项目定位-亿融地产课件

目录

第一章我们面临的问题第二章我们的产品属性第三章我们要面对的客户第四章我们要树立的形象第五章我们必要的项目支撑第六章我们要执行的策略

第一章我们面临的问题第一章我们面临的问题一、非主流区域1、区域范围界定

该区域位于郑州市的西北方向，地理范围本项目位于南阳路与新柳路交叉口。北方依次是老鸦陈居民区，江山路，老鸦陈北城社区北城花园。南方依次是老鸦陈居民区，惠济区邮政局，河医四附院。东方紧邻南阳路，惠济区人民医院，老鸦陈无公害蔬菜基地，金杯路，省体育中心，公交七公司

。西临老鸦陈生活居民区，江三路薛岗村。从行政区上说，属于惠济区的部分政域。2、区域发展综述

受区域发展基础和产业规划的影响，西北板块的经济发展、基础建设和房产开发明显低于其他区域。相应，区域生活配套处于较低水平、居住氛围有待提高。项目直接辐射范围内边缘性产业—批发市场密集，劳动密集性产业较多，流动人口繁杂。同时，城中村分布密集、连续，也是西北板块特征之一。第一章我们面临的问题郑州地产格局影响下，本项目所处西北区域是一块弹痕累累的羞涩板块，在几个非一线开发商的点射下，西北区域尽管被一相情愿的挂上生态区，高档别墅区的招牌，然而在市场角度上，政府城市战略的冷落下，其热度、声势、关注度与其他板块相比一直惨淡萧条。在市场接受度不足，板块热量不够的课题下，项目的成败将取决于对土地和对区域的深度把控中。纵观周边地产项目的开发中，开发商也大都局限于自己的项目，没有形成推广中的合力，更不用说深度挖掘土地和区域的内涵和资源。我们的缺点：生活氛围不足城市配套不足我们的机会点：1、城市改造，区域升温。2、市中心竞争白热化，价格相对较高。3、高档与低挡楼盘两极分化，缺少质高价优的产品。4、城市改造与地铁建设，酝酿巨大的升值空间。5、土地稀缺，高层即将成为本区域主流，易产生联动效益。二、城乡结合第一章我们面临的问题三、小盘1、建设成本高，无规模效益；2、没有较大的自由度和发挥空间保证产品品质的优化设计；3、难以体现完整的开发理念；4、不确定因素较多，会因日后周边设施变化造成现有居住环境质量的改变或下降；5、难以提供较优质的物业管理服务；6、容易实现产品差异，塑造精品与个性产品；7、容易实现“短、平、快”的销售策略，快速回笼资金；8、往往就产品与建筑决定了客户定位与形象定位。第一章我们面临的问题四、投资客户是否中意我们分布区域户型面积平均总价月租金收益市区产品一房30—4016—22万700—800本区域产品一房50—7020—28万500—600纯投资客户(出租收益)：从以上比较可以看出，本项目由于一居室面积较大，但本区域租金收益较低，无论在投资总价与投资收益上都不具备优势。投资兼自用客户：

由于本项目周边分布大量批发市场，老鸦陈菜市场、毛庄蔬菜批发市场、银河路集贸市场、调味市场、自行车批发市场、汽配市场、花卉市场、水产市场等，部分商户属外地在本地经商客户，在情感归属上并未确定是否安家郑州，但又不情愿租房居住。置业动机大部分为先自用，后期投资或转卖。这类客户亦是我们的主要对象。第一章我们面临的问题四、投资客户是否中意我们第二章我们的产品属性第二章我们的产品属性项目位置：南阳路与新柳路交叉口。

建筑面积：约23000平方米建筑层数：9层商业：两层商业面积：约5000平方米

项目基本概况A50．21一房一厨一卫优势：户型方正，宽大主卧、独立阳台，阳光厨房，干湿分离卫生间，独立洗衣房。劣势：客厅北向有门，难以利用。A155.93一房两厅一厨一卫优势：情趣主卧、创意餐厅、拐角阳台、阳光厨房，干湿分离卫生间A269.80一房两厅一厨一卫优势：全明户型，独立主卧、阔绰大客厅、独立阳台，餐厅。劣势：厨房与卧室门相对A361.98一房两厅一厨一卫优势：私密小卧，阔绰大客厅，独立阳台，餐厅第二章我们的产品属性户型特点：B100.60两房两厅一厨一卫优势：户型方正，入户更衣室，宽大主卧、独立阳台，阳光厨房，干湿分离卫生间，独立洗衣房，空中阳光房B187.74两房两厅一厨一卫优势：户型方正，宽大主卧、独立阳台，阳光厨房，干湿分离卫生间，独立洗衣房，空中阳光房B285.84两房两厅一厨一卫优势：阔绰大客厅、创意露台，阳光厨房，独立洗衣房B371.32两房两厅一厨一卫优势：户型方正，阔绰大客厅、独立主卧、阳光厨房，干湿分离卫生间，独立洗衣房第二章我们的产品属性户型特点：C117.42三房两厅一厨一卫优势：入户更衣室，宽大主卧、独立阳台，阳光厨房，独立洗衣房，空中阳光房C1122.65三房两厅一厨一卫优势：入户更衣室，宽大主卧、独立阳台，阳光厨房，独立洗衣房，空中阳光房第二章我们的产品属性户型特点：第三章我们面对的客户从以上户型特点与项目特点可以看出，我们的目标客户可以分为两大类：1、购买一房与100平方米两房的客户（A类）2、购买71—88平方米两房与110—123平方米三房的客户（B类）第三章我们面对的客户此类产品的共同特征：一房和两房中的中大户型，功能齐全，方便舒适，尊贵大方；共110套。此类客户的特征：

SOHO族，BoBo族，小资一族等漂泊在繁华都市热爱生活的年轻人。这类人的生活宣言是：

追求自由,挑战自我，实现心灵满足；他们既懂得享受生活，却不铺张奢靡；既特立独行，又不标榜另类；崇尚时尚、舒适、自由的生活方式；他们事业有成，却不追名逐利，只试图在生活品质和灵魂自由中寻求到最为超然飘逸的态度。

A类客户他们的共同特征是:年龄集中在25—30岁之间具有稳定的工作与收入或者有一定的家庭背景和经济基础大部分具有大专以上学历对品牌、明星十分敏感熟悉任何的、前沿的、时尚的事物对新生事物有着相当灵敏的嗅觉和浓厚的兴趣热爱运动——旅游，健身，极限运动，慢摇爱好广泛——文艺的、艺术的、优雅的、流行的偏执，自我，个性张扬第三章我们面对的客户A类客户此类产品的共同特征：两房与三房的中小型户型，但都配有创意露台，独立洗衣房。在满足居住功能的基础上不乏创意与特色；此类户型共110套。此类客户的特征：有着优良的品质、优秀的头脑并向往优质的生活。处于生活的成长期，没有雄厚的经济基础，也不想承担贷款压力的痛苦。非常自信和自律，对生活和事业有较高的期许和理解。精力充沛，外界信息极度需求，强调人与人的交流与探讨，并有极高的主动性。崇尚生活的自由与舒适，注重物质品位，也讲求精神共鸣。能快速接受时尚信息，也能深度理解时尚内涵，但不追崇。表面上是感性的，在重大问题上更是理性的第三章我们面对的客户B类客户此类客户的具体表现：30岁左右工薪阶层有稳定的工作和收入家庭收入在中等水平较为理性与保守渴望有属于自己的独立空间对时尚生活有一定的追求家庭结构是以小家庭为主第三章我们面对的客户B类客户此类客户对房产要求：⑴价位上可以接受⑵物业管理完善⑶建筑质量及户型要好⑷交通便捷⑸高质量的、独特的人文环境⑹周边配套设施齐全⑺手续合法，诚信度高的发展商⑻楼盘具有升值潜力第三章我们面对的客户B类客户两种客户的特征比较：客户群1客户群2年龄：25—3030以上人口：1-2人2-4人学历：大多受过高等教育不确定工作收入：具较高的固定收入或家庭背景都市工薪阶层生活状态：追求品味，崇尚自然，突出个性与自我忙碌，充实，自由独立对生活与建筑品质要求：高满足需要即可处事态度：偏执，自我，个性张扬理性、世故、和谐时尚与流行:追求，追崇接受、附和第三章我们面对的客户

第四章我们要树立的形象第四章我们要树立的形象明确我们的市场情况1．区域内项目虽开发总量较低，但是物业类型多样，高中低档楼盘均有。2．目前两房与小三房是市场供应的主旋律，户型逐渐由居住满足型向精细实用型转变。面积在60—80平方米，首付款8万元以下的小两房是最热销的户型。3．楼盘开发档次参差不齐，住宅均价从4000到5000元/㎡均有。4．目前在本地打工的中青年是项目目前的主要目标客户群体，投资者为辅，客户档次普遍较低。5．物业管理以开发商自己成立的物业公司为主，基本无品牌物业进驻。6．本项目周边生活配套匮乏，但发展潜力大。开始我们的企划之旅鲜明突出的案名第四章我们要树立的形象沙发sofast

案名好听，适合大众，读起来朗朗上口，让人感到趣味无限，也能引人无限遐想，便于记忆，利于传播。沙发释义：第四章我们要树立的形象沙发来源于英文SOFA（沙发），网络用语，是sofast的谐音，意思是如此的快，通常是指在楼主发完帖子以后，第一个跟帖的人，叫做沙发。案名内涵：1、定位一群积极向上，时尚前卫且富有理想，永争第一的城市新锐；力在宣传一种生活方式，引导一种生活理念。2、沙发同时亦有“第一”，“首席”之意，象征项目为城市向西北发展的第一站，第一个项目。3、sofast,如此之快；指城市发展，经济发展，科技发展，观念、价值观改变如此之快，唯一不变的就是变化。面对如此情况，我们及所有人都应采取积极主动的态度去争取、完成每一件事情。同时暗喻城市发展迅速，项目升值潜力无限。备选案名：第四章我们要树立的形象品客家人VSPINK佳人hello，邻居西引力新坐标恋舍城市泊客博客BLOG穿透心灵的目标心理定位第四章我们要树立的形象主动是一种态度！无论是我们说的soho、bobo、小资还是工薪阶层，普通白领，他们都有一个共同的特征：“主动”主动的追求、主动的享受、主动的交际、主动的表现、主动的挑战、主动的选择、主动的生活、主动的工作、主动的·······关联两种客户的推广演绎第四章我们要树立的形象有沙发才有家抢沙发咯我抢沙发我快乐做人就要够沙发你做沙发？板凳？地板？还是地下室？抢先享受地铁4号生活

强而有效的产品定位第四章我们要树立的形象首家原创空中阳光房！以本项目增加卧室采光的室外露台为主打，意为放大项目露台意义，转移关注点，强化项目户型特色，突出个性，便于房源销售；同时“空中阳光房”亦容易引起客户好奇心与关注，增加客户记忆点，加深客户印象。积极、便利、舒适、健康的生活状态第四章我们要树立的形象宣扬“沙发”的一种精神，一种态度，一种生活方式，一种娱乐方向，体现一种人生的自我价值，自我肯定；不仅要事业中积极向上，永争第一，而且对于生活也要勇往直前，过最舒服的生活，享受最好的休闲；强调这么一种人，他们做事积极进取，乐观豁达，不仅广泛关注国内外新闻，善于思考，而且注重休闲，关注潮流，他们热爱生活，享受生活，勇往直前之余不忘健身运动；他们在事业生活上不甘落后，在身体运动上更是领头羊，他们现代时尚、个性鲜明，做事讲究效率，事业，生活，休闲，运动…一切都要做沙发，抢第一，不甘落后；

一切伟大的行动和思想，都有一个微不足道的开始。永做沙发人，引导奥运新思潮。时尚而又不乏稳重的形象第四章我们要树立的形象时尚的：简约立面、城市发展前沿、地铁生活现代的：现代建筑、现代理念、现代的主动生活方式精致的：精致的户型、精致的生活方式、精细的管理服务创新的：原创户型、空中阳光房、小而大的生活方式主动的：主动的意识、积极的追求、生活的精神同样表现在事业上强而有力的项目卖点第四章我们要树立的形象地段：北区核心位置，城市发展方向，便利交通户型：50—120平方米设计精致合理的多样户型高度：罕见的九层小高层电梯公寓，“低”同时也是一种高度功能：卧室、厨房、卫生间、客厅、阳台一应俱全形象：现代简约、层次分明的外立面配套：CLUB、洗衣店、健身房、SPA、24小时便利店等概念：主动式的生活理念，引起客户共鸣运动：省体育中心，郑大体院升值：地铁四号线、向西打通的新柳路，潜力巨大第五章我们必要的项目支撑第五章我们必要的项目支撑现代简约的立面风格与细节处理简约主义：立面线条简洁，色彩纯粹，有品质感和国际感，非常符合年轻人的审美。细节至上：因为本项目的立面设计是简约现代风格，应特别注意阳台，厨房的效果处理（如厨房部分的档板用实体，而阳台部分的档板用镂空的，做到虚实结合。）品质感:商业房外立面如有可能建议用花岗岩饰面，提高其品质感。注重身份,追求时尚,注重品质外墙墙面：环保涂料和高档面砖，具保温隔热功能窗：优质铝合金门窗，双层中空玻璃，具隔音功能户外电梯厅：突出文化艺术氛围入户大堂:精致时尚的入户大堂消防通道：楼梯选用防滑地砖扶手：铸铁栏杆和硬木扶手墙面：环保涂料走廊：在走廊两边设置艺术图片或展示框第五章我们必要的项目支撑增强项目品质感的新材料运用品位、艺术、细节的注重作为城市的精锐力量，小户型业主有很好的发展空间，车位的需求将会非常强烈。作为硬件指标，住户车位比应该在一个较高的水平上。第五章我们必要的项目支撑足够的地下停车位自主、独立、进取对于自住的买家，精装修好处：a）年轻人工作忙，不愿意花太多的时间去搞装修；b）积蓄少，装修款可以做按揭，减少了入住前资金压力；c）没有经验，减少了从设计、采购、施工到监工等到众多麻烦的过程；d）入住后没噪音，没有了因各家情况不一致带来的装修时间不一致的情况，没有了那种毛坏房装修持续多年的噪声干扰。对于小户型的投资客，精装修的优势：a）省装修费用，用少量的资金控制大金额的物业；b）少了装修期，提前进入资金回报期；c）带精装修物业租金回报高，且好出租。中心区地产的价值将随着该区域土地的匮乏而弥加珍贵。第五章我们必要的项目支撑精装和简装的选择简单、舒适、方便作为提高产品附加值的一种有效手段，本项目的智能化设施建议达到以下几个方面的标准:a）闭路、监控系统、电子巡更b）设网络中心，实现联动，提供互联网联接，建立：小区之窗家庭证券网上购物BBS论坛网络图书馆公共信息远程医疗远程教育互动点播VOD点播区域可视网络聊天等服务c）可视对讲系统d）背景音乐e）车辆及家庭智能IC卡收费系统第五章我们必要的项目支撑智能化系统安全、社交、便利、贴心我们的住户以年轻人为主，方便、快捷的生活是他们所向往的。将提供以下设施：

1.亲朋好友聚会的CLUB（餐厅+酒吧+咖啡厅+电子阅览区+精品廊）2．放飞心情的多功能厅（小电影放映、卡拉OK）3．24小时提供服务的便利店4．洗涤中心5.提供上门服务的诊所和药房（24小时开放）6.健身房。7.SPA中心、8.美容中心。9.24小时便利店第五章我们必要的项目支撑便捷、个性、附有娱乐性的商业规划具小资情怀，理性与感性消费共存人性化+现代化的物业服务（1）、人性化服务后顾之忧由居所守望者替代MORNINGCALL＋24小时前台服务＋代订各种电信卡＋代订报刊、杂志＋代办房产证＋代叫出租车＋代订车、船、飞机票＋代领代寄邮件＋代办旅游手续＋清洗私家车＋市级人才招聘会信息发布……家政助理师轻松搞定您的需求公寓内送餐服务＋买菜、买早点＋宠物喂养指导和短期看护＋上门收洗衣服＋清洁室内卫生＋开放二手市场……（2）、现代化服务让商务伴侣真正成为您的好帮手电话、传真、E-MALL＋代拟文稿＋小型会务办理＋打字、复印＋即时短消息发送（需预定）＋电脑病毒发作日提示＋交通信息咨询……第五章我们必要的项目支撑省心、省事、省力第六章我们要执行的策略第六章我们要执行的策略项目营销的9大策略1、审时度势，主动出击：本项目产品在户型上与其他项目已经产生了差异，利用项目差异化，主动出击，标新立异，迅速占领市场。2、抢占先机，夺取客户：在第九城市SOSA与金蓝湾都无正式推出之前，抢先面市，夺取潜在客户。3、广撒网，细捕鱼：报纸、户外、派单同时进行，广泛搜索吸引客户，并针对目标客户深度维护，快速消化房源。4、借资源，截客户：第九城市SOSA与金蓝湾作为大盘，在宣传与推广力度上定比我们大，在通往两项目的主要干道设置户外广告或项目导视牌，拦截客户。5、深度蓄水、厚积薄发：打破以往零散的销售模式，前期积累客户，后集中利用客户资源在特定的时间内集中选房，达到轰动效应。|第六章我们要执行的策略项目营销的9大策略6、双管齐下：项目占地规模小，不利于产品自身完善，因此在努力完善提高产品综合品质，要赋予项目一个概念，给客户描述一种生活方式，引起客户共鸣，提升项目形象与附加值。7、百花齐放：项目从一房到三房均有，且从体量上都占有一定的比例，因此为了迅速去化，多种户型要全面推出，吸引广泛的客户群体。8、不同对手，分别对待：对于周边高端项目，我们以品质住宅，低价格方面竞争；对于周边现有多层项目，我们从高层建筑，卓越品质来竞争。9、多种营销模式：网络营销、客户链式营销、活动营销、网络营销、事件营销、老带新等。第六章我们要执行的策略包装策略形象包装市场推广主题无形包装有形包装推广主题词案名广告语楼盘形象客户形象销售中心工地现场样板房形象识别系统开发商形象第六章我们要执行的策略推广策略以区域环境为依托，挖掘现代都市人崇尚自由追求个性的特征作为情感切入点，以旗帜鲜明的诉求产品个性另类的形象，提升产品的附加值。根据这一思想，本项目在推广上应该做到三新：

居住理念新！广告表现新！媒体策略新！第六章我们要执行的策略推广策略表现建立项目形象