第三章物业管理产权理论分析

第一节产权理论产权理论概述建筑物区分所有权住宅区产权形态的研究第一节产权理论了解产权制度、建筑物区分所有权制度的产生背景掌握产权的界定、建筑物区分所有权各部分的权利和义务熟悉产权的概念及界定、建筑物区分所有权的概念、特征、组成和内容1.1产权理论概述产权：指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占土地的使用权。即：房地产权利人以房地产为对象，对其直接进行支配并享有利益的排除他人干扰的权利。1.1产权理论概述从法律的角度说，产权就是财产权利，是凭借财产所获得的各种权利的总和。是存在于任何客体之中或之上的权利。从经济学的角度说，产权是生产资料所有制关系，即基本经济制度，生产资料所有权的权能可以实现分割、分解及重组。包括占有权、使用权、出借权、转让权以及其他与财产有关的权利反映、体现生产资料所有权关系的1.1产权理论概述产权制度是一切经济制度的基础，任何经济制度都取决于产权制度。清晰的产权明确规定了人与经济物品有关的行为准则。集体产权封闭性的小团体成员享有的产权.与社团产权的区别在于：在产权行使时需由集体决策机构以民主的程序做出决定或约束。社团产权指某个人对一种资源行使某种权利的时候，并不排斥他人对该资源行使同样的权利.私有产权指资源或资产利用和所有的权利.对所有权利行使的决策完全是私人做出的。1.1产权理论概述私有物品、公共物品1.1产权理论概述张三是某市某含有社区游泳池的高级小区中一个业主，请问：①张三对游泳池的权利属于那种产权形态？②张三能不能为所欲为的使用该游泳池？1.1产权理论概述产权如何界定建筑物区分所有权案例：李女士最近有点烦，楼上新搬来的邻居正在装修，整天敲敲打打不说，李女士还发现自家房屋的的天花板出现了开裂痕迹，更可怕的是李女士感觉自家阳台顶部楼板似乎有点下沉，后来发现是楼上邻居在阳台上砌筑了墙体。这些现象让其感到很是不安，立马向物业管理部门反映了。如果你是物业管理部门的负责人，遇到这种情况你怎么办？建筑物区分所有权：指多个区分所有权人共同拥有一栋建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分享有的专业所有权、对共用部分享有的共用部分持分权和因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。

通俗理解：指高层建筑物出现后，各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯、过道等共有部分享有共有和共同管理的权利。1.2建筑物区分所有权1.2建筑物区分所有权建筑物区分所有权专有部分所有权共有部分持分权全体区分所有人组织的成员权在结构和使用上具有独立性,专属于某人在结构上供全体区分所有人共同使用共同管理权，比如业主大会墙体地板天花墙体1.2建筑物区分所有权1.2建筑物区分所有权返回屋顶外墙DEFCBA楼梯1.2建筑物区分所有权道路D1E1F1C1B1A1部分共有两方互有全体共有1.2建筑物区分所有权返回业主大会组织的成员权权利义务参与管理权选聘权选举权监督权请求权服从、执行业主大会的决议、决定遵守管理规约、业主大会议事规则遵守物业管理服务合同接受、服从业主大会及业主委员会、物业服务企业所提供的管理服务按时交纳物业管理费、专项维修资金业主大会决议的分摊费用共同承担业主大会（委员会）的民事责任参加业主大会形成决议、决定制订、修改管理规约、业主大会议事规则制订、修改物业管理制度、规定选举、被选举、罢免业主委员会成员通过招标投标等方式签订物业管理合同责任主体之间相互监督请求分配共有收益请求正当管理共同事务请求召开业主大会会议请求追究侵权或违约责任遵守物业管理制度、规定1.2建筑物区分所有权1.2建筑物区分所有权登记公示性一体性专有权的主导性复合型权利主体的多重性建筑物区分所有权的特征1.2建筑物区分所有权ABCD宅地基础DCBA宅地基础AA1BB1CC1DD1宅地基础建筑物区分所有权的种类1.3住宅区产权形态的研究101601501401301201102602502402302202103603503403303203104604504404304204803703804704乙丁丙甲101601501401301201102602502402302202103603503403303203104604504404304204803703804704乙甲丁丙宅地基础101601501401301201102602502402302202103603503403303203104604504404304204803703804704甲101601501401301201102602502402302202103603503403303203104604504404304204803703804704甲宅地基础上图为某住宅区，甲、乙、丙、丁为连体或不连体的一梯两户的住宅楼，其中甲、丙各6层只设步行楼梯，乙、丁各层加设升降电梯，假设这些住宅均已分套出售，各有业主。步梯电梯步梯电梯道路请问：①该小区物业的产权以何种形式存在，并举例说明。②该小区的物业管理公司向所有住户收取电梯运行费、道路养护费的行为合理么？③104住户利用一楼的便利条件在相邻绿地上建了一座花房。这种行为合理么？1.3住宅区产权形态的研究物业管理为什么以产权理论为基础？产权理论建筑区分所有进行合理的界定明确管理区域内产权形态内容：专有部分（专项服务、特约服