我理解的商业地产()

我理解的商业地产广东海印集团股份有限公司邵建明-2-前言房地产调控迫使房地产向商业地产转移，商业地产项目呈井喷式增长。

商业地产是金矿么？转战商业地产的各种表现：长时间经营仍不能兴旺；筹建多年，但仍不能确定开业的时间；经营一年半载后遭遇滑铁炉。

原因分析冒商业地产之名，行地产商业之实

老虎？狗？老虎狗！-3--3-商业地产定义：商业+地产（经营获利）模式：通过自建、收购的方式获取物业，然后通过出租的方式获得回报。成长路径：通过改善物业周边环境、提升物业价值，提高出租率和租金价格。凭借经营积累的现金和借贷开发或收购更多的物业。良好的商业地产运营能够持续为企业提供丰厚的现金流，是商业物业增值的最好办法。

商业地产与地产商业-4--4-地产商业定义：地产+商业（开发获利）模式：通过自建方式获取物业，然后通过快速销售的方式获得回报；成长路径：通过提高单位售价，提高整体收益；通过提高可售数量，提高整体收益。

快速销售是地产商业提高收益的最好办法。商业地产与地产商业-5--5-商业地产与地产商业的对比商业地产：商业+地产，商业为主，地产为辅；地产商业：地产+商业，地产为主，商业为辅。商业地产：注重管理运营，讲究商业的持续性和成长性，追求辐射（复合）价值和长期贡献；地产商业：注重短期运作，讲究快速销售，追求单点价值和短期体现。商业地产与地产商业熊猫与狗-6--6-案例点评市面流行开间细铺，并不能实现兴旺；大业主如看好物业前景，必定长期租赁；大业主卖铺证明不看好，凭什么会有信心把物业做好。只注重前端的商铺销售，忽视物业的后续经营管理。租金回报值低。商铺"年回报率为负"业主亏损

-7--7-案例点评国内某知名商业地产开发运营企业，其主要产品为城市综合体。公司涉足商业地产至今不过10年左右，却发展迅猛，在全国范围内兴建了数十个城市综合体。-8--8-案例分析具有极强的蛊惑力和隐蔽性，是对商业地产的曲解对其他企业而言，不具备可复制性（银行融资和拿地）；本质为住宅地产，商业部分：简单复制，同质化严重；急功近利的发展模式，财务压力逐步凸显，可持续性存疑。谁是狼，谁是哈士奇？-9--9-案例知名企业与西蒙的对比发展速度：西蒙耗时30多年成为美国最大的商业地产投资、开发及管理公司；知名企业涉足商业地产不过10年，兴建数十个城市综合体。租金收入比：结论：两者商业模式存在重大差异。西蒙是以专业化的商业物业运营为核心知名企业是以是商业地产开发为核心。持有物业数量物业面积租金收入比西蒙393个2450万㎡（出租）＞90%知名企业近70个1300万㎡（开发）3.5%是一个级别么？-10--10-案例案例反思：目前国内很多的企业都在借鉴案例知名企业的发展模式，短期来看，可能取得快速增长的效果，但长期而言完全偏离了商业地产的发展模式，很可能会存在诸多的隐患。毕竟商业是讲究培育的，是不可能一蹴而就的，急功近利，会过犹不及。商业物业运营：简单复制，同质化严重，缺乏吸引力；必须走差异化、特色化的经营路线。西蒙才是值得借鉴和学习的经典。-11-商业地产与产业周期经济规律：产业有周期—繁荣期和衰退期商业地产繁荣期：商业地产蓬勃发展，企业大肆扩张，积极抢占市场；衰退期：商业地产陷入低潮，企业稳固经营，提升内部管理；现状地产开发商、零售、家电等企业，大肆扩张门店，期望以规模取胜；少数商业物业运营商，稳步扩张，期望以有效取胜；结果：零售、家电等企业出现增量不增收的怪异状况；商业物业运营商发展稳健，坚持做一个、旺一个，形成阶梯式增长，单边加法。-12-商业地产与产业周期现状分析企业的发展要遵循经济规律，认清大势；增长速度有时不是企业单方决定。市场容量是有限的，企业能量也是有限的，过度追求规模带来企业风险；简单、快速的复制，过度追求短期效益，不能形成有效竞争力，是短视行为，将透支企业的未来；建议：有张有弛，内外兼修，量力而行。领悟“十年磨一剑”。商业地产商产业周期处于繁荣期时，不可一味进攻，要量力而为，走可持续发展道路；产业周期处于衰退期时，不可固步自封，要内外兼修，逆势谋发展。-13-海印股份概况企业性质：广州市唯一的商业类民营控股上市公司（SZ:000861）主营业务：商业物业运营社会贡献：旗下商户过万间、各类从业人员近四万人；2011年上缴税款超3亿元，旗下过万家商铺年营业额超过百亿元人民币。所获荣誉：全国“光彩之星”、广东省、广州市百强民营企业等光荣称号。经营情况：全资控股及附属经营管理的16家主题商场遍及电器、时装、家居布艺、潮流时尚、IT数码、运动用品等行业，经营面积近百万平方米，其中专业市场领域（海印电器总汇、美衣城、海印布料、布艺总汇、海印摄影城、海印缤缤广场）和各主题商场（流行前线、海印自由闲名店城、海印东川名店运动城、海印广场、北京路潮楼、黄埔潮楼、总统数码港）已得到了社会一定的认可。

-14--14-海印股份发展历程上世纪90年代初，居民消费升级，老三件向新三件转变海印电器总汇：单车、缝纫机、手表向电视、洗衣机、冰箱、音响转变引领整个海印商圈的消费升级布料城：买毛线衣、买布料、打毛衣、缝衣服到个性量身订做、家居布艺的转变，从批发到服务增值的转变例子：量身订做、做工和设计费用

-15--15-海印股份发展历程上世纪90年代末，流行时尚概念流行前线：流行时尚由港台文化向韩日文化转变首个与地铁相通的、以流行时尚元素为主题的地铁商业项目

-16--16-海印股份发展历程21世纪初，健康理念盛行东川名店运动城：全民健身运动，居民健康意识逐步加强又一个地铁商业项目，与流行前线一起引领中华广场商圈的兴旺，带动周边商业模式的发展与升级

-17--17-海印股份发展历程2001，收购老交易会缤缤广场：转变传统的交易方式从传统的现货批发、人货混杂到展贸式、展示式的交易方式的转变

-18--18-海印股份发展历程2003~2005年，在广州核心商圈北京路布局潮楼百货：个性化、差异化经营定位2010年，黄埔潮楼正式运营，复制北京路潮楼百货-19--19-海印股份发展历程2008年，海印城市综合体诞生海印又一城：满足新城居民消费休闲需求不断提高的要求2008年，番禺海印又一城沃尔玛山姆会员店隆重开业

2012年，华南地区最大的奢侈品汇聚中心奥特莱斯广场正式运营-20--20-海印股份发展历程2009年，正式进军购物中心中华广场：大型购物中心；顺应居民消费综合化的趋势

引入广州第一家国际知名时尚品牌H&M华南旗舰店、广州第一家迪士尼旗舰店、广州第一家高端精品超市Taste、广州第一家苏宁Elite精品店

-21--21-储备项目花城汇地理位置：广州新中轴线珠江新城核心区花城广场地下空间建筑面积：约2.3万平方米经营定位：日韩品牌的中高档购物中心，业态组合揽括了百货、超市、电影院、餐饮、儿童公园等，拟打造成为一个全新感觉的集购物、休闲、娱乐于一体的“城市新名片”型购物中心。-22--22-储备项目肇庆大旺又一城地理位置：肇庆市大旺高新区（国家级高新区）占地面积：约200亩建筑面积：商业总建筑面积约14万平方米经营定位：城市综合体，复合了超市、购物中心、写字楼、城市公寓、高端住宅等功能于一体。-23--23-储备项目国际展贸城地理位置：广州市番禺区化龙镇占地面积：3500亩建筑面积：368万平方米经营定位：全国最大的现代商贸流通基地，国际商品的采购展示平台和广州市批发市场的承接平台。-24-创新能力“开一个，旺一个”，演绎商界传奇根据时代的进步、居民生活水平的提高、消费者需求的变化，保持个性化、差异化的经营理念，认清大势，快人半步。业态引领20个商业物业没有一个经营定位相同的，业态遍及电器、时装、家居布艺、潮流时尚、IT数码、运动用品等多个领域，引领整个物业所在商圈的业态不断发展升级。商品引领根据时代变迁和潮流变化趋势，不断引领商品升级。世界奢侈品牌（奥特莱斯）和日韩时尚元素（花城汇）注重消费体验-25-经营理念出租商铺→出租商机始终将商户和顾客的利益放在首位，严禁售假贩假；对商户进行培训，并提供优质的物业管理服务；组织商户出外考察、学习，并对商户的经营提供指导性建议；引领商户走出去，与公司共同发展。-26-海印兵法两个为什么消费者为什么要来？消费者为什么要买？三个在哪里市场在哪里？产品在哪里？我们在哪里？两个价值物有所值物超所值注重口碑传播令消费者向它的亲朋好友不断讲述在海印满意的消费经历。-27-知识与常识知识人类通过社会实践得来的认识成果。其初级形态是经验知识，高级形态是系统科学理论。知识的总体在社会实践的世代延续中不断积累和发展。知识是一个流动、动态的混合体，随着刺激和学习随时改变、更新；包括经验、价值观、情景信息和专业洞察力；它提供了一个参考结构来评估和整合新刺激所产生的信息与经验，形成新的结构并可以指导决策和行为。常识普通的知识；众所周知的知识，一般的知识。一是指与生俱来、毋须特别学习的判断能力，或是众人皆知、无须解释或加以论证的知识；另一意思是指对一个理性的人来说是合理的知识，即“日常知识”。避免将常识等同于知识，避免老生常谈、经验主义等。知识常识日常知识学习和积累，强调经验总结和系统化-28-能做与会做能做是指事物的可实现度，着重强调想法。任何行业都能做。会做是指事物的可行性，着重强调做法。能做的行业不一定会做，不一定值得去做四大设想：给长城贴瓷砖，给喜马拉雅山装电梯，给月亮按开关，给黄河镶金边感悟做自己会做的，将稳健经营摆在首位，不盲目发展，一步一个台阶，不可能一条直线往上冲强调瓜熟蒂落、水到渠成。企业的发展和增长不是单发面想怎么样就怎样的，它受外部环境（政策、市场、行业、内外部经济等）和内部环境（企业自身的资源配置手段、人才、资源等）的制约-29-读书与学习读书可以令人明事理，而不是令人做官，发大财。例子：美国前100名富豪，近一半大学未毕业。学习知识的更新，能力的提升。读书是学习的一种方式。感悟不读书，不学习，不会有成就。很多成功人士本质是善于学习的人。学习要讲究方法，死读书不可取。要边学边做，善于总结。实践与理论不断相互验证，提升。学习的目的是形成知识储备和经验系统。-30-总结----成才路径勤奋书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。---------韩愈聪明出于勤奋，天才在于积累。---------华罗庚

人们把我的成功，归因于我的天才；其实我的天才只是刻苦罢了。--------爱因斯坦

学习学而不思则罔，思而不学则殆。--------《论语》在知识的投资，获得的利息最大。---------美国总统富兰克林知识就是力量。---------培根感悟学习知识要善于思考,思考,再思考。我就是靠这个方法成为科学家的。---------爱因斯坦一个能思考的人，才真是一个力量无边的人。---------巴尔扎克我的成就，当归功于精力的思索。---------牛顿-31-实施可持续发展战略，稳健经营公司做多大，无法预计；公司走多远，心中要有数。经营误区：将量做大，收入做大，计划上市融资。3月份，IPO因持续盈利能力存在问题而被否的公司有二十多家。商业物业运营阶梯式的发展特性要求我们一步一个脚印，走可持续发展道路。欲速则不达，在没有稳固好自己脚步的前提下，贸然前行是要摔大跟头的。什么阶段，就该做什么事情，量体裁衣，才能收到事半功倍的效果，否则是徒劳无功。案例：华鼎事件-32-新一轮转移升级，拓展专业市场新天地广州批发市场现状零散分布、物流落后、交易模式单一存在治安、消防、环保等诸多隐患迫切需要转移、升级案例：光复路火灾事件2012年3月22日下午2点左右，广州位于光复中路的光复大厦13层2号房起火，消防部门出动22辆消防车，120名消防员分4批疏散107人。起火原因尚不明，据悉起火住宅被租做仓库，堆放大量塑料镜架，大厦未通过消防验收。由于道路建设不合理，消防车进入火灾区域受到一定限制。同时，由于水压不够，消防车向大楼喷水只能喷到9至10楼。-33-新一轮转移升级，拓展专业市场新天地广州市政府规划部署政府文件：《批转市经贸委关于借鉴义乌市经验大力推进我市批发市场整合和发展工作方案》广东省、广州市、番禺区重点规划项目，广州市十二五重点规划扶持项目转移升级平台：广州国际商品展贸城新一轮转移升级，拓展专业市场新天地广州国际商品展贸城地理位置：广州市番禺区化龙镇。交通状况：规划有“三纵三