天津振业新开路项目定位报告

研究院天津振业新开路项目定位报告PART1.市场调研PART2.案例分析PART3.项目定位天津振业新开路项目

市场研究

研究院

4项目开发目标理解与操作关键点及难点分析15减小风险稳健运作实现盈利品牌落地【项目开发目标理解】6【项目地块素质分析】|区位情况位于贯通中心城区内环线的河东区新开路东侧，临近天津站后广场.地块的四至范围：东至京山铁路，南至久福园小区，西至新开路，北至城际铁路绿化带.

紧邻内环、区位优势明显；被两条铁路线包围，噪音大，不具备高品质楼盘的基础素质项目地块不规整，规划设计难度大7【项目地块素质分析】|交通状况紧邻新开路为天津内环线主干路，项目北侧金钟河大街直接连接快速路河中环线，项目南侧经新开路可以直接到达天津东南半环快速路临近规划的地铁2、3号线（2010年左右开通）公共交通系统较为发达，公交车观光2路、7、407、653、870、821、841、861、868路等项目距正在修建的天津站直线距离仅1公里左右，临近城际列车及轻轨站外部交通发达本案地铁3号线地铁2号线8【项目地块素质分析】|现状情况项目东北和西北两侧为铁路，交通被阻隔,噪音污染大项目东北侧为建设中的车行快速路的立交桥项目东北侧基本无法通行项目东侧道路较窄车辆无法行驶新开路地道对于项目影响不大交通通达性不佳，立交桥、铁路的噪音影响极大，本案不具备高档楼盘的地块素质9河东实验小学工业大学军交学院武警医学院一中心春华小学天津七中国美华润音乐学院沃尔玛易初莲花家世界家乐福世纪联华大型商业教育设施医院超市商业配套成熟：紧邻嘉华国际商圈，沿街中小型商业发达配套设施齐全：地块周围有超市、医院、饭店教育系统完善：河东实验小学、河北教育示范基地、七中、音乐学院、天津工业大学、美院【项目地块素质分析】|周边配套各项配套成熟|生活氛围浓郁本案10以嘉华国际商业中心为主题的商贸服务区以六纬路至富民路大直沽地区为主体的商贸旅游区以南站、十一经路为主体的商务商贸区确定了十一经路延伸至张贵庄路为商贸物流区以天钢国际会展中心为主体的会占商务商贸区商务商贸区商贸旅游区贸易物流区商务商贸区商贸服务区【项目地块素质分析】|区域环境区域发展前景良好本案11【项目地块素质分析】|项目规划指标宗地总面积：34841.1平方米（包括幼儿园用地2000平方米）规划总建筑面积：162520平方米住宅建筑面积：118500平方米（包括阳台、阁楼）非住宅建筑面积：2540平方米容积率:3.47建筑密度：不大于18.2%绿地比例：不小于43%其他：90/70限制，2008年9月1日之前动工、2011年12月31日前竣工12【项目地块素质分析】|项目SWOT分析不利市场环境有利STRENGTH优势WEAKNESS劣势OPPORTUNITY机会THREAT威胁放大优势\规避劣势\抓住机会\减小威胁紧邻内环，区位条件突出具备轨道交通优势；区域居住氛围成熟，配套完善;上市实力企业，品牌优势明显地块不规则，70/90限制，规划难度大;两条火车道，振动、噪音干扰严重；西南角有污水池，视觉、嗅觉污染；南侧和东侧有供热用烟囱，风水不佳;南侧是老居住区及普通学校，视觉差；政策引导区域发展,城市规划东移,区域未来价值显现;河东区是价格洼地；商务商业圈发展前景看好;100万元落户天津利好;70/90政策落实,产品同质化现象凸显,形成跨区域竞争区域内市场未来供应量较大,竞争项目具有鲜明亮点，品牌影响力强;全市竞争项目的客户分流，海河板块的客户截流13东侧、北侧铁路产生的噪音和振动影响高楼面价造成的高售价区域价格相对较低，紧邻项目销售价格低地块西侧有污水处理池，产生视觉和空气污染地块南侧、东南侧有多个高耸的烟囱地块形状及其不规则，进深小，不利于集中使用区域是天津市非传统高档住宅区、也非高档住宅核心区面临全市的竞争项目较多无天然景观资源和人文历史景观地块南侧区域是房龄较长的普通住宅区、视觉形象差周边二手房价格较低、租金回报率不足5%地块整体规模较小内向交通较为不便，外出交通不畅【项目地块素质分析】|项目发展具体存在的问题14【项目地块素质分析】|项目操作难点与关键点区域形象认可度低，市场接受存在认知壁垒如何实现区域认知壁垒的突破？区域大体量中低住房，以及两条铁路夹击，不利于树立项目形象如何实现树立形象的突破？本案高价产品的供应体量与需求市场的不对等如何实现供求平衡与高价的突破？海河以及传统高端住宅区域的高品质大盘的市场竞争如何实现竞争的突破？15宏观市场环境分析216【宏观市场环境分析】|经济发展状况分析天津——北方经济中心地位日益显赫伴随着京津同城化步伐的加快，滨海新区综合配套改革试验区进程的深入解读天津：3月13日，国务院批复《天津滨海新区综合配套改革试验总体方案》；奥运会之前，京津高速铁路正式通车，京津之间只需30分钟；天津经济技术开发区名列中国所有开发区之首。17【宏观市场环境分析】|经济发展状况分析企业大量增加|外来常住人口快速增加|带来大量居住需求年份2004200520062007常住非户籍人口91.12103.69126.12155.9增长率6.82%13.79%21.63%23.61%由北方经济中心定位和滨海新区开发开放带来的强大区域聚集力，促使常住非户籍人口的大量、快速增加，为房地产市场提供良好的刚性需求。单位：万人项目GDP人均GDP人均劳动报酬数值5018.345829（6022）32636单位亿元元/人（美元/人）元/人天津市2007年状况大量外资、内资快速进入天津市场，天津市企业数量急剧膨胀。从2003年开始内资在数量和增加速度上明显高于外资，较大地增加了国民财富和天津市国民收入。截至2007年底，天津市共有注册公司16万个，中小规模公司2.1万个，其中2007年新注册公司近6000个。18产业驱动经济发展经济发展促进房地产业的发展房地产发展促进城市化进程产业发展将促进天津的的房地产发展和城市化进程|天津步入高端城市化阶段【宏观市场环境分析】|经济发展状况分析19天津房地产市场最具增长潜力伴随着天津城市地位的提升，产业的升级和众多品牌开发商的进入:解码天津房地产市场：【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|土地市场20【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|土地市场中心城区土地成交面积较少|河东区称为城区主力区域2007年，天津各区土地成交面积共计为1442万平米，平均每亩单价为137万，较06年每亩单价169万要低，主要原因是因为07年成交的地块主要集中在环城四区和远区五县。21【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|土地市场土地供给|结构改变|工业用地成为主流市场2008年1-6月份全市共公示出让土地面积约1850万平米，其中工业用地为960.6万平米，占比达52%，已超过房地产用地出让规模889.4万平米。这一趋势主要从第二季度开始明显体现。可见，随着房地产市场的深入调整，供地结构比例在悄然发生改变。22【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|土地市场土地供给|市内六区供应较少|中心区外围区域成为房地产用地主要供给源市内六区土地日渐稀缺，在全市供应占比不足3%。上半年供应土地主要分布在滨海新区和远郊区县。远郊区县、滨海新区分别占49%、38%。其中滨海新区公示出让了首宗中新生态建设用地，位于塘沽区青坨子，占地面积为261万平米；滨海新区其次的供应热点集中在汉沽区，因紧邻生态城的规划优势和旧城改造土地整理形成土地放量供应。 23【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|土地市场土地成交|房地产用地成交量呈减缓趋势|工业用地成交出现快速增长2008年1-6月份房地产用地成交总量为1100万平米，其中，中心城区仅成交30.5万平米；环城四区、远郊五县区、滨海新区成为后市产品供应的主力区域。从地块用途构成来看，居住/商住用地成交总量为568万平米，其中94%以上分布在远郊区县、环城四区，即含住宅的用地9成以上已转向外环地区。24【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|土地市场上半年，中心城区的房地产用地成交量仅为30.5万平米；滨海新区因中新生态城首宗综合用地成功出让，带动板块成交占比增加；环城四区和远郊区县房地产用地成交占比分别达25%、42%，已成为后市产品供应的主力区域。土地成交|中心城区土地进一步稀缺|环城四区、远郊区县成为主力上半年成交的91宗房地产用地中，中心城区、环城四区、滨海新区、远郊区县成交宗数分别为6、24、29、32宗。 25【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|土地市场在外部环境变化和短期内对市场预期改变的双重影响下，企业拿地更为谨慎，土地市场迅速降温。2008年上半年，天津已出让地块大部分以底价成交。从居住/商住用地成交价来看，中心城区楼面地价位于3500-4000元/平米；环城四区多位于1500-3000元/平米；滨海新区主要分布在1000-1500元/平米；远郊区县更集中分布在1000元/平米以下，各板块的土地级差依然明显。工业用地成交楼面地价主要集中在200-600元/平米。土地成交|成交价格开始呈现回落趋势26【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|土地市场土地成交|高容积率成为市场趋势|1.0-2.0成为主要容积率分布区间注：数据来源于市土地交易中心，容积率取区间的上限值。 从成交地块情况来看，滨海新区开发建设容积率明显高于全市平均容积率。1.0-2.0仍是大部分地块容积率的分布区间。从板块比较来看，滨海新区、中心城区的容积率要明显高于其他板块。 27【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|住宅市场2001年至2007年房地产投资逐年升温，施工面积和竣工面积均大幅增长。房地产投资继续增加|竣工施工面积比下降28【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|住宅市场2002年以来，天津房地产市场整体成交均价持续上扬，月均成交面积波动较大。价格持续上扬|成交面积来回波动29【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|住宅市场供给增加|成交下降|供大于求|买方市场2007年全年住宅供给982.52万平米，成交974.43万平米，供需比达到1∶0.99，平均约消化81.20万平米/月，市场供需基本平衡；2008年1-6月，全市住宅供给512.75万平米，比2007年同期增长8.31%，成交达到260.81万平米，比2007年同期减少28.01%，平均43.47万平米/月；虽然供给的少量增加，但需求明显减少，市场出现了明显的供大于求的局面。2008年1-6月份市场供求比1∶0.51（07年1月至08年6月整体为1∶0.83），住宅市场正在开始进入买方市场。30价格高位震荡|上涨趋势微弱|进入理性调整期2006年以来天津市房价快速上涨，经历了2007年的急速（36.88%）上涨以后，08年房地产价格表现出明显的高位震荡，市场价格表现不明朗，只是微弱表现出一定的上涨趋势。“0〈K3〈K1〈K2”半年的上涨幅较小。K1K2K3【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|住宅市场31价格中心已经形成|中心城区价格坚挺|环城四区略微波动|远郊、滨海波动较大中心城区平均价格突破10000元/平米，并且已经维持了较长一段时间，说明中心城区的住宅还是受到了消费者的青睐；但河东区的房价在中心城区处于一个较低区域，属于房地产价值洼地。【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|住宅市场32高层建筑逐渐增多|单套成交面积降低【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|住宅市场从住宅户型面积方面分析，天津市住宅单户面积在80-120平方米的户型需求量较大，2006年起大户型的需求比例呈下降的趋势。33月份广告投放金额（万元）楼盘个数（个）投放次数（次）单个楼盘平均广告金额（万元）单个楼盘平均投放次数（次）单个楼盘次均投放金额（万元）2007年1月2101.07219729.22.710.82007年2月1088.0409627.22.411.32007年3月3580.58027944.83.512.82007年4月5549.311342849.13.813.02007年5月4164.610330740.43.013.52007年6月4219.89231645.93.413.52007年7月3782.88427445.03.313.62007年8月3497.79025938.92.913.42007年9月3389.08225541.33.013.82007年10月3270.39025636.32.813.02007年11月4389.18530751.63.614.32007年12月3739.510329436.32.912.52008年1月1690.55613030.22.313.12008年2月693.6315822.41.911.82008年3月3472.28524140.82.814.62008年4月3614.210926933.22.513.42008年5月4143.010929938.02.713.92008年6月3752.39727038.72.813.9广告投放次数减少|广告营销成本上升2008年上半年累计整体媒体投放占成交额的0.9%，低于2007年全年的广告效率，稍高于去年同期广告效率；但是单盘广告的投放金额明显高于2007年同期，频次没有增加，显示营销成本上升。【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|住宅市场34【宏观市场环境分析】|河东区房地产发展状况分析|住宅市场2008年1－6月份河东区商品住宅共上市152255平米，而实际销售量合计为93594平米，月均消化15695平米左右，每个项目月均消化1500平米，供求比0.61，待消化量仍然很大。而从长期看，未来的2－3月河东区仍将有大体量的商品住宅上市，例如：融科金月湾、格调竹境等，这将近一步增加未来河东商品住宅市场供应，进一步增大供大于求的现象。供大于求明显|供给继续增加|成交低位运行|项目推案频次提高35【宏观市场环境分析】|河东区房地产发展状况分析|住宅市场价格平稳发展|受后期新增供给影响，整体价格上扬08年1-6月，河东商品房市场成交价格呈现震荡的走势，造成以上现象的主要原因是，受到供应量持续波动的影响。由于4月份红城、阳关星期八、米兰新干线等项目大量消化了一批低价产品，导致近两个月成交产品的价位相对较高，带动河东商品住宅市场出现了小幅上调。从连续6个月走势图上可以看出，连续五个月的价格基本维持在一个较为平稳的水平上，较2007年12月有一个较大的价格上扬。后期随着融科金月湾、格调竹境等项目的入市，区域价格将会进一步提高。36【宏观市场环境分析】|天津市租房市场状况中国人民银行天津分行于2007年初对天津市出租住房进行了抽样调查，主要结论如下：数据显示，天津市房屋租赁市场以年轻群体为主，中老年群体租赁房屋的比重较小。普通商品房每月平均租金为15.9元/㎡，平均售价为5728.9元/㎡，租售比为366.6，大致相当于31年的租金，年收益率为3.3%。高档公寓每月平均租金为23.5元/㎡，平均售价为6828.8元/㎡，租售比为290.6，大致相当于24年的租金，年收益率为4.1%。租售比例不尽合理，收益率较低。但两者比较，高档公寓的投资收益高于普通住房。售价上升较快|租金上涨缓慢|公寓收益大于普通住房收益37【宏观市场环境分析】|政策发展状况分析|房地产政策天津市2008年住房建设计划出台保障住房占住宅新开工面积的34%［2008-2-20］天津两年内未开工的项目土地将被依法收回［2008-3-19］2009年天津新建住宅超过三成将是保障性住房［2008-4-1］天津限价房购买条件出台［2008-3-27］天津出台五项住房保障措施每年建两万套限价房［2008-5-10］天津经适房销售须明码标价且一经公布不得提高［2008-5-29］天津入住满2年购房人可直接申请房屋所有权登记［2008-6-10］《天津市新建商品房预售资金监管办法》[2008.6.26]天津市启动限价商品房建设［2008-6-30］

政策|加大供给环节调节|调整供应结构、保障中低收入人群住房对土地增值税进行清算，向企业征收30%～60%不等的土地增值税；限制开发商囤地，规定受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，阻止开发商蓄意囤积土地的行为；在商品房供应结构和闲置土地清理上，强化了2005年、2006年新老“国八条”的主要调控精神，内容包括保证保障性住房供给、保证90平方米以下的中小户型供给，以缓解市场上中低价位住房供不应求的局面。3838区域市场环境分析339【区域市场解读】|河东区发展经济中心东移和滨海战略带动下的潜力区域，近两年经济、交通等发展较快，区域面貌焕然一新河东区占地面积40余平方公里，现有居民73万人，是天津的中心城区之一。历史上由于受到城市规划、交通设施等因素的影响，区域价值没有充分显现。近两年，随着国家滨海新区建设进程的推进，作为市区连接滨海新区的纽带以及实现天津经济中心战略东移的要地，河东区将迎来前所未有的发展机遇。河东区作为中心城区面向滨海新区发展主轴线的起点，被称为连接滨海新区和中心城区的“黄金纽带”；中心城区滨海新区河东区发展轴经济中心战略东移40【区域市场解读】|河东区发展在交通设施方面，津京城际轨道交通落户东站后广场、东纵快速路的开工建设、地铁2、3号线的交会再加上原有的铁路、航空、高速公路等各种交通设施，使得河东成为天津最主要的一个交通中心；而海河综合开发改造、天津站交通枢纽工程、轻轨及地铁建设的加快实施以及天津中心的战略东移也使得河东区成为举世瞩目的经济政治中心。就房地产市场而言，河东区不像和平、河西等区域已经开发得差不多了，历史上区域改造较少的特点，使得河东区的开发的项目水平和品质与其他区域相比较低，区域地产形象有待改变。新型轨道交通、大型交通枢纽工程等一批配套的上马建设，给河东区改变区域面貌，提升区域形象提供了有利条件41【区域市场解读】|河东区发展五区：南站中心商务区、津滨大道现代商贸物流集散区、大直沽“洋务溯源”旅游文化观光区、天津站--嘉华交通枢纽型商务商贸聚集区、天钢国际会议展览中心区三带：十一经路金融商务发展带、卫国道商务商贸发展带、新开路商务商贸发展带河东区未来五年产业发展布局围绕落实“三个基地”建设目标，调整和完善城区发展布局，全力打造产业功能突出，规模效益明显，辐射范围广泛的现代服务业“五区三带”和都市工业“一区两园”的发展布局。现代服务业“五区三带”“一区”:二号桥都市工业园区。“两园”：金地物流工业园区、现代工业园区。都市工业“一区两园”的发展布局42【区域市场解读】|河东区发展河东区未来五年产业发展布局河东规划直沽文化旅游基地商贸物流基地新型加工制造基地建设辐射力强的商贸物流基地，直沽文化旅游基地，新兴加工制造基地，进而建成充满活力的开放型服务型现代化新城区”和实现“三步走”的目标，优化经济发展环境,坚持不懈地打好服务牌，精心打造服务型新河东，使河东区成为投资环境最好的地区之一。43【区域市场解读】|河东区发展天津站交通枢纽工程：集普速铁路、京津城际铁路、京山客运专线、京沪高速铁路、城市轨道交通(地铁2、3、9号线)、公交中心以及客运集散功能于一体的大型综合项目；总建筑面积:45万平方米；将于2010年全部竣工天津站——嘉华枢纽型商务商业聚集区：位于京山铁路线副线、天津站、华昌道、华实道之间区域。该区域将规划建设直接服务型商业聚集区和紧密服务型商务商贸聚集区。商务商业区目前已经规划总建筑面积：100多万平方米启动建设的建设三十层以上项目包括冠福大厦、天水大厦、海河新天地商业板块、福建大厦、卡尔森酒店、非常公馆等。河东区已经开发和启动的商务商业区为区域居住物业发展提供良性环境44【区域市场解读】|河东区发展卫国道沿线津塘公路沿线后广场沃尔玛易初莲花家世界一中心分院天津市急救中心第五体育场天津市工业大学第二工人文化宫天津市音乐学院家世界第三中心医院仁爱医院一方面是滨海新区的拉动，河东区的大势向好；另一方面是基于河东区目前各项基础设施日益完善——交通的便利、商圈的繁华，医疗、教育配套的齐全等，足以能够为住在河东区的人们提供高品质的生活环境。河东区发展物业主要集中在后广场、津塘路和卫国道地区河东区物业发展条件良好45【区域市场解读】|海河开发海河中心城区开发——（主要节点）先期工程分为八个节点天津市中心城区范围内海河两岸综合开发改造是一项涉及面广、规模庞大、技术复杂的大型旧城改造工程。海河两岸综合开发采用以点带面，联动开发的策略，先期启动工程将重点关注以下八个节点：区域规划传统文化商贸区都市消费娱乐区中央金融商贸区智慧城先期工程节点南开区古文化街红桥区三岔河口河北区中心广场和平区和平广场河东南站中心商务区河西区小白楼中心商务区东丽区先锋南“智慧城”津南区柳林风景区46在先期开发基础上，海河两岸目前已经形成六大经济节点，将陆续建设六大文化设施、八大商业购物设施、十座滨河酒店、二十栋金融商贸写字楼运河文化商贸区大悲院商贸区水上运动世界古文化街商贸区和平广场中心商业区南站金融商业区围绕这6大节点，海河沿线将陆续启动44个经济开发项目的建设，其中包括6大文化设施；8处大型商业购物设施；10座四星级以上滨河酒店；20栋高层金融商贸写字楼这44个项目中，除少数几个已基本建成或是即将竣工外，大部分项目都将于近期陆续启动。【区域市场解读】|海河开发47【区域市场解读】|海河开发海河开发政策摘要自取得收入之日起的1～3年内，给与返还已缴纳营业税和企业所得税地方分享部分的优惠对投资3万平米以上大型公建的企业：对直接从事海河两岸基础设施开发的企业：可在1～5年内返还已缴纳营业税和企业所得税地方分享部分的优惠对上述企业签订的土地转让合同以及为筹集建设资金所签定的集资债券合同、银行贷款合同，免征印花税对上述企业征用海河两岸开发改造控规范围内的土地、房产，免征在办理土地、房产权属转移过程中应缴纳的契税。对新办的独立核算的从事咨询业、信息业、技术服务业的企业，自开业之日起，第1年至第2年免征企业所得税。对新办理的独立核算的从事交通运输业、邮电通讯业的企业或经营单位，自开业之日起，第1年免征企业所得税；第2年减半征收企业所得税。对新办的独立核算的从事公用事业、商业、物资业、对外贸易业、旅游业、仓储业、居民服务业、饮食业、教育文化业、卫生事业，自开业之日起，免征企业所得税1年。海河两岸开发改造控规范围内，新开办的第三产业按照规定给予以下税收优惠政策：48【区域市场解读】|河西区发展总体目标：建设发达的商务商贸区、新兴的都市型工业区和特色突出的文化博览区，进而建设现代化新城区。围绕河西区发展的总体目标，到2010年，河西区政府将重点抓好以下七个功能区的建设。第一，建设友谊路金融服务区。第二，建设商务集聚区。第三，建设大沽南路商业街。第四，建设解放南路物流经济带。第五，建设海河旅游经济带。第六，建设陈塘都市工业区。第七，建设文化博览区。资料来源：天津外商投资网河西区位于天津市中心东南部，因地处海河西岸而得名，总面积42平方公里,人口近80万。经过几年的建设，已成为天津市商务中心区和对外开放的窗口。河西区——天津商务中心，对外开放窗口；生态环境的打造也使这一地区成为各板块中最为宜居的区域49【区域市场解读】|河西区发展河西区依托与海河的自然地理优势，围绕海河河西段的开发改造，推进重点项目建设。规划在自徐州道至双林引水河，长达8.7公里的海河沿线区域上，将以购物观光旅游、休闲体育运动为主题，精心打造小白楼商务中心区、德式风情街、城市广场、水上运动世界、柳林游乐风景区五大节点，在海河西岸形成独具特色、魅力迷人的休闲旅游集聚带。河西以海河改造为契机大力发展自身经济50【区域市场解读】|河西区发展重点发展小白楼商务中心区和友谊路现代金融服务区。推进建设一批商务楼宇、宾馆酒店、精品店、专卖店等载体，着力发展金融保险、商务服务、酒店业、高端商业、特色餐饮服务等行业。重点发展大沽南路商业街、佟楼商圈和解放南路商贸物流经济带。推进建设一批大型商业综合体、餐饮娱乐场馆、高档文化消费中心等载体，着力发展零售业、酒店业、餐饮娱乐等行业；解放南路以“家”和“车”为两大板块，着力发展家居建材饰品、仓储物流、汽配汽贸行业。发展中的河西——重点规划区域：现代金融服务区和商贸物流经济带51重点规划区域：海河休闲旅游集聚带以德式风情街、海河城市广场、海河水上运动世界、柳林风景区为建设重点，突出发展购物观光旅游、休闲体育运动等特色行业，形成海河西岸具有一定规模的经济带、文化带、景观带。【区域市场解读】|河西区发展52重点规划区域：陈塘都市型工业区【区域市场解读】|河西区发展规划建设一批楼宇工业载体，重点发展高新技术和高智力服务的“双高型产业”。陈塘都市型工业区53【区域市场解读】|和平区发展寸土寸金的中心板块，以高层建筑为主的高档项目聚集，沿南京路两侧分布和平区位于天津市中心，是天津市政治、商贸、金融、教育、医疗卫生中心。辖区面积9.97平方公里，户籍人口42万人，常住人口32.23万人。和平区是市委、市人大、市政府、市政协、警备区等天津市党政军领导机关所在地，市委、市政府的众多部门均坐落于此，素有天津市政治中心之称。作为天津的中心商业区、中心商务区，拥有商业氛围浓厚的和平路、滨江道商业步行街、小白楼商业街。目前，已经形成繁华的劝业场、南市、小白楼、南京路等一批商圈，解放路金融街，以及规划建设中的南京路、贵州路、卫津路商务带。和平区有着良好的人文环境、悠久的历史积淀和深厚的文化底蕴，全市70%以上的风貌建筑和名人故居都坐落在此，全市15个建筑风貌保护区一半在和平。和平区具有基础教育的优势，天津一中、耀华中学、二十中、第二南开中学、实验小学、岳阳道小学、昆明路小学等一批名校享誉津城，教育教学质量始终处于全市领先地位。辖区内医疗卫生资源丰富，拥有包括天津医科大学总医院、天津胸科医院、天津中心妇产科医院、天津眼科医院、天津口腔医院、中国医学科学院血液学研究所、等在内的一批市级综合性医院和专科医院。小白楼商务商业区和平路滨江道商业区五大道旅游区解放路金融商务区54【区域市场解读】|和平区发展得天独厚的区位优势使该板块承担着政治、金融中心等城市功能，商圈聚集，经济繁荣和平区：商贸、金融中心区、现代服务业聚集区、现代都市风貌形象区的城区功能定位将以滨海新区的开发开放和海河综合开发改造为契机，大力发展现代服务业，改造提升传统服务业。到“十一五”末，基本形成以服务业为主的“一轴、六区、八支点”(即“1-6-8”)的经济社会发展格局。“一轴”，即：建设南京路商务商贸中轴线，使其成为中心城市的标志性道路和现代服务业的聚集区。“六区”，即：小白楼中央金融商务区、滨江道--和平广场中心商业区、南市新兴商业区、五大道风貌区、都市型宜居区和文化卫生区六个现代服务业集聚区。“八支点”，即：适应布局结构调整，推进商业餐饮业、金融业、文化娱乐业、旅游业、房地产业、商务服务业、科技与信息服务业、社区服务业八个主导产业蓬勃发展，使其成为区域经济发展的支柱产业。现代服务业聚集区现代都市风貌形象区天津市商贸、金融中心区和平区规划5555重点市场环境分析456项目基本情况【市场环境分析】|本案周边项目57项目产品特征项目名称北斗星城宏业广场海河金湾公寓爱家星河国际红城产品性质住宅住宅住宅住宅住宅装修状况毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯产品主力户型117平米-140平米，两居和三居为主90-160平米以50-140平米户型为主一二期以大户型为主，三期以50-80小户型为主小高以126-192㎡大户型为主，高层63-93㎡小户型目前周边项目均以普通住宅为主，产品主要毛坯交房，产品力一般，主要依靠周边居住升级以及刚性需求为主，部分产品体现舒适性。【市场环境分析】|本案周边项目58项目销售状况目前地块周边项目在售均价9800元/平米，2008年市场扭转的情况下，各项目的月消化速度在15套左右，月销售面积1500平米左右。注：目前体量较大的项目主要集中在北斗星城和红城两个项目，其余项目均已接近尾盘【市场环境分析】|本案周边项目59项目客户组成项目周边的客户主要以地缘性客户（河东、河北区）为主体，客群主要以改善自住为主要置业目的。客户来源：河东河北区当地居民所占的比例达90%工作区域：河东河北区偏市中心的主要区域年龄范围：主要以25-30岁的年轻新婚夫妇和35-50岁左右中年客户为主家庭结构：以2口或3口之家为主用途划分：90%自住，10%投资置业目的：主要为住宅升级，婚房（较多由双方父母支付首期费用），少量投资置业次数：多为二次置业，其次是首次置业【市场环境分析】|本案周边项目60天津高价物业（大户型）项目列表项目基本情况【市场环境分析】|高价物业项目61项目基本情况天津高价物业（中小户型）项目列表【市场环境分析】|高价物业项目62项目产品分析从下图可以看出：大户型产品套价值主要集中在230~320万之间，面积段主要集中在160~230平米之间，中小户型产品套价值主要集中在80~120万之间，面积段主要集中70~90平米之间。大户型产品精装修标准在2500~3500元/平米之间，中小户型在1500~2500元/平米之间大户型的项目物业费均在3.8元/平米/月以上，中小户型主要集中在3元/平米/月以下5010015020030025035040050100150200250（万元）（㎡）中高档物业项目套价值散点图0中小户型公寓中小户型住宅大户型公寓大户型住宅图例【市场环境分析】|高价物业项目63项目销售分析2008年销售速度平均在10套/月左右的水平，销售比较平稳，但明显低于去年的销售20-30套/月。项目品质和附加值较高的消化速度和销售率较高（如：君隆广场\犀地）。大户型为主的高端项目中小户型为主的高端项目2008年住宅项目的销售速度平均在30套/月左右的水平，和去年基本持平；投资型产品销售速度在10套/月，明显低于去年水平。受投资信心打击，中小户型住宅销售明显好于投资型公寓产品。【市场环境分析】|高价物业项目64客户分析大户型高端物业中小户型物业年龄特征：40岁以上为主（25-30岁购买由父母支付房款）职业特征：私营业主为主、职业经理人区域特征：主要还是以天津本地为主，少量外地投资客群。客户圈层：部分为特殊圈层客群（如：泰达会员、威斯汀客户）置业目的：改善自主，部分投资客户关注点：地段价值，产品舒适度，品牌运营保证、完善服务体系年龄特征：30-45岁为主职业特征：私营业主、事业单位、公司高管层、高级白领区域特征：以天津本地为主，且存在明显的地缘性特征置业目的：改善自主，婚房，投资客户关注点：地段价值，性价比，周边配套，对于价格较为敏感不同套价值的产品所吸引的人群有所不同，高端客户更关注生活品质，中小户型客户对于项目价格的敏感度较高。【市场环境分析】|高价物业项目65项目信息【市场环境分析】|潜在供应项目类别津门·津塔仁恒海河广场嘉里中心海河一号九龙建业总评价综合大盘，天津地标综合大盘综合大盘综合体百万平米综合大盘产品类型公建类公寓居住型公寓公建类公寓居住型公寓公建类公寓规划中用地年限50年70年50年70年50年规划中供应体量不少于10万22.73万4.63万18万不少于3万不少于30万项目档次高端高端高端高端中高端预计高端与海河关系临河，主体面朝海河临河，侧向看河临河，主体面朝海河临河，主体面朝海河规划中建筑形式塔楼和异型板式高层塔楼塔楼塔楼规划中标准层面积大于2000平米未知进深较大1000平米规划中规划中主力户型一居60～80平米2室120～160平米和3室180平米90平米以下一室2室100～150平米和3室180～250平米规划中规划中入市时间09年上半年08年底或09年初未定09年年中09年上半年2010年开发商实力知名上市国企知名新加坡上市公司知名香港上市公司港资公司知名港资公司服务管理预计高档物业管理和酒店品牌管理预计高档物业管理和酒店品牌管理预计高档物业管理和香格里拉酒店品牌管理预计高档物业管理和香港星源酒店品牌管理预计高档物业管理和酒店品牌管理66供给特点供应布局：供应时间产品特点目前了解到的信息看，各项目未来产品均以舒适型的大面积户型为主，主要集中在80平米左右的一居，以及120平米左右的两居为主力户型。各项目初步上市时间主要集中在09年集中供应。在未来的市场供应中，与项目形成直接竞争力的主要集中在海河沿线大型综合体项目。供应体量【市场环境分析】|潜在供应项目海河沿线及金地一号桥项目未来累计供应量超过100万平米，年平均供应量超过20万平米。67【市场环境分析】|小结产品特征产品打造上普遍不足，主要依靠区位和周边配套，大户型产品套价值主要集中在230~320万之间，面积段主要集中在160~230平米之间，精装修标准在2500~3500元/平米，物业费普遍在3.8元/平米/天；中小户型产品套价值主要集中在80~120万之间，面积段主要集中90~120平米之间，精装修标准在1500~2500元/平米，物业费在3元/平米/月以下。销售特征2008年住宅中小户型产品销售良好，平均每月销售30套左右，销售价格在12000元/平米以上；大户型住宅销售速度较慢；凡主打投资型的产品（君隆广场除外）销售较为惨淡。客户特征主要高价物业购买人群集中在35-50岁之间，以企业主、职业经理人、高级白领为主，自住为主，部分为子女购房，主要关注地段、配套和产品。潜在供给累计供应超过100万平米，年均供给超过20万平米，产品以舒适型户型为主，大部分项目从2009年开始进入市场。区域特征区域产品品质较低，户型相对较大，价格不足10000元/平米，销售状况明显不如传统高档居住区域，客户以地缘客户为主，普通升级居住为主要购买目的，河东区潜在量较大。68区域价值再挖掘569【区域价值再挖掘】|京津高铁与京津一体化京津高铁加速京津一体化进程，蹿升天津城市地位京津城际高铁建成后，将促进环渤海地区行业结构的调整和消费市场的形成，北京的经济功能可以更多地与天津结合，天津基于自身的港口等区位优势，将逐渐代替北京成为环渤海地区的经济核心和整个北方的经济中心，对周边地区发挥更大的服务作用，天津的城市向心力进一步凝聚。天津的城市定位是北方的经济中心，但目前天津的经济总量不够强大，在环渤海经济圈中的领跑带头还力不从心。天津的优势是外贸口岸和保税区，但自身难题是没有通向三北的铁路线，而北京则是全国的交通中心，天津的港口优势，通过三条高速公路，京沪高铁，京津城际铁路，就可以将京津间的交通优势迅速整合，天津就可以借势北京，辐射内陆地区，从而一跃成为环渤海经济圈中的增长一极。70【区域价值再挖掘】|京津高铁与产业发展京津高铁加快天津城市发展，急速促进天津市人才聚集和产业发展天津作为经济中心的向心力开始加强，吸引并聚集大批包括北京在内的环渤海城市精英，城市发展步入高端城市化阶段。天津与北京的产业分工进一步明确，北京开始向天津辐射其产业升级，天津的优势制造业也开始进行产业链升级和分离，产生大量商务、商业、物流交流需求。京津城际高铁作为改变天津内部经济发展的不平衡，实现三个层次联动发展，即老城区力争效益升级，滨海新区朝着全国经济第三极的方向挺进，城乡一体化进程中的重要的项目，将给城市发展产生重大变化。京津高速城际铁路的开通还会缓解京津高速公路的现有压力，有效提升两地货运效率，从而促进两地物流、会展等产业发展。京津城际铁路的开通为人们的商贸活动扩大了平台。更好的接受北京商务、制造等辐射；促进高端城市化进程；扩大商务交流平台；带来大量人才、信息、资金。71【区域价值再挖掘】|天津站与地铁2、3、9号线通过打造天津城市交通枢纽的东站地区与地铁、轻轨等市内交通网交汇，使整个天津地区的交通真正达到四通八达，改变天津站区域城市商务发展不平衡要素，全面形成和提升天津站地区的生产服务领域的产业格局，引领天津站区域旧城复兴。实现人流、物流、资金流、信息流的天津站区域四流聚集。——房地产业

随着城市化进程的发展,区域城市功能的提升,通过房地产市场实现天津站区域服务业的空间重构。——现代商务、物流、贸易、制造业等——专业服务业

围绕现代商务、物流、贸易、制造业等形成的专业服务业，包括金融保险业、IT服务、咨询、法律、会计、广告等在内。打破城市商务、生活发展要素不均衡，形成区域产业链，引领天津站旧城复兴，连接滨海新区发展房地产业和现代商务、物流、贸易、制造以及相关的专业服务业成为完成的天津站区域的城市商务链。72【区域价值再挖掘】|嘉华商务圈和新开路商务带随着天津站枢纽工程重大商务商业价值挖掘，天津经济中心东移，嘉华商务圈和新开路商务带升级将成为必然趋势，区域将成为河东或者天津东部新城复兴的核心区域，必将引起政府的重视。目前嘉华商务圈以及新开路商务带的形成相对较为自然，建设的步伐相对较缓，经济效益规模不明显，不符合区域发展要求。嘉华商务圈和新开路商务带将成为承载河东经济腾飞的首要重要载体73【区域价值再挖掘】|新开路区域发展的瓶颈区域原有物业大部分以普通居住物业为主，商业以及写字楼物业业态规划相对较少；现有商住楼楼宇品质较低，新建品质写字楼总供给量有限，对外商务交流不足；新开路沿线物业基本落成，楼宇品质落差较大，衔接度小；没有利用城铁和轨道交通，形成产业优势。区域商务形象地位急需提升，突破目前的低端商务形象，利用区域的综合规划提升区域形象成为重要手段，外向型城市功能的泛CBD区域规划成为区域的重要概念区域城市功能外向度不足外向型城市功能解放北路的延伸铁路交通枢纽与轨道交通优势74【区域价值再挖掘】|区域发展与项目的发展关系京津高铁加速京津一体化，提升本案的操作平台；轨道交通即将把城市商务、生活不均衡要素打破，区域市场价值开始显现，项目操作背景扩大；项目所处的嘉华商务圈和新开路商务带将成为河东经济腾飞的首要重要载体，但需政府进一步规划、推进；具有泛CBD概念的区域发展和城铁、轨道交通优势利用，形成产业优势，增强区域经济活力，为项目发展提供美好发展前景；区域商务、商业发展低层次现状，限制本案向更高层次迈进，需要区域市场给予更多价值点支撑。旧城复兴机会显现，高端发展仍需更多区域规划、建设、政策利好支撑75【区域价值再挖掘】|区域发展与项目的发展关系新型RBD商务区正在形成，项目发展将站在一个新的平台R：Railway——京津城铁RailTraffic——2、3、9号线BusRapidTransit——多路快速公交BD：嘉华商务圈和新开路商务带地铁2、3和9号线图天津站交通枢纽新开路商务带东站后广场泛CBD商务区：新型RBD商务区：76【区域价值再挖掘】|区域发展与项目的发展关系项目用地规划用地项目南侧的公建用地规划产品品质成为影响本项目及区域价值提升的重要因素大型商业酒

店产权酒店式公寓商务公寓写字楼类酒店物业写字楼物业提高项目的容积率，增加项目高度，提升项目品质和区域形象，形成地标性建筑物促进、提升本案区域价值、形象价值项目南侧公建用地规划成为重要因素！7777商务办公物业发展方向研判678【写字楼市场环境分析】|整体市场发展天津写字楼主要集中在和平区、河西区及南开区经过长年发展，天津写字楼的分布已基本集中在和平区、河西区和南开区区域内，三个区域内的供应占到了天津市整体的75%，其中高品质写字楼主要集中在和平区、河西区，呈片区发展；截至2007年年底，天津写字楼（市区内）已建成及在建的数量就有110余个。

本案79【写字楼市场环境分析】|整体市场发展逐年递增的写字楼主要集中在传统的核心商务区天津市场截止到2007年底在售（租）写字楼建筑面积共计321万平米,07年新增供应面积42万平米。天津市写字楼集中在小白楼CBD、南京路沿线和友谊路/围堤道等传统商务区内80天津市甲级写字的供应与租售状况供应：截至2007年底，天津市入住的甲级写字楼共有14座的体量，共提供甲级写字楼面积52万平方米，07年新增使用3.9万多平米（主要是津汇广场二期入住提供）。租售率：甲级写字楼目前的平均租售率在87.3%【写字楼市场环境分析】|整体市场发展81天津市甲级写字楼的市场销售价格和租金水平租金：在市场普遍预期及局部调整的共同作用下，甲级写字楼的租金整体上涨幅度较大，较2006年同期上涨了9%，年末达到4.6元/平米/天。价格：2007年从上半年15000元/平米涨到年底18000元/平米，07年整体价位在17000元/平米左右(注：目前天津甲级写字楼主要以出租为主，销售的项目主要是小白楼的信达广场和南京路上的君隆广场、金厦中恺大厦，由于地段位置处于核心商务板块，再加上产品为5A高端甲级写字楼，因而售价较高)。【写字楼市场环境分析】|整体市场发展82天津市甲级写字楼客户来源与需求特性客户来源：甲级写字楼被国内实力客户看中的同时，也是众多外资企业亲赖的物业办公产品，外资需求占到了近40%。客户行业及需求：客户行业主要集中在物流、金融保险、电子信息、服务咨询、制造业等相对比较成熟的企业，而且企业所需求的办公面积在300平米以上）。甲级写字楼行业需求面积【写字楼市场环境分析】|整体市场发展83天津市乙级写字楼的供应与租售状况分布及存量：天津市区现有乙级写字楼96座，和市区甲级写字楼一样，天津市区乙级写字楼的主要特点也是分布较为集中，其分布主要也是在和平区和河西区两个区域，整体供应面积约在269万平米，其中又为河西区最多。租售率：天津乙级写字楼主要受到中小企业的关注，整体租售率在92.9%，高于甲级写字楼的租售率。【写字楼市场环境分析】|整体市场发展84天津市乙级写字楼的市场销售价格和租金水平价格：乙级写字楼的价格呈逐年递增的趋势，但增长速度较缓，但在2007年底均价也达到了10000元/平米。租金：乙级写字楼的租金递增状况基本上和甲级写字楼相似，整体上涨较为温和，在2007年租金达到2.5元/平米/天，上涨幅度仅2%。【写字楼市场环境分析】|整体市场发展85天津市乙级写字楼客户行业特征与需求特性客户行业特征：乙级写字楼的租户体现为内资、中小企业，从事行业多是贸易、货运、电子、咨询、设计等行业。

客户需求特征：乙级写字楼的租户对于办公面积的需求普遍偏小，满足其创业初期对于成本的控制，普遍需求面积在200平米左右。【写字楼市场环境分析】|整体市场发展86乙级写字楼供应为市场主体，甲级写字楼比重较小，中小户型需求仍是当前市场的主要需求供给结构：从全市各类办公物业的分类来看，乙级写字楼仍然占据市场的主力，供应比例达到84%，而甲级写字楼，供应比例只占16%。天津市乙级写字楼的客户主要来自金融、贸易、IT、运输等领域，目前成交企业以集中于200平米左右租赁面积的中小型企业居多，对于办公场所的选择以廉价、实用主，但又不失企业形象，因此乙级写字楼成为这此企业的首选。从甲级成交客户类型看，主要集中在：保险、物流、房地产、银行、电子类公司等。目前成交客户中超过半数为300平方米以上的租赁面积，未来公司扩张面积的潜力很大。大面积客户如整层租赁客户主要是物流、海运、金融、保险类客户。【写字楼市场环境分析】|整体市场发展87售价上涨幅度大于租金上涨幅度，甲级写字楼租金、售价、收益率明显高于乙级写字楼目前甲级写字楼的租金收益率达到10.7%，明显高于乙级写字楼的9%；2007年甲级写字楼平均售价为17000元/平米，同比上涨15%；租金为4.6元/平米/天，同比上涨9%；2007年乙级写字楼平均售价为10000元/平米，同比上涨12%；租金为2.5元/平米/天，同比上涨仅2%。【写字楼市场环境分析】|整体市场发展88天津市五年内写字楼物业入市量较大，且大部分是高品质写字楼2008年甲级写字楼市场供应预计到2008年底，将有5个甲级写字楼项目竣工投入使用，主要集中在南京路沿线，总供应量达到26.5万平方米，将极大地缓解天津市甲级写字楼的供应不足的市场状况。天津市的写字楼水平有一个较大水平的提高，但同时也可能拉低市场租金水平。天津未来五年写字楼市场供应根据天津十一五规划和当前已知规划写字楼推算，未来天津中心城区写字楼物业市场新增累计供应将达到200万平米，其中甲级写字楼和乙级写字楼等高端物业供应量较大，预计将到158万平米。08年预计投入使用的部分甲级写字楼【写字楼市场环境分析】|整体市场发展89【写字楼市场环境分析】|整体市场发展分布天津市写字楼主要分布在和平区、河西区、南开区三个行政区域，形成了南京路沿线、小白楼/CBD、友谊路/围堤道、天津站/海河沿线几个主要商务聚集地。天津写字楼市场现状总结甲级写字楼客户特征投资潜力乙级写字楼未来供给甲级写字楼供应52万平米左右，租金4.6元/平米/天，在售项目价格17000元/平米，租售水平上升趋势较快，除了新入市的空置率高一点，其余基本控制在10%。乙级写字楼供应近270万平米，整体量较大，租金2.5元/平米/天，售价也达到了10000元/平米，空置率低，但是后期缺乏上扬动力。甲级写字楼客户主要是保险、物流、房地产、银行、电子类公司，半数成交面积在300平米以上；乙级写字楼客户主要是贸易、IT、运输，成交面积基本上在200平米以下。甲级写字楼收益率高达10.7%，乙级写字楼也达到9.0%，体现出较好的投资潜力，受新入市写字楼硬件水平提高，以及目前收益率高于8%的年基准收益率，预计写字楼售价将继续上扬。预计未来5年内天津中心城区将会有200万平米写字楼物业面世，主要集中于海河区域，写字楼的档次主要集中在甲级和乙级，占到未来供应主体的85%以上。90【写字楼市场环境分析】|新开路办公物业市场新开路沿线办公物业明细91【写字楼市场环境分析】|新开路办公物业市场分布特征：该板块的办公物业主要集中在北至华龙道，南至华捷道之间的区域，且紧邻新开路交通主干道项目相对比较集中，项目之间直线距离不超过100米，累计供应体量近22万平米，现区域可售面积不足2万平米办公物业属性有明显区分，以华兴道为界，以北物业主要为商住楼性质，以南主要为纯写字楼性质，华昌道两则主要为商务酒店润东国际本案写字楼商住楼写字楼聚集区商住楼聚集区新天地begin酒店聚集区酒店92【写字楼市场环境分析】|新开路办公物业市场商住楼特征：城市之星万春美钻城市之星内部华云大厦内部区域范围华兴路以北，新开路以西的区域项目名称城市之星、万春美钻和华云大厦交工标准毛坯项目现状三个项目均已入住多年建筑形式多为板楼（楼层由15层到29层不等）户型面积主要集中在80~120平米之间租金水平0.8元/平米·天入住率40%~50%之间入住行业类别多为小型中介、装饰公司、婚庆、销售公司，部分为日租房，行业实力整体较小物业费用1-1.5元/平方米·月（不含空调费）93【写字楼市场环境分析】|新开路办公物业市场写字楼特征：渤海创智大堂渤海创智外景冠福大厦外景渤海创智入住企业区域范围华兴路以南，新开路以西的区域项目名称渤海创智、冠福大厦、新天地begin和润东国际交工标准渤海创智为精装，其余为毛坯项目现状渤海创智已基本入住

冠福大厦入住初期

新天地begin入住初期润东国际主体建设阶段建筑形式多为塔楼（楼层在27层左右）户型面积集中在85~150平米之间（新天地除外）租金水平