2015年上半年上海房地产估价师制度与政策：禁止行为模拟试题

2015年上半年上海房地产估价师《制度与政策》：禁止行为模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列不属于平均指标的是_。A.众数B.中位数C.水平指标D.调和平均数2、工程投资额在一万元以下或者建筑面积在_m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。20,20050,30030,50030,3003、的立法目的是：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”。A：《中华人民共和国土地管理法》B：《中华人民共和国城市房地产管理法》C：《中华人民共和国城乡规划法》D：《中华人民共和国物权法》E：房地产估价机构必须加盖公章4、某项目施工图设计阶段，根据施工图纸测算和确定的工程造价，称为_。A.概算造价B.投资估算C.预算造价D.结算价5、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的。A：估价目的B：估价方法C：价格类型D：估价时间E：工业用地的监测点评估价格6、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/m2装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2）,因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%,若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为元/近。A：7020B：7091C：7380D：8580E：工业用地的监测点评估价格7、当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是（）。i=ri>ri<ri=1+r8、某新建写字楼的公开售价为6000元/m2,现开发商推出以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金1450元/m2,5年付清。若同类物业投资收益率为8%,则开发商推出的以租代售方案对购买者来说_。A.比售价优惠B.不如售价优惠C.与售价一样D.难以判定是否给予了优惠9、某一在出让土地上建的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，在这种情况下，采用直线法计算建筑物折旧的经济寿命应为一年。A.37B.40C.60D.6310、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是一万元。13.215.9C.19.5D.20.411、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2,成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末〜2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%,2.5%,0.5%,-1.5%,-2.5%,-1.0%,1.5%,-1.5%,0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为元/m2。A：2938B：2982C：3329D：3379E：工业用地的监测点评估价格12、建设用地使用权出让，是土地级市场。A：一B：XC：aD：四E：房地产估价机构必须加盖公章13、由于各种原因，拆迁双方达不成协议时，一般可由—作行政裁决。A.政府B.房屋拆迁主管部门C.房管部门D.建委14、对房屋评估结果的鉴定作为裁决的依据，鉴定时间—计入裁决时限。A.必须B.应C.宜D.不15、某房地产开发商同时开发甲、乙、丙、丁四个小区，拟定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2,此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43,则可以判定_。A.在任何情况下，丁的需求价格弹性最大B.甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入C.在任何情况下，乙的需求价格弹性最小D.此时乙的需求价格弹性最大16、下列关于物业服务企业的资质管理，表述正确的是。A：物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级B：新设立的物业服务企业，其资质等级按照二级核定，并设一年的暂定期C：国务院建设主管部门负责一级、二级物业服务企业资质证书的颁发和管理D：设区的市人民政府房地产主管部门负责二级、三级物业服务企业资质证书的颁发和管理E：执行层的组织协调17、不属于影响消费者购买因素的是。A：经济因素B：社会因素C：个人因素D：理性因素E：借款合同18、估价时点应与的日期相一致。A：签订估价合同B：开始估价作业C：完成估价报告D：估价结果所属E：工业用地的监测点评估价格19、原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，行政裁决规定的搬迁期限不得少于天。A：7B：10C：15D：30E：房地产估价机构必须加盖公章20、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是。A：估算后续开发经营期B：估算后续开发的各项支出、收入C：估算后续开发各项支出、收入在何时发生D：估算开发期中的利息和利润E：工业用地的监测点评估价格21、下列成本费用中，不属于土地储备开发成术的是。A：拆迁补偿费及有关税费B：市政基础设施建设有关费用C：贷款利息D：建安费用E：借款合同22、被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，日内应以书面或其他形式进行公告。A：10B：15C：30D：60E：房地产估价机构必须加盖公章23、某宗建筑密度为50%,土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/近，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/近。该宗土地的总价为万元。A：96B：192C：240D：480E：工业用地的监测点评估价格24、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在一倍以上。345625、某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/m2,2012年9月的市场价格为4654元/m2。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为。A：1.07%B：1.11%C：1.20%D：1.25%E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、《物业管理条例》确立的基本制度，包括。A：业主大会制度B：业主公约制度C：物业服务企业资质管理制度D：住宅小区综合验收制度E：住宅专项维修资金制度2、债券的偿还期限，一般分为短期、中期和长期。下列说法正确的包括。A：偿还期在1年以内的为短期B：1年以上、5年以下的为中期C：1年以上、10年以下的为中期D：10年以上的为长期E：5年以上的为长期3、关于假设开发法中采用传统方法应计息的项目包括_。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.取得待开发房地产的价值C.开发成本和管理费用D.开发成本、管理费用和销售费用E.开发成本、管理费用、销售费用和销售税费4、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2,此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43,则可以判定_。A.在任何情况下，丁的需求价格弹性最大B.甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入C.在任何情况下，乙的需求价格弹性最小D.此时乙的需求价格弹性最大5、中国房地产市场的发展急需扩展房地产渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。A：间接融资B：直接融资C：基金融资D：债券融资E：借款合同6、某房地产开发项目的占地面积为15000近，规划容积率为3,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%,项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/近，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为一元/m?。5377.786277.786722.227847.227、住房公积金属于—所有。A.缴存住房公积金的单位B.缴存住房公积金的职工C.缴存住房公积金的单位和个人共同D.住房公积金管理中心8、农民集体的范围包括_。A.村农民集体B.村内两个以上农村集体经济组织的农民集体C.乡（镇）农民集体D.建制农民集体E.县农民集体9、在估价报告中应包含一份由—的估价师签名、盖章的声明。A.本估价机构所有B.所有参加该估价项目C.由引交估价项目负第一责任D.任本估价机构法定代表人10、近因原则的具体含义是。A：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因属于保险责任，则保险人承担赔偿责任B：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因属于保险责任，则保险人不承担赔偿责任C：如果近因属于除外责任，则保险人负赔偿责任D：如果近因属于除外责任，则保险人不负赔偿责任E：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因同属于保险责任和除外责任，则保险人不负赔偿责任11、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%,则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为。A：7.1%B：12.0%C：13.1%D：19.1%E：借款合同12、处分抵押房地产所得金额，应首先_。A.扣除土地出让金B.支付处分抵押房地产的费用C.偿还抵押权人债权D.扣除抵押房地产应缴纳的税款13、以下关于建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限的说法正确的是_。A.建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束B.建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不同时结束C.建筑物剩余经济寿命不可能早于土地使用权剩余期限结束D.建筑物剩余经济寿命不可能晚于土地使用期限结束E.建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩于期限结束14、1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，主要是指。A：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房B：最低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房C：最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅D：廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建E：高收入家庭购买、租赁经济适用住房15、是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。A：市场定位B：市场调查C：市场细分D：市场选择E：借款合同16、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括。A：应采用客观成本而不是实际成本B：应采用实际成本而不是客观成本C：应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D：应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E：应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整17、下列关于电梯，表述正确的是。A：高层建筑应设消防电梯B：一般来说，最高住户入口层楼面距底层室内地面的高度在10m以上的，均应设置电梯C：一般来说，住宅建筑层数在7层及7层以上的，应设置电梯D：电梯井道是电梯运行的通道，每层均有出入口，井内有导轨、导轨撑架、平衡锤及缓冲器等E：电梯由机房、井道、轿厢三大部分组成18、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为万元。A：42.0B：50.4C：60.0D：72.0E：借款合同19、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，一在该区域酒店类房地产的报酬率为12%,则此宗估价对象房地产的价格为一万元。992.06983.10108085220、下列房地产中，依法可以转让的是。人：已抵押的房地产B：未依法登记的房地产C：人民法院查封的房地产D：国家已依法收回建设用地使用权的房地产E：执行层的组织协调21、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%,按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。544.10555.101776.322109.3822、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近