链家房地产买卖业务流程

买卖业务流程细化——获取信息流程图的释义买卖业务链——售前获取信息匹配带看交定金签约买卖业务流程我们将买卖业务分为售前、售中、售后三部分；运营经纪人主要负责售前部分；我们将售前阶段的操作流程再划分为五大步骤；本课件主要针对售前第一步骤——获取信息的流程作详细讲解；内网系统录入形成约看计划委托支付定金签约告知书代理费收据代理费收据第一章

开发信息获取信息开发信息社区开发媒介开发人际开发门店开发同业开发资源库二次开发预录入验证信息完善信息策划获取信息的第一步是开发信息开发信息分为六种渠道本章将详细介绍开发信息中六种开发渠道的操作流程以及操作技巧登记表内网系统基本信息客户跟访表、售房委托书、物业勘查评估单内网系统完善信息内网系统完善信息社区开发目的流程图流程描述操作技巧相关工具社区开发的目的1、获取房客源资源2、了解社区3、推广自己4、宣传公司品牌流程图流程描述序号动作解释衡量/标准交付物责任人1、选择开发地点根据标准选择合适的地点做社区开发。人流量大、待售房源集中、以往交易量大、安全性合适的开发地点经纪人店经理2、选择展业工具根据标准选择合适的展业工具做社区开发。人字板、派报、手举牌、迎宾带、名片、开发登记表等展业工具经纪人店经理3、选择人字板上的房源信息根据不同标准有目的的选择合适的房源信息。开发地点、有对比性、目前聚焦度、价格低、虚拟信息房源帖经纪人店经理4、开发为了接收新资源和发布已有资源信息而进行的公开推广活动。需求了解攀谈展示信息社区开发登记表经纪人店经理5、检查对开发结果的总结有无接待信息、信息质量社区开发登记表店经理操作技巧详情请见附录一相关表单社区开发登记表日期姓名电话类型具体情况08.10.23张A67789523买房东三环附近，不要太旧的08.10.24李R11111111111111出租三元桥附近两居，2700左右返回媒介开发目的流程图流程分解操作技巧相关表单媒介开发的目目的1、获取房客源源资源2、推广自己3、宣传公司品品牌流程图流程分解序号动作解释衡量/标准交付物责任人1、制定计划使用网络端口前要有明确的使用计划网站分析、客户上网时间段分析、经纪人自身所属商圈情况分析、网站或房源针对的客户群的分析网络端口使用计划经纪人2、选房源选择合适的房源在网站发布自己熟悉的、性价比高的、区域聚焦的、近期主攻、有业主委托的、各类手续齐全的符合标准的房源信息店经理经纪人3、录房源在网站上录入所选房源录入到网站的房源信息经纪人4、刷新随时刷新网络端口公司设定的最低标准房源信息在网站的排名位置经纪人5、记录客户通过网络端口获取的客户信息，经纪人公司系统录入时，客户来源选择网络开发，以便以后分析网络端口使用效果时使用录入系统、客户来源选择网络开发内网中录入的房源客户信息经纪人6、自检检查自己所录房源在网站首页的占比情况，如果不能出现在首页则需要继续刷新，提高自己所录房源的首页占比率一小时一次网站上的房源首页占比经纪人7、总结（分析开发结果）定期分析网络端口使用效果，由经纪管理部媒介组提供数据《各网站监测报告》《各网站监测报告》经纪人媒介组8、经理检查区经理通过网站提供的数据定期检查区域内购买的所有端口使用情况刷新次数、修改量、录入量、点击量、上户量《各网站监测报告》区经理媒介组操作技巧详情请见附录录二相关表单无返回人际开发目的流程图流程分解操作技巧相关表单人际开发的目目的1、获取房客源源信息2、拓展销售渠渠道、增加销销售路径3、推广自己4、宣传公司品牌牌流程图流程分解序号动作解释衡量/标准交付物责任人1、列名单将能够想到的所有的人员全都列出来同乡（老乡）、同学、同好（有共同喜好的）、同事（以前的同事）、同族(亲戚)、同邻（邻居）、从保安、电梯工、居委会、社区内会所、房管备案部门、物业工作人员等《人际关系表》店经理经纪人2、分类根据人员名单进行分类，便于分析寻找合适的开发方法。成为有效客户的条件已分类的人员名单店经理经纪人3、发布需求信息给所列举出来的人员发布房源需求信息，询问是否有相关需求无名单内的人收到经纪人发布的信息经纪人4、感情维系人际开发需要长时间的感情维系，拉进跟客户或业主的关系，便于以后变成有效资源定期对名单中的人员回访店经理经纪人5、获取信息经过了一段时间的感情维系，如果这些人群有这方面的需求，想必他会首先选择你有合作意向取得房源客户信息经纪人操作技巧详情请见附录录三相关表单人际关系表人员类别姓名联系方式年龄婚否工作单位现住址有无房产及地址收入情况以前合作经历同学李A130123425否

不知道

劲松

无4000

无

邻居王H

13556987

50

是

退休

东大桥

有

3000

无

返回门店开发目的流程图流程分解操作技巧相关表单门店开发的目目的1、获取房客源源信息2、推广自己和和公司品牌3、让客户感受受我们的专业业度4、快速形成带带看流程图流程分解序号动作解释衡量/标准交付物责任人1、店面接待经纪人接待主动进店面咨询或登记的业主客户。微笑接待，主动请坐倒水，留电话，直接带看、实勘或者把客户送上车。接待的信息经纪人2、橱窗接待经纪人接待店面门口看橱窗展示的客户。请进店，微笑接待，主动请坐倒水，留电话，直接带看、实勘或者把客户送上车。接待的信息经纪人3、电话接待经纪人接待店面电话咨询的客户。铃响3声内接起，自报家门“您好链家XXX！…”详细了解需求，通话结束后要等客户挂断后，经纪人才可以挂断。接待的信息经纪人4、二次查询对所接待的信息的再次核实。需求的再次核实，电话号码的再次核实。二次查询过的信息经纪人操作技巧详情请见附录录四相关表单无返回同业开发目的流程图流程分解操作技巧相关表单同业开发的目目的1、为了增加获获取资源的渠渠道2、防止同业挖挖取资源3、提升市场占有有率流程图流程分解序号动作解释衡量/标准交付物责任人1、关注同业关注同业人员的动向；了解同业公司成交热点区域；了解同业带看的情况橱窗、报纸、网络房源；建委网站公开的网签数据；有针对性地发放信函、扫楼。经纪人店经理2、分析对同业的举动使用描点图进行分析。成交热点区域、价位、小区描点图店经理3、寻找对策分析结果之后要寻找对策，防止同业公司挖取我们的资源。《防止切户技巧》描点图：在规定时点（如每周一、每月15日等），将同行业的信息（如本周业绩、某小区成交套数等等）在数据图上标出数值点，一段时间后（如一个月后、一个季度后）将这些点用线连接，所得图表即为描点图。通过描点图可以清晰的看出被关注对象一段时间内在某一方面的变化。操作技巧详情请见附录录五相关表单无返回资源库二次开开发目的流程图流程分解操作技巧相关表单资源库二次开开发的目的1、为了经纪人人翻新陈旧资资源2、提高高资资源源利利用用率率流程程图图流程程分分解解序号动作解释衡量/标准交付物责任人1、选择信息经纪人在资源库中选择信息进行二次开发新信息、老信息、已成交信息、未成交信息内网信息经纪人2、判断信息是否有效维护经纪人选择信息之后要判断是否被有效维护，未得到有效维护的信息应该更新。回访、议价、10天跟进内网信息经纪人3、信息处理在判断完信息的情况之后对信息进行相应的处理。翻盘机制内网信息经纪人操作作技技巧巧详情情请请见见附附录录六六相关关表表单单无返回回第二二章章预录录入入获取信息开发信息预录入重复查询录入基本信息验证信息完善信息策划获取取信信息息的的第第二二步步是是预预录录入入预录录入入：：指指经经纪纪人人通通过过开开发发获获取取到到的的基基本本信信息息，，第第一一次次在在内内网网系系统统中中录录入入。。本章章将将详详细细介介绍绍预预录录入入中中的的操操作作流流程程以以及及操操作作技技巧巧登记记表表内网网系系统统基本本信信息息客户户跟跟访访表表、、售售房房委委托托书书、、物物业业勘勘查查评评估估单单内网网系系统统完善善信信息息内网网系系统统完善善信信息息第三三章章验证证信信息息获取信息开发信息预录入验证信息实物勘测照片身份房产证户型图美化建议委托书填写完善信息策划获取取信信息息的的第第三三步步是是验验证证信信息息验证证信信息息：：指指经经纪纪人人通通过过实实物物勘勘测测、、美美化化建建议议、、委委托托书书填填写写三三个个动动作作对对上上一一步步预预录录入入的的信信息息进进行行核核对对和和完完善善。。本章章将将详详细细介介绍绍验验证证信信息息中中的的操操作作流流程程以以及及操操作作技技巧巧登记记表表内网网系系统统基本本信信息息客户户跟跟访访表表、、售售房房委委托托书书、、物物业业勘勘查查评评估估单单内网网系系统统完善善信信息息内网网系系统统完善善信信息息实物物勘勘测测目的的流程程图图流程程分分解解操作作技技巧巧相关关表表单单实勘勘的的目目的的1、了了解解房房源源2、推推广广自自己己3、宣宣传传公公司司品品牌牌流程程图图流程程分分解解序号动作解释衡量/标准交付物责任人1、预约实勘与业主预约实际勘查房屋的时间能确定实勘时间具体实勘时间经纪人2、进行实勘根据实勘的情况填写《物业勘查评估单》房屋的物理属性：如户型、朝向、楼层、格局、光线、装修、隔音情况、屋内配套设施、景观（视野）、一梯几户、邻里情况、明显缺陷、卖点、照片等；房屋及产权人的法律属性：如产权性质、有无产权证、产别等。

产权证：证号、产权人、地址、面积、结构、是否抵押、发证日期、户型图、共有权人、附记借款合同或抵押合同：贷款额、贷款年限、贷款银行、提前还贷的违约责任、提前还款的付款人、提前还款费用的承担人、提前还款的具体金额、提前还款的时间、流程、特殊情况等。产权人：身份