世邦魏理仕`沈阳佳兆业写字楼-(NXPowerLite)

2010年4月14日沈阳佳兆业写字楼项目

顾问服务建议书摘要佳兆业地产(辽宁)有限公司委托世邦魏理仕为其写字楼项目进行为期6周的顾问服务,目的希望在项目正式进入规划动工前及正式推出市场营销时,达到以下之目的:深入了解沈阳市及区域性优质写字楼之发展状况,为本项目及产品提供专业之软硬件建议;提供更多最新的优质写字楼租售价格及供应量之市场信息,作为制定租售策略的参考;了解竞争对手的规划发展时间,为日后制定最佳的亮相时间;研究重点企业对佳兆业写字楼项目或甲级写字楼的要求,为项目前期建筑规划时提供更多改善建议。第一章 沈阳市及区域写字楼市场分析第二章

项目分析第三章

项目写字楼定位第四章 建筑规划第五章 租售价格建议及收益分析第六章 项目推广策略目录第一章 沈阳市及区域写字楼市场分析沈阳市写字楼发展状况沈阳写字楼价格走势沈阳市写字楼供应状况沈阳写字楼状况及案例分析(5)项目区域写字楼市场分析可比案例分析总结(1)

沈阳市写字楼发展状况

现时沈阳优质写字楼分布比较分散，尚未形成写字楼密集区域；根据写字楼所处区位及客户的类似性，可以将沈阳写字楼分成三个相对集中的区域。北站商圈：

北站以南至市府广场周边区域；为

政府规划的金融商贸开发区。太原街商圈：

中华路两侧的南京街和和平大街区

域；聚集有较多国际知名制造类公

司以及商贸物流公司。五里河商圈：

彩电塔以南至浑河区域，包含三好

街；是沈阳重要的IT和高科技企业

聚集区。其它区域：

铁西、皇姑和中街等区域也分布有少

量写字楼。但供应量小，分布极分

散，档次普遍不高。

浑南区域虽然是沈阳未来发展的重

点，但由于目前处于发展初期，缺乏

商务氛围，配套不成熟，短期难以发

展为成熟的商圈。太原街五里河北站沈阳主要写字楼商圈分布(1)

沈阳市写字楼发展状况

从硬件水平和客户品质综合来看，目前沈阳最好的写字楼是城市广场、华新国际、北方传媒大厦和总统大厦，这些优质写字楼商圈主要分布在太原街商圈和五里河商圈。相对而言，北站区域目前较好的方圆大厦吸引的主要是国内企业客户，外资比例小。目前这些最优质的写字楼依然存在以下问题：城市广场：电梯位置不明显，大堂不气派，候梯时间长，内部和外部装修档次不高；华新国际大厦：停车位配备不足，内部设施陈旧老化，部分单元出售；北方传媒大厦:整体大厦之质量尚算不俗,但物管服务质量较差;总统大厦：外立面造型优美、华丽；但电梯数量和停车位少，监控探头数量不足；方圆大厦：过于追求独特的造型，不符合甲级写字楼所要求的庄重感，而且也造成使用率低；由于目前写字楼普遍品质不高，有少数实力雄厚的企业选择在酒店内办公，如喜来登酒店、商贸酒店等星级酒店，租户既可享有酒店高档次的形象，又能享有优良的服务。由于目前最优质的写字楼品质与北京、上海等地存在较大差距，从长远来看，难以满足日益发展的市场需求。而北京部分乙级写字楼已推出室内挑空花园，甲级写字楼更是在此基础上设置高挑空大堂、更生态的空调系统、更灵活的网络地板等，物业管理均为国际知名公司。沈阳一般优质写字楼仅是在平面布局、电梯配置以及公共空间的装修上等区别于住宅，但仍然存在有较多的缺陷；如写字楼层高仅有3.3米、电梯数量不足且梯速慢、空调系统落后、不重视物业管理服务、散卖等。整体而言，沈阳的各种档次的写字楼存在较大的缺陷，具有较大的提升空间。第一章 沈阳市及区域写字楼市场分析沈阳市写字楼发展状况沈阳写字楼价格走势沈阳市写字楼供应状况沈阳写字楼状况及案例分析(5)项目区域写字楼市场分析可比案例分析总结

(2)

沈阳写字楼价格走势中国主要城市写字楼市场租售价对比、市场表现、市场概览及发展趋势中国主要城市优质写字楼市场表现

综述：

2009年第四季度，中国主要城市的优质写字楼市场继续上个季度复苏的态势，另外金融危机影响的进一步减弱，和中国经济强劲反弹也带动了外资进入的步伐，各地市场中，外资企业的需求一改2009年前三季度的下滑趋势，并逐渐开始反弹。

同时，受强劲的投资需求等因素拉动，中国主要的城市优质写字楼销售价格均呈现上扬趋势，表明，投资者仍然对于后市有较乐观的预期。中国主要城市优质写字楼市场表现

华北地区

2009年第四季度，北京和沈阳优质写字楼租金持续上扬，其他城市优质写字楼租金

下滑趋缓。整体的市场吸纳量持续增加，市场空置率走低。

华东地区

华东地区优质写字楼租赁市场开始出现复苏迹象，其中上海优质写字楼租金下滑大

幅趋缓，市场吸纳量增加，成交趋于活跃。

华南地区

本季度，广州优质写字楼租金下滑收窄至0.6％，而深圳市场已是第三个季度保持

平稳增长，环比增幅扩大至2%。

中西部地区

中西部地区，优质写字楼市场继续保持平稳。成都优质写字楼市场虽然租金仍然录

得下降，但是市场成交活跃，整体的市场吸纳量也较上季度有较大幅度的上升。租金*0.9%-0.3%-1.1%-0.1%0.9%-1.1%-0.6%2.0%-1.2%售价**3.9%0.0%7.1%5.2%2.1%4.8%2.3%26.0%4.7%华北中西部华东华南季度环比(%)租金（人民币每月每平方米）售价（人民币每平方米）*以建筑面积计算，扣除管理杂费**以建筑面积计算

2009年第四季度中国写字楼市场租金/售价比较市场表现受金融危机影响，2009年北京优质写字楼市场整体需求下滑，但在新增供应下降的前提下，市场整体空置率走低，到2009年第四季度，市场整体空置率为19.9％，较去年同期下降3.8个百分点。2009年，北京优质写字楼租金走势跟随市场需求逐季回稳，从一季度下滑5.1％，到四季度微升0.9％，租金已走出下跌阴影。到2009年第四季度，北京优质写字楼租金为每平方米每月194.4元。国内机构在2009年前三季度成为市场需求主体，而外资机构则在第四季度发力，成就了2009年北京优质写字楼租金从下跌到启稳回升的转变。北京截至2009年四季度市场展望租金2011F2010F20092008200720062005北京2010年北京办公楼市场将持续复苏态势。经过十二个月紧缩之后，大多数跨国公司经济状况稳定并计划于2010年开始扩张。国内发展商崭露头角并将持续在高档写字楼市场有所作为。租金预计在2010温和增长，届时业主将更加谨慎，提供包括租金免租期和装修激励淘汰期。市场表现截至2009年四季度四季度上海写字楼市场有企稳迹象。全市平均租金报价较上季环比下降1.1%，跌幅较上季度收窄2.5个百分点，为金融危机爆发以来最小跌幅。本季市场继续录得净吸纳，但在2009年最高单季新增供应量265374平方米的影响下，空置率小幅攀升至15.7%。上海市场展望2010F20092008200720062005展望未来，全球经济继续转好的前提下，办公楼租金有望在2010年上半年走稳，甚至出现触底反弹。但是，2010年的新增供应预计将达到100万平方米，庞大的供应量将使市场继续处于供大于求的状况，空置率也将继续上升。因此，我们预计租金在短期内大幅回升的可能性不大。

上海市场表现截至2009年四季度第四季度内资需求依然是广州优质写字楼租赁市场的主要需求动力。季度内优质写字楼租金跌幅收窄至0.6%，录得每月每平方米92.2元天河区两栋优质写字楼物业竣工，带来110,000平方米新增供应。市场空置率轻微上升0.3个百分点至15.2%。广州市场展望2011F2010F200920082007200620052012F广州国内公司将继续在租赁和销售市场吸纳优质写字楼面积。跨国公司的需求也将在2010年逐渐复苏。预计2010年将有104万新增写字楼面积投入市场，其中大部分位于珠江新城。大量的新增供应将导致租赁市场竞争激烈，而业主将提供更多折扣来争取优质租户。市场表现截至2009年四季度2009年第四季度，深圳优质写字楼平均租金报价环比上涨2%至每月每平方米114.5元。天利中央广场二期于本季度落成，为市场提供约63,000平方米的优质写字楼供应。前两季度落成的新建项目均在年末录得高于70%的入住率，市场整体空置率较上季度下跌1.3个百分点，至季末的8.5%。深圳市场展望2011F2010F20092008200720062005跨国公司对优质写字楼需求将走出低谷，得以恢复，而本地需求亦将持续增长，预料2010年优质写字楼需求将变得强劲；未来十二个月，将有近64万平方米的优质写字楼新增供应，其中，25万平方米位于福田中心区的甲级写字楼面积；由于供需平衡，新增供应写字楼质素的提高将拉动优质写字楼平均租金的轻微上涨。深圳市场表现2009年第四季度，大连B级写字楼市场率先回暖，市场需求增加。整体优质写字楼租金环比下降0.3%达到每月每平方米68.9元。在B级写字楼租赁需求的刺激下，市场整体空置率环比下降2.3个百分点至17.7%。原本计划于年底竣工的中铁诺德大厦和期货大厦均推迟到2010年入驻。季内没有其他新的写字楼项目竣工。写字楼销售市场不活跃，平均销售价格维持在13500元每平方米。截止2009年四季度大连市场展望2010年大连优质写字楼市场将迎来供应高峰，年供应量超过210,000平方米,且新供应都集中在星海湾区域。预计随着金融风暴影响的逐渐消退，租赁需求将继续反弹。同时，星海湾金融商务区招商工作成果显著，2010年将有一批金融企业进驻星海湾，新的金融商务区初见规模。由于整体供应量较大，将给租金的进一步上涨带来压力。大连市场表现截至2009年四季度本季度，保时捷中心交付使用，为市场带来12,604.3平方米市场供应量；吸纳量温和增加至12,768平方米，空置率保持稳定至15.1%，但市场需要依然疲弱，青岛写字楼市场平均租金继续环比下跌1.1%至每月每平方75.1元。在销售市场方面，由于房地产市场持续走暖，写字楼平均售价环比上涨7.1%至17,111元每平方米。青岛市场展望2011F2010F2009F2008200720062005根据现有项目计划，2010将有34万平方米投放市场。随着经济的逐步复苏，优质写字楼市场需求温和增加，考虑到现在过度供给情况，未来空置率将走高。青岛市场走势本季度天津优质写字楼市场维持稳定，经济危机的影响正在减弱。市场平均租金较上季度环比微降0.1%至每月每平方米104.7元。其中甲级写字楼租金环比上涨0.9%至每月每平方米138元，乙级写字楼租金环比下降0.8%至每月每平方米89.5元。本季度无新增项目上市，平均空置率较上季度下降1.2个百分点至17.4%。截止到2009四季度天津市场展望2009F20082007200620052011F2010F未来两年，将有270万平方米新增供应进入市场。市场存量将由现有的112万平方米增加到382万平方米。巨大的新增供应将使市场处于供大于求的状态。2010年，较多高端项目的上市将增加高租金项目在整个市场存量中的比重，从而预期市场平均租金将小幅上升。2011年，市场供过于求的状况将进一步显现，预期租金将有一定程度的下降。注：中心城区项目租金及价格天津自08年4季度以来的租金调整刺激了优质写字楼市场在3季度末和4季度初出现一个租赁成交的高峰。平均租金环比下降1.2%至人民币每月每平方米91.8元。空置率主要由于13万平方米的新增供应环比上升0.5个百分点至24.3%。主要的租赁交易包括松下电器搬迁至中环广场整层，保乐力加搬迁至香格里拉中心约450平方米的面积。市场表现成都截至2009年四季度2011F2010F2009F20082007200620052012F市场预期成都2010年全年新增供应预计将达到76万平方米，供应增势明显，将出现以仁恒指地广场和航天科技大厦为代表的国际甲级写字楼。预计2010年全年平均租金将由于部分高端项目的入市而有所拉高，但多数现有项目租金将趋于平稳。沈阳写字楼市场

沈阳写字楼整体售租价对比、市场表现及发展趋势市场表现截至2009年四季度2009年第四季度，沈阳优质写字楼市场持续回暖，优质写字楼市场平均租金报价较上季度上升0.9％,至每月每平方米65.2元。本季度，全市共有两幢优质写字楼(新世纪商务大厦和皇朝万鑫国际大厦B座)供应市场，为市场带来59,971平方米新增供应，市场平均空置率也因此上升了0.3个百分点，至25.3％.沈阳来源：世邦魏理仕研究部2009年第四季度沈阳优质写字楼市场扫描沈阳金廊太原街三好街市场存量1,120,217714,084220,533155,600租金叫价(人民币每月每平方米)65.266.769.537.2季度环比0.9%-0.1%3.6%0%资本价格(人民币每平方米）9,6839,6838,600-季度环比2.1%3.16%--空置率(%)25.3%27.4%22.1%17.6%季度环比0.3pts-2.4pts+7.9pts+3.3pts沈阳优质写字楼供应供应高峰沈阳优质写字楼供应量沈阳市场展望考虑到未来较大规模的供应，沈阳优质写字楼市场的空置率也将进一步的上升。沈阳GDP的增长，及沈阳作为东北地域中心的地位逐步显现等，将带动沈阳市场对于优质写字楼的需求。2011F2010F200920072006200520042008沈阳写字楼名称入市时间建筑面积租金报价(*)实际平均成交价每年免租期物管费空置率主要租户

(人民币/平方米/月)(人民币/平方米/月)(月)(人民币/平方米/月)(截至09年第4季)

(一)和平区富丽华国际商务中心2008Q320100110NA依租期等条件而定3030%三星/瑞表集团/Nike皇朝万鑫大厦

A座2009Q330000107100依租期等条件而定1747%先锋集团速倍科技派特森英语总统大厦2003Q4770007565-701-3根据租期等条件而定203%红塔集团/强生/LG化学/利比城市广场20003根据租期等条件而定216%奥林巴斯/索尼/诺基亚重点竞争对手之租赁分析

(*)不包含物业管理费,以建筑面积计算写字楼名称入市时间建筑面积租金报价(*)实际平均成交价每年免租期物管费空置率主要租户

(人民币/平方米/月)(人民币/平方米/月)(月)(人民币/平方米/月)(截至09年第4季)

(二)沈河区北方传媒大厦2006Q33500010595-1001-3，根据租期等条件而定260%华润置地/加信奥美/辉瑞制药/中国五矿财富中心E座2005Q34290010190-951-3根据租期等条件而定165%西门子/恒隆地产/通力电梯/中意人寿卓越大厦2009Q3340008570依租期等条件而定，最长可达6个月2455%中宏保险/华为/黄冈网校方圆大厦2003Q24800070701-3根据租期等条件而定22.52%上海浦东发展银行/韩亚银行（中国）分行/日本三菱东京日联银行(*)不包含物业管理费,以建筑面积计算重点竞争对手之租赁分析

第一章 沈阳市及区域写字楼市场分析沈阳市写字楼发展状况沈阳写字楼价格走势

沈阳市写字楼供应状况沈阳写字楼状况及案例分析(5)项目区域写字楼市场分析可比案例分析总结现时市场上主要甲级写字楼之总供应量/总租赁状况分析自2009年第4季度至2010年3月,沈阳市场上暂时没有新的甲级写字楼供应。由于2008年全球金融风暴导致整体市场吸纳量下降,随着2009年下半年经济的复苏,吸纳量不断地提升,预计在2010年的整体吸纳量将会有更明显的增长。主要甲级写字楼之总供应量/总租赁状况分析季度甲级写字楼新增供应面积吸纳量空置率租金(平方米)(平方米)(%)(元/月/平方米)1Q20064,60018.06%70.22Q20064,40015.88%70.23Q200635,00017,00020.85%75.34Q20066,50018.12%75.31Q20076,80015.23%76.62Q200713,9009.36%77.83Q20075,8006.89%79.74Q20071,9006.10%79.71Q20081,6005.40%81.12Q20082,8004.28%82.13Q200820,1268,4008.45%87.64Q20084,1006.83%89.71Q2009-5,9009.14%87.12Q2009-3,00010.33%84.53Q200965,00517,30023.07%87.04Q200919,00017.00%86.22006年: 32,500平方米2007年: 28,400平方米2008年: 16,900平方米2009年: 27,400平方米过去4年的平均吸纳量:

26,300平方米未来主要竞争项目之供应量、入市时间分析

项目名称供应面积(平方米)开发商预计入市时间1SK大厦30,000SK2010年第2季2领先国际大厦A70,000新拓置业待定(整体销售)3环球国际大厦40,000555/太平洋2010年第2季4华晨中际大厦54,300华晨集团2010年第2季5茂业中心70,000茂业置业2011年6瑞安中心50,000瑞安建业2011年下旬7华润中心70,000华润置业2011年下旬8华强大厦50,000深圳华强2011年底8城市广场待定恒隆地产2012年9ifc沈阳国际金融中心100,000恒基兆业2014~15(待定)10裕景中心240米高裕景地产待定

11嘉里中心240米高嘉里建设待定第一章 沈阳市及区域写字楼市场分析沈阳市写字楼发展状况沈阳写字楼价格走势

沈阳市写字楼供应状况沈阳写字楼状况及案例分析(5)项目区域写字楼市场分析可比案例分析总结财富中心E座北方传媒大廈总统大厦沈阳甲级写字楼之区域分布图

皇朝万鑫中韩大厦华新国际大厦方圆大厦各区域之代表性项目分析

项目名称财富中心E座项目位置沈阳市沈河区北站路沈阳财富中心D座一层交通情况多条公交线路，出租车竣工日期2003年总建筑面积（平方米）42,900大堂高度及面积大小（平方米）350平，挑高8米标准层面积（平方米）1,256得房率65%楼层净高2.6米架高地板（厘米）有（部分）楼板承重（公斤/平方米)250空调系统两管制，新风量为30立方米/小时/人电梯系统KONE通力电梯（芬兰），6部客梯，一部货楼/载重量为1200公斤，梯速为2.5米/秒。通讯系统提供充足的IDD、直线电话、中继线，配置DDN节点机，为客户提供数字数据服务；配

置多种服务器，适用于各种通信增值业务。电力供应情况双回路10KV交房标准吊顶、白墙、地毯、有部分遗留装修停车位地下200物业管理公司第一太平戴维斯配套设施公寓、餐饮、银行、邮局、商业各区域之代表性项目分析项目名称总统大厦项目位置沈阳市和平区和平北大街69号交通情况公交车、出租车竣工日期2005年3月总建筑面积（平方米）77,000大堂高度及面积大小（平方米）300平，高5米标准层面积（平方米）1,008得房率67%楼层净高2.7米架高地板（厘米）有楼板承重（公斤/平方米）250空调系统四管制、风机盘管新风量为30立方米/小时/人电梯系统LG电梯，8部客梯，1部货梯，载重为1200公斤通讯系统提供充足的IDD、直线电话、中继线，配置DDN节点机，为客户提供数字数据服务；配置多种服务器，适用于各种通信增值业务。电力供应情况双回路10KV交房标准公共部分精装修，办公单元吊项、白墙、地板停车位地上30个物业管理公司仲量联行配套设施中西餐厅、邮局、学校、银行等各区域之代表性项目分析项目名称北方传媒大厦项目位置沈阳市沈河区青年大街165号交通情况公交车、出租车竣工日期2006年11月总建筑面积（平方米）40497.7（地上：31798.4、地下：8699.2、裙楼面积：5708.9）大堂高度及面积大小（平方米）500平，高10米标准层面积（平方米）1,113得房率67%楼层净高2.6架高地板（厘米）有楼板承重（公斤/平方米）250空调系统四管制、风机盘管新风量为30立方米/小时/人电梯系统原装进口三菱电梯，4部客梯、1部货梯，载重为1350公斤,18（person)通讯系统提供充足的IDD、直线电话、中继线，配置DDN节点机，为客户提供数字数据服务；配置多种服务器，适用于各种通信增值业务。电力供应情况双回路10KV交房标准公共部分精装修，办公单元吊项、白墙、地板停车位地下120物业管理公司戴德梁行配套设施商务中心、餐饮、银行等商业设施各区域之代表性项目分析项目名称城市广场项目位置沈阳市和平区南京北街206号开发商沈阳假日酒店城市广场沈阳管理公司物业管理公司洲际假日酒店城市广场沈阳管理公司入住时间2001年规划指标建筑面积：40,000平方米标准层面积：536.7-519.1使用率：70%1座：20层；2座：18层停车位：地上、下160个电梯6部高速电梯设施/服务沈阳假日酒店、沈阳洲际酒店银行10间餐厅/酒吧、宴会及会议室、洗衣房、美容美发厅、商务中心等租售策略只租不售各区域之代表性项目分析项目名称方圆大厦项目位置沈阳市沈河区悦宾街1号物业类型集团际金融、商贸、商务洽谈、办公为一体的甲级写字楼开发商沈阳方圆建设有限公司物业管理公司沈阳方圆大厦物业管理有限公司入住时间2003年规划指标占地面积：5580平方米建筑面积：48699平方米开间面积：40-500平方米使用率：60%高度：99.75米，主体地上22层，地下2层停车位：地下86个租售策略只租不售各区域之代表性项目分析项目名称中韩大厦项目位置沈阳市沈河区惠工街124号物业类型大厦1-5层为商务配套层，设有会议中心、金融中心、商务中心、健身中心、商务餐厅、咖啡吧等6至25层为标准写字间26-27层为高档商务会所开发商辽宁汉邦房地产建设有限公司建筑特点三角形筒式框架结构物业管理公司辽宁汉邦物业管理有限公司入住时间2004年5月规划指标占地面积：5805平方米建筑面积：40000平方米使用率：65%高度：99米，主体地上26层，地下2层配套设施家乐福超市、沈阳北站、长客总站、时代广场、惠工广场、税务大厦、曼哈顿国际庄园各区域之代表性项目分析项目名称华新国际大厦项目位置沈阳市沈河区青年大街219号开发商华新国际集团物业管理公司沈阳华新国际物业管理有限公司入住时间1999年规划指标占地面积：4077.2平方米建筑面积：31824.43平方米建筑高度：地上20层，地下2层地上1－2层：大堂地上3－20层：标准写字间地下1层：大型停车场地下2层：餐厅使用率：68%标准层面积：1500平方米配套设施河畔花园、夏宫、科普公园皇朝万豪酒店三好科技街、五里河体育中心租售策略只租不售第一章 沈阳市及区域写字楼市场分析沈阳市写字楼发展状况沈阳写字楼价格走势

沈阳市写字楼供应状况沈阳写字楼状况及案例分析(5)项目区域写字楼市场分析

可比案例分析总结

五里河商圈五里河商圈位于城市的南部，写字楼主要分布在彩电塔以南的青年大街沿线和三好街内。三好街作为东北区域最大的IT数码产品集散地，数码商场较多。众多的数码代理商带动了区域的办公需求。同时，由于距离东北大学近，以及IT公司多，区域也成为IT相关科技公司办公的首选之地。IT及相关科技企业成为区域的主要办公需求，但大部分企业为中小型公司，需求面积小，可承受的租金水平低，选择在三好街的乙级写字楼和商务公寓内；少部分大品牌制造商对写字楼品质要求较高，选择在华新大厦办公。由于区域处于城市的南部边缘，出行成本高，生活配套不足，且IT产业聚集特征明显，实力雄厚的非IT类企业不愿在此办公。同时，近年由于三好街数码市场的激烈竞争，数码产品代理商户的利润空间下降，对高品质写字楼的需求不高。近年由于辽宁电视台的扩租，以及未来辽宁日报的迁入和会展中心的投入使用，区域的文化、影视、会展类的行业特征将会有所突出。项目名称位置级别入住时间建筑面积物产科贸大厦三好街54号乙级199942000华新国际大厦青年大街219号甲级200033000信息产业大厦三好街乙级200039600百脑汇科技大厦三好街乙级200352000奉天硅谷大厦三好街商务公寓200316000金科大厦文化路19号乙级200331300地王国际大厦文艺路春河巷16号乙级200419000中润·国际三好街18号乙级200430000五里河城五里河体育场北侧乙级200550000艾特国际公寓三好街30号商务公寓2005110000昌鑫置地广场青年大街西320号乙级200646000北方传媒大厦青年大街165号甲级200740000五里河商圈写字楼供应五里河商圈分析

主导产业分析各主要重点大楼之客户分布情况单元号公司名称所属行业公司性质租赁面积城市广场6F+7F百胜餐饮沈阳有限公司其它外资1,1081006奥林巴斯（北京）销售服务公司IT电子外资301602朗讯科技有限公司沈阳分公司IT电子外资5549033M中国有限公司沈阳办事处IT电子外资2971406富士施乐中国有限公司沈阳事务所IT电子外资4261606ABB中国有限公司机械制造外资554单元号公司名称所属行业公司性质租赁面积总统大厦11F-13F生命人寿股份辽宁分公司保险及经纪中外合资3,02414三星（中国）投资有限公司沈阳分公司电子电气设备外资1,00818沈阳SK能源化工能源/冶金外资1,00825-26红塔辽宁烟草有限责任公司快速消费品中资2,01625玛莉蓝地产开发、顾问咨询及设计中资1,00826云峰投资地产开发、顾问咨询及设计中资1,008区域写字楼供应状况各主要重点大楼之客户分布情况单元号公司名称所属行业公司性质租赁面积方圆大厦2F浦发银行沈阳分行方圆支行金融中资1,4935F辽宁省农村信用社联合社金融中资1,4936F方圆国际会议中心其它中资1,4938-9F沈阳金融商贸开发区管理委员会其它中资3,83810F亚洲商联投资开发有限公司其它外资1,96713-14F沈阳讴立德商务服务有限公司软件、通讯IT/通信网络设备外资3,76017F太平人寿沈阳分公司金融中外合资2,98318F太平人寿辽宁分公司金融中资1,45519F移动全球通VIP服务中心软件、通讯IT/通信网络设备中资1,455单元号公司名称所属行业公司性质租赁面积中韩大厦3F民生人寿保险股份有限公司金融中外合资9964F招商证券股份有限公司

沈阳市府路证券营业厅金融中资99615F辽宁省保险行业协会、沈阳市保险行业协会金融中资99617F欧莱雅（中国）有限公司其它外资99618F中兴通讯股份有限公司软件、通讯IT/通信网络设备中资99625F中英人寿保险有限公司辽宁分公司金融中外合资996区域写字楼供应状况

主导产业分析各主要重点大楼之客户分布情况单元号公司名称所属行业公司性质租赁面积财富中心E座1F-4F东亚银行（中国）有限公司沈阳分行金融外资4,6005F恒安标准人寿保险有限公司辽宁分公司金融中外合资1,2566F-9F中国石油东北化工销售公司化工能源/冶金中资5,02412F-14F西门子（中国）有限公司沈阳分公司电子电气设备外资3,7681501干元亨通投资顾问有限公司服务中外合资80016F中意人寿保险有限公司辽宁省分公司金融中外合资1,25617F新思软件技术（沈阳）有限公司软件、通讯IT/通信网络设备中资1,2561801、1901辽宁恒隆地产有限公司地产建筑外资82422F鑫龙铝业-幕墙门窗系统技术研发中心地产建筑中资1,25623F-24F中美大都会人寿保险有限公司辽宁分公司金融中外合资2,51226F辽宁中兵物资贸易有限公司贸易中资1,25627F毕马威企业咨询（中国）有限公司沈阳分公司服务外资1,25628F安邦财产保险股份有限公司辽宁分公司金融中资1,256

主导产业分析区域写字楼供应状况各主要重点大楼之客户分布情况单元号公司名称所属行业公司性质租赁面积北方传媒大厦3F联想（沈阳）分公司IT电子中资1,1135F辽宁北方影视传播有限公司广告传媒中资1,1139F北方传媒广告传媒中资1,11310F中海地产集团有限公司（北方区）地产中资1,11310F中海地产（沈阳）有限公司地产中资12F辽宁电视台广告传播中心广告传媒中资1,11315F辽宁电视台广告传播中心广告传媒中资1,11317F华润置地（沈阳）有限公司地产中资1,11318F辽宁加信奥美广告有限公司广告传媒合资1,11322F-28F中石油东北炼化有限公司能源中资6,678单元号公司名称所属行业公司性质租赁面积华新国际大厦3层中国银行沈阳分公司金融业中资1,3005层华为沈阳分公司IT电子中资1,30015层罗克韦尔自动化(厦门)有限公司沈阳分公司制造业外资公司40018层北方交通重工集团制造业中资1,30020F东管电力科技能源中资1,300区域写字楼供应状况

主导产业分析产业种类分析城市广场总统大厦

主导产业分析区域写字楼供应状况产业种类分析方圆大厦中韩大厦区域写字楼供应状况

主导产业分析产业种类分析财富中心E座北方传媒大厦

主导产业分析区域写字楼供应状况产业种类分析华新国际大厦区域写字楼供应状况

主导产业分析第一章 沈阳市及区域写字楼市场分析沈阳市写字楼发展状况沈阳写字楼价格走势

沈阳市写字楼供应状况沈阳写字楼状况及案例分析(5)项目区域写字楼市场分析未来可比案例分析总结

项目茂业中心开发商茂业置业地块数据

金廊，青年大街地块25,700平方米规划面积387,700平方米规划概况酒店，写字楼，高端住宅，百货和公寓写字楼:66层,建筑面积约70,000平方米住宅:43层最新的发展计划一期

:

高端住宅2010（目前住宅为首要任务）二期:百货2010年10月三期

:

酒店，写字楼和公寓2011区域未来可比案例分析项目华润中心开发商华润置地地块数据

金廊，文化路和青年大街交汇处地块80,000平方米规划面积600,000平方米规划概况购物中心、酒店、写字楼、高端住宅和公寓最新的发展计划一期

:240,000平方米购物中心(MIXC),计划2011年春开业

70,000平方米(174米高)甲级写字楼,计划2011年中启用二期:180,000平方米高档住宅,计划2011年及2012年分期入住三期:80,000平方米超五星级酒店,计划2012年启用四期:公寓及其它(发展时间待定)区域未来可比案例分析案例综合分析

华润及茂业之整体规模庞大,较本项目更早推出市场,抢占先机;华润及茂业的写字楼项目,均以高档次定位,尤其华润方面,万象城招商已进入火热阶段,

随着商场之率先进入市场,配套设施的完善,将有力地推动写字楼的招商工作,为佳兆业 写字楼项目带来一定的招商压力;同时,华润置地在全国多个城市成功营运优质写字楼,必定对渖河区以及金廊一带的写字 楼项目引来极大的冲击;两个项目的写字楼部分均计划在2011年中旬推出市场,届时将为写字楼市场增加超过

150,00平方米之供应面积,甲级写字楼市场在2011~12年将面对巨大的吸纳压力。区域可比案例分析第一章 沈阳市及区域写字楼市场分析沈阳市写字楼发展状况沈阳写字楼价格走势

沈阳市写字楼供应状况沈阳写字楼状况及案例分析(5)项目区域写字楼市场分析未来可比案例分析总结

总结

沈阳写字楼市场分布较分散，尚未形成集中性的写字楼商圈；

写字楼质量偏差，具档次的写字楼较少；

现时的大厦规划及体量较小,在层高、电梯、空调、平面布局上存有较大的缺陷,优

质且具档次的大厦存在有较大提升空间；

从租赁率分析，优质写字楼入住率比较高，从而可见优质写字楼仍具有一定的市场发展空间；很多的优质公司选择在传统的写字楼，预计未来品质较好，价钱合理的写字楼会更能吸引这些优质企业；

未来写字楼供应量较大，尤其是优质写字楼，但主要集中在北站和五里河商圈，竞

争激烈；而未来供应将主要集中在2011年中旬及2012年以后；

随着沈阳以及东北经济进一步快速发展，这个作为东北市场的窗口,对写字楼需求将

会一步步地提高。第二章项目分析项目区位分析

项目与商业、公寓对应关系(3)项目写字楼发展趋势分析(4)SWOT分析沈河区扶持对象优惠政策1对生产性外商投资企业，其企业所得税按24%计征，经营期在10年以上者从获利年起第一、二年免征企业所得税，后三年减半征收企业所得税2企业是技术密集型和知识密集型的按15%税率征收企业所得税企业外商投资额在3000万美元以上的，回收时间长的

企业外商投资在能源、交通、等公共事业建设上的

3对中外合资的产品出口企业，按照国家规定减免企业所得税期满后，凡当年企业出口产品产值达到当年企业产品总产值70%以上者可按现行税率减半征收企业所得税

对中外合资的先进技术企业减免期满后，还可延长3年减半征收企业所得税4投资企业所得的税后利润，再投资新办或扩建企业，经营期5年以上者可退还其再投资部分已缴纳所得税的40%

兴办或扩建产品出口型企业或先进技术型企业可全部退回其再投资部分已交纳的企业所得税5国外投资者从企业分得的利润汇出境外时免征汇出额的所得税6对外商投资企业生产经营所需要的水、电、汽、运输、通讯等条件给予优先提供，并按内资企业收费标准计收费用7对于那些规模较大、技术水平较高，对全区经济发展具有牵动作用的外商投资企业区政府予以特殊扶植政府优惠政策的对比和平区

扶持对象优惠政策1年入区库纳税额达到50万元以上连续三年每年给予10万元以上奖励扶持费用

年入区库纳额10万~50万元以下连续两年每年给予5万元以下的奖励扶持费用2地区总部或新设立的分支机构，入区库纳税额100万元~500万元自建或购买自用办公用房的，按1600元/平方米补贴；租用办公用房的，按租金的40%给予两年补贴

入区库纳税额500-1000万元的或国内500强总部自建或购买自用办公用房的，按1800元/平方米补贴；租用办公用房的，按租金的50%给予两年补贴

入区库纳税额1000万元以上的或世界500强总部自建或购买自用办公用房的，按2000元/平方米补贴；租用办公用房的，按租金的60%给予两年补贴3以整栋楼内所有企业累计之和计算，年实现税收超过5000万元的楼宇按税收同比增幅部分的3-5%对楼于执事公司予以奖励4对在境内外上市的融资企业一次性最高奖励100万元5凡引进企业、项目和资金的中介人整年度入区库纳税额的1.5%-5%给予一次性奖励6符合和平区产业发展规划的文化创意产业、科研信息产业、金融服务业、中介服务业、物流业、旅游业等现代服务业“一事一议”的方式给予政策扶持政府优惠政策的对比第二章项目分析项目区位分析项目与商业、公寓对应关系(3)项目写字楼发展趋势分析(4)SWOT分析(2)项目与商业、公寓对应关系

市场定位之统一宣传及推广之相互对接及互动

优惠政策之互相扶持各营销团队紧密沟通,互相荐举客户,达至三方互惠的效益写字楼住宅商业佳兆业第二章项目分析项目区位分析项目与商业、公寓对应关系(3)项目写字楼发展趋势分析(4)SWOT分析与市场中同类型产品之比较及优劣分析优势产品硬件质量较优越:现时同类型产品中,存在很多不同产品质量的问题,其中包括电梯/

停车等,相信本项目在了解其它产品的问题后,未来大厦的硬件质量将会减少此等问题的

发生。(2) 物业管理水平较高:据世邦魏理仕在前期和部分客户访谈所得,许多大厦的租户对物管方

面的服务水平感到不满。聘用知名物业管理公司--世邦魏理仕,将令客户享受到真正的优

质物管服务,提升大厦的市场知名度。(3) 吸引更多不同的客户:本项目可售可租,迎合投资者或租户的不同需求,而且面积划分较具 弹性,可视乎客户的实际需求或销售承担能力而选择不同面积的单元。配套更完善:大厦设有多个不同功能的配套设施,例如会所/会议室/员工餐厅/商务中心等,

配合客户不同场合之需要,为大厦进一步增值。商业气氛较浓:金廊五里河商圈在未来2~3年间,将会有多个大型综合体项目投入市场,届时,

五里河商圈的整体商业气氛会逐渐形成,亦将带动的本项目的写字楼需求,相比较其它区域,整体区域之商业氛围较优胜。与市场中同类型产品之比较及优劣分析劣势优质客户之减少:当华润和茂业两大综合体投入市场后,在市场上将抢占了部分优质的客户,形成本项目日后招商时会减少了部分优质的企业进驻;交通优势较弱:与华润万象城比较,他们位处地铁2号线的出口,位置优越,交通便捷,然而本 项目的规划中,尚未能确定是否能与地铁联成一体,成为将来招商的一个障碍。发展之长远目标以招莱国际知名企业作为长远之营运目标,维持大厦之优质市场形象;打造成为全沈阳市最佳物管服务、最佳办公环境之写字楼;借着本项目的发展,令市场认定佳兆业产品的市场地位,巩固企业在沈阳房地产市场的知名度;为佳兆业带来最佳的收益。第二章项目分析项目区位分析项目与商业、公寓对应关系(3)项目写字楼发展趋势分析

(4)SWOT分析优势佳兆业在国内是著名房地产开发商,加上去年底正式成为香港上市公司,企业实力及信誉超卓;

位处金廊商圈内,发展潜力无限;(3)交通便利，与城市主干道相邻,周边拥有多条公交线路,交通路网四通八达;(4)优质酒店及写字楼密集，为商务人士集中活动区，为客户的商务往来提供便利;

(5)写字楼产品可租可售,吸引更多不同需求之企业之青莱;(6)聘请世界第一之房地产咨询服务公司–世邦魏理仕提供专业物业管理,提升大厦之服务质量外,更能加强进驻之企业对物管之信心,有助招商工作之效益。劣势佳兆业在写字楼开发上经验较浅,在租户角度而言,会对未来项目的质量产生疑虑;毗邻的华润及茂业项目规划已成形,本项目仍处于规划阶段,

入市时间较晚,

会被他们

抢占市场先机,为日后招商产生一定的难度。机遇沈阳市政府对于金廊沿线规划山重视,在区域规划上逐渐完善,相信不久的将来,金廊沿线

物业将成为投资者及租户争取进驻之地。(2)高品质写字楼租金一路走高，出租率较高。(3)该地区未来强大的集群效应和客户关联度的集中反映。写字楼物业以半租半售的形式推出市场,在现时写字楼销售市场供应不多的环境下,未来交

易市场的竞争也相对较少,加上写字楼租赁市场活跃,投资前景看好的情况下,写字楼的销售

有着一定的市场吸引力。挑战短期将面对同区中华润及茂业的正面竞争压力。(2) 长期来说,更多外资房地产公司将陆续在未来3~5年间进入和平区、渖河区等金廊一带,

规划建筑更大规模的写字楼项目,将导致市场竞争加剧，尤其是客户和租金的竞争。(3)产品的市场认知度的拓展。第三章项目写字楼定位(1)

市场定位(2)

档次定位(3)

营销形式(4)客户群定位项目整体市场定位(待进一步与住宅及商业部分研究统一的市场定位)考虑重点:(1)产品的特色(2)档次(3)与住宅及商业的互动性写字楼之市场定位国际企业汇萃绿色环保LEED绿色新风尚世界商企必然之选中国品牌行业踏进2010年,高端写字楼在建筑设计上趋向于讲求环保节能的概念,而世界性企业对于环保节能日益重视。本项目将透过引入最新的LEED绿色环保理念,建筑一个沈阳具绿色建筑标志的甲级写字楼,成为国际企业及在世界中极具影响力的中国企业在沈阳设点的首选之地。5A智能化系统写字楼市场定位之原因山甲级

彰显佳兆业写字楼项目

于沈阳市场之优质品牌

定位,吸引更高质量及

好品牌的企业进驻。

对于项目日后之推广及

宣传更具力度及渲染性,

效果将会更佳。

LEED绿色环保概念已

成为高端写字楼的趋势,本项目的市场定位,

希望能建筑一个全沈阳最具绿色环保功能的优质写字楼,突显与其它项目的之差异性。

作为佳兆业首个写字楼项

目,必须在产品质量与特色

上达到较高的水平,以配合

企业之形象,赢取更好的市

场品牌信誉。考虑到佳兆业前期所提出的营销要求:半租半售根据市场的衡量标准,国际级写字楼“只租不售”,而半租半售的写字楼项目,最高只能定位为甲级。而现时市场中,以优质的甲级写字楼的租赁情况最为理想。故此,在这种情况下,建议项目定位为“具绿色概念的甲级写字楼”。定位所需具备之元素

序号参评项目衡量标准甲级写字楼1地理位置坐落于商务区相对集中的区域或市政规划商业区内2公共交通交通便利,周边交通网络发达,有不低于5条以下公交线路,近规划的轨道交通进出口3基本要求土地性质为商业用地4可视性可视性强5建筑规模超过20,000平方米6建筑设计国际知名设计院/国内甲级设计院7建筑规划大堂寛敞、挑高三层或以上,层净高2.7米左右,,通道寛度适中,按大厦总建筑面积计算停车位服务面积小于180平方米/停车位8单层面积不少于1,000平方米9净层高2.7米左右10架高地板大于或等于11cm11电梯按大厦总建筑面积计算每部客梯服务面积不超过5,000平方米,等候时间不超过40秒,载重1,600kg/部,速度不低于4m/s12货梯客货分离,不少于1部13空调采用高质量主机,四管制+两管制机房空调,新风量不小于40立方米/人/小时,国际品牌锅炉14电气双回路市电,办公区提供不低于80w/平方米的电量,备用电源充足15弱电完善的先进的5A系统、物业管理软件,国内通讯网络服务商均可进入大厦,平均每20平方米有一根电话线16承重办公区活荷载不小于250kg/平方米17卫生间高档装饰及配置,有行政人员洗手间18业权开发商持有不低于一半19物业管理提供高质量的物业管理服务,计算机物业管理软件,24小时保安服务和维护服务20入住率1至2年内入住率不低于65%定位所需具备之元素

第三章项目写字楼定位(1)

市场定位

(2)

档次定位

(3)

营销形式(4)客户群定位档次定位之考虑因素要评判一个写字楼产品的档次,一般从硬件和软件两方面考虑：档次定位之因素硬件方面

结构：主体结构，层高，架空地板高度机电：电梯，空调，通讯，电力供应材料/装修：外墙，公共区域装修，交房状况

（吊顶，有无架空地板等）通讯系统楼宇系统交通佳兆业写字楼项目软性条件方面

物业管理水准配套设施服务水准推广策略（销售或出租）以及定位租户定位第三章项目写字楼定位(1)

市场定位

(2)

档次定位(3)

营销形式(4)客户群定位营销模式写字楼项目租售50%50%作为佳兆业首个写字楼项目,在确保开发商能获得一定的资金回流的情况下,建议应持有50%之物业产权,作为长远投资。好处:部分资金回流较快;(2) 持有50%或以上的物业权,令租户对开发商的信心较为稳定;半租半售的形式,在开发商及专业营销团队的积极招商下,可以确保大厦保持一定的使用 率,对裙楼商业有所裨益;持有部分高层楼层,待日后写字楼之市场价格上升至更高水平时,再作连租带售的形式 出售,赚取更高的投资回报效益。坏处:部分楼层散卖后,对将来物业管理服务上存在一定的难度及挑战;很难控制进驻客户的质量,对于部分招商进驻的优质客户来说,可能会引起很多不满,甚至导致他们迁出,影响大厦之形象及档次。营销模式第三章项目写字楼定位(1)

市场定位

(2)

档次定位(3)

营销形式(4)客户群定位

沈阳优质写字楼之主要客户群分析(i)500强企业现时进驻各主要大厦之500强企业一有69家,主要集中于城市广场及总统大厦,而这两幢大厦均属很早兴建之办公大楼,正好吸纳早前进驻沈阳的500强企业群聚于两地。随着客户逐渐对写字楼质量的认同,以及更多优质写字楼推出市场后,相信会为他们带来更多优质的选择,吸引他们迁移至其它大楼办公。(ii)主要产业及公司性质比较城市广场总统大厦机械制造贸易物流IT电子

电子电气设备

地产开发、顾问咨询及设计

工农业设备(工业及物流业为主)(产业较乱,没有重点主题产业)沈阳优质写字楼之主要客户群分析(ii)主要产业及公司性质比较方圆大厦中韩大厦金融地产建筑服务金融地产建筑服务沈阳优质写字楼之主要客户群分析(ii)主要产业及公司性质比较财富中心E座北方传媒大厦金融服务

电子电气设备广告传媒地产IT电子沈阳优质写字楼之主要客户群分析(ii)主要产业及公司性质比较华新国际大厦

IT电子

地产建筑

制造业总结7大主要写字楼之客户产业金融IT电子服务地产建筑外资:中资 40%:60%沈阳优质写字楼之主要客户群分析目标租赁企业类型根据世邦魏理仕前期对沈阳写字楼的了解,未来租赁需求主要来自于：已经进入中国市场多年，国际知名的跨国公司，随着业务的不断发展，公司规模不断扩大，

经营范围不断增加，对写字楼产生新的需求。(2)已经注册的国内外公司，随着业务的发展，公司人员不断增加，对写字楼带来新的要求。由于国家金融政策的改变，一批国际知名金融，保险，银行等获准在沈阳开办分公司。从

2003年底开始，已经有美国大都会保险公司，中英人寿保险公司，中意人寿保险公司等在财

富中心等高档写字楼租用办公面积。这些公司一般需求面积较大，并且随着业务的发展，写

字楼面积需求增长很快。IT、电子电讯及软件公司的需求。从统计资料看，2004年以来，这些公司的经营状况良好，

业务发展很快，对写字楼面积需求增长很快。这些公司一般多集中在五里河地区。(5)新注册的国内外公司。主要集中在律师，咨询服务，广告等服务性公司。

世界500强企业/外资企业 25%

中资企业 60%

合资企业 15%

目标租赁企业类型

首要客户: 世界500强企业

(美国

/日本)

在沈阳已设有分公司之企业

计划未来2年在沈阳设立分公司之企业

主要租赁面积:一层或以上

原因

在现时进驻沈阳市的500强企业中,以美国及日本企业居多,行业以金融、信息、软件及IT业为主。500强企业具有对市场转变的抵受力,而且较具规模,对面积需求也较大。目标租赁企业类型目标客户

其次客户: 中资企业

主要目标:国内行业中具标志性品牌其次:国内同行业中排行前100名内沈阳同行业中排行前10名内以沈阳本地已设有分公司之企业为主其次是计划未来2年于沈阳开设分公司

之企业

原因

写字楼租赁活动中,一般以本地的企业为主,行业中标志性品牌企业的需求面最较大,同时也考虑到中小企业中有实力的公公司对小面积的强烈需求,故此,在中资企业客户定位时,应以迎合这些国内著名及实力型企业的需求,目的在招商时明确客户的定位,符合大厦的整体市场定位。

金融业

25%

地产建筑

30%

服务业 25%

IT电子 /软件信息业

20%目标客户之比例分配建议金融业是各个高端写字楼项目必须引进的客户,主要目的是为其它进驻的企业带来各种金融业务的便捷服务;而随着金廊的规划发展,相信房地产及其相关的建筑行业对在该区域的办公需求将逐渐提高,同时也会带动更多的服务行业的兴起。而500强企业中,IT电子及软件信息业是重点的行业,加上在沈阳IT及软件业发展蓬勃,在客户招商的策略中,亦是其中一个不能忽视的目标客户群,他们的进驻有助提升大厦的国际形象及档次。

金融业这类行业对办公楼面积需求大，并对办公楼硬件及形象要求高。主要行业为：外资银行、保险、证券及信托投资。

部分内资银行会考虑租或售。

现时主要客户多集中于总统大厦、财富中心、方圆大厦及中韩大厦。

地产建筑业

这类行业主要以房地产开发商及建筑装饰设计工程公司为主。房地产开发的需求面积较大,以半层或全层为主;而建筑装饰设计工程公司的需

求面积则相对较小,一般在100多平方米~500平方米之间。主要行业为:房地产开发商、建筑设计公司、装饰工程公司、建筑材料供应公

司及房地产咨询公司等等。现时主要客户多集中于华新国际大厦、总统大厦、北方传媒大厦、方圆大厦及

中韩大厦。目标客户之比例分配建议

服务业办公楼面积需求较小，但由于以客户服务为主,所以对办公楼形象要求高。主要行业为：律师事务所、会计师行、广告策划公司、外国驻渖办公处及投资

管理顾问公司。

现时主要客户比较分散，在各个甲级写字楼也有不同形式的企业办公。IT电子/软件信息这类行业的面积需求分为两种,以国内著名企业的需求面积较大(例如华为),一般

面积以全层或多层。而500强企业及其它中小型企业的面积需求在300平方米以

下,甚至100平方米的为主。主要行业为:主要以国内品牌行业,其次500强企业在沈阳办事处及国内中小型的

企业。现时主要客户多集中在城市大厦及华新国际大厦。目标客户之比例分配建议买家性质自用投资一般而言,写字楼销售的目标客户分为两种:自用及投资,而他们对选择项目时都有不同的考虑因素。自用:(1)位置(2)交通(3)产品质量(4)价格(5)软硬件设备及服务(6)物管水平(7)附近配套设施(8)政府优惠政策投资:(1)附近产品之可选择性(2)项目之质量(3)项目之市场租金水平(4)投资回报率目标买家

目标企业在写字楼的销售模式中,自用买家的定位,会根据该区域政府所支持引入某些特色产业为中心。以本项目为例,位于沈河区,该区将定位发展为未来的新商业圈,同时,房地产项目亦于未来3~5年间不断的开发,金融业及房地产业必然成为政府重点支持的行业。此外,沈阳作为重工业城市的转型阶段,中小型的机械制造及贸易物流之办公地已逐步向市区迁移,这些企业亦将成为本项目之目标买家。至于投资型客户,多以本地个体户及东北三省之投资者为主,将来要吸纳这些买家时,必须考虑如何以有效的宣传推广手法,把讯息传送到他们。目标买家

销售目标客戶目标客户之建议在写字楼销售市场来言,一般均以国内买家为主,国际性企业多选择租赁。因此,当项目推出市场销售时,目标客户应锁定为以下行业中之国内企业:

银行

期货证券

保险公司

国内行政事业单位

地源性客户(广东省企业)_以佳兆业背景作宣传

沈阳市内的中小型企业东北三省投资者

国外基金

第四章建筑规划建筑规划建议(2)建筑规划布局(3)立面设计(4)平面设计(5)项目建筑结构(6)项目机电方面各城市同类写字楼分析各城市同类写字楼分析总结

(1) 规模:

由于北京及上海是中国最重要的经济发展城市,许多国际性企业均进驻这个商业必争之地,

令写字楼的需求不断上升,而且对配套要求亦大大提高,因此,近年这两地的建筑发展均以 大规模[综合体为主,而且建筑设计也追求具有地标性的独特色彩。

反之在二线城市(沈阳/大连/青岛),因企业考虑总部经济落户不在二线城市,整体市场需 求较一线城市逊色,故此,在建筑规模上,仍处于中小型之规模(30,000~70,000平方米)为主 导。单层面积及户型:

北京及上海的楼层户型面积均较沈阳大,主要也是考虑到国际性企业对整体楼层的需求较 大,希望在同一楼办公的原因,而且中型企业较多,对于400~500米的客户需求也较沈阳多。层高:

在过去数年,租户对层高的认知度已提高,而且成为考虑进驻其中一个因素。所以大部分的 新建写字楼项目在层高已向市场标准为参考(层高:4米,净高:2.7米以上)(4) 软硬件质量:

不论在一线或二线城市,新建的写字楼项目都在追求高的质量水平,所以对材料及服务的质 量要求也很讲究,目的令租户更能享受到优质写字楼的服务体现。整体建筑规划建议建筑规划建议之考虑元素未来市场之供应及吸纳量情况客户的实际性需要根据市场之建筑标准,在其标准要求之上有效地利用建筑空间及资源,避免不必要的浪费整体建筑规划建议内容规模/规格1建筑风格简洁而富特色、现代感、创新技术2建筑特色LEED绿色环保节能3建筑规模:总建筑面积(平方米)60,000(不含商场部分及避难层)总楼层:地上:27层地下:3层

4标准楼层面积(平方米)1,9885户型面积(平方米)130~1,988平方米6使用率70%(单元面积)7层高4米(出租楼层)3.9米(出售楼层)8净高2.7米9进深10~12米最合適10走廊尺寸1.8~2米11核心筒布局“日”字形布局(或“回”字形布局)12洗手间每层男女洗手间各一个,VIP洗手间一个13楼层承重250公斤/平方米14电梯数量12部–进口电梯15停车位数量992个(写字楼:392个商场:600个)16交付标准出售:天花–矿棉板地面–水泥地面墙面–刮大白出租:天花–浅色铝扣板地面–架空地板墙面–刮大白整体建筑规划建议内容规模/规格17网络地板11cm架空地板18通讯系统中国电信、中国网通及中国联通19供电系统双路供电,最少60伏安/平方米20空调系统VAV系统21建築材料环保无毒之材料21物业管理公司国际知名物业管理公司建筑风格简洁而富特色现代感、创新建筑特色LEED绿色办公建筑认证可持续性现场(24%)水资源利用(8%)能源与大气(23%)材料与资源(17%)室内环境质量(20%)创新设计(8%)要达到LEED绿色办公建筑认证,大厦在建筑上必须在以下各重要元素之标准:4个级别的LEED认证:证书 26-32分银奖 33-38分

金奖 39-51分白金 52+分

建议本项目以金奖的标准为目标,成为沈阳市首个获得此荣誉的甲级写字楼