土地储备开发

土地储备开发土地储备开发的含义土地储备开发对土地价格的影响土地储备开发对房地产市场的影响小组成员：周竞宇任高荣栗琛土地储备制度的含义1我国的土地储备制度是指政府对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理并完善相应配套后3进而对其实施合理干预和有效调控的一种管理制度。2以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府对土地一级市场供应的垄断收回储备：是指土地储备中心将法律规定应当收回或土地使用权人暂无开发能力申请收回，或城市建设发展调整规划需要收回的地块依法收回，使之进入政府土地储备库的行为。收购储备：是指土地储备中心在土地二级、三级市场上，根据土地储备和供应计划，在同等条件下优先购买土地使用权，增加土地储备的活动。

征用储备：是指国土资源储备中心根据土地利用总体规划、城市建设总体规划、土地利用年度计划、土地市场需求，为强化政府土地资本营运后劲而将城市规划区范围内的集体土地，统一征为国有并将有纳入政府土地储备库的活动。土地置换：是指由土地储备中心根据政府的经济发展战略和城市经济结构，对原来在城区内不符合城市规划或对企业发展有阻碍的企业或单位进行用地布局调整，用储备土地置换出原企业或单位的土地。用来置换的建设用地均为国有土地，不涉及土地性质问题。储备阶段收购阶段出让阶段根据土地储备机构取得土地的来源不同，收购模式大致分为两类：一是城市化进程中对农村集体用地进行统一征用；二是对原城市范围内的土地，因变更用途、盘活资产等原因，予以收购、置换、回收

土地储备机构将收购取得的土地集中起来后，委托专门机构进行基础设施的配套建设，使生地、毛地变成熟地我国现行的土地储备制度大致分为三个阶段

在土地出让阶段，土地储备机构按照政府确定的土地年度供应总量计划，将所储备的土地有步骤地推向市场。一般采用协议出让、招标出让、挂牌出让和拍卖出让四种形式供应土地。目前，国内正在实施的城市土地储备制度的运作模式可分为三大类：市场主导型、政府主导型和政府市场混合型。DBCA主要体现在以下几个方面土地储备制度的初衷就是通过对土地价格的影响，进而提高土地利用率，稳定房地产行业。国家施行土地储备制度以来，对我国的土地价格产生了一定的影响，这也是土地储备制度产生作用的重要标志之一，土地价格由价值和供需决定土地储备导致土地供应量减少

土地储备导致土地需求量增加

土地储备提高地价土地储备开发对土地价格的影响决定土地价格的主要因素有两方面

土地自身的所在价值由供需而影响作为一种商品，土地的价格是由自身的价值和供需共同决定的，而目前影响土地价格的主要因素就是供应量与需求量的关系A.土地价格由价值和供需决定换句话说如果土地需求量提高，供应量减少那么土地的价格会升高如果土地的供应量增加，而需求量减少，那么土地的价格会降低因为土地自身的价值受外界因素的影响较小，所以目前土地的价格主要是受供需关系来影响的。本次演讲就是主要通过土地的供需关系，来介绍土地储备制度如何影响土地的价格B,土地储备导致土地供应量减少土地储备制度主要是国家为了维护土地市场的公平公正，将一部分的土地储备起来运用到适当的地方，土地储备制度实施以来，近十几年的时间土地的价格上涨了四五成左右，主要是因为土地储备制度使得土地的供应量减少造成的

主要体现在以下几个方面ABA，土地储备制度就是国家利用行政干预对土地实施垄断，政府对于土地的垄断行为既存在追求社会利益的倾向，也存在追求市场利益的倾向，但是由于土地储备制度最开始的目标主体不太明确，一般在社会利益和市场利益做取舍的过程中，都倾向于获取市场利益，尤其是一些地方政府获取市场利益的倾向更加明显B,其他土地市场的供给变少，土地储备制度在建立之前，很多官员已经开始通过隐秘的形式出让土地，使得土地储备过程中，并没有获得预期的土地数量。由于土地储备制度相关的法律法规还不太健全，因此很多土地的开发商通过隐形市场操作，从而获得更多的利益，导致了土地的价格进一步增长。这两方面行为存在着共同的特点，即土地储备导致土地供应量减少，从而导致土地价格上升，这也符合商品经济中供需关系影响土地价格的相关理论。C,土地储备导致土地需求量增加

通过上面的理论可知:土地价格

受供需关系的影响围绕土地价值波动一方面土地储备制度导致了土地的供应量减少另一方面土地储备制度同时导致了土地的需求量增加主要表现在：土地储备制度加大了土地的需求。通过对土地市场的分析，土地最大的消费者就是开发商，土地储备制度施行以后，开发商只能通过政府组织的拍卖活动获取土地的使用权，以前多种途径购买土地的方式转变为只能通过政府途径进行购买，加上政府有意对土地实施有限制出售，所以开发商对于土地的需求量增加。而且开发商为了追求更多的经济利益，开始进行圈地活动，这样就导致了大的土地开发商拥有大量土地的现象，而一些中小规模的土地开发商对土地的需求更加强烈。D,土地储备提高地价

由于目前土地的自然供给量是有限的，而土地储备实施以来使得土地的供应量减少另外，国家实施土地储备虽然希望土地的使用权只由国家批出，但是国内大量存在的隐形市场并没有真正使得土地储备产生应有的垄断效果.虽然土地储备没有实现真正的土地垄断，但是也产生了一定的效果，开发商为了追求自己的利益，必然在土地拍卖的过程中，为了能够提高自身的竞争力获得土地的使用权.所以土地的价格依然处于增长阶段

开始进一步推高土地的拍卖价格

因此土地的价格水涨船高

综上所述，土地储备的确抬高了土地的价格土地储备开发对房地产市场的影响

土地储备制度及相关制度的实行，从根本上改变了房地产开发供地渠道、供地方式、从而引发开发程序的重大调整。因此，这一新的土地使用制度，给我国的房地产市场带来了深刻的影响。可以加强政府对土地一级市场的垄断，有利于政府对房地产市场进行宏观调控。

有利于培育和规范房地产市场

土地收购储备制度引发房地产开发企业的重新洗牌

有利于改善房地产投资环境，促进房地产市场的健康发展

土地储备制度的建立，使得城市政府可以完全垄断土地一级市场，只有储备机构才能通过征、购、换、转、收等方式将土地集中，直接进行储备或者经过开发后进人储备库，然后按土地供应计划从储备机构这一个“口子”出让和出租土地。一级市场的垄断将根除灰色土地一级市场，为建立土地有形市场打好基础。城市土地储备制度的运作将确保经营性用地通过招标、拍卖、挂牌方式出让、出租，这就在很大程度上减少了一级市场交易中的个人因素，避免“寻租”行为，保障交易的公平和公正性。城市土地储备制度的建立，既使政府垄断一级市场，又使政府手中掌握一定量的储备土地，从而控制了房地产开发的源头——土地资源，因而将极大地提高政府对房地产市场的调控能力通过政府对市场的宏观调控，体现了政府在控制土地供应总量中的主导作用。当市场出现异常波动时，采取必要而有效的措施，平稳市场。一.可以加强政府对土地一级市场的垄断，有利于政府对房地产市场进行宏观调控。二.有利于培育和规范房地产市场

土地是一种稀缺的不可再生的资源，随着城镇化进程的加快，城市规模的逐步扩大，土地资产的增值是一个必然的趋势在成立土地储备制度之前，由于市场不规范和有利可图，炒地、圈地现象时有发生，土地投机现象普遍存在。土地的增值收益，都进入开发商腰包，导致政府对房地产开发失控，往往造成房地产市场秩序的混乱只有通过土地储备制度的实行，由政府土地部门对经营性土地统一招标、拍卖、挂牌出让，以市场方式配置土地资源，才能规范市场行为，创造平等公平的竞争环境。

同时，通过土地储备与挂牌、招标、拍卖出让土地，杜绝了“人情地”，也减少了腐败案件的发生因此，实行土地储备制度，由政府垄断一级市场，既可以规范市场行为，抑制土地投机炒作，将开发商引入按市场规律操作的理性轨道，也是我国加入WTO与国际接轨的客观要求。据统计，中国的房地产开发企业大约有3万家，但一级资质的企业仅二百余家，占房地产开发企业总量的不足1％。

可以说，房地产开发企业的总体素质不高、实力不强，这种状况不适应人世后的国际竞争的需求和规模效益的提高

通过土地储备制度和经营性用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式必然会引起开发企业的重新组合

通过激烈的市场竞争，逐步淘汰一批资质差、自有资金少、综合实力弱的房地产开发企业

三.土地收购储备制度引发房地产开发企业的重新洗牌

这