房地产市场研究报告 长沙房地产7月市场分析报告

7月市场分析报告本月重点政策解读本月重点政策解读政策条目政策要点1.关于促进我市房地产业健康发展的若干意见1.市土地资产管理委员会近期应坚持适度从紧的土地供应原则和熟地出让原则，对周边配套设施不完善的地块，原则上不予出让；全面推行保障性住房分配货币化：经济适用住房全面推行货币补贴方式，停止实物分配。具有经济适用住房购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府给予货币补贴；2激活二手房市场：二手房交易综合税暂由％调整为％。购买二手普通商品房，按地方所得部分给予全额补贴。在2009年3.清理税费收取：对房地产开发过程规费进行一次清理。没有政策规定的坚决取消，能降低标准的尽量降低标准，能后置的尽量后置，能放开的坚决放开；4.营创良好的产业发展环境：降低公积金贷款的首付比例。购买第一套商品房申住房公积金贷款的，首付房款比例由30％调整为20％，贷款最长期限由20年调整为30年(不得超过国家规定的法定退休年龄)；5.坚持正确的舆论导向：（1）加强房地产市场信息引导。加强对房地产行业发展战略研究和市场趋势分析，健全房地产市场的预警预报机制，支持建设、房产部门建立房地产专业化研究机构，适当安排经费，完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场信息。（2）加强舆论宣传工作。充分利用各种媒体，宣传房地产业作为国民经济的支柱产业不动摇，宣传我市房地产发展的优越条件和美好前景，鼓舞投资和消费信心。2.关于房屋权属登记若干问题的规定;2.小区会所所有权的归属，应由开发商与购房人在商品房预出售合同中约定明确。合同不作约定的，会所所有权为房地产开发企业所有。如会所所有权由房地产开发企业保留，房地产登记机构核发房地产权证时，房屋类型和房屋用途均按“会所”注记；如会所所有权属全体业主所有，只登记不发放房地产权证。3.经规划审批的地下车位、地下人防车位，不批准预售。待初始登记确权后，在首先满足本规划小区内业主的需要的前提下，由开发企业与本小区的业主通过约定可以销售。3.关于调整长沙市城市房屋拆迁补偿有关标准的决定将《长沙市城市房屋拆迁管理若干规定》第十四条“对享受城市最低社会生活保障待遇且居住特别困难的被拆迁人或直管公房承租人，由拆迁人对自愿选择产权调换方式的被拆迁人提供建筑面积不小于36平方米的房屋予以补偿安置，对上述直管公房承租人应当采用产权调换方式安置，且计租面积不得小于25平方米”中的补偿安置建筑面积“不小于36平方米”调整为“不小于45平方米”，计租面积“不得小于25平方米”调整为“不得小于35平方米”。4.湖南省国有建设用地储备办法1.以市场方式收购国有建设用地应当遵守下列程序：(一)土地储备机构对拟收购的土地及其地上建筑物、构筑物等进行实地调查，调查结果应当由土地使用权人予以确认，并报同级国土资源行政主管部门审核。(二)土地储备机构与土地使用权人协商，委托具有评估资格的评估机构对拟收购的土地及其地上建筑物、构筑物价格进行评估，拟定收购价格，报同级财政部门和国土资源行政主管部门批准确认。(三)土地储备机构拟定土地收购方案，与土地使用权人签订收购合同。(四)土地储备机构按照收购合同，向土地使用权人支付收购费用。(五)依法办理土地使用权注销登记手续，纳入国有建设用地储备。2.政府依法优先收购国有建设用地的，原土地使用权人应当在收到收购费用15日内，依法申请办理土地使用权注销手续；逾期不申请的，国土资源行政主管部门报本级人民政府批准后，依法办理土地使用权注销登记手续。政策解读政策解读1、A、此次政府大力推行经济适用房货币补贴，目的是刺激目前低迷的商品房市场的需求，使低迷的长沙房地产市场回暖，从推动消费者购买的积极性方面来看，政府的货币补贴将使部分经济收入较高，但是存款较低的家庭或个人解决购房首付问题，从而促进其购买商品房的积极性；然而，对广大低收入家庭来说，即使解决了首付款问题，但是高额的月供将是这部分人购买商品房另一道巨大门槛，他们将不得不慎重考虑购买商品房的时机。B、二手房交易综合税下调，同时转手二手房所负担的营业税在购卖新商品房时由政府补贴，使得购房者无论是购买二手房或新房都能得减轻部分资金压力，促使许多需要安家的年轻群体和需要改善居住条件的购房者购买商品房或二手房，在一定程度上激活了二手房交易市场，同时拉动商品房的销售。C、对房地产开发过程规费进行清理将整顿，放宽开发税费，虽然在一定程度上减轻了开发商的部分资金压力，但是，对于动用资金巨大的房地产行业来说，政府降低部分税费或延期交税等等对大部分开发商来说都是杯水车薪，难以从根本上解决开发商资金紧张的问题。D、公积金首付比例下调，贷款期限延长，可以刺激部分利用公积金贷款购房的客户购买商品房的积极性，但是对大部分理性购房者来说，市场的低迷将使他们依然保持清醒的头脑，而不会冒然的出手。E、消费者的信心一但失去，将需要很长时间来恢复，所以媒体的宣传短期内难以重新树立消费者的信心。结论：由于市场低迷、消费者的信心也一时难以找回，加上政策效果的滞后性，政府的救市政策短期内难以改变目前长沙市商品房市场低迷的现状。但是，政府的努力与决心表明，未来地方政策将朝着有利于长沙楼市回暖的方向发展，这对长沙市房地产行业来说是个利好。2、自《物权法》出台以来，有关房屋权属问题一直是开发商与购房者矛盾的根源，此次对房屋权属问题的规定，明确规定了房屋产权的归属，可以有效的避免房屋产权纠纷，也预示开发商将对消费者的欺诈行为买单。3、此次将享受城市最低社会生活保障待遇且居住特别困难的被拆迁人或直管公房承租人提高拆迁补偿面积，使得大部份最低社会生活保障待遇且居住特别困难的被拆迁人或直管公房承租人直接获益，但是政策真正实行和落实还是一个很关键的问题。4、以市场方式收购国有建设用地，将减少土地收购的手续和流程，让过程更透明；被收购者也能按市场行情得到更多实惠；对于收到收购费后没有按流程注销土地使用权手续的将会由政府部门进行注销，这意味着以后拆迁户不能超出市场行情漫天要价。同时，国土资源行政主管部门在拆迁过程中不用强制执行，可以直接注销土地使用权，可以有效避免纠纷。城市重点规划城市重点规划湘江大道南段高架桥20日主体完工下月通车湘江大道南段高架桥20日主体完工下月通车湘江大道南段预计于下月15日可实现主线通车，昨日从湘江大道工程建设指挥部了解到，全长4公里的湘江大道南段路基施工已接近尾声，重要节点工程高架桥也计划于本月20日完成主体施工。湘江大道南段北起白沙路，南至猴子石大桥南100米，全长4公里。修建于上世纪70年代的八道码头位于道路西侧，是长沙重要的煤集散码头遗址。根据设计，在八道码头遗址东侧架设起一座9米宽的高架桥，据介绍，该高架桥全长525米，建成后，湘江大道由南往北的车辆行经此处时走高架桥通过，由北往南的车辆则走桥下西侧的道路，形成南北交通立体分流。在设计上，该桥为21跨鱼腹式桥梁结构，使桥梁形态更加新颖、美观，也为湘江东岸平添一道风景。湘江大道南段高架桥将于本月20日实现主体完工，建成后的高架桥不仅将完善交通功能，

其自身流畅优美的造型也将成为湘江东岸的一道风景。

此外，猴子石大桥东桥头改造工程也在抓紧进行。通过此次改造，使东桥头的匝道对接湘江大道南段路基，方便车辆在二环线与湘江大道之间通行。根据设计，东桥头南北均将设置人车分流的匝道。目前，车行匝道的路基已基本成型，力争于8月15日与湘江大道主线同时通车，届时，车辆可在湘江大道南段与猴子石大桥之间顺畅通行。政策简析政策简析湘江大道南段以及湘江主线的通车，方便了二环线与湘江大道路段的车辆通行，减轻了交通压力，对沿江板块的房地产的价值提升起了一定的促进作用，对我公司服务的书院观邸项目来说是一个利好消息。潇湘大道北段下月竣工望月湖高架桥通车潇湘大道北段下月竣工望月湖高架桥通车拆除密密麻麻的脚手架，露出溜光滚圆的鱼腹肚，20日主体全面完工的望月湖高架桥，像一条巨龙漫游在湘江西岸，守护着望月湖村。长沙市建委副主任、长沙滨江新城建设指挥部指挥长陈晓昨日告诉媒体记者，望月湖高架桥目前全面进入桥面铺装阶段，潇湘大道北段下月全面竣工通车。

“拆除脚手架后，望月湖高架桥像一条巨龙在湘江边上漫游。”中国建筑工程总公司潇湘大道北段项目部经理方兴说，巨龙的头长９０余米，正好伏在大河西最大的内河——龙王港上，构成宽达４１米的龙王港大桥。巨龙的全身长约１公里，从龙王港沿湘江西岸蜿蜒南下至潇湘嘴，构成宽达１７米的望月湖高架桥。中国建筑工程总公司潇湘大道北段项目部总工程师杜雄伟介绍，大约到８月２５日，整个望月湖高架桥和龙王港大桥都可放开交通。政策简析政策简析望月湖高架桥以及龙王港大桥的通车，将有效缓解河西至市中心的交通压力，也进一步提升了大桥两厢的房地产价值。河西6条干道通车岳麓区今年新建22条路完善路网河西6条干道通车岳麓区今年新建22条路完善路网金星路西侧的银盆路、坦山路一标段竣工通车，至此，岳麓区今年新建通车的主次干道已达到6条。到今年年底，岳麓区投资建设的新通车道路将达到12条。5条道路对接二环线据岳麓区城建投的负责人介绍，按照“建设大河西，打造先导区”的战略部署，该区大力推进基础设施建设，年内计划投资近10亿元新建22条道路，完善河西路网格局。截至昨日，今年新开工的道路已有6条竣工通车，其中5条对接二环线。6条道路分别为：连接长望路与岳华路北段的银杉路二期，长1300米、宽46米，通过辅道可直接上二环线；连接二环线与土城头路的麻园路，长700米、宽26米；连接二环线与土城头路的黄鹤路，长710米、宽26米；连接谷丰路与金星路的银双路，长800米、宽26米；连接二环线与谷丰路的银盆路，长600米、宽36米；连接二环线与金星路的坦山路一标段，长763米、宽46米。在新通车的几条路中，位于南边的麻园路、黄鹤路将为中南大学周边区域的居民出行、管网配套提供条件；提质改造后的银双路将使咸嘉新村及周边的出行环境更加便利；银杉路、坦山路的建设将加速岳麓区北片的城市化进程。年内新通车道路达10余公里根据计划，到今年年底，岳麓区投资建设的道路还将新通车6条，届时，年内新通车道路总长度将达10余公里。年底计划通车的6条道路分别为：连接金星路与观沙路的观沙岭片支路二，长760米、宽26米；杜鹃路与岳麓大道之间的雷锋东大道箱涵，长480米、宽76米；连接桐梓坡路与咸嘉湖路的岳华路南段，长660米、宽20米；连接枫林路与龙王港路的天顶路，长1180米、宽26米；连接茶山路与坦山路的观沙路，长480米、宽36米；连接银杉路与茶岳路的坦山路四标，长200米、宽46米。据悉，将陆续通车的几条主次干道主要将完善重要产业发展项目、农民安置小区周边的路网，一批断头路将被拉通。此外，谷丰路南段和北段、咸嘉湖路西段、南园路、公交路、风顺路等7条道路计划年内拉通毛路；滨湖路、高新南路、靳西路、雷锋西大道、龙王港路等8条主次干道政策简析政策简析河西6条干道的拉通以及对新建22条道路的完善，将使岳麓区作为两型社会先导区的交通体系更加完善，不仅能够有效缓解交通压力，便利市民出行，而且对岳麓区板块的经济以及房地产领域的发挥起了促进作用；特别在目前河西各项目销售情况较差的情况下，对楼盘的销售起了一定的推动作用，而对我公司的服务的阳光晶城项目的开发是有利的。一城、两带、三区望城2011年建成省会新城区路网一城、两带、三区望城2011年建成省会新城区路网“通过3年的努力，县城建成区面积扩大到30平方公里，地区生产总值力争达到300亿元，财政总收入达到30亿元。”昨日，望城县召开了县委八届六次全体（扩大）会议。据悉，作为全省惟一全境纳入长株潭城市群核心区并占据大河西先导区“半壁江山”的县，望城将充分利用实验区的优惠政策，全力打造省会新城区。预计到2011年，望城城乡居民人均可支配收入分别达到2万元和1万元。今后3年将突出建设“一城”，开发“两带”，打造“三区”。“一城”即建设大县城：县城发展将与先导区的建设接轨，立足主城区的标准，打造具有时尚气息、文化品位、滨江风貌、地域特色的现代型、生态型新县城。“两带”即打造湘江生态经济带和金城大道现代加工产业带。“三区”即高星经济区、河东经济区、大众垸经济区。

据悉，未来几年望城的发展重点也根据“两型社会”建设的要求，力推基础设施、产业、生态、社会四大体系建设。望城将构筑东西相接、南北相连、总体互动的环形网状综合交通运输体系，加快望城码头新建和望城火车站升级改造，完善生产、生活配套设施；突出壮大有色金属、能源化工、食品加工等主导产业，积极发展商贸物流、金融房产等配套产业，优先引进先进制造、电子信息等高新产业；加快污染工业的治理、搬迁，加强水资源环境的综合整治，开发谷山、乌山、书堂山、黑麋峰四大森林公园，建设湘江、沩水、八曲河、马桥河四条景观轴，打造斑马湖、大泽湖两大核心景区；建立县域全覆盖的就业服务体系、社会保障体系、义务教育体系、公共卫生体系和社会救助体系、公共文化服务体系。自2008年起3年内，市财政支持望城工业园区和产业基地的专项资金不少于2000万元。望城县享受五大优惠政策经历新一轮区划调整后，被划走四个镇的望城县“元气大伤”，望城县该何去何从？昨日，该县召开县委八届六次全体（扩大）会议，提出“打造新城区”目标。

同时，为助推望城度过区划分割之阵痛，长沙市委、市政府下发了《关于促进望城县与长沙大河西先导区共同发展的若干意见》，给予望城县五大优惠政策。

望城全县纳入城市总体规划

将望城县作为城区的重要组成部分纳入城市总体规划，按主城区标准进行规划建设。意见指出，修改完善长沙大河西先导区总体规划，高塘岭镇、星城镇、黄金乡进入长沙大河西先导区核心区规划范围。丁字镇、铜官镇、东城镇、茶亭镇、桥驿镇列为全市资源节约型和环境友好型社会建设主体功能区重点开发区规划范围。

提供资金、土地支持

自2008年起三年内，市财政支持有关专项资金支持望城工业园区和产业基地的投入不少于2000万元。自2008年起五年内，每年增加望城县农用地转用计划指标2000亩，并积极争取核减高星组团（高塘岭镇、星城镇）基本农田面积。望城经济开发区和物流配送基地享受长沙大河西先导区的各种优惠政策。

基础设施纳入“先导区”计划

望城县的重大基础设施建设项目列入长沙大河西先导区重点项目计划和全市重点工程计划，享受城区同类项目的优惠政策。

财政补偿渡难关

采取“定基数，保存量”的方式支持望城县财税收入平稳过渡。以雷锋镇、含浦镇、坪塘镇、莲花镇、雨敞坪镇2007年的收支差额（收入指一般预算收入，剔除一次性和偶然性因素）为标准补助基数，每年由市财政通过转移支付方式补助给望城县。望城县近五年（2004－2008年）对上述五镇除列入正常支出和债权债务外的投入、现有税源、在建项目形成的预期收入，由市财政部门核算并一次性补偿。

五镇统计数据归望城

为保持望城县良好发展形象，“外嫁”五镇统计数据划归望城，还对统计方式进行了改革，由长沙高新技术产业开发区托管的雷锋镇统计口径维持不变。自2009年起三年内，含浦镇、坪塘镇、莲花镇、雨敞坪镇在岳麓区实行区域统计后，有关统计数据年底由市统计局调整到望城县。政策简析政策简析望城县“一城、两带、三区”的建设将为长望融城加速，对促进望城经济发展和城市升级都将起到巨大的积极作用，对望城房地产行业的发展也将起到较大的推动作用。劳动西路隧道9月开建1小时将可通车两千多台劳动西路隧道9月开建1小时将可通车两千多台长沙首条过江隧道离我们越来越近了！昨日下午，市委副书记、市长张剑飞主持召开专题会议，就劳动西路湘江隧道、武广客运站西广场地上建筑设计方案进行“会审”。记者获悉，劳动西路湘江隧道设计方案昨日正式出台。到2011年，长沙市民将可双层双向驾车从隧道横越湘江。市委常委、副市长徐湘平，副市长王扣柱出席会议。

比预计总投资减少5亿

即将于今年9月正式动工、2011年8月投入使用的劳动西路湘江隧道东接劳动西路，向下横穿湘江、橘子洲，西接潇湘大道的牌楼口路处，全线长约2.6公里。隧道分上下两层，为双向四车道，设计时速为50公里/小时，是连接长沙东西两岸的城市Ⅰ级主干道。隧道东侧连通河东中心城区，在劳动西路设置隧道主线洞口，在书院路设置右进右出隧道的匝道；西侧连通河西新城，在潇湘大道设置隧道主线洞口及疏解匝道。专家分析，采用双层双向设计，造价可比原预计总投资减少5亿余元。双层隧道可大量减少拆迁劳动西路湘江隧道为何采用双层双向、即单管盾构法穿越湘江？上海市政工程设计研究总院副总工程师周质炎接受记者采访时表示，单管双层的盾构形式，特别适合在城市的密集地区修建隧道，其最大的优点就是有效利用面积大，双层隧道的有效利用面积可达55%，单层仅45%；且占地少，不需要大量拆迁。“像劳动路本身不是很宽，边上还有好多民宅，如果采用这一设计，可以少拆很多房子。在施工时，对现在的交通影响也很少。”周质炎说。

一小时可通行2000多台车据介绍，该隧道担负了“连通、跨越、分流”三大功能，主要以客运车辆为主，兼顾少量轻型货运。建成后的双层隧道为双向四车道，上层比下层可以提前走出隧道。上层为由东往西，通过桃子湖路进入湖南大学校区；下层在黄兴路有一个出口，并实行交通分流。隧道的车道限界最高为，设计车流量为1小时2000多台车。为了保持河西风景区山水的原貌，方案将隧道出口车道设置于道路中间，既不破坏原有风景，又能使车道布置更加合理。隧道示意图隧道横断面图政策简析政策简析劳动西路过江隧道的建设将进一步缓解湘江两岸车辆过江的交通压力和打破河西进市内的交通瓶颈，从而进一步扫除河西房地产发展的一大障碍。新火车站明年8月全面建成并可达使用条件新火车站明年8月全面建成并可达使用条件到明年10月,一座全国一流的现代化火车新站将坐落在东长沙浏阳河畔。武广客运专线董事长、总经理王志坚昨日在长沙考察时透露,武广新长沙站与长沙地铁换乘站已进入全面交叉施工阶段,预计明年10月全面建成并可达到投入使用条件。设计造型体现山水洲城特色“新长沙站设计造型体现湖南‘山水洲城’独特的地域特色,溶入了浓浓的潇湘文化。”中铁建工集团相关专家透露,“山与水交响”这一主题思想成了建筑设计的出发点,设计师将山峦的起伏曲线提炼为站房造型,将水的波浪提炼为站台雨棚的形式,形成了“三湘四水”曲线,互相映衬,协调统一。“车站主体正立面玻璃幕墙采用具有湖湘特色的窗花形式,传统与现代结合,

更具现代美感,同时减弱了东西日晒的影响,起到节能降耗的作用。”相关专家介绍,整个建筑造型新颖、优美、富有强烈的现代感气息。新建长沙站位于长沙市东部雨花区黎托乡,距长沙市中心区,东邻浏阳河风光带,西接体育城,南依森林植物园。北靠马坡岭高科技农业园,地理位置优越。新长沙站与地铁站、长途客运站、公交枢纽站融为一体,体现了长途列车与市郊列车的无缝对接。共设8座站台和16条股道据中铁建工集团专家介绍,新长沙站总建筑面积18.7084万平方米,有8座站台和16条股道。车站竖向分为出站城、站台层、高架层三个层面。高架层分为中间的候车厅和两端的服务区,建筑标高;站台层包括站房部分的站台和南北雨棚部分下面的站台,标高,出站层包括出站大厅和东西两侧的出站通道,将东西广场连成整体。地铁站位于地面层以下。专家介绍,结合新长沙站的设计和工期要求,工程施工的总体部署为:土方开挖-桩基施工-车站大桥施工-钢结构施工-层面安装-装修和安装施工。政策简析政策简析新火车站的建成以及武广铁路以及长沙地铁站点的经过，将促进东城板块以及体育新城板块的房地产业的发展，也将进一步完善武广片区的道路交通体系；新建的长沙火车站也将是长沙另一个具有现代化建筑与自然景观有效结合的标杆建筑。对提升长沙市城市形象具有重大意义。车站北路立体式改造提升芙蓉区品质车站北路立体式改造提升芙蓉区品质投入千万元全面整治街头违章广告招牌，对辖区8条主干街道、上万块户外广告和招牌将全部进行“洗脸”，全区6月启动“数字化城管”改造，邀请专业公司对扬尘进行治理，对首次违反城管法律法规者进行“首违免罚制”……一系列市容整治“组合拳”的出台，“品质工程”、“蓝天工程”、“畅通工程”、“素质提升工程”方案的实施，让芙蓉区的面貌发生了翻天覆地的变化。昨日从芙蓉区了解到，正在紧张改造的车站北路将于本月底完成一期工程改造，而在立体式改造全面完成后，有望成为长沙首条“花街”。“请问，车站北路景观改造何时能够完成？”4月16日，芙蓉区区长办公会开到了五里牌街道办事处。退休工人王斌辉向芙蓉区委副书记、区长李蔚提出这个问题，很快得到了答复：今年7月前完成车站北路门店招牌整治，12月30日前完成街面、路面、墙面整治。全区8条主干街道、上万块户外广告和招牌将全部“洗脸”，3亿元扮靓城市细节。而为了支持芙蓉区，本月初，驻区单位万象新天开发商和省委办公厅先后赞助100万元、70万元，支持芙蓉区的街道招牌整治和街区“品质工程”建设。行动：城区违章户外广告基本拆迁2007年，长沙市芙蓉区实现地方财政收入13.06亿元，实现社会消费品零售总额230.46亿元，被誉为“三湘第一区”。据不完全统计，芙蓉区主次干道共有沿街门店约3.5万家。“管理的滞后，导致了户外广告和门店招牌无序膨胀。”芙蓉区政府一名负责人坦言，全区范围内未经任何单位批准设置的户外广告多达5242块，18万余平方米。许多广告设置形式单一，而且采用低档次材料，部门未安装防风、防雨和防雷措施，造成一遇大风暴雨还有发生事故的隐患。到目前为止，全区共拆除违法违章户外广告11万多平方米，城区内未经批准的户外广告已基本拆除完毕。相比于一些“问题街区”，芙蓉区内的解放中路湘女服饰街、解放西路酒吧一条街、建湘南路书香街等4条街于2007年初步整治完毕。今年初，芙蓉区又制定下发了《加强城市管理，建设精美城区工作纲要》和实施“品质工程”、“蓝天工程”、“畅通工程”、“素质提升工程”方案，全面提升街区的品质。亮点：车站北路成首条“花街”门店招牌整治、道路的景观提质改造工程，究竟是“形象”工程还是利民工程？从区长办公会的阵容就可以看出，会议和即将启动的改造工程都是务实的，除了芙蓉区委副书记、区长李蔚外，长沙市和芙蓉区两级城管、规划、工商等部门负责人悉数到场，而对于百姓的问题，均由职能部门当场回复。为了赢得街区单位和群众的支持，芙蓉区分别召开广告发布商和经营户专题论证会、听证会，使广告招牌整治的目的、意义、政策、效果深入人心，赢得广告发布商和门店业主、经营户的理解、支持，不仅减轻了工作阻力，不少单位还主动承担全部整治经费。在车站北路，万象新天的开发商和省委办公厅先后分别赞助100万元、70万元，通过现金资助的方式支持芙蓉区的广告招牌整治。芙蓉区城管局局长廖斌表示，在整治招牌和户外广告的基础上，长沙车站路（人民路至开福区界限）3820米内将实施广告招牌整治、街面亮化、楼栋“洗脸打粉”“穿衣戴帽”和管网下地等立体式综合整治和立体式改造，为此芙蓉区将投资2000万，以做到街面、路面、铺面、墙面和谐统一，计划打造成为长沙市第一条“花街”。提质：广告招牌不再采用喷绘材料据了解，解放东路(车站路口至黄兴中路)3680米的区域也将进行类似的提质改造，车站路、解放路将成为芙蓉区的两条景观示范街，由点成线，与五一路交相辉映，构建长沙市景观亮化中心区域。“目前，芙蓉区已成立了户外广告和门店招牌整治领导小组，以统一设计，然后由各街道进行实施。”而按照统一规划，分步实施，按照先主干道，后次干道；先窗口部位，后其他部位的原则分步整治规划，芙蓉区还将建设好五一路、芙蓉路、韶山路、解放路、八一路、车站路、远大路、万家丽等8条道路，将其打造为户外广告设置示范路；建设建湘路等15条门店招牌整治示范街；建设都正街小瀛洲农贸市场、马王堆i/"陶瓷市场、东岸乡瑞祥陶瓷市场、三湘家俱城、湘湖汽配城、五里牌金苹果市场、浏正街宝兰街市场、东屯渡万家丽陶瓷市场等10个门店招牌示范市场，做到“既能体现所处环境的商业特征和沿街建筑特色，又反映芙蓉区的时代特征和文化品位，门店招牌尽量适用发光字、霓虹灯、透光彩灯材料，限制适用喷绘等低标准材料”。“以湘女服饰街为例，在改造后，客流量有较大幅度提升，而经营者的业绩也同步提高大约50%，同时带动门面租金的提升，业主与经营者实现了‘双赢’。”该区负责人表示。其他举措回购1200个停车位免费对市民开放据了解，芙蓉区将结合新建开发项目，完成2000个新建停车泊位，各社区利用空坪、结合主次干道停车泊位，按照每各社区至少完成100个车位的标准，整合全区泊位5900个。同时，全面清理挤占地下停车场、公共停车场的单位，要求三湘南湖大市场、万家丽建材市场、马王堆陶瓷市场、蔬菜市场、金苹果市场等专业市场进行定点划线，规范停车行为，引导大型商场在不能满足停车需要的情况下，建立立体停车场，充分利用五一路两厢的公共绿化广场地下空间，建设一批堆外开放的停车场。此外，芙蓉区还将改造拥堵节点，打通城市“微循环”，规划启动地下交通网络建设。芙蓉区负责人还表示，将争取市政府支持，对位于芙蓉区范围内、长沙车站路以西1200个原咪表泊车位回购，免费向市民开放。同时，该区将再招聘150名交通文明劝导员，在二环线至浏阳河以西地带值勤。5级大风所有工地必须停工在芙蓉区韭菜园街道“银联中央”商住楼这样一个大型的施工工地，建筑工地扬尘“不出门、不落地、不上天、不滞留”，这是如何做到的？芙蓉区城管局负责人介绍说，为了开展扬尘治理，芙蓉区环保局在全省率先引进专业公司开展扬尘治理，利用专业设备对渣土车轮胎进行清洗，污水必须经过滤池才能排入下水道，在裸露地治理上采取覆盖防尘网、防尘布或者喷洒防尘剂等多种手段进行治理，所有渣土车均清洁完毕才能出入施工工地，5级大风所有工地必须停工。一组数据可以看出芙蓉区“蓝天工程”产生的效果。2007年4月8日至5月12日，该区空气优良率为81%，而2008年，该区空气优良率达到了86.5%，完成了“力争空气质量优良率达到82%”的目标。数字化城管6月启动建设街道、社区内的每只井盖、树木都将被划分责任部门，维护单位、责任人一目了然整个报修过程有人监督、有人指挥、有人处理，精细化管理不再“踢皮球”。而按照北京等地的经验，一般的报修处理将在两小时内完成。昨日，芙蓉区副区长严国益表示，芙蓉区6月将启动“数字化城管”改造，这意味该区范围内所有的井盖、消防栓等市政设施部件都将拥有自己的“身份证”，专人管理、准确定位。根据方案，芙蓉区辖区将被划分成若干个长、宽100米的小区域，专职监督员负责。市民发现自家门口的井盖丢失，可以及时向城管通报，小区监督员将立即到现场受理，通过带有GPS定位功能的手持终端将图片发送至指挥中心电子指挥屏幕。中心工作人员接收图片后，通过编码查出该部件所属的部门、类型、尺寸等详细信息，分类到专业部门进行处理。维修完毕后，处理人员将情况上报至指挥中心，监督员再次前往核实，把修复好之后的图片传至监督中心。所有信息都将被系统记录在案。政策简析政策简析芙蓉区作为长沙的市中心区域，改造之前交通状况比较拥堵，车位少，车辆多，人流量较大，灰尘污染比较严重；本次改造主要是对车辆停放位置、广告牌位以及车辆灰尘清理等方面改善芙蓉区的整体形象；对芙蓉区的房地产也来说是个利好消息。河西枫林西路拓改迈出先导区建设步伐河西枫林西路拓改迈出先导区建设步伐家门口哪一条路会拓宽？麓山景区内哪些居民要异地安置？在昨日上午举行的先导区项目建设动员大会上，市长助理、先导区管委会常务副主任赵文彬一一介绍了今年建设的项目和任务。枫林西路

拓改拉开建设步伐“当年五一路的拓改拉开了长沙三年大变样的序幕，枫林西路的拓改也要拉开先导区建设的步伐。”赵文彬说，枫林西路是五一大道在河西的延伸，地处河西地域中线，先导区将按国际一流的设计和建设标准，把枫林西路建设成为河西城市骨架的主轴。据介绍，枫林西路拓改工程从汽车西站至雷锋镇，全长6000米，由岳麓区、高新区按属地负责7月份启动拆迁，9月底拆迁完毕。另外，潇湘南大道第一段8月底开始拆迁，10月底拆迁完毕，启动工程建设；雷锋大道拓改工程从长常高速至沩水桥，望城段目前已开工，岳麓区段在9月份拆迁完毕，并尽快启动建设，全路要确保年底全线通车；金洲大道目前已基本建成，要求确保8月15日竣工通车；潇湘大道中段（望月湖至三汊矶段）目前已基本建成，8月份竣工通车；学仕联络线从罗家嘴路至长潭西高速收费站，要求由岳麓区7月份启动拆迁，9月中旬完成，年内将动工建设。城市中心

进行整体设计在梅溪湖、洋湖垸、麓山景区、滨江新城四大片区建设中，梅溪湖片区总面积23平方公里，将按照“未来河西城市中心”的定位和“两型社会”的理念来开发建设这个片区，用3年左右的时间，将其初步建设成为放大智力资源的园区、对外开放的平台、国际会议会展中心、金融后援基地和文化旅游新区。今年下半年，将重点做好该片区的修建性详规，对23平方公里面积进行整体城市设计，首期对1万亩进行整体拆迁，做好会展中心、会议中心、五星级酒店、写字楼等重大项目的各项前期准备工作。洋湖垸片区总面积18平方公里，与省府隔河相望，定位为总部经济区和湿地公园。据介绍，下半年，将重点做好片区修建性详规。滨江新区建设以滨江新城为核心，着力规划建设几个片区，包括望月湖住宅区的改造和溁湾镇国际商务区的建设。麓山景区

一律停止相关建设麓山景区该工程是先导区的重中之重，据介绍，范围除核心景区外，还包括西湖文化公园、后湖文化艺术产业基地和麓山南路文化创意街。下半年将重点抓好以下几项工作：一是抓规划，由先导区委托市规划局8月15日之前做好整治提质规划；二是抓确权，岳麓区要在10月1日之前完成此项工作；三是抓停建，从现在开始一律停止景区范围内的建设；四是抓拆违，在年内完成拆违20万平方米；五是抓移民，将桃子湖、天马山、后湖、凤凰山一带居民、村民逐批异地安置；五是抓整治和提质，在规划获批后进行逐步提质改造，努力使核心景区在年底前有根本性的改观和提升。先导区农民变市民实行新举措推行农民以宅基地换住宅，以承包地换社保办法大河西先导区项目建设动员大会上，市长助理、先导区管委会常务副主任赵文彬认为，要使大河西形成整体竞争力，关键是要创新体制，通过制度优势形成竞争优势。目前先导区已经实施了新的行政许可审批流程，与过去相比，新的行政许可审批节约了时间，节约了成本，创造了公平的竞争环境。赵文彬说：“由于我们人手有限，加之是个新的尝试，我们将通过两个月的试运行，发现问题，加以完善，9月1日正式实行。”大河西先导区承担着1200平方公里范围的体制创新、新城建设和产业发展任务，但只有4个部，50个行政编，建立了一步到位的大部门体制。

“城乡二元结构是造成目前土地浪费的根本原因，要通过土地管理制度的改革，消除城乡二元结构，真正实行城乡融合，城乡一体。”赵文彬表示。

会议透露将推行农民以宅基地换住宅，以承包地换社保的办法。赵文彬介绍，要真正完成农民到市民的转变，必须探索“社会保障换承包地、住房换宅基地”的方法。“这项工作成都正在实行。”至于先导区怎么试，目前正在研究，将尽快拿出具体方案。在创造体制优势中，赵文彬着重谈到了建立生态保护机制。

他说，将优先发展低消耗、高产出的产业，按照“集中、集聚、集约”的原则，优化资源配置，提高工业用地产出效率，确保高效益开发。同时采取政策补偿、资金补偿、实物补偿等形式和奖惩型补偿办法，重点对因生态环境保护导致的财税损失；因饮用水源保护、自然生态保护和风景名胜保护而支出的建设和管理成本方面予以补偿。

赵文彬透露，今年将重点做好坪塘老工业基地产业项目的退出，拿出关停并转方案。政策简析政策简析枫林西路是河西最为交通堵塞的一条道路之一，而今对枫林路的改造将缓解交通压力；今后枫林路将改造成次旅游景区以及商务区，停止河西景点周边的建设，这是政府部门对把河西打造成长沙宜居区域做出的实际行动，对河西板块的房地产行业起了推动作用。湘江大道打湘江大道打“拐角”对接书院路连接线长约682米对接猴子石大桥的湘江大道南段８月底通车后，极有可能因贯穿南北而成为司机朋友首选的终南捷径。怎样才能避免“新道路新堵点”现象出现呢？昨日，经长沙市政府批准，湘江大道过白沙路后先“瘦身”再向左打个“拐角”对接书院路。长沙市湘江大道建设指挥部常务副指挥长王新夏说，此设计调整即在湘江大道与书院路之间增加一条连接线，将大大缓解湘江大道南段景观道路的交通压力。湘江大道与书院路连接线示意图先“瘦身”再打“拐角”

湘江大道南段北起白沙路，南至猴子石大桥以南，西临湘江，东靠长达３公里的山体，全长约４公里。猴子石大桥东桥头建两条匝道，使南二环线与湘江大道有效对接。王新夏介绍，此次设计调整，主要是将白沙路至南湖路路段原规划的５４米宽路幅压缩至３２米，其中道路宽２３米，停车场宽９米。有关交通功能通过湘江大道与书院路的接线道解决，接线道与书院路等宽为３８米。书院路地下通道延长穿过连接线道路，原湘江大道规划路幅内的９米观光车道改为停车场使用。湘江大道南北时速各异湘江大道与书院路之间的连接线，位于长沙市南湖新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)规划范围内，连接线西侧为湘江大道，东侧为书院路，北面为白沙路，南面为南湖路。据王新夏透露，湘江大道南北时速各异：湘江大道在南湖路以北段为城市主干道，规划路幅宽５４米，设计时速为５０公里；南湖路以南为城市景观道路，规划路幅宽为２６米，设计时速为４０公里；南湖路为城市主干道，规划路幅宽为４６米（右转加宽至５３米），设计时速为５０公里；书院路为城市主干道，规划路幅宽为３８米，设计时速为５０公里；湘江大道与书院路之间有多条东西向支路，如金盛路、南港路、湘汉路、富通路等，规划路幅宽大约为１２－１８米。南湖路以南湘江大道宽度较小，东西向的南湖路成为湘江大道与书院路之间的联络道。接线道全长约６８２米连接线全长约６８２米，呈西北—东南走向对接湘江大道和书院路。王新夏介绍，从平面上看，在湘江大道与书院路形成两个斜Ｔ形交叉口，交通组织主要解决两个交叉口的交通问题。在湘江大道交叉口，将景观路上由南往北车道朝南偏移一段距离，形成垂直交叉口，将直行转化为左转弯，避免交叉口距离过长，其他方向采取右进右出的交通组织方式，禁止左转弯行驶；在书院路交叉口，除由南往北上湘江大道车辆可左转外，其他方向均采取右进右出，拟在此交叉路口设置一个红绿灯；由于禁止左转，需左转的各向车流可提前在白沙路或南湖路左转。政策简析政策简析湘江大道对接书院路后，书院路将作为城市主干道，而南湖路则成为这两条路的联络道；书院路目前道路建设还没有完成通车，通车后将改善以往书院路道路景观差的局面，而与湘江大道的连接既成为大路两厢的居民的出行带来很大的便捷，也提升了道路周边的房地产项目的价值，对我司服务的书院观邸项目来说，是又一个非常好的消息。新闻动态新闻动态7月热点新闻7月热点新闻1.小户型放量竞争激烈房企转打大户型"稀缺"牌在上海市府最新发布的《上海市住房建设规划（2008-2012年）》（征求意见稿）中，未来五年的规划期内，上海新开工住房建筑面积约9300万平方米，竣工住房面积约1亿平方米。与2006年公布的《上海市住房建设规划（2006－2010年）》相比，新规划中的新开工住房面积减少了700万平方米，预计竣工面积减少了2000万平方米。没有变化的是，新规划再次重申，在新审批、新开工的商品住房建设中，套型建筑面积90平方米以下的小户型所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。此外，《规划》中还有“严格限制低密度、大套型住房的供应比例”的字样。新开工和竣工面积双双减少，90平方米以下的小户型又必须是今后开发项目中无可动摇的主力，预期中将越来越少的大户型终于成为开发商口中的“稀缺”资源。以绿地集团为例。7月，绿地在周浦镇推出96套大户型家庭房“和居水岸”，以“低总价”、“大户型”为营销重点，主推包括建筑面积达的复式房型在内的六大房型，单价约7330元起。对比周浦地区周边公寓9800至11500元的房屋均价，绿地宣称在“和居水岸”120万元就可以买到140多平方米的多层复式房，150多万就可以买到一套200多平方米的多层复式房，而该价格在市区内只能购买90平方米以下的小户型。此外，“和居水岸”空间格局为高层、小高层相错而立，在建筑风格上打破了原有普通单元式住宅单调的平面形式，将室内居住环境立体化、层次化，突出了此次绿地主打的“大户型”和家庭房概念。根据上海网上房地产公布的数据，6月上海一手房成交面积构成中，90平方米以下的小户型成交比例在30.9%，140平方米以上的大户型则有28%。在未来几年内，虽然随着对大户型项目的严格控制和小户型房源的持续入市，面积超过140平方米的大户型商品房将逐渐减少比重，但是，也有业内人士分析，由于户型成交格局还要看购房者实际需求以及价格走向，况且目前第一批开发的小户型也入市未久，目前看来，供应格局还很难说已经显现出大户型“稀缺”态势。2.深圳救市争论持续走冷的深圳地产总有些故事令人瞩目。目前，“负资产”引发的断供已不再是一种猜测，业界普遍认为，虽然断供还没有形成一股狂潮，但断供现象正在以令人心悸的速度蔓延。而官方机构深圳市房地产研究所撰写的一份“救市”报告，给焦虑不安的深圳地产带来了些许兴奋。救市亦或不救，曾经莫衷一是的各方突然有了鲜明的态度，一场争论自下而上，正上演得轰轰烈烈。断供蔓延率先披露断供的深圳知名地产博客主风语对记者透露，目前的泰华阳光海、半岛·城邦、澳城的业主都正在闹出断供，不少业主已选择了实际断供，也有不少的业主选择了较为温和的断供方式，即断两个月后又恢复供楼，接着再断两个月。此前，风语曾表示，深圳目前成为负资产的人数大约有30万人，约10万个家庭。此外，不少开发商都选择了延后开发周期，这其中包括金地公司、天健地产等上市公司。据悉，金地与天健都已向相关部门提出了延后开发的申请，这两家公司前年分别在龙华和宝安中心以约9000元/平方米、约7000元/平方米的楼面地价通过拍卖拿下了两块土地，而如今这两个区域的房价已跌至与楼面地价接近的水平，若硬着头皮开发只能意味着血本无归。此前，大部分开发商利用前期资金来为后期的土地补齐地价款，但目前这种空手套白狼的做法明显遇到了极大的阻力。据悉，半岛·城邦正面临着这一严峻考验，该楼盘分五期开发，一期已经入伙多时，但住户寥寥，由于该楼盘炒家为多，已出现多例断供现象。目前二期的开盘时间不断后推，三期、四期、五期却还没有拿到相关产权证，正在等着二期的资金去向国土相关部门补交一些相关费用来获得土地使用证。救市呼声渐起事实上，从去年年底开始下跌的房价犹如破竹之势，一发而不可收，曾一度领涨全国的深圳也不例外地领跌。其间也有“救市”的声音陆续传出，但很快便被淹没，此后，深圳地产焦虑着，不安着，等待着……

目前，深圳房价比去年最高点下降了36%，销售面积更是跌回10年前水平。压力正在被频频放大，一份《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》（以下简称《报告》）于7月9日出炉，报告一改往日高举高打的严厉态势，委婉地建议政府救市。该报告提出减免交易环节税收、适度放松货币政策等“救市”建议，业内一片哗然。由于撰写该报告的深圳房地产研究所隶属深圳市国土资源与房产管理局，属官方机构，报告也被指代表了深圳国土局的态度，因而该“救市报告”被各方认为是深圳市政府方面在对外释放一种政策将不再从紧的信号。一时间，“救市”论引起了业内外的极大关注。更有博客撰写《再不救市，深圳将崩盘》的博文，提出了自己的救市意见，“若再不救市，接下来的开发商将面临严重的资金问题，惟一的办法又是降价，降完价后，又产生许多负资产，负资产后，又断供，最终会导致金融危机。”这种观点几乎得到了所有赞成“救市”论者的认同。“房地产市场如果持续目前低迷的状态，可能会对金融、宏观经济造成很大的影响。”王锋表明了自己的救市立场。没有一个人可以做我们的‘上帝’，除了我们的政府。”置业国际董事总经理姜树荣最为旗帜鲜明地呼吁政府救市。他认为现在很多人已经变成负资产了，如果大规模断供，将是大家都忧虑的头痛问题，而现在深圳房价已经调整到了一个合理的阶段，国家应该出台一些有利于普通市民的政策，使他们有信心去投资。救市是救谁？而持反对意见的一方多为消费者，他们言词激烈地表达着自己的意见，甚至有市民欲上书市长抗议“救市”。有一项网络调查显示，有80%的网民反对政府“救市”。那么，救的到底是谁？开发商还是老百姓？这才是“救市”的关键所在。面对此番质问，王锋表示，我们救的不是开发商，救的是小业主，救的是真正买房的人。因为真正所谓的救市，包括税收政策、金融政策，针对的是首次置业者。对于炒房者，政府不能放松，要坚持提高进入市场的门槛、提高契税。然而，此时的深圳地产界人士似乎也比往日多了些理性。大多业内人士认为，现在救市还为时过早，问题和隐患都是在行业低潮时暴露，只有真正面临过低潮期的企业才会懂得行业的良性发展是多么的至关重要。“目前救市还为时过早。”英联国际不动产顾问董事长郭建波认为，深圳楼市还不像人们所想的那么惨淡和悲观，而且深圳市民的购买需求是被压抑的，其实深圳楼市存在较大的购买需求。就连饱受调控之苦的深圳创辉租售董事长林凤辉也表示，现在救市还不是时候，“只要把前几年不符合调控的措施改掉，让市场自然发展就可以了。”尽管各方均认为，现在还不到救市的最佳时机，但均表示有必要做一些政策方面的调整，而开发商自救被认为是渡过难关的最好策略。“政策救市是有条件的。只有在真正有数据显示房地产危害到金融安全时，才有必要呼吁政策出台救市。目前开发商要做的是降价自救。”德思勤集团副总经理徐治政说。信息来源：中国房地产报 3.中报业绩告捷代表过去房地产板块调整未结束今年以来，在国家宏观紧缩政策下，房地产行业很受伤，该板块整体跌幅一度超过50%，龙头万科A的股价从30元一路跌到昨日的8.71元，复权后也只有14.04元。在经过如此大的跌幅后，房地产板块前段时间出现了超跌反弹，而最近两日又出现了回调。分析人士认为，在从紧政策不变的环境下，房地产行业将继续经历严冬，相关个股的调整或远未结束。中报业绩告捷但属“过去时”本月以来，房地产上市公司相继公布2008年中期业绩预告，截至21日，在公布了2008年中期业绩预告的37家房地产上市公司中，有21家预增，7家扭亏，1家续盈。预增、扭亏等“报喜”的公司占比接近80%；且预增的公司中，半数以上净利润增幅超过100%。其中，保利地产、华发股份等12家公司预增幅度在100%以上。这些个股在业绩大幅预增的刺激下，都出现了明显的反弹。然而，面对如此靓丽的中报，该板块反弹也仅坚持了几天。业内专家指出，由于预售和结算之间的时间差，现在房地产公司的中报业绩，其实是对去年高额预售账款实行结转的体现；因此，靓丽的中期业绩属于“过去时”，难以掩盖行业调整的压力。统计显示，今年一季度，70家房地产上市公司的预收账款总额达919.04亿元，是2007年营业收入的64.4%。可见，房地产上市公司的今年半年报的确主要是由“过去业绩”来支撑的。从紧力度不变地产业正临严冬在经过半年多的从紧政策后，管理层目前仍然强调要坚持从紧力度不变，这将对房地产行业后半年乃至明年继续带来负面影响。国家统计局最近公布的数据显示，6月份“国房景气指数”为103.08，比5月份回落0.26点，比去年同月回落0.55点，这也是首次出现同比回落。同时，有研究报告指出，6月份，上海、杭州、深圳等地住宅成交量较5月明显萎缩，环比大幅下滑15%-40%。虽然目前A股市场中的地产股已经历了很大的调整，股价大部分都惨遭腰斩，但是其行业的未来业绩很令人担忧，地产股将继续面临考验，整个板块的调整或尚未结束，未来表现不容乐观。“松绑”刚性需求或受鼓励虽然有关部门提出要满足正常合理的房地产信贷需求，但对开发商来说，政策“松绑”的可能性不大。相关部门在近期纷纷提出，要密切关注房地产市场的变化，做好房地产风险的预警和控制工作。同时，银监会上周表示，要满足正常合理的房地产信贷需求，科学地支持房地产业健康发展。“目前紧缩的货币政策使得房地产开发经营与交易的资金来源出现一定困难，但对房地产开发企业的贷款不会松动。据我了解，银行仍在控制贷款，仅针对一些大开发商加强授信额度的发放，对大部分楼盘贷款采取从紧措施。”中国指数研究院副院长陈晟表示。记者向一些中小开发商了解到，现在银行对申请贷款的项目依然审得非常严。“哪怕‘四证’齐全、自有资金等都符合政策标准，银行还是会尽量‘拖延’审批时间，并且在楼盘估价时把价格往下压，这样可批的贷款额也小了。”一家苏州民营房企负责人告诉记者。昨天，中国指数研究院发布报告称，当前房地产业已经形成了初期的滞涨局面，即供需双方观望情绪浓重，房地产行业投资过热的现象虽有减缓的趋势，交易量也呈现萎缩态势，但房价仍居高不下。“现在看来，‘救市’可能性还很小。只是因为担心交易量的下滑，感受到了楼市发展压力，所以一些人开始呼吁。但金融部门和学界大多还是认为楼市没有大问题，如贷款还在增长，所以不需要救。在我看来，在此轮楼市调整中，房地产开发企业退出30%都是没有问题的。”陈晟认为。不过，陈晟也指出，未来银行信贷对刚性需求的住房消费这一块有可能有所考量，保障性住房的政策可能也会有所变化，因为加大这部分的投资和消费都不会对房价造成影响，又能带动行业。“眼下，地方政府可以推出促进刚性消费的政策，把控好有效的土地供应；开发商则要做好企业的长期发展规划，积极拓宽融资渠道，确保现金流安全性，针对目前的情况，更为主动的应对途径就是加速产品销售速度，迅速周转资金；而购房者关键是要定位好自己的购房需求，是自住还是用来理财。”信息来源：焦点房地产网5.长三角楼市“俯卧撑”能否撑下去？上海楼市“乱花渐欲迷人眼”，6月第三周成交均价环比刚创历史新高，7月的第二周数据便环比狂跌10%。与此同时，全国二季度新建住房销售价格、土地交易价格同比上涨10.1%、10.8%，涨幅比上季度分别低1.7个百分点、5.7个百分点。

在这眼花缭乱的数据背后，房价是否像某些地产商所言在做“俯卧撑”？对于长三角房地产市场而言，上海楼市一直是“风向标”。那么，现阶段这个“风向标”正预示着什么风向呢？难寻求支撑点的“俯卧撑”7月上旬，位于江苏省南京市中心区域的中央路上出现了一个巨幅房产海报——“房价不会跳水，只是在做俯卧撑”。房价真的只是在做“俯卧撑”么？上海楼市六、七月间的表现提供了一个意味深长的“隐喻”。上海一家房地产研究机构提供的数据显示，7月7日至13日，上海商品住宅(剔除动迁、配套房)平均成交价格在前周大幅下跌17%之后，再度下跌10%，仅为12482元/平方米。而就在不久前的6月第三周，该市商品住宅成交均价达到创历史新高的17393元/平方米。两者相比，下挫4911元/平方米。

从这数据看，上海房价“俯卧撑”意味非常明显。然而，在这组数据背后，却是成交的极度低迷。搜房网统计数据显示，2008年上半年，上海一手房成交(含动迁、配套)11.08万套，共计成交面积1108.65万平方米，其中商品房成交8.4万套，成交面积达800.88平方米，较去年同期的10.17万套，萎缩近2万余套，商品房成交面积更是缩减至2006年的8成。

“6月间成交均价的攀升与几大高档楼盘的推盘热销期有关，7月远郊低价房成为楼市成交主力，大幅拉低了均价。尽管周均价不能成为判断楼市趋势的依据，但这种价格的‘跳跃’恰恰说明了成交量的极度低迷。楼市的上涨动能应该说已经接近衰竭。”上海房地产研究人士顾海波说。

在上海，尽管一些楼盘已经出现了打折降价，但依旧难以拉动成交的攀升。6月中旬以后，上海新房市场日成交一直难以超越900套大关，最低曾经出现200多套的“低记录”。“一些专家称购房者已经逐步接受这一轮的房价上涨，并且能够承受这样的房价水平。成交量的低迷并没有支撑这一说法。”华东师范大学经济学教授沈玉芳说。

与此同时，上半年上海、南京等长三角中心城市出现了高价地块的“退地”、“流拍”现象，地方也加大了解决中低收入人群住房问题的力度，廉租房扩面，中小户型推盘提速。“上海的情况其实是国内大中城市的代表。从成交，到政策环境、地价未来走势，再到普通群众的收入水准，房价‘俯卧撑’都缺乏支撑点。”顾海波说。成交低迷不仅是调控结果前一阶段，广深楼市大幅调整、长三角部分城市房价略有松动。一时之间，“放松调控”呼声纷起、“救市”之举频现。但有专家指出，房地产目前局势并非完全是宏观调控的结果。“房地产市场和所有其他市场一样，在走到一个高点后，必然会有下挫。这是一个自然的市场过程。宏观调控引发的预期变化只是一个诱因。”顾海波说。一个已经得到广泛认同的事实表明，中国房地产市场的“高烧”与高收入人群的购房冲动以及住房的投资性需求紧密相关。但同样显见的事实是，中国不可能长期依靠小比例的高收入群体来支撑整个房地产市场，受国内、国际环境环境的影响，当市场预期发生变化，投资性需求“退烧”，房地产市场必然面临着调整。“一是前几年房价的直线拉升，二是房价上涨幅度与居民增收不成比例。这些都决定了中国楼市的高位运行没有坚实的支撑。楼市成交低迷不仅是宏观调控的结果，也是这种上涨根基脆弱的必然结果。”沈玉芳说。

在日前举行的2008长三角区域房地产高峰论坛上，绝大多数的专家和学者都预测下半年长三角区域楼市交易量较上半年还将下降10%左右，而对于下半年房价走势的预测，专家间出现了较大分歧——复旦大学房地产研究中心主任华伟预测房价涨幅将超过5%；搜房控股董事长莫天全预测下跌5%左右，建设银行上海分行副行长张忠德预测降幅接近10%。“无论短时间内房价向上或者向下，中国楼市阶段性见顶的迹象已经相当明显。这是由中国宏观经济形势以及房地产市场的基本面决定的。”复旦大学房地产专家尹伯成说。

发改委最新数据显示，相较房价涨幅，土地价格涨幅回落速度更快。“救市”与“软着陆”

中国房地产业协会一位专家日前列举了一组数字：1至5月，全国商品房销售面积同比下降7.2%，增幅同比减少23.8%，其中全国40个重点城市新建商品房和二手房累计成交面积同比下降明显。他认为目前房地产市场的基本情况是：供求关系缓和、房价趋缓、供求结构改善。从目前国内房地产市场看，房价上涨幅度趋缓、供求结构改善确实有所体现。但“供求关系缓和”并没有很多的证据。庞大的中低收入人群的住房问题还远未得到妥善解决。“面对眼下房市，改善性购房者推迟买房达50%，对投资者影响更达80%。”易居中国首席执行官周忻这样说。“中国房地产出现‘雪崩式’暴跌可能性不大。”尹伯成认为，尽管成交低迷，但包括上海在内的大部分国内大中城市上半年房价依然继续走高，我国城镇房价整体从未出现过明显回落。在这种情况，一些地方政府贸然出手的“救市”之举并不明智。尹伯成说，尽管我国近10年来房地产信贷业务发展迅速，房贷增长很快，但由于时间还不算长，全国房地产经营性贷款余额至今只有5.1万亿元，仅占整个银行体系贷款总额的17%，即使房贷发生坏账风险，影响也有限，还不至于出现危及整个金融体系安全的地步。据推测，市场假如真的能够下跌，可能出现的情况也只能是：由于不同收入群体的支撑，楼市出现长期的波浪形缓跌。庞大的中等、中低收入人群的刚性住房消费需求正是中国房地产市场逐步实现“软着陆”的坚实基础。信息来源：星辰在线—长沙房地产网土地市场动态土地市场动态长沙市7月土地市场交易情况长沙市7月土地市场交易情况.7）：（1）本月挂出地块共19宗，全市挂出土地总量为553723.35平米；其中，高新区、开福区各挂出4宗，分别占挂出总量的42.7%和36.5%；岳麓区、天心区各挂出3宗，天心区、芙蓉区挂出2宗，望城县挂出1宗；本月挂出土地总数较多，达今年以来最高点，而高新区作为工业区，土地开发面积较大，占本月挂出土地总量的2/5以上;芙蓉区挂出总量仍然不大，随着市中心的土地资源的日益减少，今后市中心地块价值将以稀缺性居高。（2）本月共成交6宗地块，芙蓉区、望城县各成交2宗，分别占成交总量的1.4%和69%；雨花区、岳麓区各成交1宗，开福区、天心区无成交地块。本月政府出台的四条救市政策，使房地产开发商看到一丝曙光，但在目前市场的走势不明朗情况下，开发商也会谨慎考虑拿地的风险。（3）本月最高成交价格为芙蓉区远大路地块，成交价格万元/亩，最低成交价格为雨花区环保科技园/亩；因地段以及度土地规划用途的不同，本月最高地价与最低地价之间的差价很大。2．本月区域挂牌土地情况（7.7-8.7）区域挂出地块数(单位:宗)挂出土地总量(平方米)挂出比例(百分比)雨花区240.9%芙蓉区23%高新区442.7%开福区436.5%岳麓区36.8%天心区37.2%望城县12.9%合计19100%由上图可知，本月挂出地块共19宗，全市挂出土地总量为553723.35平米；其中，高新区、开福区各挂出4宗，分别占挂出总量的42.7%和36.5%；岳麓区、天心区各挂出3宗，天心区、芙蓉区挂出2宗，望城县挂出1宗；本月挂出土地总数较多，达今年以来最高点，而高新区作为工业区，土地开发面积较大，占本月挂出土地总量的2/5以上;芙蓉区挂出总量仍然不大，随着市中心的土地资源的日益减少，今后市中心地块价值将以稀缺性居高。3．本月成交土地情况（7.7-8.7）区域成交地块数(单位:宗)成交土地总量(平方米)成交面积比例(百分比)雨花区128%芙蓉区21.4%开福区000%岳麓区11.6%天心区000%望城县269%合计6100%由上图可知,本月共成交6宗地块，芙蓉区、望城县各成交2宗，分别占成交总量的1.4%和69%；雨花区、岳麓区各成交1宗，开福区、天心区无成交地块。本月政府出台的四条救市政策，使房地产开发商看到一丝曙光，但在目前市场的走势不明朗情况下，开发商也会谨慎考虑拿地的风险。4．本月成交土地价格情况（7.7-8.7）地块地址成交价格（万元/亩）望城县高塘岭镇高冲村和星城镇马桥河村高塘岭镇同心路与马桥河路交叉口西北角芙蓉区张公岭雨花区环保科技园芙蓉区远大路雨花区杨家山本月最高成交价格为芙蓉区远大路地块，成交价格万元/亩，最低成交价格为雨花区环保科技园/亩；地段以及度土地规划用途的不同，本月最高地价与最低地价之间的差价很大。附件1：本月挂牌土地详表（本表为7.7-8.7数据，仅供参考）序号地块区域详细地址开始时间结束时间用地面积(㎡)建筑面积(㎡)规划用途出让年限容积率起始价（万元）望挂[2008]25号望城县望城县高塘岭镇高冲村和星城镇马桥河村商业、住宅商业40年、住宅70年[2008]网挂019号开福区开福区四方坪住宅70年7185[2008]网挂020号岳麓区岳麓区靳江村商业、住宅商业40年、住宅70年5223[2008]网工挂04号芙蓉区芙蓉区东岸乡张公岭村工业50年519[2008]网工挂05号高新区高新区麓谷工业园工业50年5873[2008]网工挂06号高新区高新区麓谷工业园工业50年＜1.62172[2008]网工挂07号高新区高新区麓谷工业园—工业50年1201[2008]网工挂08号高新区高新区麓谷工业园—工业50年175[2008]网工挂09号开福区开福区新港镇金霞村08.工业50年9821[2008]]网工挂010号天心区天心区环保工业园—工业50年1887[2008]网挂018号天心区天心区新开铺商业40年≤723[2008]网挂017号岳麓区岳麓区黄泥岭64号住宅70年＜2.83514[2008]网挂016号天心区天心区桂花坪街道—住宅70年—622[2008]网挂015号开福区开福区新港镇兴联村住宅70年1579[2008]网挂013号开福区开福区湘雅路110号商业40年2356[2008]网挂012号岳麓区岳麓区望城坡天顶乡商业40年86[2008]网挂011号雨花区雨花区高桥商业40年2289[2008]网挂010号芙蓉区芙蓉区朝阳二村商业、住宅商业40年、住宅70年8935[2008]网挂009号继续挂牌雨花区雨花区杨家山23商业40年1190附2：本月挂牌成交土地详表（本表为7.7-8.7数据，仅供参考）序号地块区域详细地址开始时间成交时间用地面积(㎡)建筑面积(㎡)规划用途出让年限容积率成交价格:万元/亩受让单位望挂[2008]25号望城县望城县高塘岭镇高冲村和星城镇马桥河村商业、住宅商业40年、住宅70年湖南晟通置业望挂[2008]22号望城县高塘岭镇同心路与马桥河路交叉口西北角—住宅70年湖南燎原房地产开发[2008]网挂008号芙蓉区芙蓉区张公岭住宅70年湖南嘉盛房地产开发有限责任公司[2008]网工挂03号雨花区雨花区环保科技园工业50年长沙东湖高新投资[2008]网挂007号芙蓉区芙蓉区远大路商业、住宅商业40年、住宅70年长沙东来置业[2008]网挂006号继续挂牌岳麓区岳麓区枫林三路商业、住宅商业40年、住宅70年湖南双金置业楼市动态楼市动态市中心板块市中心板块【板块属性】：坐拥城市核心，天生王者气质；【板块优势】：地段优越、配套成熟、保值增值能力强，极具竞争力；【板块劣势】：噪音大、宜居性和舒适性不强；【板块竞争特点】：以高层、高容积率、高密度、低绿化率、高价位产品竞争为主。【土地资源开发情况】：土地资源稀缺、可供开发土地日益减少。【板块发展前景】：土地资源日益稀缺，开发空间将逐步缩小，物业价值日渐凸显，将来将以旧城改造项目开发为主。【板块代表项目】：中天广场、五一大道202、万象新天、华都、湘域中央、天健·芙蓉盛世、佳天·瑞宁花园板块新开盘楼盘动态板块新开盘楼盘动态项目名称地理位置开盘时间开盘推货情况（户型配比）价格（元/M2）开盘活动客户来源华都雨花区劳动西路528号（大华宾馆内）开盘当天推出全小户型公寓面积为61-67平米的一房，共推出322套（保留5层房源）成交均价：61007月3日之前VIP2000抵400元/平，7月4日之后每平少300元。周边教师，私营业主，白领，投资客户，陪读(雅礼中学)客户，二次置业者。分析：本月市中心板块开盘楼盘只有一个，位于东塘商业圈核心地段，该项目本次推出了一栋面积为60余平米的纯一房小户型公寓楼；从价格上来看，与区域同地段的其他楼盘相比，“华都”项目成交均价比较合理，购买自住与投资的客户比较容易接受；从开盘促销活动来看，每平方米300-400平方米的优惠对消费者具有较大的吸引力；从销售情况来看，由于促销力度大、价格合理，开盘当天成交率达到了70%左右，在房地产市场仍然不景气的情况下，这个销售成绩是非常喜人的。板块各楼盘营销活动动态板块各楼盘营销活动动态楼盘名称物业类型项目地址占地面积（M2）建筑面积（M2）营销措施天心华庭高层人民西路740677702三房一口价5980元/平米金碧文华3期高层长沙理工大学旁67367200000一口价房：2-7层4100元/平米；8-13层4290元/平米；14-16层4390元/平米；二成首付，20年按揭。五一大道202高层五一大道202号现房特惠户型，二房优惠300元/平米；三房优惠500元/平米。新时代广场高层芙蓉中路一段163号900889746尾盘让利，1万抵5-10万。融圣国际高层人民路中路9号分析：本月市中心板块的楼盘促销力度比较大，一口价房、特惠户型的直接单价优惠以及1万抵5-10万的超值优惠等纷纷上马，一方面，在市场依旧低迷的情况下，直接实惠的促销手段比概念和活动上的促销手段更能够刺激消费者的购买欲望；从另一方面则可以看出，在资金压力日益加大的情况下，开发商已经开始向消费者做出实质性的让利。板块亮相、认购楼盘动态板块亮相、认购楼盘动态楼盘名称物业类型项目地址占地面积（M2）建筑面积（M2）推出时间备注瑞宁花园二期高层桂花路158号23345960004＃推出，5000办理VIP卡，额外优惠3％。天健芙蓉盛世一期三批高层小高层芙蓉中路一段36号560663056000VIP额外优惠2%中江佳境天成高层劳动中路557号1393387.26营销中心盛装恭迎，交1万办理VIP额外9.8折，参与活动每次可获得1000元房款优惠卷。融圣国际一期高层人民路中路9号推出2栋32层住宅层上观邸小高层天心区新丰路5路号交1000元抵11000元，成交客户可参与抽大奖，到场客户可获得精美礼品。分析：本月市中心板块亮相的楼盘都以办理VIP卡蓄客为主，促销手段则以选房优惠以及直接减免总房款为主，一般为额外优惠总房款的2-3%。该板块楼盘将在8-9月份集中上市，届时本来就比较严峻的市场形势将更加愈演愈烈。板块在售楼盘动态板块在售楼盘动态板块划分楼盘名称物业类型项目地址占地面积（M2）建筑面积（M2）均价（元/平米）市中心核心板块五一大道202高层五一大道202号7300（二房优惠300元/平米；三房优惠500元/平米）万象新天高层车站北路72号2281起价：5300均价：5800天心华庭高层人民西路740677702均价6400特价房：5980白沙晶城一期高层劳动西路429号480316000市中心边缘板块新时代广场高层芙蓉中路一段163号9008897465300长房馨域小高层展览馆路一医院东侧:起价：4900均价：5200层差：30-50金碧文华3期高层长沙理工大学旁67367200000一口价房：2-7层4100；8-13层4290；14-16层4390天健芙蓉盛世一期二批高层、小高层芙蓉中路一段36号56066305600均价：5100分析：从价格上来看，市中心核心板块楼盘价格在5800-7300元/平米之间，市中心边缘板块楼盘价格在4100-5300元/平米之间，主流价格5200元/平米，与上月基本持平，但本月板块楼盘的优惠折扣比较大，如“五一大道202”项目特惠户型直降300-500元/平米，“金碧文华”板块新开盘个案解析板块新开盘个案解析华都华都（1）项目基本情况介绍：共7栋，总规划未定（约为2-3期开发）其中1栋写字楼，1栋小户型，5栋大户型住宅；一期2栋，1栋写字楼29层，1-6层商铺，7-15层大华宾馆，16-29层写字楼，1栋小户型28层，1-2层大华宿舍；现在推出一期一批1栋，小户型公寓，3梯14户。占地面积:；总建筑面积:236314平方米；停车位:1000左右；绿化率：35%；容积率：5.52；分摊：23%；开发商:湖南现代华都置业。（2）营销节点以及推出货源情况：08年4月10日，VIP卡现在免费办理中，VIP卡持有者可享受总价减5000的优惠，最小户型为60平米一房两厅。2008年6月20日，正接受诚意金登记，开盘可获更多优惠。2008年6月23日，现正接受诚意金登记，6月19日-7月3日，缴纳诚意金可获得400元每平优惠，7月4日至开盘前一天，缴纳诚意金可获300元每平优惠。时间：2008年7月20日；推出货源情况:开盘当天推出322套纯小户型公寓（保留5层房源），面积为61-67平米；优惠折扣:7月3日之前VIP2000抵400元/平，7月4日之后每平少300元;价格：成交均价6100元/平米；（3）外部配套：交通状况:402、旅2、143、146、159、116、314、137、602、601、8、11；公园：桂花公园；学校：砂子塘小学、枫树山小学、雅礼中学、21中；商场：友谊商城、金色家族、秀街、步步高、家润多、新一佳、平和堂、国贸；医院：中医院、儿童医院、第五人民医院；银行：工行、兴业银行、中行、交行、招行、农行。（4）项目总评：优势：1.项目处于东塘商圈核心位置，地理位置优越，投资潜力较大；2.项目交通便利，周边配套非常完善，居民出行、生活非常便利；3.临雅礼中学，给项目带来不少客户资源（陪读父母以及投资客户）；4.小户型小面积适宜于过渡型以及投资型的客户购买，且项目价格（总价、单价）相对合理，