第8章房地产讲义

第8章房地产讲义第8章房地产融资

本章从房地产融资的概念入手，分析了房地产融资与一般融资的区别，并对房地产融资进行了分类。从房地产融资的资金来源、融资结构、融资方式、融资成本以及运用融资策略来控制融资风险等角度出发，对房地产融资的一系列相关问题进行了较为深入的探讨。本章内容提要

房地产融资的风险管理

房地产融资的成本管理

房地产融资的主要方式

房地产融资的资金来源

房地产融资概论重点问题房地产融资的概念从广义上讲，是指在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。从狭义上讲，是指房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。8.1房地产融资概论房地产融资的分类8.1房地产融资概论从融资主体看

从融资渠道看其他分类方式-房地产企业融资-房地产项目融资-借贷性融资和投资性融资货币性融资和实物性融资

……-直接融资-间接融资

房地产融资的特点8.1房地产融资概论融资规模大1偿还期较长2资金缺乏流动性3高风险高收益48.2房地产融资的资金来源房地产融资的资金来源房地产企业的一般性资金来源

房地产企业区别一般企业的资金来源

企业自有资金政府财政资金银行贷款股票、债券、集资、租赁、商业信用等多种筹资方式其他资金来源

房地产抵押贷款售后回租预售资金其他筹资方式

银行贷款融资信托融资股票融资房地产债券融资8.3房地产融资的主要方式

银行贷款融资概念

是指贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。融资的基本条件对于申请银行开发贷款的房地产企业及房地产项目，应满足以下几个基本条件：

(1)房地产企业应满足的融资条件

(2)房地产开发项目应满足的条件8.3房地产融资的主要方式

信托融资概念从资金信托的角度房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。

从财产信托的角度房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。8.3房地产融资的主要方式

房地产信托融资的优势8.3房地产融资的主要方式优势1信托融资创新空间宽广，并有巨大的灵活性。2

可以通过信托解决，增大市场供需双方的选择空间。3不受银行贷款对企业自有资金不低于开发项目总投资30%的约束，也能够弥补121号文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。

股权证券化信托

股权投资类信托

权益转让模式

混合型信托

抵押贷款类信托类型8.3房地产融资的主要方式

房地产信托的运营模式

股票融资8.3房地产融资的主要方式股票分类按股票所代表的股东权利

按票面是否记载金额按是否记载股东姓名

记名股票和不记名股票

普通股股票和优先股股票

有面值股票和无面值股票

房地产股票是房地产企业为筹集资金用以证明投资者股东身份和权益并据以获得股息和红利的凭证。

股票融资8.3房地产融资的主要方式发行途径发行方式发行程序发行价格Title

直接发行间接发行-平价发行折价发行溢价发行-募集设立公司发行募集新股公开发行无偿增资发行可转换公司债券-准备阶段审批阶段实施阶段

房地产债券融资房地产债券的概念

房地产债券是各级政府、房地产金融机构和房地产企业为筹集资金而发行的，代表公司与投资者之间债权债务关系的有价证券，它是一种债务凭证，承诺在未来特定日期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息。8.3房地产融资的主要方式房地产债券分类8.3房地产融资的主要方式

依据按发行主体分类

政府债券、金融债券、公司债券、国际债券等按偿还期限分类

短期债券、中期债券、长期债券

按计息方式分类

附息债券和贴现债券

按有无担保分类

信用债券和担保债券按是否记名分类

记名债券和不记名债券类型按债券形态分类

实物债券、凭证式债券和记账式债券房地产债券的发行方式直接发行与间接发行公募发行与私募发行8.3房地产融资的主要方式

房地产债券的发行程序按法定程序形成有关决议制定发行章程提出发行申请取得资信等级证明确定委托发行代理机构发布募集公告印制债券发行及善后工作8.3房地产融资的主要方式8.3房地产融资的成本管理房地产融资的决策分析

银行贷款融资与信托融资的成本分析房地产融资的成本管理直接融资与间接融资的成本分析

不同融资方式的成本比较

我国房地产融资中的主要风险8.4房地产融资的风险管理主要风险类型政治风险市场和经营风险财务风险道德和信用风险风险产生的原因房地产开发资金过多依赖银行贷款；土地储备制度不完善；个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险；商业银行和其他金融机构存在经营行为问题。

房地产私募资金的风险8.5房地产融资的风险管理

房地产企业对土地的经营模式

-房地产上市融资的模式，商业模式、现金流模式等

投资者对房地产企业的基本评估

房地产企业的现金流

房地产私募资金的风险房地产企业重组投资者投资者与房地产企业之间的合作关系8.5房地产融资的风险管理

融资贷款信托股票债券风险关键术语复习思考题1.我国房地产融资的渠道包括哪些？各有什么特点？2.请对比分析不同类型的房地产融资成本3.房地产开发成本由哪些项组成？不同融资方式的成本区