原理课件-控规部分-1认识

控制性详细规划

华南理工大学建筑学院王世福车乐魏成一、控规的涵义与特征（一）控规的地位城市规划编制的“两阶段五层次”城市总体规划（分区规划）近期建设规划城镇体系规划控制性详细规划修建性详细规划详细规划建设控制引导层面城市发展战略层面确定城市发展目标原则战略重大问题对具体地块开发利用的法律规定城市规划编制一般分为总体规划和详细规划两个阶段。（二）控规的涵义

控制性详细规划以总体规划或者分区规划为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，它强调规划设计与管理及开发相衔接，作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制。规划设计条件控制性详细规划的主要任务1、深化落实总体规划、分区规划2、土地出让条件的依据3、指导修建性详细规划的规划设计是保证公共利益不受侵害，包括政府的土地收益、城市的公共环境等，最核心的内容是对城市用地的建设强度进行控制，并回答允许建什么和不允许建什么、怎么建等问题。

简而言之：制定土地开发的“游戏”规则。（三）控规的特征——介乎于土地管理与建筑管理之间，内涵丰富。

（1）通过抽象的表达方式落实规划意图（超链接）（超链接2）落实共性控制内涵；提供个性设计空间。

控制性详细规划通过一系列抽象的指标、图表、图则等表达方式将城市总体规划的宏观的控制内容、定性的内容、粗略的三维控制和定量控制内容，深化、细化、分解为微观层面的具体控制内容。该内容是一种建设控制、设计控制和开发建设指导，为具体的设计与实施提供深化、细化的个性空间，而非取代具体的个性设计内容。

（2）具有法规效应和立法空间（超链接）强制性内容条文具有法规效力；具有成为法律法规的可能。

控制性详细规划作为法定规划，法规效应是其基本特征。控制性详细规划具有法律意义的部分是以积极的方式形成法规条文，提高其在规划管理中的权威地位。

（3）刚性与弹性相结合的控制方式

规定性与引导性的结合；通则式与判例式的结合；动态控制与相互转化的可能；强制性内容的提出。

控制性详细规划的控制内容分为规定性和引导性两部分。规定性内容一般为刚性内容，主要规定“不许做什么”、“必须做什么”、“至少应该做什么”等；引导性内容一般为弹性内容，主要规定“可以做什么”、“最好做什么”、“怎么做更好”等，具有一定的适应性与灵活性。刚性与弹性相结合的控制方式适应我国开发申请审批方式——通则式与判例式相结合的特点。指标分类1用地性质规定性2用地面积规定性3建筑密度规定性4容积率规定性5建筑高度/层数规定性6绿地率规定性7公建配套项目规定性8建筑后退道路红线规定性9建筑后退用地边界规定性10社会停车场库规定性11配建停车场库规定性12地块出入口方位、数量和允许开口路段规定性13建筑形体、色彩、风格等城市设计内容引导性土地利用

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地块划分交通系统

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车行交通城市道路及行车方向高架路及行车方向内部车行道及行车方向地下车行通道地块主入口地块辅助口M轨道交通出口公交始发站出租车等候区长途客运站BTL办公星级办公商务商贸星级酒店体育设施文化娱乐设施人行架空步道公园绿地商业街开放绿地庭院开放绿地6最终方案7最终方案中国经济运行机制改革城市建设机制变化建设方式、投资渠道变革商品经济的价值规律与市场调整机制对城市规划工作提出要求、产生冲击控制性详细规划城市经济、社会、产业结构调整城市土地使用制度改革改革常规的规划设计手法改革常规的规划管理方法二、控规产生的背景综上：

在总体规划、分区规划与修建性详细规划（实施性规划）之间，有必要出现一个“既能深化、完善总体规划宏观意图，又能进行全面、微观的具体控制；既能满足规划编制要求，又能适应规划管理工作需要；既能硬性控制，又能灵活变通；既能实现三个效益统一，又能对土地开发进行有效调控”的控制性详细规划编制层次。三、我国控规的发展历程1980年，美国女建筑师协会访华进行学术交流，带来了一个新概念：土地分区规划管理（区划法）。1982年，上海虹桥开发区的规划，为适应外资建设的要求，编制了土地出让规划，首先采用8项指标对用地建设进行规划控制。1986年8月，上海市城市规划设计院承担了部级科研课题《上海市土地使用区划管理研究》，“规划与区划融合”

的理念上海虹桥开发区上海虹桥开发区

土地使用性质、面积、建筑面积密度、建筑高度、建筑后退、出入口方位、停车位等8项指标

上海虹桥开发区温州旧城改造控制规划（1988）《温州市旧城土地使用和建设管理技术规定》

桂林中心区详细规划（1987）控制性详细规划正式命名，提出综合控制指标体系。

1987年，厦门、桂林等城市先后开展了控制性详细规划编制工作；苏州古城桐芳巷居住街坊改造，将物质空间规划与改造实施的经营管理控制性规划结合起来，对旧街坊作了投入产出的经济分析

苏州桐芳巷改造规划汕头龙湖片区分区规划苏州桐芳巷改造规划（1987年）按现状——规划——管理进行三次分区，区分对待可开发用地和公共设施。

汕头龙湖片区分区规划（1989年）

适应市场经济的二级用地分类，提出土地使用兼容表，探索了工业街坊的土细分开发模式。三、我国控规的发展历程1987年，广州开展了覆盖面积达到70平方公里的街区规划，并制定颁布了《广州市城市规划管理办法》和《实施细则》两个地方性法规，使城市规划通过立法程序与管理结合起来。1988年，温州城市规划管理局编制了温州市旧城控制性详细规划，制定了《旧城区改造规划管理试行办法》和《旧城土地使用和建设管理技术规定》两个地方性城市法规。1989年8月，江苏省城乡规划设计研究院承接了省建委《苏州市古城街坊控制性详细规划研究》课题，于次年10月编制完成。课题对控制性详细规划几个重要问题，如规划地块的划分、综合指标的确立、新技术运用以及它同分区规划的关系等方面作了较详细的研究，并据此编写了《控制性详细规划编制办法》（建议稿）。1991年，东南大学与南京市规划局共同完成的《南京控制性详细规划理论方法研究》课题，对控制性详细规划作了较为系统的总结。1991年，建设部颁布实施了第12号部长令《城市规划编制办法》，明确了控制性详细规划的编制内容和要求。1992年，建设部下发了《关于搞好规划、加强管理，正确引导城市土地出让转让和开发活动的通知》，对温州市编制控制性详细规划引导城市国有土地出让转让的做法进行推广。1992年，建设部颁布实施了第22号部长令《城市国有土地出让转让规划管理办法》，进一步明确，出让城市国有土地使用权之前应当制定控制性详细规划。1995年，建设部制定了《城市规划编制办法实施细则》进一步明确了控制性详细规划的地位、内容与要求，使其逐步走上了规范化的轨道。1998年，深圳人大通过了《深圳市城市规划条例》，把城市控制性详细规划的内容转化为法定图则，为我国控制性详细规划的立法提供了有益的探索。。借鉴区划技术，变革传统详细规划形成的具有中国特色的规划类型；城乡规划法明确的法定规划之一；反映各个利益集团在城市建设中的责权利关系；建设主管部门做出建设项目规划许可的依据；公众参与最具实效性的内容；土地出让条件的依据。控制性详细规划的基本认识

四、控规的作用控制性详细规划是伴随着中国城市规划变革而出现的，它代表了一种新的规划理念，与以形体设计为特征的传统性修建性详细规划相比，它还代表了一种新的技术手段，实现了规划设计与规划管理有机结合。

（1）控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节。从规划到管理——依法行政的依据；从规划到实施——控制、引导、监督。

控制性详细规划将城市建设的规划控制要点，用简练、明确、适合操作的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的基本依据，以引导城市开发行为。（2）控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次。

从宏观到微观——上接总规（分区），下接修详（设计）；从定性到定量——控制要求深化、量化、具体化(超链接)从整体到局部——控制指标细化、分解、落实；

控制性详细规划向上衔接总体规划和分区规划，向下衔接修建性详细规划、具体设计与开发建设行为。它以量化指标和控制要求将城市总体规划的宏观的控制转化为对城市建设的微观控制，并作为具体指导地段修建性详细规划、具体设计、土地出让的具体设计条件和控制要求。

（3）控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。从二维到三维——平面控制与空间控制的结合；从规划到城市设计——规划要求与城市设计条件的结合；从消极到积极——控制与引导的结合。控制性详细规划将城市设计要求、设计导则以及设计标准与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法规和行政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以贯彻落实。

（4）控制性详细规划是协调各利益主体的公共政策平台。从个体到群体——利益协调的平台；从分歧到统一——公共政策的具体化。

控制性详细规划由于直接涉及到城市建设中各个方面的利益，是城市政府意图、公众利益和个体利益平衡协调的平台，体现着在城市建设中各方角色的责、权、利关系，是实现政府规划意图、保证公共利益、保护个体权利的公共政策内容的具体化。上海市徐汇区人民政府办公室上海同济城市规划设计研究院徐汇区城市规划管理局徐汇区建设委员会徐汇区南站建设指挥部徐汇区发展和改革委员会徐汇区经济委员会徐汇区环境保护局徐汇区房屋土地管理局徐汇区人民政府漕河泾街道办事处徐汇区城市管理监察大队上海市公安局徐汇分局徐汇区建设和管理委员会徐汇区市容管理局徐汇区文化局徐汇区旅游管理局和徐汇区体育局上海地产南站公司徐汇区绿化管理局徐汇区民防办公室政协、人大开发商市规划局媒体相关专家目前与城市开发建设相关的部门众多，相互之间职责重叠，管理效率低下，直接表现在管理部门的会多，开发商要盖的章多。以徐汇区为例，一个项目可能会牵涉到如此众多的部门和团体——规划管理的需求参与协商案例：上海南站商务区2成果形式

本次项目中规划师作为中间协调人，综合平衡政府主管部门、开发建设单位和公众媒体三个群体的利益与职权关系，并且根据他们不同的需求，量身定做不同特色的三个成果。广东省城市控制性详细规划编制指引（试行）广东省建设厅二○○五年六月目录1总则………………12编制计划…………43技术文件…………64法定文件…………175管理文件…………21附录1广东省城市控制性详细规划成果体系框图………………30附录2广东省城市控制性详细规划编制与审批流程……………31对规划过程中公众参与的基本情况、公众对规划的主要意见以及对公众主要意见的处理情况的有关说明。对编制区现状情况的资料汇总。对编制区现状的分析、规划设想的论述和规划内容的解释。说明规划意图相关图示。比例尺：1：1000－1：2000管理文件管理文本管理图则对规划的主要内容和指标的规定性要求，并明确具体管理规则的条文。用一张图则表达管理文件内容，比例尺1:2000—1:10000。用一张图则表达法定文件内容，比例尺1:2000—1:10000。规定规划强制性内容的条文。公众参与报告说明书基础资料汇编技术图纸文本图则法定文件广东省城市控制性详细规划成果技术文件城市规划行政主管部门审查城市规划行政主管部门制订编制计划编制规划，形成草案同级城市人民政府审定修改完善规划草案公众参与2：公示规划草案，不少于20日公众无重大异议公众提出重大异议召开座谈会、听证会进行论证城市规划行政主管部门选定规划编制单位公众参与1：发布编制公告，征询意见，不少于30日修改完善法定文件草案城市规划委员会审议城市人民政府批准公众参与3：发布公告，不少于15日完善草案，形成规划成果审议通过审议不通过城市规划行政主管部门建立规划档案，存档及备查修改完善技术文件草案上级主管部门书面意见由上一级部门实施规划监控的区域五、相关规划类型——美国区划法（一）区划（Zoning）的产生与发展起源于19世纪末的德国，发展在美国，是一种土地分区管理法。区划的本质与精髓（初衷是保护即得利益,本质是对利益分配的认定与控制）。是在对土地进行详细划分的基础上，规定土地的使用性质，建筑及环境容量指标，并通过立法作为城市开发控制的法定依据。目前，这一方法较成熟，并在很多西方国家及地区得到应用。（二）区划原理区划的原理是将地方政府所辖的土地划分为不同的地块，对每个地块指定管理规定的规划。确定每一地块的用地性质或有条件允许混合使用的用途，同时引入城市设计的思想，确定了土地开发的物质形态方面的要求和控制指标。（五）区划法具有参照意义的条例

1、整体计划发展：即放宽传统密度限制条例的硬性规定，以鼓励整体的、有条件的大规模发展，只规定整个用地密度的总指标，一般用于住宅及整体计划的商业发展。

2、开发权转让：用于保护在市中心高密度、高地价内有价值的建筑群和古建筑。在这些区域，建筑容积率受到一定的影响，为使业主的经济利益不受损失，允许业主将其“发展容积”（以建筑面积