思源-重庆冉家坝项目营销策划报告-中华置业

冉家坝项目营销策划报告谨呈：云南城投（中华置业）有限公司中华置业冉家坝项目前期项目组本次报告的核心内容关键1.项目整体定位及发展战略关键3.项目一期营销策略关键2.项目地块规划及产品实践基于本项目的商住项目属性，在市场变化的情况下项目的客户/发展方向的把握侧重于项目一期营销策略的细化和关键措施、重要节点，具体销售执行将留待下一步工作将基于未来市场大势再确定和调整，侧重于项目地块的产品建议，以及物业发展规划建议2第一章项目本体部分研究第二章宏观经济环境研判第三章重庆整体市场研究第四章项目定位第五章项目规划及物业建议第六章项目一期营销推广第七章项目经济效益分析目录3第一章项目本体部分研究

⑴项目开发主体背景；⑵项目现状；⑶项目限制条件；⑷项目开发目标；4项目开发主体背景：国企上市公司多元化

前期为项目开发提供了资金支持、客户信任基础及品牌沉淀企业背景：股票代码600239云南省城市建设投资有限公司（简称：云南城投）是经云南省人民政府批准，由云南省开发投资有限公司和云南建工集团总公司为发起人，按《中华人民共和国公司法》组建的以城市建设投资为主业的现代企业。公司注册资本金11.388亿元；

企业定位：资本运作主体公司是云南省城市基础设施建设投资主体；政府城市建设领域的融资平台；政府城建投资项目的实施主体；政府经营城市的运营主体；承担国有资产的保值增值任务；通过建立科学高效的融资平台，即建立多元化的投资主体、多层次的融资结构和多渠道的融资方式，以有限的直接投入带动大量社会资金参与，实现资金的多级放大作用。经营范围：多元化城市建设平台城市道路以及基础设施的投资建设及相关产业经营；给排水及管网投资建设及管理；城市燃气及管网投资建设及管理；城市服务性项目（如学校、医院等）的投资和建设；参与城市的旧城改造和房地产开发；城市交通（如轻轨、地铁等）投资建设；城市开发建设和基础设施其他项目的投资建设。5项目现状：拆迁基本完成内部道路未完善地表呈不规则坡地

项目初具开发条件，内部无自然景观资源，局部拆迁有延后性⑴粮油厂及关闭厂房；⑵老居民住宅区；⑶东西两条高压线；⑷绕地公路；⑴⑵⑶⑷⑶山坡⑴收购站/金属处理厂物流中心山坡⑴地块边缘有一厂房；⑵内部有一死水塘；⑶工厂临时用电线；⑷地表呈不规则坡地；6项目限制条件：城规制约控规限制周边现状干扰

规划条件及周边现状给项目定位与开发利润带来一定限制（1）城市规划制约由城市道路分割成8地块，增加了规划与物业管理难度；城市轻轨及高压线（变电站）设置，降低了地块价值；体育公园及南桥寺公园建设延后性，给项目带来不确定性；（2）土地控规限制限高不超过24M，标准层只能为8层；部分地块属性为纯绿化用地，不能建筑；（3）周边项目干扰周边已开发项目档次参差不齐；周边居住人群质素普遍不高；周边项目物业管理质量较差；7项目开发目标：品牌目标风险控制目标利润目标

整体目标以市场与政策为导向，控制风险实现阶段性目标品牌目标

◆建立项目品牌提升号召力，提高溢价空间；

◆依托项目开发建立云南城投在重庆企业品牌；

◆项目品牌与企业品牌的双向升华；

风险控制目标

◆规避市场风险，使项目可持续开发；

◆规避定位风险，做差异化市场竞争；

◆规避财务风险，保持现金流通畅；

◆规避政策风险，提高政策应变能力；利润目标

◆前期以合理利润为导向，保证项目可持续性开发；

◆中期不追求超额利润，维持项目稳定性进程；

◆后期实现利润最大化，提升资本增值速度；8项目本体研究总结：项目已具备基础开发条件，但任何房地产开发都有一定的风险性，把握市场机会将是本项目成功的前期因素！

土地Diagram2Diagram2机会？开发支持项目周边交通条件较完善；项目周边生活氛围较浓郁；项目具备开发的初步条件。宏观经济环境是否是最佳时机？房地产及金融政策的不确定性？大环境能否给项目带来开发契机？开发资金支持；开发品牌支持；开发经验支持；开发政策支持。9第二章宏观经济环境研判

⑴以往金融危机运行特征；⑵世界整体经济运行态势；⑶明后年经济环境预测；⑷中国经济运行现况；⑸本项目开发机会预测；10本节节需需要要解解决决的的问问题题两个个核核心心问问题题问题题2：：基基于于大大势势判判断断，，本本项项目目的的发发展展战战略略及及路路径径？？问题题1：：未未来来房房地地产产大大势势判判断断？？11世界界经经济济危危机机发发生生有有一一定定的的必必然然性性重重新新平平衡衡世世界界经经济济格格局局下下一一阶阶段段经经济济增增长长新新基基点点在周周期期时时间间上上，，8-10年年世世界界经经济济就就会会进进行行一一次次调调整整，，从从而而带带动动世世界界经经济济步步入入修修正正；；在调调整整幅幅度度上上，，美美国国除除1982年年两两次次石石油油危危机机聚聚集集导导致致世世界界调调整整幅幅度度较较大大外外，，其其余余调调整整幅幅度度都都在在1%；；在调调整整时时间间上上，，每每次次调调整整时时间间在在维维持持在在2-3年年左左右右；；在调调整整原原因因上上，，都都是是由由于于金金融融危危机机和和经经济济危危机机引引起起；；在调调整整周周期期上上，，都都必必须须经经过过高高潮潮——危危机机——萧萧条条——复复苏苏四四个个阶阶段段；；宏观观经经济济环环境境研研判判之之以往往经经济济规规律律运运行行特特征征12经济济数数据据向向上上修修正正全全球球衰衰退退正正在在结结束束世世界界经经济济正正在在复复苏苏但但未未来来复复苏苏势势头头依依旧旧疲疲弱弱经济企企稳信信号1、工工业利利润降降幅收收窄；；2、社社会用用电量量降幅幅收窄窄；3、失失业登登记人人数减减少；；4、商商品价价格企企稳反反弹；；5、出出口量量触底底回升升；6、金金融市市场活活跃性性增强强；7、消消费信信心逐逐步恢恢复；；等等。。三大经经济体体的经经济持持续好好转。。从实实际数数据看看，价价格基基本稳稳定；；出口口持续续好转转；工工业生生产继继续恢恢复；；住房房市场场见底底迹象象越发发明显显。十十大经经济领领先指指标也也连续续5个个月上上升。。在亚洲洲经济济复苏苏带动动下，，新兴兴和发发展中中经济济体普普遍走走在了了复苏苏的前前列。。近期期初级级商品品价格格反弹弹以及及支持持性政政策正正在对对许多多新兴兴和发发展中中经济济体起起到帮帮助作作用。。备注：：2010年为为预测测数据据宏观经经济环环境研研判之之世界经经济整整体运运行态态势13两年内内世界界经济济存在在一定定的不不确定定性金金融状状况不不乐观观出出口尚尚未修修复呈呈低低位震震荡或或宽幅幅震荡荡局面面10月月1日日，国国际货货币基基金组组织（（IMF））发表表《世界界经济济展望望报告告》：由于于广泛泛的公公共干干预支支持了了需求求并降降低了了金融融市场场的不不确定定性和和系统统性风风险，，全球经经济增增长正正在““转负负为正正”。。预测测2010年将将增长长3.1%。亚洲经经济2009年年和2010年年将分分别增增长5.0%和和6.8%，中国和和印度度正引引领亚亚洲经经济体体恢复复增长长。世界银银行在在《全球球金融融稳定定报告告》指出：：目前前全球金金融体体系发发生极极端风风险的的可能能性已已经很很低,但发发生逆逆转的的风险险仍是是市场场的一一个重重大担担忧,一些些金融融压力力指标标仍然然很高高。展展望未未来,如果果带动动当前前一轮轮反弹弹的经经济刺刺激政政策效效力逐逐渐减减弱,而实实际消消费和和投资资未能能及时时复苏苏,许许多经经济体体的金金融状状况依依然不不容乐乐观。。《全全球金金融稳稳定报报告》》特别别提示示,“过过早从从宽松松的货货币和和财政政政策策中退退出似似乎是是一个个重大大风险险”。。持续的的中央央银行行支持持至少少到明明年可可能都都是必必要的的,且调调整某某些中中央银银行资资产负负债表表中积积累的的缺乏乏流动动性的的资产产可能能还需需要更更长时时间。。WTO中国国出口口贸易易近期期依然然频亮亮红灯灯：9月11日日,美美国总总统奥奥巴马马批准准对从从中国国进口口的轮轮胎实实施为为期三三年的的惩罚罚性关关税;9月月24日,欧盟盟决定定对产产自中中国的的无缝缝钢管管和铝铝箔征征收为为期五五年的的反倾倾销税税;10月月7日日,欧欧盟决决定将将对中中国鞋鞋类征征收的的反倾倾销税税延长长15个月月;同同日,美国国展开开对从从中国国进口口的无无缝钢钢管的的反倾倾销和和反补补贴调调查。。一时间间,国国内出出口形形势似似乎陷陷入““四面面楚歌歌”的的境地地。宏观经经济环环境研研判之之明后年年经济济环境境预测测14经济增增速呈呈“V”型型反转转全全年年肯定定“保保八””前前进进道路路仍面面临困困难高高度度关注注通胀胀预期期GDP7.7%用电量10%出口降幅收窄固定资产投资增长33.4%财政收入增长5.3%房地产连续6个月上升居民收入增长9.3%外贸投资增长18.9%外汇储备2.27万亿宏观经经济环环境研研判之之中国经经济运运行现现况15可能与与经济济同步步上升升机机遇遇大于于风险险可可预预计开开发风风险低低通通过过政策策对策策、开开发调调整及及营销销策略略等来来应对对未来来不确确定风风险政策风风险★国家对对房地地产调调控预预期；；★银行开开发资资金贷贷款紧紧缩；；★政府对对土地地政策策的调调整；；★城市规规划的的不确确定性性因素素；开发风风险★地质、、战争争等不不可抗抗力影影响；；★项目成成本偏偏高导导致利利润降降低；；★项目现现金流流导致致的财财务风风险；；★建设过过程中中的不不确定定性因因素；；营销风风险★客户、、产品品及营营销等等方向向偏差差；★区域竞竞争项项目非非常规规性竞竞争；；★市场整整体消消费需需求动动力不不足；；★开发环环节对对营销销工作作的配配合程程度；；强化前前瞻意意识做好政政策抗抗压提前战战略布布局控制开开发成成本保证现现金流流加强政政府协协调尊重市市场环环境提高项项目竞竞争整合营营销协协作宏观经经济环环境研研判之之本项目目开发发机会会预测测16第三章章重重庆整整体市市场研研究⑵重重庆城城市规规划发发展趋趋势；；⑶重庆庆市房房地产产历史史态势势；⑷2009年重重庆房房地产产状况况；⑸区域域市场场对本本项目目借鉴鉴；⑴重庆庆整体体宏观观环境境概况况；17中国四四大直直辖市市之一一，重重要的的中心心城市市之一一，重重要的的现代代制造造业基基地之之一，，国国家历历史文文化名名城，，中国国长江江上游游地区区的经经济中中心，，中国国长江江上游游地区区特大大型城城市。。★重庆位位置重庆市市位于于中国国内陆陆西南南部、、长江江上游游，四四川盆盆地东东部边边缘，，地界界东临临湖北北、湖湖南，，南接接贵州州，西西靠四四川，，北连连陕西西。辖辖区东东西长长470公公里，，南北北宽450公里里，辖辖区总总面积积8.24万平平方公公里，，为北北京、、天津津、上上海三三市总总面积积的2.39倍倍，主主城区区建成成面积积为647.78平平方公公里。。★重庆庆人口口重庆户户籍人人口总总量已已达到到3235.32万万（中中国省省级行行政区区第20名名。人人口密密度379人/平方方公里里（中中国省省级行行政区区第12名名）。。人口口自然然增长长率为为3.76‰。。人均均期望望寿命命76.05岁岁，比比全国国人均均期望望寿命命73岁高高出3.05岁岁，接接近发发达国国家水水平。。★行政政区划划重庆市市下辖辖40个行行政区区域（（自治治县、、市）），其其中有有15个区区，4个县县级市市、21个个县，，是中中国目目前行行政辖辖区最最大、、人口口最多多、管管理行行政单单元最最多的的特大大型城城市。。重庆整整体宏宏观环环境概概况之之城市概况18巴渝文化码码头文化陪陪都文文化红红岩精神神““山城”、、“火炉””、“雾都都”、“桥桥都”重庆整体宏宏观环境概概况之城市文化【巴渝文化化】巴渝文化是是长江上游游最富有鲜鲜明个性的的民族文化化之一。巴巴渝文化起起源于巴文文化，它是是指巴族和和巴国在历历史的发展展中所形成成的地域性性文化。【码头文化化】重庆历来是是长江上游游水路交通通枢纽，江江边码头林林立，商船船穿梭频繁繁，旅人来来往如鲫。。蜀中、中中国西南乃乃至整个长长江流域的的城市文化化在这里都都有交融，，加上重庆庆自己独特特的市井文文化，形成成了码头文文化。【陪都文化化】国民政府从从南京撤至至重庆，并并将之定为为“陪都””，重庆成成为当时中中国的政治治、军事、、经济、外外交中心。。留下诸多多遗迹、轶轶事，使陪陪都遗迹成成为重庆今今天独特的的人文景观观。【红岩精神神】1948年年，被关押押在“中美美合作所””集中营里里的共产党党员，展开开了一场胜胜利前光明明与黑暗的的殊死搏斗斗。从渣滓滓洞到白公公馆，震撼撼人心的狱狱中斗争、、城市地下下党的活动动，以及农农村的武装装斗争，向向我们诠释释了红岩精精神的坚毅毅不屈。19重庆年均GDP增长长率超过14%，第第二第三产产业总占整整体90%；人人均可支支配收入年年增长13%以上，，人均消费费支出年增增长10%以上重庆整体宏宏观环境概概况之整体经济■2008年年全年GDP总值5,096.66亿亿元，比2007年年增长了14.3%。其中第第二产业增增加值占比比最大，接接近一半;2008年重庆庆城镇居民民人均家庭庭总收入15,218元，同同比涨了1,770多元，其其中人均可可支配收入入14,368元。。从消费来来看，城镇镇人均消费费支出为11,147元，同同比增长1,250多元；■2009年年前三季度度GDP总总值3793.38亿元，同同比增长了了13.4%。其中中第二产业业占47.9%；第第三产业占占39.4%，其中中房地产业业159.51亿，，占4.2%;2009年年前三季度度重庆城镇镇居民人均均家庭总收收入8945.99元，同比比涨8.6%，其中中人均可支支配收入11，811元，同同比增长9.8%。。20重庆城镇居居民已经进进入富裕阶阶段，城镇镇居民消费费能力增强强，消消费内内容转向提提升生活品品质要求城城乡乡生活水平平差距显著著重庆整体宏宏观环境概概况之恩格尔系数数恩格尔系数数：指居民民家庭食品品消费支出出金额在家家庭消费总总支出金额额中所占的的比例，一一般随居民民家庭收入入和生活水水平的提高高而下降;2008年年重庆城镇镇居民恩格格尔系数为为37%，，已经进入入到富裕阶阶段，虽然然2007年比例上上升1.6%，但性性质尚未改改变；2009年年随着经济济环境改善善，前三季季度城镇居居民恩格尔尔系数为38%；21整体经济状状态表明重重庆房地产产处于快速速发展阶段段，消费特特点以以自住型及及改善性需需求为主，，整体物业业价格处于于上升趋势势重庆整体宏宏观环境概概况之人均GDP与房地产产关系根据联合国国人居中心心对75国国的统计资资料表明，，人均GDP与房地地产的发展展关系：人均GDP（美元）800——13001300——80008000——1300013000以上房地产发展阶段起步阶段快速上升阶段平稳发展阶段衰退阶段发展特征房地产市场开始启动，解决基本居住需要价格快速拉升，满足小康型需求价格平稳，满足舒适享受型需求价格波动下滑，满足奢侈型、资源稀缺型需求重庆目前总总人口按照照3200万计算，，人均GDP为15936元人民币币，折合为为2276美元，根根据政府预预测2009年GDP超6000亿，，人均GDP超3000美元元，正处于于房地产快快速上升阶阶段。22薄熙来主政政重庆讲话与行动要在3-5年内投资1000亿全部改造主城区危旧房将重庆打造成为1000平方公里的特大型城市，解决农民进城问题着力解决交通拥堵问题重中之重的工作任务是落实“总书记‘314’部署”把重庆转化成为内陆开放开发的前沿要多吸引世界500强企业进入重庆请世界级大师来规划重庆，将重庆建设成为国际化大都市区县工作大有可为加强交通管理工作，提高交通效率交通有潜力可挖；大力发展轨道交通、公共交通减少贫困人口，解决0就业家庭困境减少危房和安全问题四十个区县官员首先要强化开放意识，进一步解放思想改善城市环境，为市民多建休闲场所关注物价、关注弱势群体管理好重庆方向交通建设宜居重庆经济发展社会民生区县经济城市建设重庆大发展展、大开发发、大开放放的时机已已经来临23重庆经济发发展潜力巨巨大城城市化进程程后劲十足足产产业业结构优化化提速房房地产产处于快速速上升阶段段重庆整体宏宏观环境概概况之总结经济结构★重庆2008年GDP超5000亿，，全国第七七，直辖市市最低，中中西部最强强；★经济总量仅仅相当于一一个省会城城市，布局局功能还不不足以支撑撑国家中心心城市空间间体系；★经济、工业业化、城镇镇化角度看看，重庆由由小城市拼拼接而成，，除渝中区区外，其他他区相对独独立，仍是是“小中心心、弱腹地地”状态；；★2015年年至2020年，将将达到1.2万亿元元，等于现现香港GDP；产业结构★重庆产业结结构主要以以第二第三三产业为主主体，占90%；★军工产业为为主体，科科技含量不不高，导导致第二产产业发展缓缓慢，产业业结构失衡衡；★第三产业以以传统行业业为主，新新兴行业发发展缓慢，，总体结构构层次偏；；★高附加值、、高科技含含量的第三三产业是社社会经济所所将追随的的方向；人口结构★城镇居民开开始步入富富裕行列，，但是农村村居民消费费力依然薄薄弱；★城市化水平平不高，城城市常住人人口比例为为51%，，49%的的人口为农农村常住人人口；★重庆65岁岁以上老年年人的比例例已占到11.3%，已进入入老龄化社社会；★10年后重重庆的城市市化率将达达到70%，即2200多万万为城市人人；24第三章重重庆区区域市场研研究⑶重庆市房房地产历史史态势；⑷2009年重庆房房地产状况况；⑸区域市场场对本项目目借鉴；⑴重庆整体体经济环境境研究；⑵重庆城城市规划发发展趋势；；25国家新特区区中国西西部经济桥桥头堡中中国经经济第四增增长级最最年年轻直辖市市城城乡统筹筹改革实验验区西西部“小小香港”三大定位——努力把把重庆加快快建设成为为西部地区的的重要增长长极、长江江上游地区区的经济中中心、城乡乡统筹发展展的直辖市市；一大目标——在西部地区率率先实现全全面建设小小康社会目目标；四大任务——加大以以工促农、、以城带乡乡力度，扎扎实推进社会主义新新农村建设设；切实转变经济增增长方式，加快老工工业基地调调整改革步步伐；着力力解决好民民生问题，，积极构建社会主主义和谐社社会；全面加强强城市建设设，提高城市管管理水平。--------重重庆新阶段段发展的‘‘314’’总体部署署。”重庆城市规规划发展趋趋势之整体部署26发挥三大区区域各自优优势，取长长补短，争争创特色，，实现错位位发展，逐逐步缩小城城乡差距及及区域差距距，实现大大城市带动动大农村整整体推进布布局重庆城市规规划发展趋趋势之整体规划“一圈”指“一小时时经济圈””，以重庆庆市主城区区特大城市市为中心，，以一小时时车程为半半径，涵盖盖23个区区县，辖区区面积近3万平方公公里，是重重庆市的经经济主体和和产业聚集集区；“两翼”指渝东北三三峡库区和和渝东南民民族地区。。渝东北地地区包括原原三峡库区区大部分，，以万州为为中心，涵涵盖11个个区县；渝渝东南地区区主要是少少数民族聚聚居区，以以黔江为中中心，涵盖盖6个区县县。27冉家坝：以以商贸、办办公、高新新技术产业业为主，集集文化教育育、艺术术博览、、体育公园园和生活居居住为一体体，总体体规划为10万人未来空间结结构将呈现现“五片，，六中心、、十六组团团”，即主城区划分分为5个片片区、6个城市副副中心和16个组团团。城市中心包包含中央商商务区和商商业中心，由江北城城、解放碑碑、弹子石石滨江地区区组成。6个城市副中中心由现有有的沙坪坝坝、杨家坪坪、观音桥桥-新牌坊坊、南坪及及西永、茶茶园组成。。新《总规》》对主城城城市建设用用地规划了了16个组组团，划定定了8个功能区区，以现有有小城镇为为主体的独独立城市建建设区域，，规划以都都市旅游服服务或教育育科研功能能为主，包括歌乐山山-中梁功功能区、黄黄桷垭-南南山功能区区、南泉功功能区、走走马功能区区、五宝功功能区、一一品功能区区、南彭功功能区、惠惠民功能区区。重庆城市规规划发展趋趋势之2010-2020城乡规划划28冉家坝：地地铁环线、、地铁五号号线、地地铁六号线线等城市轨轨道主主干道交汇汇，承接北北部新区——渝北—江江北区轨道道交通枢纽纽重庆城市规规划发展趋趋势之轨道交通通“九线一环环”—重重庆轨道道交通规规划环线：全全长约44.9公里。。一号线：朝天门门—璧山山，全长长46.1公里里。二号线：较场口口—鱼洞洞，以及及中梁山山支线，，线路全全长约37.2公里。。三号线：鱼洞——机场，，及机场场—空港港开发区区支线，，全长约约63.4公里里。四号线：海峡路路—复盛盛，全长长约47.3公公里。五号线：：鸳鸯——江津，，线路全全长71.9公公里。六号线：：茶园——北碚以以及蔡家家—渝北北南山支支线，全全长约70.6公里。。七号线：北碚——西彭，，全长56公里里。八号线：跳蹬——鱼嘴，，全长54.4公里。。九号线：：沙坪坝江江北机场场支线，，全长约约39.1公里里。29冉家坝：：位于内内环线以以内，通通过公路路地面交交通与沙沙坪坝、、北部部新区区及江北北联系紧紧密，并并能够辐辐射长寿寿、合川川等西北北区县高速公路路：规规划建成成“三环十射射三联线线”的高速公公路网基基本骨架架。“三环””分别为内内环线、、绕城高高速公路路以及连连接长寿寿、渝北北、北碚碚、合川川、铜梁梁、永川川、江津津、綦江江、南川川、武隆隆、涪陵陵的外环环线；“十射””分别为重重庆－成成都、重重庆－遂遂宁、重重庆－南南充、重重庆－西西安、重重庆－武武汉、重重庆－长长沙、重重庆－贵贵阳、重重庆－泸泸州、重重庆－大大足－成成都、重重庆－开开县－安安康高速速公路；；“三联线线”分别为垫垫江－武武隆、梁梁平－黔黔江、巫巫溪－建建始高速速公路。。重庆城市市规划发发展趋势势之公路交通通30重庆市城城市未来来发展的的方向是是向北、、向东、、向西，，确立北北面为城市主主要发展展方向，，城市中中心逐步步北移，，冉家坝坝为第一一站向北：适宜城市市建设区区面积约约400平方公公里，现现有城市市建成区区约为62平方方公里。。地形以丘丘陵为主主，没有有大江大大河阻隔隔，可拓拓展用地地较大，，但是相相对破碎碎。由于可以以直接依依托北部部新区的的政策优优势和现现有的城城市建成成区，拥拥有机场场、港口口、火车车站等交交通枢纽纽，其综综合发展展优势明明显，有有较强的的发展动动力。向西：适宜城市市建设区区约320平方方公里，，现有城城市建成成区约为为27平平方公里里。由于需要要跨山发发展，因因此对交交通和市市政基础础设施投投入的依依赖性较较大。但是相对对平坦的的地势和和较大的的可拓展展用地使使这一地地区具有有较大的的发展空空间。向东：适宜城市市建设区区约为400平平方公里里，现有有城市建建成区约约为10平方公公里。这这一地区区绝大多多数可发发展用地地位于铜铜锣山和和明月山山之间，，同样依赖赖对交通通投入较较大，而而且远离离城市中中心，适适宜发展展工业。。但由于于现状条条件较差差，目前前发展动动力不足足，需要要较长时时间的培培育。重庆城市市规划发发展趋势势之城市发展展方向31都市区组团构成功能规划中部片区渝中组团、大杨石组团、沙坪坝组团、大渡口组团人口最集中、功能最聚集区域，大力发展以高端服务业为主的第三产业北部片区观音桥组团、两路组团、蔡家坡组团、大竹林-礼嘉组团、唐家沱组团城市近期重点拓展区，以高新技术产业、汽车为主导产业，重点建设良好的城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌南部片区南坪组团、李家沱-鱼洞组团以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的发展区西部片区西永组团、北碚组团、西彭组团、走马功能区城市未来重点拓展区域之一，引导城市高品质组团式集约化发展东部片区茶园组团、鱼嘴组团、五宝功能区、界石功能区、一品功能区、南彭功能区、惠民功能区都市区工业拓展的重点区域之一，同时发展以会展业为主导的第三产业产业规划划呈现““一城五五片，多多中心组组团式””特征；；北部片片区规划划为高新新科技产产业、汽汽车为主主导产业业，重点点建设良良好的城城市人居居环境，，冉家坝坝片区将将塑造城城市新面面貌重庆城市市规划发发展趋势势之产业规划划布局32上海浦东东带动长长三角，，天津滨滨海带动动环渤海海,类似似广东重重庆带带动珠三三角，两两江新新区将带带领重庆庆冲刺第第三新区区北部新区区：（一）汽汽车摩托托车产业业集群（（二））智能化化仪器仪仪表产业业集群（（三））电子信信息产业业集群（（四））现代服服务业集集群（（五）生生物医药药产业集集群（（六）房房地产及及其它产产业两路寸滩滩保税区区保税港区区包括寸寸滩港、、空港和和出口加加工区两两大组成成部分，，所涉总总面积为为10.73平平方公里里，重庆庆港将真真正成为为长江上上最大的的枢纽港港、西南南最大的的物流基基地。两江新区区重庆市提提出将原原“空港港区”、、“保税税区”以以及“渝渝北区””三区合合一成立立新的““两江新新区”，，有消息息称已经经获批，，即将公公布。重庆城市市规划发发展趋势势之规划前景景118家家世界500强强企业33重庆北部部新区北部新区区发展战战略目标标是到2010年“再再造一个个重庆工工业”，，北部新新区已成成为重庆庆北部区区域重要要的发展展推动力力北部新区区简介重庆北部部新区，，于2001年年4月25日挂挂牌成立立，将建成成以高新新技术为为基础的的现代产产业基地地、都市市发达经经济圈核核心增长长极和都都市风貌貌展示区区。北部部新区被被长江嘉嘉陵江环环绕，规规划面积积136.6平平方公里里，是位位于主城城区且地地势平缓缓开阔的的大面积积开发区区；南临临主城核核心区渝渝中半岛岛，北靠靠江北国国际空港港，西接接嘉陵江江，与重重庆市大大学城、、重庆北北碚国家家大学科科技园数数桥相连连，东依依长江寸寸滩港区区。其中中，建设设用地91.73平方方公里，，规划人人口65万人。。由7个个组团构构成，组组团之间间由生态态林地、、公园绿绿地间隔隔；分为北部部新区经经开园、、北部新新区高新新园（以以下简称称北部新新区两园园）。北部新区区总体发发展规划划北部新区区发展战战略目标标是：到到2010年““再造一一个重庆庆工业””，即到2010年在北北部新区区包括经经开区和和高新区区（以下下简称北北部新区区和两区区）实现现年工业业总产值值1500亿元元，相当当于2000年年时全市市工业规规模。这这个目标标分三阶阶段实现现：三年打造造基础：从2003年年到2005年年，7个个组团的的基础设设施骨干干网络基基本建成成，北部部新区两两园工业业总产值值力争达达到240亿元元。五年构建建框架：到2010年年，7个个组团全全面开发发建设，，水电气气讯等基基础设施施网络和和水运、、航空、、公路、、铁路、、管道的的综合立立体交通通网络形形成，北北部新区区两园工工业总产产值力争争达到500亿亿元以上上。八年基本本建成新新区：到2010年年，7个组团团基础设施建建设全面建成成，实现“再造一一个重庆工业业”的目标，，为在2015年建成全全面建设小康康社会示范区区奠定基础。。重庆城市规划划发展趋势之之发展核动力34冉家坝：位于于经济发展前前沿阵地，受受惠国家政策策战略发展扶扶持

城市市北拓第一站站，两岸新区区居住、商务务、科技及商商业后援基地地重庆城市规划划发展趋势之之规划发展前景景总结城市战略★第四直辖市市；★城乡统筹改改革实验区；；★中国经济增增长第四级；；★“314””国家发展战战略；区域占位★两岸新区规规划；★寸滩保税区区；★空港区；★北部新区；；区位优势★未来交通便便利，通达性性好；★靠近产业密密集分布区域域；★承接城市北北扩第一站；；★北部新区配配套基地；35第三章重重庆区域市市场研究⑶重庆市房地地产整体态势势；⑷2009年年重庆房地产产状况；⑸区域市场对对本项目借鉴鉴；⑴重庆整体经经济环境研究究；⑵重庆城市市规划发展趋趋势；⑶重庆市房房地产历史态态势；36房地产业已经经成为重庆重重要支柱产业业，房地产已已经成为政政府财政的的重要来源，，对GDP贡贡献率在3%以上重庆房地产历历史态势之近年固定资产产投资统计重庆房地产投投资总额从2000年———2008年逐年成倍倍增长，成为为2008年年重庆房地产业业创造的税费费---土地地出让金、配配套费、契税税等成为全市市地方财政的的重要收入来来源；进入2008年后，为了了抑制了房地地产市场的过过快发展，国国家颁布了上上调存款准备备金率等相关关宏观调控政政策，随着房房地产市场销销售情况萎靡靡，因此全年年房地产投资资额比例有明明显下降，但但继续发挥着着国民经济的的支柱产业作作用，这也充充分说明重庆房地产市市场朝着越来来越规范的良良性方向发展展数据来源：重重庆市统计局局思源市市场中心37施工面积及施施工周期逐年年增长，近四四年年均施工工面积为9732万万㎡，竣工面面积为2273万㎡，年年均销售面积积2668万万㎡重庆房地产历历史态势之近年房地产开开发情况2008年我我市商品房施施工面积11639.27万平方米米，同比增长长10.0%，新开工面面积3511.62万平平方米，同比比下降1.3%。其中，，住宅施工面面积9166.21万平平方米，增长长12.1%，住宅新开工面面积2857.70万平平方米，下降降1.6%；；办公楼施工工面积232.18万平平方米，下降降9.4%，，办公楼新开工工22.33万平方米，，下降58.3%；商业营业用房房施工面积1248.64万平方米米，下降4.0%，新开工325.37万平平方米，增长长2.7%；；其他商品房房施工面积992.24万平方米，，增长17.8%，新开开工303.22万平方方米，增长7.6%。2008年全市商商品房竣工面面积2367.94万平平方米，同比比增长5.1%，占全市市施工面积比比重20.3%。自2008年年以来，竣工工比重连续三三年下降，施施工周期有拉拉长的趋势。。数据来源：重重庆市统计局局思源市市场中心38五年年均成交交数量123宗，土地单单价年均105万/亩,楼面地地价平均736元/㎡,年均供应面面积836万万㎡，土地溢溢价20%重庆房地产历历史态势之近年主城土地地成交情况2004年-2008年年重庆主城区区土地成交面面积走势图2004年-2008年年重庆主城区区土地成交价价格走势图2008年共共成交土地82宗，同比比减少110宗；土地成成交面积354万㎡，同同比减少近1000万㎡㎡；规划建建筑面积1005万㎡，，同比减少2000万㎡㎡；分析主要要原因有：一是市场原有有供应量已经经充足，开发发商资金链较较为紧张；二二是行业预期期急剧下滑，，开发商信心心不足，拿地地动力明显不不足；自从2008年年重庆庆获得得城乡乡统筹筹综合合配套套改革革试验验区以以来，，各种种利好好不断断出现现，为为重庆庆城市市建设设与经经济发发展注注入了了新的的活力力，其土地地价值值得到到重新新评估估，土土地单单价及及楼面面地价价成倍倍增长长；数据来来源：：重庆庆市统统计局局思思源源市场场中心心39“三北北一南南”是是主城城房地地产主主流区区域，，各区区域板板块依依靠各各自特特色发发展，，年平平均消消化1380万万㎡，，年增增长13.6%作为市市场主主流区区域，，“三北北一南南”依依旧占占据2008年年市场场半壁壁江山山，但但是表表现各各具特特色。南岸岸区凭凭借弹弹子石石板块块兴起起及重重点项项目进进入高高峰期期维持持了上上年水水平；；北部部新区区在2008年年高层层消化化之后后，市市场主主体已已洋房房、别别墅等等中高高端产产品为为主，，属于于结构构性调调整；；沙坪坪坝区区2008年销销售了了279.2万万平方方米，，同比比增长长65%,大学城城将对对沙区区房地地产起起到一一定的的刺激激作用用；巴南区区崛起起，整整年消消化170.1万平平方米米，主主要依依靠鱼鱼洞、、花溪溪及李李家沱沱三大大板块块支撑撑，巴南属属于区区域市市场内内部消消化，，缺乏乏后期期发展展动力力；渝北与与江北北主要要是以以消化化原有有为主主，缺缺乏新新热点点；重庆房房地产产历史史态势势之近年主主城商商品房房成交交统计计2002年年-2008年年重庆庆主城城区成成交情情况统统计图图2002年年-2008年年重庆庆主城城区商商品房房成交交面积积走势势图数据来来源：：重庆庆市统统计局局思思源源市场场中心心40商品房房价格格呈逐逐年递递增态态势，，年增增长速速度保保持15%左右右房房地地产价价格属属于成成本支支撑型型，市市场场整体体呈健健康发发展态态势从价价格格走走势势来来看看，，从2002年年到到2008年年都都维维持持了了价价格格持持续续上上涨涨趋趋势势；2008全全年年维维持持了了20%以以上上的的价价格格增增幅幅；；从区区域域价价格格上上，，08年年除除巴巴南南区区在在3000元元/平平方方米米以以下下外外，，其其余余各各区区都都突突破破此此价价格格；；其中中高高新新、、江江北北、、南南岸岸及及渝渝中中均均突突破破4000元元/平平方方米米；；北北部部新新区区由由于于主主要要供供应应为为高高端端产产品品，，价价格格突突破破5000元元/平平方方米米；；产品品为为从从开开发发成成本本上上计计算算，，重重庆庆房房地地产产价价格格处处于于较较合合理理水水平平，，属属于于成成本本支支撑撑型型，，由由此此可可见见价价格格下下浮浮空空间间不不大大，，从从一一定定程程度度上上说说明明了了重庆庆房房地地产产开开发发市市场场的的健健康康性性；；重庆庆房房地地产产历历史史态态势势之之近年年主主城城商商品品房房价价格格统统计计2002年年-2008年年重重庆庆主主城城区区年年成成交交价价格格对对比比图图2007年年-2008年年重重庆庆主主城城各各区区域域成成交交价价格格对对比比图图按照照建建筑筑面面积积计计算算，，数数据据来来源源：：重重庆庆市市统统计计局局思思源源市市场场中中心心41高层层形形态态成成为为市市场场主主流流，，两两房房三三房房是是市市场场供供应应主主体体，，随随着着单单价价提提升升及及投投资资型型购购买买增增加加，，一一房房及及单单间间比比例例上上升升8%2008年年重重庆庆主主城城区区住住宅宅供供应应类类型型统统计计2008年年重重庆庆主主城城区区住住宅宅供供应应户户型型统统计计统计计2008年年，，高高层层产产品品占占整整体体供供应应量量的的80%，，小小高高层层产产品品占占整整体体供供应应量量的的6.1%，，别别墅墅占占整整体体供供应应量量的的6%，，花花园园洋洋房房占占整整体体供供应应量量的的5.9%，，多多层层占占整整体体供供应应量量的的2%；；其其中中联联排排别别墅墅占占整整体体供供应应量量的的3.4%,独独栋栋别别墅墅占占整整体体供供应应量量的的1.8%;其其中中龙龙湖湖江江与与城城、、龙龙湖湖郦郦江江、、金金科科十十年年城城、、金金科科小小城城故故事事、、同同天天依依云云郡郡等等占占花花园园洋洋房房市市场场主主体体；；2008年年两两房房比比例例占占到到整整体体比比例例的的43%，，三三房房比比例例占占到到整整体体比比例例的的26%，，一一房房比比例例占占到到整整体体比比例例的的21%，，单单间间比比例例占占到到整整体体比比例例的的6%，，四四房房及及五五房房比比例例占占整整体体比比例例的的4%。。重庆庆房房地地产产历历史史态态势势之之主城城08年年供供应应类类型型及及户户型型统统计计数据据来来源源：：重重庆庆市市统统计计局局思思源源市市场场中中心心42整体体供供应应以以紧紧凑凑型型户户型型为为主主，，从从套套型型面面积积上上主主要要以以30-90㎡㎡为为主主，，基基本本上上表表现现出出层层数数越越高高户户型型越越小小的的趋趋势势从整整体体业业态态供供应应类类型型面面积积区区间间来来看看，，别别墅墅主主要要是是以以四四房房五五房房为为主主；；花花园园洋洋房房以以三三房房作作为为供供应应主主体体，，占占63.5%；；多多层层主主要要是是以以两两房房为为主主，，占占48%，，三三房房次次之之，，占占30.1%；；小小高高层层主主要要以以三三房房为为主主，，占占41.1%；；高高层层主主要要是是两两房房为为主主，，占占45.5%，，三三房房占占23.9%；；从整体供供应主力力面积来来看，30-40㎡区区间户型型占10%，40-50㎡㎡区间户户型占12%，，50-60㎡㎡占到到8%；；60-70㎡㎡占到到16%，70-80㎡占占到15%，80-90㎡㎡占到8%。重庆房地地产历史史态势之之主城08年供应应交叉统统计数据来源源：重庆庆市统计计局思思源市市场中心心43年商品房房销售率率约64%，住住宅空置置137万平方方米，商商品房房空置置增速下下降；发发展商大大力消化化存量房房回笼资资金明显显重庆房地地产历史史态势之之主城商品品房预售售及空置置统计2006年-2008年重庆庆主城区区批准预预售情况况统计截至2008年年末，商品房空空置面积积609.10万平方方米，同同比增长长10.5%。其中住宅宅空置面面积137.32万平平方米，，增长16.8%；办公楼空空置面积积由于本本年竣工工零增长长，空置置面积小小幅下降降0.6%；商商业营业业用房空空置面积积增长1.0%；其他他商品房房空置面面积增长长29.7%08年空置三年年以上商商品房面面积较2007年增长长6.3%，增增速下降降22.1个百百分点，，空置三三年以上上住宅增增长1.7%，，增速下下降31.2个个百分点点。从一个侧侧面反映映出开发发商大力力消化存存量房，，积极争争取资金金回笼的的意图。。数据来源源：重庆庆市统计计局思思源市市场中心心2006年-2008年重庆庆主城区区成交情情况统计计图44整体上来来看，国国家在金金融政策策的放宽宽，以及及重庆城城市规划划及国家家优惠政政策，给给房地产产注入了了更多活活力，为为后续发发展提供供了潜在在支持重庆房地地产历史史态势之之2008年重庆庆地产大大事件地震影响响置业者者心态，，观望情情绪加剧剧；购房房者将更更加关注注房屋质质量和抗抗震程度度；投资资客从房房产市场场脱身；；5月12日汶川川地震保税港区区可大幅幅降低出出口成本本;西部部地区企企业向重重庆靠拢拢;拉动动房地产产开发热热潮;两路寸滩保税税区6月15日前前上调存款类类金融机构人人民币存款准准备金率3个个百分点；而而9月16日日后下调基本本准备金率2个百分点，，下调基本准准备金率2个个百分点银行货币政策策组合三环十射三联联线高速路网网；城投进入入重庆；滨江江土地暂时冻冻结；重庆旧旧城改造；中中心城区扩城城400平方方公里；政府府收购低价房房做安置房；；其他重要事件件45市场整体呈健健康发展态势势；房价上涨涨有支撑；客客户消费需求求强劲，房地地产未来发展展空间广阔！！重庆房地产历历史态势之近年房地产总总结土地情况总结结★受惠政策及及经济增长，，土地价值呈呈逐年增长态态势；★土地价格等等成本性增长长是房地产价价格上涨的主主因；★土地市场供供应量平稳，，土地出让金金成为政府财财政收入的重重要来源；★前期协议开开发土地逐步步减少，招拍拍挂土地成为为市场主体；；供应情况总结结★从供应总量量来看，基本本上保持平稳稳态势，波动动不大；★从供应结构构来看，两房房三房户型是是市场主流，，高层成为市市场主导；★从供应面积积来看，90平方米以下下占市场主导导，60-80平方米所所占比例最高高；★从供应区域域来看，三北北一南仍然是是市场供应的的主流区域；；销售情况总结结★从销售价格格上来看，年年增长保持平平稳，保持15%左右的的增长幅度；；★从销售总量量上来看，年年需求在2000万左右右，保持年13%左右的的增长幅度；；★从销售区域域来看，三北北一南占市场场销售主体，，但是其他区区域也异军突突起；★从销售政策策来看，国家家连续降低利利率，刺激了了一定购买信信心，促进了了销售；46第三章重重庆区域市市场研究⑶重庆市房地地产历史态势势；⑷2009年年重庆房地产产状况；⑸区域市场对对本项目借鉴鉴；⑴重庆整体经经济环境研究究；⑵重庆城市市规划发展趋趋势；⑷2009重重庆房地产状状况；47地产回暖，地地王此起彼伏伏；价格与销销售面积超过过07年；市市场已已经呈现泡沫沫迹象；国家家宏观政策已已经缓步紧缩缩2009年重重庆房地产态态势之整体市场环境境市场面全国市场：前三季度，全全国完成房地地产开发投资资25050亿元，同比比增长17.7%；房屋屋施工面积27.75亿亿平方米，同同比增长15.4%；销销售面积58371万平平方米，同比比增长44.8%；销售售额27531.89亿亿，同比增长长73.4%；重庆市场：10月住宅销销售均价为每每平方米20234元，，比去年同期期上涨59.25%；前前三季度总销销售面积553.26万万平方米，比比2008年年同期增长101.45%；广州市场：10月楼市均均价9860元/平方米米，每平方米米再涨356元%；前三三季度共成交交1000万万平方米，超超过07年成成交总量；上海市场：前三季度，商商品房销售面面积2478.50万平平方米，比去去年同期增长长45.5％％；8月上海海楼市商品住住宅成交均价价达到了18502元/平方米，创创出了历史新新高；政策面个贷政策：监会主席刘明明康在“2009年第三三次经济金融融形势通报会会”明确表示示，要控制房房地产贷款风风险，严格执执行“二套房房”标准。这这也是去年房房地产政策松松绑以来高层层最严厉的一一次警示；加息预期：随着通胀预期期明显，交通通银行副行长长近期表示，，不排除央行行年底或者明明年开始加息息；土地调整：一年以上两年年以下征收土土地增值地价价，两年以上上土地无偿收收回、坚决收收回或重新安安排使用；指导方针：鼓励首次置业业需求，保护护二次改善需需求，抑制投投资投机需求求；48房地产投资同同比下降，预预示未来新增增供应下滑2008年1-7月至2009年1-7月重庆庆市房地产开开发及固定资资产投资累计计同比增幅走走势图受08年以来来房地产市场场前景不明朗朗等因素的影影响，很多房房地产开发企企业削减了2009年新新开工计划，，09年1-7月全市房房地产开发累累计完成投资资522.74亿元，同同比增加11.1%，比比去年同期下下降18.7个百分点。。占全社会投资资总量的比重重由去年同期期的26.2%降至22%，可见投投资增长仍在在低位运行。。2009年重重庆房地产态态势之房地产投资状状况数据来源：重重庆市统计局局思源市市场中心49施工面积增加加竣工工面积减少开开发周期期延长重庆市阶段商商品房施工面面积累计同比比增幅走势图图2009年重重庆房地产态态势之房地产施竣工工状况2009年重重庆市商品房房及住宅累计计施工面积较较去年同期均均出现上涨，，09年1-7月重庆市市商品房累计施工面积积1.04亿亿平方米，同同比增幅8.2%，住宅累计施施工面积0.82亿平方方米，同比增增幅7.3%。2009年以以来重庆市竣竣工面积增幅幅出现较大幅幅度波动，进进入09年7月市场竣工工面积1127.83万万平方米，同同比增幅48.0%。1-7月，同同比增幅持续续下跌。重庆市阶段商商品房竣工面面积累计同比比增幅走势图图数据来源：重重庆市统计局局思源市市场中心50土地逐步交易易活跃，地价价提升，拿地地信心暴增2009年重重庆房地产态态势之主城土地市场场环境51市场呈供少于于求局面，主主要为消化存存量房为主，，销售连续放放量，市场价价格也随之提提升重庆市主城区区阶段商品房房销售价格对对比图重庆市主城区区阶段商品房房供求关系对对比图市场连续出现现供小于求的的状态;随着“金金九银十”的的传统旺季以以及10月房房交会，前期期存量被大量量消化，随着着目前阶段性性放量，短期期内供应量有有一定的上涨涨;08年9月商商品房成交量量仅为92.82万平方方米。09年年9月同比增增长122.46%。成成交均价开始始上扬，中低端楼盘的的成交占比出出现下滑，再再加上大量楼楼盘提高销售售价格，因此此成交均价开开始回升！2009年重重庆房地产态态势之供求关系及价价格数据来源：重重庆市统计局局思源市市场中心52目前供应量少少，未来集中中放量，竞争争压力大2009年重重庆房地产态态势之办公市场态势势预计2010前将入市写写字楼项目项目位置体量（万㎡）佔有資源预计推出時間查氏中心項目北部新区2.8区域中心未定富力·海洋广场江北区3核心商