2016年江西房地产估价师制度与政策：房屋征收评价原则试题

2016年江西省房地产估价师《制度与政策》：房屋征收评估原则试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除—的余值为房产税的计税依据。10%〜20%10%〜30%20%〜30%30%〜40%2、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有是不正确的。A：供给非同质性B：需求多样性C：竞争充分性D：交易复杂性E：借款合同3、下列风险中哪一个不是房地产投资风险中的个别风险。—A.时间风险B.资本价值风险C.比较风险D.或然损失风险4、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是。A：开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B：开发用地取得途径应为估价时点估价对象所占区域类似土地的主要取得途径C：开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D：开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径E：工业用地的监测点评估价格5、房地产市场价格是某种房地产在市场上的。A：成交价格8：平均水平价格C：最高价格D：最低价格E：工业用地的监测点评估价格6、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（）分析的目的。A.盈亏平衡B.敏感性C.风险D.概率7、w省某开发公司开发一项目，需征收A市B县集体土地30公顷，.为保证该项目的整体性，需征收基本农田以内的耕地5公顷。那么，这一项目的征收土地应由批准。A：国务院B：w省人民政府C：A市人民政府D：B县人民政府E：房地产估价机构必须加盖公章8、某临街深度30.48%（100ft）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%（50ft）、临街宽度20%的矩形土地的总价为一万元。12001150110010509、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。A.信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B.债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷C.企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3〜5年D.利用信贷资金经营，实际上就^ldquo;借钱赚钱”或“借鸡生蛋”10、下列关于房地产抵押贷款的说法，错误的是（）。A.是指有借款人以其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人提供债务履行担保的行为B.采取抵押担保的方式比采取第三方保证的担保方式对银行防范或减少贷款风险更为有利C.抵押担保有财产作为还贷的担保，当债务人不履行债务时，贷款银行有权依法充公其抵押的财产，优先获得受偿D.银行发放贷款是以无财产抵押作为先决条件11、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的。A：易受限制B：相互影响C：独一无二D：不可移动E：工业用地的监测点评估价格12、下图是一块前后两面临街、总深度为175ft，临街宽度为30ft的矩形地块。已知，前街路线价为320元/,后街路线价为240元/。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为万元。（采用四三二一法则）A：144.6B：160.8C：170.8D：180.8E：工业用地的监测点评估价格13、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为_。A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产14、土地使用税采取—的税率。A.比例税率B.地区差别税率C.分类分级的幅度定额税率D.超额累进税率15、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收人为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为一万元。65068758563016、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元，折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是。（2005年试题）A：11.12%B：11.36%C：11.66%D：12.95%E：借款合同17、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是.【2005年考题】A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C：估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D：估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去E：工业用地的监测点评估价格18、提议召开业主大会临时会议的业主达到以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。A：10%B：15%C：20%D：25%E：执行层的组织协调19、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于一万元。200025003000350020、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%,首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款，若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是一元。1115.561111.281015.561010.7221、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在—以上的，应进行土地增值税的清算。60%70%C.85%D.90%22、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日内给予答复。A：5B：7C：10D：15E：房地产估价机构必须加盖公章23、__,是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.投资于房地产投资信托基金B.住房抵押贷款证券化C.间接投资于房地产企业债券D.房地产抵押担保24、各种商品的需求弹性不同：为了揭示商品价格弹性高低，可以根据弹性系数的绝对值的大小进行比较，当IEdl=0,称需求为_。A.单一弹性B.缺乏弹性C.富有弹性D.完全无弹性25、业主选聘和解聘物业服务企业，需要经同意。A：业主委员会B：专有部分占建筑物总面积过半数的业主C：占总人数过半数的业主D：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有。（2008年试题）A：陈某的儿子B：陈某的经纪人C：陈某的继母D：陈某的女儿E：护理陈某多年的保姆2、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是一年。374060633、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。1.9%2.1%2.3%2.5%4、基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有。A：政府确定并公布了征收农用地地区片价标准B：估价对象位于基准地价覆盖区域C：有完备的基准地价修正体系D：估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致E：估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同5、某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为0,该建筑物的成新率为_%。756555456、房产分户图表示的内容有。A：控制点B：房屋产权界线C：所在层次、户号、室号D：房屋建筑面积E：房屋边长7、根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有等。（2004年试题）A：集体土地上的合法房屋B：代管房屋^列入拆迁范围内的房屋D：共有房屋E：商品房预售许可证正在办理之中的房屋8、债券的偿还期限，一般分为短期、中期和长期。下列说法正确的包括。A：偿还期在1年以内的为短期B：1年以上、5年以下的为中期C：1年以上、10年以下的为中期D：10年以上的为长期E：5年以上的为长期9、指数平滑中的平滑指数。的范围为_。0VA<1A<0a>1a=210、—不属于房地产市场的专业顾问。A.建筑师B.精算师C.工程师D/聿师11、在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行土地的制度。A：行政划拨B：无偿无限期使用C：无偿有限期使用D：禁止土地使用者转让E：允许一定范围的土地使用者转让12、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2,成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为一元/m2。321433473367345813、甲将其房屋委托中介服务机构卖给乙，成交价格为20万元。按照国家规定，房地产中介服务机构应收取买卖代理费用最高为一元。A.10000B.20000C.50000D.6000014、房地产开发项目策划的主要工作内容有（）。A.开发内容和规模的分析与选择B.评价方案构造C.区位分析与选择D.开发时机的分析与选择E.融资方式的分析与选择15、在票据允许转让、流通的情况下，为保障收款人的权益，规定票据转让时要由转让人在票据背面签字，这种情况称为。A：背书B：委托C：代理D：审批E：执行层的组织协调16、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2,则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为（）元/m2。4075.04242.54410.04577.517、—是指住宅建筑总面积与住宅用地面积之比。A.住宅建筑净密度B.住宅建筑毛密度C.住宅建筑面积净密度D.容积率18、对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为—，也是进行投资分析最重要的基础数据。①投资；②成本；③销售或出租收入：④税金；⑤利润A.①②③B.①②③④⑤C.②③⑤D.①②④19、银行为某家庭提供年利率为6%,按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是元。A：1428.74B：1475.37C：1482.74D：2000.00E：借款合同20、下列不应免征房产税的有。A：职工自用住房B：企业创办的学校用于教学的房产C：产权不确定的及有纠纷的房产D：经有关部门鉴定的危险房屋E：执行层的组织协调21、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是_。A.开发商B.设计单位C.承包商D.监理单位22、下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是_。A.物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入B.它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积C.能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化D.它代表物业实际获取的收入23、下列需要到资质许可机关办理房地产估价机构资质证书变更手续的有。A：房地产估价机构的名称事项发生变更B：房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙人事项发生变更C：房地产估价机构的注册资本或者出资额事项发生变更D：房地产估价机构的组织形式、住所事项发生变