物权变动课件

第二章物权变动教学目的：使学生重点掌握物权变动的规则和几种特殊的不动产登记制度，了解非基于法律行为的物权变动，懂得不动产登记机构的审查义务和法律责任，能够运用所学知识分析相关物权法案例。教学重点与难点：1、不动产和动产物权变动的模式2、动产的拟制交付3、几种特殊的不动产登记制度第二章物权变动1第一节基于法律行为的物权变动是指基于法律行为而进行的物权的设立、变更、转让和消灭。选择题：2007年11月甲将自己的三间私房作价10万元转让给乙，乙略加修缮，居住6个月后以12万元的价格转让给丙，丙居住一年后以15万元的价格转让给丁。以上几次转让均未办理房屋过户手续。在丁居住其间，房屋所在地被该城市规划为对外经济开发区，该房屋价格涨至25万元，甲、乙、丙、丁就房屋所有权发生争议。该房屋所有权应属于（）A、甲B、乙C、丙D、丁第一节基于法律行为的物权变动2

§6

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。一、不动产物权变动——登记

登记要件主义——是指登记是不动产物权变动的生效要件，未经登记，不动产物权不发生变动。

§14

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。§6

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照3二、动产物权变动——交付（一）交付的的概念：是指权利人将自己占有的物或所有权凭证移转给其他人占有的行为。

§23

动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

特殊动产物权的登记：§24船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。——此处的登记不是物权变动的要件，只是该物权产生社会公信力的要件，即未经登记，不得对抗善意第三人的要件。即所谓的登记对抗主义。二、动产物权变动——交付4

《合同法》与《物权法》对交付进行规范的区别：1、目的不同：履行合同VS物权公示；2、调整的侧重点不同：注重过程VS注重结果。（二）交付的方式：1、现实的交付——指动产物权的出让人将动产的占有实际地移转给受让人，由受让人直接占有该动产。2、观念交付——是指在特殊情况下，法律允许当事人通过特别的约定，并不现实地交付动产，而采用一种变通的交付方法，来代替实际交付。《合同法》与《物权法》对交付进行规范的区别：52、观念交付主要采用三种方式：（1）简易交付：出让人在转让动产物权之前，受让人已通过委托、租赁、使用借贷等方式而实际占有了该动产，则从移转标的物所有权合同或质权合同生效之时起视为交付。§25

动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

§140合同法标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。2、观念交付主要采用三种方式：6（2）指示交付——又称返还请求权的让与。转让人在转让动产时，如果该动产已经由第三人占有，转让人可以将其对第三人的返还请求权转让给受让人，以代替物的实际交付。

fE§26

动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

！第三人可行使法律赋予的抗辩权、抵销权或因享有留置权等原因拒绝向买受人交付。（2）指示交付——又称返还请求权的让与。转让人在转让动产时，7（3）占有改定——是指转让人和受让人在转让动产物权时，如果转让人希望继续占有该动产，当事人双方可以订立合同，特别约定由转让人继续占有该动产，而受让人因此取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。§27

动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

同时保护善意第三人。（3）占有改定——是指转让人和受让人在转让动产物权时，如果转81.甲将自己所有的一套书卖给乙，但甲还想留阅一段时间，遂又与乙达成协议，借阅该书一个月，乙表示应允。乙取得该套书所有权的交付方法为（）。A、简易交付B、占有改定C、指示交付D、拟制交付1.甲将自己所有的一套书卖给乙，但甲还想留阅一段时间，遂又与92.（2004年卷三10）某宾馆为了8月8日的开业庆典，于8月7日向电视台租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于8月9日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。8月15日，宾馆依约定向电视台支付了价款。摄像机所有权何时转移？

A．8月7日B．8月8日

C．8月9日D．8月15日2.（2004年卷三10）某宾馆为了8月8日的开业庆典，于810（三）特殊动产物权的变动——登记对抗主义——是指未经登记，物权的变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间产生效力，不能对抗善意第三人。

fE§24

船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记不得对抗善意第三人。

登记对抗主义与登记要件主义的区别Diff.（P.197）1、登记是否为物权变动的生效要件。2、登记是否为强制性要件。3、登记的效力不同。4、关于是否考虑善意第三人问题。（三）特殊动产物权的变动——登记对抗主义——是指未经登记，物11登记要件主义与登记对抗主义区别登记要件主义：只有登记后，才产生物权变动效力；登记是法律强制的；一切以登记为准，确权效力最强；对抗任何相对人。登记对抗主义：即使没有登记也发生物权变动效力；当事人可自由选择；登记不是确权的唯一依据；对抗善意第三人。登记要件主义与登记对抗主义区别登记要件主义：登记对抗主义：12第二节非基于法律行为的物权变动一、关于法院、仲裁委员会的生效法律文书、政府征收令对物权变动的影响

§28

因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

!：此种情况下对当事人以外的第三人来说公示和公信力相对较弱，因此第三人因信赖登记簿的记载而与原权利人交易的，如无异议登记，即受到法律保护；第二节非基于法律行为的物权变动13

二、继承和受遗赠取得物权

§29

因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

三、合法建造房屋、拆除住房等事实行为§30

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

二、继承和受遗赠取得物权

14VIP§31

依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。包括：1.未经登记，不发生物权效力；

2.因信赖物权人享有物权而与之交易的善意相对人，也不能受到善意取得制度的保护。VIP§31

依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权15第三节不动产登记制度案例2：张某为开一家茶馆，从王某处购得门面房三间，双方在合同中约定房价款为80万元，张某先付给王某50万，余款办理房屋过户登记两个月后付清。张某在付了50万元房价款后，两人一起到房屋登记机关办理产权过户手续。登记机构告知两人，为市政建设的需要，要按照房屋的评估价收取百分之五的费用，要求两人先对房屋进行评估。张某就该问题与登记机关发生了纠纷。问：张某应否对该房屋进行评估？应否按登记机关的要求缴纳该笔费用？第三节不动产登记制度16一、不动产登记概述§10

I不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

II国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

+土地登记办法2008.02.01；房屋登记办法2008.07.01。一、不动产登记概述17二、登记机构的义务

1.审查义务：§11

当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

fE§44担保法-办理抵押登记的材料；权属证书、合同、法院判决或征收决定等。2.协助义务§18权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。二、登记机构的义务

1.审查义务：§11

当事人申请登记，应18登记机构职责§12

I登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

II申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。登记机构职责§12

I登记机构应当履行下列职责：

19登记机构的禁止性行为§13登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。

登记机构的禁止性行为§13登记机构不得有下列行为：

（20三、几种特殊的登记制度VIP（一）更正登记——是指房地产权利人或利害关系人，在发现登记权利与真实权利范围不一致、登记权利性质与真实权利性质不一致、原登记存在错误、遗漏、虚假等情况时，向登记机关申请更正，由登记机关对登记簿及权属证书进行更正。§19I

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

三、几种特殊的登记制度VIP21（二）异议登记——是指利害关系人对于不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以通过异议登记保护其权利。§19II

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

异议登记的法律效力是，登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力来受到保护。（二）异议登记——是指利害关系人对于不动产登记簿记载的物权归22（三）预告登记——指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。§20

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。法律后果：使债权意义上的请求权具有了排他性和对世效力。（三）预告登记——指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权23四、登记机构的责任§21

当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

！：§22

不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

四、登记机构的责任24案例：某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。甲不同意，于是乙于3月15日进行了异议登记。3月20日，有某丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询后发现此房存有异议登记，于是放弃购买。乙申请异议登记后，发现自己的证据不足，隧对此事置之不理。？1.异议登记失效日期？2.甲是否有权向乙主张赔偿权利案例：某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记25周董与小明与2008.08.08签订了一房屋买卖合同，双方约定如果周董出国成功就将房屋卖给小明，由于出国手续还未办妥就于8.10先办理了预告登记。11.05周董办妥出国手续后遇到其老友依琳，依琳表示愿以更高价格购买周董的房屋。两人一拍即合，当日就去登记机构办理了过户手续。事后小明得知此事向周董主张权利。？小明的权利能否得到支持周董与小明与2008.08.08签订了一房屋买卖合同，双方约26作业1：房屋所有权归属JackyRose诉请离婚，法院判决原J的房屋归R所有，在判决后R尚未办理变更登记，但将房屋转卖给丙，丙信赖R出示的法院判决而与之交易。与此同时J将该房屋又转让给丁，丁信赖登记簿上J为所有权人与之交易丙办理的过户手续。？房屋所有权归属，并说明具体的法律依据。作业1：房屋所有权归属JackyRose诉请离婚，法院判决27本章思考题：1、论述动产交付。2、非基于法律行为的物权变动的效力如何？本章思考题：28第二章物权变动教学目的：使学生重点掌握物权变动的规则和几种特殊的不动产登记制度，了解非基于法律行为的物权变动，懂得不动产登记机构的审查义务和法律责任，能够运用所学知识分析相关物权法案例。教学重点与难点：1、不动产和动产物权变动的模式2、动产的拟制交付3、几种特殊的不动产登记制度第二章物权变动29第一节基于法律行为的物权变动是指基于法律行为而进行的物权的设立、变更、转让和消灭。选择题：2007年11月甲将自己的三间私房作价10万元转让给乙，乙略加修缮，居住6个月后以12万元的价格转让给丙，丙居住一年后以15万元的价格转让给丁。以上几次转让均未办理房屋过户手续。在丁居住其间，房屋所在地被该城市规划为对外经济开发区，该房屋价格涨至25万元，甲、乙、丙、丁就房屋所有权发生争议。该房屋所有权应属于（）A、甲B、乙C、丙D、丁第一节基于法律行为的物权变动30

§6

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。一、不动产物权变动——登记

登记要件主义——是指登记是不动产物权变动的生效要件，未经登记，不动产物权不发生变动。

§14

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。§6

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照31二、动产物权变动——交付（一）交付的的概念：是指权利人将自己占有的物或所有权凭证移转给其他人占有的行为。

§23

动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

特殊动产物权的登记：§24船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。——此处的登记不是物权变动的要件，只是该物权产生社会公信力的要件，即未经登记，不得对抗善意第三人的要件。即所谓的登记对抗主义。二、动产物权变动——交付32

《合同法》与《物权法》对交付进行规范的区别：1、目的不同：履行合同VS物权公示；2、调整的侧重点不同：注重过程VS注重结果。（二）交付的方式：1、现实的交付——指动产物权的出让人将动产的占有实际地移转给受让人，由受让人直接占有该动产。2、观念交付——是指在特殊情况下，法律允许当事人通过特别的约定，并不现实地交付动产，而采用一种变通的交付方法，来代替实际交付。《合同法》与《物权法》对交付进行规范的区别：332、观念交付主要采用三种方式：（1）简易交付：出让人在转让动产物权之前，受让人已通过委托、租赁、使用借贷等方式而实际占有了该动产，则从移转标的物所有权合同或质权合同生效之时起视为交付。§25

动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

§140合同法标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。2、观念交付主要采用三种方式：34（2）指示交付——又称返还请求权的让与。转让人在转让动产时，如果该动产已经由第三人占有，转让人可以将其对第三人的返还请求权转让给受让人，以代替物的实际交付。

fE§26

动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

！第三人可行使法律赋予的抗辩权、抵销权或因享有留置权等原因拒绝向买受人交付。（2）指示交付——又称返还请求权的让与。转让人在转让动产时，35（3）占有改定——是指转让人和受让人在转让动产物权时，如果转让人希望继续占有该动产，当事人双方可以订立合同，特别约定由转让人继续占有该动产，而受让人因此取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。§27

动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

同时保护善意第三人。（3）占有改定——是指转让人和受让人在转让动产物权时，如果转361.甲将自己所有的一套书卖给乙，但甲还想留阅一段时间，遂又与乙达成协议，借阅该书一个月，乙表示应允。乙取得该套书所有权的交付方法为（）。A、简易交付B、占有改定C、指示交付D、拟制交付1.甲将自己所有的一套书卖给乙，但甲还想留阅一段时间，遂又与372.（2004年卷三10）某宾馆为了8月8日的开业庆典，于8月7日向电视台租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于8月9日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。8月15日，宾馆依约定向电视台支付了价款。摄像机所有权何时转移？

A．8月7日B．8月8日

C．8月9日D．8月15日2.（2004年卷三10）某宾馆为了8月8日的开业庆典，于838（三）特殊动产物权的变动——登记对抗主义——是指未经登记，物权的变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间产生效力，不能对抗善意第三人。

fE§24

船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记不得对抗善意第三人。

登记对抗主义与登记要件主义的区别Diff.（P.197）1、登记是否为物权变动的生效要件。2、登记是否为强制性要件。3、登记的效力不同。4、关于是否考虑善意第三人问题。（三）特殊动产物权的变动——登记对抗主义——是指未经登记，物39登记要件主义与登记对抗主义区别登记要件主义：只有登记后，才产生物权变动效力；登记是法律强制的；一切以登记为准，确权效力最强；对抗任何相对人。登记对抗主义：即使没有登记也发生物权变动效力；当事人可自由选择；登记不是确权的唯一依据；对抗善意第三人。登记要件主义与登记对抗主义区别登记要件主义：登记对抗主义：40第二节非基于法律行为的物权变动一、关于法院、仲裁委员会的生效法律文书、政府征收令对物权变动的影响

§28

因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

!：此种情况下对当事人以外的第三人来说公示和公信力相对较弱，因此第三人因信赖登记簿的记载而与原权利人交易的，如无异议登记，即受到法律保护；第二节非基于法律行为的物权变动41

二、继承和受遗赠取得物权

§29

因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

三、合法建造房屋、拆除住房等事实行为§30

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

二、继承和受遗赠取得物权

42VIP§31

依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。包括：1.未经登记，不发生物权效力；

2.因信赖物权人享有物权而与之交易的善意相对人，也不能受到善意取得制度的保护。VIP§31

依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权43第三节不动产登记制度案例2：张某为开一家茶馆，从王某处购得门面房三间，双方在合同中约定房价款为80万元，张某先付给王某50万，余款办理房屋过户登记两个月后付清。张某在付了50万元房价款后，两人一起到房屋登记机关办理产权过户手续。登记机构告知两人，为市政建设的需要，要按照房屋的评估价收取百分之五的费用，要求两人先对房屋进行评估。张某就该问题与登记机关发生了纠纷。问：张某应否对该房屋进行评估？应否按登记机关的要求缴纳该笔费用？第三节不动产登记制度44一、不动产登记概述§10

I不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

II国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

+土地登记办法2008.02.01；房屋登记办法2008.07.01。一、不动产登记概述45二、登记机构的义务

1.审查义务：§11

当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

fE§44担保法-办理抵押登记的材料；权属证书、合同、法院判决或征收决定等。2.协助义务§18权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。二、登记机构的义务

1.审查义务：§11

当事人申请登记，应46登记机构职责§12

I登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

II申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。登记机构职责§12

I登记机构应当履行下列职责：

47登记机构的禁止性行为§13登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。

登记机构的禁止性行为§13登记机构不得有下列行为：

（48三、几种特殊的登记制度VIP（一）更正登记——是指房地产权利人或利害关系人，在发现登记权利与真实权利范围不一致、登记权利性质与真实权利性质不一致、原登记存在错误、遗漏、虚假等情况时，向登记机关申请更正，由登记机关对登记簿及权属证书进行更正。§19I

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

三、几种特殊的登记制度VIP49（二）异议登记——是指利害关系人对于不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以通过异议登记保护其权利。§19II

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

异议登记的法律效力是，登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力来受到保护。