北京某地产商业街项目营销策划方案

营销策划方案北京碧桂园商业街项目

我们本着“专业、敬业”的企业精神，“为客户创造专业价值”的服务理念，致力于为客户提供专业价服务。

——同世飞天的使命目录第一部分：市场背景分析第二部分：项目概况及SWOT分析第三部分：项目商业定位第四部分：项目规划布局第五部分：项目招商及运营第六部分：经营收益预测第七部分：商场店铺切割方案本案共分为七个部分：

武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产的分布现状。市场背景一、项目市场分析

城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头，带动了武汉及汉阳区各行业的迅猛发展，更为商业的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑；城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量日益增加，消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模式向享受型转变，促使城市商业业态和经营结构的提升；一、项目市场分析市场背景武汉城市商业网点建设由原来的数量增长转向功能提升，由单个开发向区域整体规划发展，形成多商圈的格局。旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机。

随着国际资本及机构的进驻，武汉的商业氛围将全面提升，与金融环境变化关系密切的商业地产也将在武汉迎来快速发展时机。一、项目市场分析市场背景银行贷款政策的松动使武汉商业地产迎来了充足的发展机会；房地产市场整合速度加快，企业之间的强强联合将成为武汉市房地产发展的主旋律；未来武汉市尤其是汉阳区房地产市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的—些特征将逐步显现，并保持一定的增长速度。

一、项目市场分析武汉市零售商业现状武汉主要商圈分布：

商圈名称主要商业网点解放大道商圈武汉广场、世贸广场、武汉商场、庄胜崇光百货、工贸家电等建设大道商圈新世界百货等中山大道商圈大连万达商业广场、王府井百货、大洋百货、新世界时尚广场、中心百货、太平洋购物广场等中南商圈中南广场、中南商业大楼、世纪中商、家乐福等珞喻商圈亚贸广场、群光广场、鲁巷广场、武商量贩珞喻店、易初莲花等徐东商圈徐东平价广场、销品茂、麦德龙、中百仓储梨园店、百安居、工贸家电等钟家村商圈汉阳商场、中商21世纪购物中心、家乐福、国美等一、项目市场分析武汉市零售商业现状零售商业现状：武汉市已形成以解放大道、中山等为主的“多商圈”分布格局。

武汉商业零售企业数量众多，主要分布在汉口和武昌两大区域，尤以汉口区商业网点分布众多、零售企业规模最大、业态最全、品牌最多、零售额最大、商圈覆盖面和影响力最广。

目前武汉商业零售业态多集中于零售百货，而此类业态的市场份额已趋于饱和，竞争较为激烈，品类同质化严重。一、项目市场分析武汉市零售商业现状行业竞争发展态势

国内外各类百货零售业态（主要是现代百货、大型综超）知名商号挟强大的资本、管理、物流优势进驻武汉商业市场，极大促进武汉商业市场繁荣发展同时，使武汉商业市场的竞争日益加剧；专业市场、专卖连锁店等业态成为市场生力军，不断抢占大型商场市场份额；综合性购物中心将成为武汉消费市场发展的主要方向。

二、、项目目概概况况及及SWOT分分析析项目目概概况况二、、项目目概概况况及及SWOT分分析析项目目概概况况地处处武武汉汉市市两两个个市市级级商商圈圈之之一一————汉汉阳阳““钟钟家家村村商商圈圈””，，汉汉阳阳大大道道与与鹦鹦鹉鹉大大道道交交汇汇处处，，属属于于武武汉汉三镇镇中中心心区区域域；；项目目集集购购物物、、娱娱乐乐、、餐餐饮饮、、休休闲闲、、酒酒店店、、商商务务、、住住宅宅为为一一体体的的综综合合性性建建筑筑体体；；总用用地地面面积积：：24183.46㎡㎡，，地地上上总总建建筑筑面面积积137600㎡㎡，，其其中中商商业业面面积积43500㎡㎡，，停停车车位位511个个，，容容积积率率：：5.70，，绿绿化化率率：：15.50%，，建建筑筑密密度度49.60%，，绿绿化化面面积积3753.92㎡㎡。。二、、项目目概概况况及及SWOT分分析析项目目SWOT分析析StrengthsSWOT分析析WeaknessOpportunityThreat二、、项目目概概况况及及SWOT分分析析项目目（（SWOT））分分析析Strengths（（优优势势分分析析））项目目扼扼城城区区进进入入良良乡乡的的要要道道，，物物流流车车流流交交通通便便利利，，客客流流的的易易达达性性能能好好，，辐辐射射范范围围大大；；开发发商商在在本本区区域域拥拥有有雄雄厚厚的的经经济济实实力力与与良良好好的的社社会会资资源源；；项目目商商业业总总建建筑筑面面积积4万余余平平方方米米，，在在本本区区域域规规模模优优势势明明显显；；地处处良良卫卫星星城城的的新新区区长长阳阳镇镇，，市市场场范范围围东东可可辐辐射射六六里里桥桥，，西西可可辐辐射射良良乡乡，，商商圈圈市市场场影影响响范范围围广广；；周边边多多个个住住宅宅小小区区已已建建成成或或正正在在建建成成，，今今后后有有一一定定的的商商业业购购买买消消费费力力，，有有利利于于形形成成核核心心商商圈圈；；二、项目概况况及SWOT分分析项目（SWOT）分析析Weakness（劣劣势分析析）良乡属于于京郊卫卫星城，，与北京京城区商商业市场场相比落落后，项目周边边缺少应应有的消消费居民民、商业业基础和和商业氛氛围；开发商在在项目前前期对商商业缺少少充分的的考虑和和专业设设计；物业为狭狭长底商商，进深深不足，，影响商商业的招招商和经经营；本项目属属于综合合建筑体体，整体体功能定定位和功功能分区区考虑不不充分。二、项目概况况及SWOT分分析项目（SWOT）分析析Opportunity（机机会分析析）良线作为为北京城城市建设设与发展展的重点点区域，，已逐渐渐显示出出了强劲劲发展势势态，为为项目提提供了良良好的成成长空间间；周边区域域的发展展带来居居民数量量的增长长和居民民收入的的提高，，为项目目提供了了充足的的潜在消消费群体体和市场场机会；；周边缺少少大型和和有档次次的商业业项目，，商业竞竞争压力力小，项项目发展展空间；；二、项目概况况及SWOT分分析项目（SWOT）分析析Opportunity（机机会分析析）项目的商商业部分分尚未全全面启动动，其规规划、定定位、招招商等还还有充分分的选择择空间；；城市区域域商业化化建设进进程加快快，使土土地和商商业物业业价值不不断升值值；北京各类类商业积积极拓展展京郊网网点，发发展连锁锁，招商商资源相相对丰富富。二、项目概况况及SWOT分分析项目（SWOT）分析析Threat（（威胁分分析）北京市商商业地产产项目开开发及商商业竞争争日趋激激烈；商业投资者因因日渐理理性而对对投资更更加谨慎慎，风险险意识加加强；前期的市市场消费费力不足足，投资资店铺压力力较大，，影响项项目的投投资销售；；项目周边边区域发发展还有有待时日日，使项项目市场场培育育期增长长。三、项目商业业定位业态定位位：社区商业业休闲中中心功能定位位：餐饮、休休闲、娱娱乐、购购物、社社区配套套服务。。时尚店三、项目商业业定位功能配置置功能类别服务内容购物化妆品、个人护理用品店、男女皮鞋、服装服饰店等

时尚休闲服饰、皮具箱包、针织内衣等精品店百元小商品街街动感服饰、饰品、钟表眼镜等超市日用生活百货、食品、副食品等KTV、酒吧、院线、电玩、儿童乐园、康体休闲、运动健身、网吧、休闲书吧等休闲、娱乐餐饮特色餐饮、中西快餐、中高档餐饮、咖啡、茶楼等社区服务电信、电讯、银行、邮政、干洗、婚纱、冲印摄影、美容美发、药品超市、糕点屋及其它社区服务等。三、项目商业业定位客层定位位：以中档消消费为主主，兼顾顾部分高高档及低低档消费费需求。。商圈构成成：核心商圈圈：良乡乡商圈；；辐射商圈圈：北京京西部房房山、丰丰台海淀淀等区。。四、楼层层规划布布局运作模式式：商铺铺分零出出售、不不返租，，业主自自行经营营、统一一管理“倒金子子塔”式式布局结结构：楼层经营区域面经营品类备注东区F1精品馆5100

金银珠宝、化妆品、男女皮鞋、箱包、男女服饰

不含1F临街店铺（2600㎡）

F2-3生活超市16400生活日常用品、小百货等物业持有或整售(不含2F门市店)F4时尚流行馆8800饰品、时尚服饰、百元商品城、风味小吃城、电玩城、美容院等业主自营西边步行街F1-2品牌店5000名品专业店、中西快餐等业主自营F3餐饮、娱乐、2700餐饮、茶艺、KTV、院线等业主自营四、楼层规划划布局说明：商场的垂垂直功能能布局以以“汉堡包包”形式体现现。充分分将客流流聚集在在二、三三层，通通过各楼楼层手扶扶、垂直直梯等向向上、下下两层及及步行街街分流，，保证顾顾客资源源的充分分共享和和合理引引导。一层精品品馆：商商品定位位中高档档，消费费群体主主要面向向中高端端群体。。要求商商装的色色彩典雅雅、灯光光明亮、、档次上上乘，各各店铺布布局上采采用店中中店形态态，可以以最充分分地保证证商场的的整体形形象。四、楼层规划划布局说明：二、三层层生活超超市：引引进强势势生活超超市进驻驻，一则则满足周周边市民民的日常常生活消消费需求求，为大大众服务务；二则则通过其其强大的的聚客力力为项目目带来充充足的客客源。四层时尚尚流行馆馆：“百百元商品品城”在在经营上上突出“小、少少、廉、、精、饰饰、炫、、酷、动动”的特征，，小、动动是对商商品形态态的定位位，精是是对其商商品属性性的定位位，廉是是对其价价格的定定位，少少、炫、、酷是对对其目标标客层的的定位，，饰是对对其经营营品类的的概括。。附以电电玩城等等业态组组合，吸吸引更广广范围的的青少年年消费群群体、工工薪阶层层和低收收入人群群，扩大大本项目目的目标标客层。。即突显显楼层的的经营特特色，又又是一楼楼经营品品类的延延伸和补补充，提提升四楼楼的物业业市场价价值，扩扩大商场场商铺的的销售面面积。西区商业业步行街街作为本本项目建建设规划划的亮点点，其承承载的功功能以餐餐饮、休休闲、娱娱乐等功功能为主主，形成成本项目目购物、、休闲、、娱乐、、餐饮综综合服务务消费空空间，更更好满足足区域消消费需求求，丰富富该区旅旅游市场场。四、楼层规划划布局楼层业态态面积规规划设定定楼层品类规划经营面积备注F1精品馆（7700㎡）F1临街店铺：1600㎡。业主自主经营、统一物业管理室内部分：1、名品街4100㎡；2、个人护理专业店：500㎡；3、项目物业靠铁路北区500㎡规划为网吧。业主自主经营、统一物业管理F2、F3生活超市（1.64万㎡）1、F2：7600㎡；（其余1100㎡规划为门市店铺）2、F3：8800㎡。物业持有或整售租户自主经营管理F4时尚流行馆(8800㎡)1、百元商品街：4200㎡；2、电玩：600㎡；3、风味小吃城：3200㎡；4、其他配套（如美容中心、休闲水吧等）：800㎡。1、百元商品街业主自行经营、统一物业管理；2、电玩、风味小吃城等物业持有或整售，自主经营、统一物业管理西区步行街F1-2品牌店（名品专业店、中西快餐等）：5000㎡；1、项目西区靠铁路北区1—3F拟规划约1500—2000㎡作为独立餐饮店面；2、业主自营、自行管理3F餐饮、娱乐、休闲：2700㎡。

五、招商及运运营招商目标标品牌（略）招商建议议：规划在先先，按所所招品类类对象的的空间设设计要求求进行规规划；配套保障障，按各各业态的的功能要要求进行行配套；；招商先行行，按商商场的定定位目标标进行针针对招商商；同步开业业，确保保各品牌牌店、各各业种统统一开业业。五、招商及运运营招商策略略策略一：：科学分分类、合合理配比比；策略二：：强势品品牌优先先；策略三：：放水养养鱼、低低价引进进；策略四：：业态互互补、资资源共享享；五、招商及运运营运营建议议模式一：：注册成成立闽东东中天国国际城商商业管理理公司经经营管理理公司，，对商场场实施全全程经营营管理。。模式二：：注册成成立闽东东中天国国际城商商业管理理公司，，委托专专业公司司参与经经营管理理。七、项目商铺铺定位产品定位位按照“分分零发售售，产权权商铺””模式切切割，将将商铺产产权全部进行销销售，产产权可转转让，销销售后全全面自营营或包租租。东区商铺铺1、一层层商铺建筑面积积为30～35㎡为主主；所占占比例为为60%；20～30㎡为辅辅；所占占比例为为30%；；10㎡㎡以下及及35～～60㎡㎡所占比比例10%；特特殊需要要，具体体可视情情况而定定。2、其他他各层，，建筑面积积为10～15㎡为主主；所占占比例为为60%；16～25㎡为辅辅；所占占比例为为30%；；10㎡㎡以下及及30㎡㎡～60所占比比例10%；特特殊需要要，具体体可视情情况而定定。满足投资资大众化化的需求求，铺位位分割以以“小面面积，低低总价””为主。。七、项目商铺铺定位产品定位位西区商铺铺二、三层层，以功功能和业业态定位进行切割割，依据据各业态态的不同同需求确确定建筑面积积。东区的临临街店铺铺和西区区步行街街在满足经经营需求求的基础础上，最最大限度度的增加加销售面面积，建建筑面积积为100～～150㎡为主主。七、项目商铺铺定位产品设计计西区商铺铺东区商铺铺东区的临临街店铺铺和西区区步行街街“分零发发售，产产权商铺铺”，合合理控制制总价与与单价，，提高销销售率是是基本原原则。遵循不同同业态的的经营规规律，满满足物业业需求是是基本原原则，分分区、分分期进行行销售。。在不违背背临街店店铺主题题定位的的基础上上，实现现“高、、宽、深深”的设设计理念念，最大限度度地提高高利润率率。七、项目商铺铺定位价格定位位定价原则则：依据据不同区区域，制制定价格格原则层总价一一般控制制在20～40万，尽尽量挖掘掘市场资资源。首首付款控控制———首付款款不宜超过过4～10万元元，降低低投资门门槛。东区商铺铺西区商铺铺东区的临临街店铺铺和西区区步行街街一层商铺铺的价格格为：10000元/㎡其他他各层均均价为6000元/㎡㎡遵循“租租价反推推，合理理定价””原则，，总价一一般控制制在150万～～200万。二、三层层均价为为：6000元元/㎡遵循“黄黄金地段段，黄金金价位””的原则则，不进进行总价价控制，，按需定定价，满满足贵宾宾级客户户。东西区的的临街店店铺的均均价为：：25000元元/㎡七、项目商商铺定定位客群定定位本产品品客群群定位位为经经营群群体和和个体体投资资者经营群群体的的主要要特征征1、机构特特征：：通讯讯、银银行、、连锁锁餐饮饮等主主要锁锁定东东区的的临街街店铺铺。2、民民营企企业：：娱乐乐、餐餐饮、、文化化等主主要锁锁定西西区的的二、、三层层。3、个个体经经营：：经营营服饰饰等，，主要要锁定定东区区的一一、四四层。。个体投投资者者群体体的主主要特特征1、年年龄结结构：：在30—55岁岁之间间，其其中又又以35——45岁的的投资资者为为主。。2、职职业结结构政府人人员、、企业业中上上层领领导、、私营营老板板、国国有企企业员员工、、金领领一族族等。。七、项目商商铺定定位投资者者收益益分析析标准铺位30㎡销售均价10000元／㎡总房价30㎡×10000=30万元银行贷款5成10年按揭贷款(首付15万元，贷款15万元)租金收益租金收益率10％年返租金额3万元(30万元×10％=3万元)提前返租购房时返还3年租金9万元实际首付款6万元偿还贷款10年15万元贷款，月还款112.72×15=1690.80元年还款1690.80×12=20289.6元东区一一层投投资方方式设设计七、项目商商铺定定位投资者者收益益分析析投资者者投资资收益益分析析租金收益每年收益3万元，40年累计收益120万元偿还贷款后现金收益A、每年收益9711元(30000元一20289元=9711元)B、10年累计收益97110元(9711×10年=97110元)C、40年累计收益87.111万元(3万元×30+97110元—12.6万元=87.11万元)40年商铺增值保守估计增幅3倍，价值90万元(30×3=90万元)40年投资总收益177.111万元（87.111万元+90万元=177.111万元）八、项目功功能及及配套套建议议各产品品类型型的功功能分分析各产品品功能能的规规模关关系1、北北京各各建筑筑综合合体项项目不不同功功能规规模比比例八、项目功功能及及配套套建议议各产品品类型型的功功能分分析各产品品功能能的规规模关关系名称物业类型总规模（万m2）写字楼比例公寓比例商业比例酒店比例国贸写字楼、公寓、酒店会展、商业5631.4%12.1%10.7%19.6%嘉里中心写字楼、公寓酒店、商业23.235.3%15.5%6.5%30.4%东方广场写字楼、公寓、酒店、商业8050.0%25.0%12.5%11.3%赛特广场写字楼、酒店、商业9.531.3%\16.3%30.4%恒基中心写字楼、公寓、商业2830.7%18.2%28.5%\盈科中心写字楼、公寓、商业21.930.1%32.0%21.5%\燕莎中心写字楼、公寓酒店、商业1613.1%13.0%16.7%40.6%八、项目功功能及及配套套建议议各产品品类型型的功功能分分析本项目目规模模比例例关系系如下下物业功能写字楼酒店公寓和住宅商业（俱乐部+商业配套）总规模规模（平方米）24646150005658045560137600规模比例18%11%41%33%100.0%与北京京七个个项目目相比比，本本项目目各部部分的的功能能比例例吻合合建筑筑综合合体的的规模规规律。。不仅仅如此此，本本项目目注重重住宅宅和商商业的的比重重与项项目本本身所所在区区域的商商业氛氛围是是相辅辅相成成的。。八、项目功功能及及配套套建议议各产品品类型型的功功能分分析各产品品功能能互动动关系系分析析1、写写字楼楼功能能特点点整个建建筑综综合体体的支支撑物物业，，其经经营直直接影影响到到酒店店、商商业的的收益益。2、酒店店功能能特点点有酒店店的建建筑综综合体体，写写字楼楼租金金都较较高。。3、公寓寓功能能特点点其客群群与写写字楼楼和商商业客客群在在时间间上形形成互互补，，支撑撑商业业经营营，并并延长长了商商业的的经营时时间。。同时时精英英客群群有效效提升升了建建筑综综合体体的品品质。。4、商业业功能能特点点为建筑综合合体中其它它功能的使使用者带来来便利，且且能够扩大大项目知名名度，在市市场中树立高档次次的项目形形象，有利利于项目租租金水平的的提高。八、项目功能及及配套建议议本项目各产产品类型的的功能及配配套酒店配套特特点1、客群特特点需求特点是是注重内部部空间的舒舒适性和高高品质，注注重服务的的水准，对对配套的要求不是非非常强烈。。2、配套内内容酒店的配套套可以少而而精，满足足其基本需需求，如早早餐、洗衣衣等。3、共享配配套对于使用频频次相对较较低的配套套如健身、、会议、咖咖啡茶吧、、美发店、、大型中餐厅等设施施，可共享享公寓或写写字楼的配配套设施或或是本项目目的配套设设施。八、项目功能及及配套建议议本项目各产产品类型的的功能及配配套公寓配套特特点1、客群特特点公寓为居家家客群，长长久居住，，对公寓的的配套、服服务要求比比较高。2、配套内内容主要配套内内容包括金金融机构、、邮政、餐餐饮、通讯讯、健身中中心、干洗、高档会会所等。3、共享配配套金融机构、、邮政、购购物、餐饮饮、休闲娱娱乐、酒吧吧等。七、项目商铺定定位产品定位按照“分零零发售，产产权商铺””模式切割割，将商铺铺产权全部进行销售售，产权可可转让，销销售后全面面自营或包包租。东区商铺1、一层商商铺建筑面积为为30～35㎡为主主；所占比比例为60%；20～30㎡㎡为辅；所所占比例为为30%；10㎡以下下及35～～60㎡所所占比例10%；特特殊需要，，具体可视视情况而定定。2、其他各各层，建筑面积为为10～15㎡为主主；所占比比例为60%；16～25㎡㎡为辅；所所占比例为为30%；10㎡以下下及30㎡㎡～60所所占比例10%；特特殊需要，，具体可视视情况而定定。满足投资大大众化的需需求，铺位位分割以““小面积，，低总价””为主。七、项目商铺定定位产品定位西区商铺二、三层，，以功能和和业态定位进行切割，，依据各业业态的不同同需求确定定建筑面积。。东区的临街街店铺和西西区步行街街在满足经营营需求的基基础上，最最大限度的的增加销售售面积，建建筑面积为为100～150㎡为为主。七、项目商铺定定位产品设计西区商铺东区商铺东区的临街街店铺和西西区步行街街“分零发售售，产权商商铺”，合合理控制总总价与单价价，提高销销售率是基基本原则。。遵循不同业业态的经营营规律，满满足物业需需求是基本本原则，分分区、分期期进行销售售。在不违背临临街店铺主主题定位的的基础上，，实现“高高、宽、深深”的设计计理念，最大限度地地提高利润润率。七、项目商铺定定位价格定位定价原则：：依据不同同区域，制制定价格原原则层总价一般般控制在20～40万，尽量量挖掘市场场资源。首首付款控制制——首付付款不宜超过4～10万万元，降低低投资门槛槛。东区商铺西区商铺东区的临街街店铺和西西区步行街街一层商铺的的价格为：：10000元/㎡㎡其他各层层均价为6000元元/㎡遵循“租价价反推，合合理定价””原则，总总价一般控控制在150万～200万。。二、三层均均价为：6000元元/㎡遵循“黄金金地段，黄黄金价位””的原则，，不进行总总价控制，，按需定价价，满足贵贵宾级客户户。东西区的临临街店铺的的均价为：：25000元/㎡㎡七、项目商铺定定位客群定位本产品客群群定位为经经营群体和和个体投资资者经营群体的的主要特征征1、机构特征：：通讯、银银行、连锁锁餐饮等主主要锁定东东区的临街街店铺。2、民营企企业：娱乐乐、餐饮、、文化等主主要锁定西西区的二、、三层。3、个体经经营：经营营服饰等，，主要锁定定东区的一一、四层。。个体投资者者群体的主主要特征1、年龄结结构：在30—55岁之间间，其中又又以35——45岁的的投资者为为主。2、职业结结构政府人员、、企业中上上层领导、、私营老板板、国有企企业员工、、金领一族族等。七、项目商铺定定位投资者收益益分析标准铺位30㎡销售均价10000元／㎡总房价30㎡×10000=30万元银行贷款5成10年按揭贷款(首付15万元，贷款15万元)租金收益租金收益率10％年返租金额3万元(30万元×10％=3万元)提前返租购房时返还3年租金9万元实际首付款6万元偿还贷款10年15万元贷款，月还款112.72×15=1690.80元年还款1690.80×12=20289.6元东区一层投投资方式设设计七、项目商铺定定位投资者收益益分析投资者投资资收益分析析租金收益每年收益3万元，40年累计收益120万元偿还贷款后现金收益A、每年收益9711元(30000元一20289元=9711元)B、10年累计收益97110元(9711×10年=97110元)C、40年累计收益87.111万元(3万元×30+97110元—12.6万元=87.11万元)40年商铺增值保守估计增幅3倍，价值90万元(30×3=90万元)40年投资总收益177.111万元（87.111万元+90万元=177.111万元）八、项目功能及及配套建议议各产品类型型的功能分分析各产品功能能的规模关关系1、北京各各建筑综合合体项目不不同功能规规模比例八、项目功能及及配套建议议各产品类型型的功能分分析各产品功能能的规模关关系名称物业类型总规模（万m2）写字楼比例公寓比例商业比例酒店比例国贸写字楼、公寓、酒店会展、商业5631.4%12.1%10.7%19.6%嘉里中心写字楼、公寓酒店、商业23.235.3%15.5%6.5%30.4%东方广场写字楼、公寓、酒店、商业8050.0%25.0%12.5%11.3%赛特广场写字楼、酒店、商业9.531.3%\16.3%30.4%恒基中心写字楼、公寓、商业2830.7%18.2%28.5%\盈科中心写字楼、公寓、商业21.930.1%32.0%21.5%\燕莎中心写字楼、公寓酒店、商业1613.1%13.0%16.7%40.6%八、项目功能及及配套建议议各产品类型型的功能分分析本项目规模模比例关系系如下物业功能写字楼酒店公寓和住宅商业（俱乐部+商业配套）总规模规模（平方米）24646150005658045560137600规模比例18%11%41%33%100.0%与北京七个个项目相比比，本项目目各部分的的功能比例例吻合建筑筑综合体的的规模规律。。不仅如此此，本项目目注重住宅宅和商业的的比重与项项目本身所所在区域的商业氛氛围是相辅辅相成的。。八、项目功能及及配套建议议各产品类型型的功能分分析各产品功能能互动关系系分析1、写字楼楼功能特点点整个建筑综综合体的支支撑物业，，其经营直直接影响到到酒店、商商业的收益益。2、酒店功能能特点有酒店的建建筑综合体体，写字楼楼租金都较较高。3、公寓功能能特点其客群与写写字楼和商商业客群在在时间上形形成互补，，支撑商业业经营，并并延长了商商业的经营时间。。同时精英英客群有效效提升了建建筑综合体体的品质。。4、商业功能能特点为建筑综合合体中其它它功能的使使用者带来来便利，且且能够扩大大项目知名名度，在市市场中树立高档次次的项目形形象，有利利于项目租租金水平的的提高。八、项目功能及及配套建议议本项目各产产品类型的的功能及配配套酒店配套特特点1、客群特特点需求特点是是注重内部部空间的舒舒适性和高高品质，注注重服务的的水准，对对配套的要求不是非非常强烈。。2、配套内内容酒店的配套套可以少而而精，满足足其基本需需求，如早早餐、洗衣衣等。3、、共共享享配配套套对于于使使用用频频次次相相对对较较低低的的配配套套如如健健身身、、会会议议、、咖咖啡啡茶茶吧吧、、美美发发店店、、大大型型中中餐厅厅等等设设施施，，可可共共享享公公寓寓或或写写字字楼楼的的配配套套设设施施或或是是本本项项目目的的配配套套设设施施。。八、、项目目功功能能及及配配套套建建议议本项项目目各各产产品品类类型型的的功功能能及及配配套套公寓寓配配套套特特点点1、、客客群群特特点点公寓寓为为居居家家客客群群，，长长久久居居住住，，对对公公寓寓的的配配套套、、服服务务要要求求比比较较高高。。2、、配配套套内内容容主要要配配套套内内容容包包括括金金融融机机构构、、邮邮政政、、餐餐饮饮、、通通讯讯、、健健身身中中心心、、干干洗、、高高档档会会所所等等。。3、、共共享享配配套套金融融机机构构、、邮邮政政、、购购物物、、餐餐饮饮、、休休闲闲娱娱乐乐、、酒酒吧吧等等。。八、、项目目功功能能及及配配套套建建议议本项项目目各各产产品品类类型型的的功功能能及及配配套套写字字楼楼配配套套特特点点1、、客客群群特特点点作为为白白领领阶阶层层，，他他们们需需求求主主要要集集中中在在生生活活需需求求方方面面，，实实用用性性和和形形象象并重重，，讲讲求求生生活活质质量量。。2、、配配套套内内容容公司司的的需需求求内内容容具具体体包包括括公公务务宴宴请请、、产产品品展展示示和和发发布布、、大大型型会会议议与与报告告、、金金融融邮邮政政服服务务、、票票务务服服务务等等。。员工工需需求求包包括括工工作作餐餐、、加加班班餐餐、、日日常常生生活活用用品品需需求求、、健健身身、、休休闲闲等等。。3、、共共享享配配套套银行行、、品品牌牌快快餐餐、、咖咖啡啡酒酒吧吧、、邮邮局局、、健健身身与与通通讯讯。。八、、项目目功功能能及及配配套套建建议议配套套功功能能组组合合与与分分布布各产产品品类类型型配配套套功功能能需需求求1、、酒酒店店配配套套需需求求配套名称前台咖啡吧餐厅商务中心2、、公公寓寓配配套套需需求求配套名称美容、美体保健中心花店药店、面包房超市配套名称桑拿、淋浴健身房体操房儿童活动室图书室配套名称西餐厅休息厅球类运动室空中花园

1、、写字字楼楼配配套套需需求求配套名称银行会议室商务中心高档餐厅配套名称员工餐厅、邮局咖啡厅夜总会八、、项目功能及配配套建议配套功能组合合与分布将不同物业的的商业配套需需求，进行组组合，最大限限度的发挥本本项目中商业业物业的功能。1、酒店可共共享配套：咖咖啡吧、餐厅厅。2、公寓可共共享物业：美美容、美体、、保健中心、、花店、药店店、面包房、、超市、桑拿、健身房、、体操房、图图书室、西餐餐厅3、写字楼可可共享物业：：银行、高档档餐厅、员工工餐厅、邮局局、咖啡厅、、夜总会。4、高档俱乐乐部补充商业业物业的不足足，完善各产产品类型配套套功能的组合合。各产品类型配配套功能组合合八、项目功能及配配套建议配套功能组合合与分布1、东部商业业区实现全部购物物和金融、通通讯等部分商商务功能功能能。2、步行街实现咖啡厅、、酒吧、娱乐乐功能。3、西部商业业区实现中档餐饮饮、小吃一条条街、部分娱娱乐功能。4、高档俱乐乐部实现康体、娱娱乐功能，包包含健身房等等；高级餐饮饮功能：以高高级西餐为主主，兼有最高档中餐餐；会议功能能：包含大规规模的会议厅厅及小会议室室。共享商业配套套的分布八、项目功能及配配套建议高档商务俱乐乐部目标客户具备一定实力力的公司的决决策层人士经营方式采用会员制的的经营方式功能分类1、康体娱乐乐功能：健身房、桑拿拿、台球、保保龄球、壁球球、室内网球场等等；2、高级餐饮饮：以高级西餐为为主，以及日日本、韩国料料理等，兼有有最高档中餐餐；3、会议功能能：包含大规模的的会议厅及小小会议室；4、其它功能能：根据特殊殊人群的特殊殊服务，提供供一些特殊的空空间；九、项目营销策略略营销总思路以“整体营销销策略”、““未来营销策策略”和“功功能营销策略略”为主要营营销策略，针对未来来的“中天人人”定向推广广，结合中天天国际流光溢溢彩的卖点，，确定销售和推推广策略。“整体营销策策略”将“国际公寓寓、星G酒店店、市G商圈圈和5A配套套的绿色生态态办公区（EOD）”融融为一体，以强调调中天国际的的恢弘与大气气，以中天国国际的综合性性来塑造新武武汉的城市景观，，以关键词———“中天··国际”，以以携领之势树树立整体形象象。九、项目营销策略略营销总思路“未来营销策策略”昨日汉阳，““晴川历历汉汉阳树,芳草草萋萋鹦鹉州州”。明日汉阳，““锦绣长江鹦鹦鹉州，珠玑玑中天钟家村村”。以“锦绣长江江”描绘汉阳阳未来，描绘绘中天国际的的未来“功能营销策策略”以功能的第一一性使整个武武汉为之瞠目目。以告别空空调与顶G品质的严重背背离，使整个武武汉为之结舌舌。九、项目营销策略略关键词中天·国际中天概念天地之元点，，历法之根本本；四季交更更、时代变迁迁之临界点。。《尧典》中记记载，叙述了了帝尧当时制制定历法的情情况。帝尧命令羲氏氏、和氏通过观测日日月星辰的运运行，制定历历法，告知百百姓。具体的的做法就是：“日中星星鸟，以殷仲仲春”，“日日永星火，以以正仲夏”，，“宵中星虚虚，以殷仲秋”，，“日短星昴昴，以正仲冬冬”。也就是是说，昼夜等等长的时候，，当黄昏时见到到鸟星升到中中天，即为仲仲春或春分；；白昼最长的的时候，见到大火星升升到中天，即即为仲夏或夏夏至；昼夜又又等长到时候候，见到虚星升到中天天，即为仲秋秋或秋分；白白昼最短的时时候，见到昴昴星升到中天，即为仲仲冬或冬至。。九、项目营销策略略关键词国际概念注册世界500强的国际际商务空间国际品质：顶顶级品质＝节节能＋智能居住世界各地地朋友的世界界村——中天天国际公寓国际的思维方方式：大武汉汉·大华中··大中国·大大世界的思维维方式。九、项目营销策略略销售策略高举高打，注注重亮点，合合理统筹形成一个有效效的贴合产品品：汉阳———武汉明天的的高档社区；；有一定高度的的市场推广主主题：中天··国际——武武汉天元；因地制宜的高高效率组合有有效媒体———高端媒体、、高品质、大大篇幅的宣传传效果。“五位一体”，多头并进，，高效蓄水，，快速销售包装成一个好好的楼盘产品品、建立一支支好的销售队队伍、营造一一个好的市场场环境、设计一个个好的推广策策略和形成一一个好的项目目管理体系及及全员激励措措施。九、项目营销策略略促销策略本项目的关键键点是“中天天国际购物中中心”，本项项目的推广重重点是“中天天商厦”。促销时时“中天国际际购物中心””先行，重点点进行“中天天国际大厦””的促销。整合资源除传统媒体以以外，充分利利用发展商自自身庞大的商商户资源、客客户资源，及及政府资源、新闻资资源、内部资资源进行多维维度的宣传与与行销，口碑碑渠道，事件件行销，及全员行销方方式进行立体体传播。建立制度1、“全员奖奖励制度”；2、“客带客客销售奖励制制度”；3、VIP大客客户（团购））制度4、政府官员自自动行销管理理制度；5、促销奖励制制度九、项目营销策略略价格策略价格优势主要要体现在以下下几个方面：：总价优势、、首期优势、、月供优势，，以及单价优势和和首期付款时时间等方面。。本项目的价格格策略在投资产品中中，淡化单价价概念和总价价概念，强调调首期付款时时间和保值、增值值优势。在企业和个人人自用产品中中，淡化单价价感念，降低低入驻门槛，，突出首付优势和首首期付款时间间。九、项目营销策略略促销措施举例例——“中天天国际大厦””武汉市今年写写字楼大量面面市，必须加加强对市场空空间与销售渠渠道的深度开开发行销策略：直直销为主的行行销原则尽快锁定目标标大客户，了了解目标客层层投资需求，，力争以整售售为主，配合合广告宣传主动上门门直销，深度度挖掘潜在中中、小型客户户。低首付的付款款方式中天国际推出出“付二成贷贷八成”的低低首付模式，，从而迎合大大多中小企业业又想置业，但又需要要流动奖金而而贷款难的尴尴尬，从而降降低首付压力力，有力促进进售房。返租计划针对投资客户户，考虑到客客户收益，可可考虑购房返返租的手段，，既分析清楚楚按揭年限与成数，，结合市场租租赁行情，代代为出租。九、项目营销策略略促销措施举例例——“中天天国际大厦””买房、租房送送豪华大小会会议室其活动旨在考考虑到小企业业因办公面积积所限，会议议室安排使用用不便。买房房客户赠送一定时间间的会议中心心使用时段或或频次迎合其其需要。买房租房送酒酒店套房买房客户赠送送一年酒店套套房免费使用用次数（如每每年10次）），事先预约约使用。免费室内设计计、菜单式装装修服务以租代售方式式（免息）九、项目营销策略略销控策略整体销控策略略“中天国际购购物中心”、、“中天国际际大厦”、““中天国际大大酒店”，依依序销控；“中天国国际公寓”与与“中天国际际都市汇”同同步进行。各产品的销控控策略1、“中天国国际大厦”销销控策略：分层销控，整整、散合理控控制，售、租租合理分配。2、“中天国国际大酒店””销控策略：：分区销控，散散、整合理控控制。3、“中天国国际公寓”与与“中天国际际都市汇”销销控策略：分楼、分层、、分户型合理理销控4、“中天国国际购物中心心”销控策策略依经营者、投投资者的性质质、特征分类类集中，自营营第一、投资资第二的销控控策略九、项目营销策略略服务策略“中天护照””——利益在线的互互动钟点助理——101服务升升级版建议发行“中天护照””，业主（包括括各种形态））人手一张，，业主凭借该该卡可以享受物物业公公司提提供的的所有有免费费服务务，同同时不不同身身份和和形态态的业业主之之间可可以资资源共享享优势势互补补。传统酒酒店式式公寓寓提供供各种种服务务，但但大多多限制制在保保姆式式的洗洗衣、、打扫扫和快快递等等等。建议议提供供商务务助理理的服服务，，不仅仅包括括收发发传真真、复复印，，还包包括提提供钟钟点式的秘秘书人人员，，可以以跟随随SOHO外出出联系系业务务，同同时做做一些些记录录和翻翻译的的工作作十、项目宣宣传策策略宣传总总精神神充分利利用““中天天国际际”前前期的的宣传传成果果，提提炼中中天··国际际内涵涵，强强调第第一性性和未来来发展展趋势势。中天··国际际内涵涵——中中天生生活，，看得得见、、用得得着、、影响响生活活方式式、拥拥有荣荣誉感感的生生活；；——中中天企企业、、中天天品牌牌、中中天生生活，，三位位一体体。第一性性和未未来发发展趋趋势1、第第一性性中天国国际———告告别空空调的的顶G品质质，武武汉无无同类类。2、未未来性性中天国国际———钟钟家村村、鹦鹦鹉大大道，，武汉汉只有有一个个元点点。十、项目宣宣传策策略卖点提提炼不同的的产品品类型型具有有各自自鲜明明的卖卖点，，在本本项目目中，，必须须将各各产品品类型型的卖点提提炼，，形成成总体体的统统一。。以““中天天国际际大厦厦”为为例，，说明明卖点点提炼炼过程程。中天国国际生生态写写字楼楼卖点精精粹极品物物业——绿绿色、、环保保、节节能的的综合合运用用——高高科技技、智智能化化、人人性化化设备备的配配套呈呈现——绿绿色植植物、、绿色色建筑筑、绿绿色生生活——不不一样样的客客户形形态，，一样样的皇皇家服服务体体系十、项目宣宣传策策略卖点精精粹集锦多多元——可可贷款款可按按揭的的灵活活付款款，可可租可可售的的多维维物业业；——优优于储储蓄的的两大大优势势：可可持续续增值值、可可随时时取用用；——强强于股股票的的三大大利好好：低低风险险性，，高成成长性性，回回报稳稳定；；——值值得投投资的的四要要素：：产权权、可可套现现、归归属感感、固固定资资产。。升级价价值——办办公、、酒店店、豪豪宅、、公寓寓、商商业购购物的的多元元业态态；——休休闲步步行街街、精精品世世界、、VIP会会所的的多元元产品品；——名名流商商贾、、中外外机构构、世世界村村落共共生共共存的的多元元人群群；——全全产权权式、、使用用权式式、部部分产产权式式的多多元销销售方方式。十、项目宣宣传策策略卖点精精粹星级服服务——执执行““99+1”模模式的的新懒懒汉计计划；；——星星级大大堂、、星级级会所所、星星级办办公的的“星星”生生活；；——业业主的的管家家，顾顾客的的助理理，企企业的的后勤勤；——换换位思思考，，从““请消消费者者注意意”到到“请请注意意消费费者””；十、项目宣宣传策策略卖点精精粹技术智智能——红外线线遥控控安保保系统统，保保障安安全生生活百百分百百；——““指纹纹生活活”上上，““卡式式生活活”下下，简简单才才是硬硬道理理；——VOD点播播、电电子商商务、、远程程可视视会议议轻松松“指指点””；继续发发展——建建筑是是发展展的，，改进进+引引进，，物业业正无无穷；；——服服务是是发展展的，，人性性+个个性，，满分分不满满足；；——客客户是是发展展的，，交流流+沟沟通，，生活活起步步走；；——““中天天”是是发展展的，，可持持续合合作，，发展展无极极限；十、项目宣宣传策策略客群目目标策策略第一阶阶段媒媒体目目标———提提升内内涵，，引起起关注注第三阶阶段媒媒介目目标———加加大力力度，，引导导消费费第二阶阶段媒媒介目目标———注注重信信息到到达率率，激激发购购买欲欲望此阶段段是项项目推推广开开盘前前进行行宣传传造势势，以以迅速速提升升中天天国际际的品品牌内涵为为主要要目的的，扩扩大项项目影影响，，引起起目标标客户户群的的关注注。此阶段段配合合阶段段性销销售工工作，，以信信息最最大限限度的的到达达目标标客户户群为为主要目的的，激激发他他们的的租赁赁、购购买欲欲望，，形成成租售售市场场的热热点。。此阶段段为全全面招招租、、销售售阶段段，针针对目目标客客户群群体，，注重重宣传传推广广的深深度和力度度，注注重达达到既既定目目标客客户群群的关关注频频率，，直接接引导导他们们的消消费行行为。。十、项目宣宣传策策略广告定定位广告宣宣传导导入期期形象＝＝项目目现场场包装装＋主主要商商务和和商业业中心心的高高空看看板＋＋新闻闻媒体体炒作作广告巩巩固期期重点客客户群群购买买欲望望＝地地段＋＋功能能＋品品质＋＋服务务＋投投资收收益广告加加强期期硬广告告＋软软广告告＋与与促销销策略略的实实施形形成广告消消退期期实现销销售突突破＝＝珍板板＋优优惠十、项目宣宣传策策略广告主主题中天国国际大大厦1、主主导广广告语语“告别别空调调的5A级级商务务空间间”2、辅辅助广广告语语——整整层度度身定定制豪豪迈隽隽永——360度空空间有有360度度的商商务社社交生生活；；——开开间随随意分分割自自在实实用——给给成长长企业业提供供和500强握握手的的机会会。——俊俊秀武武汉，，大气气办公公十、项目宣宣传策策略广告主主题中天国国际公公寓1、主主导广广告语语中天国国际公公寓———提提前入入驻武武汉高高档社社区。。2、辅助广广告语——只听说说点菜服务务，没想到到还有厨师““点播”，，专属的超超快感。——星级酒酒店服务空空降武汉——四星级级的生活包包厢——侍者&保姆&管管家&商务务助理十、项目宣传策策略广告主题中天国际都都市汇1、主导广广告语：体验五星级级酒店公寓寓2、辅助广广告语三维住宅综综合体新武汉的““青年汇””我行我宿———挑战单单身公寓产产品极限“中天国际际都市汇””的“100+1””全服务在“中天国国际都市汇汇”，做多多面人。十一、项目销售目目标预测产品类型面积（㎡）单价（元/㎡）销售额（亿元）住宅（中天国际公寓）4772048502.315写字楼（中天国际商务中心）2331658501.364酒店（中天国际大酒店）1822263001.148公寓（中天国际都市汇）622152000.323西区二、三层512060000.307商业街和临街店铺5816250001.454东区一层5100100000.510东区四层880060000.528合计7.949项目销售目目标及销售售收益十一、项目销售目目标预测项目销售标标及销售收收益：7.949亿元十一、项目销售目目标预测销售分期销售期实际销售目目标总销售期为为18个月月，其中商商业销售期期为10个个月，商务务销售期：：18个月，，住宅销售售期为12个月。1、销售预预约期：工工作目标是是项目推广广和客户积积累，时间间4个月。。2、开盘强强销期：其其工作目标标是全面实实现销售额的突破,时间4个月。3、销售扩扩张期:其其工作目标标是全面实实现销售的的增长,时时间7个月月。4、扫尾清清盘期:其其工作目标标是最大限限度的提高高销售额,3个月。。十一、项目销售目目标预测项目销售目目标实现1、开盘强强销期，实实现销售目目标30％％，销售额额为：2.385亿元2、销售扩扩张期，实实现销售额额40%,销售额为为：3.180亿元3、扫尾清清盘期,实实现销售售额15%,销售额额为：1.192亿元实际销售目目标（以15%为沉沉淀物业））：6.757亿元实际销售目目标阶段销售目目标200年月日商业部分竣竣工2007年1月1日开盘项目开发节节点实现销售目目标2.385亿元2006年9月销售实现目目标销售预约期期项目销售小小组入驻2007年4月30日销售扩张期期2007年11月30日2008年3月1日销售强销期期销售清盘期期实现销售目目标3.180亿元实现销售目目标1.192亿元十一、项目销售目目标预测项目开发节节点与销售售目标进度度表特别说明：：本策划案系系我司工作作人员在对对武汉市商商业市场进进行调查后后，结合我我司丰富的的实践经验验和贵司项项目的具体体情况，结结合我司外外围专家的的论证，分分析讨论而而形成的。。本报告只