物业项目经理培训课程-《物业管理司法解释与物业纠纷处理》

?关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释? 与?关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律 假设干问题的解释?两个物业管理最新司法解释司法解释的概念和性质司法解释是由最高人民法院针对司法过程中具体运用法律、行政法规问题所作的解释?中华人民共和国人民法院组织法?第三十三条明确规 定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用 法律、法令的问题，进行解释。〞法律……由全国人大及其常委会公布法令……国务院令，即行政法规司法解释不得与宪法、法律、行政法规冲突，否那么冲突局部无效在司法工作中具体应用法律、法令的问题包括：•第一，对法律、法令规定不够具体明确而使理解和执行有困难的问题进行解释•第二，由于情况的变化，对某类案件的处理依据因有不同理解而需作出解释•第三，为统一审理案件的标准而就某一类具体案 件说明应如何理解和执行某些法律、法令规定•第四，对各司法机关之间应如何依据法律、法令规定的精神相互配合审理案件进行解释在我国，从法理上广义的司法解释就是指由最高人民法院和最高人民检察院对审判和检察工作中具体应用法律问题所作的具有普遍司法效力的解释司法解释的形式分为“解释〞、“规定〞、“批复〞三种•司法解释是国家最高司法机关对司法工作中具体应用法律问题所做的解释•司法解释分为最高人民法院的审判解释、最高人民检察院的检察解释和这两个机关联合作出的解释•审判解释和检察解释有原那么性分歧时，应报请全国人大常委会解释或决定•物业管理的司法解释最高人民法院民事审判第一庭起草了?关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释?、?关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释?这两部司法解释分别经最高人民法院审判委员会第1464、1466次会议通过，与2021年5月25日公布，2021年10月1日实施两个司法解释修订稿数十次易稿 时间长：2003年国务院?物业管理条例?出台后，最高人民法院就展开了制订司法解释工作，历时6年，备受社会各界关注

立法慎重：经公开征求对司法解释修改建议、最高人民法院审判委员会第1464、1466次会议通过等程序，数十次易稿范围广：涉及业主、业主大会、业主委员会、开发商、物业效劳企业等多方利益均衡利益：各方利益的博奕?关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释?司法解释之规定•为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保 护当事人的合法权益，根据?中华人民共和国物 权法?等法律的规定，结合民事审判实践，制定 本解释。不动产所有权的构成建筑物区分所有权的构成 业主的建筑物区分所有权?中华人民共和国物权法?第六章•专有局部享有所有权。俗称“专有权、私有权〞•专有局部以外的共有局部享有共有权。因这种共有为“按份共有〞故亦称“共用局部的持份权〞•专有局部以外的共有局部享有共同管理的权利。也称“业主大会组织的成员权〞建筑物区分所有权的法律关系 专有局部建筑物物权关系基地 共用局部〔共有局部〕所有权使用权〔地上权、租赁权等〕 业主大会〔区分所有权人集会〕建筑物区分所有权管理人业主委员会管理组织标准根底 业主、物业使用人 管理效劳人〔物业管理公司〕?物权法?--------------国家根本法律?物业管理条例?-----国家行政法规 物业管理司法解释 各地方物业管理法规及国家各部委行政规章 管理规约〔业主公约) 业主大会决议、决定?物业管理条例?确立的根本制度

1.业主大会制度

2.业主公约制度

3.物业管理招投标制度

4.物业承接验收移交制度

5.物业管理企业资质管理制度6.物业管理专业人员职业资格制度

7.住房专项维修资金制度•司法解释第一条规定依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有局部所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有局部，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且开展商已经客观上实际交付了房屋的,房屋购置者仍然是房屋所有权人------符合物权法之第十五条规定但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押……不得对抗善意第三人登记并非取得所有权，登记只能取得所有权证书•对于不动产物权：•其依法律行为而发生变更者，按照物权法不动产统 一登记规定，即无论其所有权的移转，担保物权、 或用益物权的设定，及不动产物权的抛弃，均须经 登记，始生效力-----物权法之第九条规定•非依法律行为而取得不动产物权，如买卖、赠与、 继承、遗赠、拍卖、夫妻共有、合法建造、强制执 行、公用征收、法院判决、仲裁委裁决等，非经登 记，不得处分----物权法之第十五条以及第二章第 三节之规定2021-02-2317?中华人民共和国物权法?第二章第三节之规定：第三节其他规定第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条因合法建造、撤除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。业主的概念业主与非业主使用人身份界定 业主……?中华人民共和国物权法?规定的建筑物区分所 有权人 ……?物业管理条例?规定的房屋所有权人 非业主使用人……物业使用人、住户、租户等 不动产所有权……按国际惯例以产权证书确认没有办理产权证书……签订了售房合同开展商将客观上已经交付了房屋业主业主非业主的界定严格以产权证书〔或售房合同〕和?中华人民共和国婚姻法?界定?中华人民共和国婚姻法?之规定 ?中华人民共和国婚姻法?------作为国家根本法律规定了夫妻 共有财产和夫妻个人财产第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的以下财产，归夫妻共 同所有： 〔一〕工资、奖金； 〔二〕生产、经营的收益； 〔三〕知识产权的收益； 〔四〕继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定 的除外； 〔五〕其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。既然是夫妻共同所有，那么无论是否产权证书有无署名夫妻双方 理所当然就应该都是所有权人，即都应该是业主第十八条有以下情形之一的，为夫妻一方的财产：〔一〕一方的婚前财产；〔二〕一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；〔三〕遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；〔四〕一方专用的生活用品；〔五〕其他应当归一方的财产。理所当然，房屋所有权作为夫妻个人财产，一方是所有权人，另一方那么是非所有权人即一方作为所有权人自然就是业主。而另一方非所有权人自然就应该是非业主第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前 财产归各自所有、共同所有或局部各自所有、局部共同所有。 约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法 第十七条、第十八条的规定夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻 一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所 有的财产清偿这里说明作为夫妻业主资格可以依法转化，只要有书面明确约定即可业主身份确实认1.房屋所有权证书登记人，通过查询不动产登记确认；2.房屋买卖合同的合法买受人，以开发商交付房屋所有权的行为确认；3.房屋继承人和受遗赠人，以继承和受遗赠开始时确认；4.房屋合法建造人，以事实行为成就时确认；5.人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定生效赋予房屋所有权；6.房屋所有权作为夫妻双方共同财产所有人•司法解释第二条之规定建筑区划内符合以下条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有局部：〔一〕具有构造上的独立性，能够明确区分；〔二〕具有利用上的独立性，可以排他使用；〔三〕能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有局部的组成局部。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围“〔一〕具有构造上的独立性，能够明确区分；〔二〕具有利用上的独立性，可以排他使用；〔三〕能够登记成为特定业主所有权的客体。〞这三者是任何一个满足即可•司法解释第三条之规定除法律、行政法规规定的共有局部外，建筑区划内的以下局部，也应当认定为物权法第六章所称的共有局部：〔一〕建筑物的根底、承重结构、外墙、屋顶等根本结构局部，通道、楼梯、大堂等公共通行局部，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构局部；〔二〕其他不属于业主专有局部，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。专有局部与共用局部之范围界定确定专有局部与共用局部范围对物业管理的意义与作用：•内容：专有局部——专项效劳、特约效劳 共用局部——常规效劳•责任：专有局部——业主自己负责 共用局部——物业管理公司、业主大会及业主委员 会分别负责•费用：专有局部——业主自己承担 共用局部——物业管理费、专项维修资金、业主大 会及业主委员会决议的分摊•权利与义务不同•有利于解决纠纷墙体 地 板专有局部范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间 天 花墙体中心线专有局部之中心说墙体 地 板专有局部范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间 天 花墙体中心线专有局部之空间说••••专有局部之最后粉刷层说专有局部范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层各种管线的共用局部与专有局部划分专有局部是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施共用局部是指物业管理区域以内，专有局部及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施司法解释存在的问题公共照明、公共通行〔第三条〕、公共通道〔第十五条〕------逻辑错误，混淆了公有制与私有制之界限。在建筑物区划内应当是大家业主共同拥有和共同使用，即共用或共有场所、共用或共有设备具有构造上的独立性------有的专有局部并非具备构造上的独立性能够登记成为特定业主所有权的客体------由于现行房产登记要求四至合围、米层高的限制，许多专有局部并非可以进行产权登记根据规划列入该特定房屋买卖合同中的楼顶平台、露台--------楼顶平台、露台应当属于大家业主之法定共用局部物权法应规定哪些国家财产？•国家财产分为经营性财产与非经营性财产，物权法规定非经

营性国家财产，经营性国家财产由公司法等规定•物权法应当规定的非经营性国家财产，分为：1、公有物〔国家所有国家使用的财产〕，包括国家机关办公设 施〔如人民大会堂〕；军事设施、武器、装备等；矿藏、土 地、山脉、水流、海域等2、公用物〔国家所有公众使用〕，包括道路、机场、车站、码 头、公立公园、公立博物馆、公立图书馆、公立学校、公立 医院等公用物也是任何个人、任何单位无法排他地占有和消费的物品•公共、公用------公有制范畴------国家所有公众使用•共用、共有------私有制范畴------业主共同使用、共同所有•共用局部是建筑物区分所有权核心重要问题•共用局部的是物业管理存在的根底与根源•市政设施、设备之供电、供水、供热、供气、有线电视设施属于国家所有公众使用或市政公用事业单位所有------即公共、公用设施设备------可以成为供电、供水、供热、供气、有线电视设施等市政垄断企业之专有局部得为单独所有权之标的专有局部要件：构造上及使用上独立性使用专用共用〔约定〕区分所有建筑物范围：专有局部及市政设施以外之其他局部 不属于专有局部之附属物一体依约定：无约定依专有局部比例性共用局部持分占有作为分担共用局部负担的准那么、依据基地使用特色共用〔原那么〕专用〔法律、规约、约定〕不得分割 不得单独处分，共用局部持分权应随 专有局部所有权之转移而转移 不得独立办理产权登记•绿地、道路、场所、设施、设备之所有权屋顶外墙地下室外墙停车位DEF C2021-02-23BA楼梯2021-02-23362021-02-23372021-02-2338•司法解释第四条之规定业主基于对住宅、经营性用房等专有局部特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有局部相对应的外墙面等共有局部的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 赋予了业主合理安装太阳能热水器、外挂式空调主机、加装防盗网、封闭阳台的权利合理需要应该从维护建筑物的平安、外观美观以及大家业主共同利益的角度加以充分考虑即不得影响建筑物整体结构、不得破坏或干扰建筑物外观美观、不得破坏或干扰建筑物的规划要求、不得影响消防平安、不得超出建筑物负荷、不得侵害相邻业主的利益广告牌、商业招牌〔除了挂本大厦的招牌外〕的安装对业主合法权益构成了侵害，属于共用局部专用权的范畴•合理使用应该遵循以下原那么：1.合理原那么无论是专有局部所有权还是共用局部的共有权利在行使权利中，都必须把握在合理的限度内，不得滥用权利损害其他区分所有权人的利益如，不得在装修和使用中纯粹或截断支撑承重和抗震结构的墙体、梁柱、天花或地板；不得超出建筑物楼板允许的使用负荷安装过重的大理石、花岗岩地板；不得超负荷安装重型机器等2.整体利益优先原那么维护建筑物整体的平安性、完整性、外观美观性并保持其良好状态维护全体业主的共同利益3.多数原那么对于涉及大家共同利益的事项，尤其是共用局部的利用和收益的处分，应当以绝大多数业主〔即区分所有人〕的同意，通过业主大会以民主协商的方式共同决策4.不得侵犯个人根本利益原那么虽然可通过多数原那么就业主共同利益和共用局部进行共同决策，但在决策中还应该特别注意不得假借维护大家业主共同利益为由侵犯个人根本利益侵犯个人根本利益本质上是一种权利的滥用，是多数人的暴政行为。涉及个人根本利益的行为一般都是不可调和的对抗性矛盾，是对个人人身、财产的严重侵犯，本质上往往也存在着一定程度的违法性无论是在专有局部的使用，还是在共用局部的使用，都不得侵犯个人根本利益应禁止多数人的暴政，禁止以侵犯个人根本利益为代价的多数人滥用权力5.约定原那么即按照契约自由原那么，对于涉及共用局部之专用权，应当通过合同进行约定约定之前必须按照?中华人民共和国物权法?第七十六条规定征得建筑面积过半数、总人数过半数之业主同意当然合同约定应当首先遵守管理规约，遵守业主大会决议，不得影响建筑物的正常使用和平安运行，不得影响相邻业主的利益2021-02-23432021-02-23442021-02-23452021-02-2346•司法解释第五条之规定建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要〞的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。?中华人民共和国物权法?第七十四条“应当首先满足业主的需要〞的规定本身是一个矛盾的规定------购置车位、车库之所有权人是否属于业主？车位、车库之优先购置权?物权法?第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。〞这条本身与?物权法?第七十条所规定的“经营性用房等专有部分享有所有权〞矛盾作为车位、车库本身就是属于经营性用房，何况还有一个“等〞的概念在起作用拥有车位、车库所有权自然也是业主，不过是车位、车库之业主而已拥有车位、车库之业主，自然就可以满足其业主的需要•会所、车位、车库、人防工程、架空层等之所有权屋顶外墙地下室外墙停车位DEFCBA楼梯•司法解释第六条之规定建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。?中华人民共和国物权法?第七十四条第三款：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。〞比较忠实的解释了业主共有车位的概念建筑区划内的车库、车位规划中的车库、车位非规划的车库、车位地下、半地下车库物业效劳企业增加的开发商增加的业主增加的机械车库露天车位非露天车库非人防车位人防车位架空层车库 露天车位物权法第七十四条第三款归全体业主共有独立车库

人民防空法第五条谁开发谁收益物权法第一百一十六条天然孳息由用益物权人获得，谁投资，谁建设谁所有。同时要满足物权法第四十四条战争等紧急情况下之征用车位归属

物权法第七十四条第二款开发商可以出售、附赠、出租车位、车库之所有权?物权法?第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽 车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出 租等方式约定。〞关键词:规划--------以政府规划许可证为准当事人------所有权的初始获得、创设获得、原始获得与继受获得等方式约定-------有约定即OK独立式住宅附设的车位、车库 地下〔人防〕停车位规划内的露天车位 架空层停车位2021-02-23542021-02-2355•司法解释第七条之规定 改变共有局部的用途、利用共有局部从事经营性活动、 处分共有局部，以及业主大会依法决定或者管理规约 依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权 法第七十六条第一款第〔七〕项规定的有关共有和共 同管理权利的“其他重大事项〞。司法解释存在的问题 有关共有和共同管理权利的其它重大事项-------这个面 是非常宽广的，如还应该包括占用、挖掘属于业主共 有的道路、场地、绿地等，承接、查验、办理移交共 用局部，改变建筑物区分所有权之专有局部用途，对 物业管理费、专项维修资金进行审计等 等．．．．．．物权法第六章规定的面积和人数确实定物权法第七十六条规定以下事项由业主共同决定：〔一〕制定和修改业主大会议事规那么；〔二〕制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；〔三〕选举业主委员会或者更换业主委员会成员；〔四〕选聘和解聘物业效劳企业或者其他管理人；〔五〕筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；〔六〕改建、重建建筑物及其附属设施；〔七〕有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有局部占建筑物总面积三 分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他 事项，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数 的业主同意。66.67%33.33%原?物业管理条例?的2/3投票权?物权法?的双2/3投票权所有权人2/3决策权的变化：业主共同决定的专项维修资金，?物权法?使三分之二决策方法 发生根本变化：66.67%33.33%66.67%33.33%赞成反对或弃权赞成反对或弃权赞成反对或弃权实名制•决策的工程也发生变化••1.2.3.4.内容也发生了根本变化：原?物业管理条例?第十二条规定：制定和修改业主公约制定和修改业主大会议事规那么选聘和解聘物业管理企业专项维修资金使用和续筹方案的决定必须经物业管理区域全体业主所持投票权２／３以上通过?物权法?修改为：1.2.•筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金改建、重建建筑物及其附属设施决定上述事项，应当经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意所有权人“双过半〞决策权的变化：25.10%24.90%50.00%同意反对或弃权不参加50.10%49.90%同意反对或弃权•原?条例?的“双过半〞：•?物权法?的“新双过半〞：•业主共同决定的事项，?物权法?使与原?物业管理条例?中双过半决策方法发生根本变化：50.10%49.90%同意反对或弃权为了给以后的司法审判保存有效证据，双过半投票权决策应该实行实名制••1.2.内容也发生了根本变化：原?物业管理条例?第十二条规定：业主大会会议应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加业主大会作出决定必须经与会业主所持投票权１／２以上通过即业主大会作出一般事项决定、决议，应当有1／2以上投票权业主参加， 并经参加业主之中投票权1／2以上同意通过?物权法?修改为：1.2.3.4.5.•制定和修改业主大会议事规那么制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约选举业主委员会或者更换业主委员会成员选聘和解聘物业效劳企业或者其他管理人有关共有和共同管理权利的其他重大事项决定上述事项，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意•司法解释第八条之规定物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有局部面积和建筑物总面积，可以按照以下方法认定：〔一〕专有局部面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；〔二〕建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。不动产登记薄记载的面积以及实测面积可以是建筑面积，也可以是使用面积、套内建筑面积当面积不一致的应该核算成为建筑面积，以保持统一一致性建筑面积、套内建筑面积与使用面积：按照?房产测量标准?〔中华人民共和国国家标准GB/T17986- 2000，国家质量技术监督局2000年2月22日发布，2000年8月 1日实施〕要求：8房产面积测算8．1一般规定8．1．1房产面积测算的内容面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。8．1．2房屋的建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。8．1．3房屋的使用面积

房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的 内墙面水平投影计算。8．1．4房屋的产权面积房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。8．1．５房屋的共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。8．2房屋建筑面积测算的有关规定8．2．1计算全部建筑面积的范围a)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20m以上部位计算建筑面积。c)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊局部，层高在2．20m以上的，按其水平投影面积计算。d)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。e)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。2021-02-2366g)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。h)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。i)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。j)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2．20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。k)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。l)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。m)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。n)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，按其高度在2．20m以上部位的外围水平面积计算。o)有伸缩缝的房屋，假设其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。8．2．2计算一半建筑面积的范围a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。c)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。8．2．3不计算建筑面积的范围a)层高小于2．20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2．20m的地下室和半地下室。b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。c)房屋之间无上盖的架空通廊。d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的局部。g)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。j)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。?房产测量标准?(附录B)成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊：B1成套房屋建筑面积的测算B1.1成套房屋的建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三局部组成。B1.2套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算:a)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计人使用面积。d)内墙面装饰厚度计入使用面积。B1.3套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。B1.4套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积按的规定计算。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。•司法解释第九条之规定物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：〔一〕业主人数，按照专有局部的数量计算，一个专有局部按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的局部，以及同一买受人拥有一个以上专有局部的，按一人计算；〔二〕总人数，按照前项的统计总和计算。业主人数的规定违反根本常识与逻辑应规定为“对于自然人以人头计数，对于法人、组织以独立法人、独立组织的独立个数计数〞！I. 业主总人数确实定 未婚人士产权证书拥有者 已婚，属于夫妻 个人财产 已婚，属于夫妻 共同财产夫妻产权证 书署名者夫妻产权证书未署名者未拥有产权证书者签订了售房合同并获得实际交付房屋的购房者司法解释存在的问题业主人数，按照专有局部的数量计算------由于夫妻共有财产所有权以及合伙人共有财产的存在，那么总人数自然就不能仅仅以专有局部数量统计，应该按照人头计数，这是所有权决定一切的物权原那么所决定的！建设单位未出售的专有局部，按一人计算------那么这显然与“按照专有局部的数量计算〞自相矛盾•司法解释第十条之规定业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。------将行政管理之矛盾转化为民事权利，从根本上禁止住改商将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。------禁止多数人的暴政，禁止以侵犯个人根本利益为代价的多数人滥用权力住宅变成经营性用房在行政审批之前增加了前置条件住宅1、遵守法律、行政法 规和管理规约2、经所有有利害关系 的业主同意经营性 用房行政审批•司法解释第十一条之规定业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主〞。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。---利害关系明确化有利害关系---这个范围是无法穷尽列举！关键所在---遵循“谁主张，谁举证〞之原那么！！利害关系本质上侵害的是权利人的个人根本利益！！•司法解释第十二条之规定 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者 违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规 定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大 会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。------及时行使撤 销权司法解释存在的问题 作出决定之日起一年内--------凭什么要限制一年内？如果业主大会、 业主委员会作出要求大家骑在你头上拉屎拉尿的决定，你只能在 一年内撤销？ 由于物权侵害行为具有持续性、长久性，不适合设定撤销时效的 限制，应该直接采用?物权法?第七十八条规定，不需要另外作 出解释•司法解释第十三条之规定业主请求公布、查阅以下应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：〔一〕建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；〔二〕管理规约、业主大会议事规那么，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；〔三〕物业效劳合同、共有局部的使用和收益情况；〔四〕建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；〔五〕其他应当向业主公开的情况和资料。------业主之知情权的规定•司法解释第十四条之规定建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有局部、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理本钱之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对本钱的支出及其合理性承担举证责任。------符合?物业管理条例?第五十五条之规定•司法解释第十五条之规定业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施以下行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为〞：〔一〕损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物平安或者阻碍建筑物正常使用；〔二〕违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；〔三〕违反规定进行房屋装饰装修；〔四〕违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有局部。•司法解释第十六条之规定建筑物区分所有权纠纷涉及专有局部的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有局部的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。--------对物业使用人的解释2021-02-2382••司法解释第十七条之规定本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购置尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。--------对建设单位的扩张性解释司法解释第十八条之规定人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。--------强化法律、行政法规的审判依据2021-02-2383•司法解释第十九条之规定本解释自2021年10月1日起施行。因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。 --------本司法解释适用之时效再审案件不适用司法解释之规定，为物业效劳企业抗辩司法解释提供了条件?关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释? 疑难问题解答1、没有产权证书是否是业主？开发商是否可以成为业主？司法解释第一条规定，业主分为以下几种：1〕依法登记取得所有权证的房主；2〕根据物权法第二章第三节规定〔事实行为〕取得建筑物专有局部所 有权的房主；包括：开发商、生效法律文书确定的房主、房屋继承 人或被遗赠人等；3〕已经合法占有房屋，但尚未办理产权登记的购房人。2、哪些是业主的专有局部？司法解释第二条规定：1〕具有构造上的独立性，能够明确区分；2〕具有利用上的独立性，可以排他使用；3〕能够登记成为特定业主所有权的客体的房屋、车位、摊位等特定空间均应当认定为业主的专有局部。3、露台是否属于业主的专有局部？司法解释第二条第二款规定，露台属于业主的专有局部必须符合以下条件：1〕规划上专属于特定房屋，2〕建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中。4、业主专有局部之特定空间如何认定？司法解释第二条第二款规定，建筑区划内车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有局部，其中，特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能 够排他私用的空间范围。为方便理解，司法解释进行了适当列 举，即车位、摊位等。5、建筑物的共有局部有哪些？司法解释第三条规定，建筑物的共有局部包括：1〕建筑物的根底、承重结构、外墙、屋顶等根本结构部分；2〕通道、楼梯、大堂等公共通行局部；3〕消防、公共照明等附属设施、设备；4〕避难层、设备层或者设备间等结构局部；5〕其他不属于业主专有局部，也不属于市政公用或者其他人所有的场所及设施等；6〕建筑区划内的土地〔整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外〕。实践中很多建筑物区分所有权纠纷是围绕共有局部产生的除?物权法?第六章规定的法定共有局部，司法解释还就天然共有局部作出了明确规定天然共有局部，即法律没有规定，合同也没有约定，且一般也不具备登 记条件，但从其属性上天然属于共有局部，包括建筑物的根本结构 局部、共用通行局部、共用设施设备局部和共用空间等司法解释明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有局部，是为了便于解决审判实践中的纠纷。因共有局部很难通过列举的方法予以穷尽，按照“非特定权利人所有即为业主共有〞的思路，司法解释还专门作出了兜底性的规定。满足以下两个条件的应当认定为共有局部：1.不属于业主专有局部2.不属于市政公用局部或者其他权利人所有6、业主是否有权合理使用共有局部？司法解释第四条规定：业主基于使用自己的专有局部的合理需要，有权无偿利用屋顶、外墙面等共有局部。7、开发商是否有权将车位卖给非业主？根据物权法第七十四条的规定：规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，此外，才可以将车位车库处分给非业主。司法解释第五条规定，只要开发商已经按照规划确定的车位、车库与专 有局部的比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业 主的，就认为其已经“首先满足业主的需要了〞，其余的车位、车库就 可以处分给非业主。8、业主共有道路或场地增设的车位应归谁所有？根据物权法第七十四条第三款的规定：如果该车位是在规划的车位之外 的，应属业主共有。规划之内那么属于开发商专有局部，即归属于开 发商所有。9、业主共同决策应怎样统计建筑物总面积？物权法第七十六条第二款规定：决定筹集和使用维修资金；改建、重建建 筑物及其附属设施的应当经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业 主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专 有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据司法解释第八条规定：•〔一〕专有局部面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物 权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋 买卖合同记载的面积计算；•〔二〕建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。10、业主共同决策怎样统计业主人数和总人数？物权法第七十六条第二款规定：决定筹集和使用维修资金；改建、重建 建筑物及其附属设施的应当经专有局部占建筑物总面积三分之二以上 的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应 当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 同意。根据司法解释第九条规定：〔一〕一个专有局部按一个业主计算〔同一买受人拥有一个以上专有部 分的，按一人计算〕；尚未出售和虽已出售但尚未交付的局部，按一 个业主计算。〔二〕总人数为前项统计的总和。11、“住改商〞是否可以少数服从多数？按照?物权法?第77条规定，“住改商〞行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。?物权法?施行后，在实践中有做法是按照多数决定来确定有利害关系 业主的意见。这既没有法律依据，也违反了?物权法?第77条的立 法目的。针对这种情况，司法解释特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以 多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。实行有利 害关系的业主“一票否决权〞12、业主应当如何及时行使“决议撤销权〞？司法解释第十二条规定，业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵 害其合法权益或者违反了法律规定的程序，有权请求法院依法撤销， 该申请撤销的期限为知道或者应当知道决定之日起一年内行使，否 那么，法院将不予支持。13、业主的知情权有哪些？司法解释第十三条规定，业主请求公布、查阅以下情况和资料的，人民法院应予支持：〔一〕建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；〔二〕管理规约、业主大会议事规那么，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；〔三〕物业效劳合同、共有局部的使用和收益情况；〔四〕建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；〔五〕其他应当向业主公开的情况和资料。?关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释?•司法解释之规定 为正确审理物业效劳纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根 据?中华人民共和国民法通那么?、?中华人民共和国物权法?、 ?中华人民共和国合同法?等法律规定，结合民事审判实践，制 定本解释。司法解释存在的问题 建议将“等法律规定〞修改为“?物业管理条例?等法律、行政法规 规定〞 司法解释应当按照?中华人民共和国人民法院组织法?第三十三 条所规定的就具体应用法律、法令的问题进行解释•司法解释第一条之规定建设单位依法与物业效劳企业签订的前期物业效劳合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业效劳企业签订的物业效劳合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。--------赋予了?前期物业效劳合同?、?物业效劳合同?的法律约束力合同的有效性关键取决于“依法〞二字•依法之含义：前期物业效劳合同“依法〞之要件：1.物业效劳企业必须按照?物业效劳企业资质管理方法?第八条规定，具有相应专业企业资质2.前期物业效劳合同由物业效劳企业与建设单位在业主签订售房合同之前签订3.鼓励招标投标方式签订前期物业效劳合同，对于前期住宅物业实行强制性招标投标4.前期物业效劳合同必须是书面形式5.售房合同必须包含前期物业效劳合同约定的内容6.当第一个业主入住获得房屋所有权交付之后，建设单位无权再签订前期物业效劳合同7.首个物业效劳合同生效，前期物业效劳合同同时自行终止•依法之含义：物业效劳合同“依法〞之要件：1.物业效劳企业必须按照?物业效劳企业资质管理方法?第八条规定，具有相应专业企业资质2.合同签订之前，物业效劳合同必须按照?中华人民共和国物权法?第七十六条规定，经全体业主面积过半数，总人数过半数同意3.物业效劳合同必须是书面形式•司法解释第二条之规定符合以下情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：〔一〕物业效劳企业将物业效劳区域内的全部物业效劳业务一并委托他人而签订的委托合同；〔二〕物业效劳合同中免除物业效劳企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业效劳合同包括前期物业效劳合同。--------?前期物业效劳合同?、?物业效劳合同?的无效•合同无效之含义：合同违反?中华人民共和国合同法?第52、53、54条规定的属于无效、免责条款无效、可变更或可撤销合同“物业效劳企业将物业效劳区域内的全部物业效劳业务一并委托他人而签订的委托合同。〞属于违反?物业管理条例?第四十条强制性规定的行为“物业效劳合同中免除物业效劳企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。〞属于?中华人民共和国合同法?第三十九、四十、四十一条所规定的无效的格式条款•司法解释第三条之规定物业效劳企业不履行或者不完全履行物业效劳合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业标准确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业效劳企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。--------赋予了业主依法追究物业效劳企业?前期物业效劳合同?、?物业效劳合同?的合同违约责任的权利物业效劳企业公开作出的效劳承诺及制定的效劳细那么，应当认定为物业效劳合同的组成局部。依据合同默示条款理论，合理扩充了物业效劳企业应承担义务的依据范围即不仅限于物业效劳合同中的明示条款，法律、法规规定、相关行业标准，以及物业效劳企业公开作出的效劳承诺及制定的效劳细那么，也是确定物业效劳企业应尽义务的依据与?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第三条的规定是一致的•司法解释第四条之规定业主违反物业效劳合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业效劳与管理的行为，物业效劳企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。--------赋予了物业效劳企业依法追究业主违反?前期物业效劳合同?、?物业效劳合同?的违约责任以及侵权责任业主追究物业效劳企业责任、物业效劳企业追究业主的责任，都应当遵循“谁主张，谁举证〞的举证原那么•司法解释第五条之规定物业效劳企业违反物业效劳合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业效劳企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。--------明确了违规收费范围，以及业主抗辩的权力•涉及物业效劳收费之部门规章包括：?物业效劳收费管理方法?，国家开展改革委员会、建设部“发改价格〔2003〕1864号〞文件，2003年11月13日颁布，2004年1月1日起实施?物业效劳收费明码标价规定?，国家开展改革委员会、建设部“发改价检[2004]1428号〞文件，2004年7月19日颁布，2004年10月1日起施行?物业效劳定价本钱监审方法〔试行〕?，国家开展改革委员会、建设部“发改价格〔2007〕2285号〞，2007年9月10日公布，2007年10月1日施行•司法解释第六条之规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业效劳企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业效劳企业已经按照合同约定以及相关规定提供效劳，业主仅以未享受或者无需接受相关物业效劳为抗辩理由的，人民法院不予支持。--------赋予了物业效劳企业追究业主交纳物业费的权利物业效劳企业追究业主欠费责任，应当特别注意不要超越二年诉讼时效之规定强化物业管理消费意识，追讨拖欠费用•一般性追讨•••针对性追讨区别性追讨注意二年诉讼时效催款通知书与业主 沟通最后通知书按法律程序 裁决律师函催交简易法庭催交普通法庭催交留置权催交支付令催交•司法解释第七条之规定业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业效劳企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。--------明确了业主连带责任的范围•司法解释第八条之规定业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业效劳企业的决定后，业主委员会请求解除物业效劳合同的，人民法院应予支持。物业效劳企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。--------赋予了业主委员会解除?前期物业效劳合同?、?物业服务合同?的权利?物业效劳合同?的解除应当建立在平等协商一致的根底上，否那么物业效劳企业可能会依法追究业主的违约责任•司法解释第九条之规定物业效劳合同的权利义务终止后，业主请求物业效劳企业退还已经预收，但尚未提供物业效劳期间的物业费的，人民法院应予支持。物业效劳企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。--------?前期物业效劳合同?、?物业效劳合同?终止之后，物业效劳企业退还预收费用的义务•司法解释第十条之规定物业效劳合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业效劳企业退出物业效劳区域、移交物业效劳用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业效劳企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业效劳关系为由，请求业主支付物业效劳合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。业主委员会请求--------建议修改成为“业主请求〞应当注意特别区分合同终止与合同解除之不同合同终止物业效劳企业应当无条件撤出，并办理移交手续•合同终止之含义：能够导致前期物业效劳合同“终止〞之情形：1.前期物业效劳合同期限届满2.售房合同没有包含前期物业效劳合同约定的内容3.物业效劳合同生效4.物业管理公司破产5.物业建筑物撤除或灭失6.物业管理公司与业主或业主大会协商一致同意解除合同7.不可抗力导致合同无法履行8.法律、法规规定的其他情形物业预售、 销售阶段建设施工阶段竣工验收阶段房地产项目可行性研究阶段规划设计阶段 房地产工程开发阶段物业承接查验阶段前期物业管理效劳阶段正常物业管理效劳阶段业主二次装修阶段成立业主大会、选举业主委员会阶段业主入住阶段物业日常效劳阶段物业日常效劳阶段前期物业管理与正常物业管理

前期物业服务合同终止物业管理早期介入阶段首个?物业效劳合同?生效?前期物业效劳合同?期限 届满•合同终止之含义：能够导致物业效劳合同“终止〞之情形：1.物业效劳合同期限届满2.物业管理公司与业主或业主大会协商一致同意解除合同3.不可抗力导致合同无法履行4.物业管理公司破产5.物业建筑物撤除或灭失6.法律、法规规定的其他情形•司法解释第十一条之规定本解释涉及物业效劳企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。--------将物业效劳企业定位成为管理人是?中华人民共和国物权法?的逻辑性错误既然将物业管理企业更名为物业效劳企业，那么，又如何要接着出现“其他管理人〞的字眼？“其他管理人〞应该是“其他管理效劳人〞2021-02-23121•管理人业主•业主大会•业主委员会•行政政府主管部门及相关部门•管理人街道办事处、乡镇人民政府•管理效劳人物业管理公司•管理效劳人，是指业主大会决议、决定或管理负责人或业主委员会雇佣或聘任选聘而执行建筑物管理维护事务者2021-02-23122物权法对物业管理企业名称的重新定位•物业管理企业物业效劳企业•核心------强化效劳意识•效劳重点------业主满意平安、清洁、便利、舒心、标准、保值但物权法将物业效劳企业与管理人并列属于逻辑性错误•应修改为“物业效劳企业或管理效劳人〞•司法解释第十二条之规定因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业效劳合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业效劳纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。--------物业使用人的违规处理•司法解释第十三条之规定本解释自2021年10月1日起施行。本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。--------本司法解释适用之时效再审案件不适用司法解释之规定，为物业效劳企业抗辩司法解释提供了条件司法解释存在的问题第二、第八、第十条，业主委员会诉讼资格确实认？物权法第八十三条“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。〞赋予的诉讼资格是业主个人,而非业主委员会、业主大会客观上，按照?中