信阳维也纳春天营销深化稿

信阳维也纳春天项目营销案正道顾问-2007年1２月第一章、我们必须统一的思想我们必须要思考的三大命题1、相对大盘2、区域抗性3、如何溢价三个核心问题

日益成熟的信阳房地产行业，必将步入一个品牌+产品的产业时代，其中尤其以品牌化对企业外向的核心竞争力作用最大。随着市中心优质土地资源的稀缺，开发商都面临着走向郊区的问题，那么，在失去了我们习惯了的地段优势、配套优势等之后，我们将要凭借什么去赢得市场？凭什么能够给与客户足够的购买理由？我们的答案是：品牌！由卖方市场的营销力、推广力到买方市场的产品力、品牌化的转化，是每个开发商必须面对的游戏规则。命题一：大盘的游戏规则是什么？破题思路：绝对的品牌轰动性+绝对的产品体验感

本项目最致命的关键点在于：区域稀薄的客层。

浉河以南区域特别是靠近龟山地区，由于距离传统主城区较远，交通的不便和区域配套的不足，导致对主城区客户吸引力严重不足；而信阳的房地产市场发展仍处于粗放阶段，绝大部分客户对区域和配套（教育）重视的程度远远超过对产品本身的关注。面对现有市场环境，我们怎样营销才能获得足够多的追捧和外域市场的进入？所以本项目必须首要解决市场形象问题，消除客户的进入心理障碍，这是项目成功的关键。破题思路：１、充分利用自然资源和社会资源展现发展利好,土地增值。

２、对产品进行深度解读，以革命者姿态树立产品标杆。

命题二：如何突破区域的形象限制？命题三：面临市场拐点我们如何快速销售，规避风险？变数：一方面羊山新区和老城改造将加大信阳地产开发量，另一方面国家政策和经济背景导致地产市场将面临大的变数，对大体量项目的长期开发战略带来挑战。我们如何做到既叫好又叫座？第一保证现金流体系的顺畅，第二规避市场风险，第三赢得市场的热烈关注。这是一个看起来是不可能完成的任务。解决之道:

１、聚焦营销推广和市场话语权的建立，进行密集的强势推广。２、创造极具特色的体验营销体系，降低客户流失率提高现场杀客能力。第一、我们必须彻底摆脱低层面的价格竞争战;第二、我们必须走出区域“卧城”潜在阴影,增加买家信心;第三、我们必须吸引认同维也纳生活理念的理性购买者,快速解决销售压力;我们必须要明确的三个原则第二章、我们必须清楚的事实⊙市政＿市中心成熟生活环境，城市配套建设完善⊙市政_市政建设起步阶段，金融、医疗、教育城市功能较不健全浉河沿岸与城中心优劣势市场特征浉河沿岸对比城中心⊙环境_天然河流景观，良好的绿化⊙环境_老城区较为破旧、脏乱⊙交通_公交线路较少，路线不太通畅，出行不便⊙交通_公交线路连贯通畅，靠近火车站、汽车站⊙购物_离商业中心较远，生活购物不太方便⊙购物_大型生活广场较多，商业形态全面消费者对地（块）区（域）的认知区域名称地（块）区（域）区域印象浉河以南,郊区、交通不便居住氛围冷清、缺乏都市感生活配套基本生活配套匮乏居住档次零星开发、档次不高人口素质大中专院校聚集地、人员素质相对较高生态环境道路宽敞、景观好、噪音小、空气清新治安条件治安条件相对不足★交通通障碍碍：没没有直直达社社区的的公交交线路路（6、５５路两两条公公交线线贯通通民权权路－－浉河河南路），交通通成本本较高高;★配套套障碍碍：商商业购购物、、娱乐乐休闲闲配套套尚未未跟上上（浉河市市场、五星乡乡卫生生院）），缺乏成熟熟配套套;另另外中中小学学校(12小、、11中)不具有有竞争争力；；★氛围围障碍碍：较较为冷冷清，，缺乏乏都市市繁华华氛围围，没没有都都市感感;★情感感障碍碍：周周边多多为平平民居居住区区（电力小小区和和五星星乡张张村））,缺乏乏有格格调的的大社社区,不易引起起身份份认同同和情情感共共鸣;消费者者对地地（块块）区区（域域）的的抗性性地（块块）区区（域域）的的发展展前景景之规规划浉河区区信阳绝绝对中中央城城区整个城城市分分为中中心城城区、、羊山山新区区、信信阳工工业区区、旅旅游区区四大大板块块。未来信信阳市市将形形成““一体体、两两翼、、八大大片区区”的的城市市格局局。地（块块）区区（域域）的的发展展前景景之规规划浉河两两岸休闲、、旅游游、商商住为为一体体的景景观带带、经经济带带。特别是是民权权路桥桥至平平桥中中心大大道段段（总总长5700米米）），河河道上上游宽350米米，，下游游宽400米米。。地（块块）区区（域域）的的发展展前景景之规规划浉河信阳唯唯一中中央居居住带带浉河无无疑是是信阳阳市景景观最最好的的区域域，信信阳最最大的的楼盘盘、档档次最最高的的楼盘盘、营销最最先进进的楼楼盘、、产品品品质质最高高的楼楼盘都都以浉浉河为为界。。2007年年浉河河区政政府工工作报报告中中名确确指出出,大力打打造浉浉河两两岸、、沿107沿线线的生生态人人居带带地（块块）区区（域域）的的发展展前景景之规规划1、民权权路桥桥的开开通，，使民民权路路和河河南路路连为为一体体，不不仅缩缩短了了河南南进入入老城城区的的直线线距离离，更更拉近近了市市民的的心理理距离离;２、沿沿河道道路宽宽20米米，，其其中快快车道道14米米，，两侧侧人行行道各各3米米，，道路路最大大纵坡坡5‰‰，路路面为为水泥泥混凝凝土。。３、从从羊山山新区区、城城市中中心火火车站站、平平桥工工业区区都有有直达达项目目区域域的公公交车车,９９路路(312立立交桥桥-宝宝石桥桥)、６路路(楚王王城-宝石石桥））、５５路(火火车站站-鸡鸡公山山);地（块块）区区（域域）的的发展展前景景之交交通1、从大大的自自然环环境看看，东东依龟龟山，，南临临浉河,信阳阳唯一浉浉河、、龟山山景观观复合合区,自然环环境得得天独独厚。。2、从小小的自自然环环境看看,沿沿河50米米宽的的市政政公园园,绵绵延5000米米,建建成成后将将是城城市最最大的的景观观休闲闲中心心。3、从从人文文环境境看,信阳阳农专专、信信阳科科技园园等分分布项项目左左右,数以以万计计的高高智人人群汇汇聚地地,国国际化化人文文生活活氛围围渐成成。地（块块）区区（域域）的的发展展前景景之环环境1、作作为滨滨河住住宅的的一面面旗帜帜,必必须建建成更更具生生态统统筹性性，城城市机机能性性和配配套优优先性性的综综合居居住区区,方方与一一个新新崛起起的生生态居居住大大环境境相匹匹配;2、社社区主主力三三类产产品:多层层电梯梯洋房房、板式式小洋洋楼、、河景景高层层,其其中启启动区区为纯纯板式式多层层电梯梯房,在城城市内内具有有领先先性;3、启启动区区产品品是以以舒适适实用用性房房型为为主,面积积控制制80—250M2之间间,这这是建建立在在经济济基础础之上上而又又紧跟跟国际际文明明居住住的阶阶层符符号;备注:二房房80-100M2(30％)、三房房110-150M2(52%)、、复复式140－－200M2以以上(10%)、、200-250M2下沉沉式庭庭院(8％％)项目核核心价价值之之产品品1、整个个住区区分为为五大大板块块：国际居居住区区------25万平平米低低密度度、欧欧式、、现代代风情情、大大型科科技景景观住住区;公共事事务区区——提提供银银行、、理发发、饭饭店及及其他他日常常生活活服务务机构构；滨河艺艺文带带——建建有滨滨河公公园广广场兼兼有开开放式式交际际会所所营造造鲜活活而纯纯粹的的文化化生活活环境境；国际学学园区区——2400平平方米米的幼幼教中中心，，提供供完善善的儿儿童早早期智智力启启蒙；；维也纳纳国际际人文文商业业街——90米米内街街和7882平平方米米的社社区商商业基基于音音乐广广场和和音乐乐茶座座以及及社区区会所所的环环境氛氛围建建立具具有国国际风风情的的开放放式商商业街街。2、院落落式围围合布布局强强调邻邻里、、通道道和步步行尺尺度,加强强住区区住户户的活活动;1500M2的大大型音音乐广广场着着力创创造出出社区区共享享空间间与开开放公公共空空间;超23米米的超超宽楼楼间距距,更更好地地实现现住区区资源源的均均享和和人性性的平平等和和谐。。3、200米长长、26米宽宽的维维也纳纳迎宾宾大道道,塑塑造造了现现代社社区的的城市市感,他们们承担担着通通行外外部的的功能能，同同时又又兼有有大景景观属属性。。项目核核心价价值之之规划划项目核核心价价值之之景观观1、27.3的超超低密密度和和超23米米的宽宽大楼楼间距距为景景观的的营造造留下下了充充足的的空间间;2、内内外各各三重重景观观系统统,外外三重重指400米宽宽的黄黄金水水岸线线,50米米宽、、1.5万万平方方米滨滨河公公园景景观,200米米长、、26米宽宽的维维也纳纳迎宾宾大道道以及及1500平方方米音音乐广广场;内内三重重指邻邻里起起居厅厅，私私家庭庭院、、屋顶顶花园园;3、维维也纳纳春天天组团团间的的中央央水系系、整整齐规规划的的绿地地、蜿蜿蜒曲曲折的的汀步步、高高低错错落的的树阵阵、散散落的的音乐乐家雕雕塑、、喷泉泉等质质朴、、自然然、人人文的的元素素融汇汇于景景观细细节之之中，，强调调归属属感、、提升升生活活品位位，打打造具具有国国际化化生活活倾向向的大大同世世界。。项目核核心价价值之之建筑筑格调：：维也纳纳春天天的建建筑在在线条条上洋洋溢着着现代代国际际风格格，硬硬朗的的砖石石材质质色和和温和和的涂涂料，，筑成成温馨馨和安安全的的心理理感受受,象象征着着知性性、浪浪漫和和成熟熟。和谐：：维也纳纳春天天建筑筑统一一倾斜斜15度,争取取更多多的日日照时时间,另外外他的的体块块适中中，进进深与与开间间的比比例体体现了了以人人为本本塑造造生活活的形形式。。项目核核心价价值之之户型型尺度：：建筑筑的架架构和和内部部空间间的比比例体体现了了居者者的实实用哲哲学和和务实实精神，大大面宽宽塑造造出敞敞亮的的客厅厅部分分；相相对薄薄的进进深可可以保保证自自然通风风；双双向大大阳台台塑造造出舒舒适的的多维维空间间；情趣：：开放放式的的露台台传达达了全全球人人亲近近自然然的爱爱好,每套套房子子都有有尽可可能多的的观景景窗；；功能：：在坚坚持国国际化化生活活方式式提供供的前前提下下充分分照顾顾了中中国人人对居居室风风水的习习惯，，科学学的动动线设设计完完全能能够优优化对对动静静空间间的使使用；；项目核核心价价值之之配套套商业：：温暖暖的建建筑色色彩、、精巧巧的线线条组组织、、典雅雅风格格的装装饰元元素、、平和和宁谧谧的步步行氛氛围———典典型““维也也纳””生活活情境境，为为信阳阳平添添一道道优雅雅、和和谐的的国际际人文文商业业景观观。会会所所：图图书馆馆、健健身中中心、、Snooker、、音音乐馆馆等等等。幼儿园园：2400平平方米米的国国际幼幼教中中心。。项目增增值措措施之之一物物业有必要要选择择一家家知名名的物物业公公司进进驻或或顾问问,这这很重重要!有必要要让物物业公公司提提前参参与项项目的的物业业规划划,这这很必必要!项目增增值措措施之之二智智能化化智能化化是一一项标标准,一个个国际际化居居住区区最基基本的的标准准!智能化化是一一个手手段,一个个超越越竞争争对手手最省省力的的手段段!项目增增值措措施之之三景景观并不是是发钱钱越多多,景景观就就越好好!关键在在于适适合和和精细细!第三章章、我我们必必须要要明确确的方方向我们的的定位位策略略我们是是25万平平方米米的大大盘,但我我们在在浉河南南岸------一一个缺缺乏配配套、人居居不成成熟的的地方,一个个消费费能力力有限限的地地方!我们是是具有有国际际风格格的城城市作作品,8层层电梯梯洋房房在整整个城城市都都很稀稀有!所以我们必必须将竞争争范围扩大大到整个城城市乃至信信阳地区,坚决““跳出浉河做维也纳””,必须打打破度量衡衡,改变参参照系,强强调“以我我为主”进进入无竞争争领域。项目定位语推广语茗阳天下信阳最佳复合生态大社区长在坡地上的风情建筑盛世华章尽享盛世珍品，演绎华美乐章聆听一世绝美旋律经典花园水岸名宅河畔生态美宅山水与生俱来金色水岸依水而筑尊贵天成生活与水岸为伍居住与世界同步弘昌运动城居优越之上享健康人生以运动之名造健康之城看看我们的的对手都在在卖什么?维也纳春天天需要什么样样的核心传传播概念？？※必须从产品品出发，能能够引领项项目的综合合卖点及艺艺术品质内内涵；※必须从消费费行为出发发，符合信信阳中坚消消费人群的的思想印记记和阶层语语境；※必须与竞争争对手形成成清晰的差差异，具有有明显的个个人特色的的生活符号号；形象定位：：维也纳春天天主题概念：：浉河南岸25万平方方米C调生生活城区域定位：：浉河畔/龟龟山下/民民权路桥侧侧品牌定位：：同步欧洲的的样板住区区精神定位：：浉河又见维维也纳信信阳亦有有贝多芬物质定位：：生态之城.音乐之城城.生活之之城.形象定位:维也纳春天天Vienna·同步欧洲的的样板住区区维也纳（Vienna））一座以音乐乐为灵魂的的城市因为海顿、、莫扎特、、贝多芬、、舒伯特、、约翰·斯斯特劳斯父父子、勃拉拉姆斯………因为《皇帝帝四重奏》》、《费加加罗的婚礼礼》、《命命运交响曲曲》、《田田园交响曲曲》、《月月光奏鸣曲曲》、《英英雄交响曲曲》、《天天鹅之歌》》、《冬之之旅》、《《蓝色多瑙瑙河》、《《维也纳森森林的故事事》……因为华尔兹兹舞曲、金金色大厅………所以有品、、格调、优优雅……维也纳（Vienna））一座以大自自然为根的的城市因为她是多多瑙河的女女神！因为他是阿阿尔卑斯山山的精灵！！因为他是欧欧洲心脏的的心脏！所以高贵、、稀有、珍珍贵……维也纳（Vienna））一座以生活活为本的城城市因为这里有有遍布山坡坡的葡萄园园……因为这里有有从葡萄园园酿制的纯纯正葡萄酒酒……因为这里有有风靡世界界的奥地利利咖啡………因为这里有有维也纳森森林和哥特特式和罗马马式建筑………所以安静、、和谐、纯纯朴……主题概念浉河南岸25万平方方米C调生生活何谓C调？？在音乐领域域，do，，Ruai，mi，，Fa，Sol，La，Si，do是七个最最基本的音音，没有任任何升降音音，这七个个基本音构构成的调就就是C调，，也就是基基础调。在在这里我们们借指为一一种单纯、、简单、本本原的生活活状态。C调的所有有音排列是是这样12345671，，1开头头的就是C调。在一一定程度上上我们也可可以理解为为第一或NO.1的的意思。C调的中国国意象C即喜说OK时，，食指与拇拇指微合一一个“C””双臂张开迎迎接亲人、、朋友，臂臂弯成大大大“C”双手对合放放在唇边喊喊啊，双手手成相对的的两个“C”舌尖上调，，微微一笑笑时，口里里忍不住跑跑出一个““C”C调的世界界哲学C代表着———CITY（（城市）、、Centre（中中心）、Colourful（多彩））Comfort（（舒适）、、Convenient（便便利）、can（（能）………CITY———维也也纳式城市市生活哲学学（理念））Centre———信阳中央央居住带核核心（区位位）Colourful——无无与伦比的的生活情调调（景观））Comfort———绝无仅仅有的建筑筑品质（电电梯洋房））convenient———完善的生生活配套（（配套）can———自由、、自我的生生活主张（（消费）在维也纳春春天,聆听听Piano的华贵!C调的物质质基因在维也纳春春天,倾听听FrenchHorn的高雅与浪浪漫C调的物质质基因C调的物质质基因社区大型音音乐喷泉广广场C调的物质质基因露天欧陆风风情的音乐乐茶座C调的物质质基因音乐文化会会所（刘诗昆））钢琴培训训中心音乐展览馆馆C调的物质质基因音乐主题景景观C调的精神神基因社区维也纳纳音乐节品牌定位同步欧洲的的样板住区区为什么同步步欧洲?1、这里的的‘欧洲’’广义上指指欧洲标准准或具有欧欧洲潮流的的物质支持持。◆多瑙河是是欧洲的母母亲河，浉浉河是信阳阳的母亲河河，千里之之外，具有有同样的不不可复制的的水岸文明明;

◆阿阿尔卑斯山山是欧洲的的精灵，龟龟山是信阳阳的神灵，，都是一个个城市不可可多得的风风水宝地；；为什么同步步欧洲?1、这里的的‘欧洲’’广义上指指欧洲标准准或具有欧欧洲潮流的的物质支持持。◆我们的建建筑规划是是欧式风格格的,坡屋屋顶的造型型和景观均均好的规划划理念；◆我们的景景观设计是是欧式音乐乐主题的,具有音乐乐造型的音音乐小品、艺术家雕雕塑、音乐乐广场等;◆我们的配配套设施是是欧洲级的的，音乐会会所、音乐乐茶座、国国际商业街街等于维也纳春春天而言，，同步欧洲洲就是具有有欧洲基因因的人文社社区，是个标准，，是个样板板。品牌定位同步欧洲的的样板住区区为什么同步步欧洲?1、这里的的‘欧洲’’狭义上指指‘维也纳纳’，即导导向性的精精神趋同。。◆维也纳作作为全球最最适宜人居居的地方之之一，他的的生活状态态及其所提提倡的生活活方式理应应成为先进进的人居倾倾向，我们们取名维也也纳，就是是在同步欧欧洲的生活活哲学。◆维也纳春春天提供了了不同以往往的国际化化多元生活活方式，对对于信阳而而言，他是是一次住宅宅的变革，，一次生活活的革命。。对我们来说说，同步欧欧洲就是基基于国际视视野下，维也纳的生生活哲学在在信阳的一一次伟大实实践。品牌定位同步欧洲的的样板住区区区域定位浉河畔/龟山山下/民权路路桥侧定位依据:1、“浉河畔”明确项目临临近城市中心心景观的地位位优势,强调调未来生活舒舒适的可能;2、“龟山下”预示项目是是不可多得的的风水宝地以以及具有国际际化高贵人居居倾向;3、“民权路桥”一方面抵消消人们对项目目的交通影响响,另一方面面强调项目在在主城区的势力范畴;最大弱化项目目的区位而最最大强化本案案地块的利益益点,打破市场惯有有的认知习惯惯。精神定位浉河又见维也也纳信阳阳亦有贝多芬芬定位依据:◆贝多芬是音音乐的象征。。◆这是项目物物质卖点(浉浉河)和项目目精神卖点(音乐)的完完美统一。◆圈定了项目目目标客户群群的特点(高高尚、优雅、、有品)和区区位(信阳全全城)。◆界定了项目目在市场中的的地位(大师师级、国际化化、与众不同同)。物质定位低密度/欧式式建筑/多层层电梯洋房定位依据:1、欧式建筑筑要求恢复生生活方式、人人的活动与建建筑方式的直直接联系，鼓鼓励回到建筑筑自身，还原原到建筑的纯纯粹现象。维也纳春天天尊重本地历历史文脉,构构建独具特色色的场所语言言;充分发挥挥市政绿化带带和场地宽度度,营造花园园式景观社区区;同时采用用欧洲流行的的坡屋顶造型型。2、维也纳春春天全生态阳阳光景观户型型，设置星光光浴室、景观观餐厅、南北北阳台、首层层私家花园、空中花园等等,与大面积积中庭花园双双景生辉，将将大面积生态态系统引入室室内,相映成成趣,我们称称之为洋房。。第四章、我们们必须要执行行的战略我们必须运用用的三大战略略大盘战略品牌战略形象战略我们必须执行行的四大战略略核心品牌构建+竞竞争力战术+产品特征+阶层语境A、“品牌构建””高举高打建建构知名度和和附加值;B、“产品特特征”利益驱驱动,产品力力理性诉求;C、“阶层语语境”分众传传播,情感式式心理对位,建立区隔;D、“竞争力力战术”实现现对目标的不不间断多接触触点连续打击击;我们项目的核核心操作资源源有哪些?城市中央居住住带的核心生态人居带的的支点２５万平方米米国际样板居居住区浉河、龟山复复合带沿河公园多层电梯洋房房信阳首创音乐乐主题住区欧式建筑群品牌公司的联联合巨制我们项目的影影响力可能怎怎么样?生态人居带共共同繁荣计划划提升区域城市市形象竞争力力结束无城市级级社区的历史史国际规格造城城，领先一步步的欧式生活活理念企业公民的社社会角色我们如何把项项目的影响力力从可能变为为可信？三条平行线政策层面支持学术层面支持项目自身素质政府/市政媒体/专家资源/运作影响力信服力吸引力三条推广纵深线城市价值线事件动态线产品推出线资源/前景城市/项目产品/利益我们如何把项项目的影响力力从可能变为为可信？四大硬件支持持样板示范区打造主题式体验中心视觉工地分众传播,精确制导我们如何把项项目的影响力力从可能变为为可信？音乐主题概念念展厅关键点：1、保证有足足够的空间举举办活动；2、考虑没有有展示活动时时，展厅的布布置植物造景景，避免过于空旷旷；3、开辟音乐乐展板，展示示在维也纳生生活或出生的的著名音乐大师的的作品或与之之相关的照片片；４、专业摄影师随随时拍摄的记记录项目历程程的照片；VIP服务区区关键点：1、高档家私私、增加品质质感2、电脑销讲讲3、提升服务务品质，体现现尊贵感销售服务—专专业团队服务人员类别工作服装置业顾问接待客户，介绍项目，销售深色西装、工牌体验中心保安人员（停车场、入口接待人员）引导客户停车、带领客户前往售楼处统一制服、工牌体验中心保洁人员整个售楼处的清洁工作统一制服、工牌体验中心吧台服务人员专门负责洽谈区及VIP区的酒水餐饮服务统一制服、工牌样板房保洁人员负责样板房的清洁工作统一制服、工牌样板房示范大使负责样板房内的接待和讲解统一制服、工牌客户服务中心服务大使为客户提供一条龙售后服务负责接待业内、相关行业参观团职业套装、工牌２００８年５５月１日VIP客户参观观示范区发送邀请函体验中专人接待模型讲解媒体记者进行行新闻图文报报道参观景观样板板区咖啡厅服务人人员茶水招待待参观首批样板板房电瓶车接送返回体验中心心抽奖拍照、专人讲讲解电瓶车四大事件动作作高规格项目发布会酒会开盘维也纳文化月活动200８国际建筑师沙龙我们如何把项项目的影响力力从可能变为为可信？代言人提前在在公众媒体亮亮相发表言论论３月初主流媒媒体开始炒作作、路牌广告告信息发布关键工作:信阳宾馆地点:项目预热，项项目整体推介介目的:邀请嘉宾：各各报社、电视视台和网络媒媒体记者龙跃置业领导导政府部门领导导设计院领导施工单位领导导业内人士项目准业主邀邀请主持：龙跃置置业主题：项目开开发理念介绍绍，项目推介介2005.３３.１５项项目启动新闻闻发布会维也纳春天文文化月活动之之一维也纳春天社社区主题歌评评选目的：通过评评选活动的发发动，在活动动持续进行过过程中，凝聚项目的市市场注意力时间：08年4月活动安排：在在信阳晚报、、电视报、公公交站台等刊刊登社区主题题歌征集公告告，可预先推出若若干备选曲名名，供群众投投票之用，或或可倡议群众众自由谱曲填词；；设立若干奖项项等级，凡获获奖者，奖金金与购买项目目房款价值捆捆绑，直接从购房款款中冲抵。维也纳春天文文化月活动之之二维也纳春天广场音乐会时间：08年4月地点：北北京路体体育广场活动安排：邀邀请省内知名名乐团莅临信信阳，举办广广场音乐会，，现场集中发发放项目宣传传物料、小礼礼品等，群众众可即兴参与与演出。目的：通过音音乐会的举办办，鲜明的推推介项目之音音乐社区风格格维也纳春天文文化月活动之之三维也纳春天杯杯钢琴大赛【维也纳春天天】业主维也也纳体验之旅旅核心思想：在在开盘日，按按一定比例抽抽奖组织业主主亲临维也纳纳，一方面展展示开发商的的实力，彰显显品牌优势；；另一方面让让业主对异国国风情身行感感知，在进行行口碑传播的的同时加强客客户对本项目目的期望和信信心。市场地位战开盘攻击战项目高度战启动区整合攻攻击阶段划分分产品示范战时间：200８年３月1日—2007年４月1５日核心：市场启启动时间：2008年6月核心：聚焦销销售时间：2007年４月1５日—2008年5月月３０日核心：项目理理念、产品、、价值时间：2008年９月月核心：会所+示范区品牌攻心战启动区整合攻攻击阶段划分分启动区营销工作部署署◆战前装备（营营销准备阶段段）时间控制：2008年1月——2月月底工作目的：为为项目进入市市场做好策略略、道具等方方面的准备，，使营销工作作有计划、有有步骤地展开开。序号工作内容时间控制责任人1总体营销思路的确定1月10日前龙跃/正道2启动区营销策略的确定1月10日前龙跃/正道3体验中心设计装修方案确定1月30日前龙跃/正道4销售团队的招聘2月15日前龙跃5销售团队的培训2月16日——4月1日龙跃6景观设计方案的确定1月30日前龙跃7沙盘、户型模型的制作1月20日——3月20日龙跃/正道8样板间的设计1月30日——3月1日龙跃/正道工作计划：序号工作内容时间控制责任人9销售管理体系的建立1月15日——2月15日龙跃10销讲手册的策划与制作2月15日——3月10日龙跃/正道11各种宣传资料的策划1月10日——2月25日龙跃/正道12各种宣传资料的设计2月26日——3月20日正道13前期广告策划与设计1月15日——2月15日龙跃/正道14工地现场的包装2月15日前龙跃/正道15媒体计划安排1月20日前龙跃/正道16各种销售道具准备3月1日前龙跃/正道17阶段营销活动的确定1月20日前龙跃/正道工作计划：◆市场地位战（（市场预热阶阶段）时间控制：3月1日———4月15日日工作目的：从从目标人群和和社会形态出出发,在最短短的时间内形形成品牌号召召力,完成行行销推广的势势能储备。序号工作内容时间控制责任人1户外形象广告出街3月1日龙跃/正道2体验中心装修完毕4月1日龙跃/正道3自建网站开通4月1日前龙跃/正道4维也纳春天文化月活动3月10日——4月10日龙跃/正道5项目推荐会4月1日——4月2日龙跃/正道工作计划：工作项目（报广/户外/电媒/短信……）时间广告方向版面/位置费用预算户外广告大型广告牌3月1日精神宣言东方红大道与民权路口18万/年候车亭3月1日精神宣言各主要城市干线18万/年(30个)电视报报广３月1日品牌形象封底整版1万３月15日品牌形象封底整版1万4月1日品牌形象封底整版1万商都网页整月精神宣言

3万短信3月1日/15日/22日/4月1日项目或活动信息2.4万(40万次)SP活动3月15日维也纳春天文化月活动

待定30万元4月1日VIP会员招募

媒体计划：◆项目高度战战（房位预约阶阶段）时间控制：2008年4月16日———2008年5月30日工作目的：试试探市场，初初步锁定目标标客户，营造造热销氛围工作基础：通通过市场地位位战的胜利,预计应有600名以上上的客户咨询询售楼中心。。其中有意向向的客户约在在350名。。同一房位可可由两名客户户预约，一名名客户也可同同时预约两个个房位。预约约房位的客户户存10000元到指定定银行，房位位预约只说明明其有购买本本房位的意向向，不确定一一定可以购买买到本房位。。本阶段不公公布具体房位位价，只公布布均价或大致致价格范围，，为价格调整整留下空间。。序号工作内容时间控制责任人1户外广告的更换4月16日龙跃/正道2产品广告的出街4月16日龙跃/正道3预约方案的确定4月10日龙跃/正道4产品说明会方案的确定4月25日龙跃/正道5产品说明会的实施5月30日龙跃/正道6预约资料的准备4月1日——4月10日龙跃/正道7销售人员的再培训4月7日——4月14日龙跃工作计划：工作项目（报广/户外/电媒/短信……）时间广告方向版面/位置费用预算户外广告大型广告牌4月16日产品宣言东方红大道公交车4月16日产品宣言5路6路10.8万(6辆)电视报4月16日产品特征+预约公告整版1万5月27日产品特征+预约公告整版1万电视滚动字幕4月16日起产品宣言

中央3台/5台/10台3万短信4月16日/20日/5月26日预约信息1.8万(30万次)SP活动

5月30日产品发布会销售体验中心5万元4月14日---5月30日社区主题歌曲征集活动

5万元媒体计划：◆开盘攻击战战（客户锁定定阶段）时间控制：2008年6月7日工作目的：品品牌力+产品品力进一步锁锁定客户，为为合同签定做做准备。工作基础：若若如期完成预预约房源指标标，无须再投投广告。首批批房源预约一一星期后选定定周六、周日日两天集中选选房并收取50000元元/套大定，，并签定认购购协议。序号工作内容时间控制责任人1选房信息出街6月1日正道/龙跃2销售价格表的制定6月5日龙跃/正道3签约人员的培训6月1日——6月6日龙跃4相关签约物料的准备6月4日前龙跃/正道5预售许可证6月7日前龙跃6客户的重新梳理6月1日——6月4日龙跃工作项目（报广/户外/电媒/短信……）时间广告方向版面/位置费用预算户外广告大型广告牌6月1日开盘广告原公告牌候车亭/公交车6月1日开盘广告各主要城市干线报纸广告6月1日开盘广告整版1万6月8日答谢广告整版1万商都网页整月开盘广告

3万短信6月5日开盘信息1.8万(30万次)SP活动

6月8日开盘酒会信阳宾馆5万元媒体计划：◆战役结束(实实现签约阶段段)时间控制：6月9日———6月30日日工作目的：与与已选定房位位的客户签订订商品房买卖卖合同，收取取房款并办理理按揭，实现现预期房屋销销售目标。工作基础：此此时已取得销销售许可证，，一个月内每每天通知15位客户到售售楼部签约，，同时接待新新客户为第二二批房源作客客户储备。工作计划：此此阶段广告推推广暂缓，销销售工作围绕绕签约和二期期房源以及问问题房源展开开。（以上各节点点与贵公司沟沟通后详尽调调整,二期推推广节点划分分根据一期推推广情况后提提交）地级市项目推推广费率按销销售额的1%计算（样板板房装修除外外）,粗略广广告总预算：：住宅总面积：：239200平米，预预计均价：2300/平平米商业总面积：：8332平平米，预计均均价：3600/平米总销售额：约约5.8亿元元推广预算：5.8亿*1%=580万启动区初步计计算营销费用用约120万万,占总量的的20%.费用预算THEEND…THANKS！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。03:25:2603:25:2603:2512/31/20223:25:26AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2203:25:2603:25Dec-2231-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。03:25:2603:25:2603:25Saturday,December31,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2203:25:2603:25:26December31,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。31十十二二月20223:25:26上上午03:25:2612月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月223:25上午午12月-2203:25December31,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/3