关于房屋及设备设施管理概述

第七章房屋及设备设施管理版权所有：山东省青年管理干部学院第一节房屋及设备设施管理概述第二节房屋及设备设施维修养护计划与实施第三节共用设备设施的运行管理第四节房屋及共用设备设施维护管理项目的外包控制第五节几种典型设备设施的管理第一节房屋及设备设施管理概述一、房屋及设备设施的种类和组成部分二、房屋及设备设施管理的基本要求三、房屋及设备设施管理的内容与方法按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。一、房屋及设备设施的种类和组成部分（一）房屋的种类和基本组成部分1．房屋种类的划分按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重。按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑。按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其它用途。2．房屋的基本组成部分结构部分——基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等装修部分——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等设施设备部分——水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目（二）设备设施的种类和组成供配电：变压器、配电柜和线路、发电机、公共照明消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓、喷淋系统、自动灭火系统、防排烟系统空调：中央空调、局部空调、混和空调采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沙井和化粪池电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯电迅和智能化系统：电话、有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系统、车场管理系统二、房屋及设备设施管理的基本要求（一）基本要求做好房屋及设备设施的维护保养工作。开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设备设施状态。（二）评价参考主要指标1．房屋完好率、危房率（1）房屋完好率——是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和，占房屋总建筑面积的百分比。（2）危房率率——是指危险险房屋的的建筑面面积占房房屋总建建筑面积积的百分分比。房屋的完完损等级级分为以以下5类：完好房基本完好好房一般损坏坏房严重损坏坏房危险房2．设备设设施完好好率设备设施施完好率率——是指完好好设备设设施数量量占全部部设备设设施数量量的百分分比。三、房屋屋及设备备设施管管理的内内容与方方法（一）使使用管理理通过物业业使用说说明书、、业主公公约及物物业管理理单位展展开的其其他宣传传沟通工工作；物业管理理单位应应认真做做好房屋屋及设备备设施的的维修保保养、巡巡视检查查工作。。（二）维维修保养养对房屋和和设备设设施进行行的定期期检查、、维护、、清洁及及润滑；；损耗或或故障时时的维修修；必要要情况下下专业测测试；无无法修理理或无修修理价值值时的更更新以及及材料、、结构和和设计方方面的改改善等。。（三）安安全管理理通过安全全教育使使员工和和业主、、物业使使用人了了解安全全防护知知识和安安全管理理规定。。建立健全全各类安安全管理理制度并并严格遵遵守。提供必要要的安全全和防护护装置装装备。（四）技技术档案案资料管管理加强管理，，妥善保管管，避免遗遗失，确保保物业管理理档案资料料的完整性性。（五）采购购和零备件件管理加强计划采采购；对不设库存存的零部件件，建立起起畅通的采采购和供应应渠道；严把采购质质量关；妥善保管设设备供应商商或安装单单位采购文文件。（六）工量量具和维修修用设备的的管理（七）外包包管理将某类设备备设施的管管理全部外外包给专业业公司；将某类维修修（通常是是大中修））、改造、、更新工程程进行外包包。（八）技术术支持责任到人，，建立健全全使用、保保养制度，，定期进行行校验对个别具体体问题寻求求外界的帮帮助，以聘聘请技术专专家担任顾顾问的方式式进行第二节房房屋及设设备设施维维修养护计计划与实施施一、房屋及及设备设施施维修养护护计划的制制定二、房屋及及设备设施施维修养护护计划的实实施三、运行和和使用者的的责任和配配合四、维修保保养人员职职责五、月、季季度检查六、半年检检查和书面面报告七、更换材材料、设备备的供应八、安全工工作一、房屋及及设备设施施维修养护护计划的制制定（一）制定定房屋及设设备设施维维修养护计计划的基本本方法1．维修养护护的方式与与类别（1）维修方式式a．预防性维维修——为了降低故故障率或防防止房屋及及设备设施施性能劣化化，按事先先规定的修修理计划和和技术要求求进行的维维修活动，，称为预防防性维修。。几种方式：：计划性预防防维修（定定期维修））：周期性性特点状态监测下下的预防维维修：以设设备设施技技术状态为为基础，按按实际需要要进行修理理的预防维维修方式。。改善性的预预防维修：：消除设备备设施先天天性缺陷或或陈旧老化化引起的功功能不足、、频发故障障，对设备备设施局部部结构和零零件设计加加以改造。。b．事后维修修——是对一些目目标和项目目，不将其其列入预防防维修计划划，而在其其发生故障障或性能降降低到不能能满足使用用要求时再再进行修理理。c．紧急抢修修——是对意外事事件引发的的故障进行行的紧急修修理，这类类意外事件件是偶然发发生的，往往往不具有有预见性，，难以进行行事前准备备。（2）修理类别别大修中修小修（3）修理周期期和修理周周期结构修理周期对已在使用用的设备设设施，指两两次相邻大大修理之间间的间隔时时间；对新设备，，指开始使使用到第一一次大修理理之间的间间隔时间。。修理间隔期期：指两次相邻邻计划修理理之间的工工作时间。。修理周期结结构：指在一个修修理周期内内应采取的的各种修理理方式的次次数和排列列顺序。2．维修养护护计划的种种类（1）按时间进进度编制的的计划年度维修保保养计划季度维修保保养计划月维修保养养计划（2）按修理类类别编制的的计划如房屋维修修养护计划划、空调系系统维修保保养计划、、消防系统统维修保养养计划等。。3．维修养护护计划的编编制依据房屋及设备备设施的修修理周期与与修理间隔隔期房屋及设备备设施的使使用要求和和管理目标标安全与环境境保护的要要求房屋及设备备设施的技技术状态4．编制维修修养护计划划时应考虑虑的问题物业使用或或运行急需需的、影响响其它系统统使用的、、关键性的的设备设施施应重点提提前安排修修理；应考虑到维维修保养工工作量的平平衡，使全全年工作能能均衡地进进行；应充分考虑虑维修前的的准备时间间和维修保保养工作时时间；应切实考虑虑企业资源源和能力能能否保障各各项目的维维修保养；；计划最后确确定前，资资金一定要要落实；制订计划时时应该包括括必要的工工作程序和和检验程序序，使计划划具有可操操作性和可可验证性；；对物业使用用或运行有有较大影响响的关键设设备，应尽尽可能安排排在非高峰峰期检修。。5．维修养护护计划的编编制明确目标收集材料计划草案论证计划确定，履行必要的批准手续，一般还要向业主进行必要的解释或说明执行计划：根据实际情况的变化进行适当的调整计划的可执行性和验证办法以往运行记录技术状况诊断技术档案资料计划草案编写技术可行性分析资源的满足情况资金的落实情况能否满足需求6．维修养护护计划的内内容房屋及设备设施维修养护计划维修养护的对象：名称、位置、状态、范围维修养护的责任人：人员构成、分工和责权维修养护的标准：包括养护的频次和时间间隔维修养护的方法：包括必要的程序和规程维修养护效果的验证：包括验证的方法、记录等二、房屋及及设备设施施维修养护护计划的实实施（一）修前前预检（二）修前前资料准备备（三）修前前工艺准备备（四）其他他准备（五）组织织实施：质质量的控制制、进度的的控制、成成本的控制制（六）验收收和存档三、运行和和使用者的的责任和配配合指定负责消消防系统运运行的责任任人2～3人运行责任人人应对维修修保养记录录和报告进进行审查和和签字确认认运行责任人人的职责四、维修保保养人员职职责应由有消防防设施调试试维修保养养资格和经经验的工程程技术人员员担任。进入现场5个工作日内内提供所保保养设备的的现状报告告，并对存存在问题提提出解决方方案。提交月、季季、年度保保养计划，，经审核批批准后实施施。按照计划对对建筑消防防设施进行行定期检查查、维修和和保养。每月不少于于二次到现现场做一般般性检查并并记录。实行24小时值班制制度，对消消防设施出出现的故障障及时修复复。接到运行人人员通知，，应在4小时内解决决一般故障障，2小时内解决决严重故障障。五、月、季季度检查（一）每月月检查1．消火栓系系统2．自动喷淋淋系统3．自动报警警系统4．防排烟系系统5．气体灭火火系统6．联动系统统（二）季度度检查原始始记录必须须由参加维维修保养的的运行责任任人人员签签字。（三）季度度检查结果果和处理意意见一式二二份，由运运行责任人人和维修保保养人员签签字后各执执一份。六、半年检检查和书面面报告消防设施各各系统的运运转情况；；半年维修保保养和检查查记录：消防设施各各系统稳定定性和可靠靠性的分析析；保证消防设设施正常运运转的建议议。七、更换材材料、设备备的供应维修保养中中发现需更更换的材料料、设备经经批准后领领用或采购购。定期检查需需要重新灌灌装的灭火火剂由运行行责任人负负责。八、安全工工作采取严格、、科学的安安全防护措措施，确保保操作者安安全和第三三者的安全全。在动力设备备、易燃易易爆和贵重重的设备中中进行维修修保养时应应向运行责责任人提出出安全保护护措施。在有毒有害害环境中施施工，应按按有关规定定提供相应应的防护措措施。第三节共共用设备备设施的运运行管理一、制订合合理的运行行计划二、配配备合合格的的运行行管理理人员员三、提提供良良好的的工作作环境境四、建建立健健全必必要的的规章章制度度五、设设备设设施的的状态态管理理六、节节能管管理一、制制订合合理的的运行行计划划包括开开关机机时间间和维维护保保养时时间，，使用用的条条件和和要求求等。。二、配配备合合格的的运行行管理理人员员对职工工进行行多层层次的的培训训。安装必必要的的防腐腐蚀、、防潮潮、防防尘、、防震震装置置，配配备必必要的的测量量、保保险、、安全全用仪仪器装装置，，有良良好的的照明明和通通风等等。三、提提供良良好的的工作作环境境实行定定人、、定机机和凭凭证操操作设设备制制度可在运运行中中实行行交接接班制制度和和值班班巡视视记录录制度度操作人人员必必须遵遵守设设备设设施操操作和和运行行规程程四、建建立健健全必必要的的规章章制度度五、设设备设设施的的状态态管理理（一））设备备的检检查日常检检查：：操作作人员员每天天对设设备进进行的的检查查，在在运行行值班班巡视视中实实施。。定期检检查：：在操操作人人员参参加下下，由由技术术人员员按计计划定定期对对设备备进行行的检检查。。（二））设备备的状状态监监测停机监监测和和不停停机监监测（（又称称在线线监测测）（三））定期期预防防性试试验由专业业人员员按规规定期期限和和规定定要求求进行行试验验。（四））设备备故障障诊断断技术术在设备备运行行中或或基本本不拆拆卸的的情况况下，，采用用先进进的信信息采采集、、分析析技术术掌握握设备备运行行状况况，判判定产产生故故障的的原因因、部部位，，预测测、预预报设设备未未来状状态的的一种种技术术，称称为故故障诊诊断技技术。。六、节节能管管理（一））采用用管理理手段段节能能降耗耗能源消消耗表表达式式：∑∑Wn=Wb＋Wc＋Ws＋Wf＋Wsb∑Wn————设备系系统的的综合合能耗耗量；；Wb————设备（（或产产品））标准准能耗耗；Wc————操作人人员非非正常常操作作浪费费的能能源；；Ws————因维护护保养养不善善设备备损坏坏造成成的能能耗；；Wf————运输、、保管管及其其它非非正常常消耗耗；Wsb———设备状状况不不良，，运行行中浪浪费的的能源源。具体措措施包包括：：组织和和管理理体系系落实实加强节节能宣宣传和和培训训，树树立节节能意意识建立能能源消消耗的的计划划和考考核制制度在运行行管理理上，，尽量量安排排设备备能够够连续续、满满载开开动使使用调整设设备运运行时时间，，实行行节能能运行行程序序合理设设定运运行参参数（二））采用用技术术改造造节能能技术改改造节节能（（投资资性节节能））——通过对对设备备或工工艺进进行局局部或或全部部改造造，必必要时时包括括对耗耗能较较大设设备的的更换换，提提高设设备技技术水水平或或工艺艺水平平，降降低能能源消消耗。。第四节节房房屋屋及共共用设设备设设施维维护管管理项项目的的外包包控制制一、共共用设设备设设施外外包的的选择择二、共共用设设备设设施外外包管管理合合同的的签署署和外外包控控制一、共共用设设备设设施外外包的的选择择（一））项目目外包包分析析物业管管理企企业的的管理理规模模；所管理理物业业中共共用设设备设设施的的复杂杂程度度及数数量情情况；；设备设设施的的生产产年代代、技技术先先进程程度；；政府部部门对对此类类设备备设施施系统统管理理的技技术、、标准准要求求；自行管管理此此类设设备设设施的的技术术难度度、管管理风风险大大小；；设备设设施生生产厂厂家的的技术术服务务情况况；市场上上此类类设备备设施施管理理维护护技术术人员员的供供求情情况、、社会会平均均工资资水平平；本地市市场能能够提提供系系统分分包服服务的的专业业机构构发展展的成成熟度度等。。（二））承包包方评评估企业品品牌状状况；；企业规规模；；资信信信誉；；技术能能力；；企业质质量保保证能能力；；管理维维护计计划、、标准准；预算价价格、、付款款方式式。二、共共用设设备设设施外外包管管理合合同的的签署署和外外包控控制（一））订立立外包包管理理合同同应注注意的的事项项在签订订合同同时要要注意意保证证签约约主体体与实实施主主体一一致在合同同中应应明确确因设设备设设施故故障、、事故故造成成的人人员、、财产产等损损失应在合合同中中明确确服务务的技技术指指标标标准委托方方应尽尽量保保留受受托方方在服服务过过程中中的有有关质质量记记录文文件（二））外包包管理理合同同实施施应注注意的的问题题建立对对承包包方检检查监监控制制度并并落实实专人人负责责实施施建立与与承包包方的的定期期沟通通会议议制度度，及及时解解决合合同履履约过过程中中出现现的问问题建立定定期效效果评评估制制度定期对对承包包方基基本情情况全全面更更新第五节节几几种典典型设设备设设施的的管理理一、供供配电电系统统二、给给排水水系统统三、消消防系系统四、电电梯系系统五、空空调系系统一、供供配电电系统统（一））种类类按供电电方式式分为为高压压供电电和低低压供供电；；按供电电回路路数目目分为为单回回路供供电和和多回回路供供电；；按备备用用电电源源情情况况分分为为无无自自备备电电源源和和有有自自备备电电源源；；按供供电电性性质质分分为为长长期期供供电电和和临临时时供供电电。。（二二））管管理理工工作作主主要要内内容容配备备合合格格的的专专业业工工程程技技术术人人员员和和相相应应数数量量的的操操作作和和维维修修电电工工制定定严严格格的的供供配配电电运运行行制制度度和和电电气气维维修修保保养养制制度度建立立供供配配电电系系统统技技术术档档案案配备备各各种种必必要要的的工工具具、、仪仪器器仪仪表表等等定期期对对用用电电计计量量仪仪表表进进行行检检查查和和校校验验，，确确保保用用电电计计量量准准确确建立立临临时时用用电电管管理理制制度度建立立遇遇火火警警、、水水灾灾、、台台风风、、地地震震等等灾灾害害时时的的供供电电预预防防措措施施做好好节节约约用用电电工工作作，，降降低低损损耗耗限电电、、停停电电要要提提前前通通知知业业主主、、物物业业使使用用人人供配配电电运运行行可可建建立立24小时时值值班班制制度度定时时对对备备用用电电源源进进行行检检查查重视视无无功功功功率率和和补补偿偿工工作作，，提提高高功功率率因因数数，，改改善善用用电电质质量量进行行公公共共用用电电的的测测算算和和计计量量统统计计工工作作二、、给给排排水水系系统统（一一））种种类类给水水系系统统的的种种类类可可分分为为：：生生活活给给水水、、消消防防给给水水、、中中水水和和热热水水系系统统排水水系系统统的的种种类类：：污污水水系系统统、、雨雨水水系系统统、、工工业业废废水水系系统统（二二））管管理理工工作作主主要要内内容容建立立给给排排水水管管理理队队伍伍。。建立立给给排排水水运运行行管管理理和和维维修修保保养养管管理理制制度度。。建立立给给排排水水工工程程技技术术档档案案。。配备备必必要要的的工工具具和和安安全全防防护护用用品品。。制定定供供水水计计划划，，保保证证供供水水的的水水压压、、水水质质。。有应应付付台台风风、、暴暴雨雨、、大大面面积积跑跑水水等等紧紧急急事事件件的的应应急急措措施施。。做好好节节约约用用水水工工作作，，防防止止跑跑冒冒滴滴漏漏。。对公公共共清清洁洁用用水水和和绿绿化化用用水水进进行行计计量量和和测测算算，，为为管管理理费费的的收收取取提提供供依依据据。。定期期清清洗洗供供水水水水箱箱和和水水池池，，防防止止二二次次污污染染。。（三三））注注意意事事项项应保保证证消消防防用用水水的的基基本本储储备备。。北方方地地区区应应注注意意冬冬季季管管道道防防冻冻，，避避免免发发生生水水管管爆爆裂裂、、跑跑水水事事故故。。餐厅厅和和食食堂堂的的厨厨房房排排水水要要建建隔隔油油池池。。采用用分分流流排排水水系系统统的的要要坚坚持持雨雨水水和和污污水水分分流流排排放放。。三、、消消防防系系统统（一一））构构成成火灾灾报报警警系系统统消防控制中中心消防栓系统统自动喷洒灭灭火系统防排烟系统统安全疏散和和防火隔离离系统手提式灭火火器其它灭火系系统（二）管理理工作主要要内容配备消防设设施主管技技术人员建立严格的的消防设施施管理制度度建立消防设设备、设施施技术档案案建立消防设设备巡视、、检查、测测试制度对日常巡检检和测试发发现的问题题和安全隐隐患，一定定要在限期期内整改完完毕对消防设施施日常运行行、维修、、更换的成成本进行测测算（三）注意意事项日常的巡视视、检查、、实验和测测试是保证证设备完好好的基本手手段。消防演习是是测试消防防设备的有有效手段。。四、电梯系系统（一）种类类按用途分有有乘客电梯梯、载货电电梯和客货货梯；按拖动方式式有直流电电梯、交流流电梯和液液压电梯；；按控制方式式分有单机机控制、集集选控制等等。（二）管理理工作主要要内容按照电梯管管理需要配配备专业电电梯管理人人员。制定电梯安安全运行和和维修保养养的规章制制度和工作作程序。建立电梯技技术档案。。备齐电梯维维修保养所所必须的工工具、仪器器等。确定电梯的的服务时间间和清洁保保养时间。。电梯的用电电计量和运运行成本核核算。电梯维护保保养或故障障停梯均应应通告业主主、物业使使用人。认真审核承承包方的专专业技术水水准和专业业资格。电梯每年要要由政府技技术监督部部门进行年年检。五、空调系系统（一）种类类按工作原理理可分为压压缩式和吸吸收式空调调；按冷源设备备布置的情情况分中央央空调和独独立空调。。（二）管理理工作主要要内容配备足够符符合要求的的专业技术术人员。建立空调系系统技术档档案。制定空调系系统运行和和保养制度度。备齐空调维维修、测试试用工具。。确定每年空空调的开停停日期和每每日的开停停时间。进行空调用用电用水计计量和空调调运行成本本核算。在空调设备备新装和改改装时要重重点考虑用用电负荷问问题和噪音音污染问题题。对业主和住住户自己安安装局部空空调时提供供技术指导导在空调系统统停机一段段时间重新新投入运行行或空调送送暖和送冷冷交替之前前，对空调调系统进行行严格细致致的检查调调整工作。。定期对空调调系统进行行测试。（三）注意意事项空调管理应应该把节能能运行作为为一项重要要的工作。。空调噪声的的测量、评评估、减小小等工作不不应被空调调管理人员员所忽视。。注意恰当地地控制中央央空调系统统的新风比比例并注意意采取隔尘尘、杀菌和和消毒措施施。TheEnd谢谢大家9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Thursday,December29,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。04:17:2504:17:2504:1712/29/20224:17:25AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2204:17:2504:17Dec-2229-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。04:17:2504:17:2504:17Thursday,December29,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2204:17:2504:17:25December29,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。29十十二月20224:17:25上午午04:17:2512月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月224:17上上午午12月月-2204:17December29,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/294:17:2504:17:2529December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。4:17:26上上午4:17上上午午04:17:2612月月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Thursday,December29,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。04:17:2604:17:2604:1712/29/20224:17:26AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。12月月-2204:17:2604:17Dec-2229-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对