物业公司电梯维修保养方案

本文格式为Word版，下载可任意编辑——物业公司电梯维修保养方案电梯修理保养服务方案

青岛金鑫物业管理有限公司学院东路西班牙庄园小区，型号西子OTIS5100电梯的维保要求，我公司专业资质、技术资格才能已能得志。现将人员配备、24小时故障处理、巡检点检、维护保养、运行保障、年季质量检查、文明安好作业、零配件供给保证、减轻物业本金措施、服务承诺等内容逐一安置如下：

1.人员配备、时间安置

1.1人员配备：

为确保青岛金鑫物业管理有限公司西班牙庄园小区电梯设备的安好、正常运行，我司派出执证专业员工，以确保现场电梯24小时能举行应急修理，实时处理电梯故障。对技监局年检等重大工作，公司根据现场保养工作量和工程修理内容，另增派人员加强维保工作。

1.2时间安置：

现场24小时不中断急修服务。在法定工作时间举行保养工作，保养时间安置以有利于物业管理与服务的日期、时段举行，概括保养时间双方协商确定。除处理和举行故障检修、保养工作外，现场员工还要做好电梯每周不少于1次的日常巡检点检工作。

2.24小时故障处理

2.1普遍故障处理

任何时间段电梯一旦有故障发生时，维保人员应在1小时内赶赴，实时处理电梯故障。修理完成后填写“急修及处理纪录”（附件）。如发生更换零部件，填写“零部件更换纪录表”（附件），并由贵公司指定人员核查签认，如急修工作发生在深夜不便当签证，应在次日办理上述有关手续。

2.2特殊故障处理

现场发生特殊故障，现场修理人员短时无法解决，将通知公司工程部，由工程部另行派遣技术人员赴现场处理，以尽快摈弃故障，恢复电梯正常运行。如发生重大故障，那么立刻启动公司应急预案组织人员举行抢修。

抢修终止后填写“急修及处理纪录”并查明和分析事故理由，提出相应提升措施。

2.3关人故障处理

当发生关人故障时，现场维保人员立刻举行紧急放人操作，并查明故障产生理由，消除故障防止同一故障的再次发生。

3.巡检点检

现场驻点维保人员每周1次对电梯举行巡检、点检，电梯运行处境实行经常性监控，实时察觉电梯维保工作中存在的缺陷，乘客安好乘梯是否存在问题，业主管理中和设备运行环境是否存在问题，及早察觉并采取措施，或与管理单位协商解决问题的手段，使电梯的故障率降至最低，并做好相关记录。

4.维护保养

按照我公司编制的“电梯修理保养技术工艺规程”（略）的技术工艺要求，对金帝华庭小区电梯举行维护保养。每月例行保养次数不少于二次，间隙时间不大于15天。每次保养终止，将保养的内容、时间、梯号等相关纪录填入“电梯修理保养纪录”，由业主管理方指定人员核查或签认。

我公司对西班牙庄园小区电梯建立电梯档案卡，实行一梯一档管理，见“电（扶）梯档案卡”（附件）。

5.运行保障

接到贵公司有要客服务的通知后，现场维保人员提前到达维保现场，检查设备运行处境，确保电梯设备安好运行。对业主管理方要求的如紧急救援、消防迫降、消防演习等活动，及早派人合作操作。

6.年季质量检查

公司质检部门每年不少于1次对电梯抽检，填写公司电梯修理保养自检报告（附件）。

班组每月举行一次安好检查，对查出的担心全隐患和公司质检人员查出的不合格项，公司责成工程部及现场维保小组实时整改。涉及到设备理由一时无法整改的，由公司与青岛金鑫物业管理有限公司电梯主管部门协调解决手段。

我公司确保西班牙庄园电梯维保工作通过市技术监视局的年度安好检验，并取得检验合格证。如一次检验未能通过，相关人员按我公司扣罚机制处置。

7.文明、安好作业

我公司严格遵守国家各项特种设备安好管理条例和修理模范（国务院令第549号、国家质检总局TSGT5001－2022《电梯使用管理与维护保养规矩》、GB/T18775、GB7588、GB10060、GB16899）等。

修理人员严格遵守并执行青岛金鑫物业管理有限公司各项规章制度和管理条例，严格遵守并执行我司“驻点人员管理规定”（见附件）。如遇苦难性天气，根据应急预案合作西班牙庄园小区做好相关工作。

员工实行安好教导制度，每一员工务必采纳三级教导后，才能举行上岗作业。现场安好教导由班组长负责举行，每月二次安好教导学习，学习内容纪录在“安好教导学习纪录表”内（略）。

修理人员做到文明用语、统一着装、文明施工、安好作业，见公司“电梯修理安好操作规程”（略），“电梯保养安好操作规程”（略）。

8.零配件供给保证

为确保电梯的正常使用，确保电梯备品配件的正常供给，公司工程科负诽谤、配件总需求筹划的编制，技术科负诽谤、配件技术参数的审核，库房负诽谤、配件的集中管理、筹划购买和供给，财务会计科负诽谤、配件的核价和定价，各保养组负诽谤、配件筹划编制、申领、现场保管和使用，质量科负责在产品修理过程中备、配件的处理及备、配件在实际使用中的质量信息反应。公司在保养点设立备、配件存储，便于管理，便当使用。

西班牙庄园维保组内常备部份电梯的易损件，以便电梯故障时损坏部件的实时更换。

公司备、配件仓库品种齐备，库存备、配件一旦短缺，实时补充确保电梯备、配件的供给。

9.减轻物业本金的措施

9.1电子板修理措施

电梯电子板的损坏更换是电梯维护本金的重要部份，各电梯维保单位均是在损坏后购买换新。我公司对在使用中自然损坏或非正常（如跑水、过电压、雷击等）损坏的电子板，有较强的常年的电子板修理才能，其修理后本金一般仅是换新的30－40％左右，我司建议修理后持续使用，可大大降低维护成夲。

9.2巡检点检中的察觉预报措施。

加强电梯的巡检点检，将实时察觉的非正常因素：如非正常的使用，意外的事故，人为的损伤，管理方的欠缺等做到早察觉，早报告，早采取防救措施和预防的措施，以裁减损失降低维护本金。

9.3合作物业保险索赔的措施

辅助物业办理电梯设备（设备险）和第三方安好责任保险。对因意外造成的电梯损坏，如跑水、过电压、高温、雷击等理由致使电梯故障需花费较大的修理费用，我司辅助和合作物业举行商业保险索赔，以裁减或完全回避损失降低维护本金。

10.其它服务承诺

10.1电梯困人时维保工赶赴故障电梯时间一般不超过30分钟。

10.2现场派驻人员保持通讯畅通。

10.4当物业举行消防等工程检测时，实时派人员予以合作。

10.5派驻服务现场的维保人员，除遵守本公司的各项制度外，同时遵守用户单位的有关规章制度。10.6合作物业举行每年电梯年检，实时完成年检缺陷问题的整改。除因国家和地方检验标准变更需另行增加或修改工程以及电梯非正常使用造成的理由，电梯年检一次合格通过，并获得安好检验合格标志。若发生电梯年检不合格，电梯停用，公司愿承受因此产生的相关费用。

10.7加强维护保养，确保电梯、自动扶梯在设计使用寿命期内各系统、各部件的完好性能。10.8加强维护保养，确保电梯在保证安好、性能（振动、噪声等）完好条件下正常运行。设备的安好、技术性能符合迅达电梯的技术标准、符合国家现行标准规定，以及双方的合同规定。

10.9公司确保有充沛的备品备件，更换的零配件均是崭新的、未使用过的合格产品，均为西子OTIS电梯专用的中国制造的产品。

10.10对已不符合电梯使用技术标准和条件的易损部件，一经察觉实时更换。每次更换零部件，均告之物业更换理由，并填写有关记录表，经物业签字确认。

10.11坚持电梯使用状况的年度报告制度，除正常的质量检查以外，公司工程部每年向物业提交一份电梯状况分析，运行、修理处境汇总，以及下一年度预计修理工程等内容的报告。

南京迅达电梯与操纵设备有限公司

附件一：另行收费工程

电梯大修和重大改装（改造）为另行收费工程。

1.对电梯主机、电控设备等主要设备磨损严重、性能下降或损坏，需举行全面调整清洗或更换零部件的修理为大修。主要有以下各项：

⑴.曳引电机：解体检查、清洗换油，调整电枢、更换油封、轴承或更换电机；

⑵.制动器：拆卸清理、润滑和调整铁芯，更换电磁铁、制动臂、制动瓦、弹簧等主要部件；⑶.减速器：换油清洗、调整间隙、更换油封轴承或更换减速器及减速齿轮；

⑷.曳引钢丝绳：更换曳引钢丝绳和绳头组合、切绳并重做绳头；

⑸.安好钳-限速器系统：卸下解体清洗调整，更换轴承和提拉机构的零件；

⑹.缓冲器：液压缓冲器解体清洗、更换零件；

⑺.门系统：更换开门机系统、更换轿门层门，拆卸门扇举行修理、较正或举行包覆；

⑻.操纵柜：除微机和调速装置外，更换大部份元件和电线；

⑼.拆卸轿顶、轿壁或轿底举行修理、校正或更换，轿厢架解体修理、更换构件；

⑽.导轨系统：导轨的更换和校正。

2.重大改装（改造）是指以下一项或几项内容的修理改造工程：

⑴.变更电梯额定速度；

⑵.变更电梯额定载重量；

⑶.变更电梯轿厢质量；

⑷.变更电梯行程；

⑸.变更门锁装置的类型；

⑹.变更或更换操纵系统，拖动系统、三方通话；

⑺.变更或更换导轨或导轨类型；

⑻.变更门的类型、增加层门或轿门；

⑼.变更或更换限速器、缓冲器、安好钳装置中任一种安好装置。

南京迅达电梯与操纵设备有限公司

附件：南京迅达电梯与操纵设备有限公司--急修及处理记录

附件：南京迅达电梯与操纵设备有限公司--电梯修理零、部件更换记录

附件：电梯保养程序周期表

南京迅达电梯与操纵设备有限公司

附件：电梯维修保养记录

A、机房

②1.清理操纵柜全体零件，清洗接触器。

③2.检查全体接线柱、接地线、检查各继电器吸放程序及延时线路。①3.检查电阻、电容、线圈、整流器、保险丝。

②4.清洁检查曳引机，检查曳引机的油量，电动机的润滑处境。①5.检查制动器（轴销、柱塞润滑、清洁闸瓦）。

③6.清洁及润滑选层器各部件、检查各接线、接点、碳精、编码器、限速器。

①7.检查齿轮、链条、钢带等。

①8检查电机运行处境，碳精磨损处境。

B、层站

④1.检查调整门板。③2.更换磨损的门滑块。

①3.检查平层处境运行舒适感。

①4.检查楼层指示、光钟、底层钥匙。

①5.清洁外呼按钮箱、更换损坏的楼层指示及外呼装置。③6.检查手动开锁装置。

C、轿顶

②1.清扫轿顶。

①2.检查轿顶各开关是否有效，检查限速器钢丝绳端部连接处境。⑥3.紧固轿顶各螺栓。

④4.检查导靴、更换磨损的靴衬（靴轮）。

①5.检查油杯油量。

③6.清洁检查及润滑厅门、门导靴、门挂轮、防跳偏心轮、

③7.清洁检查及润滑强迫关门装置、门锁装置、锁间隙、门接点。

D、井道与底坑

③1.检查清洁井道端站开关、随动电缆、缆网、缆架。

①2.检查井道7米灯及各类开关灯，检查检修电源。

④3.检查、清洁缓冲器、对重缓冲器距离、涨紧轮、补偿轮。

⑥4.清洁检查安好钳，检查缓冲器开关，涨紧轮开关，安好中断开关。

①5.清洁底坑。

⑿6.检查紧固导轨螺丝。

③7.检查曳引绳涨力。

⑥8.检查清洁曳引绳、保险绳、补偿绳（链）。

④9.检查紧固平衡链导向装置。

④10.检查紧固平衡钢丝绳涨紧装置和转轴润滑。

E、综合

⑥紧急供电，消防功能试验。

附件：电梯档案卡

电梯档案卡（副页）

南京迅达电梯与操纵设备有限公司

附件：电梯修理保养自检报告

附件：电梯修理工作人员驻现场管理规定

为模范本公司电梯修理人员的行为，使之符合本公司的相关制度、规定，保障驻现场的工作生活环境和公共秩序的正常有序，特制定电梯修理工作人员驻现场管理规定。

1.管理细那么

1.1电梯修理工作人员务必严格遵守驻现场小区（大厦）物业管理的各项管理制度和规定。

1.2进出驻现场小区的电梯修理工作人员务必统一着具有公司徽标的服饰，于胸前佩戴公

司胸卡（物业有要求时），并在物业管理公司备案。

1.3全体电梯修理工作人员不得在驻场小区（大厦）的任何公共场所和工作区域吸烟或乱

丢咽头、杂物。

1.4在电梯修理保养过程中，须设置明显、模范的告示牌，工作终止应做到工完场清。

1.5

1.6

1.7电梯维保工作中，渉及小区（大厦）业主或有影响业主工作生活的作业，应先与物业公司有关人员协商，采取合理措施，制止作业对业主造成影响。严禁在驻场小区（大厦）内嬉闹和大声喧哗，除工作巡检或修理所需以外，不得在小区（大厦）内四处游窜。未经物业公司和小区（大厦）业主同意，不得私自挪用小区（大厦）设施设备和业主

物品。严禁未经物业公司和小区（大厦）业主同意，携带属于物业公司和小区业主的财物出驻场小区（大厦）。

全体电梯修理工作人员用语要举止文明模范。若遇业主的不文明行为，应实时告知物业公司，由物业公司工作人员出面协调解决，不得采取任何形式的不文明、粗暴的行为举行制止。1.8

1.9驻现场的电梯修理工作人员的工作休息、生活用水用电、如厕、备品备件、油料、工

机具等仓储，须到物业公司指定的地点，不得擅自变更。

1.10驻场电梯修理工作人员严禁擅自率领非双方商定的人员进出或留宿驻场小区（大厦）。

1.11驻场电梯工作人员的休息或工作场所应感激卫生，物品或生活用品应摆放整齐，严禁

肆意排放生活用水，严禁肆意乱丢垃圾，严禁随地便溺，严禁酗酒和赌博，严禁肆意设置晾晒，严禁肆意踩踏、采摘小区花草。

1.12驻场电梯修理工作人员的作业务必严格按照国家和本公司相关安好模范和标准执行，

其休息和工作场所内用电应做到模范安好，不得擅自安装电线，增设用电插座或照明器具。

2.违反规定的处理手段

2.1违反本管理规定的1.2、1.3、1.4、1.6、1.9、1.10、1.12任一规定，公司检查察觉或

接到物业公司投诉，对违反者提出警告并限期改正，扣发当月奖金。对拖拉不改二次检查仍未改正者，扣发季度奖金。

2.2违反1.1、1.5、1.7、1.8、1.11者和物业公司投诉经调查落实确有事实者，解除劳动

合同做除名处理。

3.本规定未尽事宜按本公司相关规定和与物业合同商定执行

南京迅达电梯与操纵设备有限公司

附件：顾客合意度调查表

No：R8.2.1-01

填写单位签章/日期：

南京迅达电梯与操纵工程有限公司

附件：用户回访单

R7..5-22

篇2：物业公司电梯修理保养目次

目录

1.人员配备、时间安置2

1.1人员配备：2

1.2时间安置：2

2.24小时故障处理2

2.1普遍故障处理2

2.2特殊故障处理2

2.3关人故障处理2

3.巡检点检3

4.维护保养3

5.运行保障3

6.年季质量检查3

7.文明、安好作业3

8.零配件供给保证4

9.减轻物业本金的措施4

9.1电子板修理措施4

9.2巡检点检中的察觉预报措施。4

9.3合作物业保险索赔的措施4

10.其它服务承诺5

附件一：另行收费工程6

附件：南京迅达电梯与操纵设备有限公司--急修及处理记录7

附件：南京迅达电梯与操纵设备有限公司--电梯修理零、部件更换记录7

附件：电梯保养程序周期表.8

附件：电梯维修保养记录10

附件：电梯档案卡12

附件：电梯修理保养自检报告14

附件：电梯修理工作人员驻现场管理规定16

附件：顾客合意度调查表17

附件：用户回访单18

篇3：供配电设施设备修理保养标准作业程序

一、目的

模范供配电设备设施修理保养工作，确保供配电设施设施各项性能良好。

二、适用范围

适用于物业部辖区内供配电设备设施的修理保养。

三、职责

1、管理处主任负责审核《供配电设施设施修理保养年度筹划》并检查该筹划的执行处境。

2、工程部主管负责组织制定《供配电设备设施修理保养年度筹划》并组织监视、实施该筹划。

3、变配电室组长/值班电工负责对供配电设施举行修理保养。

4、事务部负责向有关用户通知停电的处境。

四、程序要点

1、《供配电设备设施修理保养年度筹划》的制定

(1)每年的12月15日前，由工程部主管组织变配电组长/值班电工一起研究、制定《供配电设备设施修理保养年度筹划》制定的原那么：

(2)《供配电设备设施修理保养年度筹划》制定的原那么：

①供配电设备设施使用的频度；

②供配电设备设施运行状况(故障隐患)；

③合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。

(3)《供配电设备设施修理保养年度筹划》应包括如下内容：

①修理保养工程及内容；

②概括实施修理保养的时间；

③预计费用。

2、对供配电设备设施举行修理保养时，应严格遵守《供配电设备设施安好操作标准作业程序》，按《供配电设备设施修理保养年度筹划》举行。

3、高压开关柜、变压器的主要修理保养工程由外委完成，外部清洁及片面外部附件的修理保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的修理保养由变配电室值班电工负责。

4、变压器修理保养

(1)外委修理保养：每年的11月份嘱托供电公司对住宅小区内全体变压器举行测试、试验等工程的修理保养，此项工作由变配电室值班电工负责监视举行，并将结果记录在《供配电设备设施修理保养记录表》内。

(2)外部修理保养：每年的4月份、10月份对小区内全体变压器外部举行一次清洁保养：

①测定变压器线圈的绝缘电阻，如察觉其电阻值比上次测定的数值下降30%~50%时，应作绝缘油试验(对外嘱托试验)，如绝缘油不合格那么应全部换掉；换上崭新的合格绝缘油后，假设变压器的绝缘电阻还低于120m，那么应对变压器线圈举行处理(外委完成)；

②清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫；

③拧紧变压器引出线的接头，如察觉接头烧伤或过热痕迹，应举行整修处理并重新接好；

④变压器油位处于批示器下限时，应补同型号绝缘油，并除掉油枕集泥器中的水和污垢；

⑤检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。

5、高压开关柜修理保养。每年12月份嘱托供电公司对小区内全体高压开头柜举行一次修理保养，此项工作由变配电房管理员负责监视举行并记录在《供配电设备设施修理保养记录表》内。

6、低压配电柜修理保养：每年的4月、10月份对小区内的全体低压配电柜内外都举行一次清洁，先用压缩空气举行吹污、吹尘，然后用干的明净抹布擦拭。

(1)刀开关修理保养：

①检查安装螺栓是否紧因，如松驰那么拧紧；

②检查刀开关转动是否生动，如有阻滞现象那么应对转动部位加润滑油；

③检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题那么举行机械调整或整修处理；

④用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻假设低于10M那么应举行烘干处理，烘干达不到要求的那么应更换。

(2)熔断器的修理保养：

①新熔体的规格和外形应与更换的熔体一致；

②检查熔体与保险座是否接触良好，接触片面是否有烧伤痕迹，如有那么应举行修整，修整达不到要求的那么应更换。

(3)交流接触器修理保养：

①除掉接触外观的污垢，尤其是进线端一致的污垢；

②除掉灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

③除掉触头外观及四周的污物，但不能修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；

④清洁铁芯外观的油污及脏物；

⑤拧紧全体紧固件。

(4)自耦减压启动器修理保养：

①用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5M,否那么应举行枯燥处理；

②外壳应稳当接地，如有松脱或锈蚀那么应除锈处理后拧紧接地线。

(5)电容器修理保养：

①清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；

②检查电容有无膨胀、漏油或奇怪响声，如有那么应更换；

③检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有那么应除锈处理并拧紧；

④检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是那么更换电容。

(6)热继电器修理保养：

①检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏那么更换；

②检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有那么整修处理，处理后达不到要求的应更换。

(7)断路器(自动空气开关)修理保养：

①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10M，否那么应烘干处理；