营改增收官之战的全面应对(监理业)

营改增收官之点的全面应对

中汇（武汉）税务师事务所刘菊芳生产型增值税(不允许固定资产抵扣)

(一)1994年，分税制改革我国形成了以增值税为主体，营业税和增值税并行的内外统一的流转税制；(二)2004年，东北三省装备制造转型试点2004年7月1日起，国家针对性地在东北三省范围内的装备制造业等八大行业率先进行增值税转型改革的试点工作（二）2009年，设备、车辆全国范围可抵扣2008年11月5日，国务院第34次常务会议修订通过了《中华人民共和国增值税暂行条例》，并于自2009年1月1日实施。（三）2012年

“营改增”全面开展在上海试点，开始了营改增大潮。经过四轮营改增的推进，已经有三加七的行业纳入营改增范围。2016年5月1日建筑、地产和金融全面“营改增”消费型增值税(允许固定资产一次性抵扣)收入型增值税(固定资产按照折旧逐步抵扣)房地产企业营改增的背景点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本价格是否含税的区别税金是否进入成本的区别是否会导致企业重复征税的区别税制要素的区别增值税与营业税的区别点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本营业税VS增值税项目营业税增值税纳税人认定不区分一般纳税人与小规模纳税人区分为一般纳税人与小规模纳税人计税方法应纳税额只与收入相关既取决于收入（销项税额），也取决于成本费用（进项税额）发票管理不区分专用发票与普通发票，发票不作为扣税凭证，开具和取得要求较低区分专用发票与普通发票，增值税专用发票作为进项税额的扣税凭证，发票的开具和取得要求较高纳税地点劳务发生地机构所在地点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本进项税额抵扣的规定？1、必须是一般纳税人,小规模纳税人无税款抵扣权。2、进项抵扣需要取得合规票据。3、进项税票认证后才可以抵扣；4、认证是有期限的，取得进项票后180天内认证；5、认证后做增值税留抵处理，

留抵税款结转无时间限制；6、使用过的固定资产、

旧货无法开具专票。7、海关进口增值税专用缴款书可以抵扣,180天抵扣；8、农产品收购凭收购普通发票抵扣;9、留抵税也不构成企业所得税意义上的资产。清算或者转为小规

模纳税人时留抵进项税不能转出作为存货（转出必须与认证的存货是配比的）。10、增值税的进项抵扣是汇总抵扣，并不是明细对应抵扣。11、选择简易征收入的老项目取得的增值税进项不得在新项目中抵扣进项税额抵扣的规定不得抵扣的进项税额►销售额=全部价款和价外费用-受让土地是向政府部门支付的土地价款配套建设道路、花园、绿地、雕塑或者物业用房、幼儿园、诊所、不包含在里面►适用税率11%►二手房2016年5月1日后买的，应一般计税，差额征收，按5%预征率向不动产所在地预缴，向机构所在地申报。►二手房2016年5月1日后自建的，应一般计税，全款5%预征率向不动产所在机关预缴，向机构所在地申报。►取得不动产和不动产在建工程进项税抵扣：分2年抵扣，第一年60%，第二年40%►房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,收到款时按3%预缴,待产权发生转移时,再清算应纳税款,并扣除已预缴的增值税税款。►老项目选择简易征收不能扣除土地价款，36个月不得变为一般计税；房地产一般征收总结房地产简易征收总结►征收范围：小规模纳税人，其他个人，过渡政策纳税人►销售额：全部收入-不动产购置原价或作价►简易征收率：5%►个人销售住房：不满2年，全额5%；满2年免征。北上广深，不满2年，全额5%；满2年非普通住房，差额5%，满2年普通住房，免征不动产租赁►不动产租赁税率11%，简易征收率5%►计征和预缴，一般纳税人租赁2016年5月1日后取得的不动产，应按照3%预征率向不动产所在机关预缴，向机构所在地申报►个人租赁不动产：5%征收率减按1.5%计税►车辆停放服务按照不动产经营租赁11%缴纳增值税►不动产广告位出租按照不动产经营租赁11%缴纳增值税ClicktoeditMastertitlestyleClicktoeditMastersubtitlestyle不动产转让的规定（细则）1、差额征收凭证:（1）税务部门监制的发票。（2）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（3）国家税务总局规定的其他凭证。

2、预缴税款问题:

(1)当期预缴当期抵减。(2)抵减不完的，结转下期继续抵减。(3)预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

3、发票规定:小规模纳税人不能自行开具增值税发票的，可申请代开。

4、法律责任:超过6个月没有预缴税款的要按征管法规定处理不动产在建工程分2年抵扣细则明确了如何操作:

1、哪些范围:直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。

新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。

2、什么标准:

5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于上述增加不动产原值超

过50%的，可以抵扣。

3、哪些内容:构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

不动产在建工程分2年抵扣细则明确了如何操作:4、抵扣操作:

60%的部分于取得扣税凭证的当期抵扣；40%的部分为待抵扣进项税

额，当月起第13个月抵扣。（会计意义上达到固定资产标准的）

5、申报规定;申报时应据实填报增值税纳税申报表附列资料。

6、后续管理;建立台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用

、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查.。会计帐+台帐ClicktoeditMastertitlestyleClicktoeditMastersubtitlestyle建筑业征收总结（财税201636）►适用税率11%►包清工、甲供材、老项目可以选择简易征收►提供件数服务预收工程款纳税义务是收到预收款的当天►一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税，按照总分包差额的2%在建筑服务发生地预缴，向机构所在地进行申报。

►一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，采用简易征收，或者小规模纳税人，按照总分包差额的3%在建筑服务发生地预缴，向机构所在地进行申报。►境外建筑劳务免税►试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。建筑业增值税纳税人：单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。一般纳税人：未达到销售额标准纳税人如拥有固定生产经营场所、会计核算健全，能提供准确税务资料的纳税人可向主管税务机关办理一般纳税人资格登记；如满足一般纳税人的标准而办理资格登记的，将被税务机关按适用税率计算销项税额，而且进项税额不得抵扣；除国家税务总局另有规定外，一经认定为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。建筑工程新老项目建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。（3）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目

问题：你是新项目，我是老项目怎么办？

总包里的分包怎么分？

新老项目差异计税方法差异如判定为新项目，则只能按照一般计税方法计算缴纳增值税；2.老项目可按一般计税方法或简易征收方法纳税；计税基础1.新项目全部价款和价外费用；2.老项目如采用简易征收办法计税基础为：全部价款和价外费用扣除支付的分包款；异地项目差异余额预征2%；预征3%税率差异1.新项目按照11%缴纳增值税；

2.老项目税率分别为11%和3%；按“老项目”选择简易征税的优点：风险锁定税率平移操作简单税负不变建筑业两种计税方式一般计税简易计税税率：11%计税基础：全部价款和价外费用异地项目：纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。征收率：3%

计税基础：全部价款和价外费用扣除支付的分包款；

异地项目：建筑服务发生地预征3%，再向机构所在地纳税申报选择简易征收的四种情况（1）一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务。

以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。（2）一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

（3）一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，（4）小规模纳税人。

可以申请代开3%增值税专用发票。异地预缴税款

一般计税法扣除支付的分包款后的余额2%预征率当地预缴机构所在地税务机关纳税申报；简易计税法扣除支付的分包款后的余额3%征收率当地预缴机构所在地税务机关纳税申报；小规模纳税人扣除支付的分包款后的余额3%征收率当地预缴机构所在地税务机关纳税申报；预缴税款操作1、纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。扣除支付的分包款的凭证为分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票；2、5月1日后开具的增值税发票，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。3、向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。总分机构不在同县(市)，经批准可由总机构汇总纳税4、预缴税款时，需提交以下资料：（一）《增值税预缴税款表》；（二）与发包方签订的建筑合同原件及复印件；（三）与分包方签订的分包合同原件及复印件；（四）从分包方取得的发票原件及复印件。5、纳税人应自行建立预缴税款台账，区分不同县（市、区）和项目逐笔登记全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款以及预缴税款的完税凭证号码等相关内容，留存备查。6、超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。预缴税款操作1、金融机构取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。2、贷款服务进项税额不得从销项税额中抵扣。3、存款利息不征收增值税。4、开发公司支付信托产品利息，应当取得什么样的票据？能否抵税？5、统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息免征增值税统借统还的五个条件

利息的规定1、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。(国税局查实的情况下可以开增值税普通发票);2、营改增纳税人巳领取地税机关印制的发票以及印有单位名称的发票，可以继续使用两个月时间。特殊情况需省局确认适当延长。3、以前欠税没开发票，追缴欠税后可以开普通发票。营业税下遗留问题:1、以专票抵扣决定了增值税专用发票等同于现金。即提高于专票的管理要求，又要求不要产生留抵。留抵进项本质意义上是税务机关转让给企业,企业却不可转让的应收税务机关帐款。因而增值税具有现金管理的性质，盘活留抵进项，平滑交税等同于现金管理。2《销售货物或者提供应税劳务清单》视同增值税票管理，供应商没有使用《销售货物或者提供应税劳务清单》而开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票，不可以抵扣进项税金。3增值税管理要求的核心：三流统一，业务流（合同）、发票流（交易方）、资金流（支付凭证）4、大额交易必须是公对公转账交易，而不能现金交易，但支票和汇票背书结算除外。增值税专票等同于现金管理三流不一致的三种情形之一三流不一致的三种情形之二三流不一致的三种情形之三准许其抵扣进项税款不准其抵扣进项税款追缴其已抵扣的进项税款不加收滞纳金为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票重新取得无法重新取得为他人、为自己让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票让他人为自己介绍他人开具善意取得增值税专用发票处理虚开发票：虚开增值税专用发票的法律责任刑法有量刑规定：刑法第二百零五条最低三年,最高无期;最高人民法院关于适用《全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开、伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定》的若干问题的解释之前的刑法中有极刑;死刑1994年增值税专用发票带着油墨的清香“面市”到现在从伪造、倒卖、盗窃到虚开增值税发票，因涉及此类犯罪坐牢入狱者，不计其数，之后的十年中，领受极刑的，已近200人。虚开增值税专用发票征补税款引自《国家税务总局关于纳税人虚开增值税专用发票征补税款问题的公告》（国家税务总局2012年第33号公告）纳税人虚开增值税专用发票，未就其虚开金额申报并缴纳增值税的，应按照其虚开金额补缴增值税；已就其虚开金额申报并缴纳增值税的，不再按照其虚开金额补缴增值税。税务机关对纳税人虚开增值税专用发票的行为，应按《中华人民共和国税收征收管理办法》及《中华人民共和国发票管理办法》的有关规定给予处罚。纳税人取得虚开的增值税专用发票，不得作为增值税合法有效的扣税凭证抵扣其进项税额。兼有不同税率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务兼有不同征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务兼有不同税率和征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务兼营–税率从高

试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率“营改增”涉及公司方方面面，影响重大行业对增值税政策适应问题税收体系的变化导致企业税负及利润的变化上下游“营改增”的影响对企业产生连锁效应采购管理市场经营IT系统……业务模式投资决策税务管理……独立开发、合作建房、委托代建投资方向、投资形式、融资模式、物业形态、后期经营增值税管理、发票管理、财务会计核算IT系统需满足增值税管理需求。采购方式、供应商资质、合同规范、发票取得的要求及流程受到影响定价、营销方案、促销方式等受影响。最大的影响--方方面面对造价管理的影响计价规则的改变造价专业人员计价能力应提高工程造价发生变化建设工程计价规则改变营改增后计价依据调整原则“价税分离”计价规则计价依据实现方式对造价的影响建筑用工用料供应商房地产建筑业消费者营业税增值税房地产公司请监理公司提供监理服务，服务费100万元：

营改增前：100X5%=5万元营改增后：(100/1+6%）X6%=5.66万元

如何体现减税？------抵扣！对监理业的影响发包方全部/部分设备买买买全部/部分材料全部/部分动力一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。监理的难度加大---甲供工程一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务只采购辅助材料不采购建筑工程所需的材料监理的难度加大--清包工方式监理业下面影响-----建筑市场规范现行建筑集团普遍拥有众多子、分公司及项目部，组织架构复杂，管理链条长。多层级的管理模式加大了税务管理成本及潜在税务风险。---组织机构规范现行增值税政策下，企业内部非法人不具有独立的建筑资质也不作为合同的签约主体承揽项目，然而却独立核算，营改增后存在被认定具有独立纳税义务的风险。如：转移货物的视同销售。----经营行为规范当前建筑企业下属公司一般既有建筑劳务又有自产货物，增值税下属于混业兼营行为，倘若核算不清，会有从高适用税率的风险。----自产货物规范若上级公司为集中采购模式，购买大型机械设备或信息管理系统取得了大量进项，而子、分公司作为开票方与纳税主体将出现大量销项，因此有可能出现进销项不匹配的现象。-----管理规范对监理业正面影响-----工程质量保证度

资质共享与联营等业务模式在当下已成为建筑企业的常见业务模式。但在实务中，该业务模式的操作方式，不仅违背了建筑法，也违背了合同法，在营改增后还将存在极大的税法合规性风险。----取消挂靠变革业务模式

A.合同签约方与劳务提供方不一致，导致业务流、发票流、资金流“三流不一致”，招致虚开增值税专用发票风险，同时甲方也会面临着进项税额无法抵扣的风险，进而有可能倒逼施工方变革业务模式。----工程行为规范B.销项主要体现在合同签约方（总包），进项主要体现在实际施工方，从而导致进销项不匹配，合同签约方税负增大、利润下降。----建筑市场优胜劣汰1、合同内容；增值税条款不能体现增值税的内容和存在风险2、合同主体

：存在不能达到“三流”完整对应；存在代收代付代开的现象；3、合同执行：随意变更合同内容和主体1、必须在合同中明确发票条款：发票开具的时间发票开具的类型：增值税专用发票还是增值税普通发票明确发票问题上的违约责任2、合同内容变更时要及时签订补充协议3、关联企业之间严格区分不同法人主体，规范关联往来；营改增后：对监理业正面影响-----合同规范建筑业面临严格管理和精细化管理：1、合格供应商优选。为采购设门坎！2、重视抵扣，与大企业合作。3、招投标定价原则与优选物资。4、甲方供材的市场较量。5、集采模式采购方式的广泛应用。对监理业正面影响-----物资质量保证度46业务度标准化

业务流程标准化

工作流程治理结构重视市场化

业务合同标准化服务内容条款收款条款税务条款发票条款日常工作流程化税务健康体检会计处理规范化财务流程化税务流程化税务风险识别评估规范制度办事规则应对办法-------------提高标准化管理程度完善财务体系

建立完善的财务体系，能正常进行财务记账核算，能准确核算增值税进项税额、销项税额和应纳税额。以月（季）为单位进行记账会计核算（以主管国税机关约定为准）。

•如果没有会计，应该招聘一个专职会计。

•如果不想设置专人财务，应该考虑财务税务外包。

•如果手工记账核算麻烦，应该考虑是否采用财务软件。

•如果对税务比较陌生，应该聘请税务顾问

销项管理应对

是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式：销项税额=销售额×税率

销项税管理：1、约定好付款方式；

2、约定好不含税价格；

3、及时结算

进项管理应对

进项税额，是指