河北霸州君悦小镇项目策划报告学案

河北霸州君悦小镇项目策划报告学案专业地产运营机构第2

页城市大盘崛起后，城市是另一番景象……随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为以及开发企业门槛的提高，开发企业必然逐步走向集中，形成资本实力雄厚、市场掌控能力强的企业，并随之诞生城市大盘。而我们项目，作为80万平米的综合体，必然要遵循大盘开发的理念，充分考虑将来居民的衣食住行等问题……

一、宏观市场二、项目市场三、项目分析四、项目定位五、产品策划六、开发建议一、宏观市场90/70政策解禁外资购房松绑二套房贷资本金比例下调90/70政策适度解禁。北京市的住房供应已经成为分层次的体系，保障房会确保小户型，而“对商品房，特别是高端商品房会给予适当灵活的政策”。

对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中，对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。5月27日，国务院将普通商品住房项目投资的最低资本金比例，从35%调低至20%高端市场存在发展契机鼓励改善型及二套住房刺激房地产消费降低开发商融资门槛宏观市场综述----宏观房地产政策-09年政策

------在缺乏经济基本面的状况下，由于宽松的货币政策以及一篮子的组合救市政策，从2009年初成交低迷到2009年5月份以后，房地产市场全面开花，出现量价齐升的局面，部分大城市房地产价格涨幅超过2007年房地产最火的月份，2009年全国房地产市场经历了冰火两重天的过程。09年政府出台政策“保增长”从09年楼市戏剧性的变化，让我们更真切的看清中国房地产“政策市”的本质。宏观房地产政策-09年政策解析10年政府出台政策”遏制”房地产市场价格疯涨12月9日，国家发改委主任张平在全国发展与改革工作会上表示，“我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。”“抑制投机性购房”遏制部分城市房价过快上涨的势头。温家宝总理12月14日主持召开国务院常务会议时提出：“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。”宏观房地产政策-10年政策

2009年12月9日

2009年12月14日

2009年12月14日

2009年12月17日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税A征免时限由2年恢复到5年国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求国家五部委通知：对开发商拿地首付至少50%的限制。

2010年1月10日

国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

1个月内6次控房市

2010年1月18日中国人民银行决定从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。宏观房地产政策-10年政策

2009年1月底的中央经济工作会议、中央农村工作会议以及“一号文件”都强调城镇化建设:“推动城镇化的重要抓手即是推动中小城镇建设。”“放宽中小城市和城镇户籍限制”;“把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业落户作为推进城镇化的重要任务”。城镇化政策–中央政策河北省“三年大变样”政策：

2008年10月，河北省委七届三次会议首次正式提出了“力争每年一大步、三年大变样，使全省城镇面貌明显改观”的思路。城镇化政策–河北省政策城镇化政策–解析

城镇化建设即对于中小城市房地产市场来说，即使机遇又是挑战，城镇化建会使一部分农村人口转移到城市，为房地产市场带来一部分客群，但大量的城市建设可能会支持新开工面积继续增长，未来中小型城市几年内房地产市场将面临激烈的竞争。全国房地产市场-华北地区

2010年1月第二周，北京市商品住宅成交面积环比下跌15.69%，09年北京商品住宅成交水平明显好于2007、2008年。2009年春节后，成交面积一路攀升到较高位水平后，开始大幅震荡，且在4月初（第14周）、5月下旬(第21周)、6月末（第26周）分别达到高峰值，7月份总体成交走势相对平稳，成交面积在周均45万平米上下震荡，从8月开始，成交面积一直低位运行，直至十月第一周（40周）降至2009年第7周以来的最低水平；之后成交面积震荡上涨，12月中旬（50周），经济适用房与限价房成交量大涨，致使该周成交量达到09年最高水平。2010年以来，商品住宅成交量持续下跌。上海全国房地产市场-华东地区

2010年1月第二周，上海市商品住宅成交面积环比下跌3.36%。从下图2007-2010年迄今历周成交面积走势图看，上海2009年成交水平远好于2008年，但周均成交面积不及2007年。上海商品住宅市场较国内其他城市更加灵敏，07年，08年和09年上海商品住宅市场震动都较为频繁，都有明显的波峰波谷。2010年第2周，商品住宅成交面积环比环比持续下跌。全国房地产市场-华东地区全国房地产市场-华南地区

2010年1月第二周，深圳市商品住宅成交面积下跌17.40%。从下图2007-2010年迄今历周成交面积走势图看，09年深圳商品住宅成交水平明显好于07年下半年及08年，从08年11月份以来，成交量一直保持在比较高的水平，甚至好于07年9月份前楼市还未受政策影响而大幅下跌时的成交水平。09年，深圳商品住宅上半年成交量明显高于下半年，下半年成交量除了有一些明显的高峰之外，交易量并不活跃。2010年以来，成交面积持续下跌。

全国房地产市场-西南地区2010年1月第二周成都市商品房成交面积下跌93.50%。从下图2008-2010年迄今历周成交面积走势图看，成都08年的商品房成交量受5.12大地震的影响较大，自5月中旬以来，成交量远低于之前的4月份水平，且波动较大，从11月份开始成交情况开始有所好转，总体呈小幅上升之势。2009年成交面积与2008年相比，增加幅度显著，09年在春节假期后，成交面积走势起伏相对较大，周成交面积在20万平米左右震荡前行；国庆长假之后，商品房周成交面积呈上涨势态，周交易量在40万平方米左右高位运行，并于12月末（52周）爆发上涨，达到年度最高值，甚至在2010年第1周，成交面积环比上涨14.07%，达到08年以来周交易最高水平。大量需求在节前集中消化后，

2010年1月第二周交易量开始走跌。宏观市场综述---理性看待市场宏观政策解读从年初的市场低谷到年尾的迭创新高，2009年楼市的戏剧性变化，让我们更真切的看清中国房地产“政策市”的本质。为了遏制房地产市场疯涨的局面，中央在一个月内连续5次出台房地产政策与1次信贷紧缩政策联合控市，从2010年1月前两周全国几大房地产市场成交量减少就能看出，房地产市场已经受到了控市的影响。但是想了解宏观调控，我们就需要看清一个本质问题：楼市崩溃将会导致的政治、社会、经济问题是本届政府无法承受之重。事实上，迄今为止，这一轮宏观调整采用的所有手段，目的都是暂时影响市场信心，而非治本。调控是手段不是目的，受金融危机影响，未来较长一个时间段内，中央都需要房地产业来拉动内需、消化钢铁水泥等过剩产能、为地方财政造血，至少本届政府出台令楼市“硬着陆”的强硬政策的可能性不大。一个重要的信号就是本轮宏观调控采取的手段与以往截然不同，强调通过增加供应来调节市场，而非以往惯用的抑制需求。宏观市场综述---理性看待市场事实上地方政府即无动力也无财力增加经济适用房的供应，所以我们说现在中央提出的很多口号，目的只是暂时影响市场信心，冷却一下过热的楼市，遏制部分城市房价快速涨的势头，但若对市场影响太大，政府一定会再度放宽政策。因此我们认为未来2年内，大盘将继续在左右摇摆中稳步向上，价格可能会有一些小幅盘整，但不会出现楼市硬着陆的风险。宏观市场综述---理性看待市场但是项目最后还是要面对市场的，就微观层面而言，今后两年到三年内楼市真正的压力，是来自中央推行城镇化建设以扩大内需政策可能会支持新开工面积继续增长及河北省三年大变样政策促使河北省各市县新开工面积都凶猛增长，这意味着明后年河北省各市县之间的楼市竞争将异常激烈，客观上分流一大部分外省市，如北京、天津及河北其他市县的客户。宏观市场综述---理性看待市场二、霸州市场霸州区位霸州市地处河北省冀中平原东部，隶属于廊坊市，是省辖县级市，位于京、津、保三角地带中心，属环京津、环渤海城市群。北距首都北京80公里，东临海港城市天津70公里，西距古城保定65公里.

人口——霸州市幅员面积784平方公里，辖7镇（霸州镇、胜芳镇、信安镇、煎茶铺镇、南孟镇、堂二里镇、扬芬港镇）、5乡（岔河集乡、康仙庄乡、东杨庄乡、东段乡、王庄子乡）、一区（省级经济技术开发区）和两个办事处（城区办事处、辛章办事处），383个行政村（街），总人583368万（2007年）。霸州人口霸州交通霸州交通便捷，路网纵横交错京九铁路与津霸铁路、津保高速与即将建成的京开高速、106国道与112国道形成三个“黄金十字交叉”京九铁路京南第一大站--霸州站，为国家二级站，座落在霸州市开发区。市内设地方铁路专用线及货场，货物可直抵香港。公路密度达到了125.64公里/百平方公里，是全省平均水平的3.2倍，是全国平均水平的7.1倍。保津高速公路从西向东贯穿全市，并于霸州镇、胜芳镇和扬芬港镇各设有一个出口。由霸州驱车至首都机场仅需1个多小时，至天津机场仅需50分钟。便捷的交通网络使霸州成为华北地区重要的交通枢纽）。霸州交通全市经济运行情况良好，综合实力已经进入河北省“十强”县市行列2008年，全市共完成成206亿元，增长10.2%;财政收入18.06亿元，增长12.5%。城镇居民人均可支配收入17874元，农民人均纯收入6350元，分别增长19.2%％和7.6%。霸州经济家具产业，霸州家具产业以金属玻璃家具为主，建成的金属玻璃家具产业基地为全国六大家具产业基地之一。霸州的经济结构以民营经济为主，现在民营企业27000多家，民营经济为霸州创造了85.3%的财税收入和85%的农民收入，提供了86.7%的项目投资和86.2%的非农就业岗位，已成为霸州经济结构的支柱与脊梁。霸州经济固定资产投资中，2003年比上年增长44.1%；2004年比上年增长30.3％；2005比上年增长25%。2006年固定资产投资是2003年的3倍。2007年，霸州市推进“315”工程，增上了一批强力拉动产业升级的大项目、好项目，三个投资过十亿、十个投资过五亿、五十个投资过一亿的重点项目陆续开工，年内投资达64．3亿元。争列两批22个省重点项目。由此可见，霸州经济的迅猛发展，为房地产开发打下了良好基础。。霸州经济霸州规划——霸州经济技术开发区新区

2005年霸州市委、市政府提出了“三大经济板块”发展战略构想，高标准建设开发区，在京九铁路以西，规划中的大广高速公路以东，112国道以北，规划了34平方公里的开发区新区。新区地理新区建设目标及职能定位新区以发展现代旅游业和高科技产业为基本定位，并规划了高科技产业园、温泉旅游度假区和高层次物流区三大产业功能区。霸州规划——霸州经济技术开发区新区新区规划结构为：北部的生态旅游休闲、温泉度假区；中部的产业园、高科技工业园和南部的现代物流园。新区将围绕“新市区、新园区、新产业”三大主题，高起点、高标准规划建设，大力打造旅游新产业、高新技术产业、构建循环经济模式的生态经济产业链。新区规划结构及布局霸州规划——霸州经济技术开发区新区

1、核心区：规划面积109公顷（合1635亩），主要用于行政办公及其他公共设施。霸州规划——霸州经济技术开发区新区

2、新区北部（1）五星级度假区：鼓励发展高标准的具有中国传统及其异国情调的商贸服务类项目。（2）农业科技园：以“观田园美景、赏奇花异果、尝嫩菜鲜瓜”为主题，将园区打造成一个集现代农业展示、休闲度假、观光旅游和科普教育于一体的综合性农业观光园。（3）会展商贸区：依托京津商贸圈的优势，承办各种大型的国际、国内专业展会，商贸交流活动。霸州规划——霸州经济技术开发区新区3、新区中部：中部划分为高新技术产业园和外资企业创业园两部分。高新技术产业园发展电子信息、食品加工和生物制药等项目。外资企业创业园重点发展现代制造业、精细化工等项目，中小型外贸企业孵化器。霸州规划——霸州经济技术开发区新区

4、新区南部：南部主要为现代物流园及生产辅助区，建设仓储、采购、配送集散基地及配套生活设施。霸州规划——霸州经济技术开发区新区新区建设情况2007年已有十几个项目入区建设，项目计划总投资68亿元。主要有北京华都集团肉鸡产业化项目、东方希望集团饲料加工项目、天津金锚集团园林园艺工艺设备生产项目、北京京华客车公司整车生产项目、霸州规划——霸州经济技术开发区新区华洋线缆集团线缆生产项目、北京中诚业昌科技发展LED节能灯具项目等工业项目以及霸州温泉城9个温泉酒店项目新区建设情况霸州规划——霸州经济技术开发区新区霸州温泉城规划了占地28平方公里的，将打造配套设施完备，集观光旅游、温泉度假、会展商务、乡村风情体验及娱乐休闲为一体的温泉度假区。以发展现代旅游度假产业为基本定位，着眼京津、面向全国，大力推进温泉会所、商务会馆、会展中心、星级酒店及其相关配套设施的开发建设。霸州温泉城霸州规划——霸州经济技术开发区新区霸州温泉城首批入驻项目9个，计划总投资32.4亿元，分别为福建合建房地产公司美侨温泉会馆项目、香港冠成集团港益酒店项目、北京黎昌海鲜酒店管理黎昌海鲜酒店项目、霸州温泉城霸州规划——霸州经济技术开发区新区河北精锐投资公司玫瑰温泉庄园项目、霸州茗汤温泉水疗养生度假村欧洲温泉会馆项目、胜兴国际集团台湾温泉商务会馆项目、北京四季万景旅游投资四季万景温泉度假村项目、国家中医药科技开发中心传统医药康疗中心项目、成都银华投资京津金融服务中心项目。目前包括本项目在内的多家项目已动工建设。霸州温泉城霸州规划——霸州经济技术开发区新区从城市规划中可看出，本案（君悦小镇）属于开发区，这将是未来城市发展主要区域，且本案地块附近有大量的别墅用地（本案别墅项目所在区域），这些别墅用地将使本区域的居住形态发生质的改变，也将影响本项目的销售。霸州市房地产市场综述从2003年以来，霸州市房地产市场需求旺盛，价格一路攀升。霸州市新建房地产项目销售率基本在95%以上，市场年涨幅超过30%，有的楼盘与开盘时售价相比，其涨幅甚至超过一半。目前霸州市上规模的房地产开发企业有十余个，其中名气较大的有荣盛地产、华夏地产、兴胜地产等，目前霸州市住宅市场以多层和小高层板楼为主，但高板也逐渐为人们所接受，譬如山水花园与宏瑞御景高板楼盘很受市场欢迎。高档楼盘均价2007年初的每平米2150元左右，2008年上涨到每平米2500-2700元以上，2009年上涨到3300-3700元每平米，有个别楼盘最高价达到4500左右（迎宾山水花园）但随着城中村改造、霸州三年大变样及霸州高新技术开发区新区的开发，将促使未来1-2内房地产市场供应激增的局面，市场竞争将异常激烈霸州市房地产市场综述与此同时，霸州高新技术开发区的开发也将在未来同时释放大量的产品面市，本市楼市将在未来一两年内竞争异常激烈。当然，中央推动城镇化建设，及放宽中小城市户籍限制及城中村改造将吸引一部分农村人口进城就业安家等，这就为霸州房地产发展提供了一定的人口支持，这也是今后一段时间内各家房地产商争抢的客户对象，本项目在今后运作中，如何吸引人群，扩大项目客户渠道来源，将是本项目营销定位的重点内容。市场综述---理性看待市场区域层面解读项目所在区域属开发区新区，从政府规划方面可以看出，新区的优惠政策将使该区域的面貌发生翻天覆地的变化，未来区域内配套，交通，市政，景观，商业等将更为完善，区域价值将进一步提高，这为项目品质奠定区域价值基础。

市场综述---理性看待市场新区优势使周边城镇的人们愿意到该区域发展，将会使该区域的目标销售人群进一步充实。但是新区规划假设将释放大量的土地供应，未来房地产供应量将在此区域内凶猛增加，市场竞争激烈。区域层面解读市场综述---理性看待市场温泉提香小镇左岸小区水岸尚城宏瑞御景宏瑞御景山水花园

金域湾

君悦小镇玫瑰山谷

区域竞品项目分布经过我司对北京周边相同地块条件别墅项目的筛选和分析，我司重点实地市调的项目是：项目名称水岸尚城宏瑞御景山水花园温泉提香小镇金域湾占地面积20

22万10万20.7万10．65万平米建筑面积40万平米33万32万42.7万平米

17.04平方米整体销售率80.00%1、2期销售98%1、2期销售98%一期销售90%一、二期销售完毕竞争环境供应量区域内总体建筑面积约为180万平方米；现存量约为95万平方米（预估）。竞争环境供应量项目名称水岸尚城宏瑞御景山水花园温泉提香小镇金域湾占地面积2022万10万20.7万10．65万平米价格区间2400元-3000元3300-42003390-4500元2300-3000元3100-3400

均价3000元3600元3700元2600元3050区域内项目的销售均价主要集中在3000—3600元/平米左右区域内项目的价格销售区间为2400-4500元/平米左右之间，价格差距较大竞争环境供应量区域内项目的容积率主要集中在之间区域内项目的绿化率主要集中在30%-40%之间区域内项目相对容积率低，绿化率较高，舒适性较佳。项目名称水岸尚城宏瑞御景山水花园温泉提香小镇金域湾占地面积2022万10万20.7万10．65万平米容积率22.33.11.941.6绿化率35.20%35%36%30%40%项目名称水岸尚城宏瑞御景山水花园左岸温泉提香小镇金域湾主力户型二室三室

三室二室、三室

二室三室

二室三室

二室三室

面积区间80㎡－200㎡105-200㎡70-220㎡88-140㎡90-140㎡120-300竞争环境供应量区域内项目的主力户型为两居室，面积为80－105平米，其次为三居室，面积为120－150平米左右。开发商：中集嘉业房地产开发项目位置：位于霸州市开发区迎宾道北侧使用年限：70年物业费用：0.95元/平米*月建筑面积：30万平米商业面积：4万平米绿化率：35％均价：3390-4500元/平米物业类型：高层小高层主要客群：当地的人群（政府官员、公务员）销售情况：1、2期销售98%主力户型：2室、3室户型区间：90－222.52平米左右

典型个案山水花园山水花园项目分析：项目主要以高层、小高层为主，项目对面是霸州市人民政府，

典型个案优势：地处核心区域，交通便利，配套齐全：项目位于市政府以北，一中以南，项目周边学校、餐饮、娱乐、购物等配套设施齐全三处公园围合，景观环境优越项目建筑精良，质量安全保证劣势价位较高，产品同质化程度较高。地理位置决定了小区南侧道路的建设与开发对于整个小区销售的影响投资商：北京中天宏瑞房地产开发项目位置：位于霸州市开发区迎宾道使用年限：70年建筑面积：20万平米物业费用：0.8元/平米*月容积率：2.1绿化率：35％中心花园：1.2万平方米销售价格：3300-4200元/平米物业类型：高层小高层、洋房主要客群：当地的人群（政府官员、公务员）主力户型：洋房户型160平米左右的3室典型个案宏瑞御景宏瑞御景典型个案优势：地处核心区域，交通便利。配套齐全：项目位于市政府以北，一中以南，项目周边学校、餐饮、娱乐、购物等配套设施齐全。产品形象较佳，市场口碑良好劣势产品为塔板型结构，并且成品为厚板（14米），价位较高。物业管理费用标准很低使未来的服务质量的提高受到影响。产品的性价比低，相对价格相对较贵。

市场层面：项目所处竞争区域在售住宅项目的产品形式以小高层或者高层板楼为主；项目所处竞争区域商品住宅价格主要集中在2400-4500元/平米左右，销售状况良好项目所处竞争区域主力户型为两居，其次为三居，两居面积集中在80～105平米左右，三居面积集中120～150平米左右；产品同质化严重项目所处竞争区域在售项目的客户主要为本市居民营销层面：目前市场再销项目品质较高的，市场接受度较高，价格也高于其他项目区域项目在客户来源上趋于单一，未来竞争激烈。如何使本案能够吸引更多的外围客户是营销中的关键点竞争格局分析

三、地块分析专业地产运营机构第63

页项目基地情况项目内容1地块现大何庄村2发展商精锐房地产开发有限公司3地理位置霸州市裕华路南侧，皇冠海鲜酒楼西侧4用地性质居住/商业用地5规划面积总占地560亩，总建面80万平米6容积率用地整体容积率约2.27地块情况本地块尚未拆迁8周边情况附近有霸州第一中学,第三中学,交通便利,毗邻地块有可利用的绿化条件

项目交通霸州交通便捷，路网纵横交错。京九铁路与津霸铁路、津保高速与京开高速、106国道与112国道形成三个“黄金十字交叉”。君悦小镇北边为裕华路毗邻106国道,交通非常便利.专业地产运营机构第65

页项目地理环境区位特点用地形状较为规整，方正，土地利用率相对比较高;地块西侧为绿化带，利用好,可增添项目品质;用地基本平整，没有河流及丘陵等对项目景观有利的天然资源；专业地产运营机构第66

页项目周边配套从区域的整体配套环境，我们找到几个关键词：学府：教育设施多且有品质，但缺乏有号召力的初级教育如：小学、幼儿园；商业：项目周边有部分商业,但商业品质尚待提高;地位：项目毗邻迎宾山水花园,有打造成为霸州区域内高端项目的潜质.专业地产运营机构第67

页SWOT分析优势01.项目80万平米的体量，且地块平整，具有强烈的规模效应和大盘开发优势;02.项目毗邻106国道核心要地，如规划出色，可打造为国道上的一道风景;03.项目周边大环境配套较为完善，但在商业方面需要提升;04.地块西侧有绿化带，对项目的形象感和价值感上有整体提升;05.适中的总体规模、灵活的产品设计以及开发商在区域内的开发经验;专业地产运营机构第68

页劣势01.项目地块周边无“山水”等，可利用的自然景观资源；02.项目周边商业氛围以及商业品质需要提升，以满足未来居民需要;03.容积率较高，基本不支持大面积造园，作为纯高端住宅规划难度大；04.地块尚未拆迁,入市时间待定专业地产运营机构第69

页机会01.

居住品质提升的需要，希望有一个能满足更高居住需求的居住升级产品。02.现有地产项目同质化严重，产品创新性不足，给项目运做提供了机会和空间。03.城市地产已进入一个新阶段，城市外围开发是一种必然趋势。04.周边学校资源丰富，另项目毗邻市政府,使本区域有打造高端居住区的基础。05.区域价值提升进入实质性阶段，环境日趋成熟专业地产运营机构第70

页威胁01.当前的区域发展进度与未来升值空间存在矛盾。02.周边项目销售价格落差较大，将对本项目销售定价产生威胁。03.面临众多竞争区域项目分流。区域发展前景乐观04.周边会存在产品放量。整体市场供需矛盾明显05.政府政策频繁出台,后期市场预期波动较大四、项目定位专业地产运营机构第72

页项目核心竞争力通过之前对本案的分析，本案的核心竞争力体现为:80万平米规模优势+地理位置+产品竞争力核心问题通过之前对本案的分析，本案的核心问题体现为:80万平米的项目,打造为霸州区域内的顶级大盘专业地产运营机构第73

页项目整体定位原则针对区域内项目同质化现象严重，必须坚持走差异化道路；必须充分利用开发商在北京已开发项目所形成的专业优势；坚持大盘开发原则，项目的均好性是个核心考量；以高性价比为定位与规划核心点，实现快速销售与持续销售的可能；强调产品使用者的纯粹性，其中纯粹原则不是指产品的单一性，而是指有同样文化取向、生活方式以及价值观和消费习惯的同一类人群；专业地产运营机构第74

页项目整体定位

亲享北京城发展之最的新加坡花园式高尚居住社区根据项目的地理位置、规划条件、市场竞争格局和市场需求状况，结合敝司目前对霸州市场所做的调研分析，在坚持走差异化的原则下，华业行对本项目最终市场定位为：一个具有极高“附加值”的“均好性大盘”，注：此处所说的高尚住宅区并非真的那么高端，核心目的是为了高举富人区的旗帜；彰显项目的高性价比，形成羊群效应，促进销售。专业地产运营机构第75

页项目形象定位亲享北京城发展之最拥有舒适、健康、自由的国际花园居住社区专业地产运营机构第76

页目标客户定位根据北京华业行对本项目市场的调查和了解，同时考虑本项目所处位置的交通便利程度，敝司认为：构成将主要以霸州地源性客户为主力，预计份额将达到40%以上；霸州下属县镇客群将成为项目的次主力客群来源，将占到40%左右；剩余部分将由开发区高管及相关工作人员和部分外来客群构成。专业地产运营机构第77

页客户需求特征1、对价格敏感度相对较低本项目客户群价格承受能力较高，主力是二次及以上置业，故对居住条件要求苛刻，但对价格的敏感度相对比较低。2、目标客户能够接受产品的新技术、新概念均接受过良好的教育，具有快速接受新事物的能力，因此他们能够并且愿意接受先进的产品技术和全新的产品概念。3、购房消费趋于理性化，对物业品质和档次更为关注4、受同一阶层人士的影响大通常所采用的广告手段对其影响力较之“口碑”的作用要逊色不少，从购买动机的产生到最终购买完成的整个过程中，同一阶层的人们相互之间的影响作用较大。专业地产运营机构第78

页五、产品策划专业地产运营机构第79

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根据项目的地理位置、规划条件、市场竞争格局和市场需求状况，结合敝司目前对霸州市场所做的调研分析，在坚持走差异化的原则下，结合项目自身用地规划情况及上述所提到的项目整体定位，华业行对本项目最终整体规划如下：专业地产运营机构第80

页项目整体规划建议专业地产运营机构第81

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总体规划设计建议总体规划思路丰富、动感、组团式纯居住社区151826高层板楼专业地产运营机构第82

页产品定位明快、丰富、自由的新加坡现代风情纯居住中高档物业专业地产运营机构第83

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园林景观建议明快、丰富、自由的新加坡现代风情园林专业地产运营机构第84

页园林景观建议专业地产运营机构第85

页建筑风格清新明快，独具特色、富有时代感的新现代主义建筑风格专业地产运营机构第86

页配套设施规划墨香会馆餐厅茶室练功房健身房棋牌房台球房、乒乓球房室内阳光戏水乐园特色文化沙龙洗浴中心青少年之家专业地产运营机构第87

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六、开发建议专业地产运营机构第88

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