呼和浩特市成吉思汗大街西区市场调研报告

天和雅居项目市场调研报告2011.01.26谨呈：内蒙古天和房地产开发有限公司12背景市场城市宏观背景研究竞争区域房地产研究项目区域房地产研究基础项目报告的逻辑：前期定位报告内容：

C.区域房地产市场研究B.城市宏观背景研究本体条件分析项目前期定位回民新区成吉思汗东大街板块西龙王庙板块金川开发区城市发展战略城市经济发展城市房产市场研究城市土地市场研究3A.本体本体。对项目自身的审视——1项目本体条件分析4项目位于呼和浩特市回民区北部，属于回民新区，处于城郊结合部，作为城市发展长期被忽视的区域，整体形象较差，处于城市价值洼地。在城市未来发展过程中具有很强的可塑性。区域位置片区位于回民区的北部边缘，与金川开发区与成吉思汗大街高档住宅区联系紧密；距离中山路商圈15分钟车程，距离长乐宫商圈约30分钟；临近城市主干道成吉思汗大街、海西路，西二环，北二环，对内对外交通便利。区域发展与地位区域目前整体形象较差，大部分为荒地及农民平房，商业配套、公共交通等城市配套功能存在诸多的缺失与不足；●区域邻近海西路汽车贸易汽修汽配一条街，目前住宅市场和生活配套较为落后，未来具有很大发展潜力。●区域为城市发展中的洼地区域中山路商圈高档住宅区长乐宫、、万达到金川车程15分钟火车站车程15分钟车程15分钟回民新区回民区成熟生活配套汽车销售、4S店集中区区域属性5从4.5公里的辐射区域内，北部居住人口密度很低，而本区域内道路密度相对较高，可以预见，未来该区域发展成熟后，交通的通达性仍然很好。回民区新区在未来的建设发展中，将形成“一轴、一心、两片、三带”的区域空间发展格局。“一轴”是沿成吉思汗路的市区发展主轴，东西贯穿新市区，是连接新市区产业和新区居住区的重要轴线。“一心”是沿成吉思汗路中心段发展的新市区商业核心，它辐射产业区和居住区，将多重城市中心功能融于一体。“两片”即新市区产业区和居住区。“三带”指以红山口、坝口子沟、乌素图沟三条河沟为载体的绿色生态走廊。区域规划回民新区将建设成一个以商贸、生产加工、现代服务、居民生活、生态林地为主体、功能定位明确、生态环境优美的现代化、生态型新区。东区主要为办公场所、文化教育设施、经济适用住房及物流配送园区；西区东侧为生活服务区，以景观、中高档住宅、餐饮娱乐设施、医疗机构为主。6四至及交通状况项目区域道路状况良好，有城市干道成吉思汗大街及海拉尔西路，未来将修建阿拉善北路，预备役师北路，进一步提高项目的通达性。项目四至：地块北临康城住宅小区（规划），西临秋实中学，南临规划预备役师北路，东临攸攸板乡卫生院及西城丽景（规划）道路情况：成吉思汗大街——城市主干道，东西向道路，连通新城区、回民区；海拉尔西路——城市主干道，东西向道路，连通新城区、回民区、金川开发区；盐站西路——区域主干道，南北向道路连通海西路与成吉思汗大街。公共交通：海西路上有52路、60路、70路、80路、89路路公交车，连通城市各个片区，成吉思汗大街只有33路公交车，且站牌等交通设施缺失，公共交通相对不便。海拉尔西路北面区域面貌成吉思汗大街7区域发展前景看好，未来将形成“五横三纵”的路网结构，公共交通设施将日臻完善区域道路规划：本区域将规划形成“五横三纵”的路网结构，形成方格网的道路系统，“五横’至指的是二环北路、林场南路、成吉思汗大街、预备役师北路、海拉尔西街；”三纵“指的是盐站西路、阿拉善北路、巴彦淖尔北路。

道路规划图照片道路规划此外,本区域规划有两个广场，位于成吉思汗大街与盐站西路和巴彦淖尔北路交汇处，即西欧文化广场和东欧文化广场。序号路名等级红线宽度1二环北路快速路702林场南路主干路403成吉思汗大街主干路504预备役师北路主干路505海拉尔北街主干路506盐站西路主干路607巴彦淖尔北路主干路408阿拉善北路次干路309规划三路次干路2410规划五路次干路24成吉思汗大街8项目周边区域内尚无大型超市、商场、集贸市场等商业配套。主要是有以汽车为中心的汽车销售、4s店和京源港汽配城。项目西面为著名的秋实中学和秋实小学。秋实中学秋实中学简介：秋实中学创办于1994年。经过十五年的发展，成为有着良好声誉的民办学校，得到了社会的认可。2009年，该校被内蒙古自治区教育厅评为“自治区民办教育示范学校”。2005年，学校在回民区攸攸板村建设秋实中学新校区，现已建成5500平方米的小学教学楼，6200平方米的中学教学楼。2009年招生，六个初一年级，四个高一年级。2010年新校区招收初一新生8个班，400人。

预计未来秋实中学新校区在校生规模将达到2500人左右。在调查中，我们发现，攸攸板秋实中学新校区的生源以回民区和外地生源为主，如集宁和丰镇生源占比例比较大。可以预见，未来秋实中学会带来大量的外来客，尤其是集宁和丰镇的客户群。秋实中学海拉尔西路南侧海拉尔西路北侧海拉尔西路北侧9指标及现状指标及现状技术条件用地现状占地面积：7.9万平米规划建筑面积：23.67万平米容积率：3.0限高：80米建筑密度：20%绿地率：30%用地性质：居住用地物业形式：普通住宅开发周期：2010年开始建设，持续三年时间，销售预计2011年现状情况：地块上散布较多老旧民居。项目用地形状方正，便于利用。阿拉善北路将项目氛围东西两块，对未来小区的居住氛围有一定的影响。基础配套：市政管网未通项目地块内待拆民居及废弃厂房地块鸟瞰图1011项目属性界定项目属性——城市新区、价值洼地、具有相当潜力的区域代表性居住项目强势条件弱势条件规划因素交通因素自身资源指标限制区域认知区域主干道成吉思汗大街为呼和浩特市唯一一条景观大街，规划有中央商务区及广场，带来对区域价值的提升可期。项目道路通畅，车行便捷，进出四通八达，未来公共交通将逐步完善。项目西面为呼和浩特市的著名中学——秋实中学，可成为本项目发展的借势资源，为本项目物业的成功赢得先机。项目物业形态复杂，如何平衡各物业的价值、合理组合物业形态是本项目规划所面临的挑战。区域目前以低端的安置房为主，整体形象较差，处在改造的初期，存在一定的区域认知抗性。思考。对开发目标和问题的解读——2开发商目标和关注问题解析12天和希望通过此项目实现多层次的目标项目层面企业层面快速回现，保证资金安全性，尽可能变现所有物业。在保证快速回现的前提下，希望打造成为市场中高端形象的明星项目，通过本项目树立开发商在呼市的品牌形象13项目面临的困局区域突破项目所在区域目前整体形象较差，发展滞后，项目如何挖掘区域规划价值，实现定位的前瞻性？本项目的客户在哪里，如何把握目标客户的需求？把握客户本项目面临的困局解析超越竞争项目各物业如何在市场竞争的蓝海中，找到自己的蓝海突破方向，建立自己的独有竞争优势？产品塑造如何实现物业的准确定位，实现整体价值的最大化？14背景城市宏观经济发展特征分析——3项目开发的城市宏观背景15(一）十二五规划范围十二五规划期限为2009-2020年，规划范围为呼和浩特市域行政区，总面积为17224平方公里，城市规划区总面积为2176.7平方公里。2020年全市总人口340万人左右，其中城镇人口292万人，城镇化水平85.8%。中心城区人口258万人。中心城区用地规模达到299.8平方公里。人均城市建设用地控制在116平方米以内。

（二）城市的性质和职能定位城市性质为内蒙古自治区政治、经济、文化中心，国家历史文化名城，我国北方沿边重要的开放型中心城市。城市职能定位为商业金融中心、教育科研中心、交通物流枢纽、生态宜居城市、旅游服务基地。城市发展战略/十二五规划16呼市总体建设布局采取“集中组团式”布局，重点向南发展，居民置业对项目所在区域有一定的抗性。城市未来空间发展主要方向为：北控、东优、南拓、西联。集中成片，规模发展。北控——北部地区控制建设用地发展，主要作为山前的生态控制地带；东优——优化完善城市东部（如意新区）功能；南拓——重点发展南部、西南部新区（大、小黑河之间）；西联——通过金川开发区、金山开发区向西加强与土默特左旗、包头的联系。采用集中组团式布局结构，以现有城区为中心，集中式发展，形成中心区-新区-外围组团的结构。呼市未来可利用的土地资源将主要集中在二、三环之间和卫星城镇。17城市发展战略/城市规划近年来，呼市经济快速增长，年增长率连续几年高于全国平均水平。呼市GDP连续五年高速增长，即使最困难的2009年增长速度达到了5%。2010年增长率实现了22.11%，远高于9.5%的全国水平。2010年，呼市GDP总值达1850亿元，比上年增长335亿元，增加值为近年最高。2010年，呼市财政收入为241亿元，比上年增长59亿，创历史新高。注：数据来源呼和浩特统计局2004-2010年国民经济和社会发展统计公报城市经济发展/经济总量182010年呼和浩特市居民人均可支配收入为25085元，比上年增长11.5%。2002年以来，呼和浩特市总人口呈稳定增长态势，2010年呼和浩特市总人口为人，比2009年增长万，其中流动人口万。19城市经济发展/人口与收入

近年来，呼和浩特市总人口呈稳定增长态势，人均可支配收入持续增长，为呼市房地产市场发展提供了强有力的支撑。结合国际通用衡量标准，呼和浩特房地产市场发展迅速，目前正处于平稳发展期，其市场消费主要以改善型需求为主人均GDP与房地产发展关系生存需求生存需求向改善需求过渡改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型

大于8%宏观经济增长与房地产发展关系800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期2010年呼和浩特人均GDP约6500美元(人口按283万人计），实现了近20%增长，房地产市场正进入平稳发展期；2010年呼和浩特市GDP值为1850亿元，比上年增长22.1%，房地产进入高速发展阶段；根据相关理论和国际通用衡量标准判断，呼和浩特房地产市场发展迅速，目前正处于以质量为主，数量与质量并重的平稳发展阶段

小于4%4-5%5-8%萎缩停滞稳定发展高速发展整体市场环境/整体特征20整体市场环境/整体特征212004年以来，呼和浩特房地产投资呈持续上升态势，2010年房地产投资总额为万元，比2009年增长元截至2010年12月，呼和浩特市新建商品房销售平均价格为每平方米5486元，比2009年同期增长了26.03%，在全部新建商品房中，商品住宅销售价格为每平方米4169元，同比增长25.88%。另据了解，截至2010年底，呼和浩特市二手房销售平均价格每平方米3207元，同比增长19.18%，环比增长2.39%，二手住房销售平均价格每平方米2874元，同比增长13.44%，环比增长了1.4%。资料来源：呼和浩特市房地产管理局呼和浩特房地产市场总体处于供小于求的态势，改善型需求，应对通胀的投资型需求，以及恐慌性购买使得市场供不应求，价格快速上涨。结合2005年-2010年呼和浩特商品房市场销售状况及空置减少状况，可以判断呼和浩特房地产市场成交火爆，总体处于供不应求的态势。空置住宅被大量消化，从2008年的263.14万平米减少为51.34万平米。2010年金九银十之后，呼和浩特房地产市场迅速升温，量价齐升,成交火爆，呈现供不应求的状态。《2010年中国城市房价排行榜》在杭州揭晓，呼和浩特以4920元/平米，列第63。整体市场环境/供求特征22呼和浩特住宅产品成交主力为90-110平方米、110-125平方米的普通住宅Documentnumber23住宅的成交面积主力为90-110m2;110-125m2;164-200m2住宅面积段成交的价格敏感度最弱，需求最为稳定；4000-5000元/m2的成交量最大，随着价格上升，住宅成交的主力面积逐渐增大。*数据来源：呼和浩特网上房地产2010年呼和浩特住宅成交量价表成交的峰值波段性，取决于客户需求分阶段性，即投资和自住需求为主；164-200平方米需求稳定,价格承受能力高,住宅追求舒适型趋势明显.整体市场环境/成交特征单价/面积70以下70-9090-110110-125125-144144-164164-200200以上合计2000以下275715221001042000-300025228449168814313210093000-400088213537185341146232215554000-5000137264762583403220304124405000-60005396346459523188341620306000以上9025149722725153415合计9068502241154211305251252347553注：由于网上房地产数据存在一定的滞后性，价格数据会比目前市场数据略低，但市场成交产品结构还是有很大的参考价值的23土地市场分析/供应量分析以土地成交时间为节点，分析呼和浩特市历年土地成交情况，可以看到，呼市历年土地成交量呈下降趋势。2010年呼和浩特市商住用地共成交51幅，总面积为3656亩，其中住宅用地30幅，总面积为2554亩，商服用地21幅，总面积为1102亩。2010年共推出52幅商住用地，总面积合计为4034亩，其中[2010]03号出让地块成交时间为2011年2月10日。第一批和第二批出让土地共2560亩，共流拍6幅，流拍总面积合计306亩。从规划建面情况来看，预计2010年出让土地将611万平米的有效供应（其中居住410㎡，商业201㎡），较前几年有所下降，但由于近几年已出让地块开工率降低，对市场不会造成太大影响。呼市历年商住用地成交情况表（亩）呼市历年成交商住用地规划建面情况表（万㎡）原因分析：因为土地市场不活跃，政府推出土地呈下降趋势拆迁困难。市区地段较好的土地推出的差不多，09年以后推出的较多二环周边的土地。24呼市历年成交土地楼面地价情况表（元/㎡）呼市历年成交地价情况表（万元/亩）数据来源：呼和浩特市土地收购储备中心2010年，呼市商服用地（包括兼容住宅类用地）成交均价为147万元/亩，创历史新高，居住类用地成交均价为81万元/亩，较上一年下降18%。由于2010年推出的住宅用地以二环附近地块为主，位置较偏远，因此均价较低。商服用地楼面地价均价为806元/㎡，较2009年下降50元，在地价创新高的同时，楼面地价有所下降，说明地块容积率提高，土地利用率也有所提高。居住用地楼面地价均价为507元/㎡，较2009年下降50元，主要原因是近期推出地块位置较偏远。土地市场分析/地价分析25土地市场/跟踪分析呼国土储告字[2010]03号出让国有建设用地使用权成交情况宗地编号宗地位置供地面积用地性质容积率规划建筑面积成交价格竞得人2010042远经三路以西、远四纬街以南46.14住商<2.57690.38

2010043成吉思汗大街以南、丁香路以西130.97商业<4.539292.96

2010044成吉思汗大街以南、丁香路以东94.35住商<3.018870.94

2010045爱民街以南、丁香路以西165.96居住<2.527661.38

2010046丁香路以西、海拉尔东街以北32.83商业<3.57660.716

2010047丁香路以东、爱民街以南185.1居住<2.530851.54

2010048丁香路以东、爱民街以南69.08商业<4.520725.04

2010049丰州路以东、海拉尔东街以南254.39住商<3.050880.54

2010050丁香路以西、海拉尔东街以南181.03居住<2.530173.18

2010051海拉尔西街以北、附件厂路以东15.47住商<3.03094.155

2010052锡林郭勒南路以东、世纪五路以南地块一24.85商业<4.06626.7

地块二204.68居住<3.040938.05

合计：

1404.85

284465.9

本次成交地块共块，土地面积合计，规划建筑面积为，其中有位于项目区域的2010051号地块，用地面积为15.47亩，规划建筑面积为3094.15平米，对区域市场影响不大。成交价格的方面，因为正值上一年度土地供应的工作收尾和2011年供应计划尚未公布之时，所以1月全国120个城市土地市场交易骤然转冷。全国120个城市平均楼面地价1377元/平方米，环比下跌19%，其中住宅用地平均楼面地价1902元/平方米，环比下跌10%。26宗地编号位置土地面积（亩）用地性质容积率规划建筑面积2011003园二路以南、经一路以东172.74住商<3.5403066.652011004银河北街以北、百卉路以西63.37居住<3.0126749.252011005忽必烈路以东、银河北路以北109.28住商<2.5182141.952011007新建西街以北、郊区广场西路以西9.83住商<3.522937.162011008乌尼尔东街以南、金桥路以东11.42住商<3.526648.102011009汇雅风尚小区以北1.31住宅00.002011014石羊桥南路以东、大学西街以南18.54住商<3.543249.122011016云中路以东、南二环路以北200.38住商<2.5333963.752011017成吉思汗大街以北、阿拉善北路以东42.96住商<385917.752011017成吉思汗大街以北、阿拉善北路以东79.71住商<3159424.502011021锡林郭勒南路以西、赛罕西街以南100.85住商<2.5168079.202011021锡林郭勒南路以西、赛罕西街以南87.9住商<3.0175804.892011022远七纬街以南、远经一路以东71.49住宅<1.571492.392011023南二环路以南、范家营村民住宅以东12.02住商<3.528039.6633.33住宅<2.044444.08合计

1015.13

1871958.44土地市场/跟踪分析呼国土储告字[2011]01号出让居住用地总面积约1015.13亩，即6.7万平米，规划建筑面积为187.2万平米。其中项目区域推出的居住用地（兼容商业）一宗，土地面积为122.6亩，即81784平米，规划建筑面积24.5万平米。27土地市场/跟踪分析宗地编号位置土地面积（亩）用地性质容积率规划建筑面积2011001敕勒川大街以南、经一路以东102.49商业<4.0273315.682011002经二路以西、园二路以北102.49商业<4.0273315.802011004银河北街以北、百卉路以西41.35商业382700.192011006呼市工商局以东、南二环路以北18.09商业<3.643427.022011008乌尼尔东街以南、金桥路以东10.88商业<4.532644.102011010金桥三路以西、乌尼尔西街以北5.27商业<2.27732.202011012呼伦贝尔北路以东、文联巷以北4.11商业1.273476.512011013西二环路以西、成吉思汗大街以北46.68商业≤1.237344.562011011东库街以北、明秀巷以西13.93商住<3.027869.312011014石羊桥南路以东、大学西街以南36.21商办文<4.5108618.842011015东落凤街以北、昭乌达路以东4.81商业<4.514422.902011017成吉思汗大街以北、阿拉善北路以东20.92商业<3.041847.872011018通顺东街以北、大召西夹道以西4.27商业/8536.342011019四纬街以南、腾飞路以东125.81商业<4.5377428.412011020锡林郭勒南路以西、赛罕西街以北103.51商业<3.5241513.932011021锡林郭勒南路以西、赛罕西街以南24.05商业<3.556121.912011024新华东街以南、TCL王牌电器公司以东9.18商业<8.853860.992011023远七纬街以南、远经一路以东42.11科研办公（商业）<3.598256.482011024远七纬街以南、远经一路以东51.04科研办公（商业）<2.585072.35合计

767.2

1867505.38呼国土储告字[2011]01号出让商业用地（兼容住宅）总面积约767.2亩，即5.12万平米，规划建筑面积为186.75万平米。其中项目区域推出的商业用地1宗，土地面积为20.92亩，即13947平米，规划建筑面积4.18万平米。28对相关区域的解读——4项目开发的区域背景竞争。29回民新区由于铁道的阻隔，交通动线主要以东西向海拉尔西路和成吉思汗大街为主，本区域到金川新区车程15分钟，到成吉思汗大街东区车程10分钟，与这两个区域存在明显竞争，以下将重点阐述成吉思汗大街和金川新区的房地产市场特性；此外，西龙王庙板块与回民新区同为回民区旧城改造区域，对本项目有一定的可参考性，也将在本报告中进行阐述。区域竞争分析

成吉思汗大街高档住宅区西龙王庙板块回民新区金川新区30回民新区西龙王庙板块金川开发区成吉思汗大街东区31

成吉思汗大街位于呼和浩特市的北侧，经过新城区和回民区，连通西二环与东二环，是呼和浩特市东西向的主干道。也是呼和浩特唯一的一条体现蒙元文化的主题景观大道。成吉思汗大街沿线特征描述成吉思汗大街沿线已初步建成为一个具有特色建筑景观的新市区，其中汇聚了住宅、餐饮、文化、教育、体育、娱乐等功能性肌理。

规划原则：国际性的蒙元文化走廊，区域性的商业文化中心，本土性的特色舞台，居民户外活动场所。32成吉思汗大街沿线总体特征待开发区域中高档住宅区——背靠大青山，远离工业污染，自然环境十分优越成吉思汗大街连通东二环与西二环，以通道北路为界，东部区域与如意开发区、赛罕区联系紧密，是本区域中高档住宅的集中区域；西部区域——回民新区，由于交通不便，一直处于“被忽视”的地位，目前形象低端，存在诸多空白。成吉思汗东街阳光诺卡成吉思汗西街33回民新区特征描述——城中村重点改造区域，潜在供应量大该区域位于城市西北角，为铁道所阻隔，与城市中心区联系较少，属于城市建设“被忽视”的区域随着2007年8月成吉思汗西大街的通车，该区域有了第一条内部干道，与城市东部联系进一步紧密起来。但是，到目前为止，南北向干道只有盐站西路，内部交通不便。目前区域整体面貌落后，是回民区未来城中村重点改造区域。已出让地块较多，未来住宅供应量将呈数量级放大。区域已建成住宅项目较少，主要是单位定向房和经济适用房，以多层砖混结构为主。34回民新区特征描述楼盘名称占地面积总建面产品形态（户数）面积区间主力户型成交均价时代天骄46099184171高层板式/塔式163660-1202室2厅3700新西蓝II期多层、小高层80-1202室2厅3400鸿博雅园200000300000多层，二期回迁120079-1332室2厅3800慧谷蓝庭128500385500花园洋房、小高层待售梦溪园4栋小高层，12栋多层多层、小高层板楼100-2202室2厅经适/定向/4200大溪地

133334

130000

小高层

400

101/106/115

2室2厅

5380本区域开发项目较少，目前只有四个项目在售，且除大溪地，全部五证不全。畅销户型面积在80平米左右的小户型，目前剩余户型面积均在100平米以上。区域平台价格在3400-4000元/平米之间。大溪地在售小高层均价5300元/平米，比区域平台价格高1200元/平米。项目北面为北京三合慧谷开发的高档低密度住宅的慧谷蓝庭，占地面积128500平米，规划建筑面积385500平米，楼面地价为285元/平米，目前土地已平整，售楼部已建成。新西蓝时代天骄鸿博雅园大溪地慧谷蓝庭梦溪园——在售项目35典型案例1：大溪地大溪地临近金色华府，蒙鑫国际名城，定位为高档别墅区，与成吉思汗大街东区中高档住宅区连为一体，售价比区域平台价格高。36

大溪地III期区位新城成吉思汗大街与通道北路交汇处规模17栋别墅，4栋小高层产品形态联排、双拼别墅，小高层（11F)户型面积别墅210-380平米、2#3#4#小高层101/106/115平米。主力面积别墅：370-380平米，小高层：101平米。主力套型小高层为两室两厅均价小高层：5300元/平米；别墅：6500元/平米开盘时间2009.12.12销售状况别墅已售完，小高层目前户型楼层全入住时间别墅部分入住，小高层2012.8入住开发商呼和浩特华仁世纪房地产开发有限公司周边配套八一市场，华联超市，美特好超市，八一幼儿园和鼎奇幼儿园；北垣街小学，新华小学沿街商业4#小高层一二连体底商，通道北路商业客户来源别墅：包头、鄂尔多斯人与呼市本地人各占一半；小高层：是个体工商户、回民区、新城区中高收入群体。备注大溪地为本区域高端项目，目前销售项目为别墅北面的三栋小高层，五证全，均价5300元/平米，比区域平台价格高1500元/平米。小高层起价4900元/平米，层差100元/平米，单元门设置在成吉思汗大街上，没有围墙或栅栏，有一定的安全隐患。典型案例2：时代天骄本项目的产品以80-100两居为主，总价在30万以下较为畅销。该区域的客户群以低收入客户为主，对价格高度敏感，倾向低单价、低总价产品。客户对塔楼北向存在极大抗性。37售楼员张小姐——该盘客户数量相对较少，三三两两的，一天最多十几个客户，不像金川，有集中销售的火爆场面。项目名称：时代天骄区位海西路草原明珠小区北侧500米规模占地面积46099平米，规划建面184171平米，总户数1636户产品形态板式23层2梯4户，塔式27层2梯8户户型面积板楼：66.41/121塔楼：86/100.7/84/117主力套型每栋高层户型配比为1:1

均价板楼：4000元/平米；塔楼：3950元/平米开盘时间2010.3销售状况板楼余18层以上，塔楼北向滞销入住时间2011.12开发商呼和浩特大通众鑫房地产开发有限公司周边配套秋实中小学、红旗小学、四十中学、八一幼儿园沿街商业多家汽车销售中心客户来源周边居民、汽车销售职员及其他备注该区域客户群体为城市低收入群体，对总价敏感，畅销户型为板楼66.41平米户型及塔楼南向86平米户型，100平米以上及塔楼北向户型滞销。本区域住宅产品以多层为主，有向高层发展的趋势。该板块客户以城市低收入人群为主，低单价低总价产品销售速度快。客户以刚性需求为主，首次置业，婚房。主力面积在80-100平米之间，总价低、户型大小适中是决定客户购买的主要因素。成吉思汗大街西区是城市价值洼地区域，开发项目较少，未形成浓厚的居住氛围，生活配套缺乏，交通相对不便是制约其发展的主要因素，居民置业对该板块有一定的抗性。未来随着道路网的进一步完善，诸多待开发项目的建成，该区域将成为又一个靓丽的新市区。典型案例3：新西蓝

新西蓝II期区位回民攸攸板镇林场南路中段路北规模9栋多层为经济适用房，8栋11层小高层为商品房产品形态多层、小高层一梯两户户型面积80-120平米（两居/三居）主力户型80-100平米均价3400元/平米开盘时间2010.6销售状况已售40%，80-100平米畅销，开发商捂盘待涨入住时间未定开发商呼和浩特浩源房地产开发公司周边配套秋实中小学、红旗小学、四十中学沿街商业规划小区底商客户老人，青年群体、利丰汽车城职员38回民新区西龙王庙板块金川开发区成吉思汗大街东区39成吉思汗大街东区：“蒙元文化特区”，背靠大青山，打造特色景观区，营造宜居环境。通道北路、成吉思汗大街：体现草原文化和蒙元文化的街道大型公建：成吉思汗广场、体育场、赛马场、阿尔泰游乐园等道路交通：到市中心车程不到十分钟、往北连北二环。教育资源：内蒙古工业大学、财经学院、内蒙古体育职业学院、土默特中学、八一幼儿园。商业配套：永盛成、北京华联、维多利超市（规划中）机关单位：新城区政府、军区——大型公建集中区域、中高档住宅聚集地成吉思汗大街沿线（东区）特征描述“新城区北区这边人文气息浓厚，是非常理想的居住地。”——琦琳北辰销售代表40成吉思汗大街沿线（东区）特征描述——大型公建集中区域、中高档住宅聚集地板块内有部分定向开发项目（经济适用房、单位福利房）价格相对较低；商品房定位高端，价格较高。板块商品房产品类型较为丰富，高层、小高层、多层、别墅，价格区间在5000-8600。①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩序号楼盘名称产品形态均价序号楼盘名称产品形态均价1加州华府I期高层/多层5000-65007阳光诺卡II期小高层多层65002玺园I期高层/多层57008呼和佳地

小高层/多层/别墅8600（最低）3华侨新村高层56009城市维也纳高层58884好室成双高层(复式）659610金色华府II期小高层58005东方文苑高层，多层652511琦琳北辰高层78006思罕复式公寓高层复式820012蒙鑫国际名城小高层/高层5500阳光诺卡呼和佳地华侨新村左右城琦琳北辰左右城41产品以多层、高层为主，主力面积在120-140之间，客户多为二次置业，主要是新城区和赛罕区中高收入人群。客户以改善型需求为主。客户看中的是居住环境，以三十五岁以上有经济实力人群为主，也有部分青年置业者购买中等面积户型作为婚房使用。成吉思汗大街东区以改善型需求为主，看中居住品质、环境。

玺园I期华侨新村金色华府II期城市维也纳呼和佳地III期总规模56480

220000

100户

250000

270000面积区间136-220

85-182129-150

89-146

82-180主力户型四室两厅两室两厅三室两厅三/两室两厅三室两厅主力面积163/140101-117150146/107销售均价55865300580058886960销售状况待售

去化85%

开盘即售罄

去化95%客户

中高层管理人员、公务员

个体户、公务员、青年置业者新城区、赛罕区中高收入人群

个体户、新城区政府公务员呼市中高收入人群成吉思汗大街沿线（东区）特征描述注：以上销售均价时间节点为2011.1华侨新村玺园效果图42典型案例1——蒙鑫国际名城

蒙鑫国际名城

区位通道北路与成吉思汗大街交汇处东北角

规模1000户产品形态小高层、高层

户型面积98-167

主力户型2室2厅

主力面积

103-108价格

5800元/平米开盘时间

2008.5销售状况

剩余120户入住时间

2009.8开发商

紫越房地产有限公司周边配套

内蒙古体育场、赛马场沿街商业

沿通道北路商业客户已售房源70%为外地客户

备注项目位于国道和高速公路口的必经之路，很多外地来沪人员对蒙鑫国际有很深印象，70%为外地客户。相对于本区域其他项目而言，该项目100平米左右的中等户型占比例较大，去化较快。塔楼户型面积较大，销售情况差。43典型案例2——玺园

玺园区位北二环与东二环交汇处

规模占地面积:49840平方米

建筑面积:56480平方米，332户

容积率1.7产品形态

花园洋房、多层、高层、小高层面积区间

136-220平米主力面积163平米

主力户型

3室2厅价格

5700元/平米开盘时间

待定销售状况

前期已排至100多号入住时间

2012年1月开发商

内蒙古正源房地产开发有限公司周边配套峡谷公园、阿尔泰游乐园沿街商业3栋2层商铺

客户

呼市中高收入人群，公务员、企业家备注智能化系统；新风系统（品牌：法国艾尔）；别墅、洋房中央空调系统；普通住宅可控燃气壁挂炉设备；业主一卡通识别系统（电梯刷卡入户）；六重安防系统：电子墙防攀越系统、闭路电视监控系统、24小时保安巡逻系统（电子巡更系统）、可视楼宇对讲系统、门禁系统、消防报警系统；24小时热水供应系统。44典型案例3——东方文苑

东方文苑

区位阳光诺卡以南，哲里木路以东，工业大学以北

规模773户

产品形态

多层、小高层，高层户型面积

98-167主力面积

167主力户型3室2厅价格

6150元/平米开盘时间

2010.10.11销售状况去化70%，最后一排小高层销售状况不佳。

入住时间2011.10

开发商

内蒙古大国房地产开发有限公司周边配套

成吉思汗广场、内蒙古工业大学沿街商业

比塞塔商街，项目沿哲里木路底商客户呼市中高收入人群，工大老师，个体户备注小区规划四排建筑，由南往北看第三排为18层小高层，第四排为11小高层，被严重挡光。销售情况不佳。45回民新区西龙王庙板块金川开发区成吉思汗大街东区46西龙王庙板块特征描述——位于回民区老城区，重点旧城改造区域，生活配套、区域环境相对较差该区域是呼市城市最早成型的区域，民族风情浓厚，拥有伊斯兰风情街、清真大寺等回族风情建筑，是呼市的旧城区，城市建设相对落后，区域经济活力差，是旧城改造重点区域。2007年，该区域的旧城改造力度加强，区域形象不断提升，但短期内，居民置业对该区域抗性较大，商品房平台价格为4000-5000元/㎡。该区域板块的产品主要是砖混结构，户型以实用性两居为主，城市经济适用房主要聚集区，客户以城市低收入阶层为主，低单价产品消化较快，高品质的产品消化速度慢。该区域项目很多是旧城改造项目，90%五证不全，价格相对低廉，目前大部分项目到尾盘阶段。后期新项目的开发和待建、续建项目的推进，将使这一区域的竞争加剧

该区域是呼市城市最早的发源地，生活配套、区域环境相对较差，是呼市低收入人群聚集地。照片47景凯花园富城花园香槟美景新街坊新潮新巢奈林尚苑一鑫康乐苑艾博龙园兰亭文苑绿树景苑48项目名称

富城花园景凯花园香槟美景新潮新巢新街坊云鼎规模建面8.5万㎡建面4.6万㎡建面22万㎡建面60万㎡建面15万㎡建面8万㎡产品类型多层高层、多层多层、高层多层多层、高层高层精装修公寓面积区间50-137㎡60-160㎡78-140

50-11080-14045-100主力面积70/80/9080/90/14090-110

60/70/8090/10345/68/85主力户型2室2厅2室2厅2室2厅

2室1厅

2室2厅面积灵活，可随意组合本区域住宅产品以多层砖混为主，户型面积相对较小，以80-110平米的两居为主。有向高层发展的趋势。区域小户型低总价产品去化较快。景凯花园一鑫康乐苑西龙王庙板块特征描述——区域产品类型49

富城花园景凯花园香槟美景新潮新巢新街坊云鼎销售均价（元/㎡）42003800530045004000暂定7000去化状况99%95%，剩余140㎡三居98%80%40%

待售五证情况五证齐全五证不全，只有二证无证不全、可按揭无证不全

五证不全，只有二证五证齐全客户来源外来人口、周边群体外来人口、周边群体周边居民、电力系统、伊利蒙牛年轻人，本地及外来人口回民区、玉泉区居民以及外来人口外来人口、本地投资客、个体经营者本区域客户群体主要是地缘性客户及价差导入型客户，以刚性需求为主，低单价低总价产品消化较快，大户型产品基本卖不动，如景凯花园，目前剩余户型为140平米三居。本区域项目大部分为五证不全项目，可按揭、可分期付款。目前市场在售项目都已接近尾盘，只有新街坊、奈林尚苑目前房源较多。西龙王庙板块特征描述——区域项目销售典型案例1——香槟美景50

香槟美景区位回民新华西街回民区政府斜对面规模占地12.7万㎡，总建面22万㎡产品形态多层、小高层（15F）户型面积78/91/96/104/108/110/129/140主力套型90-110㎡两居均价5800开盘时间2009年6月销售状况多层去化99%，高层未售，90-108㎡热销入住时间多层2009年开发商欧星内蒙古房地产开发公司周边配套新华公园、西龙王庙公交站沿街商业一二连体，价格未定客户周边居民、回民区公务员、个体、教师等备注Ⅰ期多层社区已成型，二期规划为小高层社区，预计2011年五月开盘；140平米三居滞销。此外小区车位严重不足，影响销售。典型案例2——新街坊51

新街坊I期区位回民新华西街回民区政府东面

规模占地9万㎡，总建面11万㎡产品形态多层、小高层住宅（11F）户型面积84/92/103/117/120/124/129/137主力套型90-103平米两居均价4200元/平米开盘时间2010年6月销售状况整体一般，90-103㎡两居热销入住时间2011年12月开发商内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司周边配套31中、铁一中、呼高二小；民族医院、妇幼保健所小区超市沿街商业未定客户周边居民、个体、教师等备注Ⅰ期售罄，Ⅱ期4月出规划典型案例3——兰亭文苑52

兰亭文苑区位鄂尔多斯大街西路口往西100米处路

规模占地0.76万㎡，总建面4.45万㎡产品形态板式、塔式高层户型面积50/70/94㎡主力套型70平米两居均价5200元/㎡开盘时间2010年9月销售状况去化60%左右，70/94㎡两居热销入住时间2012年4月开发商内蒙古昕远投资有限公司周边配套呼市二轻医院、现代音乐专修学校沿街商业未定客户玉泉区居民备注兰亭文苑共规划有两栋高层，板式为住宅，塔式为公寓，目前销售状况

53

奈林尚苑区位回民县府街与巴彦淖尔路交汇处规模占地21.48万㎡，总建面32.53万㎡产品形态多层、小高层住宅、公寓户型面积73/75/83/86/93/112/132主力套型83-93㎡两居均价期房4780，现房4880开盘时间2009年9月销售状况73-93㎡两居热销入住时间2011年12月开发商内蒙古奈林房地产开发有限责任公司周边配套批发市场，中国邮政储蓄银行沿街商业150-1600㎡,1.6-2万元/㎡客户西龙王庙周边居民及周边旗县居民备注五证不全，不做按揭，可分期付款；7栋现房因五证不全，尚未交房

典型案例4——奈林尚苑回民新区西龙王庙板块金川开发区成吉思汗大街东区54金川开发区板块特征描述一、金川开发区概况

金川开发区成立于1992年8月8日，总体规划面积14.18平方公里，交通便利，开发市场广阔。北接国道、呼包高速公路，南邻京包铁路，东连呼准公路，距呼铁局西货场4公里，呼和浩特火车站5公里，机场20公里，有3条主干道直通市区。。金川开发区目前有惠丰药业、兰太药业、复旦蒙耀生物技术、福瑞蒙药、元和药业集团、长春亿阳汽车、仕奇集团、世纪消防科技、富渊包装制品、华晶盐业、方维电器、至岁安全印务、等二十多家高新技术企业。1992年6月21日经国务院批准在金川区设立了内蒙古自治区唯一的国家级出口加工区——呼和浩特出口加工区，2003年2月8日经市政府批准设立呼和浩特软件园55二、金川住宅项目情况金川开发区板块特征描述该板块的项目主要分布在金海大道两侧，有上院、民和文苑、天佑花园、金川新城、博雅西苑等项目，交通便捷，但后期正在开发的项目远离金海大道，交通略显不便。产品形式以多层为主，以上提及小区皆为多层项目，只有东达小镇为别墅项目。未来，该区域产品将向小高层，高层发展的趋势，如：金华学府规划有小高层高层。项目的价值主要依托于地段，其价格沿金海大道向外递减。照片56项目名称主力套型均价（元/㎡）首付比例主力首付款区间半山半水82-99280040%，其中公务员、公积金30%9.4-11.2万金华学府70-93270040%7.9-10万阳光美地70-99260340%7.7-10.7万碧水蓝山72-95276040%8.3-10