资产管理及业务管理知识评估原理

江苏省融资性担保公司从业人员资格认证培训资产评估原理主讲人：孙秉南提纲1资产评估原理资产评估的主要类型担保业务中对抵（质）押资产的管理事项资产评估法律及准则体系抵（质）押贷款业务介绍23456案例分析1、资产评估原理资产评估的概念资产评估的特点资产评估的目的资产评估的主体及客体资产评估的计价标准资产评估的方法1、资产评估原理——资产评估的概念资产评估是指通过对资产某一时点的价值的评定和估价，从而确定其价值的经济活动。具体的说，资产评估是指经国家认定资格的资产评估机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适当的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的社会经济活动。1、资产评估原理——资产评估的特点其一，评估时，不仅考虑现有资产目前的价格，还要考虑其可能实现的预期收益；其二，资产评估不仅在经营者取得资产时进行，必要时还可以在经营过程中和经营终止后进行再评估。市场性是指资产评估是来源于市场、服务于市场的活动。专业性从事资产评估业务的机构是由一定数量和不同类型的专家和专业人士组成。公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性。咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力。预测性是指资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。1、资产评估原理——资产评估的目的狭义目的——对资产评估这一行为本身效度和信度的规定。一般是指以较少的评估投入在规定的期限内评定估算出资产当前在特定资产业务限定下的公开市场上最有可能成交价格的结论。广义目的——对资产评估这一行为所要达到的目标和结果的规定。一般有特定目的和一般目的之分。一般目的——主要是维护资产所有者及相关经济主体的合法权益，并正确核定产权边界和资产价值，正确评估资产经营者的经营成果和实绩。特定目的——对某项具体资产进行评估所要达到的具体目标和结果，包括资产补偿、资产处置、资产纳税、资产抵押或担保，这是每项具体评估工作的出发点和归宿点。1、资产评估原理——资产评估的主体及客体主体——即谁来评估国外：综合评估机构、专业性评估机构、兼营机构我国：资产评估公司、会计师事务所客体——即评估范围

整体资产评估：适用于设立公司、企业股份化改制、发行股票上市、股权转让、企业兼并、收购或分立、联营、组建集团、中外合作、合资、租赁、承包、融资、抵押贷款、法律诉讼、破产清算等目的整体性企业资产评估。

固定资产评估：包括机器设备、建筑物、房地产等各类实体资产的评估。

流动资产评估：包括材料、低值易耗品、在产品、产成品及库存商品、应收账款及预付账款、应收票据、待摊费用及预付费用的评估。

无形资产评估：包括对以下各类无形资产的评估：专利权、著作权、专有技术、秘诀等；特许生产经营权、土地使用权等；车船牌照等；专家网、销售网、客户名单、长期合同等；商誉、驰名商标、奖牌、荣誉证书，企业家自身价值等；

其他资产评估：包括流通股、非流通股、法人股评估。1、资产评估原理——资产评估的计价标准所谓资产评估的计价标准，是指对资产进行价值衡量的依据。例如要评估一建筑机械，是按照它的造价计价还是按照市场卖价计价，还是按出租带来的收益计价，这就是选择计价标准问题。它是资产评估的基础，是确定评估方法的前提。计价标准历史成本标准重置成本标准收益现值标准市场价格标准净变现价值和清算价格标准1、资产评估原理——资产评估的计价标准历史成本标准：是按为业主取得资产时所实际花费的成本对资产进行估价。历史成本也叫原始成本。该标准只能适用于资产购置时间很短或价格稳定不变的情况。重置成本标准：也称现行成本标准，要求按资产的当前购建价格计价。采用这种标准的依据是：不论资产的卖方还是买方，要得到与被评估资产状态（包括地点和位置）同样的资产，就需要花费与其现行成本相等的费用。该标准比历史成本标准有更大的合理性，更适应于一般情况。收益现值标准：企业拥有的债券、股票、专利权等生产或使用功能，之所以还有价值，是因为这些资产能带来收益，因而在市场上有一定的价格。专有技术、商誉以及特许经营权等虽然没有市场价格，但能产生收益，同样是有价值的。这些价值来源于其收益能力，可以按其收益能力大小评估其价值。收益现值标准适用于能独立产生收益且收益比较稳定、易于测算的资产。市场价格标准：对于那些在市场上有频繁交易的资产，评估的最佳计价标准是市场价格。由于市场价格的公开性和客观性，可使资产评估的合理性和可靠性大大提高。市场价格标准的应用，应建立在市场体系较完善的基础上。净变现价值和清算价格标准：这两个标准有一定的共性，都是以资产变卖的价格作为资产计价的标准，且都建立在资产中断使用的假设基础上。净变现价值系指将资产在市场上转卖所能取得的价格扣除变卖过程中发生的成本后的净值。净变现价值标准在抵押资产的评估中经常被使用。清算价格是指企业在破产、倒闭情况下，在有限(较短)的时间内资产被强制拍卖所得的价格。清算价格与净变现价格不同，后者没有时间要求，不是强制性的变卖，因而价格比前者要高。1、资产评估原理——资产评估的计价标准1、资资产评评估原原理———资产评评估的的方法法收益法法市场法法成本法法1、资资产评评估原原理———资产评评估的的方法法收益法法定义：：以资产产的收收益现现值为为计价价标准准对资资产进进行价价值评评估的的方法法。这这里所所指的的收益益是资资产未未来的的收益益，也也就是是企业业预期期的年年利润润。程序：：收集验验证有有关经经营、、财务务状况况的信信息资资料；；计算和和对比比分析析有关关指标标及其其变化化趋势势；预测资资产未未来长长期收收益，，确定定折现现率或或本金金化率率；将预期期收益益折现现或本本金化化处理理，确确定被被评估估资产产价值值。优点：：1、能能真实实和较较准确确地反反映企企业本本金化化的价价格。。2、与与投资资决策策相结结合，，应用用此法法评估估的资资产价价格，，易为为买卖卖双方方所接接受。。缺点：：1、预预期收收益额额预测测难度度较大大。2、评评估中中适用用范围围较小小。1、资资产评评估原原理———资产评估的的方法市场法定义：参照执行市市场上形成成的相同或或类似资产产的公允交交易价格，，确定资产产评估值的的方法。前提条件：：双方有足够够时间和能能力了解实实情；需要有一个个充分发育育活跃的资资产市场（（充分的市市场竞争，，公平市场场买卖双方方没有垄断断和控制））；参照物及其其与被评估估资产可比比较的指标标，技术参参数等资料料是可搜集集到的；一般只适用用于对土地地使用权、、建筑物、、通用工业业设备等各各项资产的的评估；1、资产评评估原理———资产评估的的方法决定现行价价格的基本本因素：基础价格、、供求关系系、质量因因素程序：：程序：明确评估对对象进行公开市市场调查，，寻找参照照物判断选择参参照物把被估资产产与参照物物比较分析调整差差异，做出出结论。优点：1、能更能能反映市场场现实价格格。2、评估结结果易于被被各方面理理解和接受受。缺点：1、需要有有公开及其其活跃的市市场作为基基础，不适适用于缺少少参照物交交易的不完完善市场。。2、不适用用于专用机机器、设备备，大部分分的无形资资产。市场法1、资产评评估原理———资产评估的的方法定义：C——重重置成本重置完完全成本C1——物物理损耗有有形磨损损C2——功功能性损耗耗C3——经经济性损耗耗计算：①评估值=重量成本本-C1-C2-C3②评估值=重量成本本×综合成成新率成本法1、资产评评估原理———资产评估的的方法不同标准对对应不同方方法；方法要与评评估对象相相适应；方法选择受受数据和信信息资料的的制约；为提高准确确性，选用用多种方法法相配合，，互相验证证，弥补某某一方法的的局限性。。方法选择的的原则2、资产评估法法律及准则则体系我国资产评评估法律规规范及制度度体系我国资产评评估准则体体系2、资产评估法法律及准则则体系我国资产评评估法律规规范及制度度体系目前我国资资产评估法法制和规范范体系，已已初步形成成了一套以以国务院颁颁布的《国国有资产评评估管理办办法》为主主干，以财财政部、原原国家国有有资产管理理局等政府府主管部门门颁布的一一系列关于于资产评估估的规章制制度为主体体，以全国国人大及其其常委会、、司法机关关和其他政政府部门颁颁布的其他他相关法律律、司法解解释和规章章制度为补补充的资产产评估法律律规范体系系。内容涵涵盖资产评评估综合管管理、考试试、培训、、注册、机机构审批、、职业规范范、项目管管理、财务务管理、收收费管理、、业务监管管、违规处处罚、清理理整顿、体体制改革等等各个方面面。2、资产评估法法律及准则则体系我国资产评评估法律规规范及制度度体系——《国有有资产评估估管理办法法》1991年年11月16日，国国务院发布布《国有资资产评估管管理办法》》（国务院院91号令令）。该办办法是我国国第一个关关于资产评评估管理的的行政法规规，也是迄迄今为止我我国法律效效力最高的的资产评估估专门法规规。《国有有资产评估估管理办法法》共六章章三十九条条，主要内内容包括（（在其后的的发展中，，有些内容容已经调整整，但仍是是国有资产产评估管理理的重要依依据之一））：规定了必须须进行国有有资产评估估的情形，，包括：资资产转让、、拍卖；企企业兼并、、出售、联联营、股份份经营；与与外国公司司、企业和和其他经济济组织或个个人开办中中外合资经经营企业或或中外合作作经营企业业；企业改改扩建和技技术改造；；企业清算算；按照国国家有关规规定需要进进行资产评评估的其他他情形。此外，国有有资产占有有单位有下下列情形之之一，且当当事人认为为需要的，，可以进行行资产评估估：资产抵抵押及其他他担保；企企业租赁；；需要资产产评估的其其他情形。。2、资产评估法法律及准则则体系我国资产评评估法律规规范及制度度体系——《国有有资产评估估管理办法法》规定了国有有资产评估估的范围，，包括：固固定资产、、流动资产产、无形资资产和其他他资产。规定了国有有资产评估估的组织管管理，包括括国有资产产评估项目目的管理和和资产评估估机构的管管理等。规定了评评估程序序，包括括申请立立项、资资产清查查、评定定估算和和验证确确认等国国有资产产评估和和管理程程序。规定了评评估方法法，包括括：收益益现值法法，重置置成本法法，现行行市价法法，清算算价格法法，国有有资产管管理部门门规定的的其他评评估方法法。规定了违违反本《《办法》》的法律律责任。。《国有资资产评估估管理办办法》的的颁布，，确立了了我国资资产评估估的基本本依据，，是我国国资产评评估法制制建设的的重要里里程碑。。2、资产评估估法律及及准则体体系我国资产产评估法法律规范范及制度度体系——财政部、、资产评评估行政政主管部部门制定定的资产产评估规规章制度度近二十多多年来制制定了120多多个有关关资产评评估管理理的规章章制度，，主要有有以下几几个方面面的内容容：①资产评估估综合管管理方面面，如原原国家国国有资产产管理局局颁布的的《国有有资产评评估管理理办法施施行细则则》（国国资办发发[1992]36号号）；②资格管理理与考试试方面，，如人事事部与原原国家国国有资产产管理局局联合颁颁布的《《注册资资产评估估师执业业资格制制度暂行行规定》》（人职职发[1995]54号），，人事部部与财政政部联合合颁布的的《关于于调整注注册资产产评估师师执业资资格考试试有关规规定的通通知》（（人发[1999]23号））；③注册管理理方面，，如原国国家国有有资产管管理局颁颁布的《《注册资资产评估估师执业业资格注注册管理理暂行办办法》（（国资办办发[1996]35号）；；④机构管理理方面，，如财政政部颁布布的《资资产评估估机构审审批管理理办法》》（财政政部令第第22号号）；2、资产评估估法律及及准则体体系我国资产产评估法法律规范范及制度度体系——财政部、、资产评评估行政政主管部部门制定定的资产产评估规规章制度度⑤评估项目目管理方方面，如如财政部部颁布的的《关于于改进资资产评估估确认工工作的通通知》（（财评字字[1998]136号）；；⑥后续教育育方面，，如财政政部颁布布的《注注册资产产评估师师后续培培训制度度（试行行）》（（财评协协字[199，，8]54号））；⑦执业规范范方面，，如原国国家国有有资产管管理局颁颁布的《《资产评评估操作作规范意意见》（（国资办办发[1996]23号）；；⑧体制改革革方面，，如财政政部颁布布的《关关于资产产评估机机构脱钩钩改制的的通知》》（财评评字[1999]119号））；⑨评估收费费和财务务管理方方面，如如国家物物价局与与原国家家国有资资产管理理局联合合颁布的的《关于于资产评评估收费费管理暂暂行办法法》（价价费字[1992]625号号）。2、资产评估估法律及及准则体体系我国资产产评估法法律规范范及制度度体系——资产评估估相关法法律、法法规和规规章制度度资产评估估法律规规范体系系的重要要组成部部分。这这些法律律、法规规和规章章制度主主要包括括三方面面的内容容：①全国人大大或者人人大常委委会颁布布的法律律，如《《公司法法》、《《证券法法》、《《企业国国有资产产法》、、《合伙伙企业法法》、《《拍卖法法》、《《刑法》》。这些法律律主要是是对需要要进行资资产评估估的情形形做出了了规定；；对企业业国有资资产评估估中评估估机构选选聘以及及评估机机构执业业提出要要求；对对评估机机构、专专业人员员违反法法律规定定的罚则则做出了了规定。。其中最最为重要要的是《《公司法法》，该该法将资资产评估估作为组组建有限限责任公公司和股股份有限限公司过过程中的的重要一一环予以以了明确确规定。。2、资产评估法律律及准则体系系我国资产评估估法律规范及及制度体系——资产评估相关关法律、法规规和规章制度度②司法机关颁布布的司法解释释最高人民法院院颁布的《关关于审理证券券市场因虚假假陈述引发的的民事赔偿案案件的若干规规定》（2003）《关于冻结、、拍卖上市公公司国有股和和社会法人股股若干问题的的规定》（2001）《最高人民法法院关于人民民法院民事执执行中拍卖、、变卖财产的的规定》（2004）最高人民检察察院、公安部部《关于经济济犯罪案件追追诉标准的规规定》等2、资产评估法律律及准则体系系我国资产评估估法律规范及及制度体系——资产评估相关关法律、法规规和规章制度度③相关政府部门门颁布的规章章制度例如财政部颁颁布的：金融融企业国有资资产评估监督督管理暂行办办法、行政单单位为国有资资产管理办法法、事业单位位国有资产管管理办法；国家工商行政政管理总局颁颁布的：公司司注册资本登登记管理规定定；证监会颁布的的：上市公司司收购管理办办法、证券市市场禁入规定定、上市公司司信息披露管管理办法；还有财政部与与国家知识产产权局、国际际林业局、国国际工商行政政管理总局等等部门下发的的关于知识产产权评估管理理、森林资源源资产评估管管理、以非货货币资产出资资的评估管理理等方面的规规定等。2、资产评估法律律及准则体系系我国资产评估估法律规范及及制度体系——资产评估行业业自律管理制制度资产评估行业业试行行政管管理和行业自自律管理相结结合的管理体体制，形成了了较为完备的的行业自律管管理体系。①建立起了了注册资产评评估师注册管管理制度；②建立了会会员管理体系系；③建立了后后续教育培训训体系；④发布了资资产评估准则则；⑤建立了行行业职业质量量自律监管制制度。2、资产评估法律律及准则体系系我国资产评估估准则体系资产评估工作作具有很强的的专业性，世世界各国和地地区在资产评评估行业发展展过程中，大大都根据需要要制定了本国国、本地区的的资产评估准准则，用于指指导注册资产产评估师执业业。资产评估估准则的完善善和成熟程度度在一定程度度上反映了一一个国家或地地区评估业发发展的综合水水平。1996年，，在总结资产产评估理论研研究和实践经经验的基础上上，中国资产产评估协会开开始启动制定定资产评估准准则的工作。。2004年2月，财政部部正式发布了了《资产评估估准则——基基本准则》和和《资产评估估职业道德准准则——基本本准则》，标标志着我国资资产评估准则则体系初步形形成。2007年11月28日日，财政部发发布了中国资资产评估准则则体系，同时时发布包括8项新准则在在内的15项项资产评估准准则，标志着着比较完整的的资产评估准准则体系初步步建立。2008年11月28日，，中国资产评评估协会又发发布了3项新新的准则。至至2011年年，财政部和和中评协累积积共发布21个评估准则则。包括2个个基本准则、、8个具体准准则、4个评评估指南和7个指导意见见。标志着评评估时间全面面进入准则规规范阶段。2、资产评估法律律及准则体系系①从资产评估估准则体系横横向关系上划划分，资产评评估准则包括括业务准则和和职业道德准准则两个部分分。②从资产评估估准则体系纵纵向关系上划划分，资产评评估准则分为为不同的层次次。我国资产评估估准则体系2、资产评估法律律及准则体系系第一层次为资资产评估基本本准则。它是注册资产产评估师执行行各类资产类类型、各种评评估目的的资资产评估业务务的基本规范范，是各类资资产评估业务务中所应当共共同遵守的基基本准则。基本准则在整整个评估准则则体系中占有有极为重要的的地位。基本准则是我我国评估准则则体系的一大大特点，目前前在各国评估估准则及国际际评估准则中中并没有类似似的基本准则则部分，我国国资产评估基基本准则是将将各类资产评评估的共同规规范进行有机机结合的首次次尝试。第二二层层次次为为资资产产评评估估具具体体准准则则。。资产产评评估估具具体体准准则则分分为为程程序序性性准准则则和和实实体体性性准准则则两两部部分分。。程序序性性准准则则是是关关于于注注册册资资产产评评估估师师通通过过履履行行一一定定的的专专业业程程序序完完成成评评估估业业务务、、保保证证评评估估质质量量的的规规范范，，包包括括评评估估程程序序、、评评估估业业务务约约定定书书、、评评估估工工作作底底稿稿、、评评估估报报告告等等。。为为避避免免在在程程序序上上出出现现重重大大的的遗遗漏漏或或疏疏忽忽，，保保证证评评估估的的质质量量。。实体体性性准准则则针针对对不不同同资资产产类类别别的的特特点点，，分分别别对对不不同同类类别别资资产产评评估估业业务务中中的的注注册册资资产产评评估估师师执执业业行行为为进进行行规规范范。。根根据据我我国国资资产产评评估估行行业业的的惯惯例例和和国国际际上上的的通通行行做做法法，，实实体体性性准准则则主主要要包包括括企企业业价价值值评评估估准准则则、、无无形形资资产产评评估估准准则则、、不不动动产产评评估估准准则则、、机机器器设设备备评评估估准准则则、、珠珠宝宝首首饰饰艺艺术术品品评评估估准准则则等等。。我国国资资产产评评估估准准则则体体系系2、、资产产评评估估法法律律及及准准则则体体系系第三三层层次次为为资资产产评评估估指指南南资产产评评估估指指南南包包括括对对特特定定评评估估目目的的、、特特定定资资产产类类别别（（细细化化））评评估估业业务务以以及及对对资资产产评评估估中中某某些些重重要要事事项项的的规规范范第四四层层次次为为资资产产评评估估指指导导意意见见资产产评评估估指指导导意意见见是是针针对对资资产产评评估估业业务务中中的的某某些些具具体体问问题题的的指指导导性性文文件件。。该该层层次次较较为为灵灵活活，，针针对对评评估估业业务务中中新新出出现现的的问问题题及及时时提提出出指指导导意意见见，，某某些些尚尚不不成成熟熟的的评评估估指指南南或或具具体体评评估估准准则则也也可可以以先先作作为为指指导导意意见见发发布布，，待待实实践践一一段段时时间间或或成成熟熟后后再再上上升升为为具具体体准准则则或或指指南南。。我国资产产评估准准则体系系3、抵（质））押贷款款业务介介绍抵押贷款款的定义义抵押是以抵押押人所有有的实物物形态为为抵押主主体，以以不转移移所有权权和使用用权为方方式作为为债务担担保的一一种法律律保障行行为。借款人在在法律上上把自己己的财产产所有权权作为抵抵押而取取得的银银行贷款款称为抵抵押贷款款。抵押品通通常包括括有价证证券、国国债券、、各种股股票、房房地产、、以及货货物的提提单、栈栈单或其其他各种种证明物物品所有有权的单单据。3、抵（质））押贷款款业务介介绍抵（质））押品的的分类存货抵押押：商品、原原材料，，在制品品和制成成品抵押押客账抵押押：应收账款款作为担担保证券抵押押：股票、汇汇票、期期票、存存单、债债券等作作为抵押押设备抵押押：以机械设设备、车车辆、船船舶等作作为担保保不动产抵抵押：土地、房房屋等不不动产抵抵押。人寿保险险单抵押押：是指在保保险金请请求权上上设立抵抵押权，，它以人人寿保险险合同的的退保金金为限额额，以保保险单为为抵押，，对被保保险人发发放贷款款。3、抵（质））押贷款款业务介介绍银行抵押押贷款的的主要品品种———企业房地地产抵押押贷款企业流动动资金贷贷款中的的房地产产抵押贷贷款贷款用途途为企业业日常流流动资金金周转，，期限为为一年以以内企业固定定资产贷贷款中的的房地产产抵押贷贷款用于借款款人固定定资产投投资项目贷款款中的房房地产抵抵押贷款款银监部门门“三个个办法一一个指引引”中对对项目贷贷款的借借款人、、项目特特征和资资金来源源做出明明确的规规定3、抵（质））押贷款款业务介介绍银行抵押押贷款的的主要品品种———企业房地地产抵押押贷款项目贷款款中的房房地产抵抵押贷款款银监部门门“三个个办法一一个指引引”中对对项目贷贷款的借借款人、、项目特特征和资资金来源源做出明明确的规规定。（一））贷款款用途途通常常是用用于建建造一一个或或一组组大型型生产产装置置、基基础设设施、、房地地产项项目或或其他他项目目，包包括对对在建建或已已建项项目的的再融融资；；（二））借款款人通通常是是为建建设、、经营营该项项目或或为该该项目目融资资而专专门组组建的的企事事业法法人，，包括括主要要从事事该项项目建建设、、经营营或融融资的的既有有企事事业法法人；；（三））还款款资金金来源源主要要依赖赖该项项目产产生的的销售售收入入、补补贴收收入或或其他他收入入，一一般不不具备备其他他还款款来源源。3、抵（质质）押押贷款款业务务介绍绍银行抵抵押贷贷款的的主要要品种种———企业存存货质质押贷贷款就地仓仓储融融资——银银行根根据协协定雇雇用第第三方方（通通常称称为就就地仓仓储公公司））充当当存货货控制制人（（银行行）的的代理理人来来管理理存货货。信托收收据融融资——借借款人人将货货物存存入公公开仓仓库，，或就就地保保存但但无需需第三三者参参与货货物保保管，，当货货物销销售后后，借借款人人当天天应将将销售售收入入转到到贷款款者账账户。。质押单单存货货融资资——质质押单单是一一个由由第三三方定定期签签发给给贷款款银行行的文文书实实际上上，第第三方方的此此种业业务替替代了了银行行工作作人员员对企企业的的监管管。3、抵（质质）押押贷款款业务务介绍绍银行抵抵押贷贷款的的主要要品种种———企业存存货质质押贷贷款存货质质押贷贷款的的适用性性：经营营的商商品适适于质质押、、仓储储方式式可实实现转转移占占有的的贸易易流通通类企企业。。满足足中小型型商业业和贸贸易企企业的融资资需要要。存货质质押贷贷款的的质押押物的的条件：①产产权明明确②物物理、、化学学性质质稳定定③价价格稳稳定，，市场场活跃跃，易易于变变现④规规格明明确，，便于于计量量⑤有有明确确依据据确定定实际际价值值3、抵（质质）押押贷款款业务务介绍绍银行抵抵押贷贷款的的主要要品种种———房地产产开发发企业业贷款款房地产产开发发企业业以其其开发发的土土地作作为抵抵押资资产是是一类类较为为特殊殊的抵抵押贷贷款。。建建议使使用封封闭式式抵押押贷款款管理理方式式，将将土地地抵押押贷款款转成成在建建工程程抵押押。①规避避重复复抵押押的风风险；；②规避避无法法监控控销售售收入入的风风险；；③房地地产开开发企企业提提出追追加贷贷款额额度的的申请请时，，审查查房地地产开开发企企业投投入的的自有有资金金是否否已达达到总总投资资的35%。3、抵（质）押押贷款业务务介绍银行抵押贷贷款的主要要品种———个人住房贷贷款的类型型个人住房商商业性贷款款——个人住住房商业性性贷款，是是银行信贷贷资金所发发放的自营营贷款。。个人住房公公积金贷款款——个人住住房公积金金贷款，是是政策性的的住房公积积金所发放放的委托贷贷款。个人住房组组合贷款——凡符合合个人住房房商业性贷贷款条件的的借款人同同时缴存住住房公积金金，在办理理个人住房房商业性贷贷款的同时时还可向银银行申请个个人住房公公积金贷款款3、抵（质）押押贷款业务务介绍银行抵押贷贷款的主要要品种———个人汽车消消费贷款的的类型抵房买车贷贷款新车抵押贷贷款房车组合贷贷款第三方自然然人保证贷贷款。经销商担保保贷款3、抵（质）押押贷款业务务介绍贷款方式抵押贷款分分为最高额抵押押与传统抵押最高额抵押押，是指抵押押人与抵押押权人协议议，在最高高债权额限限度内，以以抵押物对对一定期间间内连续发发生的债权权作担保最高额抵押押与传统抵抵押区别在于（1）最高高额抵押所所担保的债债权为不确确定债权；；（2）最高高限额抵押押所担保的的债权通常常为将来的的债权；（3）最高高限额抵押押必须预定定最高限额额外负担；；（4）最高高限额抵押押权不随主主债权的转转移而转移移。3、抵（质）押押贷款业务务介绍抵押率的设设定（通常常标准）以房产抵押的，抵押率率最高不得得超过70%；以交通运输工工具、通用用机器设备备和工具抵押的，抵抵押率最高高不得超过过60%；；以专用机器设备备和工具，，无形资产产（含土地使用用权）和其他财产抵押的，抵抵押率最高高不得超过过50%。。60%50%70%3、抵（质）押押贷款业务务介绍银行抵押贷贷款发放中中存在的问问题有关规定对对抵押的登登记部门确确认不统一一，致使银银行无所适适从法定登记部部门对有些些贷款抵押押物未开办办登记业务务有些抵押物物办理抵押押登记难度度较大抵押权的实实现难度较较大4、资产评估的的主要类型型资产的概念念资产是为特特定的经济济主体所控控制并预期期会给该经经济主体带带来经济利利益的资源源。即能够为经济主体提供未来经济利益，这也是资产的本质所在。也就是说，不管是有形的还是无形的，要成为资产，必须具备能产生经济利益的能力，这是资产的第一要义。资产的经济属性即必须是为经济主体所控制，也就是说，资产所产生的经济利益能可靠地流入该经济主体，为该经济主体提供服务能力，而不论该经济主体是否对它拥有所有权，这是资产的第二要义。资产的法律属性资产的概念包含两个要义4、资产评估的的主要类型型“资产”与与“财产””在含义上上是有区别别的。一般般来讲只有有作为生产产要素投入入生产经营营活动的财财产才叫““资产”，，它一般具具有增值的的要求，而而其他财产产则不具有有这种要求求。因此，，在我国，，习惯上称称企业的财财产为资产产(意指盈盈利性财产产)，而称称一般事业业单位或个个人家庭的的钱财为财财产(非盈盈利性财产产)。资产的概念念——资产与财产产的区别4、资产评估的的主要类型型资产的分类类按是否有实实体形态按移动特性性按在生产过过程中的变化特特征资产动产不动产流动资产固定资产无形资产有形资产4、资产评估的的主要类型型资产评估的的范围适用于设立公司、企业股份化改制、发行股票上市、股权转让、企业兼并、收购或分立、联营、组建集团、中外合作、合资、租赁、承包、融资、抵押贷款、法律诉讼、破产清算等目的整体性企业资产评估。整体资产评估包括机器设备、建筑物、房地产等各类实体资产的评估。固定资产评估包括材料、低值易耗品、在产品、产成品及库存商品、应收账款及预付账款、应收票据、待摊费用及预付费用的评估。流动资产评估4、资产评估的的主要类型型资产评估的的范围包括对以下各类无形资产的评估：

★专利权、著作权、专有技术、秘诀等；

★特许生产经营权、土地使用权等；车船牌照等；

★专家网、销售网、客户名单、长期合同等；

★商誉、驰名商标、奖牌、荣誉证书，企业家自身价值等；无形资产评估包括流通股、非流通股、法人股评估。其他资产评估4、资产评估的的主要类型型自然供给：：地球人类类可利用的的土地数量量（无弹性性）自然特性：：数量固定定、质量差差异性、位位置不可移移性、效用用持久性经济供给：：在土地的的自然供给给的范围内内，对土地地进行了开开发利用，，并在一定定规划条件件下可满足足人类不同同需求的土土地供给。。（有弹性性）经济特性：：数量稀缺缺、产权可可垄断、用用途广泛、、经济效益益级差性。。房地产评估估的主要概概念①土地特性性4、资产评估的的主要类型型房地产评估估的主要概概念②土地使用用权土地所有权权——属属于国家or集体，，所有权不不能流转土地所有权权和使用权权分离制度度——地地价指土地地使用权价价格出让土地使用权权转让的方方式———出售or交换or赠与出让期限70年———居住住用地40年———商业业、旅游、、娱乐用地地50年———教、科科、文、卫卫、体等性质———（权利义义务+地上上附着物所所有权）一一并转期限———合同期限限－原使用用者已使用用期限限制—未按按出让合同同规定开发发、利用土土地的不得得转让出让方式———协议议or招标标or拍卖卖or挂牌牌出租———未按出出让合同规规定开发、、利用土地地的不得出出租抵押———不违背出出让合同+办理抵押押登记+抵抵押权实现现时应办理理过户申请续期——最迟迟于届满前前一年期限届满未未申请or申请续期期未被批准准——国国家无偿偿收回转让4、资产评估的的主要类型型不能脱离土土地而独立立存在；使使用寿命有有限；属可可再生的社社会资源。。房地产评估的的主要概念③房屋建筑物物特点④房地产特点点房地产位置的的固定性、区区域性和个别别性房地产使用的的长期性（转转让、出租、、抵押、投资资、祖传等））房地产投资数数额巨大。房地产易受政政策影响（规规划、征用））房地产相互影影响（领近））。房地产增值保保值性。4、资产评估的主主要类型居住房地产按档次分：普普通住住宅高高级住宅宅按市场化程度度分：社社会保障性性住宅市市场化商品品住宅按住宅评估标标的物分：住住宅单单元住住宅楼居居住小区区。房地产评估的的主要概念⑤房地产的分分类商业房地产：：商场、购物中中心、旅馆、、写字楼、游游泳馆、歌舞舞厅、高尔夫夫球场等。特点：收益性性、经营内容容多、转租多多、装修高档档而复杂，且且折旧快。工业房地产：：厂房及工厂区区内的其他房房地产、仓库库等。特点：涉及的的行业多、非非标准厂房多多，单价差异异大；受腐蚀蚀的可能性大大。4、资产评估的主主要类型房产是具有一定产产权关系的房房屋、建筑物物的总称。它它包括“房””和“产”两两个方面。““房”包括房房屋及其以外外的其他建筑筑物和设施，，如水塔、水水池、路、桥桥、烟囱等；；“产”指产产权，包括所所有权、使用用权、收益权权和处置权四四个方面。地产是具有一定权权属关系的土土地。“地””一般指与房房相关联的““地皮”，由由地表面积和和规划允许其其发展的上部部空间所构成成的一个立体体物质体。““产”指产权权，也包括所所有权、使用用权、收益权权和处置权四四个方面房地产评估的的主要概念⑥房地产评估估分类单项房地产评评估如一栋房子中中的一套房间间，一个门栋栋等均可作为为单项资产评评估。房屋中的楼梯梯，既可确指指，也有独立立的使用功能能，但只能是是供人们共同同使用，不能能单独界定其其产权，不可可从房屋中将将它分割出来来。整体房地产评评估是对某一特定定地段的地产产、房屋及基基础设施作为为一个估价对对象进行综合合估价。目前前，我国对整整体评估主要要是从综合收收益的角度进进行评价，或或采用单项评评估汇总并用用一定系数作作调整估价4、资产评估的主主要类型房地产评估的的主要概念⑦房地产价格格城市基准地价价根据用途相似似、地段相连连、地价相近近的原则划分分地价区段，，调查评估出出的各地价区区段在某一时时点的平均价价格水平。标定地价标定地价的价价格时点是相相对固定的，，就是有关部部门公布确定定的时间。底价是指政府、企企业或私人出出售房地产时时所确定的最最低价格。期望价是指出售房地地产时所希望望卖出的满意意价格。补地价是指在更改政政府原出让土土地使用权时时规定的用途途，或增加容容积率，或转转让、出租、、抵押划拨土土地使用权，，或出让的土土地使用权续续期等时，需需要交给政府府的一笔地价价款。4、资产评估的主主要类型房地产评估的的主要概念⑧房地产价格格影响因素经济发展———经济增长速速度、国民生生产总值、物物价指数居民收入、财财政金融产业结构———第三产业比比重大地价高高人口——数量量、密度、素素质家庭规模———小型化，住住宅套数需求求量增加房地产投资———涨跌+平平抑城市化水平、、社会福利、、教育水平+政治安定+治安程度政策因素——土地住房房制度、政策策、法规、规规划、行政隶隶属关系心理因素——价格预期期、欣赏趣味味、时尚、号号码、风水等等经济社会——一一般性性因素素4、资产评评估的的主要要类型型房地产产评估估的主主要概概念⑧房地地产价价格影影响因因素影响商商业房房地产产价格格的主主要区区域因因素：：商业群群落状状况及及地段段的繁繁华程程度；；顾客来来源及及购买买力状状况；；顾客的的交通通手段段及交交通状状况；；营业类类别及及竞争争装况况；经营者者的创创造力力及资资信状状况；；土地利利用的的管制制状况况等。。道路、、港口口、铁铁路等等运输输设施施的便便利程程度及及建设设装况况；动力供供应和和供排排水状状况；；劳动力力市场场的供供应状状况；；与关联联产业业的位位置关关系；；与生产产紧密密联系系的气气候、、地质质、水水文状状况；；政府行行政上上的指指导与与管制制，如如排污污限制制。——区区域因因素4、资产评评估的的主要要类型型房地产产评估估的主主要概概念⑧房地地产价价格影影响因因素影响土地价价格的个别别因素素位置、、面积积、地地势、、地质质形状、、宽度度、深深度临街状状况（（临街街地、、街角角地、、袋地地、盲盲地））容积率率：与与地价价同方方向变变动，，但不不成正正比用途：：商业业用地地价——住宅宅用地地价——工业业用地地价土地的的生熟熟程度度、土土地的的使用用权年年限——个个别因因素影响房屋建建筑物物价格格的个别别因素素面积、、构造造、材材料、、新旧旧程度度、用用途设计、、设备备、装装修水水平、、内部部格局局施工质质量、、外观观楼层、、朝向向、产产权环境质质量（（景致致环境境、交交通环环境、、人文文环境境、社社区环环境等等）各种法法规对对建筑筑物的的管制制4、资产评评估的的主要要类型型房地产产评估估的主主要概概念⑨房地地产评评估主主要方方法收益法法市场法法成本法法假设开开发法法基准地价价修正法法路线价法法4、资产评估估的主要要类型房地产评评估的主主要概念念⑩房屋朝朝向因素素调价系系数参考考表（%）沧州邢台蚌埠湘潭邵阳贵州无锡朝南0+100+20-2+2朝东-20-20-2+2-1朝北-3-5-6-2-20+3朝西-4-10-4-2-4-4-24、资产评估估的主要要类型房地产评评估的主主要概念念⑩房屋楼楼层因素素调价系系数参考考表（%）一层楼二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼七层楼一层0-2-2-2-2-2-2二层+2+2+2+2+2+2三层0+2+3+4+5四层-20+2+3五层-3-20六层-4-3七层-5合计00000004、资产评估估的主要要类型流动资产产评估的的主要概概念流动资产产是指企业业在一年年内或者者超过一一年的一一个营业业周期内内变现或或者耗用用的资产产种类：货币资金金、交易易性金融融资产、、应收票票据、应应收账款款、预付付账款、、其他应应收款、、其他流流动资产产4、资产评估估的主要要类型流动资产产评估的的主要概概念循环周转转速度快快；变现能力力强；占用形态态同时并并存又相相继转化化；波动性①流动资资产的特特点4、资产评估估的主要要类型流动资产产评估的的主要概概念流动资产产评估的的内容材料、在在产品、、产成品品及库存存商品的的评估货币性资资产的评评估、应应收账款款及预付付账款的的评估、、应收票票据的评评估、待待摊费用用和预付付费用的的评估等等。流动资产产评估的的特点流动资产产评估主主要是单单项资产产评估；；合理确定定流动资资产评估估的基准准时间对对流动资资产评估估具有非非常重要要的意义义；既要认真真进行资资产清查查，同时时又要分分清主次次，掌握握重点。。②流动资资产评估估的内容容与特点点4、资产评估估的主要要类型流动资产产评估的的主要概概念确定评估估对象和和评估范范围明确流动动资产的的评估范范围查核待评评估流动动资产的的产权对被评估估流动资资产进行行抽查核核实对具有实实物形态态的流动动资产进进行质量量和技术术状况调调查对企业的的债权情情况进行行分析合理选择择评估方方法。③流动资资产评估估的程序序4、资产评估估的主要要类型流动资产产评估的的主要概概念材料的评评估低值易耗耗品的评评估在产品评评估产成品及及库存商商品的评评估④实物类类流动资资产的评评估类型型4、资产评估估的主要要类型流动资产产评估的的主要概概念评估基准准日与产产成品完完工时间间接近的的情况可以直接接按产成成品的账账面成本本确定其其评估值值。计算公式式：产成成品评估估值=产产成品数数量×产产成品单单位成本本⑤成本法法评估产产成品及及库存商商品评估基准准日与产产成品完完工时间间间隔较较长的情情况计算方法法一：产成品评评估值=产成品品实有数数量×（（合理材材料工艺艺定额××材料单单位现行行价格+合理工工时定额额×单位位小时合合理工时时工资、、费用(含借款款费用)）计算方法法二：产成品评评估值=产成品品实际成成本×（（材料成成本比例例×材料料综合调调整系数数+工资资、费用用(含借借款费用用)成本本比例××工资、、费用综综合调整整系数））4、资产评估估的主要要类型流动资产产评估的的主要概概念应用市场场法评估估产成品品的价值值，在选选择市场场价格时时应注意意考虑以以下因素素：产成品的使使用价值；；分析市场供供求关系和和被评估产产成品的前前景；所选择的价价格应是在在公开市场场上所形成成的近期交交易价格，，非正常交交易价格不不能作为评评估的依据据；对于产品技技术水平先先进，但产产成品外表表存有不同同程度的残残缺的，可可根据其损损坏程度，，通过调整整系数予以以调整。⑥市场法评评估产成品品及库存商商品4、资产评估的的主要类型型流动资产评评估的主要要概念应用市场法法评估产成成品的价值值，在选择择市场价格格时应注意意考虑以下下因素：产成品的使使用价值；；分析市场供供求关系和和被评估产产成品的前前景；所选择的价价格应是在在公开市场场上所形成成的近期交交易价格，，非正常交交易价格不不能作为评评估的依据据；对于产品技技术水平先先进，但产产成品外表表存有不同同程度的残残缺的，可可根据其损损坏程度，，通过调整整系数予以以调整。⑥市场法评评估产成品品及库存商商品采用市场法法评估产成成品时，现现行市价中中包含了成成本、税金金和利润，，如何处理理待实现的的利润和税税金，应视视产成品评评估的特定定目的和评评估性质而而定。十分畅销的的产品--出产销售售价格减去去销售费用用和全部税税金正常销售的的产品--出产销售售价格减去去销售费用用、全部税税金和适当当数额的税税后净利润润勉强能销售售出去的产产品--出出厂销售价价格减去销销售费用、、全部税金金和税后净净利润；滞销、积压压、降价销销售的产品品--可收收回净收益益。4、资产评估的的主要类型型机器设备评评估的主要要概念以单台件为为评估对象象。以技术检测测为基础。。把握机器设设备价值构构成和影响响价值的主主要因素。。①机器设备备及其评估估的特点4、资产评估的的主要类型型机器设备评评估的主要要概念②机器设备备的分类按固定资产分类①通用设备备②专用设备备③交通运输输设备④电气设备备⑤电子产品品及通讯设设备⑥仪器仪表表、计量标标准器具及及量具、衡衡器⑦文艺体育育设备4、资产评估的的主要类型型机器设备评评估的主要要概念②机器设备备的分类按现行会计制制度分类①生产用机机器设备②非生产用用机器设备备③租出机器器设备④未使用机机器设备⑤不需用机机器设备⑥融资租入入机器设备备4、资产评估的的主要类型型机器设备评评估的主要要概念②机器设备备的分类按组合程度分类单台设备机组设备成套设备按来源分类自制外购国产进口4、资产评估的的主要类型型机器设备评评估的主要要概念该方法是机机器设备评评估中最基基本的方法法计算公式：：评估值＝＝重置成本本-有形损损耗-功能能性损耗-经济性损损耗③机器设备备的主要评评估方法及及其适用性性成本法有形损耗由于设备使使用过程中中零部件受受到摩擦、、冲击、震震动等原因因导致零件件磨损、疲疲劳。功能性损耗耗由于无形磨磨损而引起起资产价值值的损失成成为机器设设备的，如如由于技术术发展使得得新设备重重置价值低低于老设备备。经济性损耗耗由于市场竞竞争加剧、、产品需求求减少导致致设备开工工不足、生生产能力过过剩引起的的贬值。4、资产评估的的主要类型型机器设备评评估的主要要概念③机器设设备的主主要评估估方法及及其适用用性成本法4、资产评估估的主要要类型机器设备备评估的的主要概概念重置成本本测算方方法的选选择一般般应遵循循的规律律：③机器设设备的主主要评估估方法及及其适用用性成本法对于自制制设备，，采用重重置核算算法、综综合估价价法、重重量估价价法等对于外购购设备（（目前仍仍在生产产和销售售），采采用市场场法；对于无法法取得现现行价格格的被估估设备，，如果能能找到参参照物，，则可采采用功能能成本法法（更新新重置成成本）；；若设备的的现行价价与参照照物均无无法获得得，就只只能采用用物价指指数法（（复原重重置成本本）4、资产评估估的主要要类型机器设备备评估的的主要概概念运用市场场法评估估机器设设备的基基本步骤骤③机器设设备的主主要评估估方法及及其适用用性市场法明确鉴定定评估对对象，获获取基本本资料进行市场场调查，，选择参参照物调整差异异确定评估估值4、资产评估估的主要要类型机器设备备评估的的主要概概念运用市场场法评估估机器设设备的基基本步骤骤③机器设设备的主主要评估估方法及及其适用用性市场法明确鉴定定评估对对象，获获取基本本资料进行市场场调查，，选择参参照物调整差异异确定评估估值4、资产评估估的主要要类型机器设备备评估的的主要概概念主要适用用于可单单独核算算收益的的生产流流水线（（成套设设备）。。收益法使使用的前前提条件件一是要能能够确定定被评估估机器设设备的获获利能力力、如净净利润或或净现金金流量二是能够够确定资资产合理理的折现现率由于单项项设备通通常不具具有独立立获利能能力，因因此单项项设备通通常不采采用收益益法评估估③机器设设备的主主要评估估方法及及其适用用性收益法5、担保业务务中对抵抵（质））押资产产的管理理事项不动产抵抵押业务务管理明确土地地产权性性质抵押必须须办理登登记明确办理理房地产产抵押登登记的机机关土地使用用权抵押押登记注注意事项项房地产抵抵押登记记注意事