《迁都风暴：北京居住生态变局》08月02日.【北京】

迁都风暴：北京居住生态变局

陈宝存中国城市产业发展联盟主席《经济日报》新媒体专家委员会专家《新华社》中国城市发展国策专家委员会专家委员章节经济与房地产信息解读北京市行政副中心搬迁对市场与生态环境影响第一：经济与房地产信息解读1、土地财政举例：2012年土地出让收支分析2012年，全国缴入国库土地出让收入28886.31亿元，同比下降13.7%。全国土地出让支出28421.85亿元，同比下降14.3%。成本补偿性开支22624.9亿元，占支出总额79.6%；非成本补偿性开支5796.95亿元，占支出总额20.4%。主要原因是2011年出台的国有土地征收条例，其中石家庄基准地价2012年在2007年基础上调涨42%。2012年，全国土地出让收入用于城市建设支出3204.15亿元，比上年减少2360亿元。土地出让金支出征地和拆迁补偿支出：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费）土地开发支出：包括与前期土地开发相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等（七通一平）基础设施建设支出，以及与前期土地开发相关的银行贷款本息等支出补助被征地农民社会保障等支出农村基础设施建设支出：用于农村饮水、环境、卫生、教育以及文化等基础设施建设支出农业土地开发支出城市建设支出：城市道路、桥涵、公共绿地、公共厕所、消防设施等基础设施建设与用地支出（所谓公建配套建设与占地支出）耕地开发、土地整理、基本农田建设和保护支出城镇廉租住房保障支出土地出让业务支出破产或改制国有企业土地出让收入用于职工安置等支出2006年建设部副部长仇保兴表示各地应该提取一定比例土地出让金补助公共交通。在建设部2006年调查的117个公交企业中，没有得到政府财政补贴的多达42家，占36％。与之相反的是，华盛顿政府对公交企业的财政补贴占运营成本的66％，莫斯科占89％。2011年一号文件《中共中央国务院关于加快水利改革发展的决定》土地出让收益10%用于农田水利建设。财政部2011年8月2日发布的《关于从土地出让收益中计提教育资金有关事项的通知》明确，从今年1月1日起，各地应将土地出让收益10%用作教育经费。李克强总理谈基础设施建设城市风貌是城市的“面子”，这些年有了很大变化，但污水、垃圾处理等城市基础设施特别是地下管网设施这些城市的“里子”，目前仍很薄弱。要创新机制，吸引更多民间投资，汇聚更大建设合力，补上这方面的“短板”，满足不断扩大的民生之需，这是新型城镇化的应有之义，也是稳增长的有力支撑。2013年后总理先后多次谈城市基础设施建设与改造问题，上述讲话是去年5月23日内蒙赤峰考察时讲的，对于地方政府不行政，不主动工作，提出严厉批评。总理和住建部长提出的地下管廊建设，基础设施建设与改造的一贯思路。2、地方债根据全国地方债务审计报告，用于市政建设、交通运输、土地收储、保障性住房等基础性、公益性项目的支出占比为89%。其中，市政建设支出最多，占到35%，交通运输设施建设占到24%，土地收储和保障房建设分别占到11%和7%。市政建设是地方债务最大的流向，天津上海湖北广东江苏安徽和海南，流向市政建设的地方债占比均超过40%。交通运输设施建设是地方债第二大流向。财政部副部长王保安称：2012年借助企业信用通过融资平台公司发行企业债等融资年化利率达8%，通过“影子银行”等融资成本更高，如信托融资的年化成本大多在10%以上(最高24.4%)，政府回购融资年化综合成本大多在20%以上(最高42.4%)。北京市土地储备债总量约3000亿，循环使用。有消息显示，北京土地储备债年度还息100亿以上。北京土地出让金补助公交地铁约150亿以上。由于一级土地整理开发到土地上市拍卖期间，土地属于农村集体所有、农民个人使用，不能作为抵押物是合规的，而给一级开发企业核发土地证是违规的。中国财政部已向国务院提交建议，将对首批人民币1万亿元（合1,600亿美元）的地方政府债务进行重组。第二批1万亿重组也完成了。法国兴业银行估计，中国地方政府债务总规模已达人民币25万亿-30万亿元。财政部表示，融资平台债务普遍借款期短、利息高，因此此次债务置换1万亿可使地方政府一年减轻利息负担人民币400亿-500亿元。发行市政债，恰恰是《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》的要求。不是不要地方债扩张。3、城市开发边界划定2014年11月3日，国土部、农业部联合下发《关于进一步做好永久基本农田划定工作的通知》，首次明确要求为北京、上海、广州、武汉等14个大城市划定边界。500万人口以上大城市扩张“划界”工作。国土资源部部长姜大明2014年初在全国国土资源工作会议上的讲话：从500万人口以上大城市周边开始，由大到小，逐步覆盖各类城市和小城镇；由近及远，从城市周边扩展到广大农村，覆盖全部基本农田，将“倒逼”划定城市发展边界。据第二次全国土地调查，1996年至2009年，建设占用、结构调整、灾毁减少耕地逾2.03亿亩，大多数是优质耕地，仅东南5省就减少水田1798万亩，相当于减掉福建省水田面积。依法披露的省级土地二调结果显示，北京、上海、天津三大直辖市距突破2020年耕地保护指标已是“咫尺之遥”。相比1996年第一次土地调查结果，北京市耕地净减11.67万公顷，年均减少8980.9公顷;离北京市2020年耕地保有量指标21.47万公顷，仅有约1.24万公顷。2015年5月份，国土资源部紧急扩容需要划定“城市开发边界”的城市名单，这份名单上的城市数量，已经从原有的14个，到年底的106个，再扩容到600个。“城市开发边界”的划定将最终实现一二线城市和部分三线城市的全覆盖。4、不动产统一登记和房地产税2007年颁布《物权法》规定，“国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”我国不动产分类复杂，土地有国有和集体所有之分，按照性质分为林地、草地、耕地以及建设用地，按照区域和用途又分为农村建设用地、农村承包土地和城市建设用地。针对不同类型的不动产，林业部门发林权证，农业部门发土地承包经营权证，建设部门发房产证、宅基地证，国土部门发土地使用权证。目前我国进行不动产登记的部门将近10个，在许多城市，实行房、地分开登记：国有建设用地使用权在土地管理部门登记，其上房屋则在房产管理部门登记。此外，耕地、草原、林地、海域使用权等又分散在不同部门，涉及国土、住建、农业、林业等多个部门。不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。楼继伟财长称：房地产税制整体改革是清费立税房产税指上海重庆征收的持有环节调节税三中全会结束了房产税试点扩围争论，目前，不动产登记制度完善之前，征收持有环节房产税的基础尚不具备房地产持有环节税收的基础是房地产评估工作，任总认为评估工作需要147年。由于保障性住房品类极多，北京约18种，价格评估难度极大，城乡目前没有核发房产证的房产太多目前传出的信息是房产税（商业和沪渝试点）与城镇土地使用税合并，以及首套房免征。对婚姻登记的冲击最大化。《中国居住小康指数》2012年北上广深四个一线城市住房自有率分别以70.7%、67.9%、72.8%和70.0%排在最低的四位。2010年全国的“六普”数据更具有代表性——城镇住房自有率为74.9%，城市住房自有率为69.78%。此数据在急剧降低阶段，租房将是进入城市工作居住人群的首选，持有环节征税，可以轻易转嫁给租房人群。英国为例：全英首套房购买年龄37岁，伦敦首套房购买年龄52岁。终身租房并不鲜见。5、在建面积、库存量与待售面积截至2014年6月底，上海某房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存面积达到2.6218亿平方米，刷新历史纪录。宇博智业研究中心发布数据显示，2014年10月，北上广深四大一线城市新建商品住宅新增供应面积为293万平方米，成交面积为328万平方米，呈现出供小于求的市场关系。【没有断章取义算账的】到底什么是库存？是空置房吗？没有明确定义。但是，对于房地产企业来说，我们的压力在于待售面积。而不在购房者已经购买后暂时不可租住的面积。2015年1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积（在建面积）637563万平方米，同比增长4.3%，增速比1-5月份回落1个百分点。其中，住宅施工面积444447万平方米，增长1.7%。在建面积是指正在建设尚未竣工投入使用的建设面积。争议焦点：在建面积是不是没有销售出去的面积？还是包含已经销售但是没有达到竣工的房屋施工面积总和？在建面积主要包括已经预售但是没有到达竣工阶段的住房面积，其中的保障房建设面积，回迁房建设面积，以及楼堂馆所的在建面积掺杂其中，拉大了在建面积。但是，上述产品是不需要卖的。商品房待售面积是房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积。2015年6月末，商品房待售面积65738万平方米，比5月末增加72万平方米。其中，住宅待售面积减少191万平方米，办公楼待售面积增加35万平方米，商业营业用房待售面积增加103万平方米。按2013年统计口径年度销售面积13亿平米，2014年12亿平米，需要消化半年以上。第二、北京市行政副中心搬迁对市场与生态环境影响1、行政副中心搬迁通州原因初探随着行政机构的扩张，正义路无法容纳现有机构办公北京西部主要是国家部委机关和军队，北部主要为大专院校集中区，高新产业园区南部城区有亦庄和大兴高端制造业研发生产基地北京二环内疏解性规划早已确定，计划疏解东西城各20万人口到昌平、通州区域，北京二环恢复古都原貌的努力受阻于拆迁难题北京三环至五环区域全面无地可供，主要是近20年的大开发历史，上述区域一直是北京市开发重点城市开发边界和永久性基本农田的划定工作北京市重中之重北京市政府公务员无法满足保障房供应，也是一个主要原因。2011年开始的本轮保障房大建过程中，部委军队大专院校利用划拨的办公与教育用地大建保障房，北京市直机关毫无利益（最新北京市政府允许集资建房的指示完全违背国土部土地政策）北京只有六环区域的潞城镇存在预留土地，主要原因也是拆迁征地成本低市政府行政副中心而不是北京市副中心搬迁通州，对于通州居住环境来说才是利好，但是商业价值提升幅度小2、通州商业价值提升幅度通州定位不是商业中心，也不是城市副中心，北京多中心格局发展思路早已确定最新的张高丽讲话，不发展河北廊坊北三县为代表的环京地区房地产以及产业的思路已经表达了北京产业外迁，是要远离环京区域的，环京摊大饼是不允许的，而是通过京津冀交通网络尽可能外迁京津冀协同发展的思路虽然几经周折，但是，基础产业外迁，主要解决的是北京、天津生态环境问题。京津冀地区产业转型压力最大的河北省，对于京津产业的转移很热衷，但是，环京50公里半径不许发展环京区域或者说河北区域不允许产生新的100万人口的聚集区北京限制产业发展名录很有指导意义，通州很难成为制造业基地北京三大学区房城区是老东西城和海淀，分校可以设在通州，但是，本校很难迁移。原因是中直机关不动。未来北京新规划的商业体，不超过1万平米，也是通州商业发展的难题，北京市试图将人口固化在所居住工作的地区，减轻交通压力。所以我开玩笑：通州市政府副中心最具价值的商业是盖饭小吃类餐饮业3、北京与环京区域房地产市场趋势北京有五环六环之分，没有通州区大兴区等区域之分北京前期重点发展上风上水的北部区域，而目前此类选择已经没有基础，所以本轮重点是通州大兴房山基础设施完善地区，目前已经缺乏土地供应，所以通大房三地基础设施建设提速，尤其大兴区域本轮出让重点是通州大兴房山，今年土地出让丰台也将出现亮点。北京楼市发展看开发商拿地区域近三年，北京楼面地价分别增长100%（2013年）、52%（2014