新乡市维多利亚城9号楼定位方案

维多利亚城9号楼定位方案中房建谊2006年8月1、新乡概况

1、新乡概况2、新乡市宏观经济状况3、新乡市产业结构状况4、新乡市场购置力状况5、新乡市“十一五〞社会和经济开展总体目标6、“十一五〞期间具体目标7、新乡市城市建设和开展规划情况二、新乡市房地产

市场概况分析1、新乡市房地产市场开展状况分析2、新乡市房地产市场开展预测分析

三、新乡市商业开展现状及重点商业工程分析1、新乡市商业总体状况分析

〔1〕新乡市商圈分级状况调查分析新乡市商圈大约可以分为以平原路、劳动路、人民路、解放路围合起来的市一级商圈；由平原东路、宏力大道、解放路、金穗中路构成的外圈层为二级商圈；其它商业街组成圈层构成新乡市三级商圈。商圈示意图一级商圈二级商圈三级商圈项目牧野区卫滨区红旗区行政中心商圈高新技术区商圈新乡市整个商圈正呈现出向东、向南的开展态势。东面由于市政府等行政中心的带动，未来将形成一个以行政中心为引力场的商圈；南面，由于高新技术区的存在，以及高尚住宅区的聚集，正在形成整个城市的富人区，由于居民的消费需要，也正在形成一个新的商圈。〔2〕新乡市主要商业街

调查分析平原路：

金穗大道

人民路

解放路

胜利路

平原路：是新乡市传统的商业街，也是新乡市最繁华的路段。和平大道至牧野公园段，主要业态以中高档餐饮为主，兼具中低档的小门面店铺；和平大道以东至劳动路段，为通讯一条街为主；劳动路至自由路是平原路是最繁华的路段，是新乡市商业最繁华、人流最大的路段，旁边各大商场林立，。金穗大道：该大道又称南干道，路面宽阔，车流较大，而人流较少。

以西局部，由于新乡电池厂与衡器厂的带动，使该大街开展成为以电机、汽配产品为主的专业一条街，文化路与劳动路之间店铺经营尚可，租金呈现两头低、中间略高的状况。以东局部，由于新乡国际饭店的带动，对面集中了一批具有中档装修的店铺，面积较大，至新飞大道处，那么店铺大多低档，甚至无装修。

人民路：中高档餐饮一条街

人民路南临人民公园，沿街分布有豫程小区、辉龙苑、天窿城等住宅小区，至胜利路段为中高档餐饮特色一条街，租金水平大约为50-80元/平米，店面装修各具特色，经营面积普遍在200平米以上。解放路一级商圈与三级商圈的边缘地带中段主要以精品店为主，租金约80-85元/平米

胜利路中段，处于新乡最繁华的一级商圈范围内，是新乡的黄金地段。服饰专卖为主。业态分部主要是品牌专卖店，品牌有特步、富贵鸟、李宁、柒牌、圣.路易、劲霸等。租金大约为140-200元/平米。总结：新乡最繁华的商业街集中在平原路、胜利路、人民路、劳动路上，也是新乡传统的商业旺区，属于市级黄金地段；其余地段如和平大道、金穗大道，新飞大道那么是新乡的交通主干道，车流较大，而人流较少，因而商业也不会太旺盛。〔3〕主要商业街租赁价格比照总结：黄金地段的商铺租赁价与一般地段的租赁价相差较大，最繁华的商业街路段已租至200元/平米.月，同一地段位置相差影响也较大，而与之相距不远的店铺那么由于缺乏人气的形成，租金有着明显的起伏。因此可知，在形成人气的传统老商业街或者是已经形成特色的商业街，那么租金较贵。2、新乡市大型商场、百货

〔1〕新乡百货大楼经营面积：1.8万平米层数：6层地址：平原路39号开业时间：1952年7月1日简介：1998年7月1日，新乡市百货大楼有限责任公司成立。公司现有27个经营部和百货大楼三联家电连锁店、百货大楼华彬店。目前，百货大楼正在对主体进行扩建，向西延长53米，六层营业，2007年1月竣工，新增面积2万平米。

〔2〕胖东来百货经营面积：42000平米地址：新乡市平原路中段139号层数：5层开业时间：2005年12月简介：胖东来百货是集超市、服装、家电、珠宝、餐饮、娱乐为一体的总投资近3亿元的大型综合性商场，是胖东来集团公司的形象工程。

〔3〕平原商场地址：新乡市平原路25号经营面积：25000平米层数：4层开业时间：1958年商场简介：新乡市平原商场始于建于1957年，建筑面积25000平方米，经营品种达5万余种，以经营中档为主,开展高档，兼营低档，满足各层次消费者需求。地处新乡市繁华地带商业中心，所属公司是新乡市大型零售商业企业，河南省50强单位。〔4〕新天地时尚购物广场地址：平原路71号营业面积：16688平米层数：4层经营业态：负一楼，女人世界，主要经营品牌女装、内衣、化装品、包饰、女鞋；地上一楼，品牌男装，鞋厅，金伯利钻石。二楼，休闲运动装专馆，主要经营运动休闲、生活休闲、牛仔休闲；三楼，三联家电百货连锁店〔5〕豫北大厦地址：市平原路81号经营面积：6000平米楼层：4层简介：豫北大厦系市属全民中型企业，座落于市平原路与胜利路交叉处，主体楼高十二层，营业面积14800平方米，是集购物，食宿，洗浴，娱乐为一体的综一性商厦。内设电梯，供暖，冷气，通信，照明，一应俱全。一层是英特纳黄金珠宝广场；二至四层是新乡市苏宁电器卖场；五层是洗浴；六至八层为客房；九层是酒店；十至十一层是办公区。

〔6〕华侨友谊商厦位置：新乡市平原路130号营业面积：6600平米层数：5层经营业态：一楼，时尚女装，中老年装，总效劳台二楼，男装，靓仔装，童装，皮具三楼，迪信通城、中国移动四、五楼，家俱，沙发，餐台，床垫〔7〕新大新商厦地址：市平原路52号经营面积：19800平米层数：6层商场简介：-经营业态：-1－1层女人街2－4层男女服饰5－6层家具

3、市场商业业态〔购物中心〕物业价值比照因素商场名营业面积（平米）经营档次层数经营性质经营状况

经营业态胖东来42000中高档5综合商场优良服装、家电、珠宝、餐饮、娱乐新大新19800中高档6百货+卖场较好服饰、家俱百货大楼18000中档6百货较好服饰、手机、影像器材等豫北大厦6000中档4大卖场较冷清苏宁电器、英特纳珠宝新天地时尚购物广场16688中档4大卖场一般金伯利钻石、服饰、三联家电华侨友谊商厦6600中低档5大卖场较差服饰、家俱、手机平原商场25000中高档4超市+百货优良服饰、小家电、超市等总结：在经营的大型商场、百货中，只有胖东来、平原商场生意经营优良，其余经营状况一般，大局部商场甚至不惜整层面积用来反季节服饰销售〔羽绒服〕。但局部商场如天窿城二至四层商场甚至因为经营惨淡，已关门停业；局部商场如位于百货大楼附近的特比特商城用电子屏幕打出各层招租的广告；可见，在剧烈的商场竞争中，商业经营面临着新一轮的洗牌。4、新乡在建、在售大型商业物业

〔1〕普利商贸城区位：平原路138号概况：整个工程由商业裙楼、商务公寓写字楼、商务公寓楼三局部组成，总面积将达11万平米。整个工程有100间立体布局临平原路门面房、1000间临电瓶车道精品间、200辆高层停车位、60辆名费观光导购电瓶车、16部设在人行道旁的露天电动扶梯及观光电梯。商场局部，每层面积1万平米，两组电动扶梯，六部观光电梯设在平原路人行道旁，下沉式广场。开发公司：河南普利置业工程进度：目前尚处在拆迁阶段交房时间：2007年底〔2〕富达房地产购物广场区位：新飞大道与金穗大道交叉口东北角开发商：新乡市富达房地产开发公司占地：28670㎡总建：11万㎡，其中纯商业面积供给80000平米总体规划：5层，地下负一层为停车场、1-4层为商场特征：先招商再销售，目前全部意向签约，成功引入国美电器、银基百货、盛联国际家具城、金彩大型文化书城进驻。包括1.7万平米家世界大型综合超市；1.5万平米新乡最大规模图书城；2.5万平米精品百货大卖场；1万平米盛联国际家俱城；1万平米家电、数码大卖场；5000平米特色休闲娱乐城；预计销售时间：2006年4月底，首层销售、定价内铺约为5000元/㎡，开发商主要使用销售政策10年后原价回购方案，以租代供。不满十年超过一年开发商可以根据年限加价回购。经营管理公司：北京三和商业经营管理公司〔3〕东方文化商业步行街区位：新乡市平原路、胜利路和解放路交汇处开发商：新乡市豫兴房地产开发公司占地：111.3亩工程概况：新乡市国际购物公园是新乡市目前首个以娱乐为主题的商业乐园，引入香港知名商业管理公司，对新乡国际购物公园进行专业统一管理，被市政府列为2004年全市十大工程之一。该公园将在原卫河公园的根底上进行彻底改造，占地面积50余亩，建筑面积为6万平方米，建筑采取清朝时期的古建筑风格，不仅具有商业风味，还具有浓厚的历史文化气氛。该工程定位为娱乐主题情景体验式商业中心，全力打造古牧野文化。规划有美食街、运动特区、品牌特区、时尚主题百货区、大型娱乐特区、休闲保健区、休闲酒吧区七大主题功能商业区。工程商业总建筑面积为55817.4㎡，整个工程分三期开发。〔6〕金谷集团东方广场区位：新飞大道与金穗大道交汇处东南角开发商：金谷集团占地：11万平米总建：17万平米，其中商业面积8万平米工程概况：金谷东方广场为新乡地区首座设有大型室内中庭景观的购物广场，提出“体验式风情购物广场〞概念。工程规划四大组团、六大主题景区，集购物、休闲、娱乐、文化、体验于一体。围绕体验式消费，建设了以休闲大道为连接的主题园林和特色景区，注重生态环境与商业布局的和谐性。〔7〕金谷时代商务广场区位：和平大道与平原路交汇处占地：31381平米总建面：10万平米工程概况：该工程为金谷集团在新乡的又一大商业工程，工程规划有大型超市、商业、商务酒店、酒店式公寓。5、新乡市在建、在售商业物业价值比照

因素商业名建筑面积（㎡）均价元/平米销售招商情况总体概况销售模式金谷时代商务广场100000尚未出售尚未出售项目规划有大型超市、商场、商务酒店、酒店式公寓尚未出售金谷东方广场170000商业800009500临街铺已经售罄项目规划四大组团、六大主题景区，有大型室内中庭销售普利商贸城

110000一楼12000二楼8900一楼、二楼认购良好整个项目有100间立体布局临平原路门面房、1000间临电瓶车道精品间三年返租富达购物广场110000商业80000首层内铺5000成功引进国美电器、盛联家俱、图书城、大卖场、娱乐城5层，地下负一层为停车场、1-4层为商场先招商、再销售十年回购，以租售供东方文化商业步行街116000一楼售：19000二楼售：7600一楼租：130二楼租：50

一楼基本售完，总共剩50余间共500余间商铺，可售可租可租可售台北时代广场68600负一层：5000首层：10000二层：7500三层：5000一、二、五楼均已售完定位为“女人.女人馆”和购物百货双主题商业旗舰项目，集购物、餐饮、休闲为一体返租、回购、小铺位划分、回购合同经公证处公证国际购物公园60000一楼10000二、三楼4000——定位为娱乐主题情景体验式商业中心。规划有美食街、运动特区、品牌特区、时尚主题百货区、大型娱乐特区、休闲保健区、休闲酒吧区七大主题功能商业区返租总结：

新乡在建在售的商业物业，体量普遍较大，购物、休闲、娱乐于一体的经营理念得到普遍采用；在营销模式上，大局部采用返租、回购、小铺位划分等方式，市场反映良好；商业旺区一楼临街铺面价格都在20000以上。目前在售商业总量已近50万平米，加上在营的商业面积，新乡市的商业物业已经饱和。目前在售物业中，东方文化商业步行街及台北时代购物广场销售状况较好。6、商业物业投资潜质分析

新乡市现有商业以大型百货加超市为主，市场现有整体商业量过大，加上新开发的商业物业，市场已经饱和。在营商业经营档次中档偏低、局部中高档商场经营良好，其它经营状况欠佳。局部商场店铺如天窿城商场等都已暂停营业。未来商业物业的开展不容乐观。另一方面，现有的大型商业物业中，缺少能提供休闲、餐饮、娱乐于一体的综合式的效劳，因而对本工程而言，借助卫河的景观优势，休闲式商业物业有一定的开展空间。四、新乡市写字楼开展现状及重点写字楼工程分析1、新乡市写字楼开展状况

调查分析新乡写字楼主要分为专业型写字楼和住宅型写字楼。目前统领新乡写字楼市场主要以住宅型写字楼为主。专业写字楼又分为企业自建写字楼和政府机关单位办公楼。主要集中分布在和平大道、平原路及金穗大道上，主要写字楼有：邮政大厦、中银大厦、靖业大厦、辉龙大厦等。住宅型写字楼也可以划分为两个局部，一局部为高层住宅办公型，另一局部那么为多层住宅办公型。专业的商品写字楼在新乡是近两年才开展起来的，一直滞后非商品写字楼开展。这主要来源于两个原因，一方面是新乡现有工业企业大局部都有自建写字楼，二是新乡的商业贸易开展一直未能形成城市窗口展示职能；另方面新乡第三产业开展所带来的写字楼客户除了电信、IT产业、、铁路等事业单位对办公写字楼需求较高，一般效劳业行业对写字楼需求均较低。但随着新乡经济的开展及各种类型的中小公司不断增加，写字楼的需求也逐步增长，目前新乡注册各类公司都大幅递增，因此新乡写字楼开展前景广阔。在目前新乡市场在售的写字楼工程有：金桂大厦、时代财富广场等，另有局部高层工程都规划有写字楼工程的建设，如：普利商贸城等。2、市场写字楼物业成交状况分析

市场在售写字楼物业成交均价比较分析项目名称产品类型区位销售状况目标客户群金桂大厦商品写字楼（06年的交楼）人民路与劳动路交叉口4层起价1970元/平米，每层递增20元/平米小企业、服务型公司、外地公司企业办事处时代财富广场商品写字楼高新区新飞大道与道清路交叉口只租不售小企业、服务型公司、外地公司企业办事处鑫兴商务楼商品写字楼解放路与中同路交叉口已售95％小型公司、部分个体工商户普利商贸城办公住宅混合楼平原路138号——外地公司企业办事处、部分个体工商户新乡目前市场推出的专业写字楼少，整体售价相对较低，局部写字楼售价与住宅相当。另一方面大量的高层住宅打出商务公寓的概念，并在销售的同时提出可以打通办公用，变相的将写字楼售价进一步降低。市场写字楼物业特征及租赁状况分析

新乡写字楼市场处于开展的初期阶段，整体物业状况相差巨大，因此租金水平也参差不齐，物业根底状况较好，装修、配套设施及物业管理相对较好的专业写字租金约在25－30元/平米*月，而根底设施差的租金在12－20元/平米*月；办公用住宅租金较低，一般在20元/平米*月以内，局部多层甚至在10元/平米*月左右。新乡现有局部写字楼根本现状及租金状况一览表：项目名称类型区位基础状况租金元/月平米出租率管理费元/月平米目标客户群邮政大厦企业自建楼和平大道总层数16层，蒂森克虏伯电梯4部，中央空调2675％——大型财团、集团分公司、现有可口可乐、中石油等公司中银大厦企业自建楼和平大道与宏力大道交叉口总层数18层，3客梯，中央空调——100％——国营企业、中小企业、驻地办事处、经销商办事处等靖业大厦商品写字楼人民路14层，1部富士电梯，无空调16－1885％0.5驻地办事处、小型房产公司、广告公司、经销商办事处鑫兴商务楼商品写字楼解放路与中同路交叉口共6层无电梯无空调——95％——小企业、服务型公司、经销商办事处金桂大厦在建商品写字楼，年底交楼人民路与劳动路交叉口12层（4－12）————0.8小企业、服务型公司、外地经销商办事处时代财富广场在建商品写字楼新飞大道与道清路交叉口——每平米1元/天————小企业、服务型公司、外地经销商办事处普利商贸城办公住宅混合楼平原路138号————

小企业、服务型公司、外地经销商办事处恒升世家住宅人民东路2栋15层，每栋2部东芝电梯；1栋22层3部东芝电梯，中央空调15－2035％用于办公

网络公司、旅游公司、广告公司、律师楼等新小区世纪住宅胜利中路3栋15层高层，每单元2部电梯14－1830％用于办公

网络公司、建筑设计公司、广告公司、投资咨询公司4、新乡市大型写字楼的

调查分析

1、

金桂大厦金桂大厦位于人民路与劳动路交汇处，由新乡市建源房地产开发开发建设，工程共12层，1－3层为商铺，4层以上为写字楼。目前工程已封顶，外墙局部完工，整个工程将在10月份交付。工程写字楼出售时面积已经划分，面积划分为：49.66平米、53.673平米、73.311平米、87.219平米、108.585平米、163.362平米、206.86平米等，物业有2部广州日立电梯，物业管理费用为0.8元/平米·月。根据该工程平面分割图显示，写字楼分割面积为49.66平米及53.673平米的两种户形无独立卫生间，但距公共卫生间较近，如两套同时购置，可以打通并将公共卫生间一同划入使用。物业4层价格为1970元/平米，并由楼层升高价格提升20元/平米。时代财富广场时代财富广场位于高新区，由新乡市时代产业开展开发建设，工程共13层，1-2层为餐饮酒店，三层以上为写字楼。目前工程已接近封顶，正在内部装饰，整个工程将于2007年7月份交份。工程写字楼整层的结构布置面积划分已确定，整层面积大约为741平米，面宽20.4米，径深35.8米，单个办公室面积大约为37.8平米，大、小会议室面积约会78平米，整层楼体做成两个完全相同局部，有两部电梯，尚未确定使用何种电梯。目前整栋楼只租不售，半层起租，尚不确定是否可以打通，以及是否可能租较小的面积。目前租金1元/平米*月。中央新馆工程位于平原路与胜利路交叉处东100米左右，整个工程共13层，其中1至4层为大型商场，5至7层为写字楼，8至9楼为配套区，10楼以上为投资型酒店。预计明年五月份交房，3部电梯，工程目前正做至十二层。1、

普利商贸城工程位于平原路138号，由河南普利置业开发，整个工程由商业裙楼、写字楼、商务公寓楼三局部组成，总面积将达11万平米。工程目前尚处在拆迁阶段，预计整个工程将于2007年底交房。该工程有100间立体布局临平原路门面房、1000间临电瓶车道精品间、200辆高层停车位、60辆观光导购电瓶车、16部设在人行道旁的露天电动扶梯及观光电梯。南座商务公寓、写字楼局部有六部观光电梯，全宾馆化布局，40至1000平米自由间隔，7-9层均价为2163元/平米，10-12层为2275元/平米，13-15层只租不售。目前规划写字楼别间隔有52平米、116平米、101平米、47.32平米、53.52平米、58.87平米、67.44平米、小结：新乡整体写字楼水平处于一个较低的开展阶段，现有专业写字楼数量少，并均以单位自建为主，租赁市场供给也以这些单位多余的办公楼为主，专业写字楼供给的希缺促使住宅办公用成了目前新乡写字楼市场主流，众多的中小公司分布在各住宅区内，而一些高档高层住宅小区那么成为各公司办公的聚集场所，如恒升世家、新世纪小区等。市场目前新推出写字楼工程少，一些工程对市场缺乏信心，将写字楼以住宅价格出售，如金桂大厦，有的那么在试探市场，对写字楼施行只租不售，如时代财富广场；另一局部那么是住宅工程打着商务公寓的牌子进行宜商宜住的销售，局部工程在设计上兼顾了客户办公需求将户型设计成可打通改办公的形式。五、新乡市酒店开展现状

及重点酒店分析1、新乡市场酒店物业现状分析

A：新乡市场在售酒店物业成交均价比较分析新乡目前在售的酒店工程主要有新乡国际饭店五星座、台北时代广场、中央新馆等，另规划或在建的酒店工程有金谷快捷酒店、温泉假日酒店等。项目名称产品类型均价（元/平米）销售状况国际饭店五星座产权式酒店3800剩余3套台北时代广场产权式酒店4000——中央新馆

280070％金谷快捷酒店

温泉假日酒店度假酒店——自营B：新乡市场酒店物业房价比较分析新乡目前正在营业的酒店较多，但档次相对较高的少，目前新乡较高档的酒店宾馆主要有新乡国际饭店、新乡宾馆、九州宾馆、普利新大新假日酒店、国宝宾馆、黄河宾馆等。新乡国际饭店新乡主要酒店宾馆房价一览表：

酒店名称套型原价（元/m2）折后价（元/m2）备注国际饭店标准间（B）380266散客打七折，小团体打六折，大团体可以打五折，并在此基础上可以有送早餐等优惠。客房共计180间，订房电话：5069199，5069399；传真：5069165。单人间380266标准间（A）580406精品单间680476两套间1180826豪华单间1180826总统套间68804816会议室（大）1800/次1260会议室（小）1000/次700新乡宾馆A型标间19817025平方米，楼层:1-3商务标间278

25-30平方米，楼层:7商务标间278

25-30平方米，楼层:4-6A型标间418

贵宾楼B型标间358

四套间1800

九州宾馆单间260150解放初期创建，为新乡市人大政协定点接待单位，国家三星级宾馆。电话2788888。标准间320160套间560380豪华单间320180豪华标准间380220豪华套间680500黄河宾馆

九州宾馆单间260150解放初期创建，为新乡市人大政协定点接待单位，国家三星级宾馆。电话2788888。标准间320160套间560380豪华单间320180豪华标准间380220豪华套间680500黄河宾馆

普利新大新假日酒店标准间152144价格均为8折价，与经理协商可打7.5折；电话2036677，共计160余套客房。小套间（一房一厅）176168大套间（二房一厅）224216总统套房296

国宝宾馆标准间1981102006年7月开张，共有100余间客房，订房电话3898888。通过上表可以比照发现，新乡市最为高档且房价最高的为新乡国际饭店，其次为新乡宾馆及九州宾馆。新乡国际饭店为新乡目前最为高档的酒店，为四星级，而新乡宾馆、九州宾馆为三星级酒店，房价与酒店宾馆配置及星级标准相吻合。C：新乡市场各主要酒店物业特色及经营状况比较分析酒店名称房型配备配套服务入住率备注国际饭店占地面积近百亩，宾馆拥有标准间、单人间、普通套房、豪华套房、商务套房和总统套房等各种客房共计180间，设有豪华中、西餐厅28个，豪华宴会厅和可容纳300多人的大宴会厅各一个拥有洗浴中心、恋歌房、游泳馆、棋牌室、台球室、健身房等康乐设施。旺季80％，淡季30％散客打七折，小团体打六折，大团体可以打五折，并在此基础上可以有送早餐等优惠。客房共计180间，订房电话：5069199，5069399；传真：5069165。新乡宾馆建筑面积2.4万平方米，拥有标准客房、豪华套房、总统套房；风格各异的中西餐厅；功能齐全的各类会议室；桑拿、健身、游泳、沐足、医疗、歌舞等康乐设施以及全网数字化有线电视，上网电脑等齐全的服务项目和服务设施。宾馆洗浴用水全部使用地热温泉水。85％以上标准间面积为25-30平方米，1997年12月荣膺为三星级旅游宾馆，为新乡市委定点接待服务单位，电话：（0373）2088888传真：（0373）2032124九州宾馆宾馆拥有标准间、单人间、普通套房、豪华标间、豪华单人间、豪华套房等宾馆内设歌舞厅、沐浴城、健身房、棋牌室、洗衣房、商品部、旅行社70％以上为新乡市人大政协定点接待服务单位，其中餐饮极具特色，有吃在“九州”之说黄河宾馆拥有标准客房、豪华套房、总统套房；风格各异的中西餐厅；功能齐全的各类会议室；宾馆内设歌舞厅、沐浴城、健身房、棋牌室、洗衣房、商品部、旅行社80％

普利新大新假日酒店拥有标准间、小套间（一房一厅）、大套间（二房一厅）、总统套房，共计160余套客房洗浴、桑拿、KTV、棋牌等20％以内为普利开发商开发建设，并自己经营；电话2036677，共计160余套客房。国宝宾馆拥有标准间、小套间、大套间等共100余间客房洗浴、桑拿、KTV、棋牌等——2006年7月开张，订房电话3898888。六、工程分析1.

工程根本情况分析；

9号楼经济技术指标：9号楼为28层商业综合楼，东西50.4米，南北41.1米，楼高94.6米，底面积〔3层商业〕为3003.93平米。总建筑面积为47058平米。

2、工程商业局部分析：工程的商业局部，由于和平大道人流较少而车流较大，工程附近缺乏必要的人流支撑，因而本工程的商业局部的主力目标客户群是本社区居民。另外，由于工程具有临近卫河的特殊景观资源优势，因而特色的休闲娱乐业态那么可能辐射到更广阔的消费人群。3．工程写字楼局部分析：新乡目前商业投资因商业总量过大商业竞争惨烈而使投资客望而生畏，而写字楼投资将逐步成为新乡投资新热点。随着新乡经济开展，开发区建设完善，众多的公司、企业将孕育而生，他们的办公需求将逐渐释放，同时一些目前在居住小区内办公的公司在开展的同时对公司形象要求逐渐增强，必将促使他们走出住宅小区走向专业写字楼目前在住宅内办公的公司以中小型效劳型公司为主，主要有网络公司、旅游公司、广告公司、投资参谋公司、保险公司、律师事务所、外商驻地办事处等。4．工程酒店宾馆局部分析：产权式酒店目标客户群体为投资客，新乡目前商业投资因商业总量过大商业竞争剧烈而使投资客生畏，近一两年，而产权酒店作为一项收益有保证的投资必将是新乡投资的新热点。七、工程定位及开展建议：一、本工程功能定位：〔一〕、商业群楼定位〔二〕、主体局部定位1、商务公寓+小户型写字楼2、小户型写字楼3、写字楼＋酒店1、商务公寓

经过充分的市场调查和分析，结合新乡市目前的市场调查情况，我司建议本案首选功能定位为以商务公寓为主，加上局部小户型写字楼。〔一〕、商业群楼定位商业群楼局部，我司建议商业局部为3～4层，业态定位主要以片区配套型的休闲娱乐业态为主。例如：餐饮、桑拿、水疗、咖啡厅等等。业态档次要求中高档，符合本工程居民及周边消费档次。定位理由：严格的说，新乡市目前还没有商务公寓，开展商务公寓在新乡市场属于初级阶段，本案市场条件也具备。商务公寓之所以在市场中站稳脚根，在相当大的程度上是由于价格因素使然，与写字楼相比，其价格具有很大优势。但随着市场竞争剧烈程度的加剧，单纯的价格优势已经将难于成为“核心竞争力〞。近两年，“硬件向写字楼靠拢〞已经成为了业界共识。以新起点为代表的新一代商务公寓，在硬件设施上下足了功夫，譬如建筑结构采用可灵活分隔组合的大空间框架结构，设计综合布线系统，在消防上设自动报警和喷淋系统等，另外，为满足中小型公司降低运营本钱的需要，还设置了齐全的商务配套设施。在此市场行情下，中小企业购置价位稍低的商务公寓就缺乏为奇了。2、小户型写字楼

定位理由：随着新乡个体经济的迅速开展，个体小公司开展迅速，数量较大。相当多的个体小公司因无力购置写字楼、不得不四处租用办公间的小企业发生了微妙的变化。原来的办公环境已不能满足这些新型公司的需要。他们需要纯粹的写字楼，然而新乡的写字楼市场，很少有小于60平方米面积的销售单元。据我们分析，会有越来越多的中小型企业应运而生。小户型写字楼的出炉正是看准了这个市场空当。另外，中小企业财力有限，购置大型高档写字楼无论是在首付款、贷款年限上，还是在还款额上，均有较大的压力。如果能推出总价低、环境好、配套高的写字楼，在新乡市场是有很大开展空间的。投资本钱低、风险小也是小户型写字楼受欢送的重要因素。3、写字楼＋酒店

定位理由：根据本案规划建筑面积为47058平米，总计28层，考虑到做小户型写字楼面积过大，因本案具有理想的区位条件，为了分散市场风险，结合新乡市场近一两年投资型酒店开展情况，建议可以考虑写字楼＋产权式酒店的定位。〔二〕、本工程市场定位〔1〕、商务公寓定位〔2〕、写字楼定位〔3〕、酒店局部市场定位〔1〕、商务公寓定位根据本案主推的工程定位――商务公寓，本案市场形象定位：高品质第三代商务公寓，新乡中小公司首选办公空间。定位依据：根据新乡市场情况分析，第一代商务公寓是以住宅形式出现，纯住宅设计无法考虑任何商住的功能，主要针对于刚起步的创业型公司。第二代商务公寓如恒升世家等高层公寓已经适当考虑了一些商务用途，但空间结构依然不能满足企业办公需求，并存在商务形象差、商务配套缺乏等缺憾，不利于企业事业拓展。在市场需求的引导下，具有更高商务标准第三代商务公寓应运而生。第三代商务公寓提倡纯办公理念，采用全框架结构，可自由分隔组合，更可整层定制，解决了前两代在建筑结构上的硬伤；在外立面、电梯等硬件设施上可与写字楼媲美，不仅展示了企业形象，商务效率也大大提升；同时具有商务公寓的独特优势，具有强大的市场竞争力。〔2〕、写字楼定位写字楼市场定位：高档小户型写字楼定位依据：中小型企业对于购置大面积写字楼压力太大，小户型写字楼可以满足中小企业的办公需求，也适宜于投资客户进行投资。尤其是地段好，档次高，配套齐全的小户型写字楼，特别受到投资客户的青睐。所以，高档小户型写字楼比较符合新乡市场中小客户即可自用也可以投资的需要。〔3〕、酒店局部市场定位酒店市场定位：投资型产权式酒店定位依据：目前，全国产权式物业销售形势火爆，成为各地的热点物业。投资型产权式酒店作为新乡新兴的投资品种，因其回报高，总价低，颇受中小投资者青睐。从市区开发的几个工程情况来看，销售情况都比较好。从本案所处地理位置分析，该片区消费成熟，交通方便，环境很好，具有很大的优越性。〔三〕、客户群定位〔一〕、商务公寓与小户型写字楼客户群定位：随着律师事务所、广告、信息、传媒等行业的兴起，大批中小型公司完成原始积累，开始寻找真正意义上的办公场所，而不愿再跻身于混杂了自住户的住宅或公寓。但高档写字楼不菲的售价和租金成为他们很难逾越的门槛。第三代商务公寓的出现恰好解决了新乡开展型中小企业的难题。该局部客户群定位主要以上诉新乡市各中小企业为主。〔二〕、产权式酒店客户群定位产权式酒店主要针对的是本地的投资客户。根据近一两年新乡市场产权式酒店销售情况分析，作为新兴的投资品种，好的投资环境与高额的汇报颇受投资客户欢送。该局部客户群主要是做中长期投资的客户。该局部客户群主要以新乡市政府公务员、企业白领阶层、收入较高的工薪阶层、中小私营业主及局部中老年人投资养老型的客户为主。〔四〕、产品定位〔一〕、商务公寓产品定位1、功能定位：商务公寓功能主要是宜商宜住，其功能更多的倾向于办公功能，以办公为主。满足中小企业的办公需求。产品设计兼顾住宅需求。2、产品面积定位：商务公寓满足的是中小企业，所以该局部面积以中小面积为主。主力户型面积以100平米左右为主。3、产品营销卖点定位：新乡首家第三代商务公寓，引领新乡中小企业办公新潮流。〔二〕、写字楼产品定位1、功能定位：写字楼功能以办公为主。具有办公自用与投资两相宜的特点。产品设计不考虑住在需求。2、写字楼面积定位：本案写字楼面积定位于小户型。主要以50—150平米为主。符合中小企业办公需求。3、写字楼营销卖点定位：中小企业开展的摇篮，投资的最正确选择！〔三〕、产权式酒店产品定位1、产权式酒店功能定位：产权式酒店主要用于投资。2、产权式酒店面积定位：产权式酒店面积以中小面积为主，面积控制在50—100平米。3、产权式酒店营销卖点：小投资，大回报。五、物业开展建议商务公寓〔写字楼〕相关配置一、建筑及设备设置二、配套效劳设施(一)、建筑及设备设置

1、外立面：顶级商务公寓、写字楼采用最多的是