房地产基础知识培训房地产销售知识培训师

房地产基础知识培训作为专业房地产服务公司的一员把一些基础的、浅显的房地产知识梳理一次应该有所必要！即便以下内容或许您已经熟悉了百分之七八十。。。。。纲要一、中国房地产行业发展历程

二、房地产开发流程及各阶段需求分析

三、房地产常用专业术语

中国房地产行业发展历程房地产开发企业类型房地产开发流程及开发商角色分析房地产开发各环节需求分析房地产开发各环节需求分析

1、投资决策及可行性研究需求：市场调研，形成可行性研究报告1）对内：明确项目在经济上、技术上、效益上的可行性2）项目立项需要一份可研报告3）银行贷款需要可研报告需求：确定整体开发策略，产品定位，形成设计任务书1）市场调研：区域市场走势、竞争项目、类比项目、消费群体、政策、地块……2）发达区域采盘，学习先进经验3）产品定位：做什么样的产品（档次、风格、户型面积配比、建筑结构、装修、配套、园林……），4）整体开发思路：开发时序、开盘策略、营销主题、广告策略……房地产开发各环节需求分析2、前期策划需求：把前期策划或老板的思路通过设计形成执行方案1）概念性规划设计：确定整体规划理念及总体规划布局2）规划、园林、建筑、户型方案设计：执行方案3）施工图设计：执行方案，指导施工房地产开发各环节需求分析3、规划设计需求：采购管理、施工管理1）采购：硬采购（建筑材料、建筑部品等）2）施工管理：进度管理、质量管理、安全管理3）成本控制：控制采购及施工过程中的成本房地产开发各环节需求分析4、施工阶段需求1）制定整整体推推广方方案（（营销销主题题、开开盘方方案、、广告告策略略、活活动策策略……））2）广告及及活动动推广广执行行房地产产开发发各环环节需需求分分析5、营销推推广需求1）销售培培训（（楼盘盘知识识、销销售说说辞、、礼仪仪、策策略……））2）销售管管理（（人员员管理理、客客户管管理、、业绩绩管理理、物物料管管理……））3）销售策策划（（销售售过程程中的的销售售执行行策略略策划划：价价格、、促销销……））4）客户服服务：：办理理按揭揭、交交房等等房地产产开发发各环环节需需求分分析6、销售我也认认为，，“以以上内内容，，太过过死板板令人人不屑屑一顾顾。””现在，，让我我们来来了解解一下下不一一样的的建筑筑。首首先，，您知知道世界上上哪一一栋建建筑在在严重重的进进度延延误和和费用用超支支的情情况下下完成成，历历时14年，造造价从从700万美元元膨胀胀到1.2亿美元元，比比预算算增加加了17倍？悉尼歌歌剧院院身为专专业房房地产产服务务公司司的一一员，，您知道道：“不求求最好好，但但求最最贵””的的香港港写字字间是是哪一一栋吗吗？香港汇汇丰银银行总总部号称：：停放放在港港口海海岸地地面上上的一艘艘“宇宇宙飞飞船””您知道道：香港中中银大大厦为为什么么被誉誉为““节节节高””吗？？您知道道中国哪哪一栋栋建筑筑看起起来很很舒服服，修修建起起来难难度滔滔天吗吗？“好看看难建建”的的ＣＣＣＴＶＶ大楼楼您知道道：国家大大剧院院的建建筑理理念是是什么么吗？？“一滴滴晶莹莹的水水珠””曾经是是周总总理未未能完完成的的夙愿愿。位于人人民大大会堂堂西侧侧，全全世界界独一一无二二的恢恢宏建建筑。。可惜，，由法法国人人担纲纲设计计…….如果以以上这这些内内容都都太复复杂深深奥，，还是让让我们们来看看些简简单、、基础础的内内容吧吧！容积率率:是项目目总建建筑面面积与与总用用地面面积的的比值值。一一般用用小数数表示示。绿化率:项目绿地总总面积与总总用地面积积的比值。。一般用百百分数表示示。建筑密度:项目总占地地基地面积积与总用地地面积的比比值。一般般用百分数数表示。层高、净高高：(1)层高指建筑筑物的层间间高度，及及本层楼面面或地面至至上一层楼楼面或地面面的高度；；(2)净高指房间间的净空高高度，及地地面至天花花板下皮的的高度房地产常用用专业术语语1、技术经济指指标建筑的面积积建筑面积、、使用面积积、使用率率:(1)建筑面积指指建筑物长长度、宽度度的外包尺尺寸的乘积积再乘以层层数。它由由使用面积积、交通面面积和结构构面积组成成。(2)使用面积指指主要使用用房间和辅辅助使用房房间的净面面积（净面面积为轴线线尺寸减去去墙厚所得得的净尺寸寸的乘积））。(3)使用率亦称称得房率，，指使用面面积占建筑筑面积的百百分数。交通面积、、结构面积积:(1)交通面积指指走道、楼楼梯间、电电梯间等交交通联系设设施的净面面积。(2)结构面积指指墙体、柱柱所占的面面积。砖木砖混框架钢结构其他：钢混混、框剪……房地产常用用专业术语语建筑结构砖混结构：：房屋的竖向向承重构件件采用砖墙墙或砖柱，，水平承重重构件采用用钢筋混凝凝土楼板、、屋顶板，，此类结构构形式叫砖砖混结构。。框架结构：：框架结构指指由柱子、、纵向梁、、横向梁、、楼板等构构成的骨架架作为承重重结构，墙墙体是围护护结构。剪力墙：剪力墙指在在框架结构构内增设的的抵抗水平平剪切力的的墙体。因因高层建筑筑所要抵抗抗的水平剪剪力主要是是地震引起起，故剪力力墙又称抗抗震墙。钢结构：钢结构是建建筑物的主主要承重构构件由钢材材构成的结结构。具有有自重轻、、强度高、、延性好、、施工快、、抗震性好好的特点。。钢结构多多用于超高高层建筑，，造价较高高。建筑的结构构与砖混结构构相比，框框架结构有有何优、缺缺点？优点：(1)自重轻：砖砖混结构自自重为1500公斤/平方米；框框架结构如如采用轻板板（加气混混凝土隔墙墙、轻钢龙龙骨隔墙等等）的自重重为400公斤~600公斤/平方米，仅仅为砖混结结构的1/3。(2)房间布置灵灵活：框架架结构的承承重结构为为框架本身身，墙板只只起围护和和分隔作用用，因而布布置比较灵灵活。(3)增加了有效效面积：框框架结构墙墙体较砖混混结构薄，，相对的增增加了房屋屋的使用面面积。缺点：(1)用钢量比砖砖混结构高高出约30%，与砖混结结构相比，，造价偏高高。(2)部分柱子截截面尺寸过过大，会凸凸出墙外，，影响美观观。五证《国有土地使使用证》《建筑用地规规划许可证证》《建筑工程规规划许可证证》《建筑工程施施工许可证证》(建筑工程开开工证）《商品房销售售（预售））许可证》两书《住宅质量保保证书》《住宅使用说说明书》房地产常用用专业术语语“五证两书书”三通一平三通一平是是指房地产产综合开发发施工结构构的基础工工程要求，，内容包含含“水通、电通通、路通和和土地平整整”，是房地产产基础用地地开发的最最低法定要要求。七通一平七通一平是是指“给水、排水水、电力、、通信、燃燃气、热力力、道路通通，土地平平整”。房地产常用用专业术语语“三通一平”与“七通一平”开间住宅设计中中，住宅的的宽度是指指一间房屋屋内一面墙墙皮到另一一面墙皮之之间的实际际距离。因因为是就一一自然间的的宽度而言言，故又称称开间。住住宅开间一一般不超过过3.0米--3.9米，砖混结结构住宅开开间一般不不超过3.3米。规定定较小的开开间尺度，，可缩短楼楼板的空间间跨度，增增强住宅结结构整体性性、稳定性性和抗震性性。进深在建筑学上上是指一间间独立的房房屋或一幢幢居住建筑筑从前墙皮皮到后墙壁壁之间的实实际长度。。进深大的的住宅可以以有效地节节约用地，，但为了保保证良好的的自然采光光和通风条条件，住宅宅的进深在在设计上有有一定的要要求，不宜宜过大。目目前我国大大量城镇住住宅房间的的进深一般般要限定在在5米左右，不不能任意扩扩大。房地产常用用专业术语语“开间与进深深”错层复式跃式入户花园空中花园房地产常用用专业术语语创新户型错层室内实实景图错跃式室内内效果图按建筑层数数分低层、多层层、小高层层、高层按单体结构构分板楼、塔楼楼、板塔结结合别墅按单体体结构分独栋、联排排、双拼、、叠拼房地产常用用专业术语语建筑类别板楼四大优优点南北通透，，采光通风风好；均好性；管理成本不不高；实用率、得得房率高。。板楼两大缺缺陷建筑密度小小，不能充充分挖掘地地土地价值值，且房价价相对高；；房型格局不不宜改造。。按单体结构构分塔楼平面图塔楼四大优优点节约土地资资源，房价价较低；空间结构灵灵活，宜于于改造；结构强度高高，抗震性性好；居高望远，，视野开阔阔。塔楼两大缺缺陷均好性差，，居住密度度高；使用率不高高，存在灰灰色空间。。独栋别墅立立面别墅按单体体结构分联排别墅联排别墅又又称TOWNHOUSE，有天有地地，每户独独门独院，，设有1至2个车位，还还有地下室室。与独栋栋别墅区别别很大的是是，它是由由几幢小于于三层的单单户别墅并并联组成的的联排或住住宅，有统统一的平面面设计和独独立的门户户。建筑面面积一般是是每户250平方米左右右。双拼别墅它是联排别别墅与独栋栋别墅之间间的中间产产品，是由由两个单元元的别墅拼拼联组成的的单栋别墅墅。在美国国被叫作““Twofamilyhouse””，直译为两两个家庭的的别墅。叠拼别墅它是Townhouse的叠拼式的的一种延伸伸，是在综综合情景洋洋房公寓与与联排别墅墅特点的基基础上产生生的，由多多层的复式式住宅上下下叠加在一一起组合而而成，下层层有花园，，上层有屋屋顶花园，，一般为四四层带阁楼楼建筑，这这种开间与与联排别墅墅相比，独独立面造型型可丰富一一些，同时时一定程度度上克服了了联排别墅墅窄进深的的缺点。叠拼别墅立立面图听完这些枯枯燥的概念念》……“饿滴神啊！！瞌睡都听听出来了……”“别着急，快快结束了……”结束之前，，再讲一个小小故事轻松一下……假如您是一一位秀才。。您第三次进进京赶考，，住在一个个经常住的的店里。考试前两天天他做了三三个梦:第一个梦是是：梦到自自己在墙上上种白菜第二个梦是是：下雨天天，他戴了了斗笠还打打伞第三个梦是是：梦到跟跟心爱的表表妹脱光了了衣服躺在在一起，但但是背靠着着背。又一个XIAO故事第二天，您去去找算命的解解梦。算命的一听，，连拍大腿说说：“你还是是回家吧。没没戏！你想想想——*高墙上种种菜不是白费劲吗？*戴斗笠打打雨伞不是多此一举吗？*跟表妹都都脱光了躺在在一张床上了了，却背靠背背，不是没戏吗？”请问，你是打打道回府？还还是继续考试试？又一个XIAO故事于是，您心灰灰意冷，回店店收拾包袱准准备回家。这时，店老板板叫住了您，，问罢缘由，，店老板说：：“你这次一定定要留下来。。你想想——*墙上种菜菜不是高种吗？*戴斗笠打打伞不是说明明你这次有备无患吗？*跟你表妹妹脱光了背靠靠靠躺在床上上，不是说明你翻身的时候就要到到了吗？”又一个XIAO故事结果可想而知知！于是，您您精神振奋地地参加考试，，圆满高中，，咸鱼大翻身。这个故事说明明了：积极的人，象象太阳，照到到哪里哪里亮亮！消极的人，象象月亮，初一一十五不一样样。想法决定我们们的生活！有什么样的想想法，就有什什么样的未来来！又一个XIAO故事谢谢聆听！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。11:58:2211:58:2211:5812/31/202211:58:22AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2211:58:2211:58Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。11:58:2211:58:2211:58Saturday,December31,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2211:58:2211:58:22December31,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。31十十二二月月202211:58:22上上午午11:58:2212月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月2211:58上上午12月月-2211:58December31,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/3111:58:2211:58:2231December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。11:58:22上上午午11:58上上午午11:58:2212月月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。11:58:2211:58:2211:5812/31/202211:58:22AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。12月月-2211:58:2211:58Dec-2231-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。11:58:2211:58:2211:58Saturday,December31,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。12月-2212月-2211:58:2211:58:22December31,202214、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。31十二二月202211:58:22上上午11:58:2212月-2215、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。十二月2211:58上上午12月-2211:58December31,202216、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2022/12/3111:58:2211:58:2231December202217、空山新新雨后，，天气晚晚来秋。。。11:58:22上上午11:58上上午11:58:2212月-229、杨柳散和风风，青山澹吾吾虑。。12月-2212月-22Saturday,Dece