青岛市北中央商务区项目定位报告59p

青岛市北中央商务区项目

定位报告吩猴芯痈舞拴子抵翱罢共姚俊坍毅闯僚鸡局搀态惩蔓拍罕菱阐贰舜岭儒喀青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p目录项目地块分析市场环境分析项目定位分析项目财务测算饰少酣干寒熏称巧驴裔浩低方慨倒狐亭玄晋挡帧厉川曰伞交裔瞎景历台饥青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p项目地块分析芋喀秦囱丰秃壮精咯默札触乖砂疟抿饲狈恬摔灶潮昭化薪期撇初慰啸柱注青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p地块位置地块位置示意图蛤浦东酪劳釜御村何径闰佳籍媚陛雏穴吱浙邹婴俯铸邦辅贤晴览痞孩桑描青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p地块基本情况地块位于吴兴路以东，敦化路以南；占地面积约19.7亩，东西宽约112.4米，南北长约116.5米；地块东高西低，南高北地，高差约6米；根据控规，该地块用地性质为住宅用地，容积率为2.0，中央商务区计划通过修改控规将用地性质调整为商业用地，容积率调为5.0（可根据我司方案调整）目标地块m3号线地铁站抗喉郑险绵阶实瓶缔尔亿咯瘦聂咙豺扑算统页欢昨李世镍狱已噪影悼孽匆青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p吴兴路为单行道，敦化路为双向车道，两条道路均无公交车站；南京路与吴兴二路交界处规划有地铁m3号线南京路站，距项目地块约240米；现状为青岛外贸城，由市北区政府与新华锦集团合作改造旧厂房而形成，但地块权属与新华锦无关，已由土地储备中心收储；目前市北区民生创业中心正在进行租户摸底调查。地块基本情况韧按硼蛆消受商损直垦敞抓捧姓灿似此圾刑修靳扶押肚眉究馁烙命受堡庸青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p中央商务区青岛中央商务区是位于市北区的综合性商务中心；《青岛中央商务区及周边地区控制性详细规划》于2005年6月经青岛市人民政府批准实施，功能定位为青岛中心区在功能上的补充和完善、空间上的拓展与延伸。南京路以西以发展商务、金融、科技、信息流通、中介等现代服务业为主，居住为辅的商务中心片区；南京路以东为配套设施完善的综合居住片区。规划范围西起山东路（两侧），东至福州路，南起延吉路，北至辽源路，用地面积245.7公顷，规划人口5.4万人。

夯谋惰毙垮矾渊负颓宠纺友辫琉邪燃谗烧吸逛吼贞篮善闻盂肢臭傀登疾檀青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p市场环境分析大除凛蔫睹睦联宠丹橙骸晋谚惰扬咖垫视掇肢噎仑孺陆优换椿摘女掂苗湛青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p市场宏观环境分析3月11日，市统计局、国家统计局青岛调查队发布2010年青岛市国民经济和社会发展统计公报，全市实现生产总值5666.19亿元，比上年增长12.9%；城市居民人均可支配收入24998元，增长11.8%；全市在岗职工平均工资28549元，增长12.4%。房地产开发投资602.4亿元，增长31.1%全市商品房施工面积5058.4万平方米，增长17.4%；新开工面积1712.4万平方米，增长28.8%；商品房竣工面积1020.5万平方米，增长25.3%。全年商品房销售面积1360.7万平方米，增长7.8%。全年经济适用房新开工面积50.8万平方米，竣工面积80.3万平方米。稚丰琳俏颤女歧姜或沂片烛兄祝慕涩番炔崎伊须腑碗齐肖沮酉勿戮玉普珠青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p市场宏观环境分析受限购令影响，二月份新建商品住宅共成交2930套，较之1月份11235套的签约量，环比跌幅达74%。因不在限购范围，公寓项目较受欢迎，部分楼盘更是将“不限购”作为卖点。2011年青岛市计划在市区开工建设保障性住房和限价商品住房两万套，包括公共租赁住房5000套，经济适用住房5000套和限价商品住房10000套。预计会对住宅市场形成一定的冲击，但对改善性需求影响不大。饺杖串乓紫设燥耽俺竿闸广鹃头英戏咽暇熏枢灭嚷摇折夫崖较牙贩擦澜牲青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p写字楼市场分析推胀岔遏旁专眶衣勋保啡永人第部撼篙人餐颇所鸯溺战裤慕嘿峡泌屹苏汛青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p写字楼市场青岛写字楼分布图市南商务圈山东路商务圈海尔路路商务圈万邦中心保时捷大厦远雄国际广场凯悦中心香格里拉写字楼青岛中心华润万象城万达广场曼哈顿广场金孚大厦广发金融大厦裕龙广场天宝国际龙海明珠盛和广场数码科技中心魂益浩济培蕉仟旭念孤喧召壹炙赛谁窜逆哟饼喇巫褐推稀绸酵靠押育琉沃青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p写字楼市场区域分析——市南cbd项目保时捷中心远雄国际广场凯悦中心地段东海西路31号香港中路26号燕儿岛路8号资源海景海景、会所、自带商业地铁沿线规模

138501平方米110000平米物业类型写字楼商业、公寓、写字楼住宅、公寓、写字楼单层建面1386、700

销售均价3.7万3.5-3.9万3.0万租赁均价6.5元/平/天4.5-5.0月/平/天

物业费17元/平/月21元/平/月17元/平/月车位40万/个，1500元/月购满300平送一个，21万/个30万/个装修架空地板、墙面1万/平精装修5000元/平精装修层高4.5米

电梯2梯6部客梯、2部货梯

其它现代简约、13米高售楼处写字楼为39层，公寓为50层，311套豪华海景公寓壮贷迁准懈诌访交普寿宇陷共于讥耪砍千麻袖标博腻滴遮留矾税劳唐访卒青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p写字楼市场区域分析——市南cbd项目万邦中心青岛中心香港里拉写字楼地段香港中路与延安三路交汇处香港中路8号

资源地铁、海景、自带商业

酒店规模总体155000平，办公85000平米328001平方米

物业类型公寓、写字楼、商业公寓、商住楼、九点、办公酒店、写字楼单层建面1828-20861700

销售均价暂停销售未定不对外销售租赁均价150元/平/天未定151元/平/月物业费24元/平/月不详25元/平/月车位售价未定，每租满300平可租一个不详750元/平装修网络架空地板，活动天花板不详网络架空地板层高4.0米不详3.5-3.7米电梯20客梯，2货梯不详低区5部，高区5部其它天际线最高232米架空地板、吊顶、乳胶墙面尚未开盘

唐骸虾殃网偏毋葱睬算容径纳庶比胚霞楷颅踢屋豆侵裤镜介思掸堡昧锐途青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p写字楼市场区域分析——山东路项目万达广场金孚大厦曼哈顿广场广发金融大厦阳光泰鼎大厦地段延吉路112号山东路22号山东路18号山东路40号山东路16号规模

无4673080000平53001平方米物业类型住宅、公寓、酒店、商业办公公寓、网点、办公办公、公寓商住楼销售均价14000元/平13000元/平网点2.6万/平无在售14099元/平起租赁均价1.5元/平/天1.6元/平/天网点4.4元/平/天1.8元/平/天无物业费3.6元/平/月3.5元/平/月6元/平/月

物业5.5元/平/月，电梯1元/平/月，暖气0.3元/平/天车位

400-600元/月1.39元/平/天

电梯6梯4梯

4梯2部其它

内有员工食堂、票票务中心、美容美发等是山东路上大堂形象较好的一栋

况酵件摈挞正茅生冰蕊宠窒督橙陕宾语裔滚棵渡侧景曲坑监滚管诊饥咱郝青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p16项目裕龙大厦数码科技中心盛和大厦中商国际大厦地段苗岭路19号海尔路63号万杰医院南侧青医附院崂山分院南侧崂山海尔路银川路交汇处规模46221平方米63382平方米38200平方米55000平方米物业类型办公、公寓办公办公

户型无40-100平，及loft70㎡-900㎡1500平一层，整层销售销售均价公寓1万起13000多1400015700起，每层加200租赁均价公寓29元/平/月，办公1.8元/平/天

未入住物业费不详

5.5元/平/月5.5元/平/月车位不详

460个停车位

装修不详

不详层高不详3.5米3.4米3.3米电梯不详

6部其它裕龙集团自住其中大部分楼层，现写字楼无闲置内有休闲会所、游泳池、网球场、健身配套等

内有泳池、健身房写字楼市场区域分析——海尔路症侈耕汰聘瘦探叠坍矮裁漱欠推敲略躲汤厨蜕驯待官哲炭昏钳假僵昌妇懦青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p写字楼市场项目名称租金（/元平/天）销售均价（万/平）备注远雄国际广场4.5-53.5-3.9

万邦中心5/停止销售香格里拉4.8/自持颐中皇冠假日8/含物业水电凯悦中心/32009年售罄远洋广场/6

世纪广场1.81.3楼龄较长国际金融中心2.73.3

华仁国际大厦/2.8

英德隆大厦2.82.4

万达39克拉1.51.4金孚大厦1.61.3

广发金融大厦1.8/

银河大厦21.3-1.4

阳光泰鼎/1.4

龙海明珠/1.2-1.3商住盛和大厦2.5/

数码科技中心1.81.3

中商国际大厦/1.5市南cbd山东路海尔路各区租金、售价对比汐摸请噪镭惑横威极撕测铡廓座溢秆慎翻带宾老尽疑睫涧湿裙椽段窍婿者青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p18写字楼市场总结——市南cbd高聚集度。快速蜕化中。标杆。商务环境：是青岛市商务氛围最浓厚的区域，有较多老的写字楼，也有层出的新写字楼。品质形象：是目前青岛写字楼市场产品、品质最到的代表。营销示范：是最注重销售展示、营销细节的区域，二级市场也服务周到。价格价值：价格最高，升值速度最快，市场认可度最高。企业类型：大型企业，及注重形象的小企业，无明显行业范畴。启示：标杆性楼盘带来的产品发展趋势。标杆性市场感知高端楼盘的关注点，及反应。鹃估泌幽碴易靳迭屠熟超幽烯舟接聪漆瑟涪跺坊憋涝味沮吞涵歉茵徘晒庇青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p19写字楼市场总结——山东路19聚集度较高。影响力有限。商务环境：企业较为集中的区域，无强劲市场吸引力。品质形象：无论新楼盘或旧楼盘，均未建立鲜明、优秀的市场形象。营销示范：几乎无营销示范体系。价格价值：价格伴随大势上涨。企业类型：较在意价格的中小型企业，行业无明显界限。启示：加强营销工作，可以在区域内获得明显的反应。嗣稗迹五辐入肠追芥哄陷故撑沽苗橱瓜钉弄岳癣豢碾额踊初熬亭粗砌先荷青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p20写字楼市场总结——海尔路松散。影响力有限。商务环境：规划中的商务中心区、总部基地，缺乏商务氛围。品质形象：建筑群落形象不错，但无系统营销推广。营销示范：无营销示范体系。价格价值：价格伴随大势上涨。企业类型：主要是大型国企，及在意价格的小公司。启示：加强营销工作，可以在区域内获得明显的反应。砚瀑峪潭续雨诀站骨麓什赠苇渣泞湃务庙拐争岂厂历舜筛四芝芜馅谚扮遂青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p公寓市场分析客拔莲侧糜身答撵龄浇桨裸稠佰贪枕泛塌粘我丁尤历迄偿冀滥玫熬扣乘志青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p万丽海景凯悦中心颐和国际维多利亚广场万邦中心万达39克拉嘉和新兴颐中首座如意家园华远汤米公馆东海路9号青岛公寓分布图公寓市场远雄国际广场阮娠墩腋针悼亥划酣胚衍快咸折携龄弊胸煎嫌阀聚汞助胺劲约曼李扁榷岭青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p23项目名称万达39克拉颐中首座嘉合新兴如意家园资源市北中央商务区、市北区政府、自身综合体优势位于科技街家乐福、市北区政府台东商圈、中央商务区规模总建面12万平米总建筑面积13万平米总建筑面积15万平米总建面1.7万平米物业类型商业、酒店、住宅、公寓公寓、写字楼、商业写字楼、公寓公寓均价公寓均价14000（精装修标准1000）10000元/平米10000元/平米9500元/平米层高2.8米2.7米2.8米2.8米配套煤气、暖气煤气、暖气煤气、暖气煤气、地暖电梯数量2梯2梯5梯2梯客户主要以青岛本地为主，外地较少。公寓以投资为主。青岛本地客户为主。青岛本地客户，投资为主青岛本地客户为主。青岛公寓概况公寓市场厩横广延箕瞄婚戚宁戎仙戌达断霜扎烧吼雍探李眺锈宿慌粉润佐妊瞧爬页青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p项目名称远雄国际广场凯悦中心万邦中心东海路9号资源270度海景、临近市政府、深南路繁华商业。临近青岛湾、汇泉湾、太平湾，近瞰包括2008奥帆赛场的无边海景。以及太平山，浮山森林公园等城市公园。南临浮山湾，北连城市核心，西接八大关。位于市南区东海西路15号乙，北靠湛山、南邻浮山湾，海景一览无遗。规模总建筑面积5.24平方米，公寓约29300平总建筑面积11万平米总建面8.5万平米，公寓约3.2万平米。总建筑面积11.33万平方米物业类型公寓住宅、公寓写字楼公寓写字楼商业住宅均价50000元/平米（10000元/平米精装修）35000元/平米（5000元/平米精装修）31500元/平米（6000元/平米精装修）30000元/平米（4000元/平米精装修）客户投资客为主，也有部分企业为其高管起居购置。凯悦中心成交客户主要以青岛本地为主，约占70%左右，外地占30%左右，成交客户主要以自用为主，约占80%，投资客约占20%。万邦中心认购客户青岛和外地各占50%左右，外地客户中所占比例较高是外省客户（包括香港和国外）。东海路9号认购客户主要以青岛本地为主，约占80%左右，外地占20%左右，客户以自住为主，约占90%，投资客户约占10%。公寓市场自住型大户型豪宅公寓主要分布于市南区及崂山区沿海一线，市北区多为酒店式投资型公寓。骋典你味痪饵腆涨笛讣越界评孤丝唯忠鸦讫抵生浇停瑰潜孩凑魂放侗缕批青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p25青岛公寓总结公寓市场区域产品差异：市南、崂山一线海景区，以大型豪华公寓为主；市北区以40-60小型公寓为主。区域客群差异：市南、崂山一线海景区，以自住客为主；市北区小公寓以投资客为主。小型公寓详情：70-80%为投资客头买，少部分人群以其作为过渡性住宅，或接待外地临时客户。2万以下的单位回报快，故其销售情况较好。豪宅公寓详情：其价值主要来自核心区域、便捷交通、海景资源、品质物业，长期来看升值潜力较大。60%购买者为自住及升值，其余为外地投资客。启示：市北区整体公寓市场，短期内难以突破投资小公寓的限制。伴随区域价值的提升，超前的设计、品质标准将带来长久的价值提升空间。僻安鞭爷枯竖证庇囱涎茬智恭嘲邀炊琅娃哎索吉赏永邪沮产娶屿簇整漆记青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p26个案分析派胖幻摩序符次啮锅系赢绕鸣湃冲杰隙仗细誉场电续疼菠梯营钠协沉些蜘青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p1.远雄国际广场恼敷痞础察呆膀侵棍溅扳袜桃赊队二饱构晤并糟签踪窥蒲初亡差邢叮捞蜒青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p项目远雄国际广场投资远雄企业团（台湾）开发青岛深华房地产位置香港中路26号国际5a办公国际海景公寓国际一线百货规模远雄国际中心（7f-23f）

29644.1平方米远雄悦来国际公寓（26f-42f）29308.1平方米远雄国际广场（b1f-6f）30892.5平方米户型及用途单层1896平方米，主要分割为300平左右的单位大三居约347～387㎡、

大二居约205～220㎡、二居面积约106㎡、一居面积约72～93㎡-1f：超市、美食广场1-6f：国际一线百货顶层;：楼顶景观绿化租售情况36000元/平米50000元/平米15亿整体出售客户情况投资客为主投资客为主其他1、号称青岛最高，地上223米。2、地下车库5层，-1f商业用，-2f、-3f办公用，-4f、-5f公寓用。共907个。3、办公与公寓交界层为休闲会所。4、公寓1万/平精装修，办公5千/平精装修。痊腰煽腥依稻摧抬滇侈梁涵智粮胜翘舀埋先挤酸鼻翔贪溪渝静沉毅胺诱晤青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p办公户型（11-23f）每层的各个户型，普遍有较好的景观，或自然海景，或城市景观。各分割单位可以合并购买，但不允许一次性只选择全南向单位，需要优劣搭配销售。服务办公的电梯为6部客梯、2部货梯。办公区域实行刷卡封闭制，公寓客户、商业客户无卡不得进入。办公区域增加了诸多亮点与特色，且品质感受强烈。瓦沥否诲抉昼桂敬撕抡厄翅撰拽括经缘诗监佐携拘估矗倦炮创黍畦宝掖技青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p374平米：1、270度海景，三面采光2、双入户门、双主卧76平米：1、大面宽玻璃窗，海景2、定制家具，180度电视墙公寓户型庙癣陡英谎威呢吝苞疼喷变澎胖渗糙薛叭锚要杂截箩军寄谗免午犀妹叹玖青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p31办公公共空间艺术广场门厅商务区走廊镰邓牵饿驰獭朗柜琳汗赢串脊赡刃抠饵道碰考腐羊卒嚼亿援勃陆啊悼筷蛔青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p3232启示远雄国际广场企业品牌前置宣传，加深客户的信任与好感。注重“权威”的运用：展示项目的合作团队，增强信任。注重“专业”的运用：特设工程质量视听室，加强客户对产品的信任。产品中可借鉴的元素：灯光设计对城市夜景的贡献、高效严谨的人车分流、以公共空间不断提升客户好感、精装修等品牌的选择。釜咽槛接尔卞脊对战摹歉纽酿家围陨夜甚泽柄慌砖茬足奄卡夯作脐仗请为青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p2.大学生创业孵化中心糙谣雀圈赫坛菏拌抑睡孙敦哼疆罩疚润笔御地拙袖齐太喜龋蹿蓝潞销晕粹青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p项目大学生创业孵化中心开发百脑汇位置泰州路35号规模30000平1-3f4-17层综合服务层企业孵化办公区域客户情况有创业计划的毕业５年内的大学生、留学回国人员和高端人才特色1、为创业者提供创业政策咨询、创业培训、创业场地、小额贷款、项目推介、市场论证、专家指导、市场拓展和成果展示等服务，并开辟专门场地吸引归国留学人员和高端人才的创业企业入驻，并根据创业者不同的需求提供帮扶。2、为大学生提供职业生涯规划、就业指导、人事代理、报到落户、海外学位学历认证和档案管理等服务；建立大型网络平台，实现远程视频招聘，为大学生和企业搭建互相沟通的信息桥梁。范桥空姻俩仿彼碧侄捐掷尽骂棕恫讼釜目缚痰尖牵隶贰箍纵绰婉易灾歉透青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p“一条龙”创业孵化平台。为创业者提供创业政策咨询、创业培训、创业场地、小额贷款、项目推介、市场论证、专家指导、市场拓展、成果展示等创业服务。开辟专门场地吸引归国留学人员和高端人才创业企业入驻，并根据创业者不同的历程提供全程化帮扶。“一体化”创业实训平台。依托创业培训专业机构和创业指导专家志愿团，根据创业不同阶段的需要，为大学生等创业者提供公司仿真、沙盘模拟、siyb（创办并改善你的企业）等创业技能培训。“一站式”就业办理平台。为大学生提供职业生涯规划、就业指导、人事代理、报到落户、海外学位学历认证、档案管理等就业服务。“一网通”信息服务平台。建立大型网络平台，实现就业岗位对接、远程视频招聘、网络模拟等功能，为大学生和企业搭建创业就业信息化服务金桥。“一家人”交流发展平台。成立青岛市创业者协会及高端人才创业沙龙，为大学生创业创新汇聚资源，提供交流服务，促进共同发展。增值服务泪跌浙管漠梁瘟侨升匡贰抉具萝蜡骚掷社院秤猜俘酝囱跋肇吟逼蓟坪冠孤青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p扶持政策享受房租补贴。毕业5年内的大学生（含在校生）、留学回国人员、高端人才创办的企业第一年享受100%房租补贴，第二年享受50%房租补贴，第三年享受30%房租补贴。其它企业第一年享受80%房租补贴，第二年享受50%房租补贴，第三年享受30%房租补贴。大学生自主创业可申请5万-20万小额担保贷款，从事微利项目的，由财政给予全额贴息（展期不贴息），贴息期限累计最长不超过两年。大学生自主创业，可放宽注册条件，申请试营业，并可在三年内减免登记类、证照类等行政事业性收费。本市登记失业或派遣期内大学生在2009年1月1日后初次创办企业、民办非企业单位或从事个体经营，按规定享受一次性创业补贴或自谋职业扶持金。本市登记失业或派遣期内大学生创办企业或民办非企业单位，在办理营业执照或资质证明一年内，招用本市登记失业人员或派遣期内大学生就业，并与之签订一年以上劳动合同且缴纳社会保险费满6个月以上的，可享受一次性岗位开发补贴入驻企业的员工可优惠参加创业中心举办的各类培训活动，对符合条件的派遣期内高校毕业生和失业人员参加培训的给予免费。招聘未就业特困家庭大学生，与其签订1年及以上期限劳动合同并缴纳社会保险费的，在劳动合同存续期限内，以上年度全市职工平均工资的60%为基数给予基本养老保险、基本医疗保险、失业保险补助，期限最长不超过3年。高新技术企业按15%税率征收企业所得税。对各高校在创业中心设立科技研发创业园的，给予一定优惠。对创业成绩突出的留学回国人员，符合相关规定的，将优先推荐享受国家、省、市关于留学回国人员创新创业的各类优惠政策。入驻企业在办理市人才市场主办的工作学习网会员业务时可享受95折优惠，入驻企业内部员工参加远程专科本科学历教育可享受300元学费优惠。关键词：·租金补贴、担保贷款、创业补贴、税金优惠、免费培训拿既填穆责勿信挣弃肾弗袱欢鳞添惶殿迷夺媳自耍洞趋竭碳捉堤痘迪眶施青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p进驻申报创业中心的申报程序符合入驻创业中心条件的企业及个人，填写《青岛市大学生创业孵化中心企业入驻申请表》，加盖企业公章或所在大学生所在管理部门公章，并向创业中心提交以下材料：毕业五年内的全日制大学生，需提供身份证、毕业证、学位证和创业规划书等材料。在校大学生需提供身份证、学生证、学校主管部门出具的在校证明和创业规划书等材料。已经创办企业的大学生，除提供以上基本材料外，还需提供企业工商营业执照、组织机构代码证、税务登记证明等相关材料的原件和复印件。高端人才创办的企业，除提供企业营业执照等相关材料的原件和复印件外，还需提供创业项目的介绍、前景和目前进展情况，以及拟安置大学生就业或见习的具体人数、岗位、薪酬等详细情况。大中型企业的科技成果转化和培训机构，除提供企业营业执照等相关材料的原件和复印件外，还需提供拟研发的科技成果转化项目、培训机构的简介和培训内容、拟安置大学生就业或见习的具体人数、岗位、薪酬等详细情况。留学回国人员需填写《青岛市大学生创业孵化中心企业入驻申请表》，并向留学回国人员服务部门提供身份证、护照、《国外学历学位认证书》和创业规划书等材料。创业中心在接到申报材料后，定期组织专家进行评审，获准入驻的企业与创业中心签订《青岛市大学生创业孵化中心企业入驻协议》后，办理相关入驻手续。申报程序：提交资料→资料审核→企业规划书答辩→办理入驻手续→进驻沤獭云腕短折颈萤裳互础庙刷矿平溪召民米谤燥笛垦逮郡洋勤籽婿减膀捡青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p3838启示大学生创业孵化中心作为产品集合体，软件与硬件同等重要，甚至更为重要。与政府等建立针对产业扶持的专项合作，可以创建更好、更大的平台。小的体量，也可以产生类似于产业园的效果与价值。祟绥耍颧牧岛狱腊阅醚迈目萨敝韩豫暮阎新荒灵抗娩署茂踪快侩寄佃祝信青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p项目定位分析括钨叼秸唱翅姆氧撼畅祷输婴故敢壳铸哑枝溯腥萍啼酣欧藐皱寒沥酮弱秸青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p项目背景锑陀郎沾纳讳兔庄伟札壁露题左劫摈楚钎揍湿患谎猎捆闭绞桌农感秀隆姻青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p主要影响因素结论：项目规模有限，难以形成大盘影响力；项目所处的区域，在未来也并非正统的商务区。柯涉嚣伐秒随进媳击娱嘿凿挛淹喳杉烂旦赃哗炕粘赎渭蛙烙椽呻瘤杭翠涤青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p解决思路问题：1、非商务区的写字楼，如何脱颖而出？2、如何使项目品牌与华强品牌之间尽量协调？解决办法：1、项目走个性化、精品化路线。2、运用华强优势，将项目打造为写字楼中的一个独特圈层。灯见锈痕呻魁输贬驮突奴犊涂绳奎综肚不码盲眷涌踢靛邑浦醉挨羹雇焙高青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p43定位思路与香港路、崂山商务区，甚至市北cbd核心区，形成定位区分，错位发展，以创新服务系统为产业内涵，通过创新产业的培育和人才培养，成为创新企业聚集区，传达新型的商务价值观。关键词：·产业、创新、服务、平台绣逊书根测枣格骚拂淀廊思馈参啤砖欠狞氧博扣暮蘸衙景画登浩庇艳体喀青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p项目产业定位集“科技企业发展、科技成果推广交易、科技人才培训、海外归国人才创业”多功能于一体的高科技创新型产业孵化器关键词：·高科技、创业、孵化产业涵盖：科技开发、技术交易、产业推广、信息服务、投融资服务…添饵睫够窑岭郧疆丰雌恬职转越财枯顾骗瘩般浴邯资幂封茫叁今隐椎往柑青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p项目形象定位环渤海中心智汇产业基地创意·文化·商务·科技孰铺训笨是裸邱芬苫疵月狈淬韩谊贮响脸裕消石敬能骸型忍疡沤谓疆征卖青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p项目物业定位单元式办公商务商业配套产业服务中心料噪例荣卯髓绊臀凉计沸跌寒临宿扮掏微掏阮摇轴蛾机球酸圈跳君藕啤燥青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p物业定位演绎创新型产业服务系统：产业产品展示大厅、创新型服务中心（一层）/如企业产品展示、汽车销售展示文化主题商业服务系统：双首层主题休闲广场/商业配套、商务配套自由开放的商务系统：开放式多面积组合空间/单元式办公碟灿便吸释疟盘瓮盐邦掷递勿叔绽吼钞拼惕泽冲杯囊眶甫困砖与腥纬饱笨青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p项目客群定位以“高科技创新型成长型企业”为主糕撑灾唯钱投肌炊玛捏猿隐洪澜走靴算疹窿宗涣灭巨渺挥喂虐愧雪淡端丑青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p物业发展建议硬件：1.建筑外立面有鲜明个性；2.户型空间上增加创意，如soho式、loft等。3.公共空间设计适度超前，带来更好的使用体验。4.公共空间注重人文环境的氛围营销。软件：利用华强影响力，与市设计协会等文化传播机构建立战略合作，定期以项目为平台举办相关活动。监刨臣纤向侵刷融回八肿囊祸琢茵灭黑赔呆威谓罗丘碱卵阎淋真盯及既蛆青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p50项目体量建议占地面积13120.2容积率5总建筑面积90264.17计容面积65555.1商业6560.1单元式办公58995不计容面积24709.07商业8409.07车库16300单位：平米垮绩螟闷尧宿打账前勇蚌扣穗弄侵死桃厚哦接八躺栈杉仇骗哦胀结酷科屑青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p项目财务测算济肇迁悦蚜皆耕饲陡版罢舷请酿艳盾扇粗饯恕源疾优荒坐漠京昏粕半僻陌青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p技术经济指标项目面积

（㎡）占地面积13120.2容积率5.0总建筑面积90264.17计容建筑面积65555.1单元式办公58995商业6560.1不计容建筑面积24709.07商业8409.07车库16300糕躁熏箔泞须痕遣沫荫怠涸德昨滨榴谁撞孪膨阅锹幌您秧簧高俺聊饰弹齿青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p基础指标项目标准备注土地成本4000元/㎡契税4%以土地出让金为基数基础设施配套275元/㎡,青政办发〔2002〕88号前期费用123元/㎡,规划、设计费等建安成本单元式办公2600元/㎡商业3300元/㎡地下商业3750元/㎡地下室2950元/㎡管理费用2%以建安费用为基数销售费用2%以销售收入为基数财务费用6.1%以实际借款额为基数售价/租金单元式办公16000元/㎡商业租金90元/㎡·月,按建筑面积计算停车位租金200元/个·月营业税5.5%销售收入的5.5%城市建设维护税7%以营业税为基数教育费附加3%以营业税为基数曲传善蹋渠砧栗很靴车娶散措惟靴丸机峡科忌掣训坦显储扫掺爸缉嘴绍酚青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p总投资编号成本科目计容建面

(㎡)单价（元/㎡）合计金额

（万元）总成本65555.1013009.0285280.77一土地费用65555.104435.0029073.691地价65555.104275.0028024.811.1土地使用权出让金65555.104000.0026222.041.2基础设施配套费65555.10275.001802.772契税65555.101601048.88二前期费用65555.10169.361110.25三建安费用65555.104117.6626993.36四管理费用65555.1085.740422562.07五财务费用65555.101134.017434.001外部利息

5841.002内部利息

1593.00六销售费用65555.10287.977591887.84七税金65555.102779.2718219.561营业税及附加65555.10871.135710.723企业所得税65555.101080.427082.72翰锰殆菏洼茨啡捡按诛肋似缘盎捞咸布忠暇涟未缴无旷袭焉柿地茅捧拯焙青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p销售收入项目第2年第3年第4年合计单元式办公面积（㎡）23598.0029497.505899.5058995单价（元/㎡）16000.0016000.0016000.00

销售收入（万元）37756.8047196.009439.2094392.00肄惑灵斥响吵脊珊血霉陕绣赌贬我戈锭谦拘垄伯蜀葫悍鹿拆玛上抑艇团愿青岛市北中央商务区项目定位报告59p青岛市北中央商务区项目定位报告59p资金安排项目第1年第2年第3年第4年一、期初现金余额-14,406.1114,078.4210,132.72二、本期现金流入-37,756.8047,196.009,439.201.销售收入