立汇亚龙湾70亩项目整体定位及物业发展建1

立汇亚龙湾项目整体定位与物业发展建议1报告结构2项目核心问题1项目属性界定3市场分析整体发展战略整体定位564客户分析物业发展建议72

项目属性

界定13亚龙湾地处中国唯一的热带城市，稀缺的资源和完善的配套使之成为高价值核心地段区域属性项目区位规划：亚龙湾位于中国热带滨海旅游圈内，拥有国际级优质海水和沙滩。是三亚政府规划的国际型旅游度假区。项目区位现状：车行至三亚国际机场45分钟，至三亚市区30分钟；目前已建国际标准一线海景酒店7家（喜来登、万豪等），二线海景酒店6家，拥有两个高尔夫球场（红峡谷和亚龙湾高尔夫球会）以及贝壳馆、海底世界、蝴蝶谷等观光设施。三亚机场三亚市区亚龙湾30公里45公里亚龙湾是目前中国最成熟的国际度假湾区，深受国内外游客青睐，区域情结是亚龙湾度假客户置业主要驱动力。4项目位于亚龙湾二线区域，紧邻龙塘路，连接亚龙湾大道，交通通达性良好区域属性亚龙湾大道龙塘路一线酒店群至市区35分钟至机场45分钟亚龙湾高尔夫球会龙潭湖5项目南邻龙塘路，背靠山坡，面向龙潭湖，远眺海景，属于高居住价值腹地，但开发条件有一定限制基本指标：占地70亩，容积率0.4，限高11米；地块周边：紧邻大道较幽静地段，交通便利；对面是龙潭湖，近观湖景，远眺海景；地块内部：土地未经整理，有较茂密的原生植被，可利用性较高；背靠山缓坡，提高景观视野的可利用性。

开发建设活动限于25米等高线以下，25米至35米之间区域若坡度不大于25％，可进行低强度开发。对面龙潭湖内部地块南临龙塘路背面山丘旁侧小道西侧烂尾楼东侧原生树丛对面度假屋项目属性处于区域较幽静地段，通达性好。项目背山看海，享受与大自然的和谐，是亚龙湾区内的优质资源地段。6项目位于二线海景带，地块坡度变化较大，随高度变化景观资源价值不同地块坡度及景观：地块坡度地块内部可分为缓坡区及高坡区，整体高差约为20－30米；高坡区坡度较大，对度假物业的打造及排布有一定限制。地块景观虽地处二线湾区，但整体外部景观资源较强，拥有山、海、湖三重景观；内部景观面随高度的不同有所差别，高度3米以上可观湖景，高度在10米以上即可看到湖、海双重景观。视角①高度10米，观湖望海，视野极佳视角②，景观价值较差高坡区缓坡区从湖对面望向地块从湖对面望向地块项目属性景观资源强势，地块自身坡度成为挖掘湖景、海景双重资源的天然优势，有利于提升物业价值。7国际顶级度假湾区内拥有二线海景、湖景、山景三重景观资源的小规模坡地度假物业区域属性：旅游城市国内唯一的热带旅游度假城市顶级湾区纯粹的一线成熟度假湾区资源强势拥有山、海、湖三大景观资源山地地势可提高景观资源的利用性小规模可建设用地42亩，属于小规模度假物业项目属性：项目核心价值——亚龙湾目前唯一背山、观湖、望海综合性资源价值地块8项目核心

问题29开发商目标及限制性条件树立湾区精品，博取最大化利润利润最大化的前提下，保证一定的消化速度12客户目标地块条件商业用地，还剩47年产权规模70亩，35米等高线以上禁止商业开发，实际可建设用地约42亩；整体容积率0.4，建设用地容积率约0.6限高11米，25－35米等高线之间坡度高差较大高坡区缓坡区10目标解析1：项目利润空间大，有博取高价格的运作空间成本假设：单方总成本30000元楼面地价：15000元/㎡单方综合开发成本（别墅）：15000元（含土建、综合取费、精装修等）单方盈利估算：较为保守的价格假设：50000元/㎡单方盈利：50000－30000=20000元/㎡单方成本利润率：约66%保守估计下，项目有较强的单方盈利能力，开发风险较小，有足够的运作空间去博取高溢价和高收益项目单方利润的初步估算11目标解析2：亚龙湾进入住宅开发阶段，项目将面临竞争的竞争将激烈起来编号项目名称规模（㎡）预计套数1龙溪291.5万292西山渡6万2003公主郡6.4万5114华宇皇冠会馆别墅0.6万295石溪墅3.5万1226翡翠谷1.5707亚龙湾2期未来要出让的3000亩土地亚龙湾未来竞争项目1276334512目标解析3:“国际旅游岛”疯狂之后，市场前景并不明确国际旅游岛的时候，感觉我们的房子好像不要钱一样，我们每天就像临上战场似的，真的不知道第二天会是什么样子；但这疯狂之后，政府开始打压，突然一下人就没有了，每天的上门量寥寥无几，大家都在观望，客户也变得理智了，不知道年底的情况会怎样，但我还是很看好的。

——凤凰水城销售经理“中央和部委继续‘表态’，银行进行新一轮压力测试，是否预示着新一轮楼市调控的到来？原本以为下半年政策的主基调将是保持连续性和稳定性,而最近的走向似乎让市场又开始变得扑朔迷离了……”——山水国际营销总监现在整个市场都比较萧条，不再有当时的那番疯狂的景象了，各楼盘都在积攒能量，到年底会有很多项目开盘，大家都在赌到时价格会回升，但我个人对年底的形式还是比较悲观的，量太大了，最后的情况只能是供大于求。

——鲁能策划总监三亚在疯狂与打压之后，整个市场较为萧条，各大湾区项目整装待发，迎接变化之后的第一轮旺季，但从专业人士的角度来看，前景并不明晰。现在本来就是淡季，再加上旅游岛出来的时候太火，涨的太多，国家必须要打压，否则容易出现泡沫，现在价格会稳住，长远看还是会涨的；打压以后，价格上表面没有什么变化，二手会掉一点，开发商也会暗地里打折扣。

——三亚湾新城销售经理13项目核心问题

如何在一定的快速销售之下实现项目的高溢价？如何应对竞争，实现快速消化？如何实现高溢价？定位层面产品层面14市场分析3市场大势区域价值竞争分析15

海南未来房地产趋势判断>>——量、价如何变化？思考：上世纪90年代初，海南泡沫一夜破灭，如今在“国际旅游岛”政策的推动下，海南炒楼现象再现火爆，此次是否会重蹈泡沫破灭覆辙？16经过热潮之后，海南市场春节前后成交量严重萎缩，成交量大幅度下降；当前成交量处于淡季中平稳上涨阶段三亚：2010年春节前后房地产变化情况：2010年2月11日-2月20日，三亚商品房日均成交41套。环比2月上旬，三亚商品房日均签约数119套，8月1日~8日三亚商品房总成交133套，平均日成交量19套，环比7月1日~8日成交量的32套整整多了101套，上升了315%。

海口：2010年春节前后房地产变化情况：2010年2月海口商品房市场平均日成交量约为76.8套;平均日销售量环比下滑约36.2套，7月1日~8日，海口商品房成交57套，日均销售量7.1套，8月1日~8日海口商品房成交86套，日均销售量10.8套。市场现象17目前海南市场成交量严重萎缩，市场销售平均价格相对春节前下降，但优质楼盘价格基本与春节前持平项目春节前销售均价春节后销售均价8月销售均价三亚西山渡65000元/㎡65000元/㎡65000元/㎡三亚凤凰水城南岸20000元/㎡28000元/㎡26000元/㎡海口夏威夷海岸20000元/㎡22000元/㎡25000元/㎡博鳌宝莲城22000元/㎡25000元/㎡25000元/㎡海口：2010年2月14日-2月25日，海口商品房销售均价11289.97元/平米。比2月1日-2月13日，海口商品房销售均价8618.68元/平米，上涨幅度达31%

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8月海口商品房销售均价7245.42。三亚：2010年2月14日-2月25日，三亚商品房销售均价26142.78元/平米。比2月1日-2月13日，三亚商品房销售均价23613.16元/平米上涨幅度达10.7%，8月三亚商品房销售均价17832.5元/平米。市场现象从三亚、海口、博鳌典型代表楼盘来看，相比春节前，春节后成交价格持平，甚至有略微的涨幅18短期量：从需求来看，现时正处于淡旺季过渡阶段，受新政的影响，观望情绪加重，投资客大量撤离，开始理性对待海南市场，目前销量反弹，市场反应良好政策效应4.15新政出台后，投资者将更加理性对待市场，虽然对某些高端客户的财富实力并没有很大影响，但大大加重了客户的观望情绪231从投资客为主，逐步转向理性客户为主国际旅游岛期间，成交的客户中以投资客为主，占90%，易受政策、价格等多方面影响；新政后客户多以自助度假为主，多为理性客户。旅游岛时期的透支旅游岛时期过度消化，大量投资客已购置房产，目前海南价格较高，客户回归理性，大多数客户不敢在高位接手，等待价格调整。短期市场趋势4旺季即将来临每年11月至次年4月为海南房地产和旅游旺季时期，客户量将大量增加，从统计数据来看，8月及9月初的市场销量出现反弹，预计将再现金九银十局面。19短期量：短期内，供应量将从新政及淡季的影响中走出，出现放量局面结论一：从量的角度来看，旺季来临，出现集中供应，市场理性回归，但短期内成交量不会出现春节时的局面。短期市场趋势9月海南拟开盘项目总计11个，环比8月开盘7个上涨了约57%，是2010下半年以来开盘数量最多的一个月，其中全新面市楼盘数量多达8个，占比超过七成。同为下半年当月纯新盘开盘项目最多的月份。而十月份预计将多达39家。

房地产市场会逐渐回暖，成交量上涨完全在情理之中，而均价的下降也是市场的回调的结果，房地产市场是不断变化的。

------业内权威人士海南9、10月份部分开盘项目三亚嶺海翠屏凤凰水城南岸翰海公寓海口江湾.兰庭古树轻城海阔天空·国瑞城现代城

海南之心琼海博鳌香槟郡博鳌经典文昌鑫源锦程

澄迈金江金外滩南亚四季春城20短期价格：开发商节前实现了快速的资金流通，不会轻易降价，多数维稳售价慢慢销售，当前供应量增大，项目会出现小幅度降价现象2010年1月仅一个月的成交金额相当于07年全年成交的1.2倍，08年全年成交量的76%，市场情况较好的09年的40%。成交金额（亿元）开发商语录——虽然这段时间市场冷了一下，但是市场基本没有降价的迹象。开发商对后市都是十分看好的。将来市场还是稳中有升。之前海南暂停了住宅土地的出让，而且随着国际旅游岛的规划不断落实，会吸引全国的客户来这边度假置业。下半年还会涨，因为下半年随着旅游旺季的到来，岛外客户将会重新进入，而岛内客户的心理也会慢慢的接收目前的价格。未来是不会怎么落的，开发商那边基本没有跌的现象。总体看来媒体炒作推广海南，整体形势是向上的，不会下跌。由于前期的快速回现使得开发商资金充裕，大多数开发商目前调高价格慢慢销售多数开发商认为政策对海南的价格影响不会太大，客户看中的是海南的气候、环境，这是全中国无可替代的，随着旺季的到来，客户将逐渐接受这个价位，并开始回暖短期市场趋势21中期充满不确定性，表现在成交量的变化取决于政策的方向及实施力度，而价格由于过度透支，不会起伏太大，预计仍保持平稳态势4.15新政部分内容：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

三亚楼市基本为岛外客户在三亚购买房产的岛外客户资金都比较雄厚，80%以上购房者是一次性付清房款，受新政贷款规定的直接影响较小。三亚依赖于贷款的比例较少由于海南的客户结构特殊，海南向中央申请赦免三套限贷释放信心，将可能会有大量游资与热钱涌入海南，再次推高成交量价若获批若未获批若严格执行新政政策，对实质的支付结构影响小，但客户观望情绪将延续结论二：中期价格仍保持平稳态势，但成交量的变化充满不确定性，但就目前趋势来看，随着年底成交量放大，市场信心恢复，中期会有小幅上升。中期市场趋势22海南在三大基本面支撑下，海南经济以及旅游地产将得到长期持续发展海南是中国唯一独立的度假区，区域地位全中国无可替代基本面一：国内日益庞大的度假置业的需求已是现实，无可置疑基本面二：海南是中国的夏威夷，是国内游客滨海度假的首选地；其独立的区位条件与地域特点在全国范围内具有独一无二的地位。海南客户来源于全国范围，随着中国人口老龄化进程加剧及生活水平提高，海南的度假置业人口正在持续上升。海南稳步迈向国际级旅游岛，国际化的美好前景大可预期基本面三：海路空立体交通打造加速，电力水利基础设施进一步加强，对外开放力度加大，海南国际旅游岛地位已经显现长期市场趋势23同时，国民经济的高速发展和老龄人口快速增加的推动，使得海南旅游地产的潜在客户群体迅速扩大300人均GDP/美元100030005000启动快速发展平稳发展减缓发展旅游业兴起本地置业大众化国内游休闲度假周边国家游度假投资置业洲际游洲际置业2006年中国人口年龄结构随着各主要城市人均GDP突破3000美元，中国旅游业进入平稳发展期，度假投资置业兴起；同时中国未来20年迎来老龄化的高潮，养老置业正成为类刚性需求；海南因其独特的资源成为中国旅游地产置业和养老的首选地万人未来20年中国引来老龄大军，这批人群目前处于储备养老和养老阶段，且财富储备已到实力阶段数据来源：国家统计局中国2008年各主要城市人均GDP（元）长期市场趋势24海南的置业客户为高端客户，多数为一次性付款或有一次性付款的实力，政策影响的不是经济实力而是观望情绪，当逐渐接受此价格之后，成交量将回升长期市场趋势西山渡一次性付款比例100%福湾鲁能三亚湾新城凤凰水城南岸香水湾一号100%50%100%项目80%25随着“国际旅游岛”想法的落实，一批优质旅游产品和基础配套的建设将使岛内生活品质得到较大提升，由于为国家战略，必然会支持海南岛的建设海口、三亚绕城高速海口屯昌高等级公路公路建设粤海铁路通道及配套西线铁路改造东线城际快速铁路铁路建设美兰机场二期凤凰机场二期博鳌国际机场机场建设“建世界著名、亚洲一流的热带海岛度假休闲目的地，打造10条旅游黄金线路、20个精品度假旅游区、30个精品景点、30家五星级度假酒店。”

——《海南省十一五纲要》深度开发高尔夫资源红色旅游等产品丰富产品湾区建设酒店开发三亚海棠湾海口美丽沙等积极建设高星级酒店；引入国际酒店集团01～07年固定资产投资稳步上升单位：亿元数据来源：海南省统计公报长期市场趋势2690年代的惨痛教训仍历历在目，政府、开发商相比上次会谨慎行事，加之海南经济和旅游的持续发展，长远来看，房地产走势向好谨记90年代教训预售制度健全实力开发商保障后续供应稳步增加政府：90年泡沫破灭，与政府的政策调控有很大关系，随着政府执行力的逐渐成熟和经验的吸取，相信政府会采取更优的措施在稳定楼市的同时保证国际旅游岛的经济稳定开发商：在吸取上次教训后，开发商会更加谨慎，不会盲目出击，也开始观望

90年代泡沫之所以产生和破灭，很大原因是因为炒地皮和炒楼花现象频频出现，如今预售制度健全，有预售条件才能收筹，对过快供给有一定控制品牌开发商大大增加，如雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界、保利、华润、中信等，为了保证品牌，不会抱着赚钱就撤离的态度，会更多的考虑后期的开发目前成交量下降与供应量减少有较大关系，随着后续供应的稳步增加，成交量将逐渐上升结论三：长期来看，随着经济、人口红利、国际旅游岛的落实、政府的支持以及制度的健全，价格、成交量将稳步上升长期市场趋势27海南房地产未来趋势研判的总结短期市场：市场成交量将继续萎缩，短期内很难复苏；价格不会有明显下降；中期市场：成交量取决于政策实施的力度，充满不确定性，但在旺季会有所上升；价格仍保持平稳状态，若政策过严，会出现小幅度的打折现象长期市场：成交量、价格将稳步提升短期长期成交量的变化中期长期价格的变化旅游岛时期旅游岛时期中期短期28

区域价值29各湾区群雄逐鹿，但五年之内，亚龙湾的湾区霸主地位仍无可比拟三亚湾大东海亚龙湾土福湾海棠湾清水湾香水湾石梅湾背景：三亚城市发展外扩促使区域开发定位：面向国际和国内的度假区，以旅游配套服务为主并辅以居住功能的超大型居住区总结：配套成熟，但整体形象较弱背景：由中粮集团进行区域统一运营，以高星级酒店及其它配套先行启动定位：国际性旅游度假区属性：目前最高端的纯热带滨海旅游度假区背景：由华润集团进行区域统一运营，以度假配套为主、酒店与住宅先行启动定位：健康养生国际社区总结：未来的滨海度假区背景：由一个或多个开发商运营，以住宅优先启动定位：综合型、高档度假式住宅区，远郊住宅新区总结：远离市区，配套尚未成熟，未来的新城背景：由海南政府主导开发，以高星级酒店群优先启动（包括2家7星级酒店），树立世界级高端度假物业形象定位：国家海岸、世界级旅游度假区总结：虽定位高端，但至少五年之内难以成型30比较各湾区资源、配套和开发物业档次，我们看到亚龙湾在未来5~6年仍然是三亚的价值最高级湾区名称海资源配套开发物业档次价格水平三亚湾较差城市配套完善，但形象较为杂乱高层、小高层、洋房、别墅较为混合，档次较低4－5万元/㎡大小东海中等酒店配套等级较低，规划较混乱高层、别墅档次一般5万元/㎡亚龙湾优质高星级酒店配套，形象高端低密度、类低密度物业档次较高4－8万元/㎡海棠湾优质规划中的酒店群，定位较高未来规划混合型开发物业—土福湾中等配套较弱，仅依托海棠湾的形象高层、别墅档次较低6万元/㎡清水湾中等高尔夫配套，整体形象一般高层、小高层、别墅档次一般4－5万元/㎡香水湾优质配套缺失，开发较为混乱高层、小高层、别墅高低档次均有4－7万元/㎡石梅湾中等高星级酒店，形象较好高层、别墅档次较高—三亚各湾区整体指标盘点亚龙湾整体形象目前在所有湾区中最为高端，开发较为纯粹，是价值最高的湾区虽然海棠湾定位较高，但目前尚处于规划和基础建设阶段，至少需要5~6才能发展成熟31瑞吉酒店和龙溪29的入市，必将带动亚龙湾区域物业的又一轮升值世界著名酒店管理公司喜达屋旗下一线品牌瑞吉酒店将在2011年11月登陆亚龙湾；同时推出顶级度假物业龙溪29，吸引国内外富豪关注，大大提升亚龙湾的湾区地位。瑞吉酒店龙溪29圣·瑞吉斯饭店——（St.RegisHotel）是喜达屋集团旗下最高端的酒店品牌，标志着世界上最高档饭店，代表着绝对私人的高水准服务；全球不超过10家，在中国目前只有北京和上海各有一家。龙溪29——将是中国第一个真正意义上的游艇社区，别墅超过70%将设有私家游艇泊位，同时酒店将设有大型码头，满足100英尺以上游艇的停泊需求。顶级与奢华的代名词龙溪29预计单价12万元/平方米32亚龙湾的湾区价值无可超越度假天堂，唯此一湾亚龙湾已成为国内乃至国际顶级的度假湾区……33本项目拥有山、海、湖三大景观资源，可塑造为顶级湾区二线绝版私密高端度假项目山体本项目龙潭湖亚龙湾背山观湖望海作为亚龙湾二线区域集山、海、湖三大资源于一体的高品质地块，将是最纯粹最私密的高端度假空间34

竞争分析35不论区域还是价格比较——本项目的核心竞争主要来自亚龙湾区域内部其他湾区整体发展相对较不完善，5－6年内难以超越亚龙湾的地位。其他湾区竞争亚龙湾内部依托成熟湾区发展，高端物业项目较多，价格层级最高，竞争激烈。亚龙湾内部竞争次要竞争核心竞争湾区项目价格（元/㎡）三亚湾白石郡、三亚湾新城、凤凰水城4－5万亚龙湾龙溪29、西山渡、公主郡、翡翠谷、华宇皇冠6－12万土福湾福湾6万清水湾清水湾5－6万香水湾香水湾一号、富力湾5－7万36未来区域内部度假项目竞争较为激烈，竞争对手相对聚焦项目物业类型规模/剩余规模（万平米）开盘时间月销售速度供应时间2010下半年2011上半年2011下半年2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年公主郡独栋/公寓21.46.42010.100.4西山渡双拼加叠拼/独栋9620110.6翡翠谷独栋/双拼4.31.52011.020.08石溪墅独栋/公寓3.53.52010.120.36龙溪29独栋1.481.482010.100.4华宇皇冠独栋/双拼0.60.62010.030.02项目可能的销售周期区域内的公主郡（三期）、西山渡（二期）以及石溪墅项目，将是本项目未来最主要的竞争对手；在本项目销售周期内，亚龙湾区域还有近12.6万㎡低密度物业销售，面临竞争的压力较大。37仅依靠亚龙湾高尔夫球会资源，资源上明显弱于本项目亚龙湾高尔夫别墅区公寓区三期规划图东南亚建筑风格项目概况：总建筑面积6.612万㎡，整体容积率0.33，其中别墅区容积率0.2；包括95套独栋别墅及416套公寓；项目规划：别墅区与公寓区分开排布，私密性较好；资源：紧邻亚龙湾高尔夫球场，但大部分看不到高尔夫景观；内部景观资源较弱，空间较小。公主郡三期38三期产品再度假氛围上更加优化，同时开始尝试控面积以发挥总价优势别墅产品户型面积（㎡）面积比套数套数比楼王4504％22％大别墅28015％1213％中别墅24064％6063％小别墅18017％2122％公主郡三期别墅户型配比284.9㎡190.1㎡别墅产品设计常规，溢价较弱240㎡独栋别墅是主流产品，面积偏小，空间较为紧凑；无地下室赠送，溢价能力较差；地上停车，无车库设计庭院园林空间面积偏小。剖面图公主郡三期39受规划排布影响，私家园林空间较小，同时对景观资源的占有不强势公共园林景观石溪墅公主郡Ⅲ公主郡Ⅲ亚龙湾大道高尔夫山体资源占有不强势项目东北两侧紧靠山体，但山体资源相对较差，同时项目对山体并未利用；由于受到亚龙湾大道和公主郡三期的阻隔，弱化项目对高尔夫资源的占有。翡翠谷公主郡Ⅰ、Ⅱ项目概况：总建筑面积6.62万㎡，综合容积率0.4，其中别墅容积率0.2，包括121套独栋别墅及3栋公寓户型面积：别墅产品面积为150－400㎡的两到四房，总体面积较小；项目规划：排布紧密，且为地上停车，每一户园林空间面积较小，仅依靠内部公共园林景观。君域石溪墅目前在售价格为5万元/㎡，带1万元/㎡的精装修40产品整体质素较差，地下赠送空间分布不均，户型功能空间缺失地下车库无地下空间君域石溪墅产品整体打造较弱产品之间排布紧密，庭院景观空间狭小；仅第一排产品有地下车库，地下室不是所有产品都赠送；户型设计简单，功能空间较少，从产品框架来看，品质一般。排布紧密户型结构简单41虽有资源和配套，但总价过高又没有产品素质保证的项目，在亚龙湾难以消售华宇皇冠会馆别墅规模一期占地133332㎡

，建筑面积6088.76㎡

。容积率0.35，绿化率75%，共29套资源配套华娱皇冠酒店、百花谷商业街区、亚龙湾目前离海最近的别墅产品一期别墅（独栋、双拼），9套独栋别墅和20套双拼别墅，双拼别墅为420㎡和447㎡的七居室，独栋别墅为529～614㎡的七居室销售情况别墅均价为4-5万元/㎡，2010年3月开盘，到目前为止，29套别墅还没有卖出一套，目前正在做建筑改造，准备重新包装后再入市。华宇皇冠别墅华宇皇冠别墅的面积均在420㎡以上，总价都在2000万以上；产品设计理念较差，毫无度假感，虽然独栋占地3亩，仍难以被客户接受。42依靠强势的外部资源及产品优势，成功建立品牌，成为市场上的热销项目西山渡山体红树林生态保护区强势的景观资源背部靠山，依山势而建，坡度较高的地方景观更加强势；面向国家级红树林生态自然保护区，生态资源极佳；内部公共景观湖面，自身景观资源较强。项目概况：总建筑面积9万㎡，整体容积率0.3；包括58套独栋别墅及60套叠拼别墅；项目规划：一线排布景观面较大，二线则弧线形排布，内外部景观资源同时占有，人车混行，无地下停车，排布过于紧密；产品户型：独栋别墅为128－1156㎡，叠拼别墅为236－288㎡，整体面积偏大。之前售价为6万元/㎡，带8000－10000元/㎡的精装修43大面积户型产品，精细化打造，成为市场上产品标杆项目云鼎别墅2型架空层首层二层建筑面积：298平方米在产品打造上，追求品质，渲染文化意境的同时又营造出特色的度假氛围独栋别墅户型特点：内部动线丰富，通过灰空间将室内外联系起来，营造度假氛围双面宽设计，将观景体验最大化泳池、跌水等水系的贯穿，富有情趣架空层赠送，下沉式花园，空间私密创新型叠拼别墅两套三层别墅上下错落拼合，使叠拼产品别墅化，提高容积率，同时赠送底层庭院空间，溢价能力强。西山渡上单元下单元44独栋联排双拼洋房公寓双拼叠拼1215486636984总价（百万）……凤凰水城南岸凤凰水城三亚湾新城泰德白石郡三亚湾半山半岛大东海华宇皇冠西山渡龙溪29石溪墅翡翠谷公主郡三期公主郡一二期亚龙湾东和福湾土福湾清水湾清水湾富力湾香水君澜香水湾1号香水湾凤凰岛凤凰岛18212427302000万元三亚市场整体价格区间45亚龙湾的竞争项目呈现出三个层级1263345第一层级第二层级第三层级1－龙溪29是区域中的价值标杆，资源、配套、服务皆为顶级，提升了区域价值本项目可分享其对区域价值的提升，借势实现快速销售2－西山渡资源价值相当，有规模，产品创新，品牌口碑好；基于企业回现的目标之下，本项目应与其错位竞争，避开其主要总价区间，控制面积，拔升单价3－公主郡、4－华宇皇冠、5－石溪墅、6－翡翠谷产品质素相对较弱，资源占有不够强势本项目可依托资源优势，产品发力，化解其竞争第一等级第二等级第三等级46其他湾区亚龙湾区域本项目针对不同层级的竞争对手发力点不同——对西山渡以“总价优势”取胜，对公主郡与石溪墅则强调资源和产品发力控面积拔单价错位竞争2000万元强势的区域价值轻取各湾区的竞争资源优势产品发力47寻求发力点是本项目突破市场，站位第三代项目的关键顶级度假物业（粗犷型）（精细型）（……）依托亚龙湾区域价值，贩卖区域高尔夫、酒店等配套资源为辅产品质素一般，比较粗犷追求产品精细化，以产品制胜宁造文化意境，打造度假精品超越前两代度假物业，如何发力实现高溢价？本项目所处阶段2005－20082009－20102011之后第一代度假物业第二代度假物业第三代度假物业亚龙湾区域度假物业发展趋势公主郡西山渡48区域价值产品创新价值高附加价值遵循物业发展规律，结合区域内原有的度假物业价值体系，高附加价值将是第三代度假物业突破市场的核心发力点。随着区域的发展不断成熟，度假产品的不断创新，市场将逐渐进入产品高附加值竞争时代人文、品牌价值有形价值无形价值通过各种价值的累加，度假物业价格不断提升49客户分析450亚龙湾的客户一直都是三亚所有湾区之中层级最高端的湾区别墅总价（万元）客户三亚湾（有海景）600－1000东北客户居多，高端项目以北京、上海、江浙一带客户大东海（有海景）1000－1400长三角和东三省客户亚龙湾（无海景）1500－5000北京、上海、江浙客户为主土福湾（有海景）500－1000北京、上海、天津、唐山等清水湾（有海景）1200－2000北京、江浙一带的客户较多香水湾（有海景）1500－3000主要来自北京、广东、上海、天津等地2007200820092010总价（万元）亚龙湾其他湾区各湾区客户层级对比（按总价）历史价格对比亚龙湾一直都被高端客户所认可，是高端客户在三亚最亲睐的聚集区域公主郡600半山半岛450公主郡1200三亚湾新城600西山渡1800香水湾1号1400西山渡2400香水湾1号2100亚龙湾的价格一直都是湾区之中最高，客户层级也是最高端的；亚龙湾的区域价值已被高端客户认可，即使无海景同样也可与其他湾区海景房匹敌。51亚龙湾客户分析亚龙湾主要项目总价区间（万元）客户财富层级主要客户结构公主郡800－2500高端、中高端私企业主、企业高管西山渡800－5000（楼王8000多）高端私企业主、专业人士亚龙湾内主要项目的客户统计从公主郡、西山渡的客户统计来看，客户总价的承受能力大部分在千万级以上，财富层级皆为高端，皆为拥有亿万身价的客户52拥有上亿身家的度假置业客户群体，及其度假置业特征及核心关注点分析客户类别代表群体置业目的度假置业消费特征度假置业核心关注点企业类客户大型企业集团；实力央企疗养度假提升企业形象；员工福利；投资增值；购买行为受到企业董事会的约束，还要接受社会、企业内部员工的约束力；区域成熟度高户型面积大产品设计综合性要求高个人度假置业客户超级富豪大型企业高层；集团高管；私营企业主；贸易行老板；政府官员强势的资源占有；精品物业的收藏；用于接待合作伙伴使用；资产的保值增值；多次置业，置业参照全球视野下的比对，精品收藏；对价格不敏感，价值感是其决策的主要动因；独享、专属、圈层；强势资源的唯一性区域的纯粹性客户的圈层特性富豪阶层私营企业主集团企业高管；文体、娱乐明星政府官员追求更高的度假品质资源的占有资产保值增值多次置业，总价承受能力较高资源占有身份象征海景更优质的度假氛围更大的升值空间53我们客户——他们最可能是拥有自己的产业，可自由支配资金的10亿以上资产的私营业主（包括港澳富商）国有企业的老总，我们所谓的红顶商人(他们多以企业名义购买）国外富人他们不可能是文体明星主要靠灰色收入顶级艺人一般在国外置业一般艺人不具备资金实力政府官员：54中国国内亿万身价的企业主中国旅游度假市场2003年进入快速发展阶段,，2010年进入平稳发展阶段，预计2020年进入成熟发展阶段顶级客户及财富阶层：截止到2009年，中国可支配收入在1000万元的人群超过32万人，其财富总额达到41.6万亿预计2015年，中国富裕家庭将增加280万，富裕人群增加将保证度假需求的持续旺盛他们的财富目标是高品质生活及财富增值，房地产是其重要的一个中低风险投资渠道与国外许多富豪是继承的上辈财产和事业不同，他们在中国还多是第一代财富的创造者，还处在打造事业的巅峰期；对于他们来说，事业已经与他们的生命融为一体。55此图是对已知年龄的848位富豪的年龄层次进行分析的亿万身价客户的年龄主要集中在45岁以上数据来源胡润百富榜56排名行业涉及该行业的人数1房地产行业3172制造行业1823能源行业1114IT行业675医药行业516服装行业347钢铁行业328零售行业319金融行业2410低碳行业23亿万身价客户主要集中在房地产、制造、能源、IT等行业数据来源胡润百富榜IT业能源业房地产业制造业57区域是按个富豪所属公司总部所在地划分的，统计的是百富榜上1000位富豪的区域来源亿万身价客户主要集中来自广东、浙江、江苏、上海、北京等地数据来源胡润百富榜58亚龙湾高端度假客户的度假置业诉求主要体现在资源占有、度假生活尊享和身份标签三方面客户诉求公主郡西山渡资源占有亚龙湾区域高尔夫资源周边星级酒店服务红树林湿地保护区自然山体度假生活度假风情园林大泳池休闲空间豪华泳池多功能空间下沉庭院身份标签私家沙滩高尔夫权益酒店式服务文化意境名牌装修器材收藏品除了可以享有私家沙滩的权利外，没有任何入