万科西华府商业、写字楼调研报告

京投万科·西华府

写字楼、商业市场调研报告2013-061项目概况项目位于西南四环外，郭公庄车辆段上盖。2本案项目概况3位于北京市丰台区花乡地铁9号线郭公庄车辆段用地范围内，丰葆路以东，郭公庄路以西，距南四环约两公里左右；建设用地面积：约23万平方米；容积率：2.7；总建筑面积：约75万平方米（含地下12万平方米）；其中商品住宅16.7万平方米，散售办公4.4万平方米，回购办公3万平方米，总商业面积2.72万平方米，公租房24.6万平方米。项目概况商业资源分为住宅底商（二期住宅裙房，1F-2F）及办公裙房商业（四期，B2-3F）两类总建筑面积：约2.72万平方米，其中住宅底商0.8万平方米，办公裙房商业1.92万平方米交付时间：首期住宅交付时间为15年12月，住宅底商为2015年12月，裙房商业为2015年12月4四期盖下办公商业三期盖下商品房项目概况5办公裙房商业B2为地铁层，连通地下商业；3F与盖上住宅平台联通B2，3600平米；B1，3600平米；1F-3F，1.2万平米B2、B1不具备餐饮条件，1F-3F可选择性做餐饮住宅底商1F，4000平米，全部为街铺2F，4000平米，与办公裙房商业联通不具备餐饮条件规划指标商业部分商业市场调研汇报67区域深度调研区域商业格局项目竞争环境区域选定8本案研究范围：北至南四环南到铁路线西至丰葆路东至樊羊路南四环路科技大道～丰葆路铁路线樊羊路区域深度调研区域人口特征|交通环境分析9区域特征：居住、办公人口规模及结构居住人群近2.5万户、7万人口老项目：富锦嘉园、北京国际花园、加来庄园——约50万m2新项目：中海系列、万科蓝、北京方向、本案——约120万m2潜在入市：郭公庄一期、郭公庄三期——约60万m2办公人群丰台科技园一至三期建筑面积近700万m2全部开发完成后进驻人群约15～20万以上数据中，居住人群约1万户、3万人，办公约5～8万人为未来3至5年可能导入的新增区域人口。10区域特征：区域用地规划办公、商业用地供地以丰台科技园东区三期为主居住用地本案周边近期供地以郭公庄一期、三期地块供应为主11交通环境：道路交通区域路网发达，轨道交通便捷12地面交通现有环路、丰葆路路网，加之建设中的万寿路南延，使区域路网日趋完善。轨道交通本案所在的郭公庄站是9号线与房山线的换乘站，是北京西南城区重要的交通枢纽之一。交通环境：对项目辐射范围影响项目北侧道路为商业主要动线，连接西南四环。加之轨道交通网的日渐发达，本案所辐射影响范围将覆盖整个丰台科技园及西南四环沿线。

13本案9号线科技大道万寿路南延六圈南路四环路区域商业市场格局研究区域商业格局|各业态发展水平14商业格局：商圈布局存量商业以社区周边商业为主规划商业有较完整的整体规划，体量在150万平米以上。15世界公园商街海航Mall30万m2东区三期商业80万m2永旺中心15万m2社区商业社区商业郭公庄商业区存量商业规划商业商业格局：主要商业项目运营情况存量：世界公园商业街16物业体量15000m2出租情况外街：开间面积50-200㎡，租金2.5元/天·m2内街：20余栋商业，300-800㎡，1.5元/天·m2经营状况外街：出租为餐饮临街商铺，主要依靠世界公园客群内街：空置率较高车位包括内街停车以及外街临街停车位，停车免费定位旅游型商业，同时辐射周边小区开业时间2006年9月商业格局：主要商业项目运营情况存量：富锦嘉园商业17物业体量30000m2出租情况商业全部出租，业态为餐饮、美发、娱乐，租金约2.5-3元/天·㎡经营状况经营状况良好，主要面对总部基地员工消费车位主要为路边停车定位社区服务型＋周边写字楼低端消费开业时间2007年6月商业格局：主要商业项目运营情况存量：亿城天筑商业18物业体量约8000㎡，一二层商业出租情况开间面积100-220㎡，租金约3.0元/天·㎡；商铺几乎全部出租，餐饮、便利店为主经营状况客流量一般，主要依靠社区客户及花乡汽配城人流车位路边停车定位社区服务型商业为主开业时间2008年6月商业格局：未来入市项目分析海航Mall体量：商业约30万m2定位：休闲、购物中心预计开业时间：由于产权交割问题，时间待定19商业格局：未来入市项目分析丰台科技园东区三期体量：商业约80万m2预计开业时间：未来1～2年部分陆续启动营业20商业格局：商圈商业格局对本案影响周边商业暂未形成整体商业氛围；区域内生活配套较缺乏，且距离本案较远；档次多为中低端型生活配套；本案具备成为区域级商业条件，主要服务于郭公庄及辐射居住区。212公里竞争项目基本情况未来面临的主要是郭公庄一期、三期、北京方向等项目底商的销售竞争；郭公庄一期、三期规划方案待定；北京方向地块东侧与本案相对位置规划为商业、写字楼，约10万平米。22北京方向南侧效果图本案万科蓝北京方向京投万科西华府郭公庄三期郭公庄一期海航Mall23总体指标：总用地面积：11.88万平米（其中建设用地7.86万，代征绿地4.02万）总建设面积：56万平米（地上35万，地下21万）容积率：4.45平均楼面价：2300元/平米31-A地块（规划A区）指标用地性质公建，商业40年，综合50年建设用地面积53722.402平米代征绿地面积13909.476平米规划建筑面积39万（地上24万，地下15万）容积率4.5地块成交价格5.5亿元折合楼面价格2292元/平米35-A地块（规划B区）指标用地性质公建，商业40年，综合50年建设用地面积24936.02平米代征绿地面积26300.49平米规划建筑面积17万（地上11万，地下6万）容积率4.4地块成交价格2.55亿元折合楼面价格2318元/平米西南四环海航Mall（原规划）24A区：美式购物中心拥有OUTLET广场、欢乐世界、IT广场、生活主题馆、主题百货、酒店公寓六大主题馆B区：国际时尚中心集商贸、会展、品牌推广为一体，同时为时装设计的研发预留空间A区公寓：共901套其中以50-60平米产品为主B区写字楼：共3.5万平米，每层约2500平米B区南侧面A区南侧面原定位方向25原定位方向26树立“区域精致生活商业街区”的形象，将项目地块与轨道交通，自身住宅、办公、商业相联系、融合，创造集居住、办公、购物、休闲、社交、娱乐等多功能的全新城市“街区”形象。京西南“高品质生活消费”目的地原商业功能定位27本案将聚焦于居住地周边重复性、功能性强的消费内容原商业功能定位28娱乐驿站（KTV、电玩、健身中心、成人教育）

商务休闲（商务餐饮、美容美体、台球、室内高尔夫）家庭聚会（家庭正餐、休闲餐饮、简快餐）儿童天地（儿童培训、儿童娱乐）专业市场（电器卖场）商务社交（咖啡茶馆、社交餐饮、证券公司）

食字路口（品牌连锁快餐、休闲餐饮、水吧）生活配套（孕婴用品、花店、洗衣店、药店、西饼店、家居饰品、美发）专业市场（电器卖场）商务配套（银行、证券、商务快印、旅行社、便利店、红酒店）

温馨生活（超市+外租区）

温馨生活（超市+外租区）2层1层3层-2层-1层写字楼底商定位方向住宅底商定位方向哑铃形业态布置，以目的性消费带动客流的竖向、与横向流动；以随机性消费的业态布置较佳位置，适应高租金、高人流量盈利要求原商业功能定位29原商业功能定位30原商业功能定位31原商业功能定位32写字楼部分写字楼补充市调内容3334产业规划条件存量项目调研销售项目分析未来竞争环境产业规划条件丰台区及中关村科技园丰台远的产业定位及规划35产业规划：丰台区产业规划根据丰台区“十二五规划”丰台区十二五期间四大重点板块建设全面提速，功能区发展成效明显，成为聚集城市功能、吸引高端产业、承接重大项目的重要载体。全面提速丽泽金融商务区开发；围绕中关村国家自主创新示范区建设，加快推动丰台科技园区的“东进西扩”，保持和巩固在中关村一区多园中的领先地位；优化提升大红门时尚创意产业集聚区功能；加快实施青龙湖-长辛店会展旅游、生态休闲区建设。36产业规划：丰台科技园定位及规划全面完成丰台科技园东区三期开发，充分发挥总部基地品牌效应，提升高新技术的研发与服务优势，打造中国民营总部经济集聚区。37产业规划：丰台科技园招商优惠政策丰台科技园享受中关村国家自主创新示范区“1+6”政策：一、“1”—搭建首都创新资源平台二、“6”—支持在中关村深化实施先行先试改革的6条政策（一）中央级事业单位科技成果处置和收益权改革试点政策（二）税收优惠试点政策（三）股权激励试点政策（四）科研经费分配管理改革试点政策（五）高新技术企业认定试点政策（六）建设全国场外交易市场试点政策。38产业规划：入住企业总部基地入住企业电力、电子、机械、贸易等行业占较大比重。39存量项目调研区域周边及三环外9号线沿线存量写字楼项目情况40区域选定根据区域划分及交通延伸，主要调研丰台科技园内及三环外轨道交通沿线项目。41诺德中心汉威国际总部广场星火科技工商联大厦万润大厦财富时代昌宁大厦奈伦大厦蓝谷科技海航MALL九号线沿线写字楼奈伦大厦蓝谷科技开发商奈伦置业房地产开发有限公司蓝谷科技发展有限公司交付年份2013年7月（尚未入住）2004年3月规模45353㎡地上14000㎡，分为A座B座层数21层地上6层大堂面积约400㎡70㎡大堂高度9m3.3米标准层面积2100㎡760㎡层高3.5m3.4m净高2.5m2.7m走道宽度1.6m2m走道净高2.5m2.7m走道装标顶棚石膏板、墙乳胶漆、砖踢脚、瓷砖地面顶石膏板、墙乳胶漆、瓷砖踢脚、地面瓷砖卫生间男：3站3坐；女：4坐男：3蹲；女：3蹲空调系统清系华同方中央空调中央空调电梯东芝，6台OTIS（1350kg）客梯2台巨人（1000kg）客梯电梯比7559㎡/台7000平米/台车位数212辆，地上27，地下18560个车位比————物业管理奈伦物业管理蓝谷科技物业管理费30元/平方米·月8元/平方米·月租金5.5-6元/㎡·天2－3元/㎡·天开间面积300-2000㎡50-200㎡空置率未入住5%二手售价不售不售销售率－－42地铁沿线：奈伦大厦项目目前暂未入住，公共区域正处于装修状态。从目前内部结构看，内部装修以石材为主，在周边属于相对高档的写字楼。43大堂面积约400㎡大堂高度9米走道宽度1.6米走道净高2.5米走道装标墙乳胶漆、顶棚石膏板、砖踢脚卫生间男：3站3坐女：4坐茶水间-首层大堂楼层电梯厅楼层走道2.5m1.5m茶水间卫生间地铁沿线：蓝谷科技蓝谷科技大厦（乙级）整体较为老旧，参考价值低。44大厦入口首层大堂楼层电梯厅电梯楼层公共走道卫生间地铁沿线：蓝谷科技45入住企业行业：电子产品、生物技术、网络技术、医药等隔间面积：50—170㎡区域内写字楼总部广场汉威国际广场北京诺德中心财富时代中心开发商总部基地（中国）控股集团北京世纪星空影业投资有限公司北京诺德置业有限公司航丰园科技交付年份2013年10月一期2012年8月一期2011年、二期2013年2007年12月规模4.96万平米一期28万平米一期24万平米，二期21万平米建面104700平方米层数21层9层（最高2层为6米挑高跃层）一期23层、二期11～39层地下3层,地上26层大堂面积110平米120平米约100平米1000平米大堂高度5.5米10米一期10米、二期15米9.9米标准层面积623平米1330平米一期1400平米、二期1883平米2800平方米层高3.9米3.5米一期3.7米、二期4-5米3.6米净高2.8米2.85米一期2.8米、二期3.7米2.7米走道宽度2.5米无公共走廊2.2米2.6米走道净高——2.7米一期2.5米、二期3.5米2.6米走道装标待定自定墙乳胶漆、金属踢脚墙乳胶漆、网格顶棚、大理石踢脚空调系统中央空调中央空调一期中央空调、二期新风中央空调中央空调电梯3部（三菱1050KG）2梯三菱电梯客梯+1货梯一期5部三菱（1350kg）、二期17部10部铃木电梯（八客，两货）电梯比4133平米/台5985平米/台一期3100平米/台、二期4788平米/台10470平米/台车位数205个/4栋楼665个989个、1000个地上300个；地下1000个车位比41个车位/万平米33个/万平米一期101个/万平米、二期47个/平米130个/万平方米物业管理道丰（中国）控股集团北京世纪星空影业投资有限公司北京诺德物业管理有限公司

国贸物业酒店管理有限公司物业管理费待定1元/平米/天一期25元/平米/月12元/平米/月租金——4-5元/平方米·天（包含物业费）4.5-5元/平方米·天约4.8元/平方米·天开间面积386平米665平米最小101平米129-2800平方米空置率——60%（尚未出租）——20%二手售价——————24000—29000元/平方米销售率待开盘，35000～38000元/m2——一期89%、二期待售85%46区域内写字楼工商联大厦万润大厦昌宁大厦开发商北京金星房地产开发有限公司北京航天海鹰开发有限公司昌宁集团交付年份2005年2006年2001年规模5万平米2.9万平米建面28000平方米层数30层11层主楼23层、裙楼3层、地下1层大堂面积400平米50平米800平米大堂高度9米2.7米12米标准层面积6240平米2100平米1000平米层高3.15米3米3.75米净高2.5米2.7米3.2米走道宽度1.5米2米2.4米走道净高2.5米2.7米3米走道装标墙乳胶漆、顶棚石膏板顶棚铝板、乳胶漆地面为进口花岗岩，墙面为进口石材空调系统中央空调中央空调开利空调系统电梯6台OTIS（1361kg）客梯3台客梯3部客梯电梯比8333平米/台700平米/台9333平米/台车位数541个（共用）130个250个地上车位300月/月/个车位比108个/万平米223个/万平米107个/万平米物业管理北京铭维诚物业管理有限公司北京航天海鹰物业管理有限公司昌宁物业物业管理费18元/平米/月0元/平米/月10元/平米/月左右租金3.3元/平方米·天3.5元/平方米·天2.8元/平方米·天开间面积200平方米-2000平米113-2100平米180-500平方米空置率5%0%0%二手售价24000元/平米29600元/平米无销售率100%47区域内：总部广场产品设计时立足整个园区，作为园区内方向性高层建筑，视野及外观做的充