

11号令）第10条规定，确定招标拍卖挂牌的标底或者底价，要根据土地估价结果和政府产业政策综合确定。相同点采用“价高者得”的市场原则。公告内容相同出让人对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。招标拍卖挂牌出让方式的比较

某拍卖公司受某县国土资源局的委托拍卖一宗建设用地使用权，拍卖公告由委托方直接作出，公告对竞买人范围有如下陈述：中华人民共和国境内外的具备四级以上房地产开发资质的企业，除法律另有规定外均可参加竞买。

招标拍卖挂牌公告内容（一）出让人的名称和地址；（二）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；（三）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；（四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；（六）确定中标人、竞得人的标准和方法；（七）投标、竞买保证金；（八）其他需要公告的事项。

招标、拍卖、挂牌出让方式的区别招标拍卖挂牌竞价方式一次性报价现场叫价更新显示挂牌价格；截止日现场竞价流标可能性投标人少于三人，或者所有投标被否决的，重新招标。竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，终止拍卖。无竞买人人数限制，不存在流标的可能性土地成交周期成交周期短

成交周期短成交周期长，一般情况下为20天

《招标投标法》第二十八条：投标人少于三个的，招标人应当依照本法重新招标。第四十二条：依法必须进行招标的项目的所有投标被否决的，招标人应当依照本法重新招标。A.25B.27C.35D.381、下列项目中，根据有关规定需要以招标、拍卖或者挂牌方式获取建设用地的项目是（）A、水电站B、高速公路C、超市D、医院2、（）出让国有土地使用权，是指出让人拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。A、招标B、拍卖C、挂牌D、转让3、经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，低于市场价交易的，政府应当行使（）A、加价收购权B、减价收购权C、优先购买权D、依法收回权4、出让人应当至少在投标、拍卖或挂牌开始日期（）天发布招标、拍卖或挂牌公告。A、15B、20C、30D、25多项选择题五、土地使用权出让的管理

以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限，开发土地；超出出让合同约定的动工开发日期内一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。第三节土地使用权转让一、概念广义：土地使用权发生转移的所有行为，包括土地使用权出让。狭义：通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。转让的方式：出售、赠与、交换及其他方式，如作价入股、企业兼并。哪些土地可以转让？以出让方式在一级市场获得土地使用权，经一定的投资开发使用后，再进入二级市场，转让年限余期的土地使用权；原行政划拨的土地使用权，经过补办土地出让手续，补交出让金的合法程序后，进入二级市场转让余期的土地使用权；×对于集体所有制土地，其主体是村民集体，其使用权不得出让、转让、出租或抵押用于非农业建设，农地变为建设用地要先经国家征用。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。二、土地使用权转让的法律条件

㈠土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利的内容。㈡按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。㈢按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑工程的，要完成投资开发总额的25%以上，属于成片开发的，要形成工业用地或者其他建设用地条件。《城市房地产管理法》：第三十八条“以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，应符合下列条件：㈠按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。㈡按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑工程的，要完成投资开发总额的25%以上，属于成片开发的，要形成工业用地或者其他建设用地条件。“确保转让的土地使用权已合法取得抑制炒地皮的关键性条款三、土地使用权转让的程序（一）转让申请（二）签订转让合同（三）转让合同公证（四）缴纳土地出让金和土地增值税纳税义务人——转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人。计税依据——纳税义务人转让所取得的增值额和规定的税率。增值额=房地产转让收入－扣除项目税率——四级超额累进税率。(下一页)土地增值税额计算公式：（五）土地使用权变更登记土地增值税税额=增值税×超额累进税率－扣除项目金额×速算扣除系数（1）取得土地使用权时支付的金额；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用；（4）转让房地产的税金。

土地增值税实行的是四级超率累进税率：

（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；

（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；

（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；

（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。土地使用权转让中的税费:⑴契税：国家对不动产买卖、典当、赠与或交换所订立的契约，按其买价、典价或现价的一定比例向新业主征收的一次性税收。税率（比率税率）：3%~5%。⑵所得税：又称所得课税、收益税，指国家对法人、自然人和其他经济组织在一定时期内的各种所得征收的一类税收。⑶营业税：营业税=计税金额×5%。⑷城市维护建设税=营业税×7%。⑸教育费附加=营业税×3%。1、土地使用权与地上建筑物（包括在建工程）一并转让的，视为房屋买卖，应以交易价格总额作为计税依据，营业税计税金额不能扣减其原所交纳的土地出让金。2、单纯的土地使用权转让，在计征综合税时应扣减其已交纳的土地出让金，按差额计征。四、土地使用权转让与出让的比较

区别出让转让行为主体政府及土地管理部门境内外任何经济实体及个人法律关系法律关系不平等，形成土地一级市场，具有垄断地位法律关系平等，是二级市场的重要体现市场所在层次土地一级市场，受让土地可以转让二级市场，未经出让方式取得及未按照出让合同投资开发的不得进行转让年限按合同规定，不得超过国家规定合同年限﹣已使用年限=剩余年限土地转移方式协议、招标、拍卖、挂牌出售、交换、赠与练习题：在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（）。（1分）A协议出让B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为()。（1分）A40年B60年C50年D70年房地产开发用地的征用拆迁一、集体土地征收二、城市房屋拆迁案例分析1SY县A房地产开发股份公司准备在SY县市石鼓区向群路78—80号，朝阳巷6—10号地段进行房地产开发，于1994年办理了计委立项手续，规划手续未办理完善，未办理用地手续。该公司1995年3月对上述地段旧房开始拆迁，由于资金短缺，未完成拆迁。1997年下半年，经与SY县市银源房地产开发公司协商，以25万元将该项目转让给了B公司，未办理立项，规划变更登记手续，也未办理用地审批手续。B公司完成拆迁后，1998年初动工兴建，2000年5月竣工。这宗地面积为1595.4平方米，共拆除旧房2388平方米，总建筑面积为9600平方米。