江西南昌名流逐郡楼盘项目整合营销推广策略方案

20070605名流逐郡〔AmalienborgCastle〕

整合营销推广策略名流逐郡汇报纲要二、核心卖点提炼一、产品力解读

四、广告策略三、产品定位五、阶段推广思路名流逐郡六、营销策略建议一、产品力解读名流逐郡项目环境市场处于上升通道未来竞争加剧潜在竞争压力大本地客户刚性需求第一层第二层第三层2021年市区商品房上市量将达300万㎡，较去年增长10%以上中高端楼盘、中小户型比例增加产品—38-64㎡小三房及两房产品逐渐获接受。需求—低端日益萎缩，中高端楼盘逐渐成为主流。城南区域，刚性需求为主迎宾大道第一LOFT盘城郊临湖非知名品牌企业157000㎡建面纯小户型城南小蓝工业园开发区，城市未来热点开展区域品牌认知度低工程无明显优势核心矛盾城南LOFT城南未知市场城市未来热点开展区域加强区域认同塑造产品价值SWOT分析-优势丰富的开发经验，强大的资金支持地处南昌市和南昌县的交通枢纽独享优势独有一线交通LOFT小户型，大空间超低首付越过国五条二套房首付门槛首选交通共享优势工程优势企业优势核心优势第一LOFT盘独有交通路段超低价首付和总价SWOT分析-劣势在当地缺乏知名度周边市政、生活配套缺乏。工程仅有中小户型在当地缺乏知名度干扰性劣势工程劣势企业劣势核心劣势区域开展尚不成熟障碍性劣势可克服性劣势不可克服性劣势生活配套缺乏不方便周边市政、生活配套缺乏。SWOT分析-机遇独享机遇共享机遇地铁二号线即将投入修建，期间将带动周边经济的开展，工程将有大好的开展前景。经济开展迅速，对周边市县居民的居住吸引力增强；区域出现小户型LOFT住宅空白。外部机遇超低首付即可入住，投资置业的首选SWOT分析-威胁直接挑战间接挑战竞争性挑战影响性挑战可回避挑战不可回避挑战汇仁阳光，，华宇尚城，正荣大湖之都，是主要竞争对手楼盘增多，竞争加剧本市其他高端工程对客户的分流中高端工程放量增多，入市相对集中，潜在威胁较大居民整体收入偏低，有效需求后劲缺乏交通差、城市吸引力低，外部高端客户不认可区域价值外部挑战因为总价过高或首付过高而造成客户回避工程机遇与特有优势资源梳理工程独有优势资源企业资源优势工程资源优势丰富的开发经验，强大的资金支持一线湖景风格楼盘精致小区景观园林工程唯一性第一别墅盘工程机遇独享机遇共享机遇工程超越性利用市场空白通过营销引导市场项目竞争力2021年城运会在江西奥林匹克体育中心举行，期间将带动周边经济的开展，工程将有大好的开展前景。区域出现高端住宅空白。地铁一号线修建艾溪湖大桥的修建；突破突破目前区域欠成熟突破市场竞争乱局突破现有楼盘价值突破凯美品牌影响力借势楼市机遇小户型LOFT工程空白先入为主，树立领军地位依托项目优势资源主干交通路线/地铁路线口/比邻高校强化高价值/高品位形象运用创新的营销/推广手段活动营销/体验营销……震撼市场，引爆销售工程营销轨道战略一：区位突破目前区域欠成熟负面因素影响物业价值及价格突出地段独立性和稀缺性正面因素概念挖掘重新定义片区价值，提升物业价值及价格强化内部配套及环境打造联合政府部门描绘片区远景强化周边环境打造硬件建设工程营销战略工程营销战略思考点：如何通过营销概念将工程的被动因素变成有利条件战略二：定位突破项目区位非传统住宅区域，周边配套欠成熟。突破要素高端社区独立性与私密性SOHO配套LOFT主题高品质物管……概念包装南昌贵族居住区营销突破确立独一无二的核心竞争优势树立高质高价高品位社区形象◎区位打造

临城市主干道的LOFT南昌市小蓝经济开发区地铁二号线——岱山站站口附近◎区位打造不可取代的交通要道位于迎宾北大道，连接南昌市与南昌线的一条脐带，共享两城市的所以资源！◎环境打造毗邻高教园区自带热闹成熟小吃街文化气氛浓郁，人文环境优越。◎规划打造多元产品，多重选择尊崇LOFT、夹层、错层单身公寓、居家办公多元化产品规划，满足不同需求◎建筑打造雅致立面，品味生活立面风格现代感强烈，线条简洁流畅，识别性强

完美套型，极致规划套型均好，户户朝南，通风采光极佳◎品质打造经得起时间考验的建筑经得起您最挑剔的目光钢筋、水泥、沙石等等钢筋捆扎方式、嵌入根数、砖的扁/竖方向等等防渗、防漏、抗震指标，保温情况等等此局部内容建议作为重点宣传，建议甲方提供详细资料，制作成专业的宣传手册。〔产品使用说明书〕◎物管打造贵族式物业管理，无与伦比的优越人生贴心物业效劳体验，知名物业管理◎高性价比最具亲和力的LOFT，完美梦想兑现轻轻松松辞别“租房〞的无奈时代，享受有天有地的家园生活◎开发团队打造

强强联手，大师合作，公演传世之作开发商品牌：329实业开展筹划机构：深蓝策略机构建筑设计：彪哥国际设计团队景观设计：远盛园林集团施工企业：昭亮建筑工程物业管理：志军物业二、核心卖点提炼名流逐郡和®产品核心卖点◆综观该产品各项优势，最主要的卖点在于六大方面：城市里的梦想家园得天独厚LOFT大空间过硬的工程质量独享的居间物超所值的高性价比专业的贴身效劳队伍三、产品定位名流逐郡和产品定位【雷霆·名流逐郡〔AmalienborgCastle〕】城市、小资、青年置业【雷霆·名流逐郡〔AmalienborgCastle〕】

形象素描名流逐郡〔AmalienborgCastle〕，给你发现自然天性的承诺名流逐郡〔AmalienborgCastle〕许诺你，你能重现自己最健康、最完美的状态！名流逐郡〔AmalienborgCastle〕，两边边是城市的繁华，中间是自己安居的领地。名流逐郡〔AmalienborgCastle〕，有市中心的便捷，还有郊外的宁静。纯美纯洁

当城市让你枯燥时，名流逐郡〔AmalienborgCastle〕生活滋养你……留神灵逃逸的净土时，名流逐郡〔AmalienborgCastle〕犒赏你……当你的心灵不复往日的柔软时，悠悠湖水来开启……当你忘记自己更属于自然时，名流逐郡〔AmalienborgCastle〕轻声唤醒你……名流逐郡〔AmalienborgCastle〕是重现你真挚天性的别墅——对你的四体，和你的内心。它告诉你，你能重现自己最完美的状态！纯洁亲和名流逐郡〔AmalienborgCastle〕，一个纯粹、纯美而富有亲和力的承诺，送给你内心的那个完美生活着的人……轻松辞别夹层生活，名流逐郡〔AmalienborgCastle〕，象征着一种可撷取的奇迹……奇迹它和你有一种坦诚而无暇的信任.名流逐郡〔AmalienborgCastle〕毫无水分地带来幸福与满足;它不会利用因行业黑盒子造就的障眼效果,相反的,它是品质信心的缔造者.当你居住时,会产生真正的满足感,一种和别墅耳鬓厮磨的完美感受,它好象在对你说，“瞧，一个关于LOFT的奇迹正在浮现〞.四、广告策略名流逐郡和

关键词1

地段·领先关键词2

资源·领先艾湖：是南昌城市中心几大生态景点之一，在湖畔，你将邂逅每个人都梦想过的风景——阳光、鲜花、大片草地，尚未成名的年轻艺术家支着画架，衣着优雅的老夫妇在喂鸟，情侣在老树下亲热，肌肤发亮的小伙子带着小狗慢跑，这篇湖水见证了许多故事的开始与结束。而这一切，将为你私享！关键词3规模·领先建筑面积3、5万平米，134套是南昌城区首个大规模、邻湖的大型城市别墅群

关键词4

产品·领先国际标准、高尚舒适住区、城市人文生态，构建代言城市价值〔二〕【雷霆·名流逐郡〔AmalienborgCastle〕】

广告策略表现主题SLOGAN1

谁，动了南昌的心？大多数人∕都在与他人分享∕能够独享的∕只是极少数分享快乐、分享成功、分享喜悦、分享甜蜜……当分享成为主流，独享便愈发难能可贵在这里，独享不再是一种奢望，妖娆隽美的“湖〞，成为你窗前永恒的风景；清晨推窗，红日、湖水、绿景，美幻美伦的湖畔美景都归你独享形象推广阶段(客户蓄水)

形象宣传手段a、围墙、户外看板b、售楼处包装、样板间、模型等c、工程手册、宣传册、产品说明书、信函

d、报纸、杂志、网站、电视、认筹阶段推广手段

VIP卡发行活动〔活动具体内容详见附页，以该活动贯穿销售一、二期〕VIP卡发放〔开盘前一周〕解筹阶段开盘

a、开盘公告新闻

b、户外看板更换

c、选房附：1雷霆·名流逐郡〔AmalienborgCastle〕vip卡活动炒作方案2雷霆·名流逐郡〔AmalienborgCastle〕产品推介暨VIP卡认购酒会方案3雷霆·名流逐郡〔AmalienborgCastle〕VIP卡发行方案细那么4雷霆·名流逐郡〔AmalienborgCastle〕护照发行方案细那么

1雷霆·名流逐郡〔AmalienborgCastle〕售卡活动炒作方案

一、活动目的·通过发行名流逐郡宫〔AmalienborgCastle〕VIP金卡以及对此卡的炒作，引爆市场，促使工程开盘强销·扩大本楼盘的知名度及开发商品牌的美誉度·在以最低的广告费用投入下，赚足人们的眼球，制造较强的影响力

二、活动策略根据工程特点，举办雷霆·名流逐郡〔AmalienborgCastle〕产品推介暨VIP卡发行酒会〔见附件〕及开盘前活动。以此进行充分炒作，到达预期目的。VIP卡活动说明：◆卡的种类为金卡金卡：售价100000元，可抵扣200000元房价

VIP卡活动说明：◆考虑到其它问题，金卡不做公开销售，

只在前期赠送。VIP卡活动说明：◆为制造金卡的稀有性及可炒作性，建议金卡只发行20张，给客户制造其稀有、珍贵以及神秘度。VIP卡活动说明：◆产品推介暨VIP卡认购酒会公开发行40张金卡事先预留局部，视活动情况而定。三、活动节点◎炒卡的过程大致分为：送卡〔关系户〕→公开发卡5月四、活动本卷须知：1、防止因选房序号引起不必要的问题。2、活动后卡的回收问题。2雷霆·名流逐郡〔AmalienborgCastle〕产品推介暨VIP卡认购酒会营销活动，贵在执行，详细的活动方案另附，在此不再详细阐述3雷霆·名流逐郡〔AmalienborgCastle〕VIP卡认购方案细那么4雷霆·名流逐郡〔AmalienborgCastle〕护照发行方案细那么六、营销策略建议营销软环境营销硬环境销售体系情景体系物管体系活动体系客户会组织别墅营销概念的导入外展场工地包装营销中心园林包装样板房销售体系营销软环境物管体系情景体系1、销售人员招聘

2、销售员强化提升系统封闭培训

3、客户效劳人员招聘、培训

4、客户私人俱乐部成立效劳体系管家效劳增加生动性、体验性场景展示策略细分围绕品质构造和奢享生活理念进行活动体系营销软环境创新销售效劳模式1、大客户经理接待制2、SP接待模式3、大客户管家第一接待制4、对讲机效劳模式5、大客户经理预约接待流程6、增值效劳7、卖场气氛营造8、开放式营销1、大客户经理接待制高端消费人群位于金字塔消费的最顶端，他们多为各行业中的精英、领袖，有屡次置业的经验，他们对接待效劳的尊贵感和专属感非常在意，设立大客户经理接待模式，满足了他们的身份和心理上的需求。销售人员统称为“大客户经理〞，实行“一时一客、专人专属、首任责任制、一跟到底〞接待模式。【一时一客、专人专属】即原那么上一个时间段只接待一组客户，即使有2组或2组以上客户出现，也尽量安排不发生交叉碰面，可安排不同区域，比方预约的客户在二楼贵宾室，未预约的可安排在一楼区域；【首任责任制、一跟到底】提倡以人为本，以效劳提升品质的接待原那么，从客户第一次来电或来访开始，到购置产品至后期入住过程中所产生的相关问题，都由首次接待客户的大客户经理来进行协调解决，做到对待客户不推托、拖延，给客户以贴身置业效劳的感觉。通过“一对一〞，甚至是“多对一〞的贴身的“专案销售效劳〞模式，到达品质效劳广众传播的目的。2、SP接待模式对于销售接待的A类、B类意向客户，销售主管必须参与谈判，并及时与客户进行沟通和交流，在具体接待形式上销售主管不一定要全程陪同，但在整个销售谈判过程中必须做到，任何销售人员与意向客户谈判时，身边都有人为其效劳，防止销售在接待客户的时候由于拿取资料，把客户单独滞留在沙盘区，接待过程中需要的销售资料及人员效劳，只要对谈判有帮助都可以由他人随时提供，以细致周到的效劳意识表达团队配合的精神，其最终目的都是为了促进客户的成交。3、大客户管家第一接待制“大客户管家〞定义：设立销售案场大客户管家第一接待制是一种先行式行销，客户进入现场首先由其接待，大客户经理并不直接在案场出现，减少案场商务性销售气氛，其更多的角色类似于五星级酒店的“大堂经理〞，实现以大客户管家为中心各部门相互配合，在管家背后必须有一个整体的销售管理和效劳资源支持。大客户管家售前效劳内容：第一时间接待客户，协调整个接待效劳流程；客户沟通，了解客户心理和需求；为客户提供定制化效劳；定期沟通和问候业主，汇报工程进度情况；大客户管家交楼后的效劳内容：在交楼时，为工程建立客户持续推动体系，并介入工程监督、物业验收、业主沟通、入住等阶段均以业主为中心进行全面的接触，为入住时的管理效劳做好前期铺垫。同时为业主提供全程工程的跟进效劳，为业主建立完善的档案，并开通管家效劳热线，定期问候业主，并做好入住前的全程跟进。4、无缝隙效劳模式智能化接待模式，是现今国内顶级豪宅工程营销的一种趋势，它能够加强现场销售气氛，表达效劳的科技含量，提升营销效劳品质。例如：掌上PDA的应用，可以实现随时查取销控、计算价格等功能，减少了客户等候的时间〔目前阶段暂时未做推广〕；对讲机的应用，使得效劳做到无微不至，当客户进入社区时，大客户管家、大客户经理、示范单位效劳人员等即刻进入准备接待状态，甚至每个工作人员都可叫出客户的姓氏，以彰显专属效劳的尊贵感。5、大客户经理预约接待流程高端客户群属于集中群体，但并不孤立，他们为高端的人群，呈长期缓慢增长的趋势，具有稳定性的特点。在策略上应有针对性的提供接待效劳，建立自上而下的贵族品牌，而非自下而上的失去阶层感的品牌观念，所以预约模式将是身份感、阶层感的一种象征。【预约流程】来电客户，由大客户经理将?贵宾预约资料确认函?给预约客户，根据客户所填写的资料，进行核实。如资料真实，可邀请客户前来工程参观；未预约来访客户，客户填写“贵宾资料确认函〞，通知当值大客户经理接待。通过初步沟通了解客户的购置意向，查看“贵宾资料确认函〞后，引领客户参观。【客户确认】6、增值效劳【上门接送客户效劳】此项效劳，主要效劳于外地来昌客户，或长期不在南昌居住的客户，鉴于他们对南昌道路不熟悉，或无法安排专车看房，由工程派专用司机以及大客户经理上门迎接客户，以增加客户对工程的信任度及好感，便于开展后期工作，通过与客户的互动，让客户切身感受到高品质的、尊贵的“无缝隙〞式的效劳，使得客户在购房过程中心情舒畅，力争把本工程塑造成既能给购房者以良好“购房体验〞，又能够给未来居住者和对本工程接触者次豪宅生活体验。【专人上门签约收款效劳】高端客户的工作及生活区域相当广泛，签约缴款时间难以约定，此项效劳作用除了保证本工程正常签约及回款速度外，也表达出本工程以人为本的高品质效劳宗旨。

【贵宾看楼专线车】由专职司机和销售人员陪同，实现专人专属看车效劳。7、开放式营销对业内采取开放式接待，设立业内参观接待日，享受专人专属贵宾效劳，在参观过程中，可拍照、摄影，形成良好的业内口碑，并广泛传播。8、卖场气氛营造根据高端人群的消费特性、消费心理、个人喜好，配置相关的背景音乐，摆放书籍和艺术类收藏品，每天摆放不同的鲜花，进行场景营造，同时在洽谈区营造出随意、舒适、放松的感觉，尽量减少功利的商务气氛，使得客户在不经意间成交。现场洗脑全程客户感官管理给客户洗脑要靠全程视觉、听觉、嗅觉、触觉的感官管理我们营销的一切都从这里开始……一个美丽的预约一段尊贵的接待旅程走过的每一点细节都深深地印上了我们的符号帅气亮丽的门童为您翻开宫殿的大门走廊里看似不经意的名画，仿佛是已等待了千年的知音仿佛在瞬间步入了另一个自然……每一处绿意都为您优雅绽放忠实的管家为您端上丰美的点心和茶饮活动体系关键词：深度诠释奢适生活理念，贵族生活体验活动高尔夫威士忌室内乐雪茄客户会组织关键词：成立私人俱乐部采用积分奖励制，表达业主尊贵感、私密感，定期举办俱乐部活动，增强俱乐部成员的交流，促进圈层营销。俱乐部会员卡酒吧雪茄吧儿童娱乐场体验营销将工程样板区与会所密切配合，使客户提前享受优质效劳和美好生活的营销手段。关系营销1公司在本市、全省都具有良好而庞大的业缘关系网络；同时拥有深刻的品牌影响力。

政府部门大型企事业单位〔银行、医院等〕客群扩充……此手段直击目标，有很强的针对性强和实效性。在双方必须确认成交的前提条件下，具体操作建议如下：★直接给予介绍方房价折扣★给与双方或介绍方物业费减免待遇★赠送双方或介绍方高档俱乐部会员卡、高端商场金卡“客带客〞关系营销2——充分利用客户资源三位一体的整合营销策略导出次豪宅销售的总策略：体验营销关系营销活动营销鼓励客户，提供增值效劳立足现场，以景生情充分造势，促进成交1、推盘策略：“稳步释放，利润最正确〞。根据楼座的销售条件逐步推盘，互相带动实现利润最大化。2、促销策略：首期采取适当的折扣、让利等促销手段，吸引市场客户，迅速积聚市场关注度，实现利好销售。3、客户保养策略：真诚回馈，系列保养。根据销售排期，通过系列的保养活动持续提高客户的满意程度，为后期的媒体投放提供相关的素材。销售策略销售策略之4：价格制定策略定价方法：比较定价法定价原那么：中开高走、控制节奏均价建议：结合工程所处区域房价，再依据本工程的独特个性，建议均价12000---16000元∕平米。景观、日照差：相差1000元/㎡活动策略：活动以“生态节能做势，品质提升〞为原那么，根据客群的变化在强调活动的轰动性和新闻性的同时更加注重品质感和专业性，从各个细节渗透产品优势。媒体策略：以户外、网络的长线传播为主，以节点性的平面媒体为辅，不轰炸，不做秀，良好地树立工程的形象。广告策略：以“核心地段+产品特性〞为根本原那么，增加对工程卖点的深度挖掘，提高平面表现的感染力。推广策略推广策略现场策略销售道具：VI系统、宣传折页、楼书、宣传片等的筹备，形成工程的整体形象，保证销售。包装策略：集核心、尚层、人文为一体，除了强调品质感外，增加卖场的气氛。管理策略：加强对销售团队的组建和培训，符合高端楼盘的形象气质，进一步增强销售团体的接待客户能力。现场策略——造场演示——实施从卖楼中心到享受中心的转变“咖啡推广〞机构入驻现场，通过咖啡文化、咖啡原材、咖啡器皿的推广实施，达成高尚生活气氛的细节感知场所，从气氛上增添售楼现场的“魅力味道〞。＞1售楼处“咖啡文化机构〞入驻具有“聚客〞能力的休闲区，从人气、气氛上改变售楼现场的鲜活性。＞“咖啡文化品鉴〞场所“服饰参谋〞机构入驻现场，通过服饰文化、服饰订制、形象参谋等生活审美传播，达成高尚生活气氛的细节感知场所，从气氛上增添售楼现场的“魅力味道〞。＞2售楼处“服饰形象参谋〞中心B&W是全球最“靓声〞的功放品牌，其鹦鹉螺音箱更受无数发烧友青睐。建议“B&W主题体验中心〞在魅力现场展示，通过最“靓声〞的功放品牌，从视听环节增添魅力的声色。＞＞＞3、B&W声色体验中心不定期举行艺术家沙龙活动，通过绘画、雕塑、藏品等沙龙活动，从艺术和圈层角度增添魅力的个性色彩。4、艺术沙龙气氛设置＞＞＞年份2010年月份6789101112阶段划分

第一阶段

第二阶段前期筹备期预热期蓄水期年份2011年月份12345678910阶段划分

第三阶段

第四阶段第五阶段第六阶段开盘强销期房源持续强销，尾房持续去化尾房持续去化为顺利到达销售目标，现将工程前期准备工作及销售划分为以下几个阶段：营销阶段划分整个销售采用“爆破式〞销售法，集中放量，放量之前，相关推广配合集客，主要以活动的安排和体验为主，其他手段辅助，完成客户量的积累，放量期间集中销售，使整个销售过程始终保持火爆，在客户中造成追捧心理，树立工程的美誉度，为价格提升奠定良好根底。确定工程形象包装定位销售团队的组建和培训完成各种销售物料的准备工作完成售楼处建设和售楼处包装工作样板间建设筹划完成蓄水期及开盘期的方案筹备利用业内传播和软性宣传的方式使市场保有对品牌的根本印象筹备期主要工作大专以上学历具有服务意识接受过专业培训优先善于沟通表达形象气质佳激情、大方、付出高端产品的营销关键首先是素质效劳要求，其次是专业技能和技巧。组建一支高素质的专业销售团队是后期实现销售的关键。在销售人员的组建过程中做到“宁缺勿滥〞，对每一位人员进行反复考核，面试、笔试。并且要求其曾专业从事过高端工程销售，形象气质佳,具有一定的客户资源,或者有奢侈品行业从业经验,有很好的销售业绩。销售团队招聘系统标准>>>项目基础培训房地产专业知识培训销售技巧培训中华礼仪培训演讲与口才培训九行人格培训营销教练技术培训理财知识培训销售与策划关系的培训销售报表培训名品及贵族生活方式培训