2017年上半年山东房地产估价师理论与方法：重新购建价格的求取试题

2017年上半年山东省房地产估价师理论与方法：重新购建价格的求取试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、资本化率的公式为。A：B：C：D：E：工业用地的监测点评估价格2、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年。A：1B：1.5C：2D：2.5E：工业用地的监测点评估价格3、投资项目资本金是指_。A.在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；项目法人可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出B.在投资项目总投资中，由政府部门认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出C.在投资项目总投资中，由项目政府部门认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出D.在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出4、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的O。60%70%80%90%5、评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2,交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%。已知最近1年来该地区房地产价格每月环比增长0.5%,则该可比实例经修正、调整后的价格是元/近。A：7000B：7003C：7436D：7670E：工业用地的监测点评估价格6、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了.因此市场需求有一个上限，称为_。A.市场潜量B.市场预测量C.市场最低量D.市场最高量7、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110面,售价4000元/近，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100m2,张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款—元。A.40000B.5360066800800008、影响某套住房的实物因素不包括。A：装修B：户型C：层高D：楼层E：工业用地的监测点评估价格9、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2,对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%,该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于O元/m2。A.3275B.3287C.3402D.437510、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用—的行为。A.宅基地所有权B.空间利用权C.地役权D.建筑物相邻关系11、增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式。A：《中华人民共和国土地管理法》B：《中华人民共和国土地管理法实施条例》C：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》D：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》E：房地产估价机构必须加盖公章12、参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人，是指民事法律关系的。A：主体8：客体C：内容D：形式E：执行层的组织协调13、建设单位应当在工程竣工验收一个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。710152014、房地产开发项目的施工许可证由—向发证机关申请领取。A.施工单位B.建设单位C.监理单位D.设计单位15、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元/月，百分比租金标准为8%,若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为万元。A：35B：37.8C：38.4D：73.4E：借款合同16、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于__。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.会计折旧17、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过一年A.1B.2C.3D.518、银行为某家庭提供年利率为6%、按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是一元。1428.741475.371482.742000.0019、房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的。A：成交价格B：理论价格C：评估价值D：市场价格E：工业用地的监测点评估价格20、下列关于征收土地的表述中，正确的是_。A.土地补偿费均为该土地被征收前三年平均年产值的6至10倍B.安置补助费只能发放给安置单位C.并非所有的征地都要支付青苗补偿费D.只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金21、下列不属于经财政部批准免征房产税范围的是。A：经有关部门鉴定后，损坏不堪使用的房屋和危险房屋B：对企业因停产、撤销而闲置不用的房产C：企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产D：房产大修停用三个月以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间免征房产税E：执行层的组织协调22、房地产抵押自合同—之日起生效。A.登记B.工商鉴证C.公证D.签订23、将空调系统分为全空气系统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统，是按_分类的。A.安装组合情况B.冷凝器冷却方式C.设备设置情况D.所用介质24、依法不能免征房产税的房屋是_。A.政府机关的办公楼B.武警部队的营房C.个人自住的住房D.百货公司的商场25、为了不因房屋结构差异而影响拆迁人和被拆迁人的经济利益，以产权调换形式补偿的房屋要结算。A：房屋重置价格结合结构差价B：商品房价格C：房屋结构差价D：房屋重置价格结合成新差价E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑是指_。A.房屋共有建筑面积土地使用面积C.房屋使用面积D.房屋建筑面积2、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2,现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4,94.8,96.6,105.1,109.3,112.7和118.3（均以上个月为基数100）,则该房地产2006年9月的价格为一元/m2。2700.82800.1C.2800.8D.2817.73、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由—收执。A.抵押人B.抵押权人C.房屋权属登记机关D.公证机关4、目前，我国已基本建立了以国有金融机构为主体、其他各类金融机构并存的金融体系，逐步形成了的金融体制。A：银行、证券、保险业分业经营B：银行、证券、保险业分业监管C：银行、证券、保险业共同经营D：银行、证券、保险业合作经营E：银行、证券、保险业共同监管5、张某将自己的房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。下列说法正确的有。A：该房屋的所有权仍属于张某B：张某应将该房屋交付给甲银行使用C：经甲银行同意，张某可以出售该房屋D：未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效E：该房屋所有权证书交给甲银行保管6、在房地产定价方法中，名牌策略属于_。A.成本加成定价法B.目标定价法C.认知价值定价法D.领导定价法7、开发项目选址、定点审批阶段主要针对以方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。A：无偿划拨B：协议出让C：挂牌D：拍卖E：招标8、业主大会履行的职责有_。A.制定、修改业主公约和业主大会议事规则B.选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作C.监督业主公约的实施D.决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施E.选聘、解聘物业企业9、甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为元。A：1000B：5000C：7000D：10000E：执行层的组织协调10、下列关于房产分丘图，表述正确的有。A：房产分丘图是绘制房产权证附图的基本图B：房产分丘图是房产分幅图的局部明细图C：房产分丘图的比例尺为1：100—1：1000D：房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记E：房产分丘图是在房产分户图基础上进一步绘制的明细11、某商品房合同约定建筑面积100,产权登记的建筑面积107,该商品房的面积误差比是。A：2%B：4%C：7%D：9%E：执行层的组织协调12、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（）。1.00%2.13%2.22%2.50%13、已知某城市容积率修正系数表，如下表： 容积率修正系数表A.容积率0.10.40.71.01.1F.1.3F.1.7F.2.0F.2.1F.修正系数F.0.5F.0.6F.0.8F.1.0F.1.1F.1.2F.1.6F.1.8F.1.914、评价会计信息质量的标准主要有等。A：重要性8：客观性C：相关性D：可比性E：明晰性15、征用土地实行一级审批制度。A.一B.Xc.aD.四16、路线价法估价时需要用路线价再配合—计算出待估宗地的价格。A.深度百分率B.资本化率C.收益率D.物价指数E.其他价格修正率17、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其—的风险因素。A.变动可能性B.影响重要性C.发生经常性D.类型归属性18、《城市房地产抵押管理办法》规定，房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起—日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。A.10B.15C.20D.3019、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于（）。A.假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测B.收益法中未来租金、运营费用的预测C.成本法中对先前发生费用的正确性的校核D.市场比较法中对房地产状况进行调整E.某些缺乏的房地产历史价格资料的填补20、，除业主大会另有决定外，都应当转入住宅专项维修资金滚存使用。A：住宅专项维修资金的存储利息B：利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益C：住宅共用设施设备报废后回收的残值D：物业服务企业的支出节余E：利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益21、下列说法不正确的是_。A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2C.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%〜45%22、北京市甲级写字楼出售市场，是按房地产市场细分的标准划分的。八：按地域细分8：按房地产用途