云南曲靖房地产市场报告课件

05一月2023云南曲靖房地产市场报告27十二月2022云南曲靖房地产市场报告1云南曲靖市房地产市场报告一、曲靖城市概况分析二、曲靖房地产市场分析三、项目地块分析2云南曲靖市房地产市场报告2一、曲靖城市概况分析1、城市区位2、城市历史3、城市交通4、城市人口5、城市经济6、城市规划7、总结分析3一、曲靖城市概况分析3曲靖区位曲靖，位于云南省东部，是云南第二大城市，东与贵州、广西毗邻，西与省会昆明接壤，南连文山、红河，北与昭通、贵州毕节相连，是云南连接内地的重要陆路通道，素有“滇黔锁钥”、“入滇门户”、“云南咽喉”之称。曲靖是云南第二大城市，也是云南第二大经济体，云南重要的工商业城市。曲靖现今面积：面积28904平方公里，常住人口593万(2012年）。4曲靖区位曲靖，位于云南省东部，是云南第二大城市，东与贵州、广城市区位城市历史曲靖在历史上一直是云南的政治、经济、文化中心之一。秦汉“五尺道”是最早开辟出的云南“内引外联”之通道。西汉五朝时期己在曲靖设置味县。公元225年诸葛亮南征“七擒孟获”在曲靖会盟设建宁郡。西晋王朝设宁州，曲靖成为全国19州之一。之后500年曲靖一直是云南政治、经济、文化中心。1983年云南设立曲靖市5城市区位城市历史曲靖在历史上一直是云南的政治城市交通曲靖交通快捷，通迅方便。云南第一条高速公路，第一条铁路，第一条电气化铁路，第一条城际列车线路都诞生于曲靖。曲靖西距省会昆明135km，距昆明长水国际机场仅有80多公里，未来时速350KM的沪昆高铁也将经过曲靖。全市境内有贵昆、南昆，内昆等铁路干支线穿境而过，六沾铁路复线已经建成通行.贵昆、南昆两条电气化铁路穿过全市1区市6县，连接全国主要中心城市。设55个车站，19个大型货场。目前在建的昆（明）沾（益）铁路复线，建设中的沪昆高速铁路曲靖段，将进一步提升铁路运力，为曲靖的社会经济发展助力。交通四通八达，对外通达性较好城市区位城市历史6城市交通曲靖交通快捷，通迅方便。云南第一条高速公路，第一条铁城市交通城市人口曲靖市是云南省唯一一个少数民族比率低于全国的市，主要分布为汉、彝、回、苗、壮、布依、水、瑶等民族。截至2012年末，全市年籍总人口637万人，全市少数民族人口数50.4万人，占总人口的7%。全市常住人口593.7万人，人口自然增长率6.48‰。麒麟区到2015年，城市建成面积将突破100平方公里，人口达100万以上，成为云南的第二个百万人口大城市。到2020年曲靖中心城区面积将突破200平方公里成为云南第二个特大城市。

曲靖现今面积：面积29855平方公里，年籍总人口：637万人。下辖一区一市七县，分别是：麒麟区面积1442平方千米，人口78万。宣威市面积6257平方千米，人口150万。马龙县面积1751平方千米，人口23万。沾益县面积2910平方千米，人口47万。富源县面积3348平方千米，人口74万。罗平县面积3116平方千米，人口59万。师宗县面积2858平方千米，人口40万。陆良县面积2096平方千米，人口68万。会泽县面积6077平方千米，人口98万。

人口的导入是未来城市发展的重要动力。曲靖人口基数大，但是目前主城区人口仅有78万，未来城市人口导入有很大的潜力。城市区位城市历史7城市交通城市人口曲靖市是云南省唯一一个少数民族比率低于全国城市经济城市交通城市人口经济总量居区域第二名，人均GDP均居区域前列。属于区域较强的经济区。城市区位城市历史8城市经济城市交通城市人口经济总量居区域第二名，人均GDP均居GDP增速位次持续位居全省前列，极大地促进了GDP总量位次的提升连年保持高位增长，整体经济未来发展空间较大，城市化速度迅速发展将使房地产需求持续增高。城市经济城市交通城市人口城市区位城市历史9GDP增速位次持续位居全省前列，极大地促进了GDP总量位次的GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展曲靖800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系曲靖10GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上外部环境福利分房阶段，政府为整个产业的主要投资者；区域平行发展。消费者收入水平提高；区域市场发展出现不平衡，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利仍大量存在。土地市场、商品房市场规范操作；政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行；政府的住房福利少量存在。房地产市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导；土地市场与商品房市场完全规范；但政府的住房福利依旧少量存在。竞争条件有实力竞争者较少；需求简单、市场结构单一。大量新竞争者介入，开发投资量猛增；需求复杂、市场细分显现；竞争以市场份额的竞争为主。竞争者数量减少；市场细分充分，占有新的细分市场较难；开发商注重效益/低成本。竞争者数量进一步减少，消费者需求减少。需求特征满足基本生活需求，客户结构简单。生存、改善需求兼有；需求急剧增加；客户层面扩大需求增长趋于平稳；改善需求为主；客户结构复杂多样。改善需求为主，需求趋于多样化。供应特征单纯数量型，产品形式单一，基本无附加值。产品大量出现，形式逐渐多样化，价格迅速提高，数量与质量并重；产品附加值出现并提高。产品注重质量，价值构成广泛，产品附加值很好体现。产品形式极为丰富，高质量。曲靖处于快速发展阶段房地产市场各发展阶段特征分析11发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GD特征观望期被迫接受期外部环境城市核心区迅速发展，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利仍大量存在。土地大量供应，区域市场发展开始出现不平衡，地段价值充分体现；住房福利开始退出历史舞台。客户层面启动阶段延续了生活需求型购房客户；城市中高端客户出于改善居住条件和财富占有需求开始大量购置房屋；普通大众处于观望状态，尚未适应住宅完全商品化，等待政策和房价走势明朗；已二次或多次置业，中高端客户购房需求慢慢减弱；客户层面扩大，更为广泛的客户开始购置房屋；需求特征生活需求+改善需求（为主）改善需求+生活需求（为主）供应特征城市核心地段逐渐放量，产品形式开始丰富，品质有所提高；中高端客户改善需求为主，故产品户型面积较大；各区域大量放量，产品形式丰富，数量和质量并重；普通大众开始大量购房，迫于房价压力，户均面积明显减小；价格走势在启动阶段基础上价格迅速提升价格持续增长，涨幅放缓快速发展阶段明显呈现出“观望期”和“被迫接受期”两个阶段12特征观望期被迫接受期外部环境城市核心区迅速发展，地段价值开始分析：1、第二产业比重大，且逐年上升，起到产业支柱作用，城市工业发展强劲，工业作为人口密集型产业，将会有大量的房地产需求；2、第三产业总体量占有相当大的比重，社会服务业有了一定的规模，从事第三产业多为外来人口，他们的刚需是市场非常重要的一部分客户群，但是第三产业比重逐年下降，社会服务业增长速度相对较慢；3、曲靖的第三产业相对全国主要城市比重相对较低，随着城市的发展，未来有很大的增长空间，写字楼和酒店未来存在较大的需求增长空间。当第三产业占比<30，商业和写字楼市场较落后，占比在30-60之间，写字楼市场开始活跃，占比>60，酒店业非常发达城市经济城市交通城市人口城市区位城市历史13分析：当第三产业占比<30，商业和写字楼市场较落后，占比在3人均收入及支出逐年增长，且增长速度较快，从社会零售总额看，有效刺激消费市场活力，房地产市场从中获益几率增高。城市经济城市交通城市人口城市区位城市历史14人均收入及支出逐年增长，且增长速度较快，从社会零售总额看，有城市经济城市区位城市交通城市人口未来规划

努力将滇中城市经济圈培育成为全省加快发展的引擎和区域协调发展的重要支撑点、我国面向西南开放重要桥头堡的核心区域和连接东南亚南亚国家的陆路交通枢纽、西部区域性经济中心、支撑全国经济的重要增长极。 ——《云南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》曲靖位于我国面向西南开放重要桥头堡的核心区域城市历史15城市经济城市区位城市交通城市人口未来规划 努力将滇中城市经曲

东部——曲靖增长极：以构建珠江源大城市为目标，拓展对周边地区和省份的辐射、带动作用，使曲靖成为全国重要的集生产、加工、贸易、科研为一体的重化工和有色冶金基地；承接黔桂川与东盟自由贸易区的物资集结和运输枢纽。滇东北通道：以曲靖经曲靖至上海的沪昆铁路和沪昆高速公路为基础。滇东北通道连川、渝、黔，直接与成渝经济带相接，是中国广大的内陆腹地和长三角地区进入东南亚、南亚最便捷的陆路通道。——《云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划（2009年—2020年）》曲靖是滇中城市群重要增长极和滇东北门户城市经济城市区位城市交通城市人口未来规划城市历史16 东部——曲靖增长极：以构建滇东北通道：以曲靖经曲靖至曲靖是曲靖市“滇中城市群”的“次中心”，是滇东北、黔西南最大城市。有望成为滇东北、黔西南区域中心城市城市经济城市区位城市交通城市人口未来规划城市历史17曲靖市“滇中城市群”的“次中心”，是滇东北、黔西南最大城市。

《曲靖市城市总体规划（2005-2020（修编）》经2005年8月29日，经云南省人民政府云政复【2005】59号批准实施，其主要内容如下：规划范围包括一区一市七县，总面积2.89万平方公里，现状户籍总人口561.2万人。曲靖市城市规划区范围为麒麟区行政辖区，总面积1552.83平方公里，现状户籍总人口63.3万人，其中非农业人口23.3万人。本次规划的中心城区指南宁、建宁、寥廓、白石江4个街道办事处的全部地域：沿江乡、潇湘乡和西山乡的部分地域，现状总人口34.2万人，其中户籍人口29.2万人，暂住人口5万人。现状城市建设用地33.7平方公里。潇湘乡西山乡沿江乡中心区城市经济城市区位城市交通城市人口未来规划城市历史18《曲靖市城市总体规划（2005-2020（修编）》经

城市性质总体规划将曲靖市规划发展为滇东中心城市及市域政治、经济、文化中心，云南省重要的现代工业基地，环境优美的珠江源园林生态城市。中心城区人口规模近期（2010年）60万人；远期（2020年）100万人；中心城区建设用地规模2010年未44.2平方公里，人均建设用地98.2平方米2020年为64.7平方公里，人均建设用地99.5平方米空间结构总体远景空间结构将花山工业园区纳入到整体发展中来，形成都市区域内“一区一片二组团”的空间结构，其中：一区：中心城区，含曲靖西片区、南片区、老城区二片：沾益片区和马龙片区（含南海子工业园）四组团：珠街组团、越州组团、温泉组团和花山组团城市经济城市区位城市交通城市人口未来规划城市历史19城市性质中心城区建设用地规模城市经济城市区位城市交通城市人中心城区功能分区规划在中心城区建设十一个生活居住片区，一个主中心，二个副中心，一个体育行政中心，三个工业片区，一个储运物流区，以及城市发展备用地。城市用地发展方向提升老城区，完善南片区，重点建设西片区，南北联动，创造条件向东。近中期主要向西、向东、适当向南发展、远期远景向东、向南发展。重点建设内容城市公共中心建设，加快麒麟南路和珠源东路的城市中心区建设，着手计划建设西片区的行政文化中心，启动珠江源大道的体育行政中心建设。老区建设：建设西片新区和南片区。老城区改造：以南城门地区为核心的老城地区，结合历史街区风貌改造和潇湘河水系建设，建成具有地方特色和风貌的城市形象展示区。城市经济城市区位城市交通城市人口未来规划城市历史20中心城区功能分区城市用地发展方向城市经济城市区位城市交通城市1、云南第二大城市，也是云南第二大经济体，是云南连接内地的重要陆路通道；2、交通对外通达性好，利于人口的导入；3、曲靖人口基数大，但是目前主城区人口仅有78万，未来城市人口导入有很大的潜力。4、经济发展迅速，房地产处于快速发展阶段；5、人均收入持续增高，做为家庭主要需求的房产，市场活力进一步增强；6、工业主导城市，城市化发展强劲,第二产业不断上升，工业作为人口密集型产业，将会有大量的房地产需求；第三产业发展较慢，但总量仍在上升，第三产业的增长是写字楼市场需求的主要动力，写字楼市场存在一定机会；7、未来人口增长空间大，刚性市场需求大，但是本地的第二产业发达，改善性需求占据很大部分，项目要综合考虑两者的需求。8、城市规划明晰，曲靖位于我国面向西南开放重要桥头堡的核心区域，曲靖是滇中城市群重要增长极和滇东北门户。城市向北、向西和向南发展，本项目处于城市核心地带，位置优势非常明显。城市概况总结：城市定位：总体规划将曲靖市规划发展为滇东中心城市及市域政治、经济、文化中心，云南省重要的现代工业基地，环境优美的珠江源园林生态城市。211、云南第二大城市，也是云南第二大经济体，是云南连接内地的重二、曲靖房地产市场1、房地产市场的整体表现2、在售项目分布及分析3、最近一年内的土地供应情况4、房地产市场的分析总结22二、曲靖房地产市场22房地产市场整体表现1、2012年住宅销量达到了312万㎡，实现高速增长，而房地产投资每年都以30%以上的速度增长，未来房地产市场依然很活跃。2、近两年房价小幅上涨，未来房价依然处于上涨通道。23房地产市场整体表现1、2012年住宅销量达到了312万㎡，实曲靖在售楼盘主要南北方向呈带状分布，本区域所在的市中心项目较少项目分部324曲靖在售楼盘主要南北方向呈带状分布，本区域所在的市中心项目较项目建筑面积（万㎡）物业类型主力户型面积段产品布局价格（元/㎡）卖点施工进度备注1

雄业金都国际34住宅、商业80-100㎡两房、120-150㎡三房两梯六户、12户680012万平米集中商业、218米超高地标建筑、8000㎡空中花园、精装公寓。未来城市最核心区挖地基2012上半年入市。2012年3月份开盘，推出500套房源，目前销售50%。项目区划情况较好2乐活印象8住宅、商业80-90两房，120-130三房两梯四户、八户预计均价6500/㎡建筑采用弧形美学设计理念，独特的孤形环绕式景观阳台，延展生活空间，采用中水回用、太阳能供热等低能耗设施。挖地基没有正式销售3时代广场6住宅100-150㎡三房两梯四户6100城市核心地段配套优势即将交付2012年5月销售，目前销售80%项目分部中心区项目25项目建筑面积物业类型主力户型面积段产品布局价格（元/㎡）卖点项目雄业金都国际建筑面积一共34万㎡。12万㎡商业、16万㎡住宅、6万㎡超高层。项目规划三栋37层高层住宅、一栋218米地标建筑。地上五层、地下两层商业，地下3-5层为停车场。开发商曲靖雄业房地产开发有限公司项目业态商业、住宅、精装公寓、星级酒店项目特点12万平米集中商业、218米超高地标建筑、8000㎡空中花园、精装公寓主力户型两梯6户和12户。80-100㎡两房、120-150㎡三房项目价格价格区间5300-7500元/㎡2#楼均价5800元/㎡，3#楼均价6800元/㎡销售情况2012上半年入市。2012年3月份开盘，推出500套房源，目前销售50%。项目区划情况较好客户郊县私营业主、城市企业高管等高收入者。注重孩子教育，渴望融入城市中心。施工进度刚刚挖地基235酒店精装公寓写字楼个案——雄业金都国际26项目雄业金都国际建筑面积一共34万㎡。12万㎡商业、16万㎡27272828项目乐活印象建筑面积一共8万㎡。3万㎡商业、5万㎡住宅项目规划三栋高层住宅开发商曲靖恒浩置业有限公司项目业态商业、住宅项目特点规划有一栋圆形的、30多层的高层建筑，一层一户，每户约390平米，可以作为办公使用。建筑采用弧形美学设计理念，独特的孤形环绕式景观阳台，延展生活空间，采用中水回用、太阳能供热等低能耗设施。主力户型一梯一户、两梯四户、两梯八户。40-50㎡一房，95-100㎡两房、110-130㎡三房项目价格预计均价6500/㎡销售情况项目已经入市两年，由于拆迁等原因，一直没有销售，预计6月份开始销售。客户郊县私营业主、城市企业高管等高收入者。施工进度刚刚挖地基132个案——乐活印象29项目乐活印象建筑面积一共8万㎡。3万㎡商业、5万㎡住宅项目规3030313132323333项目时代广场建筑面积一共6万㎡。2万㎡商业、4万㎡住宅项目规划一栋高层住宅开发商曲靖市城市房地产开发有限公司项目业态商业、住宅项目特点城市核心商业地段稀缺住宅产品主力户型100-150㎡三房项目价格均价6100元/㎡销售情况2012年5月销售，目前销售80%。客户郊县私营业主、城市企业高管等高收入者。施工进度基本交房个案——时代广场34项目时代广场建筑面积一共6万㎡。2万㎡商业、4万㎡住宅项目规3535项目建筑面积（万㎡）物业类型主力户型面积段产品布局价格（元/㎡）卖点施工进度备注1鼎尚名庭12.8住宅80-120㎡两房三房两梯四户4200临近家乐福在建3层左右主要有31层和33层6栋住宅2

安厦十五城100住宅、商业、老年公寓50公寓、80-90两房、120三房两梯四户3800老年公寓、商业、疗养中心等配套、未来城西核心挖地基2012年8月开盘，推出2栋公寓、一栋住宅楼，约4万㎡，销售约60%。3龙泽园32住宅80-90㎡两房，120-130三房两梯、四户、六户5500低密度成熟社区现房项目尾盘4佳宸华庭3住宅40-60㎡公寓式酒店公寓4000精装公寓酒店挖地基预计4月中旬推出5鼎盛世家31住宅80-130㎡两房、三房两梯四户、六户35002.2容积率低密度社区、白石江公园挖地基目前正在内部销售。6麒麟嘉园81住宅、商业90-100三房、120-140㎡三房两梯四户4200大型配套社区，白石江大面积绿化公园及大型商业广场即将交付项目2011年1月首次开盘，目前整体销售20万㎡。7祥瑞花园8.5住宅90-140两房、三房两梯四户4000——封顶目前在售房源较多8尚邻雅苑11住宅、商业90-130两房、三房两梯四户3200区域商业中心在建到6层左右12年9月推出2东楼约3万㎡，销售50%。项目分部中心区项目北区项目36项目建筑面积物业类型主力户型面积段产品布局价格（元/㎡）卖点项目安厦十五城建筑面积100万㎡项目规划老年公寓、商业、疗养中心等配套、未来城西核心开发商安厦集团项目业态商业、住宅、酒店，老年公寓投资产品主力户型两梯四户，40-50㎡一房，95-100㎡两房、120-130㎡三房项目价格均价3800/㎡销售情况2012年8月开盘，推出2栋公寓、一栋住宅楼，约4万㎡，销售约60%。客户郊县私营业主、上班族，少量投资客。施工进度刚刚挖地基个案——安厦十五城在售区域37项目安厦十五城建筑面积100万㎡项目规划老年公寓、商业、疗养项目建筑面积（万㎡）物业类型主力户型面积段产品布局价格（元/㎡）卖点施工进度备注1

翠湖湾10住宅120-140三房小高层一梯两户3800一梯两户设计、紧邻500亩人工湖封顶2011年5月开盘，目前整体销售70%2安厦主语城12住宅80-90两房，120-130三房两梯四户未售围合式建筑布局挖地基没有销售3恒大名都70住宅、别墅81两房、110三房两梯四户4500（精装）低密度别墅社区、高品质开发商高层封顶在售小高层4500元/㎡；别墅1万元/㎡项目分部中心区项目北区项目西区项目38项目建筑面积物业类型主力户型面积段产品布局价格（元/㎡）卖点恒大名都位于曲靖市经济技术开发区瑞和西路北，项目总占地面积625亩，总建筑面积80万平米，毗邻25万平米白冲水库（现名“靖湖”）。未来将配置共9.2万平米配套设施，其中包括5.7万平米五星级酒店，1.5万平米商业街，1.1万平米恒大剧院（目前尚未启动），5200平米高档会所，3800平米双语幼儿园（已在建）个案——恒大名都39恒大名都位于曲靖市经济技术开发区瑞和西路北，项目总占地面积6项目概况项目名称：恒大名都项目地址：曲靖市经济技术开发区瑞和西路北物业类型：高层、双拼别墅容积率：1.97绿化率：56%栋数：一期共104幢户数：总户数5300户（目前在售300多套高层，180套双拼别墅）入住情况：2012年年底交房面积区间：别墅240-370㎡，高层80-122㎡开发商：恒大地产集团物业公司：金碧物业40项目概况项目名称：恒大名都项目地址：曲靖市经济技术开发区瑞和4141项目建筑面积（万㎡）物业类型主力户型面积段产品布局价格（元/㎡）卖点施工进度备注1麒麟嘉城50住宅、商业107-120㎡三房两梯四户360020万平米商业、13万中央广场、4万平米湖景公园挖地基项目预计4月底销售。南区最大的城市纵合体2吉大上元8住宅90㎡两房、110三房两梯四户3400——在建6层左右项目12年10月份开盘，推出2万㎡，目前销售60%3云岭桂圆3住宅120-143㎡三房两梯四户3600紧邻南城门城市核心区在建10层左右项目2012年初推出目前销售70%4阳光上城23别墅、高层住宅90-120三房两梯四户3800南区综合性宜居大盘，低密度社区在建10层左右2011年首次开盘，目前在售高层5坤城30别墅、小高层住宅120-140㎡三房一梯两户3500低密度社区、地中海风格建筑在建5层左右2012年4月份开盘项目分部中心区项目北区项目西区项目南区项目42项目建筑面积物业类型主力户型面积段产品布局价格（元/㎡）卖点

麒麟嘉城位于曲靖南市区中心，公园生态湖边，项目定位为城市综合体，集写字楼,酒店,卖场,专业市场,观景住宅,风情商业街,公园于一体。

总占地约460亩，总建筑面积57万㎡。随着城市南扩西进的建设，曲靖南市区形将成一个高级住宅区为主的高端消费人群群体。

曲靖南市区规划人口10万，区内主要集聚政府机构和高档住宅小区，随着入住率的增加，区域未来消费潜力巨大，为将来商业发展奠定了坚实基础。即将推出个案——麒麟嘉城43 麒麟嘉城位于曲靖南市区中心，公园 总占地约460亩，总建筑项目基本情况项目名称：麒麟嘉城项目地址：子午路与文笔路交汇处（丰田4s店对面）物业类型：多层、小高层、高层户数：共3000户，一期300户入住情况：一期于2011年10月交房，二期两个标段在建，于2011年6月开盘（已售罄，许可销售面积4.6万㎡）。三期预计四月开盘，目前正在挖地基面积区间：住宅86-125㎡，商铺70-700开发商：曲靖麒麟房地产开发经营有限公司44项目基本情况项目名称：麒麟嘉城项目地址：子午路与文笔路交汇处4545规划主题:一核一轴展两翼麒麟嘉城------商业定位46规划主题:一核一轴展两翼麒麟嘉城------商业定位46三个主体部分A区、商务、娱乐B区、大卖场、影院、汽车博览C区、住宅、公园、风情街47三个主体部分A区、商务、娱乐B区、大卖场、影院、汽车博览C区项目综述：

项目分为三个主体部分，A区为酒店、写字楼、步行街，以商务、娱乐购物为主；B区为大卖场超市，以3D影院、汽车博览会为主；C区为住宅底商的风情购物街。围绕12万平米的公园及休闲广场进行规划设计建设。主要优势：1、湖景住宅；2、高品质的城市综合体；3、20万平米的商业支撑南市区(沃尔玛超市已签约入驻）；4、是曲靖首家采用低碳环保材料的项目。48项目综述： 项目分为三个主体部分，A区为酒店、写字楼、步行街位置面积（亩）每亩地价（万元）受让方曲靖市乐丰路北侧、寥廓北路以东20.56265.46云南靖兴集团置业有限公司金江路南侧，经八路东侧63.36109.53曲靖自厚房地产开发有限责任公司南片区子午路东侧、靖江路南侧18.23152.64曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司南片区金江路南侧、珠江源大道延长线西侧95.40119.91曲靖市城市房地产开发有限公司南片区平安路西侧、云玉路北侧、靖江路南侧59.70114.98曲靖市大自然房地产开发有限责任公司南片区平安路东侧、云玉路北侧49.92114.59云南曲靖宏丰房地产开发有限公司金江路以南、金宝路西侧13.46238.10曲靖麒麟房地产开发经营有限公司云玉路以南、金宝路西侧8.28334.72曲靖麒麟房地产开发经营有限公司南片区云玉路南侧、珠江源大道延长线西侧69.92119.56曲靖金江房地产开发有限公司珠江源大道西侧，文笔路北侧82.57117.14云南华升房地产开发有限公司麒麟北路东侧、区四中以内7.48345.30曲靖市立得房地产开发有限责任公司金江路南侧、月雨路东侧22.91119.97曲靖华厦房地产开发有限公司紫云路以东，凤苑路以南42.47202.52曲靖贵广房地产开发有限公司麒麟西路南侧、市二幼北侧6.23645.81云南曲靖宏丰房地产开发有限公司最近一年内的土地供应情况市场2012土地供应约560亩，按照容积率3.5计算，未来一到两年约有130万㎡的新增供应，而目前市场在售项目未来存量约500万㎡，但是多分布在城市近郊，未来市场存在一定压力。但是可以看到，城市核心地段住宅项目非常稀缺，在供求上本项目市场压力较小。49位置面积（亩）每亩地价（万元）受让方曲靖市乐丰路北侧、寥廓北1、曲靖北区主要是以中高端住宅为主，南区以刚需客户为主，西区为中高端豪宅为主；2、中心城区价格和其它区域差别非常大，主要是由于其它区域配套发展相对较慢，而中心城区城市配套尤显得可贵，另外中心城区项目较少也是一个原因；3、产品主要以80-100㎡两房和120-140平米的三房为主，中心城区主要以130平㎡豪宅为主。布局上多采用两梯四户。产品设计上突出大阳台、大飘窗等，以突出项目特色；4、项目销售条件较为宽松，基本上只要开始动工就开始销售，很多项目刚挖地基已经可以开盘；5、在售项目去化情况都较好，基本上很少有大量剩余的房源；6、客户主要是周边郊县和本地的企业高管，另外昆明由于房价高企，也有约30%的人到这边投资。随着高铁的开通，房价必然上涨。7、2012年曲靖住宅销量达到312万㎡，未来随着房地产投资快速增长，市场会更加活跃。房地产市场总结分析：501、曲靖北区主要是以中高端住宅为主，南区以刚需客户为主，西区三、曲靖商业房地产市场1、商业发展历史2、商业网点布局分布3、各个商圈分析4、未来商业发展趋势51三、曲靖商业房地产市场51曲靖作为一座资源型城市和工业化城市。其商业的发展相对滞后。缺乏商圈和高端品牌，临街小规模商铺发达。曲靖的商铺、成熟的商业项目基本上都集中在麒麟南路沿线。当地居民的商业消费行为，也基本集中在麒麟南路及其分支干道上。即便是各个支路、交叉路的临街商铺，也是因为人们要从各个方向去到麒麟南路。随着近年来城市发展，麒麟南路的商业已趋于饱和，众多商业地产项目的开发区域已经逐渐向麒麟南路南北两端扩撒，如南城门区域、麒麟北路等。未来曲靖的商业发展将逐渐打破当前麒麟南路的带状商业格局。商业历史52曲靖作为一座资源型城市和工业化城市。其商业的发展相对商业类型物业名称位置经营模式租金元/㎡市场定位物业特点购物中心美佳华·麒麟商业广场麒麟北路与交通路交汇处租赁+扣点40-400目前定位最高购物场所以沃尔玛、苏宁电器为主力店，顶层配以外婆桥、香圣客等知名餐饮业态，以及儿童游乐园，形成典型的复合型购物中心。百货商场曲靖百货大楼麒麟南路与南宁西路交汇处扣点14~25%扣点中档、中低档传统的百货商场，主营服饰、鞋帽箱包、化妆品、床品等，属于大众化的消费场所，也是曲靖当地比较成熟的商业网点。曲靖新百货大楼麒麟南路与南宁西路交汇处扣点14~25%扣点中档、中低档业态与曲靖百货大楼相比较丰富，除了传统百货外，还包括国美电器、新知图书城、季季红等，项目整体定位仍偏向于大众化消费。社区型购物中心潇湘时代广场南城门广场珠江源大剧院旁租赁60-100中档、中高档该项目属于潇湘新区的商业配套设施，主要餐饮与娱乐。步行街区文化路步行街麒麟花园以南租赁100-220中低档以街铺为主，主营低端女装、饰品。该步行街距离仅200米左右，整体商业品质较低。专业市场麒麟家具广场麒麟北路与三江大道交汇以北租赁30-50中档属于大型专业市场，主营各类家具，经营面积近2万平米。临街底商百货二三线品牌专卖店，主要服饰、鞋包麒麟南路沿线租赁200-400中档曲靖的主力商业形态，单铺面积在40-150不等，主要沿麒麟南路分布。商业历史商业网点在营业项目53商业类型物业名称位置经营模式租金元/㎡市场定位物业特点购物中商业类型物业名称位置经营模式市场定位物业特点购物中心明珠东方城麒麟北路与三江大道交汇处待定定位中高端项目占地300亩，定位为城市综合体，集旅游、购物中心、五星级酒店、商业步行街、SOHO办公写字楼等为一体，属于未来曲靖中心城市区的商业CBD购物中心麒麟嘉城南片区中心公园生态湖边待定定位中高端项目总占地约1000亩，定位为城市综合体，集写字楼,酒店,卖场,专业市场,观景住宅,风情商业街,公园于一体，属于未来南片区的城市附中心。购物中心汇宝中心翠峰路待定定位中高端写字楼经营失败后，物业整改为商住楼出售目前在建的商业项目商业历史商业网点54商业类型物业名称位置经营模式市场定位物业特点购物中心明珠东方美佳华·麒麟购物广场文化路步行街玄坛路商场南宁西路手机一条街滇东商城曲靖新百大、曲靖百货大楼麒麟巷酒吧一条街飞龙商业广场中天嘉园金城百货潇湘时代广场麒麟南路沿街商铺商业历史商业网点55美佳华·麒麟购物广场文化路步行街玄坛路商场南宁西路手机一条街曲靖的商业发展都呈现线状分布，依托主干道麒麟南路，发展临街商业。基本上，曲靖的商圈都集中在麒麟南路沿线，其最繁华的商业带自麒麟南路南端的南城门开始向北延伸至麒麟花园。沿线的商圈具体包括：1、麒麟花园商圈；2、麒麟巷商圈；3、玄坛路商圈；4、文化路步行街商圈；5、阿诗玛商圈；6、南城门商圈。大型商场包括玄坛路商场、曲靖新百大、曲靖百货大楼、滇东商城、飞龙商业广场、中天嘉园、金城百货等。文化路步行街商圈玄坛路商圈麒麟巷商圈主干道麒麟南路麒麟花园商圈阿诗玛商圈南城门商圈曲靖商圈分布示意商业历史商业网点56曲靖的商业发展都呈现线状分布，依托主干道麒麟花园商圈主商圈——麒麟花园商圈该商圈位于麒麟东路、南路、西路、北路四条城市主干道的交汇处，商圈内主要包含一个大型的商业地产项目——美佳华麒麟商业广场以及若干街铺。该区域由于衔接玄坛路、文化路步行街、立得商业酒吧街，聚集大量的人流，是曲靖人逛街必到之处。麒麟花园周围还有以中高档商铺为主的都市商城、有酒吧一条街的另一入口、沃尔玛、苏宁电器等大型主力店也入住麒麟商业广场。作为当前曲靖市区的主力商业中心区，该商圈的业态组合是最为综合的，包含了超市、百货、餐饮、家电等，但这些复合业态都集中在美佳华麒麟商业广场内，商圈内的其他区域仍是以中低端百货街铺为主。商业历史商业网点商圈分析57麒麟花园主商圈——麒麟花园商圈该商圈位于麒麟东路、南商业历史商业网点商圈分析58商业历史商业网点商圈分析58主商圈——阿诗玛商圈阿诗玛商圈该商圈位于南宁西路与麒麟南路交叉的十字路口，即原来的阿诗玛转盘，是曲靖商业的繁华区域。区域内包有曲靖百货大楼、曲靖新百大及临街店铺，主营业态以传统百货和餐饮为主，包括国美电器、新知图书城，季季红火锅等，定位仍属于中低档的大众化消费。曲靖百货大楼二楼入口与天桥相连，具有一定商业优势，但卖场内业态档次和品牌知名度与外围街铺无明显差异。曲靖新百大的品牌定位相对高一些。作为本地传统、成熟的商业中心，曲靖百货大楼及曲靖新百货大楼在当地良好的的信誉及口碑，因此消费客源相对稳定。商业历史商业网点商圈分析59主商圈——阿诗玛商圈阿诗玛商圈该商圈位于南宁西路6060新兴商圈——南城门商圈南城门商圈该商圈位于麒麟南路段以南城门为中心所辐射的区域。现状：商业氛围较淡薄，主要以临街店铺为主，经营的业种杂乱，没有形成规模效应。但是中天佳园、金城百货的建设完成提升片区商业价值。商业历史商业网点商圈分析61新兴商圈——南城门商圈南城门商圈该商圈位于麒麟南路段6262南宁西路以西——手机一条街手机一条街南宁西路以西是曲靖最大的通信市场。沿街有滇东商城、中信手机广场、西华通讯、移动通信大世界、国际一线手机品牌专卖店等中、大型卖场。滇东商城面积32000平方米，目前经营业态为家具家居、福万家超市购物中心、国美电器。经营效果欠佳，运营商正在进行业态调整当中。目前，南宁西路西段是辅商业支道中最繁华的一条已形成曲靖手机市场专卖区域。商业历史商业网点商圈分析63南宁西路以西——手机一条街手机一条街南宁西路以西是曲6464娱乐中心——麒麟巷商圈麒麟巷商圈麒麟巷商圈位于麒麟花园以东，是曲靖的娱乐中心，其地位类似于昆明的昆都。主营业态为娱乐和特色餐饮，主要包含酒吧、迪吧、咖啡吧和特色餐厅。商业历史商业网点商圈分析65娱乐中心——麒麟巷商圈麒麟巷商圈麒麟巷商圈位于麒从以上内容来看，目前曲靖的各个商圈均是围绕麒麟南路而呈带状分布。现状：服饰百货类业，麒麟南路众多的临街门面，二线品牌居多，整体档次和商品价位低，对高端百货和一线品牌并未形成可供进驻的大环境。家电行业，在曲靖，有国美电器、苏宁电器、飞龙商业广场等多个家电卖场，完全可以满足曲靖人的需求。

未来：，麒麟南路的商业品质将得到提升，曲靖商圈会逐渐由带状变成块状分布，规划也将由块状中心来带动片区的发展。曲靖的主力消费多来自公务员、教师、私营业主等中等收入人群，高收入者往往选择去昆明消费。商圈分析总结：66从以上内容来看，目前曲靖的各个商圈均是围绕麒麟南路而片区位置租金/月/m2备注中心商业区麒麟南路沿线麒麟南路沿线街铺200-400，位置较好的区域达到500业态以百货为主，国内二、三线品牌，主营服饰、鞋包皮具文化巷120-200主营低端百货，类似昆明的螺蛳湾，其商位在中介的挂牌为10平米，1500元/月玄坛路150-300主营二、三线品牌服饰，风格趋于年轻化市中心片区百源听城80

赢城世家30-80

南宁北路30-80

阳光花园30-80

南城门潇湘时代广场80-150潇湘新区的商业配套设施，商铺面积基本在300平米以上，主营餐饮、娱乐临街商铺60-150该区域当前商业气氛淡薄，但现阶段已有多个商业地产项目开发，未来有较大的增值潜力西片区西苑小区50-150

商业历史商业网点商圈分析商圈租金67片区位置租金/月/m2备注中心商业区麒麟南路沿线麒麟南路沿线麒麟南路沿线的街铺是当前租金最高的区域。目前，其街道铺面的租金每月200—400元/平米不等，个别门面因为区位优势，租金达到每月500元/平米以上。在一些次级商圈如玄坛路、文化路步行街等区域，其租金在120-300元不等。此外在一些非商圈区域，临街铺面的租金基本在30-100元之间。南城门租金：68麒麟南路沿线的街铺是当前租金最高的区域。目前，其街道铺面的租楼层主营业态4F儿童玩具、儿童乐园、童装童鞋、新知图书城、季季红3F内衣、针织用品、床上用品、体育用品、文化用品、羊毛衫、新知图书城2F少淑女装、成熟女装、商务男装、休闲装、肯德基、国美电器1F化妆品、皮具皮鞋、钟表、数码器材、珠宝、肯德基传统百货商场——曲靖新百大商业历史商业网点商圈分析商圈租金个案分析69楼层主营业态4F儿童玩具、儿童乐园、童装童鞋、新知图书城、季商场平面示意1F2F70商场平面示意1F2F70商场平面示意3F4F71商场平面示意3F4F71购物中心——美佳华·麒麟商业广场楼层主营业态4F现代婚纱摄影、办公区3F儿童乐园、餐饮、美容美发2F休闲男女装区、内衣区1F尙美化妆品专区、鞋区、精品男女装区、运动区半地下沃尔玛出入口、中国移动、苏宁电器B1沃尔玛B2停车场美佳华·麒麟商业广场位于麒麟南路北端（麒麟花园旁），建筑面积58422.45平米，地下三层，地上四层，定位为集旅游、休闲、购物、娱乐、健身、餐饮等为一体的大型商业综合体。据了解，麒麟商业广场07年12月开盘，位置较佳的商铺售价高达70000元/平米。

商业历史商业网点商圈分析商圈租金个案分析72购物中心——美佳华·麒麟商业广场楼层主营业态4F现代婚纱摄影商场平面示意73商场平面示意73商场实景74商场实景74曲靖的城市商业产品形态分为临街铺面、传统百货商场、购物中心、商住综合体。现状麒麟南路一直是曲靖“马路经济”式的商圈，但是随着城市的发展，麒麟南路开始呈现两端各自壮大局面，以阿诗玛为中心，麒麟南路北有麒麟商业广场，南有中天嘉园、金城百货以及潇湘时代广场。未来临街的小商铺业主由于是各自经营，在商业中缺乏统一管理，因此小商户经营模式很容易被淘汰，而近年来新开发的商住一体的项目如金城百货等在商铺销售方面都是采用售后返租的模式，经营模式为统一经营，业主购买项目商铺后交给管理公司统一招商，统一管理。这种租售模式，降低了投资风险，因此未来曲靖商业地产的形态将更多的以商住综合体的形式出现。个案总结分析：75曲靖的城市商业产品形态分为临街铺面、传统百货商场、购物中心、在未来5-10年的时间，城市中心商业区会随着麒麟花园商业区的发展和即将建设的东方明珠大型商业综合体的建成而逐渐向北移动，与此同时南市区新规划建设的城市中央欢乐区也将建成，未来将形成沿麒麟路纵向南———中———北，三大商业片区。麒麟路N商业历史商业网点商圈分析商圈租金个案分析未来趋势76在未来5-10年的时间，城市中心商业区会随着麒麟花园

南片区商业区将主要偏重于餐饮、娱乐、休闲的功能定位，新规划的南区居住人口将超过10万，此区域地形宽广便于更好的空间规划和整体开发，以及后期的辅助建设都有很大的发展空间，同时相比较外围大环境更优于城市中心区和城北区。南片区商业区77南片区商业区南77麒麟南路向来是曲靖最为繁华的商业中心，正是这条街道被认为是曲靖600万人的经济、政治、文化、交流中心。这里集中了曲靖大量的中高档商业，吸引着曲靖主城区40万人口，平均每天近5万的人流量，成为曲靖休闲、娱乐、购物中心。城中心区商业区78麒麟南路城78随着珠江源大道的建成通车，将主城区和沾益县之间的通行时间减少至8分钟，沿道路两边的商业布局也逐渐形成，城北区将会成为新兴的商业中心区，随着今后规划发展的大方向逐渐北移，城中心商业区域可能将被城北商业区逐渐覆盖或者替代，最终形成一个联通中、北商业区的大型商圈。珠江源大道市中心区商业区79随着珠江源大道的建成通车，将主城区和沾益县之间的通行商业地产开发格局判断商业成熟区麒麟城区以南，偏向于服务业，社区商业主城区以西，受到贵昆铁路一定影响，商业地产项目还有待发展主城区以东，即珠江源大道沿线，目前处于开发初期当前麒麟南路沿线的商业已经饱和，曲靖未来的商业地产开发主要从商业成熟区以外的方向发展，其格局即是要打破现有商业呈现带状分布的布局，从而在中心商业区的东南西北四个方向形成各自商业中心。从目前发展速度来看，主城区以南的区域随着多个地产项目的开发将最先成为新兴的商圈，而其他区域由于受到购买力等因素的限制，都还处于开发初期，其主要商业定位方向还是以生活配套为主。80商业地产开发格局判断商业麒麟城区以南，主城区以西，主城区以东麒麟城区以西：由于贵昆铁路的阻碍，曲靖的西区发展在长时间内都显得非常缓慢，直到铁路高架桥修成后，才打通了这一人为的天堑，商业行为逐渐增长起来。但要形成商业中心，还需要一段时间的孕育。麒麟城区以南：由于昆曲高速的限制，已经新兴起来的南片区居住区，不适应做大型商业中心，偏向于服务类、生活类商业，例如饮食业、大型超市、社区商业等等。麒麟城区以东：珠江源大道的商业潜力不容小视，但目前尚处于开发初期，仅有珠江源古镇一个商业项目运作，要想形成新的商业中心，也同样需要假以时日。麒麟路：麒麟北路的商业也远逊于麒麟南路。商业逐渐繁华，到南北交界处逐渐又萧条起来，形成南部是繁华商业街市，北部是生活配套商业为主的局面。由此可见随着众多商业地产的开发，今后曲靖商业格局是以不同片区商业中心的形式出现。商业地产开发格局判断81麒麟城区以西：由于贵昆铁路的阻碍，曲靖的西区发展在长时间内都四、项目地块分析1、地块位置2、地块目前现状及周边3、项目竞争分析4、项目SWOT分析5、项目市场借鉴82四、项目地块分析82120公里1、曲靖距离昆明130公里，开车大约1小时30分钟；2、本项目位于曲靖市的中心区域，地段优越。市中心项目位置83120公里1、曲靖距离昆明130公里，开车大约1小时30分钟项目雄业金都国际建筑面积一共34万㎡。12万㎡商业、16万㎡住宅、6万㎡超高层。项目规划三栋37层高层住宅、一栋218米地标建筑。地上五层、地下两层商业，地下3-5层为停车场。开发商曲靖雄业房地产开发有限公司项目业态商业、住宅、精装公寓、星级酒店项目特点12万平米集中商业、218米超高地标建筑、8000㎡空中花园、精装公寓主力户型两梯6户和12户。80-100㎡两房、120-150㎡三房项目价格价格区间5300-7500元/㎡2#楼均价5800元/㎡，3#楼均价6800元/㎡销售情况2012上半年入市。2012年3月份开盘，推出500套房源，目前销售50%。项目区划情况较好客户郊县私营业主、城市企业高管等高收入者。注重孩子教育，渴望融入城市中心。施工进度刚刚挖地基235酒店精装公寓写字楼84项目雄业金都国际建筑面积一共34万㎡。12万㎡商业、16万㎡项目乐活印象建筑面积一共8万㎡。3万㎡商业、5万㎡住宅项目规划三栋高层住宅开发商曲靖恒浩置业有限公司项目业态商业、住宅项目特点规划有一栋圆形的、30多层的高层建筑，一层一户，每户约390平米，可以作为办公使用。建筑采用弧形美学设计理念，独特的孤形环绕式景观阳台，延展生活空间，采用中水回用、太阳能供热等低能耗设施。主力户型一梯一户、两梯四户、两梯八户。40-50㎡一房，95-100㎡两房、110-130㎡三房项目价格预计均价6500/㎡销售情况项目已经入市两年，由于拆迁等原因，一直没有销售，预计6月份开始销售。客户郊县私营业主、城市企业高管等高收入者。施工进度刚刚挖地基13285项目乐活印象建筑面积一共8万㎡。3万㎡商业、5万㎡住宅项目规优势：1、处于城市黄金地段，生活配套齐全、商业价值高，地块价值明显；2、城市四大公园环绕、既可总揽城市繁华也可享受公园宁静，宜居特点鲜明。劣势：1、项目占地面积较小、不利于特色景观的打造；2、旧城改造项目、容积率较高，居住舒适度相对稍弱。机会：1、项目对面曲靖第一高层的开工建设会带动区域商业档次的大幅提升，本项目存在很大机会；2、项目可以通过设计富有特色的外立面，高品质建筑规划等来打造项目特色卖点、弥补景观资源不足。风险：1、项目拆迁速度；2、国家宏观调控风险。项目自身项目四至项目交通项目生活配套项目位置项目竞争优劣势分析86优势：劣势：机会：风险：项目自身项目四至项目交通项目生活配套项目市场借鉴：1、城市中心核心地段稀缺珍藏产品，自住以城市豪宅为主，坚固少量投资产品；2、合理利用建筑新技术运用和设计外形上要突出城市活力，打造项目特色；3、未来城市最高档商业街区。87项目市场借鉴：1、城市中心核心地段稀缺珍藏产品，自住以城市豪05一月2023云南曲靖房地产市场报告27十二月2022云南曲靖房地产市场报告88云南曲靖市房地产市场报告一、曲靖城市概况分析二、曲靖房地产市场分析三、项目地块分析89云南曲靖市房地产市场报告2一、曲靖城市概况分析1、城市区位2、城市历史3、城市交通4、城市人口5、城市经济6、城市规划7、总结分析90一、曲靖城市概况分析3曲靖区位曲靖，位于云南省东部，是云南第二大城市，东与贵州、广西毗邻，西与省会昆明接壤，南连文山、红河，北与昭通、贵州毕节相连，是云南连接内地的重要陆路通道，素有“滇黔锁钥”、“入滇门户”、“云南咽喉”之称。曲靖是云南第二大城市，也是云南第二大经济体，云南重要的工商业城市。曲靖现今面积：面积28904平方公里，常住人口593万(2012年）。91曲靖区位曲靖，位于云南省东部，是云南第二大城市，东与贵州、广城市区位城市历史曲靖在历史上一直是云南的政治、经济、文化中心之一。秦汉“五尺道”是最早开辟出的云南“内引外联”之通道。西汉五朝时期己在曲靖设置味县。公元225年诸葛亮南征“七擒孟获”在曲靖会盟设建宁郡。西晋王朝设宁州，曲靖成为全国19州之一。之后500年曲靖一直是云南政治、经济、文化中心。1983年云南设立曲靖市92城市区位城市历史曲靖在历史上一直是云南的政治城市交通曲靖交通快捷，通迅方便。云南第一条高速公路，第一条铁路，第一条电气化铁路，第一条城际列车线路都诞生于曲靖。曲靖西距省会昆明135km，距昆明长水国际机场仅有80多公里，未来时速350KM的沪昆高铁也将经过曲靖。全市境内有贵昆、南昆，内昆等铁路干支线穿境而过，六沾铁路复线已经建成通行.贵昆、南昆两条电气化铁路穿过全市1区市6县，连接全国主要中心城市。设55个车站，19个大型货场。目前在建的昆（明）沾（益）铁路复线，建设中的沪昆高速铁路曲靖段，将进一步提升铁路运力，为曲靖的社会经济发展助力。交通四通八达，对外通达性较好城市区位城市历史93城市交通曲靖交通快捷，通迅方便。云南第一条高速公路，第一条铁城市交通城市人口曲靖市是云南省唯一一个少数民族比率低于全国的市，主要分布为汉、彝、回、苗、壮、布依、水、瑶等民族。截至2012年末，全市年籍总人口637万人，全市少数民族人口数50.4万人，占总人口的7%。全市常住人口593.7万人，人口自然增长率6.48‰。麒麟区到2015年，城市建成面积将突破100平方公里，人口达100万以上，成为云南的第二个百万人口大城市。到2020年曲靖中心城区面积将突破200平方公里成为云南第二个特大城市。

曲靖现今面积：面积29855平方公里，年籍总人口：637万人。下辖一区一市七县，分别是：麒麟区面积1442平方千米，人口78万。宣威市面积6257平方千米，人口150万。马龙县面积1751平方千米，人口23万。沾益县面积2910平方千米，人口47万。富源县面积3348平方千米，人口74万。罗平县面积3116平方千米，人口59万。师宗县面积2858平方千米，人口40万。陆良县面积2096平方千米，人口68万。会泽县面积6077平方千米，人口98万。

人口的导入是未来城市发展的重要动力。曲靖人口基数大，但是目前主城区人口仅有78万，未来城市人口导入有很大的潜力。城市区位城市历史94城市交通城市人口曲靖市是云南省唯一一个少数民族比率低于全国城市经济城市交通城市人口经济总量居区域第二名，人均GDP均居区域前列。属于区域较强的经济区。城市区位城市历史95城市经济城市交通城市人口经济总量居区域第二名，人均GDP均居GDP增速位次持续位居全省前列，极大地促进了GDP总量位次的提升连年保持高位增长，整体经济未来发展空间较大，城市化速度迅速发展将使房地产需求持续增高。城市经济城市交通城市人口城市区位城市历史96GDP增速位次持续位居全省前列，极大地促进了GDP总量位次的GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展曲靖800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系曲靖97GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上外部环境福利分房阶段，政府为整个产业的主要投资者；区域平行发展。消费者收入水平提高；区域市场发展出现不平衡，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利仍大量存在。土地市场、商品房市场规范操作；政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行；政府的住房福利少量存在。房地产市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导；土地市场与商品房市场完全规范；但政府的住房福利依旧少量存在。竞争条件有实力竞争者较少；需求简单、市场结构单一。大量新竞争者介入，开发投资量猛增；需求复杂、市场细分显现；竞争以市场份额的竞争为主。竞争者数量减少；市场细分充分，占有新的细分市场较难；开发商注重效益/低成本。竞争者数量进一步减少，消费者需求减少。需求特征满足基本生活需求，客户结构简单。生存、改善需求兼有；需求急剧增加；客户层面扩大需求增长趋于平稳；改善需求为主；客户结构复杂多样。改善需求为主，需求趋于多样化。供应特征单纯数量型，产品形式单一，基本无附加值。产品大量出现，形式逐渐多样化，价格迅速提高，数量与质量并重；产品附加值出现并提高。产品注重质量，价值构成广泛，产品附加值很好体现。产品形式极为丰富，高质量。曲靖处于快速发展阶段房地产市场各发展阶段特征分析98发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GD特征观望期被迫接受期外部环境城市核心区迅速发展，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利仍大量存在。土地大量供应，区域市场发展开始出现不平衡，地段价值充分体现；住房福利开始退出历史舞台。客户层面启动阶段延续了生活需求型购房客户；城市中高端客户出于改善居住条件和财富占有需求开始大量购置房屋；普通大众处于观望状态，尚未适应住宅完全商品化，等待政策和房价走势明朗；已二次或多次置业，中高端客户购房需求慢慢减弱；客户层面扩大，更为广泛的客户开始购置房屋；需求特征生活需求+改善需求（为主）改善需求+生活需求（为主）供应特征城市核心地段逐渐放量，产品形式开始丰富，品质有所提高；中高端客户改善需求为主，故产品户型面积较大；各区域大量放量，产品形式丰富，数量和质量并重；普通大众开始大量购房，迫于房价压力，户均面积明显减小；价格走势在启动阶段基础上价格迅速提升价格持续增长，涨幅放缓快速发展阶段明显呈现出“观望期”和“被迫接受期”两个阶段99特征观望期被迫接受期外部环境城市核心区迅速发展，地段价值开始分析：1、第二产业比重大，且逐年上升，起到产业支柱作用，城市工业发展强劲，工业作为人口密集型产业，将会有大量的房地产需求；2、第三产业总体量占有相当大的比重，社会服务业有了一定的规模，从事第三产业多为外来人口，他们的刚需是市场非常重要的一部分客户群，但是第三产业比重逐年下降，社会服务业增长速度相对较慢；3、曲靖的第三产业相对全国主要城市比重相对较低，随着城市的发展，未来有很大的增长空间，写字楼和酒店未来存在较大的需求增长空间。当第三产业占比<30，商业和写字楼市场较落后，占比在30-60之间，写字楼市场开始活跃，占比>60，酒店业非常发达城市经济城市交通城市人口城市区位城市历史100分析：当第三产业占比<30，商业和写字楼市场较落后，占比在3人均收入及支出逐年增长，且增长速度较快，从社会零售总额看，有效刺激消费市场活力，房地产市场从中获益几率增高。城市经济城市交通城市人口城市区位城市历史101人均收入及支出逐年增长，且增长速度较快，从社会零售总额看，有城市经济城市区位城市交通城市人口未来规划

努力将滇中城市经济圈培育成为全省加快发展的引擎和区域协调发展的重要支撑点、我国面向西南开放重要桥头堡的核心区域和连接东南亚南亚国家的陆路交通枢纽、西部区域性经济中心、支撑全国经济的重要增长极。 ——《云南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》曲靖位于我国面向西南开放重要桥头堡的核心区域城市历史102城市经济城市区位城市交通城市人口未来规划 努力将滇中城市经曲

东部——曲靖增长极：以构建珠江源大城市为目标，拓展对周边地区和省份的辐射、带动作用，使曲靖成为全国重要的集生产、加工、贸易、科研为一体的重化工和有色冶金基地；承接黔桂川与东盟自由贸易区的物资集结和运输枢纽。滇东北通道：以曲靖经曲靖至上海的沪昆铁路和沪昆高速公路为基础。滇东北通道连川、渝、黔，直接与成渝经济带相接，是中国广大的内陆腹地和长三角地区进入东南亚、南亚最便捷的陆路通道。——《云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划（2009年—2020年）》曲靖是滇中城市群重要增长极和滇东北门户城市经济城市区位城市交通城市人口未来规划城市历史103 东部——曲靖增长极：以构建滇东北通道：以曲靖经曲靖至曲靖是曲靖市“滇中城市群”的“次中心”，是滇东北、黔西南最大城市。有望成为滇东北、黔西南区域中心城市城市经济城市区位城市交通城市人口未来规划城市历史104曲靖市“滇中城市群”的“次中心”，是滇东北、黔西南最大城市。

《曲靖市城市总体规划（2005-2020（修编）》经2005年8月29日，经云南省人民政府云政复【2005】59号批准实施，其主要内容如下：规划范围包括一区一市七县，总面积2.89万平方公里，现状户籍总人口561.2万人。曲靖市城市规划区范围为麒麟区行政辖区，总面积1552.83平方公里，现状户籍总人口63.3万人，其中非农业人口23.3万人。本次规划的中心城区指南宁、建宁、寥廓、白石江4个街道办事处的全部地域：沿江乡、潇湘乡和西山乡的部分地域，现状总人口34.2万人，其中户籍人口29.2万人，暂住人口5万人。现状城市建设用地33.7平方公里。潇湘乡西山乡沿江乡中心区城市经济城市区位城市交通城市人口未来规划城市历史105《曲靖市城市总体规划（2005-2020（修编）》经

城市性质总体规划将曲靖市规划发展为滇东中心城市及市域政治、经济、文化中心，云南省重要的现代工业基地，环境优美的珠江源园林生态城市。中心城区人口规模近期（2010年）60万人；远期（2020年）100万人；中心城区建设用地规模2010年未44.2平方公里，人均建设用地98.2平方米2020年为64.7平方公里，人均建设用地99.5平方米空间结构总体远景空间结构将花山工业园区纳入到整体发展中来，形成都市区域内“一区一片二组团”的空间结构，其中：一区：中心城区，含曲靖西片区、南片区、老城区二片：沾益片区和马龙片区（含南海子工业园）四组团：珠街组团、越州组团、温泉组团和花山组团城市经济城市区位城市交通城市人口未来规划城市历史106城市性质中心城区建设用地规模城市经济城市区位城市交通城市人中心城区功能分区规划在中心城区建设十一个生活居住片区，一个主中心，二个副中心，一个体育行政中心，三个工业片区，一个储运物流区，以及城市发展备用地。城市用地发展方向提升老城区，完善南片区，重点建设西片区，南北联动，创造条件向东。近中期主要向西、向东、适当向南发展、远期远景向东、向南发展。重点建设内容城市公共中心建设，加快麒麟南路和珠源东路的城市中心区建设，着手计划建设西片区的行政文化中心，启动珠江源大道的体育行政中心建设。老区建设：建设西片新区和南片区。老城区改造：以南城门地区为核心的老城地区，结合历史街区风貌改造和潇湘河水系建设，建成具有地方特色和风貌的城市形象展示区。城市经济城市区位城市交通城市人口未来规划城市历史107中心城区功能分区城市用地发展方向城市经济城市区位城市交通城市1、云南第二大城市，也是云南第二大经济体，是云南连接内地的重要陆路通道；2、交通对外通达性好，利于人口的导入；3、曲靖人口基数大，但是目前主城区人口仅有78万，未来城市人口导入有很大的潜力。4、经济发展迅速，房地产处于快速发展阶段；5、人均收入持续增高，做为家庭主要需求的房产，市场活力进一步增强；6、工业主导城市，城市化发展强劲,第二产业不断上升，工业作为人口密集型产业，将会有大量的房地产需求；第三产业发展较慢，但总量仍在上升，第三产业的增长是写字楼市场需求的主要动力，写字楼市场存在一定机会；7、未来人口增长空间大，刚性市场需求大，但是本地的第二产业发达，改善性需求占据很大部分，项目要综合考虑两者的需求。8、城市规划明晰，曲靖位于我国面向西南开放重要桥头堡的核心区域，曲靖是滇中城市群重要增长极和滇东北门户。城市向北、向西和向南发展，本项目处于城市核心地带，位置优势非常明显。城市概况总结：城市定位：总体规划将曲靖市规划发展为滇东中心城市及市域政治、经济、文化中心，云南省重要的现代工业基地，环境优美的珠江源园林生态城市。1081、云南第二大城市，也是云南第二大经济体，是云南连接内地的重二、曲靖房地产市场1、房地产市场的整体表现2、在售项目分布及分析3、最近一年内的土地供应情况4、房地产市场的分析总结109二、曲靖房地产市场22房地产市场整体表现1、2012年住宅销量达到了312万㎡，实现高速增长，而房地产投资每年都以30%以上的速度增长，未来房地产市场依然很活跃。2、近两年房价小幅上涨，未来房价依然处于上涨通道。110房地产市场整体表现1、2012年住宅销量达到了312万㎡，实曲靖在售楼盘主要南北方向呈带状分布，本区域所在的市中心项目较少项目分部3111曲靖在售楼盘主要南北方向呈带状分布，本区域所在的市中心项目较项目建筑面积（万㎡）物业类型主力户型面积段产品布局价格（元/㎡）卖点施工进度备注1

雄业金都国际34住宅、商业80-100㎡两房、120-150㎡三房两梯六户、12户680012万平米集中商业、218米超高地标建筑、8000㎡空中花园、精装公寓。未来城市最核心区挖地基2012上半年入市。2012年3月份开盘，推出500套房源，目前销售50%。项目区划情况较好2乐活印象8住宅、商业80-90两房，120-130三房两梯四户、八户预计均价6500/㎡建筑采用弧形美学设计理念，独特的孤形环绕式景观阳台，延展生活空间，采用中水回用、太阳能供热等低能耗设施。挖地基没有正式销售3时代广场6住宅100-150㎡三房两梯四户6100城市核心地段配套优势即将交付2012年5月销售，目前销售80%项目分部中心区项目112项目建筑面积物业类型主力户型面积段产品布局价格（元/㎡）卖点项目雄业金都国际建筑面积一共34万㎡。12万㎡商业、16万㎡住宅、6万㎡超高层。项目规划三栋37层高层住宅、一栋218米地标建筑。地上五层、地下两层商业，地下3-5层为停车场。开发商曲靖雄业房地产开发有限公司项目业态商业、住宅、精装公寓、星级酒店项目特点12万平米集中商业、218米超高地标建筑、8000㎡空中花园、精装公寓主力户型两梯6户和12户。80-100㎡两房、120-150㎡三房项目价格价格区间5300-7500元/㎡2#楼均价5800元/㎡，3#楼