房产评估师-2017答案年房地产估价理论与方法真题

2017年《房地产估价理论与方法》1【答案】产价值揭示出来。参见P7。，产停业损失。参见P20。经估价委托人同意，不得擅自将其提供给其他个人和单位。参见P37～38。【解析】本题考查的是估价目的。选项A正确，估价目的是估价委托人对估价报告的预期选项B正确，委托人一般不会无缘无故花钱委托估价机构估价，肯定是为了某种需要才委托估价机构估价，因此任何估价项目都有估价目的；选项C错误，一个估价项目应只有一个估价目的，如果委托人有多种估价目的，应分别作为不同的估价项目；选项D正确，估不相符的用途。参见P30。见P51。【解析】本题考查的是房地产实物状况的描述。选项A属于房地益状况的内容；选的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见P67。，，租约限制价值，并作出相应说明，供选用。参见P99。面积下的单价=7500×145/168=6473元/m2。参见P189。价、利率、汇率。选项D属于影响房地产价格的制度政策因素中的制度政策。参见教材P142～146。（1）（2）（3）及相邻房地产的安全。参见P128。 定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额-拖欠的建设工程价款其他法定优先受偿款=120-48/60%=40万元，再次抵押价值的抵押净值=再次抵押价值-预期实现抵押权的费用和税金=40-15=25万元。参见P95。价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。参见P163。结果为8800元/m2、采用假设开发法的两种续建方案的测算结果分别为9550元/m210000元/m2，按照最高最佳原则，选取10000元/m2 【解析】本题考查的是市场状况调整的含义。选项D很明显要做的是房地产状况调整。由整为在价值时点的价格。参见P194。元/20161010.32017413608.25（1+0.3%）6=3673.68元/m2。参见P195【解析】本题考查的是房地产状况调整的方法。即把可比实例在1年前的房地产状况，调1以房地产状况调整系数小于1。用排除法，也只有选项A正确。参见P202。标准化修正房地产状

B103C况调整的分子应为95；选项D错误，房地产状况调整的分母应为100。参见P201。参见P238。年土地出让合同约定不可续期且到期无常收回地上建筑物则建筑物剩余收益期为40年，

]=

Y参见P221

+n

（1+7.5%40值率的计算，和动产设备无关。参见P315。值率）/建筑物经济＝1/45×100%＝2.22%。参见P315。济。参见P238、313。P323。销售之时。参见P350。损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。选项B可以采用客观收益的数据，使用收益法；选项C可比实例收集不能作为弃选比较法的理由；选项D错在“只能”的说法上，也可以用比较法。参见P286。（1）（2）（3）（4）（1）（2）（3（4）实行（5）承担。参见P2。于出租的、仓库（用于出租的、农地等。参见P218。（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（1（2（3）（4）他。参见P78～79。【解析】本题考查的是房地产价格的影响因素。选项A正确，在房地产开发用地由独上涨趋势；选项C正确，从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给价格会上涨。参见P137、145。P125。6状况的估价；选项E属于价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价。参见（1）（2）（3）（4）（5）项B是建立统一比较基础。参见P199。期限。评估承租益价值的，净收益为市场减去合同。参见P240、254。市场，二是该种房地产可以大量重复开发建设。参见P287。E二字，这是平均发展速度法。参见P384～388。【解析本考查的基准地修操作步骤基准地价计估价对宗地价调整系数×土地使用期限调整系数×容积率调整系数×土地开发程度调整系数×其他因素调整系数。准地价已经是常交易况。参P37。【解析】本题考查的是估价业务接洽与承接。选项A正确，估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书；选项B错误，估价机构认为该业务不属于不应承接的情形并愿商议定后，由估价需求者出具估价委托书，与估价机构签订估价委托合同；选项C正确，D（如估价质量要求、估价工作完成时间等E书而不是估价委托合同作为重要的估价依据放入未来完成的估价报告附件中。参见，要求。参见P36。二还款来源，而是以住房自身的价值作为偿还保证。参见P28。定出价提供参考依据的估价。参见P5。入要保守，运营费用不能保守。参见P171。常价格。参见P183。材P129。是选择较小的。用资本化法时，率不受影响。参见P271。径求取的，应采用房地合估路径求取。参见P303～304。之前可能就已经存在。参见P311。选择，并应在估价报告中充分说明理由。参见P342。法。参见P378。参见《房地产估价理论与方法》旧P383。中的周围环境因素。参见P406。责到底。参见P420。

4 一层层高6m的租约期外第一年为：1920×1.25×（1＋5%）4=2917.215（元/m2）二层层高3.5m的租约期外第一年为：1920×0.6×（1＋5%）4=1400.2632（元/m2）租约期外第一年净收益=（2917.215×100 .2632×100）×（1-25%） =第11年净收益

=

万元 （1+10%10 （1+6%45=588.3

（1+6%50（2）（600＋18）[（1＋6%）1.5－1]＋（900＋27）[（1＋6%）0.5－1]＝83.85（万元 2017年《房地产开发经营与管理》从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。参见P4。其风险。参见P21。况时，投资者可能继续持有，也可能转让给前一类投资者。参见P11。【解析】本题考查的是房地产市场指标。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=比属于市场监测与指标，空置率属于供给指标。参见P40。的权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.5。参见P43。核准的其他支出。参见P68。户（使用方）、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工。参见P91。在同类物业中居较高的价位。参见P99。 参见P116。11。参见P121。生活方式属于个人因素。参见P129。14和持有期末的收入。参见P148。际利率的差异就越大。参见P156。【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。商业性住房抵押的实际年利率1=9.055%（1+5%/1212-两者的差额为：9.055%-5.116%=3.939%。参见P156。最后套用已知终值求现值公式将第六期期末的终值折算到期初。参见P158～159。【解析】本题考查的是复利计算。月还款额A=P

(1i)n-

元，年收入=万元。参见P158利息，利息越来越少，则偿还的本金和利息之和逐渐减少。参见P202。达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可行的。参见P181。款利率。参见P182。-1=8.74%。参见P187润总额/资本金=1000×（1-25%）/（8000×60%）=15.625%。参见P199。【解析】本题考查的是现金回报率和投资回报率。税前现金回报率=（息）/初始现金投资，年还本付息A=P

(1i)n-

=60×8%+60×8%/[（某类物业的空置率，也不是一件很容易的事。参见P217。决策方法包括小中取、大中取、最小最大后悔值法。参见P240。北辰2007年以92亿元地价款获得的长沙开福区新河三角洲地块，出让土地面积78.5万平方米，地上总建筑面积380万平方米，建筑面积157万平方米。该项目的开投资。参见P245。28在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。参见P252。参见P257。收益率、财务净现值等评价指标，项目资本金的能力。参见P268。31参见P291。着较大的银行风险。参见P303。参见P311。业就要考虑降低运营费用以使基础向下调整到市场的水平。在参见P351。在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得20.5房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。参见P19。将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。参见P22。素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。参见P31。。【解析】本题考查的是房地产市场的参与者及机构在参与房地产市场运行的过程材P34。。和安装资料。参见P92。6移动平均法、指数平滑法。参见P115。见P150。参见P181。10可采用费用现值比较法和费用年值比较法。参见P210。果影响很大。参见P212。AD程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力；选项B错误，模拟法是风险估价与评价的方法，不是敏感性分析的方法；选项C正确，根据不率分析。参见P223～229。施工队伍的选择。参见P254。流通市场上依法转让。参见P289。收租损失+其他收入，净经营收入=有效毛收入-运营费用。参见P366～367。见P12。业投资、个人投资与机构投资、境内投资与投资等。参见P37。3比例。参见P40。废标处理。参见P78。者市场，如地理因素、追求的利益和使用者状况等因素参见P119。析。参见P136。计息周期的期末发生，称为期末惯例法。参见P146。未来值。参见P156。发建设投基本上转移到地产产成中去了房地开发总资基本于总成本费用参见P10。发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投人。参见P189。、、比率。参见P216空调通风、弱电、电梯、其他设备的采购及安装等）等。参见P260。就可以形成一个项目的策划方案，用以指导后续开发投资活动。参见P256。性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs业务，主要收入来源是抵押的利息收入。参见P320。售商业物业的规模、类型、位置不同而有较大差异。参见P357。利息（分季度计算，与参见第1季度（16000 第2季度（18406.1 ； （末012345678土地取建安成本和其他费用投入比例建安成本0其他费用19371（872－667.5）/276353359%＝66666.67（m2×6.60000×1.2＝72000（m273333472001033.4（（3）和税金及附（4）用假设土地最高买价为V104V0123用NPV104V

+27571.53+39759.071012

（1+10%32017年《房地产基本制度与政策》居住功能。参见P7。5%，原则上不高于12%。参见P10。建设用地使用权期间届满的，自动续期。参见P34。（1）地实行两级制度，即由和省级人民（2）建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用手续（3）征收基本农田，基本农田以外的耕地（4）地转用范围内的具体项目，由省级人民并报备案。参见P43。鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。参见P65。史建筑的紫线。参见P78。（1）（2）（3）（4）（5）见P99。日起计算。参见P99。【解析】本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2009年5月25日，常务（万元。参见P108。起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。参见P112。配套设施约定、争议解决方式等。参见P132。日起10日内，通知买受人。参见P134。意更正的，利害关系人可以申请异议登记。参见P156。包经营权、建设用地使用权、宅使用权和地役权。参见P157。后的一个月内应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案参见P178。，以上十年以下构成的依法刑事责任不得从事评估业务参见P316，员的诚信，为用人单位提供信息查询服务。参见P203。估价工作3年以上的专职房地产估价师。参见P320。得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年。参见P186。职业责任保险，完善风险防范机制。参见P313。会决策、业主执行的制度。参见P223。【解析】本题考查的是营业征。一般情况下，年销售额超过规定标准500万元的为一般。参见P248。【解析】本题考查的是营业征。对小规模中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征。参见P249。纳的消费税的税额为计征依据分别与消费税同时缴纳参见P252。经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。参见P7。业建设用地和农业建设用地。参见P21。土地使用条件。参见P24。4进度控制、工程质量控制和工程投资控制。参见P89。（1）（2）（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的达到工程建设总投资的25%以上，并已经（4）得小于栋，不得分层、分单元办理预售。参见P128。（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）。【解析】本题考查的是房地产估价师执业房地产估价师享有的权利：使用注加继续教育；获得相应的劳动；对本利的行为进行申诉。参见P195。。土地、房屋权属。参见P246。方式确定开发建设单位。参见P8。用途。参见P13。场，土地使用权转让、租赁和抵押则是土地二级市场。参见P28。国有土地。参见P41。用范围内土地使用权的价值。参见P63。开发法评估。参见P63。（1）（2）（3）（4）组织、的工程（5）国家规定必须实行监理的其他工程。参见P90。应由开发企业对购房者承担责任。参见P109。记备案制度。参见P128。消费及其他消费行为的限制措施，包括限制不动产。参见P128。记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。参见P157。据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。参见P154。见P169。的评估师。参见P180。的名义出具估价报告，有至少2名专职房地产估价师签字并加盖该房地产估价机构公章。参见P186。17的，依法刑事责任，不得从事评估业务。参见P190。（1）（2）（3）（4）（5）（7）（8）（9）务（10）法律、的其他行为。参见P201。应当在其上公布评估师，并实时更新。参见P188。域设立性评估行业，根据需要设立地方性评估行