全国房地产市场调研报告

2012年上半年全国房地产市场调研报告1234 2市场篇：走势包含一切信息房企篇：发展模式的当下性家庭篇：寻找沙漠中的绿洲未杢篇：政策纠结下的前行市场篇：走势包含一切信息1走势包含一切信息。

关于市场，我们已经探讨过颇多。房地产行业发展的内生因素包括经济增长、人口结构、居民收入和消费、城镇化、城市发展等等，我们在过往的报告里对上述因素均已做过深度分析。 今年以来，我们不断分析市场的领先指标，以求在长期基本面下摸索行业小周期波动的规律。我们坚信，基本面和技术面会形成共振，最终形成市场走势。走势必完美，其后是趋势的一背而驰。反过来，走势也一定是市场各方合力的最终结果。因此，我们可以通过市场的走势判断各方力量当下的此消彼长以及推测未来变化。即，走势包含一切信息。走势全国房地产市场各挃标表现逐步好转2007-022007-022007-042007-062007-042007-062007-082007-082007-102007-122008-022008-042008-062008-082008-102008-122007-102007-122008-022008-042008-062008-082008-102008-122009-022009-042009-062009-082009-102009-122010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122009-022009-042009-062009-082009-102009-122010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-042012-022012-0490%商品房销售面积同比商品房销售金额同比全国商品房、商品住宅销售面积和销售金额同比增速底部企稳回升

全国商品房销售面积、销售金额同比商品住宅销售面积同比商品住宅销售金额同比

70% 50% 30% 10%-10%-30%

全国商品住宅销售面积、销售金额同比

90% 70% 50% 30% 10%-10%-30%数据来源：国家统计局2004-022004-052004-082004-112005-022005-052005-082005-112006-022006-052006-082004-022004-052004-082004-112005-022005-052005-082005-112006-022006-052006-082006-112007-022007-052007-082007-112008-022006-112007-022007-052007-082007-112008-022008-052008-082008-112009-022009-052009-082009-112008-052008-082008-112009-022009-052009-082009-112010-022010-052010-082010-112011-022011-052011-082011-112012-022010-022010-052010-082010-112011-022011-052011-082011-112012-022012-052012-05房地产开发投资增速继续回落，其中商业营业用房投资运行平稳，住宅开发投资回落，办公楼开发投资震荡上行80%住宅开发投资完成额累计同比办公楼开发投资完成额累计同比商业营业用房开发投资完成额累计同比

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%120%100%房地产开发投资继续回落

房地产开发投资完成额:累计同比

办公楼开发投资表现较好

60% 40% 20% 0%-20%数据来源：国家统计局2004-022004-042004-062004-082004-102004-122005-022005-042005-062005-082005-102005-122006-022006-042006-062006-082006-102006-122007-022007-042007-062007-082007-102007-122008-022008-042008-062008-082008-102008-122009-022009-042009-062009-082009-102009-122010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-042004-022004-042004-062004-082004-102004-122005-022005-042005-062005-082005-102005-122006-022006-042006-062006-082006-102006-122007-022007-042007-062007-082007-102007-122008-022008-042008-062008-082008-102008-122009-022009-042009-062009-082009-102009-122010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-040.8住宅:累计同比办公楼:累计同比商业营业用房:累计同比房屋新开工面积增速降幅开始收窄，办公楼新开工面积增速初步触底

0.8 0.6 0.4 0.2 0-0.2-0.4 1

房屋新开工面积增速降幅收窄

房屋新开工面积:累计同比住宅新开工面积同比降幅收窄、办公楼新开工面积增速初步触底

0.6 0.4 0.2 0 -0.2 -0.4数据来源：国家统计局水涨船高，市场持续回暖2010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-06一线城市：北京、深圳、上海、广州3月份以来成交量大幅上涨,成交均价趋于平稳北京商品住宅月度量价变化深圳商品住宅月度量价变化上海商品住宅月度量价变化广州商品房月度量价变化200150100 50 0商品住宅成交面积（万平米）商品住宅成交均价（元/平方米） 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0504540353025201510 5 0商品住宅成交面积（万平米）商品住宅成交均价（元/平方米） 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0160140120100 80 60 40 20 0商品住宅成交面积（万平米）商品住宅成交均价（元/平方米） 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0200150100 50 0商品房成交面积（万平米）商品房成交均价（元/平方米） 15000 12000 9000 6000 3000 02010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-05100007000二线城市市：重庆庆、长沙沙、合肥肥、天津津成交量量大幅攀攀升，价价格企稳稳重庆商品品房月度度量价变变化200150100500商品住宅宅成交面面积（万万平米））商品住宅宅成交均均价（元元/平方方米）6000500040003000200010000长沙商品品住宅月月度量价价变化合肥商品品住宅月月度量价价变化天津商品品住宅月月度量价价变化数据来源源：国家家统计局局300250200150100500商品房销销售面积积-万平平方米商品房销销售均价价-元/平方米米80006000400020000120100806040200商品住宅宅成交面面积（万万平米））商品住宅宅成交均均价（元元/平方方米）80006000400020000150100500商品住宅宅成交面面积（万万平米））商品住宅宅成交均均价（元元/平方方米）1200010000800060004000200002010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-06二线城市：：杭州成交交量节节攀攀升，成都都成交量震震荡上行，，济南量升升价跌，青岛岛表现较差差数据来源：：国家统计计局10000800060004000200001200010000800060004000200001501209060300120100806040200成都商品住住宅月度量量价变化商品住宅成成交面积（（万平米））商商品住宅宅成交均价价（元/平平方米）青岛商品住住宅月度量量价变化商品住宅成成交面积（（万平米））商商品住宅宅成交均价价（元/平平方米）30,00025,00020,00015,00010,0005,0000120001000080006000400020000605040302010050.0040.0030.0020.0010.000.00杭州商品房房月度量价价变化商品住宅成成交面积-万平方米米商商品品住宅成交交均价-平平方米/元元济南商品住住宅月度量量价变化商品住宅成成交面积（（万平米））商商品住宅宅成交均价价（元/平平方米）2010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-06二线城市：南南宁、西安、、武汉、南京京成交量持续续回暖，价格格平稳80007000600050004000300020001000080706050403020100南宁商品住宅宅月度量价变变化商品住宅成交交面积（万平平米）商商品住宅成成交均价（元元/平方米））武汉商品住宅宅月度量价变变化806040200100商品住宅成交交面积（万平平方米）80006000400020000200150100500西安商品住宅宅月度量价变变化商品住宅成交交面积（万平平米）商商品住宅成成交均价（元元/平方米））南京商品住宅宅月度量价变变化6,6006,4006,2006,0005,8005,6005,4005,2006,800160成交面积-万平方米成交均价-元/平方米(右轴）2010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-06三线城市市：佛山山、东莞莞、临沂沂、惠州州成交量量明显上上升，价价格比较较平稳1000080006000400020000120100806040200佛山商品品住宅月月度量价价变化商品住宅宅成交面面积（万万平米））商商品住宅宅成交均均价（元元/平方方米）惠州商品品住宅月月度量价价变化1000080006000400020000706050403020100东莞商品品住宅月月度量价价变化商品住宅宅成交面面积（万万平米））商商品住宅宅成交均均价（元元/平方方米）临沂商品品住宅月月度量价价变化600040002000040302010050商品住宅宅成交面面积（万万平米））商品住宅宅成交均均价（元元/平方方米）8000400020000600030252015105035销售面积积-万平平方米销售均价价-元/平方米米2011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-05三线城市：常常州、镇江、、中山、肇庆庆成交量回升升，成交均价价平稳1000080006000400020000120100806040200常州商品住宅宅月度量价变变化商品住宅成交交面积（万平平米）商商品住宅成成交均价（元元/平方米））70006000500040003000200010000100806040200中山山商商品品住住宅宅月月度度量量价价变变化化商品品住住宅宅成成交交面面积积（（万万平平米米））商商品品住住宅宅成成交交均均价价（（元元/平平方方米米））8000600040002000035302520151050镇江江商商品品住住宅宅月月度度量量价价变变化化商品品住住宅宅成成交交面面积积（（万万平平米米））商商品品住住宅宅成成交交均均价价（（元元/平平方方米米））700060005000400030002000100002520151050肇庆庆商商品品住住宅宅月月度度量量价价变变化化销售售面面积积-万万平平方方米米销销售售均均价价-元元/平平方方米米受成成交交量量持持续续回回暖暖影影响响，，监监测测的的28个个城城市市降降价价情情况况出出现现了了分分化化2012年年6月月11日日至至6月月30日日，，沈沈阳阳、、常常州州、、苏苏州州、、东东莞莞、、佛佛山山、、西西安安、、南南昌昌、、厦厦门门、、南南京京、、宁宁波、、中中山山、、惠惠州州、、临临沂沂、、泰泰安安、、深深圳圳、、成成都都共共16个个城城市市无无实实质质性性涨涨价价戒戒降降价价楼楼盘盘。。广广州州、、杭杭州、济济南、、昆明明、南南京、、珠海海、重重庆共共7个个城市市出现现新增增涨价价楼盘盘。8.3%7.3%14.3%9.3%6.8%5.0%8.6%16.9%5%0%10%25%20%15%102348765北京大连广州杭州合肥济南昆明青岛上海重庆降价楼楼盘数数量20.0%平均降降价幅幅度（（右轴轴）15.8%库存高高位运运行，，去化化速度度加快快2011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-050.50.02.53.02.015001.510001.020002500新增供供应面面积销售面面积供销比比（右右轴））重点监监测的的16个城城市供供应销销售比比2012年年以来来，随随着成成交量量上行行，供供销比比下行行监测的的16个城城市的的商品品住宅宅新增增供应应销售售数据据显示示，2011年年3月月以杢杢，由由于供供应显显著大大于销销售，16城城市库库存持持续增增加，，房企企去化化压力力剧增增。2012年年以杢杢，随随着房房地产产市场场成交交持续续回暖暖，供销比比呈现现下降降趋势势，库库存压压力有有所缓缓解。。2010-012010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-052011-072011-092011-112011-032011-012010-112010-092010-072010-052010-032011-072011-092011-112012-012012-032012-052012-012012-032012-052010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052012-05北京、上上海、广广州库存存形势依依然较为为严峻，，深圳情情况稍好好深圳商品品住宅库库存情况况广州商品品房库存存情况北京商品品住宅库库存情况况上海商品品房库存存情况10503002001000400商品住宅宅可销售售面积（（万平方方米）去化时间间(月））-右轴轴152520151050301500100050002000商品房可可销售面面积（万万平方米米）去化时间间(月））-右轴轴20151050251200100080060040020001400商品住宅宅可销售售面积（（万平方方米）去化时间间(月））-右轴轴302520151050352,0001,5001,00050002,500可售面积积（万平平米）去化时间间（月））-右轴轴2010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-092011-112012-012012-032012-052011-112012-012012-032012-052010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052008-122009-032009-062009-092009-122010-032010-062010-092010-122011-032011-062011-092011-122012-032012-06宁波、杭州州、青岛、、成都库存存量有见顶顶迹象，但但宁波、青青岛去化压压力较大，杭州州、成都有有所缓解青岛商品住住宅库存情情况成都商品住住宅库存情情况4003002001000杭州商品住住宅库存情情况商品住宅可可售面积（（万平方米米）去去化时时间（月））-右轴30252015105020151050256005004003002001000700商品住宅可可销售面积积（万平方方米）去化时间（（月）201510502580060040020001000商品住宅可可销售面积积（万平方方米）去化时间（（月）5040302010010008006004002000宁波商品住住宅库存情情况商品房可销销售面积（（万平方米米）去去化化时间(月月）-右轴轴2010-012010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052010-012010-032010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052重庆、苏州州、济南库库存仍处于于高位，但但去化加速速，厦门去去化时间缩缩短不明显0876543210厦门商品房房库存情况况商品房待售售面积万平平方米）去去化时间间（月）-右轴2000150010005000重庆商品住住宅库存情情况商品房可售售面积（万万平米）去去化时间间（月）-右轴108642014140121201010080860640420200济南商品住住宅库存情情况商品住宅可可售面积（（万平方米米）去去化化时间(月月）-右轴轴00700600500400300200100苏州商品住住宅库存情情况商品住宅可可销售面积积（万平方方米）去去化时时间（月））-右轴1230010250820061504100502010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012009-022009-052009-082009-112010-022010-052010-082010-112011-022011-052011-082011-112012-022012-052012-032012-052010-012010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-05临沂沂、、泉泉州州、、中中山山库库存存略略有有增增加加，，惠惠州州和和泉泉州州去去化化加加速速，，临临沂沂和和中中山山去化化时时间间缩缩短短不不明明显显惠州州商商品品住住宅宅库库存存情情况况临沂沂商商品品住住宅宅库库存存情情况况6543210160140120100806040200泉州州商商品品住住宅宅库库存存情情况况商品品房房待待售售面面积积（（万万平平方方米米））去去化化时时间间(月月））-右右轴轴76543210400350300250200150100500中山山商商品品住住宅宅库库存存情情况况商品品房房待待售售面面积积去去化化时时间间（（月月））-右右轴轴105015250200150100500300350商品品住住宅宅可可售售面面积积(万万平平方方米米））去化化时时间间(月月））-右右轴轴864201012100806040200120140商品品住住宅宅可可售售面面积积(万万平平方方米米））去化化时时间间(月月））-右右轴轴房企企篇篇：：发发展展模模式式的的当当下下性性2最重重要要的的是是，，这这种种模模式式如如何何死死去去。。05年、、08年某某些些房房企股股权权转转让让的的戏戏码码在在今今年年重重新新上上演演了了一一遍，，其其实实更更多多案案例例在在背背后后悄悄悄悄发发生生。。经经济济下下行行时时，，去去杠杠杆杆进进程程中中企企业债债权权融融资资失失效效的的结结果果是是股股权权融融资资，，且且其其主主动动收收缩缩会会加加剧剧经经济济下下行行压力力，，反反过过来来推推升升企企业业杠杠杆杆，，形形成成恶恶性性循循环环。。庆庆幸幸的的是是，，经经济济压压力力倒逼政策放松松，房企熬过过最难受的日日子，有人却却倒在黎明前前。企业创造着市市场，市场也也创造着企业业，这些都是是当下的，也也是模式化的。真真正的理性是是，这种模式式如何在当下下进行着，并并非介入的模式如何。。模式从来都都不是预设的的，从来都是是当下的。消逝，新生。。这就是市场场唯一的自然然法则。去杠杆龙头房企以价价换量的策略略效果明显开发商名称2012年上半年 销售金额2012年目标12年目标 完成率开发商名称2012年上半年 销售金额2012年目标2012年目标 完成率万科621130047.8%福星327045.7%保利476.5680059.6%嘉凯城206033.3%金地133.931043.2%金融街4613633.8%招商15925063.6%华发296048.3%首开7013551.9%栖霞建设203066.7%金科5516034.4%中天305060.0%荣盛6515043.3%世茂347048.6%中南6310063.0%亿城184045.0%阳光城307042.9%苏宁环球385076.0%冠城大通224055.0%北京城建40.77058.1%新湖中宝227031.4%华侨城7016542.4%滨江477067.1%内地上市龙头头房企业绩表表现亮丽，以以价换量的效效果明显2008-032008-052008-072008-092008-112009-012009-032009-052009-072009-092009-112010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052008-012008-032008-052008-072008-092008-112009-012009-032009-052009-072009-092009-112010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052008-012008-032008-052008-072008-092008-112009-012009-032009-052009-072009-092009-112010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-0516000120008000400002000040302010050销售面积（万万平米）销售均价（元元）龙头房企万科科、保利、金金地、世茂以以价换量，高高周转策略效效果明显12000800040000160001501209060300180万科销售量价价情况销售面积（万万平米）销售均价（元元）1200080004000016000100806040200120保利销售量价价情况销售面积（万万平米）销售均价（元元）13500900045000180005040302010060金地销售量价价情况销售面积（万万平米）销售均价（元元）世茂销售量价价情况数据来源：Wind，研研究2008-062008-092008-122009-032009-062009-092009-122010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042010-092010-122011-032011-062011-092011-122012-032011-062011-082011-102010-062010-032009-122011-122012-022012-042010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-042008-072008-102009-012009-042009-072009-102010-012010-042010-072010-102011-012011-042011-072011-102012-012012-04中海外外、绿绿城以以价换换量，，恒大大、融融创销销售回回暖，，价格格企稳稳25000200001500010000500009075604530150中海外外销售售量价价情况况销售面面积（（万平平米））销售均均价（（元））35000280002100014000700006050403020100绿城销销售量量价情情况销售面面积（（万平平米））销售均均价（（元））800070006000500040003000200010000900016012080400200恒大销售量量价情况销售面积（（万平米））销售均价（（元）2000015000100005000025000161284020融创销售量量价情况销售面积（（万平米））销售均价（（元）数据来源：：Wind，研究行业偿付能能力趋好，，龙头房企企财务更稳稳健2006-022006-042006-062006-082006-102006-122007-022007-042007-062007-082007-102007-122008-022008-042008-062008-082008-102008-122009-022009-042009-062009-082009-102009-122010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-04调控下，房房企资金偏偏紧，自筹筹资金增长长明显全国房地产产投资资金金来源情况况国内贷款（（亿元）自筹资金（（亿元）其他资金（（亿元）利用外资（（亿元）4.926.496.6010.3111.3611.024.883.578.409.218.360.352.800.470.660.981.181.545%0%10%20%15%25%30%35%0.05.015.010.020.025.0200620072008200920102011开发商银行行贷款个人按揭贷贷款开发商非银银行金融机机构贷款房地产市场场贷款占银银行信贷比比重（右轴轴）调控下，房房地产各类类贷款得到到有效控制制房地产相关关的银行贷贷款情况30545756371265.31317.12685.72763.71082.6500010002000150025003000350010020304050602010年年上半年2010年年下半年2011年年上半年2011年年下半年2012年年上半年幵贩数量幵贩金额（（披露数据据）：百万万美元,右右轴数据来源：：清科数据据中心，研研究最近两年来来行业并购购高潮迭起起，集中度度呈现提升升的趋势，，也是去杠杠杆下股权权融资的需需要。但今今年上半年年经济低迷迷，并购数数据有所回回落今年以杢行行业幵贩数数据回落70.2%72.2%63.3%62.4%67.9%65.5%66.0%63.8%66.9%63.2%67.5%65.7%74.3%75.8%70%68%66%64%62%60%78%76%74%72%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年136家上上市房企资资产负债率率处于高位位，去杠杆杆的需求依依然存在。。但龙头房房企低于行行业平均水水平，财务务较为稳健健龙头房企资资产负债率率不上市房房企平均资资产负债率率136家上市房房企平均均资产负负债率万保招金金平均资资产负债债率51.6%52.1%48.4%51.5%47.2%49.2%49.7%46.9%50.2%46.9%49.9%42.3%43.1%42.2%35%45%40%55%50%60%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年剔除预收收账款后后龙头房房企资产产负债率率不上市市房企平平均资产产负债率率136家上市房房企平均均资产负负债率(剔除预收收账款））万保招金金平均资资产负债债率（剔剔除预收收账款））数据来源源：Wind，，研究2.5%2.2%2.6%11.3%11.8%13.3%13.0%10.4%11.0%13.3%15.4%14.8%14.4%11.8%9.8%12.7%15.2%16.0%1.4%0%3%9%7.2%6%12%15%18%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年内地136家上上市房地地产行业业净资产产收益率率（ROE）下下降，万万保招金金平均ROE好好于行业业平均水水平龙头房企企平均ROE优优于行业业平均水水平136家家上市房房企平均均ROE万保招金金平均ROE数据来源源：Wind，，研究2008Q12008Q22008Q32008Q42009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q22010Q32010Q42011Q12011Q22011Q32011Q42012Q1行业短期期金融性性负债/现金万保招金金短期金金融性负负债/现现金1.41.21.00.80.60.40.20.0数据来源源：Wind，，研究1季报数数据显示示，房企企偿付能能力仍堪堪忧。但但随着二二季度销销售数据据攀升，，我们认为为房企的的偿付能能力将逐逐步提升升，现金金流最差差的时段段正在远远离龙头房企企短期偿偿付能力力好于行行业平均均水平上半年龙龙头房企企拿地谨谨慎。随随着成交交回暖，，部分房房企拿地地热情开开始重燃燃序号万科保利招商金地时间2012年1-3月2012年4月月2012年5月月2012年6月月2012年1月月2012年2月月2012年3月月2012年4月月2012年5月月2012年1月月2012年2月月2012年3月月2012年4月月2012年5月月2012年1-3月拿地面积积（万平米米）/22.7119.2923.9847.4817.0913.0525.24/20.487.774.7514.11/85.1拿地金额（亿元）/11.46.4719.173820.116.3118.7/6.72.431.21.8/22.9拿地城市/青岛、唐山、、南充、贵阳阳合肥、清远、、廊坊南京、广州、、长沙石家庄、佛山山武汉西安佛山/贵州北京天津天津//拿地策略万科今年较多多采取合作方方式拿地，显显示其在目前市市场行情下，，态度依然较较为谨慎。坚持持“宁可错过过，绝丌拿错错”的原则。总体拿地较为为谨慎。拿地地方向主要集集中在中心城市市，丌仅仅是是一线城市。。保利也丌排斥斥用收贩方式式去获取优质质的土地。今后后将加大合作作方式拿地。。今年预计拿地地支出在200亿元左右右。采取谨慎的拿拿地策略，对对于总价低的的地块选择独自自竞拍，总价价较高的地块块则倾向于其他他开发商合作作竞拍。实施谨慎的拿拿地策略，计计划投入106亿元在拿地上上。数据来源：各各公司公告，，研究2012-012012-022012-032012-042012-052012-0689.2657.9659.1339.4719.9459.6037.8611.8040.438.070501002502001500数据来源：申申银万国、研研究。房企数数据主要包括括万科、保利利、招商、中中海、金科、、荣盛50100250200150上半年部分房房企敢于拿地地的原因：1、有实力强强大的大股东东支持。2、、快周转，销售售数据靓丽。。3、拥有较较强的融资渠渠道。主要房企2012年上半半年拿地数据据新增权益土地地总面积（万万平米）226.99新增权益土地地支付金额（（亿元,右轴）168.88数据来源：申申银万国数据据、数据平台台。房企数据据主要包括万万科、保利、、招商、金科科、荣盛146.7029.7058.9081.3763.1113.7651.6220.1117.0919.4612.306.2740200608012080400160200华北区域华东区域华南区域华中区域西南区域山东区域二三线城市成成为土地市场场出让的主力力。从区域来来看，华北和和西南是房企拿地较为集集中的区域主要房企2012年上半半年拿地区域域分布新增权益土地地总面积（万万平米）新增权益土地地支付金额（（亿元,右轴）10080604020025020015010050030.7527.14一线城市主要房企2012年年上半年拿拿地城市分分布新增权益土土地总面积积（万平米米）179.66二线城市新增权益土土地支付金金额（亿元元,右轴）88.59139.2654.99三线城市家庭篇：寻寻找沙漠中中的绿洲3沙漠中的绿绿洲，必定定是前进的的力量。输入与输出出之间必然然存在某种种相关和因因果关系。。市场的表表象到其内在的驱驱动力，我我们力图顺顺着“面子子”到“里里子”寻找找答案。逻逻辑和实证，，两者缺一一不可。市场有很多多指标来度度量其需求求和健康程程度，例如如房价租金金比、户均套数、、空置率、、人均住宅宅更新率等等等。今年年以来的市市场回暖，，我们更加愿愿意从购房房者身上寻寻找答案。。刚性需求求、家庭杠杠杆空间、、风险偏好三三者共同作作用于成交交量和价格格。如果从更长长的时间周周期来看，，中国的房房地产行业业，乃至于于中国经济的未来来，其发展展依然仰仗仗家庭杠杆杆的提升。。加杠杆家庭资产负负债表可加加杠杆，资资产配置以以房产为主主198019992002197819791981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719982000200120032004200520062007200820092010201152%60%50%40%中国储蓄率率偏高中国储蓄率率仍处高位位，普通家家庭资产负负债表比较较健康，其其加杠杆空空间较大。这与与美国和其其他国家家家庭部门需需去杠杆截截然不同数据来源：：中金公司司、研究0.820.810.410.450.390.380.340.140.200.60.410.8美国国英国国法国国德国国香港港日本本新加加坡坡中国国30%20%10%0%2008年年全全球球各各国国挄挄揭揭贷贷款款余余额额/GNP情情况况按揭揭贷贷款款/GNP（（2009））42834839516054255854628068607703847294221049311759137861578117175191091000050002000015000中国经经济快快速增增长，，居民民人均均可支支配收收入逐逐年上上涨，，即预预期现现金流流增长可持持续居民人人均可可支配配收入入逐年年增长长居民人人均可可支配配收入入（元元）250002181001995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年数据来来源：：Wind，研研究63%7%5%2%房产存款股票和和股权权类基基金其他有有价证证券和和投资资品社保及及公积积金23%数据来来源：：中金金公司司，奥奥尔多多数据据，研研究中国家家庭资资产配配臵主主要以以房产产为主主，其其占比比达63%，银银行对对于资资产负负债表健健康的的家庭庭并不不惜贷贷中国家家庭较较高的的储蓄蓄率和和较低低的负负债水水平，，可以以判断断中国国家庭庭的资资产负负债表表较为为健康康。反反观开开发商，过过去几几年的的扩张张导致致资产产负债债表杠杠杆较较高，，存货货高企企。对对比开开发商商强烈烈的跑跑量欲欲望，，资产产负债债表健康康的中中国家家庭抛抛售情情绪幵幵丌严严重甚甚至惜惜售，，从而而产生生了一一二手手倒挂挂的现现象。。这也也解释释了为为什么么流劢性性放松松会促促使楼楼市成成交量量攀升升：银银行对对于资资产负负债表表健康康的家家庭幵幵丌惜惜贷。。中国家庭资资产配置情情况贩房人口仍仍处高位，，家庭结构构嬗变带杢杢新需求2012年年，25-55岁购购房适龄人人口总数仍仍处于高位位。预计至至10年后后，购房适龄人口口将呈现逐逐步下降的的趋势85-89岁80-84岁75-79岁70-74岁65-69岁60-64岁55-59岁50-54岁45-49岁40-44岁35-39岁30-34岁25-29岁20-24岁15-19岁10-14岁5-9岁