购物中心设备运行管理培训课件

购物中心设备运行管理

购物中心设备运行管理2023/1/16购物中心设备运行管理1、设备管理基本概念2、设备运行管理2-1、设备运行管理基本概念2-2、设备运行管理要点2-3、设备运行组织建设2-4、运行管理方案与实施2-5、设备机房管理2-6、主力店设备管理2-7、风险与突发事件管理一、设备管理基本概念

设备管理是以设备为研究对象，追求设备综合效率，应用一系列理论、方法，通过一系列技术、经济、组织措施，对设备的物质运动和价值运动进行全过程管理（从规划、设计、选型、购置、安装、验收、使用、保养、维修、改造、更新直至报废）的科学型管理。它合理运用设备技术经济方法，综合设备管理、工程技术和财务经营等手段，使设备寿命周期内的费用/效益比（即费效比）达到最佳的程度，即设备资产综合效益最大化。一、设备管理—周期与设备生命周期开发建设单位设备购置、安装管理设备规划设计造型购置安装调试验收保修期物业管理单位设备使用管理使用维护维修及改造报废及更新一、设备设施管理4、最大效能5、保值、增值设备设施管理目的3、环保低碳2、安全可靠、经济、合理1、设备完好设备设施管理主要包括：能源管理、维修与保养管理、运行管理执行结果员工素养设备性能、指标现场维修成本及损失知识、信息管理维修体系管理过程一、设备管理的评估要素（5阶6维）TextinhereTextinhere管理者和操作者的过程设备系统运行过程中数据采集归类分析运行方案设定调整对指导

二、设备运行管理—设备运行管理的概念管理要点3.1运行计划的编制、实施3.2设备运行巡视与检查3.3设备的监测（状态、数据、分析）3.4周期性试验、检验二、设备运行管理—运行管理要点同步磨损自动控制与手动控制相结合舒适性与节能要求服务品质与经营需求季节与应急保障编制依据

二、设备运行管理—运行管理要点3.1运行计划的编制、实施（一）、服务品质与经营要求1、服务品质：例如商场卫生间提供热水，商管热水循环泵、或电热水器就需根据服务承诺运行；2、根据停车场空气质量，开启排风；3、经营要求：例如商场自动扶梯根据商户情况，合理调整运行方向，保障商户客流流向合理。

3.1运行计划的编制二、设备运行管理—运行管理要点（二二））、、季节节与与应应急急保保障障1、根根据据季季节节变变化化调调整整运运行行方方案案：：例例如如夏夏季季根根据据负负荷荷变变化化开开启启冷冷冻冻机机；；根根据据日日落落时时间间室室开开启启外外景景观观、、泛泛光光照照明明；；根根据据天天气气情情况况调调整整电电动动遮遮阳阳帘帘等等。。2、冬冬季季防防冻冻运运行行：：开开启启电电伴伴热热及及防防冻冻设设备备；；系系统统防防冻冻泄泄水水等等二、设备运行行管理—运行管理要点点编制不常用设设备的测试运运行计划：如：发电机组组定期测试、、运行；消防系统定期期测试运行；；EPS系统切换试验验；二、设备运行行管理—运行管理方案案与实施同步磨损：水泵、风机、、机组等连续续运转设备运运行与备用定定时切换（通通常一周左右右），保证同同步磨损。（三）、关于于同步磨损；；二、设备运行行管理—运行管理方案案与实施二、设备运行行管理—运行管理方案案与实施（四）、手动动与自动控制制相结合自动控制与手手动控制：1、根据需要自自动调整运行行工况；2、定期校对传传感器精确度度；3、重点设备自自动控制需人人工监管、验验证。（五）、舒适性与节能能要求：1、根据制冷机机的负荷情况况调节冷冻机机、冷却泵、、冷冻泵、冷冷却塔的运行行数量，设定定合理的出水水温度从而达达到节能目的的；2、卖场及地下下停车场按集集团标准设置置合理照度，，保证舒适，，同时根据营营业特性调整整，达到节能能要求；3、检测卖场温温湿度；4、过渡季节通通过新风量调调节保证舒适适与节能；5、调整变压器器运行，减少少空耗能耗。。二、设备运行行管理—运行管理要点点1、设施设备的使使用要求操作人员应熟熟练掌握并严严格按操作规规程进行操作作，并做好相相应的运行记记录。要合理理使用设备设设施，严禁超超负荷使用设设备设施，保保持操作机构构灵敏可靠。。3.1运行计划的实实施二、设备运行行管理—运行管理要点点2、大型活动的实实施及配合1）经常性的举办办各类大型活活动，工程运运行管理在通通常内容的基基础上增加了了大型活动的的配合实施，，包括各种设设备的接驳、、搭建、运行行保障等。2）为保证证大型型活动动的实实施效效果，，应建建立规规范的的程序序和标标准，，最大大限度度地减减少因因配合合不到到位而而造成成活动动失败败或不不良影影响3.1运行计计划的的编制制、实实施二、设设备运运行管管理—运行管管理要要点3、运行行计划划的编编制基基本内内容：：设备名名称、、开启启日期期、开开启时时间、、关闭闭时间间、运运行方方式、、运行行专业业、巡巡视专专业、、管控控负责责人、、注意意事项项等3.1运行计计划的的编制制、实实施二、设设备运运行管管理—运行管管理要要点4、设备运运行的的实施施要求要求严严格按按操作作规程程操作作；根根据实实际效效果动动态调调节，，使设设备运运行更更经济济更合合理；；观察察设备备运转转情况况，通通过仪仪器仪仪表、、声音音、气气味、、温度度发现现异常常情况况；设设备故故障应应停机机检查查及排排除，，并做做好故故障排排除记记录。。二、设设备运运行管管理—运行管管理要要点3.1运行计计划的的编制制、实实施5、其他他内容容：1、培训：通过过培训训提高高管理水水平、、帮助助员工工熟悉悉设施施设备备的构构造和和性能能。2、考核：通过考考核改改变员员工的的行为为，提提高员员工的的能力力。3、检查查：各各级级管管理理人人员员定定期期对对设设备备设设施施进进行行检检验验抽抽查查，，周周期期为为日日检检、、周周检检、、月月检检、、季季检检、、年年检检相相结结合合，，发发现现问问题题通通过过分分析析现现有有过过程程的的状状况况确确定定改改进进方方案案，，实实施施改改进进并并评评价价改改进进的的结结果果3.1运行行计计划划的的编编制制、、实实施施二、、设设备备运运行行管管理理—运行行管管理理要要点点3.2设备备运运行行巡巡视视与与检检查查设备备运运行行巡巡视视、、检检查查日常巡检表格部门领导监督复查机制第三方（品质部）检查机制二、、设设备备运运行行管管理理—运行行管管理理要要点点3.2设备备运运行行巡巡视视与与检检查查—记录录按照照公公司司所所拟拟定定的的巡巡视视制制度度要要求求进进行行执执行行，，做做好好日日常常巡巡视视、、检检查查记记录录，，监监控控运运行行状状态态，，确确保保正正常常运运行行。。二、设备备运行管管理—运行管理理要点3.2设备运行行巡视与与检查—现场操作作红外线点点温仪测测量电缆缆接头温温度二、设备备运行管管理—运行管理理要点每半个月月晚间闭闭灯巡视视变电站站高压设设备，观观察是否否放电情情况3.2设备运行行巡视与与检查—现场操作作BA系统，观观察设备备运行情情况中央空调调开启观观察运行行数据二、设备备运行管管理—运行管理理要点景观照明明巡视每月一次次湿式报报警器放放水测试试每天检查查消防、、喷淋系系统压力力巡视水泵泵和电动动机运行行情况3.2设备运行行巡视与与检查—-现场操作作二、设备备运行管管理—运行管理理要点巡视制度度落实的的案例2011年1月CBD万达广场场技工在在设备巡巡检时，，发现B座照明供供电母线线运行温温度异常常，经检检查为母母线接头头垫片碎碎裂，造造成虚接接导致母母线温度度过高。。工程部部强电技技工很好好的落实实巡视制制度，巡巡视设备备到位把把设备运运行安全全隐患及及时发现现排除，，避免故故障的扩扩大。检查中母母线温度度异常母线故障障排查母线故障障处理3.2设备运行行巡视与与检查—-现场操作作二、设备备运行管管理—运行管理理要点1、设备运行行状态标标准（设计参数数、设备参数、环境参数数）2、运行数据据的监测测（提供各项项合理参参照数据据，提高高购物中心整体体营运品品质）3、运行数据据分析（评估各系系统的能能效和可可靠性）例如：中中央空调调运行，，逐日统统计室外外温度、、机组负负荷、能能耗等，，分析运运行的合合理性。。二、设备备运行管管理—运行管理理要点3.3设备的监监测----数据统计计、分析析3.4周期性试试验、检检验周期性预预防检测测、试验验范围应应包括政政府强制制性的、、行业惯惯例的、、内部特特殊要求求的系统统或设备备，购物物中心具具体检测测内容包包括特种种设备及及计量器器具的检检测二、设备备运行管管理—运行管理理要点二、设备备运行管管理—设备运行行组织建建设1、人员配配配置2、岗位职责责、管理制制度、操操作规程程的建立立在总经理理领导下下的工程程副总、部门经理理负责制制原则；一确保信息息收集和和反馈的的原则二1、人员配置一一按需增减减人员确确保设备备正常运运行及人人员安全全按专业系系统分工工配置的的原则三四二、设备备运行管管理—设备运行行组织建建设二二一二一2、岗位职责、管理制度、操作规程的建立细化责任任管理，，明确了岗位责任任制、上下级关关系一明确规定定工程人人员值班班安排、、责任范范围、值值守要求求及工工作内容容、工作标标准等二三指导运行操作作，规范操作作流程二、设备运行行管理—设备运行组织织建设设备运行管理理制度工程部安全管管理制度工程部机房管管理制度工程部交接班班管理制度工程部运行值值班巡视制度度设备缺陷管理理制度交接班管理制度二、设备运行行管理—设备运行组织织建设二、设备运行行管理—设备运行组织织建设工程部机房管管理制度:１.变配电机房管管理制度２.电梯机房管理理制度３.发电机房管理理制度４.冷水机房和风风机房管理制度５.消控中心和弱弱电机房管理理制度６.锅炉房和换热热站管理制度等设备运行操作作规程1、配电室高低低压设备操作作规程2、发电机操作作规程3、冷水机组操操作规程4、中控室设备备操作规程5、水泵操作规规程6、消防水停、、送操作规程程二、设备运行行管理—设备运行组织织建设设备间硬件标准统一化系统化标准化二、设备运行行管理—设备机房管理理总部建造标准二、设备运行行管理—设备机房管理理非涉水机房：地坪涉水机房：铺砖中控室：防静电地板1、管理制度度、操作流程程、各种票证证上墙二、设备运行行管理—设备机房管理理2、标识要清晰晰、正确，样样式统一，位位置一致、规规范二、设备运行行管理—设备机房管理理二、设备运行行管理—设备机房管理理设备间内的消防器材和工（用）具摆放位置要准确、合理

设备间内的消防器材和工（用）具摆放位置要准确、合理

设备间要整洁、明亮、温湿度适宜，通风良好，须有防鼠、防虫措施3、设备间要有有巡视表，巡巡视表中要注注明机房巡视视的要点；重重点机房要有有系统、登记记制度二、设备运行行管理—设备机房管理理1、监督管理要要求每月应定期组织巡检检，并形成记录录，双方确认认。对于巡检检发现使用设设施设备存在在的问题，提提出整改意见见并于整改后后组织复检。。除了每月对主主要设施设备备定期巡检外外，对其它设设施设备进行行不定期抽检或或主题抽检。每次不定期期抽检间隔不不应超过3个月。二、设备运行行管理—主力店设备管管理1）各运行记录2）定期检测记记录3）变配电所运行行记录4）电梯运行记录录5）定期检测记录录6）各机房巡视视记录7）中央空调冷冷水机组及及其配套泵泵类运行记记录2、定期巡检检、抽检内内容二、设备运运行管理—主力店设备备管理运行记录资料完整现场运行记录齐全、填写清楚2、定期巡检检、抽检内内容8）设施、设设备检测资资料9）消防、电梯梯等设施设设备年度检检测资料10）压力容器器年度检测资资料11）安全用具具检测资料12）计量用具具检测资料料13）排烟、噪音音等环保检检测资料二、设备运运行管理—主力店设备备管理2、定期巡检检、抽检内内容14）各机房环环境状况15)变配电所、、冷水机房房的环境状状况16)电梯机房环环境状况二、设备运运行管理—主力店设备备管理2、定期巡检检、抽检内内容17)重点机房的的运行状态态检查配电室消防防器材合理理配电室安全全用具齐全全供回水压力力是否在正正常范围二、设备运运行管理—主力店设备备管理2、定期巡检检、抽检内内容18)工作人员是是否持有效效上岗证如：变配电、电电梯等特殊殊工种工作作人员是否否持有效上上岗证电工特种作作业操作证证饮用水从业业人员健康康证二、设备运运行管理—主力店设备备管理3．经验教训训在购物中心心实际运行行管理中，，因主力店店管理设备备管控不到到位，严重重影响了购购物中心的的正常营运运和经营。。作为购物物中心管理理方必须在在日常的运运行管理中中加强主力力店的管控控。设备运运行达到管管理方设备备运行的各各项指标和和规定。以以确保整体体物业运行行安全。二、设备运运行管理—主力店设备备管理4、主力店设备备管理案例例下面见附图图列举了几几个实例照照片，均因因对主力店店管理设备备因监管不不力，造成成非直管设设备出问题题实例照片片:二、设备运运行管理—主力店设备备管理扶梯扶手带带损坏；3、施工改造后后留下遗留留问题无人人整改设备机房存放杂物，安全隐患极大风险的分类类风险的应对对应急预案的的编制核心心内容突发事件处处理原则、、过程要求求二、设备运运行管理—风险与突发发事件管理理人身财产风风险设备损坏风风险形象品质风风险安全生产与与职业健康康风险客户不满意意风险技术设备风风险管理（责任任）风险不可抗力风风险筹务期风险险开业庆典风风险营运期风险险工作性质划分时间阶段划分风险性质划分二、设备运运行管理—风险与突发发事件管理理1、商业风险险分类接收风险

采取备份，冗余等手段主动规避

识别风险采用规避措施取消

高概率、高影响等不可规避的风险，调整计划方案转移

购买保险、签认承诺书、保函等二、设备运运行管理—风险与突发发事件管理理2、风险的应应对风险识别清单购买保险签订协议备件备用金预案保证条件3、风险应对对保证条件件二、设备运运行管理—风险与突发发事件管理理跑水火情电梯事故困困人高空坠物停电4、紧急突发发事件预案案清单二、设备运运行管理—风险与突发发事件管理理多栏列表应急处理行动的指挥与协调（3）规定处理中的组织措施和技术措施（2）规定处理中的安全措施，确保人身、财产安全（5）应急处理行为中人员、物资、设备的保障（4）处理后的现场恢复（6）其他：应急培训及演练（7）规定应急救援的各部门的详细职责（1）二、设备运运行管理—风险险与与突突发发事事件件管管理理5、应应急急预预案案的编编制制核核心心内内容容6、突突发发事事件件处处理理原原则则处理理原原则则：：1、按按照照预预案案规规定定实实施施处处理理，，把把损损失失控控制制到到最最低低2、人人员员安安全全安安全全第第一一位位、、财财产产安安全全第第二二位位3、处处理理果果断断、、不不消消极极回回避避4、统统一一现现场场指指挥挥调调度度5、随随事事件件发发展展灵灵活活实实施施预预案案6、避避免免二二次次损损失失及及人人员员伤伤害害二、、设设备备运运行行管管理理—风险险与与突突发发事事件件管管理理7、突突发发事事件件处处理理过过程程要要求求过程程要要求求：：1、相相关关领领导导、、负负责责人人及及时时到到场场2、有有领领导导、、有有组组织织实实施施预预案案3、处处理理过过程程中中加加强强沟沟通通和和联联络络4、重重大大事事件件注注意意保保护护现现场场，，以以备备相相关关部部门门调调查查5、事事件件处处理理后后的的总总结结、、分分析析、、改改进进、、以以提提高高应应急急能能力力6、将将事事故故的的发发生生、、处处理理过过程程及及产产生生的的后后果果及及时时上上报报二、、设设备备运运行行管管理理—风险险与与突突发发事事件件管管理理1、如如何何有有效效加加强强主主力力店店设设备备运运行行管管理理；；2、突突发发事事件件、、工工作作体体会会与与案案例例分分享享；；讨论题谢谢谢！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Thursday,December29,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。21:40:1721:40:1721:4012/29/20229:40:17PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2221:40:1721:40Dec-2229-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。21:40:1721:40:1721:40Thursday,December29,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2221:40:1721:40:17December29,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。29十二二月20229:40:17下下午21:40:1712月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月229:40下下午午12月月-2221:40December29,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/2921:40:1721:40:1729December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。9:40:17下下午9:40下下午午21:40:1712月月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Thursday,December29,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。21:40:1721:40:1721:4012/29/20229:40:17PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2221:40:1721:40Dec-2229-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。21:40:1721:40:1721:40Thursday,December29,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。12月-2212月-2221:40:1721:40:17December29,202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。29十二月月20229:40:17下午21:40:1712月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。十二二月月229:40下下午午12月月-2221:40December29,202216、少少年