赤壁项目整体定位与发展建议

赤壁某项目整体定位与发展建议赤壁某项目整体定位与发展建议赤壁某项目整体定位与发展建议我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向客户的目标创建襄阳发展商在赤壁市场新的品牌价值项目开发价值最大化项目前期分析宏观经济分析区域经济分析土地价值研究项目初步研判可行性研究市场调研投资效益分析项目策划市场及产品定位建筑规划设计思考营销推广方案目标客户分析竞争对手分析广告媒体选择销售策略制定销售进度控制销售执行过程销售策略执行销售现场管理促销活动组织阶段策略调整阶段成果汇报指导规划设计提出规划构思参及设计院成果汇报提出修正意见项目整体服务流程及内容项目理解及核心问题项目定位及发展战略客群定位市场背景分析及战略定位物业发展建议项目发展战略：提出问题1.走什么样的发展方向，才能实现开发商品牌价值？2.如何打造本项目产品的差异化核心竞争力，实现项目价值最大化？3.我们的目标客户是谁，应提供怎样的产品组合来满足他们的需求？项目理解及核心问题项目定位及发展战略客群定位市场背景分析及战略定位物业发展建议市场环境分析在现有的市场上，我们可能的发展方向是什么？市场扫描老城区板块属性：本板块发展较为成熟，已有项目均借助外部已经成熟的配套、环境等因素作为卖点，属于“靠山吃山，靠水吃水”类型；各楼盘呈点状分布，且各自为营，板块内部竞争较小，没有形成一个整体，无法联合对抗城北新区的竞争。老城区板块总结：区域开发体量相对较小，很难产生品质大盘；绿化率低，居住舒适度和品质不高；区域楼盘均价在3200元/㎡上下；房地产市场处于低档次、低价位的初级发展水平，由于人文、环境等各种因素的长期沉积，一定时期内，很难从本质上改变老城区的整体发展格局。老城区板块小结标杆化运作，老城区的标杆作品项目理解及核心问题项目定位及发展战略客群定位市场背景分析及战略定位物业发展建议客户研究全国现象客户研究目标客户研究目标是作为研判客户定位的基础，并指导项目及产品定位，了解客户演变客户研究目标分解什么客户对老城区存在需求？对于项目的需求是什么，有何特征？需求所受的影响因素有哪些？客户盘点全国现象市场客户划分根据置业目的及支付能力将市场客户分为四大类，并对每一类进行深入研究综合两种标准进行划分依据置业目的投资客户自住客户投资兼自住客户依据支付能力高端客户中高端客户中低端客户投资客户主要以租金回报、短期变现或长期增值为目的，目前多集中在新城区板块高端置业市场高端客户，极其看重对地段、资源及产品的占有，置业目的多为高端改善及身份象征等改善居住置业目的多为改善换房，目前市场多表现为中高端群体，对于产品及社区品质的关注力度较大刚性需求市场主流客户，目前多由支付能力中低端的群体构成，职业目的多为婚房或拆迁等刚性需求客户盘点全国现象高端置业客户特征赤壁市高端客户现状——大户型产品销售情况不佳

高端客户现状需求产品花园洋房/别墅（150㎡以上）置业次数二次置业以上总价承受能力60万左右客户构成企业高管/政府及事业单位高层/私企业主客户量级老城区此类客户比例较少客户置业目的资源或产品形式占有/资产处置，长期保值客户关注因素产品形式/地段价值/环境资源/居住圈层高端客户现状小结——现有高端客户多集中在政府公务员或私营企业主当中；置业目的多出于占有或资产囤积两种；关注因素相对单一，看重产品及环境资源。客户盘点全国现象改善居住客户特征中高端改善客户现状需求产品多层、小高层中等户型（110~130㎡三室居多）置业次数二次置业总价承受能力35~45万元客户构成私企业主/企业中高层/公务员客户量级市场中高端项目中大量存在，属二次置业，三次置业少客户置业目的改善居住/带有长线投资性质的自住客户关注因素产品设计/项目形象/地段价值认可中高端改善客户现状小结——市场原有中高端客户多集中在老城区板块，主要驱动因素为改善型住宅的产品升级改善住宅现状——区域中高端客户大量存在，且已显示出重优质产品而轻区域认知的趋势客户盘点全国现象刚性需求客户特征中低端刚性需求现状需求产品中小户型为主（80—90㎡两房，100—110㎡三房等）置业次数多为首次置业总价承受能力30万元左右客户构成企业员工层/政府及事业单位普通员工，年轻人居多客户量级市场项目中均普遍存在客户置业目的婚房/拆迁/刚性改善等客户关注因素总价限制/周边配套/公交体系中低端刚性需求客户小结——刚性需求客户为现在支撑赤壁房地产市场的主流客群；在各楼盘中均有大量存在，对总价敏感，同时极为看重地段和周边的配套情况。刚性需求现状——刚性需求作为赤壁市场最重要的置业群体，受总价限制且依赖配套客户盘点全国现象客户盘点总结市场不同客户特征盘点项目价值体系对应客户群体已有地段与资源可提供产品价值配套齐全地段驱动高端/投资产品驱动高端/部分中高端服务驱动中高端/高端/投资价格及配套驱动中低端通过盘点市场主流客户特征，得出不同价值体系对于不同层级客群的驱动能力有显著差异——项目价值体系及中低端客户能很好对应价值怎样体现并体现在何处是客户与项目挂钩的重点可提供服务价值项目主抓的核心客户应以市场本地中低端客户为主，高端客户为次要客户通过客户盘点，结合内外在驱动因素的梳理，得出项目需重点关注的目标客户分级客户类别客户构成置业目的关注因素带有资产囤积性质，中短期居住；以在赤壁市发生三缘关系的私企业主为主本地或外地投资客户偶得客户产品和资源的占有；婚房生意人、企业、政府及事业单位中低层；青年客户为主；老城区低端客户重要客户以改善性为目的生意人、企业、政府及事业单位中层；中年客户为主老城区中端客户核心客户项目升值潜力产品形式；配套资源占有产品设计/项目整体形象；地段配套/服务高层住宅/商业高层产品，70~110㎡总价25~35万高层产品，100~120㎡，总价30~40万需求产品客户定位全国现象客户分析结论项目理解及核心问题客群定位项目定位及发展战略市场背景分析及战略定位物业发展建议开发商目标——作为在初次进入赤壁市场的开发企业，对于本项目的开发目标应是基于风险控制前提下的快速资金平衡，并博取最高的利润和最大的项目影响力。风险控制原则：优先控制开发风险，特别是商业风险控制；资金效率原则：保障快速有效的利润回现，尽快打平资金投入；立势效果原则：使项目自身在老城区起势阶段形成良好的立势效果；利润空间原则：保证项目整体运作的弹性操作空间和利润的最大化；在风险控制原则下的资金效率保障，并形成良好立势效果和最大利润实现开发目标全国现象目标理解与分解横向影响因素——项目自身立势至关重要，跳开赤壁现有市场，树立标杆作品，形成差异化竞争纵向影响因素——迅速立势，势必为将来旧城改造持续拿地形成有力竞争开发原则整体定位整体定位全国现象核心价值提炼服务性社区主题营造体验式服务社区的举措有品味的尊崇、奢侈的体验打造“会所概念”的公共开放区有“上流生活”体验的私有空间可炫耀的奢华、尊贵生活圈标志性核心商业及广告电子屏酒店、商务等配套齐全主题式娱乐设施客户价值取向满足客户价值取向的关键点区隔、品质、享受一个活力的、高档次的区域标杆项目一条休闲的内部商业广场一个老城地标式高层建筑一种创新的生活观念：服务性全配套生活阶层的标杆整体定位整体定位全国现象核心价值提炼体验式服务主题的新居住模式价值整合及对应

城市标杆具有优质的配套资源身份象征提供会员服务强烈投资文化金三角商业中心区域教育、商业中高端住宅会所、酒店、商业等商业氛围形象塑造整体定位整体定位全国现象核心价值提炼配套及会所老城区第一高楼SPA水疗自带幼儿园商业广场网球、会所体验健康、休闲和放松的时尚运动体验亲子文化体验咖啡、美酒、购物文化体验网球会、棋牌等高端人群喜爱的游戏体验城市“鼎层”的轻松心情交友中心体验全新的社交场地整体定位整体定位全国现象核心价值提炼体验式高端居住计划五步曲

FIVESTEPFORExperiencepeninsula.PLAN

1、一种创新的生活观念ANewLifestyleIdea2、一种体验式商业广场AInteractiveriverExperience3、一个会员俱乐部中心AClubVIPCenter4、一套城市鼎层住宅AHouseofpeninsula.5、一段闲暇的时光ALeisureTimeCulture城市鼎级体验式生活公馆回家就是休闲项目定位形象元素：圈层生活形象元素：高尚的形象元素：国际的案名建议：城市公馆形象定位全国现象项目形象演绎近在咫尺的城市核心

五百米的界限

宜进宜退的雍容尺度

属于广阔的心胸

和成功的自信多年的商海洗礼

练就独到而精准的眼光

发现财富

只是一种本能

所以，公馆

又岂能一直等待城市公馆——最佳的城心地段项目形象演绎——地段篇形象定位全国现象项目形象演绎项目形象演绎——产品篇精工产品——巅峰的生活体验精细的意念及质感，远胜于工业文明制造的简单愉悦

他们，只能机械地复制着别人的美

这里的房子，却在公馆中传递着优雅和自信

同时，也在等待着欣赏她的人项目理解及核心问题客群定位项目定位及发展战略市场背景分析及战略定位物业发展建议物业发展建议价值创造过程价值提升方法价值认同实现社区风格确立产品形态建议社区风格全国现象建筑风格巡视及区域市场主流风格形成差异化建筑风格现代建筑风格把握原则：丰富的建筑外形，具有层次感的天际线；色彩和材质搭配，体现立面质感。产品提升全国现象户型创新纲领设计建议设计要点分类户型的设计及创新要点——保证赠送空间的最大化，最大程度提升附加值及溢价空间75—85㎡2房，100—110㎡的3房，110—130㎡舒居3房设计将规范的阳台面积用尽尽量做到南北朝向，主要功能区能观景创新要点100㎡以内紧凑型3房设计生活阳台、主卧阳台及客厅观景阳台设计顶楼赠送大面积空中花园产品提升全国现象高层户型创新功能分区明显，无浪费——注重户型的实用性自然通风、采光好动静分区、干湿分区明显无浪费空间；功能区尺寸合理；尽量采用板式结构；合理分布生活阳台及观景阳台。产品提升全国现象高层户型创新提升户型利用率——飘窗、露台、入户花园、多阳台设计卧室采用飘窗，增加使用面积；错层做露台，赠送使用面积，增加室内采光入户花园赠送半面积；生活阳台、观景阳台设计产品提升全国现象高层户型创新辅助功能的完善——衣帽间、储藏室、玄关在舒适性套三户型中采用舒适型套三，可设置独立储藏室；根据主卧面积，划分独立的衣帽间；户型布局条件允许的情况下，尽量满足玄关的设置；完善户型辅助功能，提升居住舒适度，吸引中高端客群；储藏室衣帽间衣帽间玄关户型配比全国现象户型配比建议户型配比方案——产品、面积多元化，满足不同群体需求，扩大产品对客群的吸引面面积区间户型套数比例70—90㎡70—80两房10%80—90两房半10%90-110㎡

90—100两房或两房半20%100—110小三房30%110—130㎡110—120三房15%120—130大三房10%130㎡以上三房及其他5%以上比例可上下略作浮动商业业态建议——以满足基本生活配套为主，分为生活、餐饮、休闲、服务四大类商业街业态选取——以满足社区居民度假生活所需的快速消费品零售及服务为主，如幼儿园、超市、洗衣店、便利店、药店、茶坊、特色餐饮、快餐店、美容理发店等等。洗衣店药店便利店茶座会所快餐店超市发廊商业建议全国现象业态建议幼儿园会所规模和功能定位——1000㎡左右，前期作为营销展示，兼顾后期经营使用会所建议全国现象规模及规模建议1000㎡的社区会所；设置为两层，局部挑空处理；前期作为营销展示功能；后期主要为业主提供商业配套。会所作为前期展示的重要环节，其选址需在展示效果最优的部分；建议选在临金鸡山路部分，成为展示体系中的有效部分，将展示效果发挥到最大。会所功能及规模建议——及众多案例相似，本项目会所在启动阶段自身的营销展示功能要远远强于其后期的经营使用功能。销售中心为了营造氛围，规模通常不宜过大，避免产生过于冷清的感觉，本会所中实际营销区域规模在700~800m2左右即可；其他非营销区域可结合会所未来的使用功能展示设施及配置，作为营销体验场所，整体规模在1000m2左右；多数案例表现后期会所往往经营不善，因此本项目会所整体满足后期基本的休闲配套即可，1000m2左右的规模最为适宜。会所建议全国现象会所前期功能会所前期功能——前期作为营销中心使用，注意各功能分区的要点打造及元素体现会所设置在金鸡山路的最佳位置，拥有最好的人流及车流量；项目初期会所作为销售中心，相对豪华的售楼处打造对项目形象和档次提升作用明显。前期：销售中心以及营销展示重要环节营销中心主要功能区域前台接待区设置于入口处，迎接客户，加上接待台共约100m2即可。模型展示区陈列并展示项目沙盘模型、户型模型的区域，规模大概200m2左右；建议设计6米以上层高，沙盘区域挑高，增强项目气派的展示效果；体验区放映区：播放项目简介短片，约50m2；体验空间：可设计部分供客户休息的空间，展示品牌及建筑材料等，规模约100m2左右；吧台：为客户提供饮品的地方，约100m2洽谈区接待客户的主要场所，座位设置相对开放；规模大概150m2左右，设置于一层签约区成交前深度沟通及签约的区域；可设置在二层，通常临近财务室可采用开放设计或较私密的单间形式设计，总规模约100m2左右；销售管理区销售经理办公室：为了便于销售现场的管理，通常设置在一层；财务室：选择相对私密与安全的位置，可安排在一层或二层；销售人员休息室（更衣室）、会议室、仓库等可安排在二层，与销售现场相对隔离；上述场所规模可视实际需要而定规模大概150m2左右；会所建议全国现象会所后期功能面向社区业主，提供休闲、运动的会所功能：中餐厅、室内桌球、健身中心、阅览室、棋牌室、会客厅等；主要作为业主休闲配套功能，实行会员制度，以体现业主的身份感和圈层感。后期：面向社区提供基本休闲配套会所后期功能——后期在业主入住后主要提供基本运动、休闲、社交功能的配套功能区项目建议面积（m2）备注一层运动区桑拿室2504—6房间健身房150小型馆一层咖啡、茶坊150小型厅餐厅2001个厅，3个包厢二层休闲区棋牌室1504~6个单间商务室100网络、复印打印设备共计1000会所分区及项目建议——会所建议全国现象后期功能演绎会所后期功能演绎——会所后期主要重视休闲、运动、会客三方面的功能——在满足上述功能的原则下，还可考虑增加如桑拿、SPA、瑜伽、健身、咖啡、茶室、阅览室等其他功能空间——会所建议全国现象后期功能