博思堂盐城市壹品仕家三期高层产品价格建议报告

壹品仕家三期高层产品价格建议报告博思堂地产综合服务股份有限公司

2010年5月1定价思路——当前市场对比价格项目入市价格评定市场价格走势时效影响土地市场分析住宅市场价格分析政策因素影响系数项目产品价值支撑2土地市场分析1住宅市场分析2项目产品当前市场价格推导3产品入市价格推导4目录3地块编号土地位置出让面积（m2）规划用地性质规划指标要求起始价（万元）成交地价（万元）楼面价(/元m2)容积率建筑密度绿地率N0.2010-10天鹅丽都东地块120192商住用地。商业建筑面积不大于5000㎡。≤2.0≤24%≥35%18029265291103N0.2010-11新兴大桥南首东地块118518商住用地。商业建筑面积不大于15000㎡。≤2.2≤24%≥35%1600022200851N0.2010-12阜城镇政府北地块78825商住用地。商业建筑面积不大于15000㎡。≤2.1≤24%≥35%1182415324925N0.2010-13白天鹅商业广场南地块64128商业用地。≤2.0≤40%≥25%96209920773N0.2010-14公安局南侧地块42930商住用地。商业建筑面积不大于10000㎡。≤1.8≤24%≥35%7728107281388N0.2010-15市民广场西地块18352商住用地。商业建筑面积不大于10000㎡。≤2.2≤22%≥35%357962591550土地成交信息4结合以上成交土地的容积率、成交价、楼面价等因素来看，加之建筑成本本身费用，预估未来开发基本成本将会超过现阶段市场高层产品的售价。

3.产品

2.规模

4.价格

1.区域城南新区土地储备量爆发，约有85万方的新增土地开发量容积率均在2.0左右，高层产品将是未来市场主流产品土地楼面价最高已达1550元/㎡土地楼面价增幅较大，直接导致未来房价的上涨土地开发规模逐步加大，未来楼盘开发量约在10-20万方总结5土地市场分析1住宅市场分析2项目产品当前市场价格推导3项目产品入市价格推导4目录6本案帝景蓝湾清华名仕园东苑锦绣嘉园澳洋欧洲花园盛世嘉园碧水豪苑紫金明珠绿洲半岛天鹅丽都鸿儒名邸帝逸国际阜宁县楼盘基本集中于城南新区，目前市场共有12个项目，其中在售项目10个，待售项目2个（天鹅丽都、帝逸国际）。项目分布7项目总建在售产品未来产品备注清华名仕园15万方9栋小高层(11+1F)无碧水豪苑11.2万方4栋高层(19F)无帝景蓝湾5.5万方多层(剩余1套)4栋高层(16F)高层预计6月左右推出澳洋欧洲花园8万方高层(约460户)多层(240户)3栋小高层(12F)锦绣嘉园5万方4栋小高层(12F)无紫金明珠2.6万方5栋小高层、10栋多层暂无鸿儒名邸24.8万方21栋多层11栋高层(19F、32F)绿洲半岛约8万方6栋多层暂无帝逸国际19万方暂无高层天鹅丽都100万方暂无高层目前市场上供应产品为多层和高层产品，多层产品仍是市场供应主力；随着客户对多层的热捧，造成市场中多层的热销，导致目前市场上多层产品存量降低，大多数项目已无多层产品在售；从未来供应来看，在多层产品稀缺的情况下，高层产品将会是今后市场的主角。项目推案8楼盘名称面积段去化情况均价价差优惠情况清华名仕园高层63—136㎡剩余房源多为129㎡—136㎡大面积房源3450元/㎡2-6FM每层加100元，7F以上不规则累加优惠：50-100元/㎡帝景蓝湾高层91—132㎡未开盘预计3600元/㎡暂无暂无欧洲花园高层95—132㎡95㎡房源去化情况明显好于132㎡房源3780元左右一房一价，最高已至4600元/㎡优惠：50元/㎡紫金明珠高层95—140㎡仅有位置较好的一栋楼95㎡房源去化良好3500元/㎡左右1-7F3060元/㎡、7F以上3360元/㎡优惠：100元/㎡锦秀家园高层128—139㎡4栋在售，仅8—11F去化情况良好3400元/㎡左右1-6F3300元/㎡、7F以上每层加100元/㎡、一次性付款优惠4个点碧水豪苑高层120—1801-3#基本售罄，4#销售50%，剩余产品集中在7F以下楼层3480元/㎡左右3F2980元/㎡起，每上一层加50元/㎡，购房优惠8个点鸿儒名邸多层90-143㎡120㎡左右的最为畅销顶层销售情况不佳3480元/㎡楼层差约80元/㎡优惠3-5个点绿洲半岛多层108-128㎡总体去化情况较好，剩余产品集中于底层跟顶层3080元/㎡楼层差100元，楼栋差50-100元优惠：130元/㎡项目销售9——结论高层产品价格高于多层价格；高层销售均价在3600左右，高出多层300-400，楼层差主要是以中间层为基准划分的差价在50-100之间；户型面积分布跨度较大，63-180平米，主力面积110-120平米左右；高层产品销售情况不佳，去化难度在低楼层，去化因素主要是看高层产品在小区的区位，以及户型面积和楼层；近期在售高层产品优惠在8个点以内，延续了年初的优惠形式。虽然将来高层产品是市场主流，但受当地居住习惯影响（亲地性），且市场中并非唯独高层产品的同时，客户在购买商品房的时候仍旧首先选择多层产品，通过对高层产品销售的分析，客户在受居住习惯、区位环境、价格等因素的影响下，导致目前在阜宁高层产品市场接受度仍旧不高。总结10土地市场分析1住宅市场分析2项目产品当前市场价格推导3项目产品入市价格推导4目录11由图表可知，6#楼房源的面积段、户型都包含在其他4栋楼中，三期高层产品首批先推1#、2#、3#、5#楼178套房源，加上100多套多层房源，三期开盘共推300套左右房源。楼号户型面积套数套数比A1四室两厅两卫140㎡186.72%四室两厅两卫128㎡186.72%A2四室两厅两卫139㎡186.72%三室两厅两卫123㎡186.72%三室两厅两卫140㎡复式93.36%A3三室两厅一卫112㎡186.72%三室两厅两卫128㎡3613.43%A5四室两厅三卫161㎡114.10%四室两厅三卫180㎡114.10%三室两厅一卫136㎡72.61%三室两厅一卫101㎡72.61%三室两厅一卫122㎡72.61%A6三室两厅两卫132㎡3613.43%三室两厅两卫123㎡3613.43%三室两厅两卫140㎡复式186.72%

268100%产品分析12【A1A2A3A5楼房源配比

】面积户型套数比重101㎡三室两厅一卫73.93%112㎡三室两厅一卫1810.11%125㎡三(四)室两厅两卫7944.38%140㎡四室两厅两卫4324.16%140㎡复式三室两厅两卫95.06%160㎡四室两厅三卫116.18%180㎡四室两厅三卫116.18%

178100%

140㎡以上大户型42%101㎡、112㎡小户型占14%产品面积段整体偏大，140㎡—180㎡产品主要竞品为碧水豪苑、紫金明珠以及清华名仕园；101㎡、112㎡、125㎡产品主要竞品为帝景蓝湾。运用市场比较法结合以上产品为项目高层产品进行当前市场价格推导125㎡左右中户44%产品分析13综合项目自身情况与开发商愿景，按照我司定价经验，确定选用市场比较法得出此次产品的市场当前基准价格。

市场比较法是最能体现房地产估价的基本原理,最直观、适用性最广、也容易准确把握的定价方法，房地产定价应首先选用市场比较法。其他定价方法究其实质,都是市场比较法的变形和补充(包括成本法、租金法等)。我们在选择市场定价法时一般都是从竞争层面结合本项目的产品实际情况来进行比较，在进行市场比较时，为确保最后定价结果的准确性，我们在做市场定价前一定要做好样本的选择和价格休整与估算比较类别的选择。样本选择上我们一般根据三个原则来筛选：一是同质同区，二是异质同区，三是同质异区。在选择样本尽量多选几个，尤其是同质同区产品应该多选几个。价格休整与估算比较类别上，我们一般选择的类别主要有地段、品质、品牌、景观等。通过项目本身与样本在各方面进行比较，通过加权，来得出项目自身的价格水平。产品初步定价14对比项目选取通过市场分析对比，寻找出与本案项目定位基本相似和相近的项目，通过对项目的地段、景观、规划、产品、营销等方面综合评分，然后通过对比得出项目的市场销售价格可能值。通过对市场的对比，多层产品参考对比的楼盘是：鸿儒名邸、绿洲半岛参考原则：

A、地段具有可比性

B、楼盘产品规划相似。

C、目标客户群体与本案产品比较接近。多层产品定价产品初步定价15通过对比分析，我司得出本项目高层产品的市场当前基准价格为：多层3400元/平米左右项目分值销售均价品牌因素地段因素景观因素品质因素鸿儒名邸19.1

3480元/㎡4.84.8

4.44.5

绿洲半岛18.2

3080元/㎡4.54.6

4.54.6

本项目19.2？4.84.64.8（期望值）5（期望值）产品初步定价16对比项目选取通过市场分析对比，寻找出与本案项目定位基本相似和相近的项目，通过对项目的地段、景观、规划、产品、营销等方面综合评分，然后通过对比得出项目的市场销售价格可能值。通过对市场的对比，高层产品参考对比的楼盘是：紫金明珠、碧水豪苑、清华名仕园、澳洋欧洲花园参考原则：

A、地段具有可比性

B、楼盘产品规划相似。

C、目标客户群体与本案产品比较接近。高层产品定价产品初步定价17通过对比分析，我司得出本项目高层产品的市场当前基准价格为：高层3550元/平米左右注：本案的三期高层产品为中央组团景观区产品项目分值销售均价品牌因素地段因素景观因素品质因素清华名仕园18.4

3450元/㎡4.84.7

4.44.5

欧洲花园18.2

3600元/㎡4.54.6

4.54.6

碧水豪苑18.53480元/㎡4.64.84.64.5紫金明珠17.9

3360元/㎡4.5

4.6

4.44.4

本项目19.2？4.84.64.8（期望值）5（期望值）产品初步定价18土地市场分析1住宅市场分析2项目产品当前市场价格推导3项目产品入市价格推导4目录19P值定价在产品定价中很少采用，一般用于中高端物业产品的定价；通过前述市场分析、产品定位和定位思考本项目作为阜宁的中高端物业产品，其将是阜宁未来市场价格的影响者之一，其价格应该高于目前市场的价格峰值，目前市场上在售高层产品澳洋欧洲花园——3600元/平米；客源抓取上主要抓取目前市场上在售、将售的高层项目的客源并挽留外流性客源。初步认定本案高层产品当前销售价格应高于澳洋欧洲花园。产品价格定位——价格P值定价思考常规定价方案20市场价格走势时效影响：阜宁的房地产市场处于发展的上升期，在商品房价格体系当中，随着时间的增长商品房价格存在增值现象，根据我司对阜宁市场的走访以及对过去市场的价格层面的了解，当地商品房价格上涨的时效值在50-80元/平米左右，这个增值在受到其他的因素的干扰下有所波动。政策因素影响系数：在我国具有中国特色的社会主义经济体系下，房产政策对商品房价格起到立竿见影的影响作用，2008年的政策打压对阜宁当地的商品房价格起到一定的影响，结合当前政策的调控，限制房价过快增长的政策条款，使得未来的价格走势加上了不确定了因素，通过我司研究若在政策的重拳干涉之下，当地商品房的价格会有8%左右下滑系数。项目产品价值支撑：从我司对阜宁商品房中高端物业的走访调研来看，项目产品品质在定价中的支撑力明显，品质高的产品相对于品质低的产品价差较大，而本案所期望的产品品质为阜宁高层产品的标杆，产品品质的支撑系数在1.0以上，会对产品价格起到较大的提升作用。常规定价方案21多层产品入市价格﹦（当前市场基准价格+价格上涨时效值）*N(产品修正系数)*M(政策影响系数)(市场价格月增长50元/平米左右)3400元/平米建议多层产品入市价格：3288元/平米左右(2010年6月入市)(产品品质在定价中对价格的影响，而本案的意愿品质为中高端产品，修正系数在1.05以上)(政策调控在定价中对价格的影响，通过我司研究在阜宁此修正系数在0.92左右)通过以上公式计算同时结合其他考量因素综合权衡得出产品建议价格：常规定价方案22高层产品入市价格﹦（当前市场基准价格+价格上涨时效值）*N(产品修正系数)*M(政策影响系数)(市场价格月增长50元/平米左右)3550元/平米建议高层产品入市价格：3478元/平米