浙江宁波隆兴商业地块项目整体定位与项目发展报告

隆兴商业地块项目整体定位与项目发展报告谨呈:宁波隆兴房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归宁波合润房地产投资咨询有限公司所有，未经宁波合润房地产投资咨询有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告的指导思想本报告基于合润地产对宁波市场的调查及本地块的理解而作出相关定位方面的建议关于地块地块价值挖掘嵩江中路

天童北路地块指标本地块位于新城区，地块面积适中呈“Z字型”,紧临城市主干道天童北路，交通便利。格兰云天本案万达广场城市花园风格城事都市森林新都美地半岛名邸小城花园格兰云天地块区域本地块位于新城区，周边配套设施齐全，居住、商业氛围较浓．是宁波城市化进程中万元房聚集区．区域前景鄞州中心区东部新城鄞州新城区即现在的鄞州中心区，位于宁波南面，距市中心不到2公里，其定位为鄞州未来的政治、经济和文化中心。区域规划总面积33平方公里，到2010年，届时计划容纳20万人口；成为一个现代化、生态型、园林式的国内一流中等城市，充分发挥其宁波城市副中心的优势，分担宁波主城区的城市功能，减轻中心城区的城市负荷。厚基础、高标准、发展强劲、前景看好鄞州区经济实力居全国前列、浙江领先、宁波领跑地块价值地块适中，容积率3.5，可塑性高。可以实现多种产品组合，具有打造领导型品质楼盘的空间。周边配套较齐全，居住、商业氛围较浓，地处新城区，典型万元房聚集区，发展潜力大。紧临城市主干道，交通便利，可达性高。地块属后进开发项目，地块东西向物业对项目整体布局有影响。项目两面邻街长，适宜打造地标性建筑，通过地标性建筑引导可以实现商业价值的最大化。关于市场市场背景分析城市概况宁波简称“甬”，地处中国大陆海岸线中段，长江三角洲南翼，浙江省东部的东海之滨。东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，与上海隔湾相望，西接绍兴市，南临三门湾，与台州相连。2006年8月，国务院确定把宁波建设成为长江三角洲南翼经济中心的功能定位和建设现代化国际港口城市的目标定位。资料来源：

２００３－２００７年宁波国民经济统计公报

03年全市地区总值年均增长14.3%。5年间,经济总量将近翻番;

07年经济总量突破3000亿大关。房地产投资占固定资产投资比例保持在20%左右07年市场商品房供应面积409.76m2，销售面积309.21m2，销售率75％高规格的城市定位及强劲的经济发展势头，有力推动甬城房地产市场发展。消费能力居民收入:07年，居民人均可支配收入双双破“万”，并保持两位数高速增涨，财产性收入高速增长成为07年度市区居民收入增长的亮点

07年，市区居民人均财产性收入1025元。说明居民投资意识浓消费支出发生结构性变化，逐渐由商品性消费为主转变为非商品性消费为主，由生存型消费转变为享受型、发展型消费。享受型、非商品型消费渐成消费主流收入能力增加，促进消费意识提升，从而催生对高端物业需求。据宁波宝恒（德国宝马浙江省宁波市的第一家授权特许经销商）资料显示：目前宁波私家车中宝马品牌近5000辆，年销售量为1700量，并保持30％年销售增长率．按07年户籍人口564.56万，测算：每约1130个宁波人口中,开着一辆宝马车.高端消费群体对奢侈品类型消费欲望愈演愈烈。消费能力整体房市08年上半年整体市场供需状况单位：万m2备注：推出面积指新推供应量上半年整体市场供应充足共推出商品房面积158.48万平米，较去年同期增加9.29万平米，但销售面积大幅萎缩，1-6月市四区共商品房面积53.16万平米，较去年同期减少104.6万平米，成交面积萎缩2/3。受房地产政策及经济宏观面影响，08年上半年对于中国房地产市场而言注定是一个困难的时期，宁波也不例外，这半年来商品住宅房销售量持续下跌、土地市场热度下降。但是，与此同时也出现了令人欣喜的一面，如普通住宅用地的增加、信贷业务保持平稳、区域扩张继续加大等现象。无论是政府还是开发商，都在积极寻求破解困局之法。对于宁波的房地产人而言：回想05年市场的艰难，我们有理由相信，市场目前的现状只是暂时现象。目前整体市场销售低迷，房价进入稳固期。写字楼市场供需量逐年拉大，市场竞争激烈，致使项目周期延长，差异化竞争显现。08年上半年，写字楼价格震荡下行，成交量低迷不振。2月份受环球中心、恒隆中心等高端项目的拉升，尽管成交量大幅跳水，但价格却涨至上半年的最高点。此后市场表现回暖无力，红五月延续四月走势，而六月成交依旧不敌一月份的成交量，成交价格也再次下跌。整个上半年呈现“量价齐跌”的局面。

“前方吃紧、后方紧吃”式的供应模式，使宁波写字楼市场容量始终保持高负荷运转。经历了“楼宇经济”助推模式的写字楼市场，又将接受“中提升”战略的洗礼。我们对写字楼市场保持谨慎而又乐观的态度。注明：左图仅列出宁波目前品质相对

尚可的已投入使用的写字楼圆圈的大小与该项目可使用办

公面积的体量成正比颜色代表相对品质，深蓝色最

高，红色其次，浅蓝色最低区域较为分散，鄞州中心区、江东核心区，海曙天一商圈，高新区科技园区，而东部新城、南部商务区的整体开发,使该区域成为目前宁波写字楼发展最快的区域。市场布局写字楼布局成规模性聚集，并有郊区化发展的趋势。市场态势新进项目销售皆不理想，市场形势较为严峻。宁波“中提升”战略催生新一轮国际化楼宇经济，据不完全统计，2008年宁波将有超过150万平方米的写字楼体量推向市场。江东区、科技园区及南部商务区成为宁波写字楼供应量的集中区域。区域市场江东区写字楼情况商务环境较好区域，写字楼辐射范围广，档次各异写字楼需求以服务型企业、贸易企业、跨国公司、实业公司等，客群需求大供应量大，写字楼类型多价格因地段及产品档次差异未来高端写字楼呈供应高点，项目有中信、16城联邦等第五大道利时大厦江东及世纪大道商务带绿城写字楼东城国际东方商务大厦万金大厦新天地银晨国际中信泰富16城邦上东国际售价区间：8000-14000元据不完全统计：08年江东区写字楼供应量将超过50万平方米

南部商务区

用地功能定位为商务办公区，是鄞州区未来的商务活动和交流中心。建筑功能以总部办公为主，同时兼容文化交流、商业服务等配套功能。

商务区兴建写字楼的企业都是经过反复筛选后确定，其中鄞州区内企业14家，区外企业12家(其中上市公司2家、外资企业3家)。整体开发量达到110万平方米。且区政府规定07年必须开工，两年之内必须建成，这些企业在完成本企业的总部用房以后，会将大批的办公用房用来出租或出售，这必将对市场形成巨大的冲击，而这种冲击在明年陆陆续续的显现。【南部商务区目前部分招商情况】科技园区写字楼情况新兴的写字楼版块，区域商务环境尚欠，地理位置优越。供应量呈放大趋势，写字楼产品多样，中端写字楼为主，写字楼需求以小型贸易企业为主，客群需求小、投资比例较大，写字楼立面、档次较好。高新商务区95国际万特商务高新科技广场绿城研发园区域售价：7000-8000元据不完全统计：08年高新区写字楼供应量将超过40万平方米，市场竞争激烈。市场在售典型项目俊鸿·嘉瑞大厦开发商：宁波俊鸿置业有限公司项目位置：东至宁南南路，西至鄞州区交通局。物业管理：永达物业物业顾问：第一太平戴维斯物业顾问有限公司建筑风格：ARTDECO建筑风格占地：约5010平方米项目总建：23788平方米容积率：4.1绿化率：35.50%车位：161个，其中地面33个车位，地下128个，配备机械停车位建筑形态：1栋19层的主体办公楼和3层的裙楼。开盘时间：5月23日交付时间：09年3月产品面积段：250－1200余平方米标准层面积：1200平米项目精装修:1500元/平米，销售价格：1.2万元/平米电梯：四部奥的斯（OTIS）2.8米挑高电梯（3台客梯，1台消防电梯）空调：日立VRV变频中央空调智能化设施：VRV中央空调系统，有线电话系统，信息网络子系统，监控系统，电子巡更系统，消防报警控制系统，停车场管理系统等

银泰国际地理位置：海曙区日新街东侧、咸塘街北侧开发商：宁波华联房地产开发有限公司物业管理：银泰物业管理有限公司代理销售：合润地产建筑类型：高层写字楼建筑形态：1栋20层的高层占地面积：3300平米建筑面积：31700平米售楼电话87253688开盘时间：2008年5月18日交付时间：2009年6月底工程进度：08年5月6号结顶车位:银泰国际地下共有2层停车场层高：3.6平米，得房率为70%左右电梯设置：办公楼共有5部电梯(1部货梯4部客梯)立面：外立面采高档中空玻璃幕墙与石材相结合价格：均价20000元/平方米威斯汀中心开发商：银亿建设开发公司规划设计：德国GMP建筑师事务所物业地址：该中心位于乐购对面，药行街和东桥街的交汇处，占地：17000平方米，总建：170000平方米，容积率为7.54，由三幢高层组成，其中写字楼75365平方米，A幢23层，B幢17层，C幢40层，得房率70%以上。开盘时间：2007年年底交付时间：2009年下半年销售价格：2.5万元/平米面积：A楼最多切分12户/层，51～106㎡/户不等，B楼最多切分4户/层，180～240㎡/户不等，C楼原则上整层出售电梯：A楼4部，B楼5部，C楼8部。空调：整个建筑群均采用中央空调，并设有全新风系统。车位配比：约700个左右，其中：地下三层362个，地下二层336个，智能设计：配有网络系统、综合面线系统、视频监控系统、防盗报警系统、电子巡查系统、停车场管理系统、门禁系统、紧急广播及背景音乐系统、可视对讲系统、机电设备监控系统写字楼市场总结供求失衡:据不完统计：宁波未来两年内总体市场的对比目前写字楼的年消化量，宁波未来两年的写字楼市场竞争相当激烈。品质升级:写字楼的竞争点已逐渐从地段、交通转变为写字楼本身的产品细节、配套设施和后物业管理。近郊商务渐成规模：:近郊商务因区域空间广阔、道路交通便捷，并且以较低的价格、更为多样化的产品逐渐成为商务新兴热点。而近郊项目与存在着商务配套缺失、商务氛围缺少等问题，市场有待于进一步引导．土地稀缺,催生写字楼边缘地区发展

城市经济的整体快速发展，加上中央商务区土地资源的不可再生性，越来越多的写字楼开发商纷纷将目光投向了城市二线区域，从未来规划上来看，未来几年供应的写字楼逐渐往东部新城、科技园区、中心区、鄞奉路沿江商务区等新生态功能性板块。从产品形态上来看，专业化写字楼将成为主流从近年来崛起中的波特曼中心、金隆国际、恒隆中心，无论从配套设施、项目规划、产品设计方面等都使宁波的办公商务气质不断拔高，商务氛围也越孕越浓。商住混合模式将会逐渐被开发商所舍弃，取而代之的将是品质更高的纯商务写字楼，或是办公楼与商业街区的混合型产品。从商务环境来看，环保、智能化等将成为写字楼亮点

基于宁波“十一五”规划纲要中的定位和境外企业陆续进驻二线城市，宁波写字楼的需求市场必将日益火爆。与此同时，出于对企业形象、企业发展战略、以及员工对工作环境的高要求考虑，入住方对于写字楼品质的要求也不断提高。绿色、健康、环保、智能化、便捷、国际化、舒适、个性化、差异化、定制化成为写字楼发展趋势的关键词。写字楼发展趋势研判概述：

随着国家政策进一步完善、市区房价稳步提升，90m2以下的小户型住宅已经浮出水面并逐渐成为本地市场主流。而小户型公寓较特殊的物业类型，也成为了目前市场上炙手可热的住宅产品。公寓市场

从03年开始逐渐增大放量，至05年达到第一个顶峰。随楼市遭遇政策调控，导致06年增量大幅回落。而06年“70/90”政策在一定程度上又造成了07年单身公寓的集中放量。07年随着楼市的全面走高，小户型公寓市场的供应也迎来了井喷时代，增量达到约22.6万平方米。08年上半年据不完统计市场推量为5.9万方公寓市场增量分析从区域增量方面来看，鄞州区凭借辽阔的幅员和巨大的土地资源排名居四区之首，占到65以上；江东区作为老牌强区，其单身楼盘数量排名第二。海曙区和江北区分列三、四，这2个区的量都比较少。增量放大，受整体市场影响，销售滞缓，产品出现扎堆现象．以新城区尤为明显．2003年宁波小户型公寓普遍档次较低，因此价格区间相当低。2004年小户型公寓市场整体价格比03年略有上升，但是由于当时顶级楼盘波特曼中心的出现，将价格区间上限拔高至15000元/平方米。2005年宁波单身公寓价格仍保持稳步上升态势。2006年价格区间上下限均比2005年有所下降，显然也是由于05年中期开始的宏观调控影响。2007年整体价格上扬明显，除个别楼盘在年初以5000元/平方米开盘外，其余小户型公寓楼盘价格均比06年有2000-3000元/平方米的提升，尤其是年底鄞州中心区开盘的项目，价格均在12000元/平方米以上，逼近15000元/平方米。08公寓市场较为价格平稳.宁波小户型公寓历年价格表年份价格区间（元/平方米）2004年4500-150002005年5500-93002006年4900-80002007年6000-270002008年预计8000-14000公寓市场价格分析价格区间受到产品档次的影响比较大分析:小户型公寓装修主流是精装修。由上图可知，宁波小户型公寓楼盘中，31%为白坯，69%精装修。同时白坯楼盘中，有67%是05年之前的（含05年），有33%是05年之后开盘的。且05年之后开盘白坯楼盘，均为中低档楼盘，价格区间为4900-5500元/平方米。可见随市场的不断发展，在中高档盘中精装修必将全面取代白坯。目前已知08年将面市小户型公寓全部为精装修，且精装修价格均在1500元/平方米以上。公寓市场价格分析产品的内在竞争促使差异化形成，使得精装价格区间拉大区域公寓市场态势从整体市场考虑：区域价值提高促使小户型公寓总价被动拉伸，从而降低了产品市场竞争力，销售遇到瓶颈．据不完全统计，截止08年7月28日，08年市场已有5个项目约5.9万方小户型公寓入市，共计13个有小户型公寓项目待售，累计待售面积有28.844万方，约5092套。总体来说，2008年将是宁波小户型公寓继2004、2007后又一个供应高峰。公寓市场供应趋势众多项目正待择机入市．学府一号(SOHO部分)地理位置：位于鄞州区高教园区，东南临钱湖南路，西南临前塘河，地块北面为鄞州区体育馆，南面隔河为宁波大学园区图书馆开发商：华茂置业项目规模：单身公寓总1500套户项目形态：四幢SOHU办公公寓，1#最高23层左右，2-4#稍低，主力面积：23M2一种，30-38M2一种，38-50M2一种价格：5900元/㎡，挑高8000-9000左右销售情况：100%装修标准:精装修１０００元标准物业管理:物业费用1.0元/月/平米。开盘时间：07.4交付日期:09年初周边配套：南高教园区各高校，宁南商务区，鄞州新政府，华贸赛德广场，鄞州体育馆，鄞州图书馆，项目综述:该项目最大的优势就是户型面积小,单价总价低。市场典型项目参考万达广场·48克拉产品类型：一座48层近160米高层酒店式公寓装修标准：精装项目位置：鄞州区天童北路与四明中路交汇处开盘时间：预计2007年11月中下旬入住时间：2009年年底售楼处：宁波万达商业广场金座开发商：大连万达集团，宁波万达置业物业公司：大连万达物业容积率：3.5设备装修：6000平米独立大堂、3.5秒高速电梯等精良设施。项目规模：占地面积：4万㎡建筑面积：9万㎡车位：有产权，600多个（地下双层，地上临时）规划户数：1148，每层27户。一期开盘3-36F，864户，二期284户，37-46F。车位数：有产权，600多个（地下双层，地上临时）单元面积及整层面积：45-100平米，主力面积45-60平米均价：一期：内部价12000，外部价14000；二期，均价15000-16000。壹爵开发商：宁波和协拓展置业有限公司地理位置：鄞州西至锦寓路,东至前河北路,南到堇山中路,北至蒿江中路销售热线：83058888物业管理费：1.8元/平方米开盘时间：08.3价格：13000元/平方米总价：65-70万左右物业管理公司：珠江物业产权：70年装修标准：3000元/平方米（包括大堂装修）楼盘概况：18层面积在45-60平方米的单身公寓2梯16户朝北主力户型为面宽7米的户型52平方米朝南的主力户型为5.2面宽的户型51平方米朝北的户型整体布局比朝南的的布局舒适但由于朝向问题采光不佳，对面为多层住宅，7楼以下基本无光可采。一楼精装大堂，二楼为西餐厅挑高5.2米，三楼以上为公寓层高2.9米，配备一户一表中央空调.小户型公寓总结销售延缓：从项目销售率看，07年10月以前开盘商务公寓项目销售速度相当迅速，步入07年10之后，市场项目去化较缓慢，导致此种现象主要原因是：1、各商务公寓集中放量，导致市场短期内出现供求失衡现象，2、由于写字楼供应量过于大，致使有能力开发商对产品进行转型。高品位的服务：商务公寓一般都配有良好的物业管理，甚至有的直接采用酒店管理，酒店型的配套及服务满足了消费者休闲、娱乐等多种生活需要。低总价：整体市场房价走高，商务公寓的单价也在稳步上升，作为细分市场中的低总价产品，其优势正在被削弱，因此，开发商越来越关注于控制单套面积，进而控制总价，以减少对投资客和过渡型自用客户的心理冲击，学府一号极致做到二十几平方米就是一个突出的例子．产品设计：商务公寓面积一般在30—80平方米，设计上主要采用二室一厅或一室一厅结构，有的还引进了跃层或开放式厨房等现代设计理念。房屋空间虽小，但显得紧凑、实用而温馨。产品设计：商务公寓面积一般在30—80平方米，设计上主要采用二室一厅或一室一厅结构，有的还引进了跃层或开放式厨房等现代设计理念。房屋空间虽小，但显得紧凑、实用而温馨。市级商业中心区域商业中心以三江口为中心东至彩虹北路，西至解放路，南至百丈路、药行街

、以天一广场为焦点。①鄞州区域商业中心（以万达广场为中心）

②城西区域商业中心（好又多与丽园尚）

③江东区域商业中心（家乐福与天伦广场）④江北区域商业中心（以人民路为主轴）商业市场天一广场老外滩第二百货天一豪景东方商厦新华联商厦银泰百货城隍庙鼓楼市级商业分析多种物业形态组合形式，满足购物、娱乐、休闲等需求。互补型业态组合形式，满足不同品类需求．天一广场所在是宁波传统的商业中心，区域内历史古迹荟萃。区域以银泰百货为首的传统百货公司为主，辅以品牌专卖店和大卖场，配合特色餐饮街以及城隍庙的旅游商业，形成了档次齐全、服务完善的一站式商业中心。商圈内天一广场以其新颖舒适的购物气氛以及齐全的业态规划知名。多个百货围绕其展开，定位清晰，错位经营。涵盖了宁波主要的消费市场。鄞州商业供需状况项目名称建筑面积（M2）据项目距离建筑形态经营业态经营现状主要消费群体钟公庙传统商业街约7.2万约0.5Km沿街商铺社区配套、大型菜场、日用百货、汽车修理、五金建材等待建周边1.5km内居民万达购物广场约27万约1.0Km大型购物中心10大国际主力店，包含国际零售卖场、大型影院、建材超市、家电卖场、家居广场、酒楼、图书城等已经营经营良好鄞州区居民并辐射宁波中心城区新江夏商城约4.0万约1.2Km集中商业百货中心在建物业鄞州区居民华茂赛德广场约4.2万约2.0Km中型购物中心商业广场包括餐饮、数码、娱乐、服饰、超市、休闲、百货和金融电信8个业态板块已建营业经营惨淡大学城师生麦德龙约1.0万约2.5Km大型零售超市零售大卖场已建营业经营良好周边5km内居民中心休闲带精品商业大街约8.4万约1.5Km商业步行街精品、特色、休闲商业餐饮、娱乐商业规划物业鄞州区居民区域销售以住宅底商为主，大型商业基本以持有出租天一广场宁波天一广场坐落于宁波最繁华的商业街—中山东路及药行街交汇处。广场总占地面积19.3万平方米，建筑面积22万平方米，是宁波市中心的集购物、休闲、娱乐、旅游和文化于一体的商业亮点。宁波天一广场已经成为了宁波的地标性建筑项目，现今的天一广场面对未来的激烈竞争，也在不断的调整，提升品牌形象，向中高端定位升级。项目剖析天一广场——宁波城市名片宁波天一广场的商业规模宏大，业态众多，有精品区、百货区、超市区、美食区、酒店区、娱乐区、男装区、女装区、儿童区和数码区等十大商业区。引进了250余家商户，包括一批世界顶级名牌，如：BURBERRY、Boss等。天一广场现已形成以乐购生活购物中心、银泰百货为龙头的服装、餐饮、娱乐、精品四翼齐飞商业体系。天一广场典型ＭＡＬＬ多业态组合形式天一广场乐购生活购物中心乐购生活购物中心共有三层，总商业面积约在22000平方米左右。一、二层经营卖场与商铺，三层为停车场。卖场签约承租租金为RMB1.4元/平方米/天。乐购东看板通过引进主力店、采用店中店运营模式。天一广场商业规模宏大，业态涵盖面广，综合性强。各购物区以不同主题独立存在，便于消费者的购物消费。同时，由于减少了商场的高度，使得商场平均租金有所提高。各具特色的22座风格迥异的主体建筑，成为整个项目的亮点，吸引消费者。鲜明的主题概念，充分利用水与绿化、灯光等，突出其亲水、现代的主题效果。艺术化的景观效果：广场内亚洲第一的音乐喷泉和超大水幕电影、在广场上举行的各种大型演出活动、优美的广场绿化，都为消费者创造了舒适的购物环境。完善的配套设施：1000多个停车位为消费者提供了充足的停车空间。物业形态与商业业态完美组合万达购物广场一座商业带动鄞州区新城区一轮新的开发热潮。万达广场——项目启动之初便注定其为区域次级商业中心。宁波万达广场位于鄞州中心核心区，东面紧临城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依贸城中路毗邻鄞州区政府、西至宁南北路，总占地面积21.09公顷，项目总建筑面积55万平方米，其中商业广场面积27万平方米.是宁波新的商业中心，是宁波迄今为止投资额最大、占地面积最大、停车位最多的商业项目。由国际购物广场、国际商务酒店、高级城市公寓三大功能板块构成的大型城市建筑综合体。位于万达广场东北侧的国际商务酒店区，它隔河与国际购物中心相望，总建筑面积超过9万平方米，包含了国际著名酒店、酒店式公寓。国际商务酒店极具后现代风格的建筑造型，浓郁的商务化装饰风格，及高品质标准的配套，将成为宁波最具艺术与城市景观价值的地标性建筑之一，也是宁波城市发展的一大航标。通讯数码

服装服饰

餐饮

主力店：1、百安居：5000平米，一站式购物建材装潢馆。2、特力屋，4300平米，家居饰品馆。3、喜百度：5000平米，宁波首家纺织品超市。4、神采飞扬，5000平米，老少咸宜的游乐园。5、大歌星：5000平米，量贩KTV。6、万达影院，面积6000平米，宁波硬件配置最高的国际影院。7、沃尔玛，17747平米，全球最大的物品零售超市。8、苏宁电器，6000平米，国内大型家电零售商。9、石浦酒店，15000平米，宁波本地的大型餐饮酒店。10、银泰百货,30000平米，上市百货巨头。租金情况：万达广场商铺一般5年起租，高档餐饮签约8年。一楼的租金价格的均价为10元/平米·天，根据位置的不同租金也有2~3元/平米·天的上下浮动，靠近四明中路的1号门，2号门进入的店面租金价格在13~14元/平米·天，人流量较少的4号门店面的租金价格在8~9元/平米·天。二楼的租金的均价在3~5元/平米·天。前期万达营运部为聚集商家，在租金方面给了较优惠的折扣，前三年一般为基准租金的50%，第四年是基准租金，第五年在基准租金的基础上上浮8%。综述：万达广场作为鄞州中心区的标杆性商业广场，极大地带动了周边的发展，吸引了国内几大顶级的开发商进入，中心区的房价不断攀升，南部商务区也逐渐成型，菜场，银行，医院，图书馆，体育馆，市政公园等基础性配套也陆续投付使用。以万达为中心的鄞州中心区将凭借其一流的路况环境，合理的景观规划，高品质的楼盘建筑，庞大的商务体量，完善配套设施，成为宁波未来中产以上阶层的理想居住地。随着人气的不断聚集，万达的后发之力不可小觑，其商业氛围预计将在五年后得到极大的提升。楼盘名称：滨江国际广场地理位置：江东区桃园路香格里拉城市花园以南开发商：宁波宁丰三盛投资发展有限公司开盘时间：2008年.10月交付时间：2010楼盘形态：公寓、商住楼、写字楼、商铺用地性质：商业用地占地面积：34459平方总建面积：132402平方总户数：460容积率：2.6绿化率：20%建筑密度：40%层高：SOHO3米办公楼3.7米电梯数量：SOHO4部／写字楼6部客梯1部货梯装修情况：SOHO精装／写字楼公共部位精装户型分析：一房一厅50㎡、二房二厅70-100㎡、三房二厅140㎡主力户型:一房一厅主力面积：50-60㎡车位数量：地下992个地上110个店铺层高：一楼6.3米二.三楼5.7米市场在售商业案例世纪东方商业广场地块位置：江东区七里垫商业商务区，西自福明路，南临中山东路用地性质：商业金融业和二类居住混合用地总用地面积：77800㎡总建筑面积：249798㎡地上建筑面积：174105㎡地下室建筑面积：75693㎡（包括地下商业建筑面积：8058㎡）容积率：2.3建筑密度：38%绿地率：30%停车位：1656（地上81辆）公寓户数：384户办公：25层公寓：34层地下：2层建筑高度：99.9m商业状态：百货4F+金融6F+多业态中心-1F—3F+大型超市3F+家居6F写字楼层高：3.7m5-25住宅为90%且90㎡以下80%得房率2梯4户主力房型：二房二厅一卫C楼：三房两厅两卫126层高：2.9m一期启动三幢住宅，住宅售价：均价17000元／平方精装标准：3000元／平方商业市场总结消费能力：宁波经济实力雄厚，07年城市居民人均可支配收入达到2万元，居民消费习性由生存型向享受型转变。天一广场商业业态的不断改进，也从另一面说明，居民对消费层次在不断的提升。市场供需：07年市场纯商业类型供应量为45.79万m2，去化面积为13.57万m2。鄞州区域供应面积为12.09万m2，去化面积为4.79万m2从整体市场来看，未来纯商业物业类型供应有放量现象，特别以鄞州区最为明显。出租／经营状况：天一商圈集中式商业出租率达到100%，从物业的规模及档次占绝对型领导地位。万达集中式商业出租率达90%。集中式商业从两大商圈来看出租率较多，但鄞州区中心区商铺仅为75%,说明部分商业业态度在规划设计中有问题．万达商圈产品：万达商圈集中式商业“同质化”现象突出，各商场均以百货类经营模式为主，业态和功能单一。城市的消费群体已经对新的商业形态有了强烈需求，原有的商业结构里又没有产生相应的商业模式。商业配套档次中高档为主，缺少高档次综合型的娱乐休闲设施。关于发展项目发展战略战略地位：持续的现金流，为后续开发项目提供资金来源；项目目标：在保证资金安全的前提下实现价值最大化。我们对本项目目标的理解问题提出：１、项目物业类型如何组合才能保证持续现金流。２、要实现价值最大化适宜发展的方向。目标设定功能类别收益方式资金需求对于项目可能贡献市场实现度目标契合度国际公寓销售投资较小，资金回笼速度快稳定的现金流市场实现度高酒店销售/外包经营投资大，回收期长，前期无法回笼资金为项目带来高形象，促进其它物业的销售和出租资源整合提升项目形象.写字楼销售投资较高，资金回笼速度一般形成稳定的现金流未来写字楼租售压力大公寓（居住）销售投资较小，资金回笼速度快价格（租金）较高自用和投资需求量大，易于销售商业商场销售/出租投资高，前期少量资金回笼稳定的现金流市场资源整合更新升级，有发展机遇商铺销售/出租投资小，资金回笼速度快带来高额利润，但商铺销售无法控制档次与业态，影响形象市场实现度高拟合度最高拟合度最低物业功能比较分析物业类型组合分析国际公寓可商可住，功能模糊，可分偏居住的产权式酒店公寓和偏办公的商务公寓。功能化体系商业功能商务功能居住功能酒店式公寓购物中心商业街物业类型组合国际公寓写字楼酒店物业类型组合确立保证持续现金流、兼顾项目形象与企业品牌提升商业公寓写字楼酒店酒店式公寓和国际公寓在面积、服务功能上形成分工和差异。商业的档次要求不能影响办公、居住环境利润最大化吸引人气、带热区域标志性为公寓提供完善配套、信息平台个体差异所在、活力的核心相互限制相互支持关系为商业带来商务消费人流资源平台、提升品质地标性建筑现金流来源为商业带来高消费人流和旅游租客资源平台、提升品质定义项目形象定义档次■为商业带来住家消费人流现金流来源相互限制的，同时也是相互支持的物业类型组合特点核心区五四广场周边区域——青岛市新的政治、经济、金融、文化中心五四广场核心区占地约20万平米，容积率7～9功能配比商业：酒店：办公：住宅：＝3：2：3：2周边分布着世纪大厦，中信金融大厦，华仁国际大厦，青岛世界贸易中心，环海凯莱商务酒店，维也纳大酒店……物业功能比例案例一核心区

人民路中山广场、三八广场商务区以中山广场为核心的人民路、三八广场区域一大连最大、最具影响力的集金融、保险、商业、船务、商贸等几大功能于一身核心区占地约23万平米容积率约7～8。核心区功能配比商业：酒店：办公：居住＝3：1：3：3公寓：名仕国际公寓、天通金融大厦、宏孚旺苑、中山九号写字楼：安达商务大厦、中银大厦、天安国际大厦、虹源商务大厦、宝嘉大厦酒店：富丽华大酒店、香格里拉大酒店、心悦大酒店、大连国际酒店物业功能比例案例二通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市

核心商业区的功能比例对比分析确定本项目的功能配比案例规模功能配比日本福冈博多运河城占地面积：3.44万㎡商业：酒店：办公：居住＝4：3：1：2深圳华润中心占地面积：7.73万平方米商业：酒店：办公：居住＝5：1：2：2南京新街口核心区占地面积：约30万平米商业：酒店：办公：居住＝4：2：3：1青岛五四广场区域核心区占地面积：约20万平米商业：酒店：办公：居住＝3：2：3：2大连中山广场区域核心区占地面积：约23万平米商业：酒店：办公：居住＝3：1：3：3一般规律：商业比例占到30%－50%办公功能物业占到20%－30%酒店功能物业占到10%-20%居住功能物业占到10%－30%物业功能比例分析综合一般规律和本项目地块价值，

判定本项目物业功能配比建议本项目功能比例商业：办公：公寓:酒店＝28%：34%：30%：8%注：因不建议本项目建设纯写字楼物业，本项目国际公寓分为偏居住的酒店式公寓和偏办公的商务公寓，酒店式居住功能和办公功能都是以公寓物业实现。因此办公物业和居住物业功能比例可调整。隆兴商务中心概念方案功能面积：总筑面积：12.3万m2酒店：0.97公寓：3.2商务办公：4.68商务配套：3.45概念方案功能面积比例依次为：8％、26%、38%、28%建议本项目整体功能比例商业：办公：公寓:酒店＝28%：17%：47%：8%物业功能比例确立SWOT优势-----Strength劣势-----Weak地块的规模适中，可塑性强；俱有打造领导型物业市场空间；地块属鄞州较集中的万元房区域，同时具有较高的城市价值；项目地块位置处于干道交汇处，交通便利，商业价值较高；地块位于城市区域核心商圈（万达商圈）的边缘，商业价值相对较高；地块周边居住型配套俱佳;项目属后进开发区域,东/西向物业对项目规划设计有影响.项目与万达商圈之间有商业断层；项目两面临路，噪音较大。项目地价成本偏高.机会-----OpportunitySO战略WO战略1.城市内缺乏真正的高档型商业；2.规模社区型的公寓市场较缺乏；3.城市内的商住公寓需求明显；4.酒店式公寓市场供应稀缺，基本属于空白；5.奢侈型消费商业街属市场空白点；6.客户对低总价高回报公寓、商铺，投资意识较强；7.宁波娱乐发展旺盛，客户对娱乐消费投入较高；8.企业战略转型的意识，走在房地产发展趋势前沿。抓市场机会与空白点，通过物业类型组合，实现快速回现与长期融资的目标通过产品创新，全面升级产品，走差异化高端路线，打造项目核心竞争力通过高档型商业，有效解决容积率较高与噪音的问题着力打造项目高品质，加强项目自身比较优势.威胁-----ThreatenST战略WT战略市场写字楼放量较大，竞争激烈，产业结构主要以中小型企业构成；商业供应量较大，集中型商业均以出租形式存在.公寓型产品出现结构型调整,市场竞争激烈；合理的物业类型组合，规避市场风险通过都市风情商业街的打造，提高物业价值，规避市场风险通过自我中心化，打造一个以酒店、商业为主导，复合商务办公、居住功能的多功能、高效率紧凑型都市社区，从而建立新的价值体系，跳出区域竞争市场，形成宁波城市新地标。走业态互动、功能复合化、使用全时段的发展战略，通过项目功能化体系的建立，规避市场风险。物业类型组合：购物中心+商业街+写字楼+国际公寓+酒店式公寓以公寓、写字楼、商铺的售卖来实现项目快速回现；通过部分物业的长期持有，为企业长期融资进而实现公司的战略转型提供契机。打造以酒店、商业为核心驱动力的宁波奢侈型消费新座标，从而重新定义区域认知，实现区域升级，规避竞争。通过全面领先市场的产品，打造宁波前所未有真正大都市生活，形成项目核心竞争力。开发战略竞争战略项目战略发展方向关于定位整体、产品定位KPI体系外因内因需求背景——现有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益高端化奢侈型的消费需求.地理位置——城市核心商业区周边交通可达性——主干道沿线/便利停车资源性——拥有景观资源、城市文化资源规模性——大规模政府背景支持——地标性建筑,区域形象工程.软性指标硬性指标开发理念——……定位理念——……人文理念——……功能化体系——……产品设计体系——……产生背景——城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显加快/城市化进程加快内因软性指标硬性指标开发理念定位理念人文理念功能化体系产品设计体系——……打造城市高端消费中心/城市新地标/城市名片一流的团队合作/规划设计/经营管理酒店、商业为核心驱动功能/其它功能为辅城市综合体/高档/商业人流聚集/城市空间重构效应城市文化诉求点/城市文化代言功能复合型：集休闲、购物、娱乐、观光、商务、居住等各种功能于一体.商业业态：综合性业态/传统型商业转变为体验型商业/购物、休闲、娱乐、餐饮商业档次：国际品牌商家＋国内一线品牌商业形态：核心主力店带动商业经营功能评价指数体系：繁华指数、宜居指数、商务指数、旅游指数、便利指数、交通指数……内因单体建筑的魅力：强制性视觉冲击——标志性建筑/形象中心/大型公建建筑设计建筑集合的魅力：传统与现代交融的相得益彰、建筑形式结构的多样性、建筑空间的变化、地下空间的充分利用、建筑的创新、点缀少许新潮流的预告建筑细节的魅力：园林和街道家具、制造商业金角、通过空间组合与移步换景制造人群对建筑认知的强烈欲望但又无法把握的魅力，给人惊喜多功能多层次的建筑：多层次的商业建筑群、一流娱乐场所、具有个性特征互不雷同的公寓合理的交通体系：充足的车位、通畅的交通流线、便利的停车及转车、换乘通道人文符号精神归属中心：都市感建筑/文化交流场所人的活动及心理感受人的活动引导：人性空间、活动黏性、动线特点，互动性和可参与性，可产生聚集导向的空间，制造圈层感和归属感人的消费心理引导：为舍得消费的人群打造、为不得不消费的人群打造紧凑都市的概念：高密度建筑集合体区域标识/步行系统/特色符号语言/纪念性/风格化建筑（群）体验元素设计产品设计体系项目种种特性足以说明我们不是在单纯的做项目而是在填补宁波都市化进程中的城市硬件缺失我们要做宁波都市化程中的标志性形象定位诠释：一个在城市成熟中心区优势资源基础上打造的融合城市所有功能的核心之城。全面融合提升购物、人居、休闲、娱乐、购物、餐饮、旅游、金融、文化、教育……以城市核心商业圈龙头优势全力构造主流生活圈，构建城市优势资源共享圈。隆兴国际

——集12万m2酒店、商业、公寓、办公、体闲购物、娱乐观光、于一体的城市魅力体。项目定位商业新星地理地标心理地标城市名片项目定位及未来发展方向和目标区域中心市场的发力点不仅在于业态的区分，而更在于特色的持有；一个真正能体现城市名片高度的综合体，应该能够让人们随时SHOPPING、VISITING、以及ENJOYING的状态之中。产品定位产品定位建议出发点:原则：一切均基于CVA“竞争的价值增加”(CompetitionValueAdded)需要说明的是：我们给出的不是具体的设计方案，我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素（市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素）本项目商业通过情景式双首层产品创新，提升商业整体竞争力，利用业态的有效组合，满足峰层消费需求。市场定位市场定位以休闲购物为主，集餐饮、娱乐等多功能为一体的商业广场定位客群青中年群体，大约年龄在20－45岁之间的群体；客群消费特点年轻群体消费欲最旺盛，注重时尚消费，他们容易被号召,中年人群购买力更强，定位以此群体为主；市场定位分析根据宁波商业格局及未来商业发展确定项目定位；考虑中青年消费的互补性；通过公共空间、合理动线、细节的设计

打造都市型消费商业建筑形态物业形态集中型商业内街应考虑增加楼梯来缩小垂直租金差价格定位参照立得系统，及对项目周边物业商业价格的调查．考虑到本项目入市时间、定位、体量、档次，项目商业部分均价可达到25000元/平米。都心街坊式商业生活——既是对集市型商业精神的回归，

又迎合当代都市人个性化的需求无中心、多层次、混合就是活力小尺度设计使商业街更丰富、更亲切街区生活：逛不完的街、看不完的人、找不完的乐、24小时不停息的都市疯狂富于活力的业态组合：4家核心主力店＋店中店主力店采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品，避免商品组合与竞争对手同质化。商业档次：50%的国际一线品牌；30%的亚洲一线品牌，20%的国际二、三线品牌及国内一线品牌。四大领航国际品牌主力店国内一线品牌的时尚生活百货。以进口商品为特色的新概念超市。引入大型娱乐城，如华纳影城、魅力四射、热舞会所等世界知名、城市内知名娱乐店。奥林匹克标准真冰滑冰场。法国（Réel）体验时尚生活百货公司嘉禾影院华润万佳CityValue奥林匹克标准真冰溜冰场商业业态blockMall业态——混合、丰富，长沙时尚发源地业态包括：中西餐厅，特色美食酒吧、茶馆、KTV、美容美发各类品牌专卖店、精品店、特色店各类艺术品专卖店服务于社区居住和办公的各类业态工艺品精品服饰家庭影音保健药品美容美发花店便利店

本项目酒店式公寓通过产品创新打造有别于宁波市场现有的公寓产品，从而引领宁波公寓产品的升级，树立区域价值标竿。公寓发展阶段——

宁波处于第三代向第四代的过渡，产品存在提升空间时代名称产品主打诉求位置用途第一代类单身宿舍时代着眼于解决居住的基本需求，产品功能不全，多为单位建房无以工作为导向的，比如在大学城附近和工业产业基地简单居住第二代普通公寓时代出现成套的小户型，产品功能基本完备，基本能满足单身人士的居家要求追求套内居住的功能性交通便捷、对商服要求不高，关键是总价便宜满足基本居住需要第三代纯概念公寓时代品质一般、有一定创新，更多的是概念创新，如SOHO、SOLO引领一种生活方式要求交通便利、区域形象好投资或商住，过渡性居住第四代极品公寓时代重在产品创新，产品精致，配套完善，交通便利，有良好的社区氛围集酒店式居住、商务、娱乐休闲于一体交通便利、配套成熟投资或享受型居住公建化的外立面提升项目品质，

提升项目财富标识强烈的视觉冲击力，强调昭示性。建筑具有公建化立面效果，建筑设计上做出通透感。产品意向1、在产品设计中应该可能减少公摊面积；建议项目采用内廊式楼道．2、在楼道处理过程中应尽量增加住户私密性。酒店式公寓：1、户型设计中应可能的创造产品附加值，如凸窗的运用；2、产品面积区域60-90m2，主力面积控制在60-70m2；3、主力面积产品户型设计：一室一功能房一厅一卫(60-70)；一室一功能房一厅一书房一卫（70-90）；4、布置一定比例loft公寓以丰富产品类型；5、平层产品要考虑产品兼容性；户型建议：公寓示意LOFT公寓层高3.9～4.5米，上下两层复式户型赠送面积可达30％，加快销售速度营造丰富空间形式。公寓示意1/15/202384国际品牌，带来国际高品质，提升项目顶级形象；菜单式五星级装修酒店式公寓客户定位核心客户重要客户游离客户白骨精、活动一族国内外知名企业长驻管理层；追求身份标识的私营业主；本地大型企业管理层；城市内高收入阶层，如高校老师；周边城市的私营业主；业内人士；核心驱动力：1、提升企业形象，管理层福利的公司；2、注重身份标识的、尊贵享受的城市富有阶层；

根据定价影响因素通过对项目周边3个公寓楼盘进行市场比较定价，因为目前有许多不确定因素，所以以下为项目目前的初步均价。具体价格定位要到进入销售准备阶段视当时的条件确定。本项目公寓价格＝本项目得分×权重单价/权重总分=79×13600/67.2＝15988元/平方米精装价标准：2000元／平方综合素质标准案例本项目百合公寓壹爵万达48克地理位置/交通1513131314规模55444容积率53333使用率108665规划设计109467户型创新109695配套设施107778周边环境107778物业管理109667升值潜力159887合计得分10079646968权重100%100%20%40%40%权重×得分10067.219.227.620.4销售价/元

15988110001300013000销售单价×权重

13600220052005200价格策略根据市场比较法，对公寓均价做初步研究国际公寓：1、户型设计中应可能的创造产品附加值，如凸窗的运用；2、产品面积区域35-55m2，主力