培训房地产开发流程

“2017年房地产开发流程”1/4/2023房地产企业项目报建报批流程纷繁复杂，但不外乎几个重要节点的把控七大阶段：2017节点详解1/4/2023一、项目土地出让阶段（一）项目获取政府审批职能单位：国土资源管理部门（国土局）合法取得土地使用权的三种形式：转让行政划拨出让（招/拍/挂/协议）1/4/2023土地拍卖的步骤编制拍卖文件发布拍卖公告出售拍卖文件组织现场踏勘审查竞买资格举办拍卖会公布成交结果签订出让合同受理竞买申请（二）立项立项的三种形式：企业自主投资的一般项目采用备案制

政府投资项目、银行政策性贷款项目和外国政府贷款项目企业自主投资的对经济社会有重大影响的项目、外商投资项目审批制备案制核准制1/4/2023项目备案政府审批职能单位：发改委①项目备案报告附项目备案表②营业执照复印件或法人证明材料、企业资质证明材料③土地使用权出让合同或建设用地批准文件等。1、项目申请人基本情况2、拟建项目基本情况3、资源利用和能源耗用分析4、生态环境影响分析）1/4/2023以前：项目报建流程开启，完成设计招标工作，并委托设计单位设计项目总平面图，规划局申领建设项目选址意见书，同时书面征询供水、供电、煤气、广电等配套条件，编制建设项目可行性研究报告。

新政：1.出让土地项目取消规划条件的申领，直接进入工程证阶段办理建设用地规划许可证；2、论证文本涉及的规划基础资料向市民中心H楼“规划信息”窗口索取；3、日照采用新省标（三）申领规划条件（？）政府审批职能单位：规划局1/4/2023二、建设用地规划许可、方案及初步设计批复阶段（一）建设用地规划许可证政府审批职能单位：区规划局①建设用地规划许可证申报表②工商营业执照或组织机构代码证复印件，授权委托书、委托身份证明③项目批准、核准或备案文件（批准文件为发改部门的可行性研究报告批复）（须提供原件核对）④出让土地项目提供土地出让合同及公证书（须提供原件核对），规划条件复印件（已核发项目提供）⑤划拔土地项目提供建设项目选址意见书（包括附图）复印件⑥拟建位置1/1000带规划控制线地形图1份(用铅笔标明拟用地位置)⑦特殊情况需要提供的其他资料1/4/2023

（二）办理建设用地批准书、不动产证（土地证）

政府审批职能单位：区国土局土地款缴纳交地协议土地测绘（可委托先做）契税、印花税缴纳权籍调查领不动产证用地批准书不动产证1/4/2023

（三）建筑设计方案及初步设计批复（二合一审查）政府审批职能单位规划局、住建局（节省报批时间）1、《建设工程方案设计审查申请表》2、工商营业执照或组织机构代码证复印件（加盖单位公章），授权委托书,委托身份证明（须提供原件核对）3、项目立项批准、核准或备案文件（须提供原件核对）4、建设项目选址意见书或规划条件（包括附图），出让土地项目同步提供含规划条件的土地出让合同（须提供原件核对）由设计单位出具项目的方案设计，并邀请消防、卫生、绿化、环保等相关政府部门针对建筑方案召开方案评审会议。设计单位依据评审意见修改建筑方案1/4/20235、有效土地权属证明（存量土地提供土地证、新征土地视情况提供用地规划许可证）（须提供原件核对)6、方案设计1/500（范围较大时1/1000）总平面蓝图二份7、相应资质的设计单位编制的含方案说明书、效果图、总平面图、建筑方案图等的设计方案文本一套（同时提交电子文件一份）8、日照分析成果9、景观分析报告（拟批建设项目处于城市规划确定的景观控制区时提供）10、规划公示材料，包括现场公示图片、社区反馈意见11、相关行政主管部门审查意见等资料12、特殊情况需要提供的其他资料1/4/2023三、建设工程规划许可阶段核发建设工程规划许可证本阶段各相关部门（单位）作出行政许可、审批决定后。区规划将申报材料送市规划审批，核发建设工程规划许可证。市政中心窗口出件及综合预告市规划局作出行政许可决定后，行政中心窗口应在当日内告知申请人到行政中心窗口领取相关证件，并告知申请人该项目下阶段审批需准备的申报材料及前置审批、服务事项等。施工图图审机构摇号立项批文设计单位和设计方案已确定地质勘察报告（详勘）完成工程勘察文件审查申请表授权委托书营业执照或组织机构代码证复印件经办人员身份证复印件立项批文复印件注：以上资料均盖公章摇号条件摇号所需资料1/4/2023建设工程规划许可证（建筑类）1、《建设工程规划许可证申请表—建筑类项目》2、工商营业执照或组织机构代码证复印件（加盖单位公章），授权委托书,委托身份证明（须提供原件核对）3、方案、扩初联合审查意见及批复意见（含有初步设计项目提供），经复核同意的方案总平面图4、相应资质的设计单位设计的建筑施工图（平、立、剖面图一套），1/500（范围较大时1/1000）总平蓝图四份（同时提交电子文件一份）5、有效土地权属证明（建设用地批准书或土地证）/国有土地出让合同（须提供原件核对）1/4/20236、建设行政主管部门出具的民用建筑节能意见（须提供原件核对）7、经复核的日照分析报告（需进行日照分析的项目提供）8、景观分析报告（拟批建设项目处于城市规划确定的景观控制区时提供，较原批方案有调整时提交修改的景观分析报告原件，较原批方案没调整时提交方案审批时提供材料的复印件）9、需公示项目的公示材料，包括现场公示图片，社区反馈意见。（较原批方案有调整时提交再次公示的材料原件，较原批方案没调整时提交方案审批时提供材料的复印件）10、特殊情况需要提供的其他资料1/4/2023四、建筑工程施工许可阶段单位前置并联审批事项区住建局或市建委质量安全监督书、居住区配套设施建设合同、施工图设计文件审查合格书区消防房屋建筑、含隧道市政工程消防审核项目提供《建设消防设计审核意见书》；消防备案项目提供《建设工程消防监督管理方式便民告知单区人防人防工程设计审核意见书市人防人防工程质量监督书和方案市建委经建设部门备案的施工图设计文件审查合格书各部门规费缴纳，包括建设规费、白蚁防治费、新型墙体改造费、散装水泥费招标办监理单位需招标的出具中标通知书,监理合同施工单位需招标的出具中标通知书,杭州市建设工程合同备案表前置1/4/2023单位后续审批事项交通交警公共停车场库方案审核同意意见书市气象局防雷装置设计核准意见书、技术评价意见区消防消防设计备案情况登记表区规划局建设工程规划验灰线市人防办结合民用建筑修建防空地下室设计审查市环保局环境影响评价审批市园林处工程建设项目附属绿化工程设计方案审查市卫生局建设项目设计卫生审查认可书后续五、商品房预售阶段（一）申办商品房预售核价持建设工程施工许可证和相关商品房预售资料至物价部门办理（二）委托房屋测绘单位做预测房屋面积委托有资质的测绘单位，出具测量报告书。（三）申领预售房许可证商品房地上建筑为10层以下的，必须要完成建筑主体结构的施工；11层以上的，完成建筑主体结构施工的一半以上，且不低于10层；100米以上的超高层建筑，已完成建筑主体结构施工的三分之一以上，且不能低于50米。。2配套用房移交3综合验收4城建档案报送5竣工备案竣工交付1分项验收六、综合验收阶段分项验收竣工测绘规划验收人防验收防雷验收配套设施验收环保、卫生验收土地复核消防验收交警验收（一）分项验收竣工测绘1、建筑的竣工测绘（杭州市勘测设计研究院）2、房屋的竣工测绘（杭州市房产测绘公司）3、分项测绘：综合管线、土地、绿化、人防等规划验收1、书面申请报告；

2、建设工程竣工规划条件复核申请表（建、构筑工程）或建设工程竣工规划条件复核申请表（市政工程）；

3、建设工程规划许可证（建、构筑工程）、建设工程规划许可证（市政工程）及附图复印件；

4、建设工程复测资料及复验合格证原件；

5、竣工测量资料及竣工测量审核意见书原件；

6、1:500(1:1000)竣工地形图、完整的建筑和市政竣工图。消防验收1、要求组织验收的报告；2、建筑工程消防验收申报表；3、消防设施、电气防火技术检测合格证明文件；4、施工、工程监理、检测单位的合法身份证明和资质等级证明文件；5、建设单位组织设计、施工、监理单位消防安全质量验收合格的报告；6、经消防机构审批的各类审核验收意见书；7、消防设计专篇及消防设计变更技术联系单；8、消防产品生产许可证明原件、建筑防火材料、构件和消防产品质量检验报告、合格证明。主要消防产品、设备的生产单位对其产品、设备的数量、型号及施工安装质量的确认报告；9、自动消防设施安装、调试记录；地下及隐蔽工程验收记录；消防设施系统调试报告；施工单位出具的消防设施联动测试报告；自动消防设施操作维护管理手册；10、竣工图一套（建筑、水、电、暖通等各系统图）（竣工图纸须盖竣工图章且要求装订整齐）11、消防控制室值班人员名单及培训记录；12、钢结构防火喷涂施工、检验记录；13、装修材料检测报告；14、建设单位委托当事人办理消防手续的委托书。1/4/2023环保验收1、建设项目竣工环保验收申请；

2、建设项目环境保护执行报告；

3、建设项目竣工环境保护验收申请报告（表、登记卡）4、环保设施竣工验收监测报告；5、市政排水接管许可（雨污水）

防雷验收1、《防雷装置竣工验收申请书》；

2、防雷工程专业施工单位和人员的资质证和资格证书（仅对专项防雷工程）；

3、防雷装置设计核准书；

4、防雷检测机构出具的防雷装置检测报告；

5、防雷产品出厂合格证、安装记录和由国家认可的防雷产品测试机构出具的测试报告交警验收1、规划批准的总平面图纸；2、交警部门盖章确认的施工图纸；3、相关的竣工图纸及机动车位划线平面图。人防验收1、人防工程专项验收申请表；

2、人防工程人防专业质量监督报告；

3、人防工程各专业平面竣工图、电子文档、人防部分竣工资料；

4、人防工程竣工面积测绘成果

5、人民防空工程移交书；

6、工程所在地人防主管部门出具的《人防工程平战转换资料备案回执》。1/4/2023土地复核验收1、新建建设项目用地复核验收申请书；2、国有土地使用权出让合同(补充合同)、用地批准文件；3、国有土地使用权证；4、规划红线图、控制文本；5、建设工程规划许可证，建设用地规划许可证；6、规划竣工图、电子数据、竣工图测量资料；7、建设工程规划验收合格证（规划审查意见回复单）；8、房屋面积测量报告书及分户数据表；9、地名办文件、门牌号编定图；10、规划调档竣工图（平面）一套；11、国土资源管理部门认为应该提交的其他材料。注：重点关注开竣工延期、超面积1/4/2023（二）配套用房移交1、物业用房移交给物业公司2、社区用房移交给街道3、小学移交给教育局4、配套用房移交按照土地出让合同或规划设计条件相关规定执行，未予明确的按照各地相关规定执行。1/4/2023设施验收通邮验收自行车库验收排水验收物业用房社区用房移交环卫验收供水、供电供气验收居住区配套履行确认窗口报建（1套）1、建设开发项目市政公用（配套）设施验收申请表；

2、项目立项文件，初步设计会审会议纪要及批准文件；

3、建设工程规划许可证及附图(建、工)；4、批准的绿化方案总平面图复印件及批复文件（带原件）；

5、土地证及用地规划许可证附红线图；

6、市政公用工程质量监督登记表，监理报告；7、绿化竣工总平面图，道路排水竣工图。1/4/2023（三）城建档案报送建设单位向城建档案馆应报送项目主体工程、附属工程及室外工程（含道路、界线等）所形成的应当归档保存的文件材料。[由施工单位与建设单位一同整理、移交]主要有：

1、工程准备阶段文件；

2、工程施工文件；

3、竣工验收文件；

4、监理文件（监理总结及过程资料）；

5、竣工图(出图章、图审章、竣工章）。1/4/2023（四）竣工备案1、房屋建筑工程竣工验收备案表（一式四份）；2、房屋建筑工程竣工验收报告（一式二份）；3、房屋建筑工程质量保修书（一式二份）；4、建筑工程施工许可证（正本，原件）；5、房屋建筑工程施工图设计审查项目合格证书（原件）；6、建设工程竣工档案接收证明书（原件）；7、建设工程规划许可证（建、工）复印件；档案馆盖章8、规划审查意见单（原件）；9、建设项目环境保护设施初验意见单（原件）；10、建筑工程消防验收意见书（原件）；11、人防工程质量专项验收核准书及人防工程质量监督站出具的监督报告（原件）；12、防雷装置验收合格证书及附件（原件）；13、竣工验