辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报-

朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报和颂地产代理机构2009年3月6日

朝阳楼市房地产市场发展情况？项目规模大盘定位价值核心在哪里？项目产品类型如何组合最具优势？目标客户市场在哪里？如何找到他们？项目首期入市如何撬动市场？

核心问题通过本案报告专业化的层层解析，上述问题将迎刃而解!市场扫描朝阳房地产市场特点

城市发展

项目战略规划理念项目开发条件研究项目定位

项目概况项目SWOT分析项目理解项目整体定位产品建议产品线景观

配套汇报提纲项目开发模式建议户型营销推广策略客户定位

物业推广节点各阶段推广内容区域内竞品情况一、市场扫描（一）城市发展随着城市的不断发展，朝阳正在积极建设新城区——凤凰组团，向大凌河以东拓展。（二）朝阳房地产市场特点1.朝阳房地产市场处于起步后的发展阶段朝阳的房地产市场是个不健全的问题市场。这个问题归根到底的来源则是原始卖方市场的存在，就朝阳房地产来说，现在是在起步阶段后的快速发展时期。这个阶段的特征主要表现在良莠不齐的开发商，杂乱无章的各类无定位楼盘，毫无章法的营销手段。具体则体现在，现在朝阳房子好卖，只要有钱有人都可以进入房地产市场，都希望可以乘机分一杯羹，导致朝阳新开楼盘越来越多，价格越开越贵，这势必会造成朝阳房地产市场供大于求，有价无市的情况出现。当然，这个阶段也是市场走向成熟必须的过渡阶段。2.朝阳房地产是一个价格主导的市场。朝阳人缺少对好房子的认识，在朝阳现阶段的发展来看，只要价格合适，其余的位置、环境、配置等都无关紧要。这说明价格依旧是朝阳大部分人的首要选择，在价格之后才是位置，配套，环境，物业等。比如，义利房产开发的义美家园，价格主导了它的销售，即便该项目有那么多的不足，但仍然销售很好。归根到底说明了朝阳人还不知道什么是“好房子”。但随着朝阳房地产市场的不断成熟和各种开发成本的急剧上升，只打价格牌必不是长久之计，这样的开发公司也必将在未来的竞争中被淘汰。价格区间所占比重2000元/平以下20%2000-2500元/平50%2500-3000元/平13%3000元/平以上17%3.朝阳房地产市场的主流价位在2000-3000元/平。2000-3000元/平,是整个开发量的半边江山，也是朝阳房地产市场的主流价位。这类楼盘一般交通都比较方便，或是环境比较优美，还有的则是在没有环境，没有好位置的前提下打好房子的牌。建筑结构基本上都是框架结构。销售情况相对不错。这类楼盘价格相对较高，却也高的不和离谱，属于合理范畴里的价格上升。从这些楼盘的销售情况看来，只要位置好，房子好，配置好，这个价位的房子老百姓还是可以接受的。4.在售售项目营营销手段段还十分分单一通过几天天对朝阳阳个楼盘盘的走访访，发现现其营销手段段都十分分单一，，不注重重广告宣宣传，不不注意自自身销售售人员职职业技能能培训。。经常出现现一些楼楼盘的售售楼人员员态度不不热情，，甚至不不懂得对对消费者者起码的的尊重，，而且专专业知识识也不精精通，这这一切都都是卖方方主导市市场的通通病。在在市场转转变的同同时，这这样的服服务必将将被消费费者抛弃弃。尤其其是商业业地产营营销手法法更是单单一，缺缺少相应应的手段段，在目目前朝阳阳商业地地产已经经趋于饱饱和的前前提下，，我们在在营销模模式应该该在实践践中进一一步学习习、摸索索和研究究大中城城市的先先进经验验，以应应对复杂杂多变的的市场现现状。（三）区区域内的的竞品情情况项目均价规模面积东方御景4450元/平1栋酒店,3栋23层高层主力面积100-200平滨河花园3500元/平8栋6层洋房45-160平金叶地王花园3000元/平38栋洋房,3栋23层高层40-300平龙溪花园2380元/平6栋多层,3栋26层高层90-150平鑫海花园1800元/平3栋洋房,3栋23层高层70-180平逸园别墅200万/套32栋双拼联排主力面积300平项目所在在区域竞竞品楼盘盘区域内主主要竞品品项目在在朝阳来来说则属属于中高高档楼盘盘，主要要包括，，滨河花花园，金金叶地王王，东方方御景。。在销售售上，只只有金叶叶地王相相对不错错，已经经开发二二期。而而滨河花花园和东东方御景景则销售售现状不不是很好好。目标标也定在在高端市市场，但但由于自自己本身身条件限限制，销销售状况况不近人人意。二、项目目理解（一）项项目概况况就本区域域而言：：为巨大大体量的的项目1.用地地规划本项目位位于辽宁宁省朝阳阳市，地地处城市市发展新新区，是是市政府府大力建建设区域域，未来来周边配配套较齐齐全．2.地块块区位本案南侧———快速干干道北面———规划的的区域中中心西侧———大凌河河东面———凤凰山山风景区区3.地块块周边环环境地势平坦坦，无污污染．项目位于于凤凰山山国家森森林公园园脚下，，著名的的大凌河河人文景景观东岸岸，地理理位置得得天独厚厚。4.地块块内部环环境5.地块块周边配配套———环境、景景观、教教育、文文化、运运动、休休闲生活配套中建科技园区教育配套一高中、县高中医疗配套中心血站环境配套凤凰山、大凌河行政配套交通大厦、工会大厦、文化大厦文化娱乐体育场、体育馆、凌凤广场6.地块块交通状状况凤凰组团团交通便便利，组组团内部部凌凤大街街可直接与与锦朝高高速公路路朝阳南南出口相相连，区区域交通通可达性性较强。。凌凤大大桥的建建成实现现了凤凰凰组团与与中心城城区的便便捷联系系。随着着准备规规划建设设的黄河路大大桥、珠珠江路大大桥的建建成使用用，凤凰组组团的交交通优势势会得到到进一步步强化。。7.地块块开发有有利条件件离市中心心较近；；西面紧邻邻凌河，，自然条条件优越越；朝阳市重重点发展展的高档档居住区区，利于于后期品品质的建建立；紧邻老城城区利于于本地居居民的消消化；项目所在在区域发发展不成成熟，市市场空白白点较多多，发展展空间较较大。（二）项项目SWOT分分析优势分析析S紧邻凌河河，水景景条件优优越项目体量量较大,可以建建立丰富富的产品品线，分分期开发发利提升升价格项目位于于规划中中的高档档居住区区，品质质感较高高，高端端人群聚聚集地紧邻新商商圈，未未来配套套及商业业氛围较较浓厚项目离老老区较近近，利于于老区客客群的消消化劣势分析析W项目所在在地为城城市新区区，现有有人气、、配套不不足城市交通通不够便便利，公公交建设设滞后商业、服服务业发发展相对对滞后。。机会点分分析O市政建设设力度的的加大，，新区发发展的美美好前景景经济的稳稳定步增增长，人人们生活活水平提提高，开开始改善善居住环环境威胁点分分析T房地产大大盘效应应未显现现市场运作作不规范范市该区居居民人口口仅1.25万万人，人人气不足足，给大大规模房房地产开开发和商商业配配带来巨巨大压力力。项目地块块，西面面紧邻凌凌河，在在周边现现有配套套不足的的情况下下，只有有利用大大盘的优优势建立立【丰富产品品线】，及【用先进进新观念念形成突突破口】】在产品＼＼园林＼＼推广方方面下足足功夫，，才能促促进本项项目的销销售，并并建立开开发商品品质．小结三、项目目整体定定位（一）项项目战略略规划理理念1.大盘盘开发意意义———多方共共赢开发商““机遇与与挑战””对政府：：加速城城市化、、提升城城市形象象、拉动动经济、、增加就就业对开发商商：品牌牌延伸、、利润增增值、关关联产业业运营效效益对市民：：享受到到大盘的的综合配配套、环环境、品品质和关关联就业业提升开发发商自身身实力；；衍生地段段及物业业的升值值；发挥品牌牌的促进进作用；；实现创新新效能。。2.本项项目战略略规划与与开发理理念以高端产产品体现现综合竞竞争力，，多产品品线将客客群最大大化，低低密度营营造的品品质预期期。国际化团团队的产产品视野野、品质质把控、、细节定定制；山水生态态的居住住内核对对于引领领本地实实现“居居住革命命”因地制宜宜审时度势势营造一个个多产品线线和分期互互动的低密度社区[别墅、、洋房的的高档住住区，多多层、小小高层的的主流社社区，融融合多样样配套]创造一种种具有国国际化氛氛围的山山水宜居居环境[国际大大师设计计、山水水生态的的定制]3.项目目可持续续性发展展策略分期互动动、多产产品线自自由延伸伸，中端端-高端端-豪华华产品层层层递进进，价值值带动走走高品牌、品品质、品品味，山山水生态态、配套套提升、、空间设设计革新新，强化化项目核核心竞争争力与区域开开发形成成产业互互动，周周边配套套、学校校、体育育场馆、、商业等等与区域域关联互互动，带带动项目目持续开开发可持续续发展策略略产品：临临河高层、小小高层、多层层配套：社社区会所所、幼儿儿园项目分期期可持续续策略二组团：中高端端主力、、部分中中端产品：多多层、小小高层配套：完完全生活活会所[泳池、、医院、、小学]一组团：：中端产产品四组团：豪华产产品五组团：：超豪华华产品产品：临临河高层层、洋房房、多层层配套：上上善生活活馆、乡乡村码头头、高尔尔夫推杆杆场产品：独独栋、双双拼别墅墅、联排、洋洋房配套：顶顶级休闲闲会所三组团：：高端主主力产品品、部分分中高端端产品：多多层、小小高层、、高层（二）项项目开发发模式建建议1组团2组团3组团3组团4组团5组团1.开发发分期合合理化建建议１、”中中－高－－豪“产产品线策策略：项目住宅宅产品线线分为三三类，即即中端、、高端和和豪华三三类产品品线，建建议以“中-高-豪豪”的产品线线做为分分期开发发策略，，一方面面利于导导引市场场随项目目分期进进度层层层递进并并进行市市场需求求类型的的分化，，另一方方面则利利于以““中端””开路、、“高端端”热销销，“豪豪华”高高价值的的整体运运作目标标。２、住宅宅先行、、配套顺顺势推出出结合征地地顺序、、区域和和项目建建设进度度以及市市场需求求特征，，在开发发进度上上，先进进行住宅宅产品的的开发，，随着前前期产品品的完工工和相继继入住，，本区域域建设亦亦渐趋成成熟，再再顺势推推出更高高品质配配套设施施。３、分批批开发进进行有效效的市场场分流考虑到分分期开发发中体量量较大和和相应的的建设周周期、市市场消化化等因素素，可以以采取再再分批开开发的形形式来进进行有效效的市场场分流，，提高产产品的抗抗风险能能力。2.总体体开发策策略3.首期期与项目目整体的的发展策策略关系系根据项目目规模和和地块特特征，考考虑开发发公司开开发计划划，且结结合本项项目产品品线较多多，基于于市场策策略和推推盘秩序序，因此此我们建建议项目目1期分分5组团团滚动开开发。在遵守既既定的建建筑风格格和品牌牌形象的的原则下下，分期期推广按按照每期期的产品品线进行行有针对对性的推推广，实实现产品品线互动动和资金金目标。。执行“中中-高-豪”的的产品线线策略，，首先进进行利于于市场需需求的导导引，为为后续开开发目进进行造势势，实现现以“中中端”开开路、““高端””热销，，“豪华华”高价价值的运运作目标标。一组团为项目目中端产品线线，主推高层层、小高层、、多层等产品品。以丰富的的产品线来激激活市场热点点，吸纳朝阳阳主力需求，，实现资金快快速回笼。在在一组团推盘盘的过程中向向市场传输项项目的综合品品质，制造相相当的市场热热度，为后续续组团中的高高端、豪华产产品线铺路。。4.项目首期期启动市场方方案及措施产品线：规避高层销售售抗性，吸纳纳中端主力需需求，预热高高端产品：项目首期推出出高层、小高高层、多层产产品。对于高高层的销售抗抗性，前期要对当地地群众进行一一个消费观念念的引导，可可通过报媒软软文、电视专专访、专家访访谈、政府官官员访谈等方方式为高层住住宅是城市发发展趋势造势势；然后进行行一个体验活活动，现场可可考虑在10层以上修建建样板房，展展示高处的景景观效果，进进行体验式营营销；同时对对于一些青年年人和有文化化的群体，他他们接受高层层比较容易，，可以前期占占领；采用分分段式定价方方式，例如15-19层层同房型同价价，避免出现现10层以上上价格太高的的现象；针对对高层公摊大大的劣势，可可适当增加露露台、飘窗入入户花园等赠赠送面积。迅速切入市场场，实现资金金回笼计划，，再顺势推出出高端产品，，导入居住新新理念，建立立在市场消费费群中的高品品质形象。导引居住革新新，释放预期期能量：普通产品：以以错层、挑高高露台、大转转角凸窗、入入户花园、空空中内庭院等等空间革新，，以有效的区区别于本地已已现“审美疲疲劳”的普通通产品，寻求求市场差异化化。高端产品：联联排、洋房的的推出结合阳阳光地下室、、退台露台、、院落式的布布局等方式来来营造亲地、、亲水的生活活氛围，导引引本地进行彻彻底的居住革革新，对项目目后续综合品品质的有效能能量进行针对对性的释放，，引发认购本本项目的终极极热潮。技术线：事件线：通过布局、户户型空间设计计创新，针对对性地引入如如“雨水收集集、太阳能热热水、直饮水水系统“等进进行技术革新新，倡导节能能住区，打造造以“科技+环境”为特特征的产品标标准，使前者者惊叹，使后后者却步，全全面颠覆本地地开发的居住住模式，置入入产业化标杆杆，以几无对对手的姿态创创造制高点，，有效激活需需求。通过空间创新新设计、节能能系统的综合合运用以及科科技智能化创创新，进行““国家AAA住宅”、““生态居住示示范小区”的的认证和申报报，一方面可可以迅速提升升项目在综合合品质之外的的行业和社会会影响力，为为本地市场注注入居住革新新的兴奋剂，，彻底抛开本本地竞争对手手；另一方面面则是通过标标准的输出（（主要是理念念的市场推广广）将市场的的辐射半径有有效扩大至朝朝阳以外的地地区，实现需需求面的几何何级扩张。（三）项目开开发条件研究究环境产品人文服务主观因素客观因素滨河公园交通体育场馆规模多产品线配套立体景观创新设计阔景低密度宏运品牌生态科技城市运营多主题会所历史底蕴人性化关怀个性营销情感沿河景观带1.核心竞争争力梳理：生态国际团队码头城市新区学校综合价值项的的量化分析，，项目核心竞竞争力体现为为：1、位于热点点片区——凤凰组团的超超大规模沿河河物业；2、项目超大大规模，连动动开发，已提提升至城镇运营的高度；3、多产品组合、城市运营高高度、满足市场多样样性需求；4、离尘不离城的都市综合人居大盘。2.项目整体体发展策略将项目开发打打造升级为造造城运动打造集居住、、休闲、生态态、娱乐、教教育、运动于于一体的新都都市生活方式式，从产品和和营销上确立立超大规模复复合型地产造造城运动；项目建设周期期长，外部经经济、政治的的不确定，要要全方位考虑虑项目各期入入市的时机；；注重内部、外外部配套的配配合，增加项项目的可持续续发展性；较优的地理位位置，注重周周边区域、县县市及大中型型企业客户等等潜在有效客客户的挖掘，，力求最大范范围寻求目标标客户。（四）项目定定位1.项目总体体定位朝阳首席•一一生之城诠释：朝阳首席本项目的体量量、区位、规规划、配套，，在目前的朝朝阳市场无人人能及；项目目本身要带来来一种朝阳从从来没有出现现的新生活方方式并最终成成为朝阳高品品质居住区。。朝阳首席充充分展现了项项目的独特优优势。一生之城调查发现，有有着不同需求求的消费者有有很多共同的的居住愿景，，包括希望能能够选择一个个理想的地方方居住，既能能享受城市的的便捷、又可可以享受自然然环境，希望望子女受到良良好的教育等等。最终反应出来来一个共同的的心愿，就是是希望选择一一个得以安居居乐业的满足足长期居住的的一个住宅。。凤凰新城作为为380万平平的超级大盘盘，多产品线线设计和周边边完善的配套套，满足不同同年龄段客户户需求，足以以实现人们““一生之城””的美好愿望望。2.广告主题题语住一生之城，，幸福一辈子子山水大城，一一生享用城有价，生活活无价山水无价，领领先生活朝阳人的一生生之城一生之城，幸幸福首选（五）客群定定位第一圈层客户户：项目第一期开开发主推客户户当地住在散楼楼里，准备提提高住房条件件的居民准备乔迁到新新区的居民第二圈层客客户：第二阶段扩扩展客户政府机关公公务人员企业的中高高层管理者者市中心动迁迁的年龄较较大的客户户第三圈层客客户：第三阶段扩扩展客户私人企业主主、政府官官员、周边边县市富有有阶层外来生意人人1.客户分分级2.客户特特征描述市中心迁移移到新区的的居民他们希望在在繁杂的、、充满噪音音与灰尘污污染的生活活里脱离出出来，寻找找一个宁静静的、纯净净的、没有有污染的、、花园式的的生活环境境。企业管理阶阶层企业中的管管理阶层则则收入较好好，他们不不仅有一定定文化素质质，对居住住将有较高高的要求，，而且也具具备了一定定的购房能能力。行政事业单单位的中高高级管理人人员收入较为稳稳定并有一一定文化素素质的管理理人士。部分富裕人人士这部分消费费者虽学历历、知识涵涵养不多，，但虚荣心心强，购买买当地最好好的房子成成为他们体体现人生价价值最好的的方式。年轻人的婚婚房年轻人结婚婚组成自己己的家庭，，生活上脱脱离父母，，开始独立立生活。他他们接受的的事物和教教育都是现现代的，居居住观念比比较先进。。客户消费特征第一圈层改变居住条件，高品质产品＋封闭式园区物业＋价格优势第二圈层求生活的便利——配套、交通；求环境——自然与人工；求舒适——社区已经营造的舒适感觉；第三圈层追求高品质；追求高品牌价值；讲究品位3.客户消消费特征：：4.以年龄龄界定客户户群：A、25－－40岁50％B、40－50岁岁40％％

C、50以上10％四、产品建建议（一）产品品线设计原则：：丰富型产品品线房地产项目目开发，尤尤其是大型型项目开发发，既要有有利润产品品，也要有有现金流产产品，还要要有一些概概念产品，，这才构成成一个完整整互补的产产品线，使使项目开发发有良性发发展。

利润产品：：多层住宅宅＼洋房

现金流产品品：高层住住宅＼小高高层住宅

概念产品：：河景高层＼别墅墅高层

层数：19、25层层

易于人居：：板式高层层,一梯两两－四户

户户有露台台：户户赠赠露台

面积区间：：60-120平小高层

易于人居：：11层板板式小高层层,一梯两两－三户

外立面：更更具风情，，更赋予凹凹凸变化

面积区间：：60-135平多层

易于人居居：6层,一梯两户户

外立面：：更具风情情，更赋予予凹凸变化化

面积区间间：80-135平平洋房

易于人居：：5层，层层层退台，，下沉式花花园

外立面：更更具风情，，更赋予凹凹凸变化

面积区间：：80-135平别墅

易于人居：：联排

外立面：更更具风情，，更赋予凹凹凸变化

面积区间：：200平平左右底商

类型：采采取不同的的柱距，增增加外立面面层次

面积区间间：单层100平-200平平，双层200-400平

包装：进进行二次包包装

给予主题题定位，建建立新区的的特色一条条街（二）户型设计原则：：在保证功能能性前提下下尽量减少少空间的浪浪费,整体体项目面积积区间[60-135平]60-70㎡:紧紧凑型小两两室（二室室二厅一卫卫）80-90㎡:舒舒适型两室室（二室二二厅一卫））100-110㎡㎡:紧凑型型小三室（（三室二厅厅一卫）120-135㎡㎡:舒适型型三室（三三室二厅二二卫）情景洋房户户型洋房户型示示意首层大院落落情趣空间大露台小高层户型型示意奇、偶层不不同的露台台设计，形形成产品有有利的销售售卖点亲情两代居居S=48.8m²。。（投资型型）布局合合理功功能能完善S=70m²(紧凑凑小二室））S=90m²。舒适适两室，全全明户型S=110m²。紧紧凑小三室室露台同一面积户户型奇偶层层赠送露台台面积不同同，自主空空间，自由由选择，增增加居住的的趣味性。。入户花园提提供了一个个可以过渡渡的空间，，具备会客客、小憩、、绿化等多多种功能的的使用，丰丰富了业主主的生活内内容。增加270度角窗通过对于市市场的观察察，观河观观海项目把把山带有角角窗的户型型销售效果果都非常好好，并且价价格高于同同一楼层其其它户型每每平米200元，因因此本项目目也要考虑虑增加观景景大角窗．．（三）景观家在林中景观风格——枯山水半地下阳光光车库——有阳光光会呼吸型型生态车库库车库一侧面面向下沉式式道路，引引进阳光和和新鲜的空空气，避免免传统的地地下停车库库黑暗、闭闭塞的不足足，车辆通通过下沉式式道路直接接进入半地地下车库半半地下车行行体系同时时也是组团团与外界间间的一个屏屏障，是小小区安全体体系的重要要组成部分分地下车库在在中庭处局局部挑空，，挑空处做做景观绿化化，使车库库空气形成成对流，形形成实实在在在的“生生态车库””，同时也也把地下室室的行人直直接引导到到地面，回回家之路也也是景观之之旅，真正正做到健康康、生态。。小品提升项目品品质，社区区风情楼宇间的景景观节点（四）配套“五星级豪豪华”会所所设计配合社区总总体规划认认真的处理理，体现社社区品位及及功能，完完善园区内内部配套，，为业主提提供完善的的享受．游泳馆咖啡吧小酒吧棋牌室邻里中心健身中心美容美发室室台球室乒乓球室五星级双语语幼儿园网球场其它大型特特色配套园区教育配配套——儿童活活动区（五）物业1、智能物业管管理系统：：包括综合保保安系统、、综合监控控集成管理理系统、物物业管理系系统。为住住户安全提提供保障，，防范小区区内突发事事件的发生生；方便快快捷的物业业服务（如如IC卡等等）,体现现一种高品品质＼人性性化物业服服务，提高高项目品质质。2、信息管管理系统：：包括Internet光纤接接入网、有有线电视多多媒体系统统、小区信信息服务系系统、电话话通讯系统统、电子商商务系统。。3、医疗保保健服务———建立医医疗绿色通通道与区域知名名大型医院院联手，建建立合作伙伙伴关系。。对特殊病症症业主看病病实施上门门服务。预交诊疗基基金，建立立业主急诊诊免挂号绿绿色通道服服务。定期免费体体检及医疗疗保健服务务。五、营销推推广策略开工3月5月6月7月11月4月12月8月9月10月售楼处对外外开放示范区对外外开发蓄客期09.3中中旬－09.5末末强销期09.6初－－09.10末尾盘及2组组团预热期期09.11初－09.12末1组团开盘盘内部认购2组团开工工建立项目形形象诉求产品利利益点及生生活方式完善配套推广节点销售资料准准备完毕获得销售许许可证1组团部分分竣工入住住1组团新品品加推第一阶段:造势攻击击阶段2009.3－5月月提升宏运集集团企业形形象引导新的生生活方式移动售楼处处选址销售资料的的准备蓄客认购团购定期涨价实实施促销活动客户答谢会会尾盘收尾2组团预热热工程形象展展示、品牌牌建立样板示范区区完毕销售通道的的建立售楼处装修修完毕1组组团团开开盘盘上上市市大型型活活动动的的强强销销造造势势第二二阶阶段段:强强势势攻攻击击阶阶段段2009.6－－10月月第三三阶阶段段:清清盘盘攻攻击击阶阶段段2009.11－－12月月阶段段性性推推广广内内容容时间间：2009年年3月月——2009年年5月月重点点:建建立立形形象象、聚客客聘请请明明星星代代言言准备备销销售售物物料料在市市中中心心设设置置移移动动售售楼楼处处联系系周周边边企企业业、、政政府府机机关关的的团团购购工工作作开始始项项目目宣宣传传（（外外部部包包装装、、工工地地包包装装、、售售楼楼处处的的包包装装））销售售通通道道的的建建立立开始始1组组团团内内部部认认购购蓄客客期期诉求求内内容容宏运运集集团团又又一一力力作作凤凰凰新新城城，，开开启启城城市市新新生生活活朝阳阳人人的的一一生生之之城城山水水无无价价，，领领先先生生活活推广广手手段段户外外大大广广告告牌牌路旗旗公交交车车体体电视视DM单单报广广短信信媒体体炒炒作作：：针对对高高层层销销售售的的抗抗性性，，前前期期要要对对当当地地群群众众进进行行一一个个消消费费观观念念的的引引导导，，可可通通过过报报媒媒软软文文、、电电视视专专访访、、专专家家访访谈谈、、政政府府官官员员访访谈谈等等方方式式为为高高层层住住宅宅是是城城市市发发展展趋趋势势，，以及及高高层层的的质质量量、、结结构构安安全全等等方方面面进进行行造势势1、、宏宏运运地地产产新新闻闻发发布布会会————宏宏运运集集团团打打造造朝朝阳阳““一一生生之之城城””目的的：：通过过宏宏运运地地产产新新闻闻发发布布会会的的信信息息发发布布，，将将宏宏运运地地产产的的未未来来战战略略、、发发展展方方向向及及凤凤凰凰新新城城的的信信息息进进行行公公布布，，形形成成热热点点话话题题。。手段段：：1．．新新闻闻主主题题炒炒作作a．．在在朝朝阳阳，，需需要要什什么么样样的的生生活活？？b．．在在朝朝阳阳，，需需要要什什么么样样的的社社区区？？c．．在在朝朝阳阳，，需需要要什什么么样样的的文文化化？？营销销活活动动2、、售售楼楼处处开开放放活活动动目的的：：吸吸引引更更多多客客户户，，为为下下阶阶段段销销售售积积累累客客户户手段段：：1、、项项目目VI系系统统面面世世2、、售售楼楼处处开开放放送送豪豪礼礼2．．开开发发商商专专访访:宏运运集集团团打打造造朝朝阳阳““一一生生之之城城””！！时间间：：2009年年6月月－－10月月重点点:为为1组组团团开开盘盘销销售售提高高项项目目知知名名度度建建立立独独特特的的项项目目形形象象完善善销销售售通通道道建立立项项目目周周边边导导示示售楼楼处处对对外外开开放放示范范区区对对外外开开发发（现现场场可可考考虑虑在在10层层以以上上修修建建样样板板房房，，展展示示高高处处的的景景观观效效果果，，进进行行体体验验式式营营销销））开盘盘销销售售举办办自自助助游游、、野野外外拓拓展展训训练练等等活活动动买房房赠赠家家电电详细细诉诉求求项项目目利利益益点点强销销期期诉求求内内容容凤凰凰新新城城，，盛盛世世开开盘盘临河河高高层层，，远远山山近近水水间间的的享享受受优势势卖卖点点推广广手手段段户外外大大广广告告牌牌路旗旗公交交车车体体电视视DM单单报广广电台台杂志志短信信媒体体炒炒作作：：新闻闻主主题题推推广广：：（（报报纸纸+电电视视））1．．凤凰凰新新城城，，一一生生之之城城2．．凤凤凰凰新新城城，，山山水水风风情情灵灵感感动动人人3．．凤凤凰凰新新城城，，社社区区风风情情高高雅雅怡怡人人4．．凤凤凰凰新新城城，，生生活活风风情情纯纯美美宜宜人人5.凤凤凰凰新新城城，，建建筑筑风风情情现现代代迷迷人人营销活动1、名人品家家活动通过名人品家家的一系列推推广，使凤凰凰新城可以牢牢固地与家的的概念结合，，使凤凰新城城等同于爱家家的代名词。。通过本活动动的炒作，增增加媒体的关关注度，从而而为项目的推推广做势。2、开盘活动动：内容：现场抽抽奖、现场限限量房源认购购、样板间开开放3、凤凰新城城业主运动会会。4、宏运集团团各地项目参参观游邀请部分意向向客户和已签签约客户，参参观宏运集团团成功开发，，已经入住的的项目，增加加客户的购买买信心。时间：2008年11月中下旬旬－12月末末重点:提前引引入相关配套套建立成熟社社区氛围完成成尾盘销售特色服务的招招商相关重要景观观节点的建立立答谢客户“浪浪漫纷飞雪··浓情圣诞夜夜”化妆舞会会1组团扫尾及及2组团预热热期推广手段户外大广告牌牌路旗公交车体电视DM单短信诉求内容热烈欢迎业主主入住业主答谢2组团预热媒体炒作项目1组团接接近尾声，为为项目起到示示范作用，利利用大众媒体体和政府渠道道，坚定市场场对项目的信信心，并释放放2组团产品品升级计划，，形成2组团团还未上市，，已经成为市市民热点话题题。营销活动1、答谢客户“浪浪漫纷飞雪，，浓情圣诞夜夜”化妆舞会会邀请已签约客客户前来参加加活动，并可可携1-2名名好友到场，，发挥圈层营营销的优势，，并推出老带带新优惠，扩扩大项目的传传播渠道。2、以家庭为主题题电影的电影影节家庭趣味DV小电影的有有奖征集活动动THEEND9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。15:28:3515:28:3515:2812/31/20223:28:35PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2215:28:3515:28Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。15:28:3515:28:3515:28Saturday,December31,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2215:28:3515:28:35December31,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。31十十二二月20223:28:35下下午15:28:3512月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月223:28下下午12月-2215:28December31,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/3115:28:3515:28:3531December202217、做前，能够