房地产市场调研报告2

中鼎地产·铜陵项目组2013年4月铜陵市房地产市场调研报告谨呈：百盛房地产开发有限公司第一部分全国宏观经济环境第二部分安徽省宏观环境分析第三部分铜陵市宏观市场研究第四部分铜陵市地方人文研究第五部分铜陵市房地产现状及趋势第六部分可类比性项目分析第七部分项目地块分析第八部分铜陵市房地产市场分析结论目录第一部分全国宏观经济环境2011，房市该何去何从？房子永远是百姓关注的热点，2010年，国务院三次重手对房地产市场进行调控，但房价上涨的势头依旧。进入2011年，楼市调控依然在深入。到底该如何选择?1、中国人民银行最新发布公告，决定自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

调整后，一年期整存整取定期存款利息达到3.25%，一年期贷款利息达到6.31%。这是央行今年以来第二次加息，也是去年以来第四次加息。与上次2月8日晚间突然宣布加息一样，此次加息操作也选择在假期结束、工作日开始之际，市场消化空间有限。2、从2011年4月6日起，当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.1个百分点，由0.40%上调至0.50%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.60%上调至2.85%。个人住房公积金贷款的利率同时上调。其中，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率也由4.00%上调至4.20%。3、去年国际收支“双顺差”的背景下，四季度资本和金融项目顺差数据高达1189亿美元，环比增长682%，显示出我国资金净流入出现明显反弹。金融快讯1、2011年第一季度，中国房地产市场不但遭遇房产税、限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，同时又受到了传统的春节成交淡季的影响。在这种情况下，房企的资金链普遍出现紧张状况，最新的上市房企年报显示，部分房企的负债率有所提高，资金压力加大，22家上市房企宣布不进行分红。2、今年一季度上海市房产税收总额增长至约13亿元，尽管已经被认定需要缴纳房产税的住房有1000多套，但目前个人住房房产税入库却不足10笔。3、遭遇了房产税、限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，2011年一季度，房地产企业业绩已出现明显分化。已公布的上市房企今年一季度销售数据显示，一些在二、三线城市率先布局、供货节奏较快的房企一季度业绩继续报喜，万科、恒大等知名房企依然领跑；而复地、富力等房企则遭遇一季度销售大幅受挫的窘境。业内人士认为，在调控背景下，供货节奏，二、三线城市项目分布占比等已成为决定房企业绩的关键因素。从房企已公布的一季度销售数据来看，一季度不少房地产标杆企业销售业绩依然亮丽。万科的第一季度完成1400亿元全年计划的25%，刚好达标；保利地产则完成了全年目标的27%，超额完成任务；而碧桂园完成430亿元目标的21%；雅居乐完成370亿元年度计划的25%。几家欢喜几家愁，调控措施的持续深入让房企业绩出现明显分化。与标杆房企亮丽的销售业绩相比，一些公司一季度的数据隐忧渐显。多数项目集中在一线城市的富力地产，一季度实现销售收入约59.4亿元(按照已经签署的销售协议)，销售面积约36.6万平方米，与去年同期相比，分别下降20%和42%。3月份，富力的销售额约22.12亿元，同比下降27%。截至一季度末，富力400亿元年度销售目标仅完成15%。复地集团一季度业绩同样不乐观，3月期间的权益后销售额约6.19亿元，比2010年同期减少31%。复地对此分析称，原因主要在于3月份公司在一线城市项目没有新增供应，从而导致销售面积增长的同时，总销售金额有所下降。房地产市场快讯全国房地产开发景气指数据国家统计局当日发布的2010年全国房地产市场运行情况显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，其中商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，其中商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。摘要：数据显示，2011年2月全国房地产开发景气指数有所回升，这是自2010年3月触底后连续下滑后首次大幅回升的变化。2011年1-2月房地产开发完成投资额同比增长35.2%，比2010年1-12月提高2个百分点;商品房销售面积同比增加13.8%，其中，商品住宅销售面积增长13.2%，较之2010年12月的增速提升2.3个百分点，商品住宅销售金额增长26.2%，较之2010年12月的增速提升5.5个百分点。值得注意的是定金及预收款、个人按揭贷款的增速分别下滑26.5个百分点、41.3个百分点。全国房地产政策分析通过2010年至2011年的国家政策以及统计局资料显示，我们可以发现，国家对房地产的宏观调控政策逐级加码，政策越来越严厉，打击投资投机性购房，加大保障性安居工程建设力度，维持市场的平稳。但这些政策的执行在某些大城市中起到了一定作用，大部分城市的房价还是在持续上涨的。今年2月初，国家对房地产再出新规，尤其是将二套房的首付提高到六成。从去年开始的三轮房地产宏观调控已经是有史以来最严厉的调控。有观点认为：调控效果有一个逐步消化的过程，不能立竿见影，从历年的楼市发展周期来看，春节是传统的楼市淡季，而且“新国八条”颁布才刚刚20来天，政策的调控作用还未完全释放，一般要等到每年的4月左右才能表现出来，目前还为时过早。但随着房贷政策频出及“限购”政策在全国铺展开来，楼市再难淡定，从房企到消费者，都呈现了“忐忑”之态。同时，二套房首付比例的提高也将影响购房者的积极性，尤其对于住房升级换代的购房者而言，首付比例的提高将使其经济负担加重，只能望房兴叹。不过，住宅严厉调控，倒是给商用物业带来了市场机遇。首先商业不限购，而且现在二套房首付要六成，比商业的首付还高，会直接推动投资资金流入商业公寓、商铺和写字楼市场。商用物业的全面涨价是可期待的。换个角度看，也可以分流住宅市场内投资资金的购买力，对住宅房价稳定是个好事。对全国房地产市场的八大预测作为“十二五”开局之年的2011年将是中国房地产市场发展的最重要一年，我们对2011年的中国房地产的发展趋势将主要体现在如下八个方面：1、保障大幅提速。从房改十年的发展及中国现有国情来看，商品房市场只能解决部分中高层收入人群的居住问题，而绝大多数普通民众的居住问题应由以保障房为及中低价商品房为主的具有真正意义上中国特色的房地产市场来解决。从近日温总理的表态可以看出，2011年将是中国保障房提速年。2011年，中国将开工保障性住房1000万套，较之2010年的580万套接近翻番。并且，保障性住房及中低价位商品房土地供应将继续保持70%以上。2、调控政策延续。2010年，政府密集出台调控政策以期在很大程度上打击投机、抑制投资。尽管从政策的着力点和力度来看，堪称史上最严，可从市场表现来看，此轮调控收效甚微，各地房价依然在上涨。鉴于此，2011年的房地产调控还将延续，绝不会有丝毫放松。3、扶持逐逐步收回。。房改以来来，中央政政府对房地地产完全市市场化寄予予了厚望，，希望房子子也能像其其他商品一一样通过市市场化来满满足民众的的需求。于于是政府对对房地产业业极尽所能能进行大力力扶持。所所有这些扶扶持政策令令房产商得得以顺利地地以小博大大，得以快快速的发展展并聚拢超超额财富，，与此同时时，房价也也被数度推推高。从目目前政府政政策来看，，商品房预预售款监管管、严控开开发贷、提提高个人房房贷首付等等均表明政政府在逐步步收回扶持持政策。4、成交总总数下降。。本轮调控控以来，大大城市成交交锐减，部部分高端住住宅楼盘更更是频现零零成交。可可以想见，，2011年，受政政府延续性性的调控政政策影响，，在保障房房大量推出出、政府利利用信贷杠杠杆严控房房地产投资资、开发商商尚不会完完全放弃暴暴利而死守守房价的市市场状况下下，投机、、投资性购购房需求必必将受到极极大抑制，，加之消费费者的持续续观望，房房地产市场场成交总数数同比将会会出现下降降。5、房价调调中有降。。去年11月份，70个大中中城市的房房价同比上上涨7.7%，与10月相比比回落0.9个百分分点。由此此数据我们们可以看出出，尽管房房价还在上上涨，可逐逐步回落的的涨幅表明明房价上涨涨动力正在在逐步减弱弱。受延续续性的房产产调控政策策影响，2011年年，各地房房价将出现现整体下跌跌的态势。。6、需求回回归理性。。房产火爆爆时期，支支撑楼市繁繁荣的是盲盲目的市场场需求，而而从今年开开始，在政政府调控的的影响下，，那些不自自量力、盲盲目攀比、、盲目投资资的购房行行为已经日日趋减少，，房产需求求已有回归归理性的态态势。政府府将花大力力气引导民民众理性消消费房产。。因而，2011年年，将是中中国房市需需求回归理理性的一年年。7、楼市投投机减少。。在房产火火爆时期，，房市投机机是推高房房价并令房房市疯狂的的最重要原原因。从近近期房地产产市场抛盘盘量来看，，本轮调控控以来一直直试图与政政府调控相相博弈的投投机、投资资客终于顶顶不住了。。2011年，中国国房市投机机将会日渐渐减少。8、行业整整合加剧。。毫无疑问问，中国房房产行业是是一个被严严重割裂的的行业，就就房屋这个个产品而言言，开发商商拿地、设设计院做项项目规划、、策划公司司做项目包包装并制定定推广策略略、建筑公公司做工程程、建材商商供应材料料、代理公公司做销售售。这是一一个异常复复杂的过程程，每增加加一个环节节都增加了了房屋成本本也就提高高了房价，，与此同时时也削弱了了部分房企企的竞争力力。如果出出现资金日日趋吃紧、、市场销售售不力、行行业持续低低迷的情况况，部分中中小房企或或因转型、、或因关闭闭、或因破破产而告别别房地产领领域。第二部分安安徽省省宏观经济济分析一、安徽省省宏观经济济政策二、安徽省省房地产市市场资讯铜陵长江大大桥安徽省房价价调控目标标“软”着着陆2011年年1月26日出台的的“国八条条”新政明明确指出2011年年各城市人人民政府要要根据当地地经济发展展目标、人人均可支配配收入增长长速度和居居民住房支支付能力，，合理确定定本地区年年度新建住住房价格控控制目标，，并于一季季度向社会会公布。从从已已公布的房房价控制目目标来看，，没有一个个城市提及及“居民住住房支付能能力”这个个参考标准准，绝大多多数只提及及当地GDP增速和和人均可支支配收入增增速。3月31日，安安徽省17个地级市市、5个县县级市按照照国家房地地产市场调调控政策要要求，均向向社会公布布了本地2011年年度新建住住房价格控控制目标。。包括合肥肥在内的多多数城市，，均将参照照当地GDP增长目目标与人均均可支配收收入增长速速度来确定定，淮北、、亳州两市市将这一目目标进行了了具体量化化，基本确确定新建商商品住房价价格涨幅将将控制在10%以内内。17地市市5个县县级市公公布新建建房价控控制目标标安徽省各各市今年年新建住住房价格格控制目目标已全全部出台台。除去去淮北、、亳州两两市确定定涨幅控控制在10%以以内外，，其他各各市均将将参照GDP增增长目标标与人均均可支配配收入增增长速度度来确定定。截至2011年年4月1日，全全省17个地级级市、5个县级级市按照照国家房房地产市市场调控控政策要要求，均均向社会会公布了了本地2011年度新新建住房房价格控控制目标标。包括括合肥在在内的多多数城市市，均将将参照当当地GDP增长长目标与与人均可可支配收收入增长长速度来来确定，，淮北、、亳州两两市将这这一目标标进行了了具体量量化，基基本确定定新建商商品住房房价格涨涨幅将控控制在10%以以内。安徽省积积极落实实新建商商品住房房控制价价格目标标政策的的同时，，同步加加大推进进保障性性安居工工程建设设力度，，加强房房地产市市场监管管，引导导各地打打击开发发企业捂捂盘惜售售、囤积积土地等等违规行行为，督督促开发发企业对对已供土土地按合合同进度度尽快开开工、建建设和销销售，增增加普通通商品住住房供应应。安徽省已已迅速将将今年新新建保障障性住房房和实施施各类棚棚户区改改造的目目标任务务分解落落实到各各市各有有关单位位，并提提出明确确的进度度要求：：6月底底以前开开工率要要达到60%以以上，10月底底前要全全部开工工建设，，确保今今年基本本建成20万套套以上。。3月14日-17日日，省住住房城乡乡建设厅厅会同省省发改、、财政、、国土、、监察等等部门组组成督查查组，分分赴部分分市对2010年目标标任务完完成情况况以及2011年目标标任务分分解落实实情况进进行了督督查。此外，全全省还将将通过召召开保障障性安居居工程建建设现场场会，再再开展一一次开工工和建设设进度的的集中调调度。安徽省宏宏观政策策分析安徽省房房地产市市场资讯讯年前的国国八条显显然只是是开始。。配合国国八条，，紧接着着央行加加息、公公积金利利率上调调等连串串新政突突袭，如如此雨后后春笋般般的楼市市调控政政策对安安徽三线线城市的的影响似似乎不甚甚明显，，虽然每每周安徽徽楼市成成交量有有升有降降，但总总体是呈呈上升趋趋势的。。随着央央行多次次提高存存款准备备金率，，再加上上地方政政府普遍遍干预，，房价能能否回落落成为人人们关注注的焦点点。安房网地地产研究究中心数数据显示示：安徽徽省9大大城市楼楼市总体体表现为为量价齐齐升的趋趋势。本本周安徽徽省9大大城市住住宅成交交套数累累计2416套套，环比比上周增增加4.8%；；成交均均价4671元元/㎡，，环比上上周上升升45元元/㎡。。（附图图1）图1安徽房地地产2011年年第9周））9大城市市楼市：：销量3升6降降，均价价6升3降安徽楼市市9大城城市中，，住宅销销量上升升的城市市有3个个，下降降的城市市则有6个。增增幅最大大的城市市是六安安，升幅幅为400%，，直接拉拉升了本本周的总总体销量量走势；；其次是是马鞍山山，增幅幅56.9%；；本周出出现升幅幅的还有有芜湖，，升幅为为13.5%。。跌幅方方面，本本周跌幅幅最大的的为安庆庆，跌幅幅为33.5%，其次次是蚌埠埠和宿州州，跌幅幅分别为为31.0%和和29.1%。。销售面面积方面面，增幅幅最大的的依然是是六安，，为530.1%，马马鞍山和和芜湖的的升幅分分别为49.2%和12.0%。（（附图2）图2从走势图图可以看看出，本本周销量量第一的的城市是是六安，，以590套的的销量遥遥遥领先先于其他他8大城城市，销销售均价价方面芜芜湖以6369.9元元/㎡稳稳坐头把把交椅的的宝座，，排名第第二的是是当仁不不让的马马鞍山，，其本周周均价为为5992元/㎡；本本周销量量最低的的为马鞍鞍山，销销量为113套套，其次次是宿州州，销量量也只有有197套；均均价方面面不足4000元/㎡㎡的只有有淮北，，均价为为3223元/㎡，导导致淮北北均价较较低的原原因，经经分析本本周淮北北有三天天的销售售均价不不足3000元元/㎡。。均价价方面芜芜湖本周周勇夺第第一，为为6369.9元/㎡㎡，升幅幅亦是本本周9大大城市之之最，其其他出现现升幅的的5大城城市起升升幅都不不足5个个百分点点；马鞍鞍山已是是连续三三周的均均价低于于6000元/㎡。（（附图3）图3第三部分分铜铜陵市宏宏观市场场研究一、铜陵陵市的城城市特性性与区位位优势二、铜陵陵的交通通状况三、铜陵陵行政区区域划分分四、铜陵陵城市空空间新体体系五、铜陵陵市宏观观经济数数据六、综合合分析天井湖铜陵市的的城市特特征与区区位优势势铜陵市位位于安徽徽省中南南部，长长江中下下游南岸岸，1956年年依矿建建市，是是一座新新兴的工工贸港口口城市。。地处上上海与武武汉、南南京与九九江的正正中心(距南京京与上海海的距离离分别是是200公里和和450公里)，也是是我国著著名的黄黄山———九华山山旅游风风景区的的北大门门(距九九华山和和黄山分分别为80和120公公里)，，同时还还是安徽徽省实施施“两点点一线””开发开开放战略略的交叉叉点。长长江黄金金水道流流经铜陵陵59.9公里里，水运运条件得得天独厚厚，铜陵陵港是对对外籍轮轮开放的的国家一一类口岸岸，拥有有5000吨级级码头，，高速路路网发达达，是皖皖中南交交通枢纽纽和中心心城市之之一。铜铜陵具有有良好的的政策环环境，是是全国综综合配套套改革、、优化资资本结构构、国有有资本运运营改革革等试点点城市，，享有一一系列鼓鼓励外资资投入的的优惠政政策。铜铜陵先后后被评为为全国卫卫生城市市、全国国科技工工作先进进城市、、国家双双拥模范范城市、、安徽省省首批省省级园林林城市、、万吨级级海轮进进江终点点港、国国家园林林城市。。铜陵市的的交通状状况城市坐拥拥长江黄黄金水道道（是长长江航道道万吨轮轮的终点点站）铁路：铜铜九铁路路、城际际铁路高速：合合铜高速速、铜黄黄高速、、沿江高高速城市主干干道：滨滨江大道道、铜官官大道、、铜都大大道、沿沿新大道道和横向向的环城城北路、、铜芜路路、沿江江快速通通道形成铁路路、水路路和公路路与城市市道路有有机衔接接、协调调发展的的快速综综合交通通运输体体系。快快速通达达苏、浙浙、沪。。铜陵铜陵市的的行政区区域划分分市辖区：：总人口口73.89万万人，其其中市区区人口43.43万人人。铜官山区区——面面积36平方公公里。（（辖长江江路街道道、石城城路街道道、铜官官山街道道、杨家家山街道道、扫把把沟街道道、横港港街道））狮子山区区——面面积53平方公公里。（（辖狮子子山街道道、新庙庙街道、、矶山街街道、凤凤凰山街街道、西西湖镇））郊区———面积154平平方公里里。（辖辖安铜街街道、桥桥南街道道、铜山山镇、大大通镇、、灰河乡乡、普济济圩农场场街道））铜陵县———面积积763平方公公里。（（辖五松松镇、顺顺安镇、、新桥镇镇、钟鸣鸣镇、天天门镇、、老洲乡乡、东联联乡、西西联乡、、胥坝乡乡）主城区（铜官官山区）经济技术开发发区狮子山区郊区铜陵城市空间间新体系铜陵市城市建建设按照“北北扩、东进、、南整、西跨跨”的思路，，主要向北、、东、南三个个方向发展，，形成“一城城三区，一主主两副”的组组团式布局。。铜陵城市发展展定位：中国第一个铜铜产业基地电子材料产业业基地长江中下游重重要的工贸港港口城市皖中南中心城城市铜陵市宏观经经济数据2010年全全市实现生产产总值（GDP）466.6亿元，，按可比价计计算，比上年年增长17.1%，增速速比上年加快快3.4个百百分点。其中中，第一产业业增加值9.6亿元，增增长3.9%；第二产业业增加值339.5亿元元，增长20.8%；第第三产业增加加值117.5亿元，增增长9.8%。2010年及“十一一五”全市经济发展的的巨大成就，，突出表现为为“两个人均均全省第一””、“四个总总量翻番”。。GDP人均可支配收收入据市统计局社社会经济调查查队调查资料料显示，2010年全市城镇居民人人均可支配收收入为18690元，较较上年同期上上涨11.5%。全省十十七个市人均均居民可支配配收入排名居居前的依次是是马鞍山市（（23159元）、合肥肥市（19051元）、、芜湖市（18727））、铜陵市2010年人人均可支配收收入比全省平平均水平（15788元元）高出2902元，增增幅位居十二二。铜陵市经济综综合分析城市实行“东东扩南拓”城城市发展战略略。南部区域域交通便利靠靠近铜陵长江江大桥有助于于物流商贸行行业发展；周周边天然生态态环境资源充充分是政府重重点规划的旅旅游区域，大大铜官山森林林公园规划将将带动整个南南部区域的旅旅游产业；现现已建成并投投入使用的铜铜陵新火车站站（东站），，也将带动整整个东部区域域经济发展。。“十一五”后后，铜陵市经经济有着突出出表现，“两两个人均全省省第一”、““四个总量翻翻番”。全市市规模以上工工业企业实现现主营业务收收入1251.7亿元，，比上年增长长65.1%；产品销售售率99.7%，比上年年提高0.5个百分点；；实现利税55.9亿元元，比上年增增长46.9%，其中盈盈亏相抵后实实现利润总额额32.8亿亿元，增长76.1%。。2010年年工业经济效效益综合指数数为308.3，比上年年提高88.7个百分点点。全年实现生产产总值（GDP）466.6亿元，，按可比价计计算，比上年年增长17.1%。其中中，第一产业业增加值9.6亿元，增增长3.9%；第二产业业增加值399.5亿元元，增长20.8%；第第三产业增加加值117.5亿元，增增长9.8%。按常住人人口计算，全全年人均生产产总值63054元，全全社会劳动生生产率103585元/人，比上年年分别增加16605元元和26664元，工业业增加值占地地区生产总值值比重为67.6%。2010年，，铜陵市城镇镇居民人均可可支配收入为为18690元，较上年年同期上涨11.5%。。全年实现工业业增加值315.3亿元元，按可比价价计算，比上上年增长21.9%，对对全市经济增增长的贡献率率达79.4%，拉动GDP增长13.6个百百分点。其中中，年主营业业务收入500万元及以以上的工业企企业（简称规规模以上工业业企业）完成成现价工业总总产值1104.0亿元元，同比增长长73.7%；实现工业业增加值300.9亿元元，按可比价价格计算，比比上年增长25.1%。。其中全年全全社会建筑业业完成增加值值24.2亿亿元，比上年年增长8.1%。全年房房屋建筑施工工面积541.2万平方方米，比上年年增加103.0万平方方米；房屋竣竣工面积210.7万平平方米，比上上年增加6.5万平方米米。第四部分铜铜陵市地方方人文研究一、青铜文化化二、名人名士士三、铜陵特产产四、铜陵八宝宝山水之门铜陵铜文化源源远流长，是是中国青铜文文化的发祥地地之一。铜陵陵是中国的““古铜都”。。铜的采冶史史于商周唐宋宋，绵延3000余年而而未曾中断，，这在长江流流域目前已知知的古铜矿遗遗址中非常少少见。现存数数十处采冶铜铜遗址和大量量的青铜文物物：有古西周周的铜炼渣、、汉代的古铜铜井，唐宋期期间的青铜文文物更为鼎盛盛且史料记载载甚详。铜陵陵的历史，就就是中国冶铜铜史的缩影。。大文学家李李白、王安石石、苏东坡等等曾来此游历历并留下诗迹迹，李白的““我爱铜官乐乐，千年未拟拟还。要须回回舞袖，拂尽尽五松山”以以及描写冶铜铜场面的“炉炉火照天地，，红星乱紫烟烟。赧朗明月月夜，歌曲动动寒川”更是是千古名句。。铜文化已经经融进城市建建设和市民生生活的方方面面面，《起舞舞》等铜雕塑塑在全国各类类评比中获奖奖，市内设有有全国性的青青铜文化研究究会。青铜文化丰收门名人名士李白：我爱铜官乐，，千年拟未还还。应须回舞舞袖，拂尽五五松山。五松何清幽，，胜境美沃洲洲。萧飒鸣洞洞壑，终年风风雨秋。响入入百泉去，听听如三峡流。。铜井炎炉歊九九天，赫如铸铸鼎荆山前。。陶公矍铄呵呵赤电，回禄禄睢盱扬紫烟烟。炉火照天地，，红星乱紫紫烟。赧郎郎明月夜，歌歌曲动寒川川。我宿五松下，，寂寥无所欢欢。田家秋秋作苦，邻女女夜舂寒。跪跪进雕胡饭饭，月光明素素盘。令人人惭漂母，三三谢不能餐。。苏轼：南北山光照绿绿波，濯缨洗洗耳不须多；；天空月满宜宜登眺，看取取青铜两处磨磨。春池水暖鱼自自乐，翠岭竹竹静鸟自还；；莫言垒石小小风景，卷帘帘看尽铜官山山。落帆重到古铜铜官，长是江江风阻往还。。要使谪仙回回舞袖，千年年翠拂五松山山。王安石：临津艳艳花千千树，夹径斜斜斜柳数行。。却忆金明明池上路，红红裙争看绿衣衣郎。山腰石有千年年涧，海眼泉泉无一日干。。天上苍生生望霖雨。谁谁知龙向此中中蟠。铜陵特产一、铜陵白姜姜铜陵生姜经安安徽省农科院院园艺所科学学鉴定，属白白姜，排姜类类型。鲜姜皮皮为白略呈黄黄色，姜块成成佛手状，瓣瓣粗肥厚。姜姜指饱满，色色白鲜嫩汁多多，味辣而不不呛口，属多多功能食用产产品。铜陵生生姜以“块大大皮薄，汁多多渣少，肉质质脆嫩，香味味浓郁”等特特色而久负盛盛名。二、铜陵凤丹丹铜陵丹皮主要要出产于顺安安镇和钟鸣镇镇，其中顺安安镇凤凰山地地区的凤凰、、牡丹、陶凤凤三个村，由由于独特的土土壤、气候条条件所产的丹丹皮被历代医医药实践证明明为药效最好好。《中药大大辞典》明文文记载：“安安徽省铜陵凤凤凰山所产丹丹皮质量最佳佳”，故称凤凤丹。三、铜铜陵茶茶干铜陵茶茶干在在本市市及周周边有有一定定的消消费基基础及及美誉誉度，，它是是近几几年兴兴起的的名优优农产产品。。特点点口感感细腻腻、久久嚼不不烂、、营养养丰富富，回回味元元穷，，适宜宜不同同层次次不同同年龄龄段人人群食食用。。四、、铜铜陵陵野野雀雀舌舌茶茶铜陵陵野野雀雀舌舌茶茶简简称称野野雀雀舌舌，，为为历历史史名名茶茶，，属属绿绿茶茶类类。。乾乾隆隆饮饮后后誉誉为为““江江南南佳佳茗茗””。。五、、铜铜陵陵牡牡丹丹中国国古古铜铜都都驰驰名名中中外外，，青青铜铜文文化化源源远远流流长长，，还还是是““药药用用牡牡丹丹””，，之之乡乡至至少少有有1600年年以以上上历历史史。。晋晋代代著著名名哲哲学学家家、、医医学学家家葛葛洪洪曾曾在在铜铜陵陵种种植植““仙仙牡牡丹丹””。。铜陵陵特特产产六、、铜铜陵陵泡泡桐桐铜陵陵泡泡桐桐资资源源丰丰富富在在今今钟钟鸣鸣镇镇，，素素有有桐桐乡乡之之称称。。铜铜陵陵种种植植泡泡桐桐历历史史悠悠久久。。早早在在宋宋仁仁宗宗三三年年（（公公元元1051年年））著著名名的的植植物物学学家家铜铜陵陵人人陈陈翥翥就就撰撰有有专专著著《《桐桐谱谱》》，，对对铜铜陵陵泡泡桐桐的的类类属属，，习习性性、、种种植植、、采采伐伐、、利利用用等等方方面面进进行行了了系系统统祥祥尽尽的的论论述述。。铜铜陵陵作作为为泡泡桐桐的的故故乡乡，，有有着着研研究究泡泡桐桐和和发发展展桐桐材材生生产产的的优优越越环环境境与与良良好好条条件件。。七、、铜铜陵陵大大豆豆铜陵陵大大豆豆别别名名““汀汀洲洲大大豆豆””是是铜铜陵陵地地方方的的优优良良品品种种。。原原名名““平平头头黄黄””，，有有大大平平头头黄黄和和小小平平头头黄黄两两个个品品系系。。蛋蛋白白质质含含量量分分别别为为47.87%和和47.31%，，比比其其他他的的大大豆豆蛋蛋白白质质含含量量要要高高19.7%和和18.3％％，，但但脂脂肪肪含含量量为为18.46％％和和17.5％％，，比比一一般般大大豆豆品品种种含含量量略略低低。。八、、铜铜陵陵苎苎麻麻铜陵陵苎苎麻麻之之古古被被誉誉为为““苎苎麻麻之之王王””铜铜陵陵苎苎麻麻也也是是铜铜陵陵八八宝宝金金银银铜铜铁铁锡锡，，生生姜姜麻麻子子蒜蒜之之一一。。据据《《铜铜陵陵县县志志》》等等有有关关历历史史资资料料记记载载麻麻是是铜铜陵陵传传统统特特产产，，清清朝朝顺顺治治乙乙未未年年（（公公元元１１６６５５５５年年）），，铜铜陵陵县县境境种种有有苎苎麻麻、、黄黄麻麻、、白白麻麻、、葛葛麻麻等等品品种种，，主主要要分分布布于于低低山山丘丘陵陵地地区区，，以以钟钟鸣鸣、、顺顺安安、、天天门门等等镇镇居居多多。。铜陵陵八八宝宝铜陵陵自自古古被被誉誉为为““八八宝宝之之地地””，，盛盛产产金金、、银银、、铜铜、、铁铁、、硫硫、、生生姜姜、、大大蒜蒜、、苎苎麻麻。。下下图图八八根根花花岗岗岩岩柱柱矗矗立立在在铜铜陵陵市市铜铜文文化化园园中中心心广广场场主主入入口口处处，，充充分分展展示示了了它它的的张张力力。。柱柱上上部部镶镶嵌嵌铜铜环环，，饰饰有有八八宝宝图图案案，，如如钻钻石石宝宝戒戒，，在在柱柱面面纹纹饰饰衬衬托托下下，，熠熠熠熠升升辉辉。。八八宝宝柱柱还还象象征征铜铜陵陵欢欢迎迎八八方方来来客客。。第五五部部分分铜铜陵陵市市房房地地产产市市场场现现状状与与趋趋势势一、、铜陵陵房房地地产产宏宏观观调调控控政政政政策策二、、铜铜陵陵房房地地产产市市场场现现状状三、、铜铜陵陵房房地地产产市市场场客客户户分分析析起舞舞今年年3月月22日日安安徽徽铜铜陵陵出出台台有有关关进进一一步步做做好好房房地地产产市市场场平平稳稳健健康康发发展展，，铜铜陵陵结结合合实实际际情情况况出出台台有有关关进进一一步步做做好好房房地地产产市市场场调调控控工工作作的的具具体体实实施施意意见见。。1、、加加大大普普通通商商品品房房的的土土地地供供应应力力度度，，加加快快普普通通商商品品房房建建设设，，增增加加普普通通商商品品房房的的有有效效供供应应。2、加快快棚户区区改造为为重点的的保障性性住房建建设，确确保完成成上级下下达目标标。3、严格格执行房房地产税税收和信信贷政策策，有效效遏制投投资投机机性购房房需求。4、2011年年度铜陵陵新建住住房价格格涨幅一一定要明明显低于于上年水水平，不不高于全全市当年年生产总总值（GDP））增幅，，与城镇镇居民人人均可支支配收入入增长水水平相适适应。5、加大大保障性性住房建建设用地地供应量量，保障障性住房房建设用用地确保保按需足足额供应应，计划划建设、、筹集保保障性住住房共26000余套套（户））。6、继续续加大普普通商品品住房建建设用地地供应量量，保证证普通商商品住房房建设用用地需要要。加大大房地产产开发发投资，，已出让让地块房房地产开开发项目目要按照照土地出出让合同同约定，，限期开开、竣工工，对已已供房地地产项目目用地，，超过规规定时限限没有开开工建设设或没有有按期竣竣工的，，均按规规定处以以罚款直直至收回回土地使使用权。7、严格格执行个个人转让让房地产产税收政政策，严严格执行行差别化化住房信信贷政策策，对居居民家庭庭向商业业银行贷贷款购买买第二套套住房的的，其首首付款比比例不得得低于60%，，贷款利利率不得得低于基基准利率率的1.1倍。。为改善善居住条条件申请请住房公公积金贷贷款购买买第二套套住房的的，其首首付比例例不得低低于60%，贷贷款利率率不得低低于基准准利率的的1.1倍。8、加强强房地产产市场价价格调控控，认真真执行商商品房预预售前成成本认证证制度和和预售价价格备案案制度，，对未取取得市政政府价格格主管部部门出具具的商品品房成本本认证报报告、未未履行商商品房预预售价格格备案程程序的商商品房开开发项目目，不予予核发商商品房地地预（销销）售许许可证。9、严格格执行商商品房销销售明码码标价和和“一价价清”制制度。根根据市政政府价格格主管部部门出具具的商品品房成本本世认证证报告和和预售备备案价格格，对定定价明显显超过周周边房价价水平的的房地产产开发项项目，重重点进行行土地增增值税清清算、稽稽查和价价格执法法检查。。10、对对新购商商品住房房严格实实行购房房实名制制，认购购后不得得擅自更更改购房房者姓名名。11、未未取得预预售许可可证的商商品住房房项目，，房地产产开发企企业不得得以认购购、预订订、排号号、发放放VIP卡等方方式向买买受人收收取或变变相收取取定金、、预定款款等，对对存在虚虚拟交易易、捂盘盘惜售、、囤积房房源、哄哄抬房价价、怂恿恿客户签签订“阴阴阳”合合同等行行为的房房地产开开发企业业，加大大曝光和和处罚力力度等。。铜陵房地地产市场场宏观调调控政策策铜陵房地地产市场场现状（一）、、铜陵2011年1月月商品房房上市情情况2011年1月月，铜陵陵市预售售许可证证发放总总面积6.73万平米米，同比比下降38.11%，，环比下下降55.58%。商商品房预预售项目目分布在在狮子山山区（含含经济开开发区））和郊区区；住宅宅类商品品房预售售面积3.90万平米米，其他他类商品品房面积积2.82万平平米。2011年1月月商品房房按用途途批准预预售情况况（二）、、2011年1月商品品房销售售情况2011年1月月，全市市商品房房销售总总面积9.60万平米米，其中中住宅类类商品房房销售面面积1.52万万平米，，同比上上升3.79%；非住住宅类商商品房销销售面积积1.52万平平米，同同比上升升199.80.12%，环环比下降降46.28%。销售售套数971套套，其中中住宅类类商品房房销售套套数892套，，同比上上升11.50%，环环比19.57%。2011年年1月月，铜铜官山山区商商品房房销售售面积积2.72万平平米，，其中中住宅宅类商商品房房2.25万平平米；；狮子子山区区（含含市经经济技技术开开发区区）商商品房房销售售面积积6.29万平平米，，其中中住宅宅类商商品房房5.24万平平米；；郊区区商品品房销销售面面积0.59万万平米米，其其中住住宅类类商品品房0.006万平平米。。商品房房分行行政区区销售售分布布情况况2011年年1月月住宅宅类商商品房房按房房型结结构销销售情情况2011年年1月月，全全市住住宅类类商品品房销销售套套数892套。。销售售的房房型结结构主主要集集中在在三室室两厅厅、两两室两两厅；；其中中三室室两厅厅（套套数））占34.75%，，同比比上升升69.40%，环环比上上升16.69%。。2011年1月，全全市住住宅类类商品品房销销售面面积8.08万平米米，销销售套套数892套。分分面积积段销销售主主要集集中在在60——80平米/套、100—120平米/套，占占比分分别为为：26.73%、25.62%。2011年1月住宅宅类商商品房房分面面积段段销售售情况况面积段销售面积（万㎡）面积占比预售套数套数占比60㎡以下0.010.1220.2260-80㎡2.1626.7331835.6580-90㎡0.9311.5110912.2290-100㎡1.6820.7918120.29100-120㎡2.0725.6218921.19120-144㎡1.0913.49849.42144-180㎡0.141.7391.01合计8.08100.00892100.002011年1月，全全市住住宅类类商品品房销销售面面积8.08万平米米，销销售套套数892套。销销售单单价主主要集集中在在5000元/平米以以上和和4000——5000元/平米的的，占占比分分别为为44.31%、27.60%。2011年1月住宅宅类商商品房房按单单价段段销售售情况况单价段销售面积（万㎡）面积占比预售套数套数占比2000—25000.9812.1315116.932500—30000.172.10212.353000—40000.647.92606.734000—50002.2327.6024727.69>50003.5844.3133938.00其他0.485.93748.29合计8.08100.00892100.002011年年1月月，丽丽湖家家园经经济适适用房房（一一期））、西西湖春春晓、、柏庄庄·春春暖花花开二二期的的商品品房销销售套套数位位于销销售套套数的的前三三名。。2011年年1月月销售售套数数前十十名排排行榜榜铜陵市市房地地产市市场客客户分分析客户来来源：在新政政公布布之前前以外地个个体户户在铜铜陵的的置业业需求求和本地刚性需需求，共同构构成铜铜陵房房地产产市场场的总总需求求；新新政公公布之之后外地投投资客客的投资资需求求受到到极大大地打打压，，在此此阶段段以本本地刚刚性需需求为为主。。购房目目的：改善居居住环环境和和婚房房用途途的占占主导导地位位。刚性需需求成成为市市场绝绝对主主导。。客户养养老置置业需需求很很弱。。现阶段段投资资客较较少。。产品喜喜好：市场上上小面面积、、经济济型户户型产产品受受客户户青睐睐；另另外，，客户户较注注重教教育交交通购购物等等方面面，随随着市市场的的逐渐渐成熟熟，客客户的的消费费心理理也相相对理理性，，购房房考虑虑因素素均衡衡。市场需需求量量：通过对对历年年来市市场商商品房房去化化量分分析，，每年年市场场客户户住宅宅需求求量基基本保保持在在40万平平方米米以上上，今今年住住宅需需求将将超过过60万平平方米米。第六部部分可可类比比性项项目分分析一、铜陵市市各区区域代代表楼楼盘分分布二、个个案分分析孩童铜陵市市各区区域代代表楼楼盘分分布恒大绿绿洲万泰··水晶晶城高速··铜都都天地地柏庄··春暖暖花开开铜陵市市经济济技术术开发发区托莱多多铜陵市市中心心城区区铜冠花花园君悦··印象象铜陵市市各区区域代代表楼楼盘分分布置地··财富富广场场铜陵市市各区区域代代表楼楼盘分分布铜陵市市郊区区民悦··大兴兴城铜陵市市楼盘盘个案案分析析从以上上图表表中我我们认认为，，铜陵陵房地地产市市场上上的产产品以以两房房、三三房的的为主主，均均价在在5000—8000左左右。。从以上上图表表中我我们可可以总总结出出，铜铜陵房房地产产市场场以本本土开开发商商为主主导，，近年年来也也有外外地的的大型型房地地产开开发商商进入入。建建筑类类别以以框架架为主主；物物业类类型以以多层层、小小高层层为主主，高高层产产品也也为铜铜陵消消费者者所接接受，，另外外市场场上还还有少少量花花园洋洋房、、别墅墅。基础信信息类类比表表可比性性项目目总价价区间间表从以上上图表表中我我们可可以看看出，，整个个铜陵陵市场场住宅宅的总总价在在40万以以上200万以以内不不等，，其中中住宅宅价格格以40万万—90万万之间间最多多。在在以上上可类类比项项目中中，以以高档档项目目春暖暖花开开、财财富广广场、、恒大大绿洲洲的产产品类类型最最多，，价格格区间间涉及及最广广。资源及未来来发展潜力力评级从下图可见见，占据配配套完善的的地段、宜宜居的自然然环境资源源再加上优优质的产品品，是构成成高价、美美誉的根本本。以上列列举的市内内的项目所所占据的地地段最好，，但没有良良好的居住住环境；不不是市中心心地段但拥拥有一定配配套，小区区绿化率高高，密度低低，产品以以纯板式多多层、小高高层为主，，居住事宜宜，是铜陵陵人购房的的首要选择择；经济开开发区项目目则以未来来发展潜力力，现行低低价以及优优质的自然然资源和产产品优势吸吸引消费者者。第七部分项项目地地块分析一、铜陵市市各板块分分析二、项目所所在地块分分析按照地理位位置与楼盘盘聚集情况况，铜陵市市主城区大大致可以划划分为中心区板块块、新城板板块、东区区板块、城城南板块、、环天井湖湖板块五大房地产产板块，呈呈现“一主主四幅”的的格局。铜陵市各版版块分析项目所在板板块区域范围：：以金山路以以北，翠湖湖路以南，，铜官大道道以东，铜铜都大道以以西。板块特征：：该板块一直直是市民居居住认知度度最高的区区域，拥有有优越的区区位优势和和完善的生生活配套设设施。中心区板块块分析中心区板块块城南板块分分析城南板块区域范围：：金山路以南南，是高性价比区区域。板块特征：：南部城区是是构成该市市“一城三三区，一主主两副”城城市空间结结构的三个个城区之一一；受中心心板块辐射射影响，该该区配套完完善，有着着良好的市市民基础。。新城板块分分析新城板块区域范围：：翠湖路以北北，泰山大大道以东，，规模楼盘盘最为集中中区域，领领袖地位已已然确立。。板块特征：：依托于政府府规划的重重心倾斜，，新城区板板块加速掘掘起，已成成为铜陵市市场上最热热门的板块块。该板块块是主城区区连接经济济技术开发发区的前沿沿，是顺应应城市空间间战略“北北扩”的要要地，受石石城大道的的改造、翠翠湖公园建建设等大型型市政工程程的利好影影响，该板板块近2年年上升势头头非常明显显。随着石石城大道的的扩改工程程结束，连连接新老城城区的价值值链正在拉拉开，拉近近了该板块块地产和主主城区距离离。环天井湖板板块分析环天井湖板板块区域范围：：铜官大道以以西板块特征：：板块借助天天井湖、南南湖等天然然湖泊景观观，在五大大板块中具具有独一一无二的生生态优势。。区域环境境优美，靠靠近市县两两级政府办办公地，1999年年底，天井井湖地区整整治与建设设拉开帷幕幕，经过几几年实践，，“青山碧碧水、相映映成趣；随随坡就势、、错落有致致；动静相相宜、处处处皆景的花花园式城市市空间”的的规划设想想正逐步成成为现实。。坐拥天井井湖，远远眺笠帽山山，难得中中的真山真真水环境，，成就了该该板块的特特质，这也也是该板块块进入公众众视野被普普遍看好的的主要原因因。铜都大大道铜井路本案本区功能定定位：商贸流通、、居住休闲闲和充分展展示自然环环境的新城城区；本区形象定定位：一望之中万万象新，铜铜官宝嶂悉悉生春。规规划总体上上形成“一一站七区””的整体结结构。本区现状：：区域内除车车站已建成成运行外，，其他配套套设施并未未得到进一一步的完善善，规划建建设进程较较慢，本地地人对该区区域的认同同感较低。。本区前景：：区域配套设设施得到完完善、规划划中的城际际铁路引入入等因素得得以实现，，本区将实实现与城市市新区板块块在同一区区位水平高高度。项目所在区区域概况：：项目区位于于铜陵市主主城区东面面（东区板板块）；因因该板块内内铁路铜陵陵东站在09年11月1日已已建成投入入运行，所所以该板块块也称之为为车站新区区，区域具具体规划范范围为北至至芜铜铁路路线，南至至青石山、、大青山山山脊线，西西至天山大大道，东至至青山山脊脊线，总用用地约18.74平平方公里，，城市建设设用地按11.28平方公里里进行控制制，居住人人口按9万万人控制。。东城板块项目所在板板块分析第八部分铜铜陵房房地产市场场分析结论论一、市场广广阔二、竞争激激烈三、理性回回归四、品质提提升五、注重特特色自1956年建市以来来，铜陵立立足资源基基础，依托托区位优势势，经过四四十多年的的建设，形形成了以有有色、化工工、建材、、机电、轻轻纺为支柱柱，煤炭、、食品、医医药等相应应发展，拥拥有34个行业、133个门类、数数千种工业业产品的综综合工业体体系，成为为皖江地区区一座新型型的工贸港港口城市。。本案位于安安徽铜陵市市铜都大道道与铜井路路路交汇处处东北角，，是城市““东扩北拓拓”的核心心连接点，，宏观区位位上属于安安徽省中南南部，属于于安徽省境境内核心地地带，南临临黄山、九九华山。西西接赣鄂，，东连浙宁宁沪，处于于长江水运运的枢纽位位置，坐拥拥长江黄金金水道（是是长江航道道万吨轮的的终点站）），与合肥肥市、南京京市两大省省会城市联联系紧密，，车程均在在1.5小时以内，，本案周边边高速路网网发达，合合铜高速、、铜黄高速速、沿江高高速、铜杭杭高速，铜铜九铁路穿穿境而过。。市场广阔本案区位宏观部分◆本案案发展机遇遇凸显铜陵经济辐辐射力很强强，商贸流流通业的蓬蓬勃发展，，产业特点点突出，城城市化进程程加快带给给本案的发发展机遇正正逐渐凸显显。“十一五””后，铜陵陵市经济有有着突出表表现，“两两个人均全全省第一””、“四个个总量翻番番”。全市市规模以上上工业企业业实现主营营业务收入入1251.7亿元，比上上年增长65.1%；产品销售售率99.7%，比上年提提高0.5个百分点；；实现利税税55.9亿元，比上上年增长46.9%，其中盈亏亏相抵后实实现利润总总额32.8亿元，增长长76.1%。2010年工业经济济效益综合合指数为308.3，比上年提提高88.7个百分点。。◆本案案政策机遇遇明显国家实施““中部崛起起”战略、、大力发展展循环经济济、安徽省省实施“东东向发展””战略、优优先发展沿沿江经济带带，为铜陵陵市提供了了难得的政政策机遇。。◆经济济发展奠定定良好动力力基础2010年全市实现现生产总值值（GDP）466.6亿元，按可可比价计算算，比上年年增长17.1%，增速比上上年加快3.4个百分点。。其中，第第一产业增增加值9.6亿元，增长长3.9%；第二产业业增加值339.5亿元，增长长20.8%；第三产业业增加值117.5亿元，增长长9.8%。2010年及及““十十一一五五””我我市市经经济济发发展展的的巨巨大大成成就就，，突突出出表表现现为为““两两个个人人均均全全省省第第一一””、、““四四个个总总量量翻翻番番””。。本案案区区位位◆对对内内、、对对外外道道路路交交通通便便利利，，直直接接影影响响和和辐辐射射芜芜湖湖等等市市外外市市场场本案案位位于于铜铜陵陵市市铜铜都都大大道道与与铜铜井井路路交交汇汇处处，，道道路路交交通通较较为为便便利利，，已已经经与与市市区区形形成成有有效效的的交交通通路路网网。。铜铜都都大大道道西西往往中中心心城城区区，，东东往往西西湖湖新新区区，，铜铜井井路路东东狮狮子子山山经经济济开开发发区区，，北北往往经经济济技技术术开开发发区区。。尤尤其其链链接接翠翠湖湖一一路路可可直直接接连连接接芜芜湖湖等等市市、、区区，，影影响响和和辐辐射射极极为为明明显显、、便便捷捷。。铜陵陵经经济济技技术术开开发发区区形形象象具具有有正正面面推推动动和和引引导导作作用用本案案与与省省级级铜铜陵陵经经济济技技术术开开发发区区相相临临，，经经济济技技术术开开发发区区位位于于项项目目的的北北面面，，目目前前建建成成面面积积达达30平平方方公公里里，，经经济济技技术术开开发发区区形形成成了了以以铜铜材材深深加加工工、、电电子子基基础础材材料料、、装装备备制制造造及及零零部部件件为为主主导导产产业业，，现现代代纺纺织织服服装装、、生生物物制制药药、、精精细细化化工工业业为为特特色色的的现现代代化化产产业业格格局局，，现现已已累累计计引引进进100余余家家工工业业项项目目，，总总投投资资规规模模达达150多多亿亿元元，，目目标标是是建建成成产产值值1000亿亿元元的的科科技技园园区区。。铜都大道道铜井路本案◆周边配配套设施尚不不完善，一定定程度上制约约本区域更高高层面的发展展本案位于铜陵陵市东北部，，与铜陵经济济技术开发区区相接，属于于政府规划建建设新区地带带。周边地块块未全部开发发完毕，缺乏乏娱乐、购物物、金融、文文化、教育、、医疗卫生等等配套，餐饮饮、休闲也未未完全形成气气候。微观部分竞争激烈目前的铜陵房房地产市场仍仍然处于上升升时期，市场场可挖掘的利利润是巨