房地产价格影响因素3

第十章

房地产价格影响因素分析

要把握影响房地产价格的因素，首先在观念上应具备以下4点认识：一、各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的方向是不尽相同的：有的因素降低房地产的价格，有的因素则提高房地产的价格。但是，同一影响因素影响房地产价格变动的方向，对不同类型的房地产可能是不同的。二、各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的程度是不尽相同的。三.各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的。四.

某些影响因素对房地产价格的影响可以用计算公式或数学模型来度量，但更多的影响因素对房地产价格的影响是无形的，虽然可以感觉到，却难以用数学公式表达出来。影响房地产价格的因素分为以下9类：①自身因素②环境因素③人口因素④经济因素⑤社会因素⑥行政因素⑦心理因素⑧国际因素⑨其他因素第一节

自身因素

所谓自身因素，是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。一、位置 房地产位置优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。即自然地理位置与社会经济位置之别。二、肥力肥力，又称土地肥沃程度，是土地提供植物生长、繁殖所需营养的能力。

三、地质条件地质条件决定着土地的承载力。土地的承载力是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载力。四、地形、地势地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本土地与相邻土地的高低关系，特别是与相邻道路的高低关系。五、土地面积和形状地价与土地面积大小的关系是可变。土地形状是否规则，对地价也是由一定的影响。

六、日照、风向、降水量、天然周期性灾害考虑因素：向阳、背阳、上风地区、下风地区、降水量与地势高低的关系等七、建筑物外观形象及其他建筑物外观形象包括建筑式样、风格色调等，对房地产价格有很大影响。另外，建筑物的朝向、平面布置、功能、质量等因素对房地产价格均有较大影响。第二节

环境因素影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。1、声觉环境2、大气环境3、水文环境4、视觉环境5、卫生环境第三节

人口因素房地产的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况，对房地产价格有很大影响。1、人口数量2、人口素质3、家庭人口规模-------是指全社会或某一地区的家庭平均人口。第四节

经济因素一、经济发展经济发展的一般定义包括：物质福利的改善，尤其是对那些收入最低者来说；根除贫困，以及与此相关的文盲、疾病和过早死亡；改变投入与产出的构成等二、物价相同点：不同点： 结论：从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。三、居居民收收入居民收收入的的真正正增加加（非非名义义增加加），，意味味着人人们的的生活活水平平将随随之提提高，，其居居住与与活动动所需需的空空间会会扩大大，从从而会会增加加对房房地产产的需需求，，导致致房地地产价价格的的上涨涨。①衣食食都较较困难难的低低收入入者的的收入入增加加②中等等收入入者的的收入入增加加③高收收入者者的收收入增增加所谓边边际消消费趋趋向，，是指指收入入每增增加一一个单单位所所引起起的消消费变变化。。第五节节社会因因素1、政政治安安定状状况，，是指指不同同政治治观点点的党党派、、团体体的冲冲突情情况，，现行行政权权的稳稳固程程度等等。2、社社会治治安程程度，，是指指小偷偷、抢抢劫、、强奸奸、绑绑架、、杀人人等方方面的的刑事事犯罪罪情况况。3、房房地产产投机机一般意意义上上的经经济投投机，，是指指一种种买或或卖的的活动动，其其目的的是在在价格格有变变动时时，通通过买买进或或卖出出赚取取利润润。房地产产投机机是一一种经经济投投机，，它是是利用用房地地产价价格的的涨落落变化化，通通过在在不同同时期期买进进或卖卖出房房地产产，从从差价价中获获取利利润的的行为为。房地产产投机机对房房地产产价格格的影影响可可能出出现3种情情况：：①引起起房地地产价价格上上涨②引起起房地地产价价格下下跌③其着着稳定定房地地产价价格的的作用用4、城城市化化城市化化，又又称城城镇化化、都都市化化、，，是当当今重重要的的社会会、经经济现现象之之一。。综合合不同同学科科，归归纳出出其四四种含含义：：①城市市对农农村影影响的的传播播过程程②全社社会人人口接接受城城市文文化的的过程程③人口口集中中的过过程，，包括括集中中点的的增加加和每每个集集中点点的扩扩大④城市市人口口占全全社会会人口口比例例提高高的过过程第六节节行政因因素影响房房地产产价格格的行行政因因素，，是指指那些些影响响房地地产价价格的的制度度、政政策、、法律律法规规、行行政措措施的的方面面的因因素。。主要体体现在在以下下几个个方面面：1、房房地产产制度度房地产产制度度对房房地产产价格格的影影响也也许是是最大大的。。2、房房地产产价格格政策策房地产产价格格政策策是指指政府府对房房地产产价格格高低低的态态度以以及采采取的的干预预方式式、措措施等等。3、行行政隶隶属变变更4、特特殊政政策5、城城市发发展战战略、、城市市规划划、土土地利利用规规划6、税税收政政策7、交交通管管制房地产产价格格政策策抽象象看可可分为为两类类：一一类是是高价价政策策，一一类是是低价价政策策。抑制房房地产产价格格的措措施主主要有有：①制制定最最高限限价，，规定定房地地产交交易是是不得得突破破此价价格②制制定标标准价价格，，作为为房地地产交交易时时的参参考③政府府在房房地产产价格格高涨涨是抛抛出一一定量量的房房地产产，特特别是是通过过土地地供应应，以以增加加房地地产的的供给给，从从而平平抑房房地产产的价价格④征收收房地地产交交易税税或增增值税税⑤建立立一套套房地地产交交易管管理制制度第七节节心理理因素素影响房房地产产价格格的心心理因因素主主要有有以下下几个个：①购买买或出出售心心态②个人人欣赏赏趣味味（偏偏好））③时尚尚风气气④接近近名家家住宅宅心理理⑤讲究究风水水或吉吉祥号号码，，如讲讲究门门牌号号码、、楼层层数字字等第八节节国国际因因素1、世世界经经济状状况2、军军事冲冲突状状况3、政政治对对立状状况4、国国际竞竞争状状况第九节节其他因因素影响房房地产产价格格的因因素除除了上上面列列举的的八大大类之之外，，还有有一些些其它它因素素，如如某些些重要要政治治人物物的健健康与与生死死状况况，有有时人人们预预期其其会影影响时时局，，从而而影响响房地地产价价格的的涨落落。共有的的房地地产，，如果果共有有人较较多，，对于于房地地产的的维护护、修修缮、、处分分等很很难达达成共共识，，部分分共有有人如如果不不堪其其烦而而转让让其在在共有有的房房地产产中享享有的的份额额，这这时的的成交交价格格夺回回低于于正常常价格格。主要网网站：：9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。11:56:5711:56:5711:5612/31/202211:56:57AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2211:56:5711:56Dec-2231-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。11:56:5711:56:5711:56Saturday,December31,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2211:56:5711:56:57December31,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。31十二月月202211:56:57上午午11:56:5712月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2211:56上上午12月-2211:56December31,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/3111:56:5711:56:5731December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。11:56:57上上午11:56上上午11:56:5712月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。11:56:5711:56:5711:5612/31/202211:56:57AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2211:56:5711:56Dec-2231-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。11:56:5711:56:5711:56Saturday,December31,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。12月-2212月-2211:56:5711:56:57December31,202214、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。31十二二月202211:56:57上上午11:56:5712月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。十二月月2211:56上上午12月月-2211:56December31,202216、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2022/12/3111:56:5711:56:5731December202217、空山新雨雨后，天气气晚来秋。。。11:56:57上上午11:56上午11:56:5712月-229、杨杨柳柳散散和和风风，，青青山山澹澹吾吾虑虑。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、阅读一一切好书书如同和和过去最最杰出的的人谈话话。11:56:5711:56:5711:5612/31/202211:56:57AM11、越越是是没没有有本本领领的的就就越越加加自自命命不不凡凡。。12月月-2211:56:5811:56Dec-2231-Dec-2212、越是无能的的人，越喜欢欢挑剔别人的的错儿。11:56:5811: